유난히 추운 겨울에 토끼해를 맞이하다 토끼의 겨울나기가 갑자기 궁금해졌습니다. 토끼는 눈밭을 뛰어다니기에 불편함이 없도록 겨울이 오기 전 새털로 발을 두텁게 하고 털갈이를 통해 온몸을 긴 털로 감싸 혹한에도 얼어 죽는 일은 없다고 합니다. 토끼의 민첩함과 지혜로움으로 불안함이 가득한 새해를 잘 이겨 내기를 바라는 마음입니다.

먼저 코비드 19으로 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 3년 간의 주요경제변수 동향을 미국 지표를 중심으로 살펴보겠습니다. 미연준 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 전격적으로 인하했지만 지난해 급격한 인플레이션으로 인해 기준금리는 지난 12월 4.5%까지 인상되었습니다. 한편 팬데믹 이전 2 ~ 2.5%수준을 유지하였던 미국의 CPI소비자 물가지수는 2021년 5월 5%를 돌파한 후 지난 해 6월에는 9.1%까지 급등, 지난 11월은 7.1%로 하락하였습니다. 진정세를 보이고 있으나 목표 인플레이션 수준인 2%에 비해서는 매우 높은 수준입니다.  S&P 500 지수는 2021년 말 43.2%까지 상승하였으나 연말 기준으로는 6.2% 상승에 그쳤으며, 나스닥 지수 역시 2021년 11월 75%까지 급등하였으나 12.5% 상승으로 마감하였습니다.  

뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 3년 전 $59에서 지난해 6월 $122까지 급등, 급격한 인플레이션을 이끌었으나 다행히 $80달러 내외에서 5개월째 안정세를 보이며 새해 들어 $73까지 하락하였습니다. 10년 만기 미국채 금리는 2020년 1월 1.83%에서 지난해 10월 4.21%로 130% 상승하여 최고치를 보인 후 2022년 말 3.88%로 마감하였고 새해 들어 경기 침체우려로 3.7%대의 안정세를 보이고 있습니다. 지난 3년간 모든 경제 및 금융지표들이 유례없이 큰 변동성을 보였습니다.

지난 3년간 밴쿠버 부동산 시장은 메트로 밴쿠버 지역 전체주택 HPI가격지수는는 2020년 1월 $917,700에서 2022년 3월 최고가격인 $1,263,500으로 37.6% 상승한 후 지난 12월 $1,114,300로 21.4% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $683,600에서 $1,201,100으로 75.7%의 폭등세를 기록한 후 12월 $955,700으로 39.8% 상승하였습니다. 전체적으로 밴쿠버 부동산 시장은 여타 자산시장 및 경제변수와 비교해서는 아주 안정된 추세를 유지하였습니다.

주택 종류별 가격변동을 보면 단독주택은 지난 3년간 메트로 밴쿠버는 43.8%, 프레이져밸리는 81.7% 급등한 후 지난 12월 기준으로는 각각 27.4%, 40.8%로 상승하여 그 폭은 감소하였지만 여전히 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 타운하우스 역시 최고가격은 각각 44.3%, 66.5% 상승한 후 지난 12월 29.2%, 40.6%로 상승폭이 감소하였습니다. 콘도는 최고가격은 각각 24.6%, 55.7% 상승하였으며 12월에는 14.6.%, 33.6% 상승하였으나 단독주택과 타운하우스에 비해 가격 상승폭이 적었습니다.

지난 12월 부동산 시장 통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 전체 거래량은 1,295채로 지난해 12월 2,688채보다 51.8%, 11월 1,614채보다 10.8% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량에 비해서는 37.7% 적은 것으로 거래량 감소추세가 지속되었습니다. 신규 리스팅은1,206채로 지난해 12월 1,945채보다 38% 감소, 이전 11월의 3,055채보다 60.5% 감소하여 우려하는 물량폭탄, 거래절벽과 같은 현상은 없는 상황입니다. 주택 별 거래일수는 단독주택 49일, 타운하우스 37일, 콘도 26일로 정상적인 시장 수준입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Listings Ratio역시 12.3%, 19.5%, 21.7%로 타운하우스와 콘도의 매매가 활발하게 이루어지고 있고 시장 전체도 17.5%로 정상적인 Balanced market이 유지되고 있습니다.

프레이져 밸리 지역 전체 거래량은 715채로 지난해 12월 1,808채보다 60.4%, 11월 839채보다는 14.7% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량 중 최저치를 기록하였 습니다. 신규 리스팅은 803채로 지난해 12월보다는 52.8%, 지난 11월보다는 37.2% 감소하였습니다. 거래일수는 단독주택 42일, 타운하우스 39일 콘도는 33일을 보여서 거래기간이 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings Ratio는 17%, 23.4%, 25%로 활발한 매매를 보여 전체적으로 밴쿠버 부동산 시장이 정상적인 Balanced Market을 유지하였습니다.

2023년 밴쿠버 부동산 시장을 바라보는 핵심 포인트입니다. 각종매체를 통해 발표된 주요 경제전망과 예측을 토대로 개인적인 자산시장에 대한 경험을 바탕으로 정리해 보았습니다. 

첫번째 경기침체입니다. 연준을 비롯한 주요국가의 중앙은행의 기준금리 인상은 총수요와 인플레이션을 진정시키기 위한 정책이기 때문에 경기침체는 당연한 것입니다. 깊지는 않지만 지루한 경기침체가 예상되고 있어 밴쿠버 부동산 시장의 경우 특별한 돌발변수가 없다면 미미한 조정국면이 길어질 것으로 보입니다. 역사상 대부분의 경기침체기간은 1년 내외였습니다.

두번째는 물가입니다. 9.1%까지 치솟았던 인플레이션의 peak-out 즉 최고치에서 벗어난 것은 확인되었지만 2%의 목표수준에 비해 매우 높은 수준입니다. 연준 역시 지속적인 금리인상 의지를 밝히면서 시장의 Fed pivot, 즉 기준금리인하 가능성을 차단하고 있습니다. 2월 1일 예정된 FOMC에서 25bp 인상된 4.75% 기준금리 인상이 예상되는데 상반기 중 CPI지수가 5% 아래로 하락한다면 연준의 금리상승은 마무리될 것으로 보입니다. 그러나 4일 발표된 12월 FOMC 의사록에서 보듯이 연내 기준금리 인하 가능성은 적어 보입니다. 기준금리의 인하를 위해서는 임금과 실업 등 고용지표 과열상태가 진정되어야 합니다. 그러나 임금과 실업은 시차를 가지고 반응하는 경기 후행적이며 한번 오르면 내리기 힘든 하방 경직성 때문에 긴축의 효과가 반영되기까지 긴 시간이 필요할 것입니다.

세째는 이자율입니다. 기준금리와 별도로 시장금리는 CPI지수가 4%이하로 하락한다면 인플레이션 수치와 연동되어 움직일 것입니다. 기준수치를 제시한다면 CPI 5% 이하의 경우 미국채 10년물 기준으로 3 ~ 3.5% 수준, 4%이하 시 2.5 ~ 3% 수준, 그리고 인플레이션이 3%대 진입한다면 2% 초반의 시장금리도 가능할 것으로 보입니다. 고물가의 기준선으로 여겨지는 4% 이하로 인플레이션이 하락한다면 시장금리는 3% 아래로 하락이 예상됩니다. 이에따라 부동산 시장에서의 거래량이 늘어나게 되면 가격 반등의 신호가 될 것입니다. 그렇지만 앞으로 1, 2년 이내 2% 이하의 시장금리를 기대하기는 어려울 것으로 보여 반등이 오더라도 그 반등의 폭은 제한적일 수밖에 없을 것입니다.

네째로 Pre-sale 시장의 딜레마입니다. 만성적인 공급부족 해소를 위해 신규분양 및 개발계획이 지속적으로 예정되어 있습니다. 그렇지만 전체적으로 resale market은 고점대비 20 ~ 35% 하락하였지만 신규분양의 가격하락을 기대하기 어려운 상황입니다. 인플레이션으로 인한 인건비, 자재비용 상승과 이자비용 급등, 개발대상토지의 매입가도 가격이 올라 분양가 상승이 불가피하기 때문입니다. 고금리와 긴축으로 인한 빠듯한 자금상황으로 매수여력도 현저히 감소하고 있습니다. 이에 따라 신규분양시장이 위축되고 예정된 개발계획이 지연되면 장기적으로 부동산시장의 공급부족은 더욱 심화될 것으로 보입니다.

희망보다는 걱정과 근심이 큰 새해이지만 이 어려움 속에서 기회는 꼭 온다는 마음을 가지고 무너져가는 꿈을 다시 함께 세워가는 한 해가 되기를 바랍니다. 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있는 것입니다.

(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)