연방정부가 올해 3월 발표한 첫 주택 구입자 인센티브 프로그램(FTHBI)이 오는 9월 2일부로 공식 시행된다.
연방 모기지 주택공사(CMHC)가 제공하는 이 프로그램은 최초 주택 구입자의 담보 대출 비용을 완화하기 위해 설계되었으며, 기존 전매 주택의 계약금을 5%, 신규 주택의 경우 5% 또는 10%를 최대 25년까지 무이자로 제공할 방침이다.
앞으로 3년간 이 프로그램에 12억 5천만 달러가 투입될 예정인 가운데 국내 부동산 중개기업 주카사(Zoocasa)가 공개한 FTHBI 보고서를 토대로 자세한 내용을 알아본다.
FTHBI의 자격을 갖추려면
정부의 자금을 지원받기 위해서는 가구 중 적어도 한 명은 지난 4년 동안 집을 소유하지 않았거나 배우자가 소유한 집에서 거주한 적이 없는 최초의 주택 구매자여야 한다. 단, 결혼이 파경을 맞았거나 사실혼의 관계에 있는 경우는 제외되며, 주택 구입 후 1년 내내 거주할 목적의 캐나다 시민권자, 영주권자 또는 합법적으로 일할 수 있는 비영주권자여야 한다.
또한 보험 담보 대출 자격을 얻으려면 구매자가 최소 5%의 착수금(다운페이먼트)을 지불해야 하며, 구매자의 연간 가계 소득은 12만 달러를 초과해서는 안 된다. 여기에는 담보대출에 공동 서명하는 보증인의 소득과 주택의 일부를 중도상환할 경우 발생하는 임대소득이 포함된다.
구매자의 모기지와 인센티브의 합계(MTI)도 첫 주택구입자 인센티브 프로그램이 제공하는 부분을 포함하여 소득의 4배를 넘어서는 안 된다. 즉, 기존 주택의 최대 계약금은 14.99%, 새 주택의 경우 9.99%를 초과할 수 없다. CMHC에 따르면 이 프로그램에 따른 주택의 최대 구입 가격은 56만5000 달러로 책정된다.
FTHBI는 어떻게 운영되나
첫 주택 구입자 인센티브 프로그램을 통해 제공된 자금은 제2저당으로 등록되어 상환 만기까지 무이자로 제공된다. 제2저당은 1차 모기지 대출보험이 25년 후에 만기가 되거나 집을 되팔 경우 상환해야 하지만, 주택 소유자들은 위약금 없이도 일시불로 상환할 수 있다.
이는 또한 대출자에게 주택공사 지분의 일정 부분을 양도해주는 공동지분모기지(shared-equity mortgage)로 지원되기 때문에 상환해야 할 금액은 시간이 지남에 따라 주택의 가치와 함께 변동될 수 있다. 주택의 평가액이 상승하게 될 경우 대출상환액은 같은 비율만큼 증가하게 된다. 반대로 주택이 매각되거나 주택담보대출이 만기가 될 경우에도 동일하게 적용될 수 있다.
가령, 대출자가 집을 60만 달러에 되팔 경우, CMHC의 몫은 2만5천 달러가 아니라 주택가격의 5% 지분인 3만 달러가 되며, 반대로 주택가격이 하락할 경우 CMHC의 지분가치는 그만큼 떨어진다.
누가 FTHBI로부터 이익을 얻나
첫 주택 구입자 인센티브 프로그램은 올해 3월 예산에서 윤곽이 크게 드러난 이후 줄곧 논란의 대상이 되고 있다. 일부 주택담보대출 전문가들은 기존 주택담보대출을 받는 대출자들이 실제로 더 관대한 MTI 기준에 따라 더 큰 대출을 받을 자격이 있다고 주장하고 있다.
또한 가장 큰 쟁점은 이번 인센티브 프로그램의 소득과 MTI 상한이다. CMHC가 제공한 기준에 따르면, 최대 소득이 12만 달러인 가구가 5%의 착수금을 내는 경우 기존 재판매 주택 구입 가격이 50만5000달러로 제한된다. 이는 더 큰 주택시장에서 많은 관심을 끌기에는 크게 낮은 금액으로 판단된다.
그러나 주카사의 새로운 분석에 따르면, 이 프로그램은 캐나다의 25개 주요 도시 시장 중 19개 도시에서 활용될 수 있다. 올해 7월 전국 25개 시장의 평균 가격을 조사한 결과, 최대 소득이 12만 달러이고 5%의 계약금을 가진 주택 구입자가 이들 도시 중 총 19곳에서 자격을 얻게 될 것으로 나타났다.
여기에는 캐나다 동부, 퀘벡, 캐나다 대초원 시장뿐만 아니라 온타리오에 있는 작은 도시 중심지도 포함된다.
또한 CMHC에 따르면 캐나다 전역에 걸쳐 약 10만 가구가 이 인센티브 프로그램의 혜택을 볼 것으로 예측되며, 이 프로그램에 따라 50만달러의 주택을 구입할 경우 매달 286달러씩, 연간 3430달러를 절약할 수 있게 될 것으로 파악된다.
토론토와 밴쿠버의 주택 상황은
다만 첫 주택 구입자에 대한 집값의 10% 지원은 밴쿠버나 토론토와 같은 고가의 주택 시장에서는 실질적인 도움이 되지 못할 것이란 평가가 크다.
특히 일반 주택 구매자의 신청 자격이 제한되는 6개의 시장에는 토론토에 있는 주택과 해밀턴-불링턴, 키치너-워터루와 같은 광역 골든 호슈스에 인접한 여러 시장이 포함되어 있으며, 광역 밴쿠버와 인접하는 빅토리아, 프레이저 밸리의 주택 등이 포함되어 있다.
그러나 이번 조사의 계산결과는 평균 주택 가격과 최대 소득에 기초하고 있다는 점에 주목된다. 각 도시에서 이번 프로그램을 이용할 수 있는 주택 구매자들의 능력은 그들의 수입과 다운페이 규모, 그리고 원하는 집의 가격 따라 달라질 수 있다는 분석이다.
최희수 기자 chs@vanchosun.com
