밴쿠버에 살면서 3월에 눈 내리는 날의 기억은 없는 것 같은데 많은 눈이 내렸습니다. 연이어 영하의 기온도 예보되어 있습니다. 봄은 기대와는 달리 좀 더 기다려야 할 것 같습니다. 하지만 부동산 시장은 1월에 이어 2월에도 차분하면서도 활발한 움직임을 계속하고 있어서 3월에 내린 눈이 그렇게 싫지는 않은 상쾌함으로도 다가오는 것 같습니다. 

지난해 8월 이후 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 지난 1월부터 시장이 이전의 약세 흐름에서 벗어나는 모습을 보였는데, 2월에도 총리스팅은 월평균치의 84% 그리고 거래량은 월평균치의 83%를 기록하였습니다. 전체 리스팅과 거래량이 아직은 전체기간의 월평균치보다는 적지만 두 지표가 균형을 이루고 있어서 시장의 안정기조는 계속되고 있습니다. 이제 이 지표가 월평균치 수준에 이른다면 밴쿠버 부동산시장은 이전의 정상적인 시장으로 완전히 회복될 것 같습니다.

4일 발표된 2월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보겠습니다. 먼저 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,070채로 지난해 2월 1,824채보다는 13.5% 증가하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 23.3% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,560채로 지난해 2월 3,478채보다는 31.1% 증가하였고 지난 10년간의 1월평균에 비해서는 0.2% 적었습니다.

주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,972,400, 타운하우스 $1,094,700, 콘도 $770,700로 1년 전에 비해 각각 7.2%, 4.2%, 5.6%상승하였고 이전 1월에 비해서도 각각 1.5%, 2.6%, 2.5% 상승하였습니다. 거래 일수는 각각 47일, 32일, 34일로 1월에 비해 소폭 늘어났으며 Sales to Active 지수는 각각 16%, 27.9%, 25.9%로 시장전체는 22.4%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다.     

프레이저밸리지역의 전체거래량은 1,235채로 지난해 2월 898채보다 37.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해서 21% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,797채로 지난해 2월보다 44.3% 증가하였고 직전 1월보다는 18% 증가하였습니다.  주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,485,600, 타운하우스 $831,000, 콘도 $546,100로 1년 전에 비해 각각 8.4%, 6.7%, 7.2% 상승하였고 이전 1월에 비해서는 1.3%, 0.7%, 1.2% 상승하였습니다. 거래 일수는 35일, 28일, 29일로 이전 달에 비해 짧아지고 있습니다. Sales to Active지수는 각각 21.6%, 34.7%, 33%이고 시장 전체로는 22.2%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다.  

이제 지난 한 달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보겠습니다. WTI 원유가격은 지난 1월 말 $76달러로 마감한 후2월 말 $80까지 5% 상승하였습니다. 올해 들어 10%나 상승하였습니다. 현재 가격이 1년 전 가격수준으로 이 가격대에서의 안정세를 전망하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 사상 최고가를 이어가며 지난 한 달 동안 각각 4.5%, 5% 상승하였습니다. 최근 비트코인까지 폭등세를 보이며 자산시장의 과열이 소비심리를 자극할 수 있다는 우려까지 나오고 있습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 기준금리 인하시기가 늦어질 것이라는 전망과 함께 1월 말 3.87%에서 8% 상승한 4.18%를 보였 있습니다.  

미국의 2023년 실질 GDP 성장률이 2.5%로 견조한 경제성장을 기록한 가운데 캐나다의 2023년 GDP성장률은 1.2%에 그쳐, 2020년 팬데믹을 제외하면 2016년 이후 가장 낮은 성장률입니다. 올해에도 캐나다의 경기침체는 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 미국과의 경제성장률 격차가 커지면서 캐나다와 미국의 기준금리간의 Decoupling 가능성이 조심스럽게 대두되고 있습니다.  미국의 경우 하반기 이후 기준금리 가능성에 대한 전망이 우세하지만 캐나다의 경우에는 4월 또는 6월로 예정된 금리결정일에 기준금리 인하 가능성에 대한 전망이 커지고 있습니다. 경기침체가 얼마나 더  어지는지에 따라 기준금리 인하가 앞당겨질 수도 있을 것으로 보입니다.

앞으로의 기준금리 인하 가능성이 더욱 커지면서 현재의 주택보유자나 향후 주택매매를 계획하시는 분들께서는 모기지와 관련한 의사결정이 무척 어려워질 것으로 보입니다. 최근에 5년전 고정금리모기지를 갱신하면서 이전보다 월지급액이 30% 이상 늘어나는 상황이 되었습니다. 고정금리와 변동금리 중 무엇으로 선택할지 그리고 만기는 어떻게 할지 쉽지 않은 결정이었습니다. 최선의 선택을 자신할 수 없는 상황이었지만 그나마 추가적인 모기지 갱신이 1년 후에 하나 더 있어 이번에는 3년 고정을 선택하고 다음에는 변동금리를 고려하는 것으로 마무리하였습니다. 내년 이후 훨씬 많은 모기지만기가 돌아올 예정이기 때문에 추가적인 월지급액이 매우 커질수 밖에 없는 상황이 예상되고 있습니다. 현재의 기준금리 수준이 얼마나 빨리 그리고 얼마나 낮아질지 주목되는 시점이 되고 있습니다.

다시 시장은 Seller’s Market에 진입하였습니다. 역사적으로도 밴쿠버 부동산 시장은 60% 이상이 Seller’s market에 편향된 시장구조입니다. 지난 20년이래 가장높은 모기지 금리에도 불구하고 현재와 같은 시장강세가 다시 부담스럽게 느껴지기도 합니다. 아직은 제대로 봄이 오지는 않았는데 섣부른 봄의 온기에 빠지게 될 까 걱정이 되기도 합니다. 한창 젊었을 때 경험이 떠오릅니다. 3월의 햇살 좋은 날에 나름 멋을 부린다고 섣부르게 가볍게 봄옷을 챙겨입고 나갔다가 햇살이 사라지면 추위가 갑작스럽게 몸으로 스며들며 봄감기로 고생했던 기억이 있습니다. 그런데 한 번에 그치지 않고 그 이후에도 봄마다 몇 번씩 똑같은 어리석음으로 봄감기로 고생했던 때가 생각납니다. 이전의 시장에 대한 경험을 잘 기억하면서 현재의 시장 분위기에 너무 흥분하거나 큰 기대를 가지지 않으면 좋겠습니다. 현재의 시장 기조가 잘 유지되면서 시장의 안정세가 이어지기를 바라는 마음입니다.  (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)