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제궤의혈(堤潰蟻穴)
캐나다의 경제정책들을 보게 되면 정부가 적극적으로 추진한다거나 강력히 리드한다는 생각을 갖기힘들다. 지나치게 신사적(?)이라 그런지 모르겠다. 어쩌면 막상 허둥댈 만한 일을 당하지 않고 있기 때문이 아닐까 생각되기도 한다. 지나치게 친시장, 나아가 100% 시장의뢰적인 모습들이 대부분이다. 금리정책 정도가 눈에 띄는 정도다. 금리문제는 어차피 시장이 주도할 것은 아니다. 징수정책에는 나름대로 적극성이 높다. 미국은 정부의 돈이 바닥이 나가고 있어 한도를 늘려야 할 지경에 이르러서 신용등급하락 까지 거론되고 있다. 다음 정권연장을 위해서 현 정권이 적극적인 부양책을 쓸것으로 전망되고 더 많은 돈이 풀릴것으로 예상하고 있다. 불황탈출에 안간힘을 쓰는 정부의 운신을 어렵게 하는 골칫덩어리 부동산 문제는 더 무거워 지고 있다. 거품이 돌덩이가 되어 버렸다. 그런 와중에 정부는 할수 있는 일을 다해보겠다는 의지가 있어서 다행이다. 어려움을 당할때 어떻게 대처하느냐를 보면 능력의 차이를 알수 있다. 캐나다 상황이 전혀 달라 보여 다행이고 또 앞으로도 그러기를 바라는 것은 다 같음 마음이다.최근 일주일동안 메스컴에 올라온 캐나다 부동산 시장의 동향들을 보면 모두 “맑음” 상황이다. 거래량도 전년대비 지속적으로 늘어나고 가격도 지역에 따라 편차는 있지만 꾸준히 상승하고 있다. 6월들어 하절기 까지 계절적으로 뜸한 기간 동안 어떻게 상황이 이어질지 의문이기는 하지만 현재로서는 흐름에서 방향이 크게 달라질것으로 보이지 않는다. 팔고자 하는 사람들에게는 아직 만족할만한 선에 이르지 못했지만, 사려는 사람들에게는 시간이 갈수록 오르는 가격이 신경쓰이지 않을수 없는 상황이다. 현재 주택시장이 소위 “명품” 지역의 견인에 따른 것인데 그렇지 않은 지역에서도 차이는 있으나 상황은 비슷하다. 올해들어서 지나온 부동산 시장은 이전 두어해 동안 상상할수 없는 반전이라고 할수 있다. 그 만큼 또 다른 상황의 반전의 가능성이 있다고 말할수 있다. 작은 개미가 제방에 만들어 놓은 굴로 인해서 큰 제방이 무너진다. 제궤의혈이란 강력하고 견고한 것도 작은 하나의 사소한 일로 망가질수 있고 허사가 될수 있다는 말이다. 한비자에 나오는 말이다. 천길 제방도 사소한 개미구멍으로 무너질수 있고, 백척이나 되는 큰 방도 굴뚝 틈에서 나오는 작은 불씨 때문에 재더미로 변할수 있다. 그러므로 아무일도 없을때 경계하고 준비해야 한다는 교훈적인 말이다. 리먼브라더스가 작은 개미굴은 아니겠지만, 세계에서 가장 강한 나라는 물론 세계를 충격으로 몰아 넣는 시발이 됬었다. 제방이 가장먼저 터진 미국은 아직도 제방이 복구하고 있지 못하다. 그런 가운데도 미국은 할수 있는 거의 모든 정책을 쓰고자 하는 것처럼 보인다. 정부가 시장의 실수를 접수하고 적극적으로 피해 복구에 나서고 있기 때문에 고통을 당하는 국민들에게는 위로와 신뢰갖고 인내할수 있다고 생각된다. 시장 의뢰적인 경제정책을 쓰는 캐나다 정부가 지금 배우고있는지 의문이다. 혹시 강건너 불로 생각하고 있지는 않을까 우려된다. 또 어떤 어려움이 닥쳤을때 시장을 리드할 체질과 리더쉽을 갖추고 있는지 생각하게 된다. 개미굴 하나라도 놓치지 않으려는 노력을 하고 있는지 작은 불씨라도 대비하는지 가끔 궁금하다. HST를 놓고 징수정책에만 파고드는 것같아 불안한 마음이 든다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-10 11:05:42
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불가항력(Force Majeure)
세계적으로 경기회복을 전제로한 출구 전략 개시 시점에 대한 설왕설래로 시작한 2011년이 벌써 5개월을 지나고 있다. 결과적으로 보면 예상이 빗나간 5개월이었다고 할수 있다. 우선 경기 회복이 미국을 위주로 한 주도국에서 시작될 것이라는 예상이 빗나갔고, 그러면서 인플래에 대한 강한 우려가 주춤해졌다. 미국의 경기 회복은 예상보다 늦어 지거나 더 지속될수 있다. 월스트릿 저널의 보도에 따르면 JP모건은 금년 경제 성장 예상치를 3%에서 2.5%로 수정했고, BOA는 2.8%에서 2%, 도이치 뱅크는 3.7%에서 3.2%로 수정했다. 주거부동산 가격은 지속적으로 내려가고 있고 거래는 줄어 들고 있다. 살만한 사람들은 대기중이라고 한다. 가격이 더 조정될 것으로 보도 있다는 뜻이다. 인플레 방지를 위한 금리 인상은 아직이라고 예상된다.반면, CMHC (Canada Mortgage and Housing Corp)의 발표를 보면 광역밴쿠버 지역은 다른나라들의 상황에는 아랑곳하지 않는 듯한 모습이다. 금년도 신규 주택 착공은 16,000채에 이르고 2012년도에는 9% 상승해서 17,500채에 이를것으로 내다 봤다. 거래량도 9% 상승해서 금년도 33,000채가 2012년에는 36,000채가 거래될것으로 내다봤다. 리치몬드 , 밴쿠버 웨스트 지역에서 끌어 올린 주택 가격에 힘입어서 평균 가격이 14% 상승해서 77만불에 이르게 됬다. 전반적으로 2012년도에 대해서도 대세의 흐름이 유지 될것으로 보고 있다. BC주 주택 평균 가격은 내년도에 2.1%줄어 들어서 $548,900로 내려가는 것으로 봤다. 일부 지역에서 오른 주택가격이 지속적으로 전지역의 주택 평균 가격을 끌어 올리는데 한계가 있기 때문으로 보인다.수 많은 경제전망이 여려기관이나 금융회사로 부터 발표되는데 왜 한결 같지 않고 다를수 있을까? 왜 긍정적이고 부정적으로 갈려 질까? 더구나 세계적으로 내로라 하는 석학들과 전문가가 하는 일을인데 라고 의문을 갖게 된다. 무역이 발달하지 않았던 옛날에는 역병과 자연 재해가 경제를 좌지우지 하는 주된 요소였던 것이, 무역의 발달에 따라서 거래국의 재해등의 문제에 영향을 받게 됬다. 상품거래 무역에 금융거래가 더해지면서 서로 간의 영향은 어느 한나라도 자유롭지 않게 더묶어 놨다. 이상기후에 따른 농산물 생산량의 저하는 내년도 곡물시장에 큰영향을 미칠것으로 예상되고 있다. 세계적으로 수%의 마이너스를 가져오게 된다. 일본의 쓰나미도 세계적 총생산에 치명적인 지장을 주고 있다. 기상을 연구 하고 지진을 연구한다고 하지만 아무도 그것을 전적으로 막지 못한다는 데서 인류의 삶은 원시시대와 다를바 없다. 단지 그 원인을 알수 있다는 것이 다를 뿐이다. 그외에 수많은 요소들, 자연, 정치, 문화, 급변하는 유행과 심리등 헤아릴수 없는 요소들이 더 많이 추가될수록 더 복잡해 진다. 불가항력적 (force majeure)상황은 아니지만, 세계 경제의 25%를 좌우하는 이웃의 어려움은 절대로 간과할 것이 아니라는 점은 분명하다고 생각된다.
권오찬 부동산 중개사
2011-06-03 11:07:25
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성자필쇠 (盛者必衰)
메트로 밴쿠버지역에서 4월중 거래된 주거용 부동산은 36,564건인데 3월 실적 38,263건 보다 줄어들었다. 4월 거래 량이 줄어든 큰 이유는 모기지 적용기준이 변경되는 것때문이라고 한다. 모기지 적용기준에의해서 적지 않은 영향을 받는 다는 것은, 거꾸로 얘기한다면 그만큼 모기지에 의지하는 정도가 크다고 말할수 있다. 이자율이 지속적으로 오를 것이라고 보는 견해가 일반적인데, 향후 시장은 이자율 변화에 따라 거래량이 연동할것으로 예상된다. 최근 지역지의 보도에 따르면 밴쿠버 주택 가격은 뉴욕이나 런던 보다 비싼것으로 나타났다. 좋은 환경, 꾸준히 늘어 나는 인구, 이민자에게 비교적 자유스러운 지역이라는 장점이 있지만 이곳의 주택가격은 상대적으로 취약성을 지니고 있다고도 할수있다. 유입, 유출이 비교적 쉽게 일어나는 지역이라는 점을 고려 할때, 늘 예기치 못한 주택시장 변화가 일어날 가능성이 높다. 일부에서는 지난 10여년간 늘어난 부자군(群)으로 인해서 자연환경, 사회안정 정도가 우수한 도시는 고급주거에 대한 수요가 지속되거나 늘어날 것이라는 의견을 내 놓으면서 밴쿠버 지역이 지속적인 인구 유입을 일으킬것이라는 의견을 내놓고 있다. 일리가 있는 의견이다. 문제는 비싼 부동산이 살기 좋은 도시 조건에서는 부정적이라는 것에 문제가 있다. 상위 3,40%를 제외한 6, 70%의 사람들에게는 점점 살기좋은 도시로 부터 멀어질 것이기 때문이다. 성자필쇠라는 말이 있다. 말 그대로 성한지는 반드시 쇠태한다는 말이다. 산이 높으면 골이 깊다는 말과도 상통하는 말이다. 이 말은 사람뿐 아니라 시업체, 사회, 국가에 두루 적용될수 있다. 경제도 늘 좋을수는 없다. 나라도 흥하고 망하기도 하는데 한 지역의 부동산 시장이 어떻게 늘 좋을 수가 있겠는가. 년초 1분기 동안 일어난 부동산 시장에서의 훈풍이 오래 지속될 것으로 보는 것은 위험이 많다. 세계 경제의 견인차 역활을 해야 하는 미국의 경기 회복의 기미는 예상했던 것보다 더 더디다. 주택 시장은 전혀 나아지지 않고 있다고 한다. 부동산 시장은 주식시장, 금융시장과 함께 국가 경제 가장중요한 분야중 하나다. 전혀 독립적이지 않고 여러 산업과 연관되어 음직이는 시장이다. 유럽의 급조된 단일 통화 체제가 시험대에 올라있다. 중국은 급격하게 높아지는 인건비와 낙후한 자본시장 때문에 약간의 흔들림에도 무너질 많은 기업들이 있다고 한다. 그러니 쌓인 달러를 빼어 내 오는 중국의 돈의 한계도 생각해야 한다. 지금은 부동산에 대한 융자율을 낮추어서 가계가 튼튼해지는 방향으로 관리를 해야 하는 수축기라고 볼수 있다. 향후 일 이년은 유동성을 갖춘 사람들에게 많은 기회가 주어지는 때가 될 확율이 높다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-27 11:10:14
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오리무중 (五里霧中)
불경기 탈출을 위한 가장 원론적인 접근이 일자리를 늘려 나가는 것이라는 데 이견의 달사람은 없다. 일자리는 토지와 거기에 투입되어야 하는 자본을 바탕으로 한 공간적인 시설이 있어야 한다. 광역밴쿠버가 늘어나는 인구를 위한 주거용지에 대해서 지금 보다 훨씬더 보수적이고 방어적이 될것으로 보인다. 산업시설이 줄어 들면 일자리가 줄어 들고 궁극적으로는 생산시설과 주거, 상업시설등이 골고루 균형을 이루는 건강한 도시기능을 상실하게 된다. 밴쿠버 남단의 강변과, 버나비등의 강변 산업지역에 눈독을 들여온 개발업자들에게는 반갑지 않은 소식이지만, 각 시에서 산업시설이 주거용으로 바뀌는 것을 더이상 쉽게 허용하지 않을 것으로 보인다. 최근 밴쿠버 지역지의 보도에 따르면 2040년 까지 60만개의 일자리가 추가 될것으로 예상하면서 55만채의 새주택이 지어져야 새로 늘어날 100만명을 흡수할수 있다고 한다. 지속적으로 좁혀지고 있는 산업시설용 부지들을 지켜나가야 하는 반면, 택지 부족을 해결해야 하는 어려움이 현실이 되고 있다. 획기적인 교통시설확충이 되지 않는 다면 외곽으로 펴져 나갈수 없는 어려움이 있기 때문에 강변같은 지역을 일자리 창출을 위한 산업시설로 보존하다는 것은 결국 현재의 주거용 지역의 고밀도화가 대안일수 밖에 없다. 향후 30여년동안 다른 대형도시들 처럼 콘도같은 고밀도 지역이 늘어날 가능성이 높다. 일자리를 위해 남겨 두자니, 주거용지가 부족하고, 주거용으로 전환해 주자니 일자리 없는 허약한 도시로의 퇴보할까 우려되니, 인구가 늘어 나는 한 고밀도 만이 유일한 대안이라고 할수 있다. 캐나다의 중앙정부와 주 정부들이 지난 11개월동안 재정적자를 약300억불을 줄였다고 한다. 캐나다 경기의 건실성과 적극적인 노력이 중요한 원인이라고 보되됬다. 반가운 소식이다. 정부의 재정적자가 줄어 든다는 것은 정부의 재정적인 가용능력이 향상된 것이므로 경기부양을 위한 적극적인 통화정책 같은 중요한 정부계획이 힘을 받을수 있다는 뜻이기도 하다. 주요국가들이 불경기 탈출 시점을 가늠치 못하는 때라 더욱 의미가 있다. 순제때 장해라는 선비는 학문이 뛰어나서 수만은 문하생을 거느리고, 높은 관직에 오를수 있는 기회가 많았지만 거절하고 고향에 낙향해서 지냈는데, 그는 학문이 높으면서도 위위적으로 안개를 피어서 사방 오리들 덮을수 있었다고 한다. 그래서 생긴 말이 오리무(五里霧)중이다. 지금 부동산 시장을 표현하기에 적당한 표현이라고 생각된다. 불안 한 가운데 꾸준이 가격을 지켜나가거나 일부 지역에서 폭등 수준의 가격인상은 부동산 시장의 내일이 오리무중에 가깝다. 네거티브 요인과 포지티브 요인이 팽팽한 상태다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-20 11:11:37
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2011년 1분기 동향
올 2011년 1분기와 작년도 동기간의 부동산 거래량을 비교해 보면 부동산 경기가 되살아 난다고 판단 할만한 변화가 있었다. 리스팅된 건수와 매매된 건수의 비율을 보면, 주택의 종류별로 차이가 있는 가운데 많게는 약20% 가 증가된 경우에서 부터 적게는 5%이상의 상승을 보였다. 예외의 경우로는, 년초에 뜨겁게 달아 올랐다는 리치몬드의 경우는, 하우스의 경우에 전년도 53% 였던 것이 49%로 오히려 줄어 든 것으로 나타났다. 어태치드와 콘도의 경우에는 거의 같은 매매율을 보였다. 이유는, 대분분의 도시에서는 시장에 리스팅된 매물의 수가 작년동기동안의 매물건수와 같거나 근사한 숫자를 보인 반면 리치몬드는 하우스 매물수가 1,263건에서 1,680건으로 대폭 늘어난 때문에 거래비율이 줄어든 것이었다. 만약 다른 주요 도시 같이 매물의 숫자가 늘어 나지 않았다면 리치몬드로 매매율이 약 65%를 보일수 있었다. 그렇다면 버나비(68%), 밴쿠버(60%), 웨스트 밴쿠버(61%)등과 비교할때 숫자로 나타난 결과로는 더 뜨거웠다고 할수는 없다. 호가를 넘어서 매매가 체결되는 이변이 많이 일어났던것 때문에 부각되었던 것이다. 4월들어서 1분기 동안의 거래분위기가 계속 지속될 것인지는 좀더 관망이 필요하다. 구정휴가를 이용한 구매자들의 쇼핑의 “약발”이 소멸될 때가 되었다. 미국과 중국이 만나는 G2회의에서 미국의 요구가 들어 진다면, 유엔화 환율이 영향을 받게 되고 중국을 빠져 나오는 자금들이 더 수월할 것으로 보이는데, 워낙 중국으로 부터 유입되는 자금의 영향이 크므로 부동산 시장에서는 무시할수 없는 회의다. 어떤 한나라의 영향으로 주택 시장에 희비가 갈린다면 좀 과장된 표현이겠지만, 금년도 들어서 그들의 영향은 실질적이기도 했고 붐을 일으키는 기폭제가 된것을 부인할수 없다. 이제 집을 사는데는 “그들”이 좋와 하는 곳이 어딘지, 어떤 형태의 주택을 좋와 하는지를 한번쯤 생각해야 하지 않을까? 대놓고 풍수를 들이 대면서 매물을 판단하는 사람들도 가끔 보게된다. 타운홈에 대해서 문의를 하면서 땅이 크냐 작으냐 부터, 집의 향과 입구의 향이 어떠냐 묻기도 한다. 국가는 원자재 광물을 싹쓸이 하면서 세계를 걱정하게 하고, 국민들도 한 지역을 좌지우지 할수 있다는 것이 대단하다. 중국이 수년전에 내세웠던 말을 생각하게 한다. “다른 나라들과는 화평하면서 우뚝서자”라는 뜻으로 썼던 화평굴기가 그것이다. 1분기의 주택시장 실적을 보면 지역별로 많은 편차를 보인다. 2009년과 별 다름 없이 거의 조용한 지역이 있는 반면, 객관적인 평가를 할때 그럴만한 지형적 이점이 없는 곳이 주목을 받았던 기간이었다. 새로운 트랜드라고는 하기에는 무리가 있겠지만, 주택을 사고 파는데 고려 하지 않을수 없는 점이라는 것에는 많은 사람들이 수긍할것으로 보인다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-13 11:14:41
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금성탕지(金城湯池)
적의 공격으로 부터 이겨낼수 있도록 견고하게 축성된 성을 일컬어 금성탕지라고 한다. 성벽은 무쇠로 견고히 축성되었고, 성벽밖으로는 펄펄 끓는 못을 둘러 놓아서 적이 함부로 공격할수 없는 철옹성같이 만들어진 성을 말한다. 많은 사람들이 진시황은 불로초를 얻고자 한 허황된 왕을 기억한다. 그러나 시황은 강력한 국가를 유지했던 왕이기도 하다. 진시황이 죽자 기회를 엿보던 주변국은 이때다 싶어 시황이 없어진 공백을 차지하려고 했다. 그 중에 조나라의 옛땅을 평정한 무신군의 세력은 막강했다. 진나라의 서공이란 사람은 가혹한 형벌로 10여년동안 현을 다스려 왔는데 그 밑에 있는 괴통이란 자는 곧 서공에게 현민들의 원한이 폭발할것을 예감했다. 괴통은 현령 서공에게 이렇게 말한다. “현령께서 10여년동안 형벌을 내려 부모가 죽임을 당하고, 손발이 잘린 사람 등 헤아릴수 없이 많은데 저들이 들고 일어나면 현령의 목숨이 위태합니다. 그러니 내가 이 기회(진이 망해가는)를 전화위복으로 만들어 드리겠습니다”하고는 무신을 찾아간다. “만약 귀공께서 범양을 쳐서 현령이 항복할경우 그 현령을 후대해주셔야 합니다” 라고 아뢴다. 승자에게 패자를 후대하라고 하면 무슨 이유가 있을 것이므로 그이유를 묻자 “ 만약 항복한 현령을 죽이거나 박대하면 주변의 수없이 많은 현령들이 금성탕지같은 마음으로 죽기 살기로 항거할 것이고, 그많은 현들을 정복하는데는 시간과 많은 희생이 필요할 것입니다. 그러니 범양의 현령이 항복을 하면 그를 후대하여 다른 현령들이 안심하고 항복하도록 하셔야 합니다” 라고 아뢴다. 항복한 서공을 후대하는 것을 본 많은 현령들은 전의를 포기하고 항복하게 되고 무신군은 금성탕지의 항전 없이 그들을 정복하게 됬다.광역밴쿠버의 주택 시장이 뜨겁다는기사와 함께 캐나다의 부동산 시장의 지표는 광역밴쿠버의 가격상승에 크게 힘입고 있다는 분석이 자주 눈에 띈다. 미국이 계속 부동산 시장 부진과 고용시장 부진에 의해서 허덕이고 있는 상황에도 불구하고, 캐나다는 “유일하고 울타리를 사이에 둔 이웃에 거꾸로 가는” 낙관적인 상황이라고 이해 하게 만드는 기사들이다. 그러나 현업에 있는 사람으로서의 감각은 사뭇 다르다. 고가의 주택들이 과열에 의존해서 끌어 올린 가격상승을 낙관하기에는 사상누각 같이 많은 위험이 예측되기 때문이다. 버냉키가 미국 경기상황이 아직 이라고 한것과 미국의 수입에 크게 의존하는 캐나의 경제 연동을 무시할수 없다. 지난 5개월간 GDP는 0.2% 감소했고 년간 2.9%가 예상된다고 한다. 당초 4.2%에 크게 못미치는 예측이다. 그리고 시중이 풀린 유동성 팽창이 가져올 인플레에 대한 “작전” 개시 시점은 “조만간”이라고 해도 무리가 아니다. 그렇다면 유아독존적인 캐나다 부동산 시장의 장미빛이 금성탕지로 보호되고 있는 듯한감언은 반드시 되짚어 봐야 한다.
권오찬 부동산 중개사
2011-05-06 11:16:59
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심모원려(深謀遠慮)
각국이 제살길을 찾느라고 갖가지 경제정책을 내 놓거나 내 놓으려고 하고 있다. 마치 전쟁과 흡사하기 까지 하다.
많은 중국 부동산 구매자들이 광역밴쿠버의 집값을 뜨겁게 하는데 큰 역활을 했는데, 정작 중국에서는 집값을 50%까지 하락한 경우를 상정해서 시나리오를 검토하고 있다는 신문보도가 있었다.
“한다면 할수 있는” 중국이라는 점을 생각하면 그저 시나리오만은 아닐수도 있다는 생각이 든다. 그런 일이 실제로 생기게 된다면 그런 여파를 직접 맞아야 하는 곳으로서는 다른 먼나라의 정책으로만 여길수 없다.
잠시 동안은 그런 정책을 집행하기 전까지 오히려 부동산을 미리 매각한 여유있는 돈이 흘러 나올수 있겠지만 장기적으로는 강건너 불로 볼수 없다. 중국이 이제 수출위주에서 내수위주로 정책을 바꿔야 한다는 전문가들의 조언을 듣게 되면서 인플레이션을 염두에 둔 긴축을 할수 있다.
미국에서는 연방준비제도 이사회 (FRB)의장이 근 100년만에 기자 회견을 하기로 했다. FRB의장의 한 마디가 미국은 물론 세계경제에 미치는 파장을 고려해서 그동안 기자 회견을 하지 않았다. 거꾸로 말하자면 하지 않아도 됬었던 것인데 미국이 느끼는 발등의 불은 더 시간을 지체하기에는 너무 뜨겁기도 하고, 기축통화위에 우뚝 섯던 자신들의 위치가 과거와 같지 않음을 나타내는 것이다.
이번에 의장이 발표할 것으로 예상되는 것은 양적팽창을 끝내는 것이라고 점쳐지고 있다. 돈을 풀만큰 풀었고 풀린 돈이 이제 인풀레션으로 부메랑이 되어 돌아 설 시점으로 보는 것이다. 이자율 인상, 통화량을 줄이기 위한 국체매각등으로 인해서 달러화의 인상가능성이 높아진다. 카나다로서는 수출의 기회가 늘어 날수 있는 여건이 된다.
브라질은 환율과 인플레이션을 잡겠다는 정책을 바꿔서 일단 인플레이션을 먼저 잡겠다고 선언했다. 각국이 깊이 있는 모략과 먼 장래를 생각하는 마음으로 정책을 입안하겠지만 다들 자국의 밥그릇이 먼저이니 전세계를 아우르는 심모원려는 이상향이 뿐이다.
금년들어 리치몬드를 필두로 해서 달궈졌던 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 나름 대로 심모원려를 해야 하겠다. 이웃의 미국이나 다른 여려나라의 사정을 둘러 보고, 그들이 생각하고 모의 하는 방향을 생각해 볼때 지금이 과연 불경기를 지난 시점인가라는 데 강한 의심을 해야 한다.
징조를 보고 세상이 돌아걸 것을 예측해야 하는데, 여러 나라들이 움직이는 방향은 절대로 지금의 상황을 긍정적으로 보고 하는 행동들이 아니다. 상정하는 조건들이 호의적인 것들이 아니라는 것은 알수 있다.
다들 노심초사 내지는 전전긍긍의 태도들이다. 손자는 전쟁의 승패를 좌우하는 다섯가지 요소가 있다고 했다. 도(道)는 임금과 백성이 같은 뜻으로 뭉쳐야 하는 것이고, 천(天)은 기후 조건을 따져야 하고, 지(地)는 지형을 봐서 거리가 먼지, 험한지를 따지고, 장(將)은 부하를 다스리고 통솔력있는 장수가 있어야 하고, 법(法)이란 군대의 조직과 명령계통이 잘되야 한다는 것이다.
그 다섯가지를 갖고 따져보고 생각하고 (심모원려)해서 전쟁을 해야 한다고 했다. 가계나 국가나 크기가 다를뿐 전혀다르다고 할수는 없다. 나라는 나라대로 정책을 세워서 국민을 행복하게 하려 하지만 모든 사람이 이기는 게임은 없는 법이다. 반짝하는 이곳의 부동산 시장이 한 두나라의 정책 방향에 따라 급격이 방향을 선회해야 할지도 모른다는 생각을 염두에 두고 전쟁에 나서는 장수 같은 마음가짐을 가져야 할것 같다.
권오찬 부동산 중개사
2011-04-29 14:07:36
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모기지
일본의 지진 피해와 원전파괴에 따른 방사능 물질에 대한 많은 뉴스보도가 원자력 발전소와 내진 설계에 대한 관심을 불러 일으켰다. 환태평양지역에 위치한 도시들과 나라들은 더 긴장을 하게 했다.
일부 학자는 세계 곳곳에서 지진 활동이 활발해 지는 주기에 진입하고 있다고 말하고 있다. 세계 어느 나라보다 지진에 대해서 훈련되고 대비를 해온 일본 조차도 인간이 어떤 조치를 할수 없는 상황이었다고 고백해야 했다.
원전의 폭발을 막으려고 쏫아부었던 막대한 양의 물이 방사능 물질과 함께 바다로 흘러 들어 앞으로 일어날 피해는 또하나의 공포로 변화할 것으로 보인다. 농산물과 해산물을 통해서 식단까지 흘러 들어 올것이기 때문이다.
인류가 만들고 사용해온 거의 모든 것들은 가능하면 더 견디고 부패하지 않도록 해야 하는 것들이다. 집이 습도와 비바람에 쓸려 나무가 썩거나 콘크리트가 침식하는 것을 막기 위해서 페인트 칠을 한다. 기계는 더 오래 사용할수 있도록 마모가 되는 부분은 경도를 높여서 마모를 줄인다. 섬유는 또 어떤가. 패션과 보온의 목적은 물론 잘 헤지지 않도록 합섬을 만들기도 한다. 음식은 부패하지 않도록 냉장고에 넣아둔다. 모두 부패를 막고 마모와 침식을 막는데 많은 노력과 돈을 들이는 것이다.
그런데 이와는 반대로 잘 변하지 않아서 문제가 되는 것이 있다. 방사능 물질이 그것이다. 반감기가 수년에서 수백년걸리는 것들이다. 일본이 급한 나머지 바다에 쏱아 부었던 물과 함께 바다를 유영하고 있는 방사능 물질들의 반감기도 수십년이라고 한다.
빨리 반감을 계속해서 그 능력이 소멸되야 하는데 자연적으로 소멸하는 것을 기다리게에는 그동안의 피해가 너무 큰것이 문제다. 반감기 수십년 동안 그 방사능 물질들은 세계구석 구것은 물론 동식물의 체내를 통과할수 도 있다. 그 어느 것도 자유로울수 없다.
많은 국가들이 경기 반등과 인풀레 우려의 두가지 족쇄에 걸려있다. 출구 전략으로서 금리를 만지작 거리는데, 이때 전략가들을 가장 움추려 들게 하고 눈치보게 하는 것이 인플레 우려다. 모기지 상환금 계산의 기초가 되는 총 기간을 줄이는 것도 그런 분위기때문이다. 모기지 한 단위가 모두 상환되어 소멸되기 까지의 시간을 짧게 함으로써 결국 잠재적 구매자의 상환능력 수준을 높여서 진입을 제한하고 경기 과열을 막고 또 그만큼 통화량을 줄여서 인플레 발생 여건을 방지하고자 하는 것이다.
방사능 물질 반감기를 인위적으로 줄이고 늘일수 있다면 얼마나 좋겠는가. 그러나 모기지는 반감기(상환기간)을 인위적으로 줄이니 가계에 문제가 된다. 지금은 그다지 영향을 미지지 못하지만, 현금부담율이 높은 구매자들이 유입이 줄어들 시기가 된다면 그 힘은 더 파워가 실릴 것이다.
권오찬 부동산 중개사
2011-04-22 14:05:26
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적벽대전
일본에 큰 충격을 준 쓰나미 여파가 경제에 미치는 영향은 당초 예상했던 것 보다 훨씬 심각한 것으로 나타나고 있다.
표면적으로는 서로 경쟁관계에 있는 것 같았던 국가 간의 산업이, 큰 재난이 막상 많은 산업 시설을 파괴하고 나니까 원자재에서 부터 부품에 이르기 까지 서로 팔고 사는 공급과 수요가 서로 얽힌 관계드러났다.
일본에서 공급되는 부품이나 중요 기자재들에 대한 공급 차질이 불가피 해지면서 그 여파가 각 산업생산활동을 위축시킬것이라는 우려가 높아졌다. 애플의 아이폰과 삼성의 겔럭시가 서로 치열한 경쟁을 하는 이면에는 삼성은 애플에 부품을 남품하는 메이저 이기도 하다. 경쟁자인 애플이 또 고객이기도 한 것이다. 이런 예처럼 일본의 침체는 겉에 드러나지 않았던 공급과 수요의 관계때문에 세계경제가 어느쪽을 튈지 가늠하는 것이 쉽지 않다.
금년들어 1/4분기동안에는 부동산이 그 동안의 침체를 벗어나는 것이 아니냐 할정도로 활기를 보였다. 주요 3개시에서 2011년도 1/4분기동안 리스팅된 가격과 판매된 가격의 비율은 98.80% 였다. 그러니까 호가대비 매매가가 98.80% 였다는 것이다. 동기동안 작년도의 기록을 보면 97.95%였는데, 2011년 들어 비율이 약 0.85% 상승한 것이다.
이런 비율은 여러가지 이유가 있겠지만 그 비율이 높을 수록 매매가 활성화 되면서 셀러쪽의 주도권이 커진 결과로 해석할수 있다. 호가에 더 가깝게 거래된다고 볼수 있기 때문이다. 여러가지 통계자료로 확인이 된 것이지만 부동산 시장이 전년보다 훨씬 활성화 된것을 알수 있게 하는 자료다. 특히 버나비 사우스 지역은 리스팅 평균가 보다 매매편균가가 높게 나타났다.
존 나이스비트는 “메가 트랜드 차이나”에서 적벽대전 얘기를 현대 중국의 정책에 대입해서 재미있게 풀이 했다. 손권과 유비 연합군이 안개가 낀 양쯔강에 짚을 가득 실은 스무척의 배를 조조군 쪽으로 보내자, 연합군 공격을 내심 드려워 하던 조조군은 사정없이 활을 쏘아댄다.
한참을 버티던 배는 다시 연합군쪽으로 철수 하고 짚에 박힌 10만여개의 화살은 연합군의 무기가 된다. 중국은 이런 전략을 지금활용하고 있다. 외국으로 부터의 자본을 묵묵히 받아들이고 더불어 들어오는 기술도 이제 제법쌓여 외화보유고와 산업의 발전은 이미 그동안 모아놓은 화살을 전통에 담아 사용할 지경이 된것이다.
최근 부동산을 활성화 시킨것이 중국으로 부터 유입된 돈이 큰몫을 했다고 하는데 여러 경로의 의견들을 들어 볼때 근거가 있는 설명으로 보인다. 이유야 어떻든 그동안 답답했던 시장이 나름대로 기지개를 폈으니 뒷힘있게 버텨주길 바라는 사람들이 많다.
최근 매진된 콘도와 같은 지역에 있는 또 다른 콘도가 또 성황을 이뤘다고 하니 일부 지역이기 하지만 나름대로 지구력이 있는 현상으로 생각되어 “해볕 좋을때”라고 판단 된다.
권오찬 부동산 중개사
2011-04-15 14:01:29
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경제 행간 (經濟 行間)
때 아닌듯 한 요즘 자주 듣는 질문이 있다. 불안한 국제사회의 분위기와 경기회복의 터닝포인트를 아직 지나지 않았다고들 하는 요즘에 들썩이는 집값에 대한 전망을 묻는 사람이 많다.
광역밴쿠버 몇곳에 열병같이 번진 부동산 가격 상승이 뭔가 확고한 기반에 근거하지 않는다고 보는 생각때문이다. 경기 전반에 걸친 분위기에 힘입는 것이 아닌것처럼 보이는 현상에 대해서 불안한 마음도 먹게된다. 그런데 도대체 리스팅 가격보다 훨씬 높은 판매가를 있게 하는 사람들은 뭘보고 그러나 궁금해 한다.
사람이 나이가 들어 가고 삶의 영역이 확대 되가면서 점점 많은것들과 폭넓게 신경을 쓰게된다. 나이에 걸맞지 않게 그 영역이 좁거나 숫자가 적을 경우 외골수라거나 편협한 사람으로 불리울 가능성이 높다.
사람의 개성에 따라 차이는 있겠지만 대체적으로 나이가 들수록 넓고 많은 것들에 관심과 주의를 하는 것처럼보인다.
그러나 사람은 궁극적으로 보고 싶은것만 본다고 한다. 또 보고 싶은 것만 보고 어떤 일을 판단하는 경향이 있다고 한다. “보이지 않는 고릴라”라는 책에는 이런 사람들의 심리를 재미있게 그려 놓았다.
사람들은 관심을 끄는 어떤 일에 집중할때, 어떤 사물이나 사건이 그 앞에 전개되도 그것을 보지 못한다는 것을 실험을 통해서 밝힌 저자들은 사람들이 얼마나 지력이 박약하고 허약한지를 꼬집는다.
한 예로 미군의 핵잠수함이 조업중이던 일본 어선을 두 동강낸 사건이 있었다. 훈련의 한 과정으로 급부상하던중 바로 위에서 조업중이던 어선을 들이 받아 두동강을 낸것이었다. 첨단 기기는 다 갖추고 잘 짜여진 메뉴얼에 의해서 움직였음에도 불구하고 어처구니 없는 실수를 한것이다. 이유는 간단했다. “어선이 거기 있을 거라고 생각하지 않았다”는 것이다. 우리 개인도 이와 유사한 실수를 생활에서 경험한다.
날마다 아무일 없이 후진해서 나오던 차고에서 어느날 후진을 하다가 밖에 세워져 있던 다른차를 들이 받을 수도 있다. 사람의 지력은 어떤 한계내에서 옳바르지만 인지 하지 못하는 사건이나 사물이 개입될 경우 실수로 뒤빠뀔수 있다.
지금 부동산 시장을 해석할때 우리 앞에 왔다 갔다 하는 큰 고릴라를 보지 못하는 우를 범하지는 않는지, 2,3년간 불황기를 거치면서 기대하지 못했던 지금의 현상에 지나친 기대를 하고 있지 않은지 생각해봐야 한다.
지나친 낙관보다는 “볕 좋을때 풀을 말린다”는 마음으로 지금의 현상을 최대한 이용하는 전략이 필요하다. 낙관으로 일관하기에는 볕이 두루두루 곳곳에서 좋은 것이 아니다. 전반적인 구매력 향상과 경기 호전에 근거한 확고한 반전으로 보기에는 아직도 미흡한 점이 더 많다.
권오찬 부동산 중개사
2011-04-09 13:59:34
