모기지 갱신 시 이전보다 낮은 이자율 계약이 가능했던 지난 10년간의 호시절이 끝남에 따라 더욱 신중한 결정이 요구되고 있다.
특별한 경우를 제외한 대다수 소비자들은 이전에 자신들의 요구 조건이 맞지 않으면 벌금 없이 모기지를 갈아탈 수 있는 유리한 입장이었다.
그러나 올 1 월부터 강화된 모기지 스트레스 테스트로 인해 협상 주도권이 소비자에서 금융기관으로 기울어져 버렸기 때문이다.
모기지 갱신 시 금융기관은 새로 시작되는 시점과 이자율에 관한 안내 우편을 보낸다. 대부분 소비자의 경우 모기지 스트레스 테스트를 받지 않고 단순히 갱신 서류에 간단하게 서명만 해왔다.
모기지 갱신 서류 서명에는 이자율과 관련된 협상력을 포기한다는 불리한 점이 있다. 물론 금융기관을 갈아타지 않는다면 스트레스 테스트를 받아야 하는 번거로움을 피할 수 있다.
반면 전문가들은 경쟁 금융기관이 더 좋은 이자율을 제시해서 이를 받아들이고 싶다면 모기지 자격 여부를 재심사하는 스트레스 테스트를 받는 것이 이자 비용을 절약하는 방법이 될 수 있다고 조언한다.
지난 1월1일부로 다운 페이먼트 여부에 관계없이 모든 주택구입자들은 스트레스 테스트를 받아야 한다. 테스트 목적은 주택구입자들이 이자율이 인상됐을 때도 모기지 할부금을 상환할 수 있는 지 여부를 평가하기 위해서다.
대출자들은 연방 중앙은행의 자격기준 이자율(qualifying rate)이나 금융기관과 맺은 이자율+2% 중 더 높은 이자율을 기준으로 대출자격 여부를 심사받게 된다.
모기지 자격심사 기준은 공식적으로는 은행에서만 준수해야 하나 신용조합(credit union)과 같은 대부분의 제2금융기관에서도 자발적으로 심사기준을 대출 심사 시 적용하고 있다.
만약 스트레스 테스트를 통과하지 못한다면, 모기지를 타 금융기관으로 갈아탈 수 없기 때문에 기존 대출 금융기관이 제시하는 이자율을 받아들여야 한다.
그러나 금융 전문가들은 모기지 심사기준 통과를 확신한다면, 타 금융기관의 모기지 상품들을 쇼핑하는 것이 가계 절약에 도움이 된다고 조언한다.
먼저 타 금융기관들이 제공하는 모든 계약 정보를 수집하고 기존 금융기관에 가장 낮은 이자율을 제시하는 타 금융기관의 조건을 맞춰줄 것을 요구한다.
물론 갱신 제안의 경쟁성과 스트레스 테스트 통과 가능성 여부를 결정할 수 있는 전문 모기지 브로커와의 상담이 가장 중요하다.
스트레스 테스트를 통과할 수 있다고 결정되면, 브로커는 다양한 옵션을 제시할 것이며 이를 바탕으로 소비자에게 맞는 최종 결정을 할 수 있을 것이다.
한편 전문가들이 조언하는 모기지 갱신을 위한 5가지 팁은 다음과 같다.
·갱신에 앞서 기존 금융기관의 갱신 서류에 자동적으로 서명하지 않는다. 항상 금융기관 직원이나 브로커와 상담하고 더 좋은 조건을 얻기 위해 협상한다.
·대출기관 결정 시 금융기관의 평판과 선불 및 이자율에 관한 융통성을 고려한다. 스트레스 테스트는 기존 대출기관을 바꾸는 것을 훨씬 더 어렵게 만들고 있다. 따라서 장기간 안정적으로 이용할 수 있는 곳을 선택하는 것이 최선이다.
·자신의 신용점수가 중요하다. 연체되지 않고 제때에 모기지 할부금을 상환하고 과도한 부채를 지는 것을 피한다. 그렇지 않다면 제시받는 이자율이 올라갈 것이다. 스트레스 테스트를 통과할 수 있도록 평소 신용관리를 철저히 한다. 그럴 경우 더 많은 금융기관들이 더 좋은 조건으로 모기지를 받을 수 있도록 경쟁적으로 더 좋은 조건을 제시할 것이다.
·대출이 필요하다면 가급적 모기지 갱신 이후로 신청을 늦춘다. 대출은 스트레스 테스트 통과 여부를 결정하는 기준이 될 수 있다.
·만약 모기지 이외에 다른 대출이 있고 이를 상환할 계획이라면 모기지 갱신 이전에 이를 실행한다. 이상적으로는 최소 두 달 전. 부채를 상환함으로써, 대출 상환 시 덜 위험한 것으로 간주돼 금융기관에서 더 좋은 이자율을 제시하게 될 것이다.
CIBC은행 금융 전문가 김모씨는 “올해 스트레스 테스트 변경 이후 한인들로부터 모기지 기간과 형태에 대한 질문을 많이 받고 있다”며 “이자율이 내려갈 때는 변동금리 모기지를 선택해야 한다. 그러나 지난해부터 연방 중앙은행이 기준금리를 5차례나 올리는 등 이자율이 올라가고 있어 최근에는 7년 고정 모기지 상품 선택을 권하고 있다. 물론 개인적 재정상황에 따라 선택을 달리해야 하며 모든 옵션들을 철저히 검토해서 결정해야 한다”고 조언했다.
김혜경 기자 khk@vanchosun.com
<▲모기지 갱신 시 금융회사는 새로 시작되는 시점과 이자율에 대한 안내 편지를 보낸다>
