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[렌트 칼럼] 주택 임대 수익률과 중장기 투자 결정
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.오늘은 단기 투자가 아닌 중장기 투자로 임대 주택을 구매하는 데에 있어서, 투자 결정을 하기에 앞서서 임대 수익률을 추정하는 것이 바람직한데, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되며, 임대 수익률에 영향을 미치는 각각의 요소들을 어떻게 고려해야 하는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.먼저, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 알아봅니다.보통 임대 수익률을 계산할 때 그 기준은 1년입니다. 1년 기준의 임대 수익률은 간단하게 식으로 표현하면, 임대 수익률 = 임대 순 소득 (총 임대 소득 – 총 임대 관련 비용) / 투자 금액입니다. 여기에서 총 임대 소득은 대개의 경우는 1년 동안의 렌트 총액이 됩니다만, 간혹 파킹 스톨을 임대해서 발생하는 소득처럼 임대와 관련하여 발생하는 소득도 모두 포함한 것이 총 임대 소득입니다.임대 순소득은 총 임대 소득에서 임대에 관련된 모든 비용을 제한 것을 말합니다. 그러면, 어떠한 것들이 임대 관련 비용들로 소득 신고 시에 공제할 수 있는 것들인지 알아볼까요.1. 재산세: 매년 6월 말까지 내는 재산세 전부가 비용으로 공제되는데, 임대를 9월 1일부터 시작했다면, 일할 계산된 재산세, 즉 재산세의 1/3이 비용이 됩니다.2. 보험료3. 모기지 이자: 월 납입하는 모기지 상환 금액 중에서 이자 부분이 비용으로 인정됩니다.4. 광고 및 리스업 비용 (Professional Fees)5. 임대 관리 비용6. 임대 주택의 수리 및 유지 보수 비용7. 스트라타 비: 콘도나 타운하우스의 경우8. 기타 임대 관리에 들어가는 비용 (자동차 비용, 오피스 비용 등)임대 수익률을 계산하는 것은, 이미 발생한 소득과 비용 그리고 이미 투자한 금액으로 계산을 하는 것이므로 정확하게 계산이 됩니다. 하지만, 실제로 임대를 하지 않은 상태에서 수익률을 계산할 수는 없고 추정할 수는 있습니다. 임대 수익률을 추정하는 것은 상기의 임대 수익률 계산식에서 몇 가지 추정치가 필요하고, 또 공실 손실 (Vacancy Loss)도 추가로 고려해야 합니다. 여기에서 추정을 실제와 근접하게 하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 추정 임대 수익률은, 말 그대로 가까운 미래에 발생할 것을 추정하는 것이어서, 여러 가지 항목들의 변동에 따라 임대 수익률은 당연히 바뀐다는 것을 의미하며, 따라서 추정 임대 수익률은 범위로써 얻어지는 것입니다. 예컨대, 추정 임대 수익률의 범위가 3.8 %~ 4.1%, 이런 식으로 얻어진다는 것이죠. 자 그럼 앞에서 열거했던 소득과 임대 관련 모든 비용들을 어떻게 실제와 근접하게 추정할 것인가가 중요합니다.제일 중요한 것이, 추정 렌트 범위 (Estimated Rent Range) 입니다. 일반인들은 향후 3 개월 후에 실현 렌트 (realized rent)가 어느 정도가 될 지 감을 잡기가 어렵습니다. 렌트 범위를 추정하기 위해서 전문가들은 대략 다음과 같은 방법을 사용하여 렌트 범위를 추정합니다.렌트 범위를 추정하기 위해서는 먼저 인접 지역의 렌트 마켓을 분석하는 작업이 필요하고, 주택 감정에 쓰이는 직접 비교 (Direct Comparison)를 사용해서 렌트 범위를 추정합니다. 이는 주택의 가격과 렌트 가격에 영향을 미치는 내적 요소들 (internal factors)을 고려해서 렌트를 추정하는 작업입니다. 거기에다 외적 요소들 (External factors)인 시장의 수요와 공급 (Market conditions) 그리고 계절 (Season)을 고려해서 렌트 범위의 중심을 어느 쪽으로 이동시킬 것인가와, 추정 렌트 범위를 좁게 할 수 있을지, 조금 넓혀야 할 지를 결정하게 됩니다. 이러한 과정을 거쳐서 얻어지는 추정 렌트는, $1,950 ~ $2,100 또는 $2,400 ~ $2,500과 같이 범위로 얻어지게 되는 것이죠. 렌트 추정을 위해서는 렌탈 마켓의 분석이 가능하고 렌탈 매니지먼트를 오랜 기간 경험한 프로퍼티 매니저에게 의뢰해야만 합니다. 이 부분이 매우 중요합니다. 저희에게 임대 관리를 의뢰하는 분들 중에서 이런 말씀을 하시는 분들이 있습니다. ‘개발사에서 예상한 렌트가 $2,300 ~ $2,400 이었는데요.’ 라든지 ‘리얼터가 $2,000 이상은 문제없다고 했어요.’ 라고 말이죠. 그러한 렌트 추정치들은 종합적인 시장 분석에 의한 것이기 보다, 긍정적인 요소들만 고려한 희망 렌트인 경우가 많습니다.렌트 추정 범위가 얻어졌으면, 다음은 렌트 비용의 각 항목들을 추정하는 것인데, 이는 비교적 수월하고 실제에 가까운 값을 추정할 수가 있습니다. 그 해의 재산세 고지서가 나온 이후라면 (5월 말 이후), 정확하게 재산세가 얼마인지 알 수 있고, 그 이전이라면, 전년도의 재산세에서 어느 정도의 퍼센테이지로 당해 년도의 재산세가 변동할 것인지를 추정하면 됩니다. 이를 위해서는 전년도 말의 감정가와 그 전년도의 감정가를 비교해서 그 변화율을 재산세에 적용하면 거의 실제에 근접한 값을 추정할 수가 있을 것입니다.보험료도 보험 에이전트에 문의하면 알 수가 있고, 모기지 이자율도 모기지 브로커에게 문의하면 알 수가 있겠죠. 일반적으로 스트라타 비는 스트라타 유닛을 구매하기 전에 검토하는 서류인 ‘Form B’를 보면 나옵니다만. 신규 분양인 경우에는 개발사에서 초기의 스트라타 비용을 책정하기 때문에 개발사로부터 확인할 수가 있습니다. 리스업 비용과 임대 관리 비용은 업계의 평균을 적용하면 되겠습니다.유지 보수 비용은 얼마가 될 지 알 수가 없습니다. 비교적 새 주택의 경우는 적게, 오래된 주택의 경우는 많게 책정하는 것이 맞겠지요. 리스업 비용은 임대 관리 회사에 따라 약간의 차이는 있을 수 있지만, 월 렌트의 30 % ~ 50% 정도이고, 월 임대 관리 비용은 월 렌트의 7 ~ 8% 정도가 업계 평균입니다.다소 복잡하다고 느끼실 수도 있지만, 2021년 1월 현재 상황에 대입하여 계산을 진행하여 설명을 드리면 이해하기가 훨씬 쉬우실 것입니다.랭리 윌로우비 지역에서 $650,000인 3 베드룸 + Flex 타운 하우스를 구입하면서, 40%($260,000)를 다운페이하고, 60%인 $390,000을 3 년 고정 모기지 이자율 1.8%(대략 현재의 모기지 이자율입니다.) 로 얻는 경우의 추정 임대 수익률을 구해볼까요?현재 기준으로 추정 렌트 범위는 $2,300 ~ $2,400으로 얻어집니다.재산세가 같은 감정가의 타운하우스가 2020 년에 낸 재산세를 기준해서 $2,500 로 잡으면 거의 비슷합니다.첫해의 1년 모기지 이자 총액은 모기지 원금에 1 년 단리로 계산하여 $7,020 입니다. 모기지는 고정 금액으로 (매월 또는 2 주에 한번) 납부하는데, 분할 상환 (Amortization) 기간인 25년 또는 30년 동안 같은 금액을 납부했을 때, 상황 기간이 끝나면서 모기지를 전부 상환하도록 계산이 됩니다. 따라서, 초기에는 거의 이자가 납부액의 전부를 차지하고 원금은 매우 적습니다, 해가 지날수록 원금 상환액은 늘어나고 이자 상환액은 줄어들게 설계가 되는 것이지요. 다시 말해, 둘째 해는 첫해보다 모기지 이자액이 조금 줄게 되겠지요. CRA에 임대 비용 공제를 신청할 때는, 은행으로부터 모기지 이자 납부 총액을 받아서 제출해야 하지만, 임대 수익률 주정에 있어서는 모기지 원금에 이자율을 1 년 단리 (simple interest)로 계산하면 이자를 실제보다 조금 더 내는 것을 기준하기 때문에 임대 수익률을 아주 약간 보수적으로 추정하는 것이 되므로, 이 방법을 사용하는 것이 수월해서 이를 권합니다.리스업 비용은 월 렌트의 40%로 계산하면 되는데요. 보통 세입자가 1 년 임대 계약을 하지만, 평균 거주 기간은 2 년 정도입니다. 리스업은 세입자가 바뀔 때에 발생하는 비용이므로, 평균 추정 1년 동안의 리스업 비용은 월 렌트의 20%가 되겠고, 임대 관리 비용은 월 7%로 잡으면 되겠습니다. 따라서, 본 건의 경우 리스업 비용 추정치는 $460 ~ $480, 임대 관리비 추정치는 $1,932 ~ $2,016 이 나옵니다.보험료는 $450 정도, 1년 스트라타 비는 $3,240 정도가 예상됩니다.수리 및 유지 관리 비용은, 새 타운하우스는 1년 워런티로 모든 것이 커버되기 때문에 첫해에는 비용이 들어가지 않고, 두 번째 해에는 비용이 발생할 수도 있습니다. 이 비용은 경험치를 적용해서 $500 정도 잡으면 된다고 보겠습니다.한가지 더 고려해야 할 것은, Vacancy Loss (공실 손실)입니다. 대개의 경우는 세입자가 이사를 나가고 새 세입자가 바로 이어서 이사를 들어오지만, 경우에 따라서는 그 사이에 공백 (vacancy)이 있을 수도 있습니다. 확률적으로 보면 열 건 중의 한두 건 정도가 한 달 정도의 공백이 생긴다고 보면, 월 렌트의 10 ~ 20% 정도의 공실 손실을 책정하는 것이 맞다고 보여집니다. 따라서, 보수적으로 20%의 손실을 책정해서, $460 ~ $480을 잡아보겠습니다. 정리해 보겠습니다.추정 렌트 범위에 의거한 추정 총 임대 수익은 $27,600 ~ $28,800 입니다.임대 관련 제 비용 = 재산세 ($2,500) + 보험료 ($450) + 스트라타 비 ($3,240) + 리스업 비 ($460 ~ $480) + 임대 관리비 ($1,932 ~ $2,016) + 모기지 이자 ($7,020) + 수리 유지 보수 ($500) + 공실 손실 ($460 ~ $480) = $16,562 ~ $16,686 이 나옵니다. 따라서, 이를 적용하여 모든 비용을 공제한 추정 임대 순소득은 $10,914 ~ $12,238 로 얻어져서,추정 임대 수익률은 ($10,914 ~ $12,238) / $260,000 = (4.2%~ 4.7%)로 얻어져서, 모기지 이자율보다 2.4% ~ 2.9% 높은 수익률입니다.금융에서 쓰는 용어로 레버리지 (Leverage) 투자라는 게 있습니다. 레버리지는 지렛대 (Lever)의 힘으로 번역이 되는데요. 쉽게 얘기하면 ‘빚을 이용한 투자’를 의미합니다. 투자 대비 수익률 (여기서는 임대 수익률)이 빚에 대한 이자 (모기지 이자율)보다 높을 때에 레버리지 투자가 성립합니다. 요즘과 같이 모기지 이자율이 낮은 경우에는 거의 레버리지 투자 효과를 얻을 수가 있겠지요.단적인 예로 설명하면, 지금 다루고 있는 케이스에서 모기지를 많이 얻는데 아무 문제가 없어서 5%($32,500)만 다운하고 95%($617,500)를 모기지로 얻는다면, 첫해 모기지 이자 총액은 $11,115이 되어서, 추정 임대 순소득 ($6,819 ~ $8,143)을 투자 금액, $32,500으로 나누면 추정 임대 수익률이 21% ~ 25%로 매우 높게 나오게 됩니다. 결론적으로 현재 다루고 있는 케이스에서, 주택 가격의 40%를 다운페이하고 구매했을 때보다 5%를 다운페이하고 구매했을 때에, 추정 임대 수익률이 다섯 배나 높게 나온다는 것입니다. 이는 주식 투자에서 자기 돈은 조금만 가지고 신용으로 주식 투자를 했을 때, 시장이 좋고 이익을 낼 때는 투자 대비 굉장히 높은 수익을 올릴 수 있지만, 그 반대의 경우에는 투자 대비 엄청난 손실을 입는 것과 유사한 것입니다. 레버리지 투자를 하는 사람들은 환경이 좋지 않을 때에 버티기가 힘듭니다. 왜냐하면 투자 대비 큰 손실을 오랫동안 견딜 수가 없기 때문이죠. 그래서 빚내서 주식 투자하면 깡통 계좌로 끝나기 쉽다고들 하지요.임대 주택 투자를 고려하는 많은 분들은 임대 수익 그 자체보다 중장기적으로 부동산의 가치 상승에 의한 자본 이익 (capital gain)을 도모하는 경우가 많은데요. 주택 가격이 비교적 낮을 때 구매해서 주택 시장이 좋을 때에 매도하면 된다고 생각하면 아주 쉬운 방법이라고 생각할 수도 있겠지만, 현실적으로 그렇게 전개되지 않을 수도 있지요. 부동산 시장이 원하는 만큼 상승하지 않고 오래 답보 상태에 있을 수도 있고, 모기지 이자율이 높아지는 등 원하지 않는 상황이 전개될 수가 있기 때문이죠. 구매 가격보다 판매가가 많이 높아서 부동산 수수료 등을 제하더라도 이익을 충분히 거둘 수 있으려면 기다릴 수 있어야 하는데요. 기다릴 수 있으려면, 수익이 어느 정도 이상 계속 발생해야만 하겠지요. 즉, 임대 수익률이 어느 정도 이상이어서 좋은 가격에 매도할 수 있을 때까지 충분히 기다릴 수 있냐가 중요하다고 보여집니다. 이를 위해서는 관심이 있는 주택의 추정 렌트 범위가 먼저 얻어져야 하고, 모기지를 어느 정도 얻을 것인가, 임대 관련 제 비용을 다 고려했을 때 추정되는 임대 수익률이 어느 정도인지, 그리고 임대를 몇 년 정도까지 할 계획인지 등을 미리 검토해서 의사 결정을 하는 것이 반드시 필요한 과정이라고 강조를 합니다.오늘은 주택 임대 수익률에 대해서 알아보았는데요, 주택 임대를 이용한 중장기 주택 투자를 고려하는 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca이메일: info@newmaxrealty.ca
James Lee
2021-01-27 15:36:12
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2021년 밴쿠버 부동산 시장의 주요 이슈
지난해 3월 팬데믹 선포 이후에 앞으로의 시대는 Before Corona와 After Corona 시대로 구분되는 뉴노멀에 대한 언급이 많았는데 그때만 해도 코로나가 지금처럼 우리의 일상이 되기보다는 곧 사라질 거라는 기대감이 컸던 것 같습니다. 이제 대부분의 감염병 전문가들까지도 코로나는 매년 찾아오는 독감처럼 우리 일상의 일부가 될 거라고 전망하고 있습니다. With Corona 시대의 새로운 프레임을 세워야 하는 희망과 비전보다는 단단한 각오와 결단을 다지는 한 해의 시작입니다. 2020년도 한 해 동안의 시장 현황을 보면, 메트로 밴쿠버 지역의 경우 총 주택 거래량은 30,944채로 2019년 25,351채보다 22.1% 증가, 그리고 2018년 24,619채 보다 25.7% 증가하였습니다. 총 리스팅 주택수는 54,305채로, 2019년 51,918채 보다 4.6% 증가하였고 2018년 53,614채 보다 1.3% 증가하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수는 $1,047,400으로 2019년 12월 $1,001,000보다 5.4% 그리고 2018년 $1,032,400보다 1.45% 상승하였습니다.프레이져밸리 지역의 2020년 총 주택 거래량은 19,926채로, 2019년 15,487채 보다 28.7%, 2018년 15,586채보다 27.8% 증가하여 이 지역의 지난 10년 평균 거래량보다 12.4% 많은 거래량을 기록하였습니다. 특히 단독주택의 거래량은 2019년보다 무려 41.7%나 증가하였습니다. 주택 리스팅 수는 31,693채로 2019년 30,578채 보다 3.7% 증가하였고, 2018년 32,058채보다는 1.1% 감소하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수는 $888,100 으로 2019년 12월 $750,917 보다 18% 상승하였고 2018년 $710,593보다 25% 나 상승하여 이 지역의 가격 상승이 돋보인 한 해였습니다. 전체적으로 팬데믹 상황에도 불구하고 2019년 하반기부터 시작된 밴쿠버 부동산 시장의 상승 추세는 지속되었으며 누구도 예상하지 못한 활발한 거래현황과 가격 상승을 보여주었습니다. 특히 성수기나 비수기의 구분 없이 연중 꾸준히 매매가 이루어진 한 해였습니다. 지난 12월 주택 종류별 거래량을 살펴보면, 매트로밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,554,600, 타운하우스 $813,900, 콘도 $676,500으로 지난 1년 전과 비교해서 단독주택 10.2%, 타운하우스 4.9%, 콘도는 2.6% 상승하여 단독주택의 가격 상승 폭이 컸습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 35.2%, 50.4% 33.1% 계속하여 30% 이상을 기록하여 셀러가 주도하는 시장이 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 주택별로 50일, 32일, 40일입니다. 프레이져밸리 지역은 12월 중 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,079,500, 타운하우스 $576,000, 콘도 $438,000으로 1년 전과 비교하면 각각 13.9%, 6.9%, 4.7% 상승하였습니다. 주택 종류별로 모두 메트로 밴쿠버 지역보다 가격 상승이 컸습니다. 특히 Sales to Active Ratio 가 70%, 83%, 41%를 보이고 있어 아주 강한 Seller’s Market을 보였습니다. 평균매매일수는 38, 34, 40일입니다. 지난 6월 이후 지속된 시장의 강세는 특히 단독주택과 타운하우스의 경우에는 극심한 재고 부족으로 적정한 매물을 구하기가 아주 힘들어졌습니다. 이제 중간 가격대의 단독주택은 매물 부족을 넘어 매물 찾기가 힘든 상황까지 이르러 20-30여 개의 멀티 오퍼가 들어오는 경우도 적지 않습니다. 이제 2021년 밴쿠버 부동산 시장의 주요 이슈를 살펴보겠습니다. 올 한 해는 With Corona의 관점에서 시장을 바라보아야 할 것 같습니다.첫째로 단독주택시장의 강세입니다. 단독주택의 경우 현재 매물 부족으로 가격 급등까지 발생하였습니다. 이러한 단독주택시장의 활황세는 팬데믹 상황에서 집의 역할과 기능이 더욱 중시됨에 따라 단독주택의 강세는 당분간 지속될 것으로 보입니다. 하지만 콘도시장 역시 이제는 주의 깊게 바라볼 필요가 있습니다. 불황기에서 상승기로 전환 시 항상 단독주택의 상승 이후 타운하우스와 콘도 시장이 뒤따르는 시장 특성을 감안하면 단독주택과의 가격 격차가 커짐에 따라 다시 그 격차가 좁혀질 수밖에 없어 콘도시장에 대한 적극적인 매수 시점이 다가오고 있다고 보입니다. 향후 first home buyer incentive 가격 기준도 크게 상승할 것으로 예상되어 특히 주택 가격이 높은 밴쿠버 지역에서 첫 집 구매자들의 콘도 매입에 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 둘째는 프레이져밸리 지역의 강세입니다. 랭리를 중심으로 지속적인 개발이 이루어지고 다양한 형태의 새로운 주택들이 공급되고 있어 영 패밀리 중심의 매매 증가는 계속될 것으로 보입니다. 특히 현재 스트레스테스트로 인한 모기지 규제로 인해서 상대적으로 저렴한 가격으로 주택 구입이 가능한 지역이기 때문에 주로 실수요 중심의 매매가 이루어지고 있어 모기지 정책이 완화되지 않는 한 이 추세는 장기화될 것입니다. 셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 팬데믹 상황에도 불구하고 현재와 같은 부동산시장의 활황 그리고 자산 시장의 급등은 정부와 중앙은행의 재정 확대 및 금융 완화로 인한 막대한 자금 공급과 저금리가 가장 큰 역할을 하였습니다. 캐나다 중앙은행은 2022년까지 현재의 기준금리인 0.25%에 변동이 없을 것이라고 합니다. 그렇지만 긍정적인 시나리오로 팬데믹 상황이 개선되고 경기회복을 가정할 경우 시장금리는 당연히 상승할 수밖에 없습니다. 부정적인 시나리오로 팬데믹 상황이 개선되지 않는다면 과연 무제한에 가까운 통화 발행과 막대한 정부 부채에 의한 자금 지원이 어디까지 가능할지 의문입니다. 따라서 더 이상의 금리 인하는 쉽지 않아 현재의 저금리 상황을 잘 활용할 필요가 있습니다. 네번째는 경기에 대한 전망입니다. 11월부터 백신 개발 뉴스와 함께 경기회복에 대한 기대감으로 주식시장을 선두로 자산 시장이 폭등하며 경제의 양극화가 심화되고 체감경기와의 괴리감이 커지고 있습니다. 자산 시장의 강세가 시중의 여유자금 증가로 이어져 부동산 시장에도 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 팬데믹의 장기화로 실업의 누적, 일부 자영업자와 중소기업의 파산도 예상되고 눈덩이처럼 불어나게 될 금융완화와 정부 부채에 대한 출구전략은 금리 인상이 불가피하여 장기적으로 경기에는 큰 짐이 될 것입니다. 다섯 번째는 백신의 효과입니다. 미국, 영국에 이어 지난 12월 14일부터 백신접종이 시작된이후 1월 5일까지의 캐나다 백신 접종 현황은 캐나다 전체로는 0.4%의 접종률을, 그리고 BC주는 28,209명이 백신을 맞아 0.55%의 접종률을 보이고 있습니다. BC주는 백신 접종 속도를 빠르게하여 3월 말까지 55만 명을 목표로 하고 있습니다. 향후 더 많은 종류의 백신이 개발되어야 하고, 더 많은 사람들이 백신을 맞아야 하고, 접종 후 백신의 효과가 검증되어야 하며, 변종 바이러스의 확산이라는 돌발 요인 등 아직은 갈 길이 먼 것 같아 팬데믹의 어두운 터널은 아직 그 끝이 보이지 않는 것 같습니다. 뜨거운 시장이지만 냉정하게 시장을 바라보아야 할 것입니다. 특히 부동산시장은 기대보다는 필요에 의한 주택 매매를 권해드립니다. 지난 1년간 팬데믹 상황에서 집이 우리의 삶을 지탱해 주는 얼마나 소중한 터전이며 자산임을 절실하게 느꼈습니다. 그리고 이제는 With Corona가 삶이라는 현실을 받아들이고 이에 맞는 삶의 방식이 자리 잡게 될 때 Exodus Corona가 가능할 것이라고 생각합니다. 다시 한번 도전과 시련의 새해를 지혜와 냉철함으로 우리 모두 잘 이겨내기를 바라겠습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2021-01-08 11:01:44
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[렌트 칼럼] 상업용 렌트 체납 시 해결 방법
2021년 소의 해가 밝았습니다. 한 해 동안 모두 평강하시고 소원 성취하시길 기원합니다. 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다. 오늘은, 상업용 리스 계약에 있어서, 계약 위반이나 렌트 체불 등이 발생했을 때, 취할 수 있는 해결 방법들이 어떠한 것들이 있고, 각 절차는 어떠한 지에 대해 알아봄으로써, 건물주와 세입자께서 숙지하면 도움이 될 내용들을 다뤄볼까 합니다. 일반적으로 상업용 임대 계약은 주택 임대 계약에 비해서 훨씬 복잡하고, 세입자의 의무 조항들이 더 구체적이면서, 위반 시에 취할 수 있는 조치에 대해 자세하게 계약서에 명기됩니다. 상업용 리스 계약에 있어서 계약서에 명기된 세입자의 의무 조항을 세입자가 위반한 경우에는, 대개 시정 권고나 경고 서신을 통해 해결이 되기 때문에 그러한 문제로 인해 계약이 파기되는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 역시 대부분의 문제는 렌트 체불 문제이고, 이 문제는 세입자의 비즈니스 상황이나 재정 상태에 기인하기 때문에, 문제 해결에도 상당한 시간이 필요할 뿐 아니라, 경우에 따라서는 계약 해지에 이르게 되기도 하는, 중대한 문제가 되기도 합니다. 오늘은 계약 위반이나 렌트 체납이 발생했을 때, 건물주 입장에서는 리스 계약에 근거하여 취할 수 있는 조치들이 있는 데, 어떠한 것들인지 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 일반적으로 거의 모든 상업용 리스 계약에는 계약 조항 위반이나 렌트 미납 (Default) 시에, 건물주가 임대 공간을 점거할 수 있는 Right to Re-enter 조항, 건물주가 직접 세입자의 의무 조항을 실행할 수 있는 조항, 다른 세입자에게 임대할 수 있는 Right to Relet 조항, 미납된 렌트에 더해서 남은 계약 기간 동안의 렌트의 지불을 요구할 수 있는 Accelerated Rent 조항, 그리고 체불된 렌트를 수거하기 위해 세입자의 동산을 압류할 수 있는, Distress (Distrain) 조항 등이 있습니다. 이러한 조항들과 연계하여, 건물주는 세입자의 임대 계약 하에서의 의무 조항을 면제해 주지 않으면서, 해당 계약을 파기할 수도 있습니다. 그러면, 앞에서 언급한 조항들을 하나씩 살펴보도록 합니다. 1) Right to Re-enter: 건물주는 계약 위반 (이하, 렌트 미납 포함) 시에, 일정 기간의 Notice를 제공하고 (계약에 따라서는 Notice가 필요없다고 되어 있는 경우도 있지만, 보통은 원만한 절차를 위해 얼마간의 Notice를 주는 것이 일반적입니다.) 임대 공간에 들어갈 수 있도록 권리가 계약서에 명기되어 있습니다. 2) Right to perform tenant’s obligation: 건물주가 세입자의 의무 사항이 시행되지 않을 경우, 직접 의무 조항을 실행하고 그에 관련한 비용을 청구할 수 있는 조항입니다. 이러한 경우는 주로 상업용 스트라타 건물에서 발생하는데요. 상업용 건물이 스트라타의 Lot인 경우에 스트라타에서 부과하는 의무 조항, 예컨대 연 소방 점검과 그에 따른 하자 수리를 부여된 기한 내에 해야만 하는데, 세입자가 이를 실행하지 않으면 결국 건물주에게 피해 (벌금이나 수리 비용 부담 등)가 발생할 수가 있습니다. 이러한 경우에는 건물주가 직접 의무 조항을 실행하고, 그에 관련한 비용과 추가 수수료를 세입자에게 부과할 수 있다는 게 계약서에 명기되어 있을 수 있습니다. 3) Right to Relet: 세입자의 계약 위반 시에 건물주는 1) 항에 의거 공간에 들어가서 새로운 세입자를 찾기 위해, 필요하다면 임대 공간의 변경이나 수리를 할 수 있다는 조항입니다. 이 경우는 보통 해당 임대 계약을 해지하는 조치와 함께 이뤄지는 게 일반적이지만, 가끔은 세입자의 의무 조항을 해지하지 않으면서 이뤄질 수도 있습니다. 4) Accelerated Rent: 이 조항은, 세입자가 렌트를 미납했을 때 미납된 렌트와 앞으로 남은 기간에 대한 렌트를 미리 청구할 수 있다는 조항입니다. 그렇다면, 렌트가 미납된 시점이 계약 종결을 2 년 앞두고 있는 시점이라면, 미납된 렌트와 남은 2 년 동안의 렌트를 청구할 수 있다는 것인가? 하는 의문을 제기할 수 있을 겁니다. 두 가지 측면에서 이 문제를 바라볼 수 있습니다. 하나는, 랜드로드가 임대 계약이 종료될 때까지 새로운 세입자를 찾지 않고 계약을 유지할 것인가인데 현실적으로 그럴 가능성은 거의 없다고 보여집니다. 렌트가 체납이 되었다는 것은 세입자의 파산이나 지불 불능 상태로부터 기인하는 것이기 때문에, 빠른 시일 내에 새로운 세입자를 찾는 것이 현명하다 하겠습니다. 따라서, 임대 계약은 건물주에 의해 해지가 되기 때문에, 계약서의 남은 기간 동안의 렌트를 청구한다는 것은 비현실적이 됩니다. 다른 하나의 관점은, 실제로 법정으로 갔을 때, 파산 신청한 세입자의 신탁관리인이 임대 권리를 포기한다면, 미납된 3 개월의 렌트와 3 개월 분의 가속 렌트 (Accelerate rent)로 랜드로드의 클레임을 제한한다는 판결이 최근에 나왔기 때문에, 현실적으로는 3 개월 분의 향후 렌트를 청구하는 선이 됩니다. 5) Distress: 이 조항은 렌트 미납 시에 건물주에게 세입자의 동산 (시설이나 장비 또는 상품 등)을 압류해서 공매를 통해 팔 수가 있는 조항입니다. 실제로는 이 과정은 건물주가 직접 하는 경우는 드물고, 전문 Bailiff를 고용해서 진행하는 게 일반적입니다. 압류에 이은 공매로 얻어진 펀드에서 랜드로드의 클레임과, 압류와 공매에 소요된 제반 경비를 제외한 나머지는 세입자에게 돌려주게 됩니다. 압류에 있어서의 유효 기간, 어떠한 것들이 압류 품목에 들어갈 수 있고, 어떠한 것들은 면제가 되는 지 등등의 세세한 내용은 Commercial Tenancy Act와 Rent Distress Act에 나와 있으니, 필요한 분들을 참조하시면 되겠습니다. 이상에서 살펴보았듯이, 상업용 임대 계약은 건물자가 세입자의 계약 위반 시에 행사할 수 있는 권한들이 구체적이면서도 강력합니다. 현재 상업용 건물의 임대 계약 하에서 비즈니스를 하고 있는 분들이나 새롭게 임대 계약하여 비즈니스를 계획하는 분들은 계약서에 명기된 내용들을 잘 살펴보고 내용을 숙지하는 것이 바람직하고, 체결된 계약 하에서 위반 사항이 발생해서 순조로운 해결에 이르지 못하는 경우에는 큰 피해를 막기 위해서 변호사와 상담을 하실 것을 권합니다. ---------------------------------------------------------------맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca
James Lee
2021-01-05 12:26:35
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[렌트 칼럼]세입자와의 분쟁 해결 절차
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다. 최근에 임대 주택을 직접 관리하시는 오너분들로부터 문의 전화를 받는 일이 예전보다 부쩍 많아졌습니다. 대충 짐작하시겠지만, 세입자와의 갈등으로 인한 문제를 어떠한 절차로 해결해야 하는 지에 대한 문의들이 대부분입니다. 그 중에서도 렌트를 내지 않는 세입자를 내보내려고 하는데 어떠한 절차를 거쳐 합법적으로 처리를 해야 하는지, 또 기간은 얼마나 소요되는 지가 대부분이지만, 렌트 문제가 아닌 다른 문제로 문의를 해오신 분도 있습니다. BC주 정부는 코로나로 인해 렌트를 내지 못하는 세입자를 강제 퇴거시키는 것을 금지하던 것을 9월부터 해제하였기 때문에, 그 이후에 렌트 미납에 의한 강제 퇴거를 해야 하는 집주인 분들이 많기 때문이라고 보여집니다. 렌트비 인상에 관련해서 BC주 정부는 11월 9일에 렌트비 인상을 금지하는 기간을 2021년 7월 10일로 연장한다는 시행령을 발표했죠. 사실 1년 전에 비해서 렌트가 5 ~ 7% 내려갔다는 통계만 보더라도 요즘 상황에 렌트를 인상하는 것은 분위기로 봐서도 맞지 않는 것이긴 합니다. 요즘의 분위기는 세입자가 렌트를 밀리지 않고 내는 것만으로도 고마운 상황이죠. 문의를 해오시는 분들의 얘기를 듣자면, 설마 나에게 이런 일이 있을까라고 생각도 못했다는 분들이 많습니다. 하지만, 실제로 그런 일이 발생하면, 개인으로서는 난감한 일이 아닐 수 없습니다. 임대 관리를 직접 하는 개인에게는 렌트를 내지 않아서 강제 퇴거를 시켜야 하는 상황이나 세입자가 당연히 협조를 해야 하는 사안들에 있어서 협조를 해주지 않아서 어려움을 당하는 경우가 상대적으로 많이 발생합니다. 이는, 아마도 세입자 입장에서는 개인을 쉽게 생각하는 경향도 당연히 있고, 아예 임대 계약을 할 때에, 개인 오너들을 타깃으로 해서 임대 계약을 맺고, 얼마 후부터는 렌트를 내지 않고 버틸 만큼 버티다가 다른 곳으로 또 이사를 하는, 그런 질이 좋지 않은 세입자들도 있기 때문입니다. 바로 이 때문에, 철저한 검증을 통해서 세입자를 선정하는 과정이 더더욱 중요해졌다고 할 수 있고, 철저한 리스트업 과정을 통해서 나중에 발생할 수 있는 좋지 않은 상황을 미리 차단해야만 하는 것이죠. 최근에 회사가 경험했던 케이스는 개인 임대주에게는 충분히 발생할 수 있다고 생각되지만, 관리 회사를 상대로 발생한 처음 케이스여서 알려드리고자 합니다. 저도 임대 관리를 오랫동안 해왔지만, 렌트 신청서를 접수하면서 같이 요구하는 서류를 조작해서 제출하여 임대 계약을 하려고 했던 케이스는 지난 9 월에 처음으로 경험했습니다. 젊은 두 사람이 콘도 임대를 위해서 임대 신청서와 함께 소득 증빙을 위해 제출한 급여 명세서를 조작해서 제출한 거였죠. 소득에 비해 이전에 거주했던 곳이 좀 맞지가 않아서, 추가 자료를 요청하고 또 그것도 부족한 것 같아서 회사의 인사 담당 매니저의 전화 번호와 이메일을 요구해서 회사로부터 같은 서류를 검증하고 그게 확인되면 계약을 진행하겠다고 했는데, 바로 그 이후부터 연락을 끊어버렸던 겁니다. 이런 경우는 개인 집주인들은 물론, 임대 관리 매니저라 해도 당했을 가능성이 매우 높다는 생각이 듭니다. 대개 임대 계약을 하기 위해서 거짓된 정보를 기입하고 서류를 조작하려는 사람들의 가장 큰 특징은, 임대 신청을 하면서 바로 입주를 원한다는 것입니다. 특히 주택이 비어 있는 경우에는, 랜드로드나 관리자는 될 수 있으면 빨리 임대 계약을 맺고 빨리 입주를 하기를 원한다는 것을 이용하려는 것이죠. 정상적으로 렌트를 찾는 사람들은 충분한 기간이 필요합니다. 현 집주인에게 한 달 노티스를 제공하기 위해서도 충분한 기간을 가지고 렌트를 구하고 결정을 하는 것이 상식적인 것이죠. 그렇기 때문에 시세보다 높은 렌트를 매겨 놓은 임대 주택을 타깃으로, 바로 입주를 원하는 사람들은 더더욱 각별한 주의가 필요하다고 하겠습니다. 다시 본론으로 돌아가서 말씀드리겠습니다. 우선 렌트가 미납이 되면 (매월 1일이 보통 렌트 기한입니다.), 바로 다음 날부터 10 day notice (닷새 안에 렌트를 내지 않으면 10 일 기한으로 이사를 나가야 한다는 노티스)를 세입자에게 전달할 수 있습니다. 이 노티스를 받은 세입자는 5 일 이내에 렌트를 내든가 Residential Tenancy Branch에 분쟁 조정 신청을 해야 합니다. 노티스를 전달하는 방법은 여러 가지가 있으니, 그 중에서 하나를 선택하시면 되겠구요. 노티스에 적힌 렌트 납부 기한이 지나면, Residential Tenancy Board에 점거 명령 (order of possession)과 금전 명령 (monetary order))을 Direct Request를 통해 신청할 수가 있습니다. 물론, 이 신청은 온라인으로 할 수가 있는데요. 이때에 신청서와 함께 세입자에게 전달한 10 day notice, 임대 계약서와 함께 임대 계약을 종결한다는 노티스를 전달한 증명 서류를 같이 첨부해야 합니다. 이렇게 접수가 된 이후에는 3일 이내에 신청서 그리고 증빙 자료와 함께 Direct Request를 통해 분쟁 해결 절차에 대한 고지서를 세입자에게 전달해야만 합니다. 이렇게 함으로써 랜드로드가 취할 수 있는 것은 다 하게 되고, Residential Tenancy Board에 의해 공청회 (public hearing) 날짜가 정해지면, 정해진 날짜와 시간에 다자 접속 전화 (conference call)를 통해 조정자 (Arbitrator)와 같이 공청회가 진행되는 것입니다. 공청회는 짧으면 2 ~ 3 주 내로 일정이 잡히기도 하지만, 오래 걸리면 한두 달이 걸리기도 합니다. 이 과정에서 중요한 것은 규정대로 신청서를 관련 자료와 함께 접수하는 것과 세입자에게 전달해야 하는 서류들을 기한 내에 전달해야 하는 것입니다. 공청회가 열리고 난 뒤에는 조정자의 명령이 비교적 빨리 나옵니다. 보통 1 주일 정도에 명령이 내려지게 되죠. 가장 많이 발생하는 것이 렌트 미납으로 발생하지만, 가끔은 세입자가 부당한 요구를 한다든지, 세입자의 의무 (BC주 표준 임대 계약서에 명기되어 있는 사항들)를 이행하지 않아서 랜드로드에게 불편을 끼치는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 랜드로드는 정당한 사유에 의해 한 달 노티스를 줘서 임대 계약을 끝낼 수가 있는데, 이도 역시 앞에서 설명 드린 과정과 매우 유사한 과정을 거쳐서 진행이 됩니다. 캐나다는 각 주의 임대법이 다 다릅니다. BC주는 캐나다에서 가장 세입자에게 유리하고 랜드로드에게는 불리한 주택 임대법 (Residential Tenancy Act)을 시행하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 이로 인해서 좋지 않은 세입자들이 이를 악용하는 경우도 많았었습니다. 그런데, 최근 수년 간의 판례를 통해 보면, 정당하지 않은 사유로 분쟁을 초래하는 세입자에게는 불리한 판결들이 내려지고 있습니다. 한 가지만 예를 들어서 설명을 드리면, 수 년 전에 집주인이 집을 팔기 위해 집을 MLS에 리스팅하고, 세입자에게 정식으로 협조를 구하는 노티스를 전달했는데도, 세입자가 불편하다는 이유로 쇼잉을 거부하고 부당한 요구를 해서, 결국 RTB에 분쟁 해결 신청을 한 경우가 있었습니다. 결국 양측에서 증빙 자료를 제출하고 공청회가 열렸습니다. 공청회가 있은 후 3 일 정도 후에 조정 명령이 나왔는데, 세입자에게 일주일도 되지 않는 기한을 주고 이사를 나가라는 명령서가 나왔었습니다. 당시에 집주인과 세입자 모두 그런 빠른 결정에 놀랐었습니다. 하지만, 역시 분쟁 해결 과정은 전체적으로 시간도 상당히 많이 소요되지만, 그에 들어가는 수고가 너무 크기 때문에, 될 수 있으면 분쟁을 미연에 방지하는 것이 최선이라고 하겠습니다. 그렇게 하기 위한 좋은 방법은, 해당 케이스에 대해서 과거에 내려진 결정 사항을 세입자에게 미리 공지하고, 판결이 이뤄졌을 때, 세입자가 받을 수 있는 불이익 (예를 들어 조정 결과에 의거해서 세입자가 내야 하는 금액을 납부하지 않으면 관리 회사에서는 연결된 collection 회사에 징수를 의뢰하게 되고, 그래도 돈을 갚지 않으면, 세입자 개인의 신용이 망가지게 되어서 앞으로 오랫동안 신용에 관련된 모든 활동에 심각한 영향을 미친다는 내용)을 과거의 판례와 함께 이해를 시키게 되면 대개는 분쟁 해결 과정에 가기 전에 상호 합의가 되게 됩니다. 따라서, 임대법과 많은 선례를 숙지하고 있어야 하고, 문제가 발생하기 전에 모든 가능한 수단을 동원해서 원만하게 타협을 하는 것이 양방에게 특히 집주인에게는 최선이라는 것을 알고 계시면 좋을 것 같습니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca
James Lee
2020-12-14 09:23:08
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팬데믹 시대의 불편한 진실
최근 11월 시장동향에서 Fraser Valley Real Estate Board의 Chris Shields회장은 단독주택과 타운홈의 경우 99년 협회 역사상 최고의 강세장이었다고 언급하였는데 이것이 최근의 부동산 시장을 한마디로 표현한 것입니다.
11월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 경우 전체주택 거래량은 3,064채로 작년 11월 2,498채와 비교해서 22.7% 증가하였고, 지난 10월 3,687채 보다는 16.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리지역도 증가세가 계속되면서 11월 거래량은 2,173채로 작년 11월 1,405채보다 54.7%나 증가하였고 11월기준으로는 역사상 최고 기록을 보였습니다. 지난 10월 거래량 2,370채 보다는 8.3% 감소하였습니다.
11월중 신규리스팅은 메트로밴쿠버지역은 총 4,068채가 새로 리스팅되어 작년 11월 2,987채보다 36.2%가 증가하였고 지난 10월 5,571채보다는 27%가 감소하였습니다. 프레이저밸리지역은 2,217채가 새로 리스팅되어 작년11월보다 리스팅수가 18.1% 증가하였고 이전 10월보다는 28% 감소하였습니다. 11월 거래량이 작년보다 54.7% 증가하였는데 새로운 리스팅의 증가는 18.1%에 그쳐 바이어 입장에서는 주택구매가 매우 어려운 상황이었습니다.
지역별로 주택종류에 따른 11 월 중 매매현황은 메트로 밴쿠버 지역의 경우 Benchmark 가격은 단독주택 $1,538,900, 타운하우스 $814,800, 콘도 $676,500으로 지난 1년전과 비교해서 단독주택 9.4%%, 타운하우스 5.6% 상승하였습니다. 콘도가격은 1년전보다는 3.4% 상승했으나 이전 10월보다는 1% 하락하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 27.9%, 40.1%, 23.9% 로 계속하여 20% 이상을 유지하고 있고, 주택별 평균매매일수는 주택별로 42일, 35일, 34일을 보였습니다.
프레이져밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,061,500, 타운하우스 $570,000, 콘도 $435,900으로 1년전에 비해 각각 11.5%, 5.8%, 4.6% 상승하였고, Sales to Active Ratio 각각 54%, 54%, 28% 를 보이고 있어 단독주택과 타운하우스의 경우에는 리스팅된 매물의 반이상이 팔리고 있어 시장의 강세를 보여주고 있습니다. 평균매매일수는 각각 32일, 25일, 34일을 보였습니다.
6월부터 지속된 시장의 활황세는 더욱 강해지면서 단독주택과 타운하우스의 경우 매물부족상황까지 발생하고 있고 특히 단독주택의 경우는 Multi Offer와 Over Pricing 으로 매매되는 사례가 증가하며 지난 2016, 17년의 과열국면이 재연되는 모습입니다.
실제 주택별 가격추세를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 단독주택의 경우 6월 이후 가파른 상승세를 보이고 있지만 이전의 고점을 넘어서지는 못하고 있습니다. 평균가격대가 $1.750,000수준이어서 모기지 규제가 지속되고 있는 상황에서 실수요자들의 경우 모기지 감당능력에 한계가 있는 요인도 감안된 것으로 보입니다. 타운하우스 가격도 강보합세를 보이고 있지만 콘도의 경우 최근 소폭의 가격하락을 보이고 있습니다. 프레이저밸리지역은 주택별 가격추세를 보면 단독주택의 경우 이전의 고점을 넘어서는 급등세를 보이고 있고 타운하우스는 지속적인 상승세를 보이며 전고점에 근접하고 있으며 콘도의 경우에는 횡보세를 보여주고 있습니다. 이 지역의 단독주택 급등세는 평균 거래가격이 100만불내외이어서 팬데믹시점의 주택수요 변화와 스트레스 테스트로 인한 융자금액의 한계가 있을 수 밖에 없는 실수요자들에게 매력적인 시장이 되고 있습니다. 특히 영패밀리에게는 다양한 신규주택들이 지속적으로 공급되고 있어 앞으로도 관심지역이 될 것으로 보입니다.
팬데믹 이후의 주택형태에 대한 수요변화를 2019년1월부터 2020년 11월까지 월별로 주택별 거래비중의 변화를 살펴보면 단독주택비중은 2019년도에는 평균 35.6% 수준에서 최근 40.75%로 5%이상 상승하였고, 타운하우스의 경우는 2%내외 증가하였고 콘도의 매매비중은 7%이상 감소하였고, 특히 7월이후 그 감소세가 크게 나타나고 있습니다. 콘도의 신규공급이 계속되고 있는 것을 감안한다면 콘도의 매매비중감소는 통계수치보다 실제는 더 클 것이고 현재 추세는 팬데믹상황하에서는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.
끝으로 반복되는 경제위기때마다 빈부의 격차가 커지는 양극화에 대한 불편한 진실을 살펴보려고 합니다. 코로나가 극심한 상황에서 주식시장과 부동산 시장의 거침없는 상승세가 계속되고 있습니다.
2008년 금융위기이후 미국을 비롯한 선진국의 위기대응은 저금리와 대규모 자금공급이 주요수단이 되었습니다.
캐나다도 이번 팬데믹발생시 지난 금융위기의 경험을 바탕으로 전격적인 금리인하 그리고 신속한 대규모 자금공급으로 경제위기의 확산을 차단하였습니다. 현재 2년, 10년국채가 연 0.2%, 0.6% 이기 때문에 최소의 이자비용으로 국채를 발행하여 엄청난 자금을 시중에 풀고 있는 것입니다. 지난 1일 의회에 보고된 경제보고서에 따르면 올회계년도 연방정부 재정적자는 지난해에 $39billion 에서 $381billion으로 폭증할 것이고 국가채무도 전년도 $721.4billion에서 $1.2trillion으로 무려 66%나 증가할것으로 예상하고 있습니다. 어마어마한 자금투입으로 현재의 상황을 버티고 있는 것입니다.
현재 지급되고있는 각종 COVID- 19 보조금도 이런 대규모 자금공급의 한 부분입니다. 이것은 위기탈출에 대한 사회적인 공감대가 형성되어 있고 이전의 위기극복의 경험을 통해 정부와 중앙은행이 절대로 경제위기를 방치하지 않을 것이라는 암묵적인 사회적 동의가 전제되어 있는 것입니다.
초저금리를 통해 정부나 중앙은행의 거의 무제한적인 자금조달이 가능하듯이 신용도가 높은 우량기업이나 경제주체들 역시 가능한 많은 자금을 사상유례없는 최저금리로 확보하여 혹시 모를 위험에 대비하거나 몸집을 늘리는 기회로 활용하고 있습니다. 이렇게 조달한 풍부한 자금은 경기가 불확실하기때문에 생산이나 설비투자등 실물경제를 살리는 데는 별로 쓰이지않고 검증된 자산시장에 대한 투자를 선호하게 됩니다. 즉 위기는 언젠가 벗어날 것이다 그리고 경제는 언제가 회복될 것이라는 기대를 가지게 되고 그 기대가 반영된 자산시장, 즉 주식시장과 부동산 시장이 투자대상이 되는 것입니다. 주식불패, 부동산불패 신화에 대한 경제주체의 확신이 있기 때문입니다.
따라서 최근의 백신개발뉴스에서 보듯이 미래에 대한 긍정적인 신호가 나타날 때 마다 대규모 자금이동과 집중이 이루어지고 있습니다. 따라서 경제위기의 직격탄을 맞아 실업, 급여감소, 자영업 위기 등을 겪게되는 경제적 약자의 입장에서는 자산시장의 강세로 인한 상대적 빈곤이 더욱 심화되는 상황이 주기적으로 반복되는 불편한 진실이 현실의 상황입니다.
상담문의 :
마기욱 리얼터
604-306-0870
마기욱
2020-12-04 13:07:00
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코로나 상황과 렌트 마켓의 변화
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표, 제임스 리입니다.최근에 고객분들께서 이러한 질문을 질문들을 하십니다. ‘요즘의 코로나 상황이 주택 임대 사업에 어떻게 영향을 미쳤고 시장에서는 어떤 변화가 있었나요?’ 라든지, ‘최근 몇 년간 주택 임대 시장 (rental market)은 어떻게 변화하고 있고, 향후 전망은 어떤가요?’와 같은 질문들입니다.그래서 이번 컬럼에서는 지난 몇 년 동안 렌트 시장에 있어왔던 커다란 변화와 흐름들을 살펴보고 코로나 상황으로 인해 주택 임대 시장에서 눈에 띄게 달라진 것들은 어떤 것들이 있는지 설명해 드려서 독자 여러분들이 가지고 계시는 궁금증을 해소해드리고자 합니다. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 분들은, 2016년 가을에 이르기까지 부동산 가격이 단기간에 급상승했던 상황을 기억하실 것입니다. 당시에는 주택을 팔기 위해 MLS에 리스팅을 올린 가격보다 높은 가격의 오퍼들을 받는 것이 자주 발생할 정도로, 부동산 시장이 이른바 판매자 시장 (Seller’s market) 이었죠. 사실 그 이전부터 BC 주 정부에서는 집값의 급격한 상승과 이에 영향을 받아 렌트가 상승하는 상황을 우려 깊게 주시하고 있었습니다. 그러다가 정부는 집값의 상승에 버블의 성격이 있다고 규정하고, 또 그 집값 상승의 주 원인이 외국인의 무분별한 사재기 식의 구매에 있다고 판단하여, 입법을 통해 부동산 시장에 개입해서 조정을 하려는 결정을 하게 됩니다.그것이 바로, 외국인 구매자 세금 (Foreign Buyer’s Tax)인 것입니다. BC 주 정부에서는, 공지 기간을 거의 없이 2016년 가을에 전격적으로 외국인 구매자가 BC 주의 특정 지역에 위치한 주택을 구매하는 경우에 15%의 세금을 추가로 부과하는 법령을 시행하게 됩니다. 현재는 이 세율이 20%로 되어 있죠. 실제로 어느 정도의 퍼센티지가 외국인에 의한 부동산 구매였는지에 대한 통계는 가지고 있지 않지만, 아무튼 그로 인해 주택 가격은 실제로 지속적인 하락의 길에 접어들게 되어 정부의 입법은 소기의 목적을 달성했다고 봐야 하겠습니다. 참고적으로 온타리오 주도 BC 주와 같은 외국인 구매자 세금을 그 다음 해인 2017년 4월에 시행하게 됩니다.렌트 시장은 부동산 매매 시장과는 달리 급격한 상승이나 하락이 발생하지는 않지만, 부동산 가격의 변화에 다소 영향을 받고, 그 영향은 임대 계약의 성격상 일정한 시간 간격 (수 개월 이상)을 두고 발생하게 되는 것입니다. 정부의 입법의 배경에는 렌트의 상승으로 인해 중 저소득층의 세입자들이 받는 렌트 부담을 경감시키려는 목적이 있었습니다.그 다음으로 렌트 시장에 커다란 사건이 2018년 말에 나타나게 되는데요. 그것은 BC 주 정부에서 시행한 Speculation & Vacancy Tax, 이른바 빈집 세금입니다. 밴쿠버의 인구가 비교적 많은 지역의 주택을 3 개월 이상 그냥 비워 두면, 집값의 0.5%의 세금을 부과하는 것입니다. 지금은 이 세율도 2%로 높아져 있습니다. 그러면 도대체 왜 갑자기 정부가 이 세금을 도입한 것이었을까요? 2016년까지 몇 년간의 주택 가격 상승에는 외국인 구매자의 사재기식 구매가 큰 원인을 제공했다고 했지요. 그런데 당시에 보면, 집을 구매하고 집을 비워 두었다가, 시세 차익이 충분하다고 생각하면 다시 파는, 다시 말해 단기 차익을 노리는 구매도 많았던 것입니다. 실제로 임대 수익을 위한 투자자들은 렌트 시장에 공급을 늘려주지만, 비워 두는 경우는 공급을 막고 있어서 이러한 주택들이 렌트를 상승시키는 역할을 한다고 봤던 것이죠. 이상과 같은 정부의 입법을 통한 시장 개입으로 렌트 시장은 안정을 찾게 됩니다.그러다가 2020년 들어서 COVID-19라는 초유의 사태가 발생해서 렌트 시장에 커다란 변화를 가져오게 됩니다. 코로나 상황으로 인해 렌트 시장에서 어떠한 변화가 나타나고 있는지에 대해서는 항목별로 설명을 드리겠습니다.[지불 불능 (Default) 상황]코로나 상황으로 인해 많은 사람들이 직장을 잃게 되고, 고용 보험 (EI)나 정부의 긴급 지원금을 수령하게 됩니다. 정부에서는 세입자 렌트 보조 프로그램을 발표해서 시행하고, 월세 지불 불가에 의한 세입자 퇴출 과정을 금지하게 되지만, 9월 1일부터 퇴출 금지 기간이 해제되었습니다. 최근에 직접 렌트 관리를 하는 주택 오너분들로부터 세입자가 렌트를 내지 않고 있는데, 퇴출을 어떻게 진행하면 좋겠냐고 문의하시는 분들이 계십니다. Default 상황은 개인이 관리하는 임대 건에서 전문 회사가 관리하는 임대 건보다 훨씬 더 많이 발생합니다. 세입자를 선정하는 과정에서의 검증 작업도 개인들은 철저하게 할 수 없는 것도 원인이고, 무엇보다 그런 세입자들은 개인 오너들이 해봐야 뭘 어떻게 하겠냐고 생각하기 때문에, 개인 오너들의 임대 주택을 타깃으로 삼는다는 것입니다. 그렇다고 관리 회사에서 관리하는 경우에 Default 상황이 없는 것은 아니고 상대적으로 낮다는 것입니다. 그렇기는 해도 코로나 이전에 비해 전체적으로는 지불 불능의 임대 계약 건 수가 그 이전에 비해 서너 배 이상 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 다행이도 저희 뉴맥스는 코로나 상황 하에 있는 현재까지도 아직 월세 지불이 안되는 default 상황이 한 건도 발생하고 있지 않습니다.여기에서 유의할 만한 것은, 상대적으로 렌트가 높은 세입자들에 비해 렌트가 낮은 세입자의 지불 불능이 더 크게 늘었다는 것입니다. 이는 해석해보면, 코로나 상황으로 인해 저소득층이 고소득층보다 더 영향을 크게 받았다는 것을 의미합니다. 이러한 상황 하에서 세입자를 구하는 일련의 과정인 리스업 과정에 있어서 세입자 검증 작업이 보다 더 중요하게 되었다고 할 수 있겠습니다.[온라인 비즈니스의 선호 현상]아시는 분이 많으시겠지만, 코로나 상황 하에서도 오히려 비즈니스가 성장하고 이익이 증가하는 산업 분야와 기업들도 있습니다. 아마존이나 구글, 넷플릭스 등의 회사가 그 예에 해당하는데요. 온라인 기반의 회사들은 코로나 상황으로 인해 오히려 수요와 매출이 증가하는 뜻하지 않은 호황을 만나게 됩니다. 반면에 오프라인 위주의 산업이나 관광, 유학 관련 산업 등은 매우 심각한 상황에 처하게 되죠. 이에 연관이 있는 것이, 세입자들을 선정하는 면에 있어서도, 이제는 자영업이나 오프라인 위주의 산업에 종사하는 사람들보다 온라인 산업이나 재택 근무 가능 분야에 종사하는 사람들이 더 선호되는 변화가 생겼습니다. 이유는, 직업의 안정성 (Job Security) 측면에서 후자가 훨씬 유리하다는 것이죠.[단기 렌탈에서 장기 렌탈로]COVID-19 이 렌트 마켓에 미친 영향 중에서 커다란 변화 중의 하나는, 여행이나 관광 산업의 급격한 위축으로 인해, Air B&B 나 단기 Furnished Rental 등 단기 임대 주택 오너들이 장기 리스로 전환을 고려하고 또 그렇게 바꾸고 있는 중이라는 것입니다.[렌탈 홈의 위치의 중요성 감소]코로나 이전까지는 렌트를 구할 때의 가장 중요한 기준은 직장이나 학교로부터의 거리였습니다. 매일 출퇴근과 등하교에 걸리는 시간이 중요한 것은 당연한 것 아니겠습니까? 그런데 이것이 코로나 상황을 지나면서 변화하고 있습니다. 재택 근무가 늘어나고 온라인 수업으로 대체되고 있는 상황에서, 직장이나 학교의 위치는 예전보다 훨씬 덜 중요하게 된 것이죠. 예컨대, 일주일에 한 번이나 두 번 정도만 사무실에 나가는 업무 환경이라든지, 한 학기를 온라인 수업으로 진행한다면, 위치보다는 렌트비가 더 싸고, 렌트 홈의 질이 높은 것을 선택하는 것이 당연하다 하겠죠. 실제로 밴쿠버에 직장이 있는 사람들은 멀어야 버나비 정도까지 렌트를 구했고, 써리나 랭리 지역은 전혀 고려하지 않았다면, 지금은 그런 지역에서도 렌트를 구하는 사람들이 나타나고 있습니다. 마찬가지로, 유비씨에 재학 중인 학생들도 이제는 기숙사에 거주하지 않고 온라인으로 모든 수업을 하고 있는 상황에서, 렌트가 상대적으로 낮고 질이 높은 랭리에 있는 주택을 임대하는 사람들도 생겨났습니다.이상에서 코로나 상황으로 인해 나타난 주택 임대 시장의 변화에 대해서 설명을 드렸는데요. 여러분들께서는 아마도 현재의 렌트 마켓 상황이 어떤지 궁금하실 것입니다. 연초부터 6월까지는 렌트를 구하는 수요가 많이 감소했었습니다. 코로나로 인해 돌아다니면서 렌트 홈을 찾기를 꺼려하는 이유도 있었겠구요, 거기에다 렌트 보조를 받는 사람들이 그 기간 동안에 다른 곳으로 이사할 필요도 없었겠지요. 그것이 7월에 접어들면서 반전이 됩니다. 부동산 거래도 물량이 대폭 증가하게 되는데요, 렌트 시장도 다시 활기를 찾기 시작했습니다. 이해하기 쉽게 설명 드리면, 6월 정도까지는 새로운 세입자를 구하기 위해 주택을 보여주는 이른바 쇼잉을 평균적으로 대여섯 번 해야 세입자와 계약이 체결되었다면, 7월부터는 그게 평균 서너 번 정도로 줄었다고 할까요.끝으로, 주택 오너 입장에서 봤을 때, 주택 임대 시장에 대한 향후 전망을 묻는 분들이 있습니다. 그에 대한 저의 답은 이렇습니다. 향후 주택 임대 시장은 코로나의 진행 상황과 보험 시장의 변화에 영향을 받을 것으로 보여지고, 현재 상황은 낙관적이지도 비관적이지도 않은 상황으로 신중한 접근이 필요하다고 하겠습니다.오늘은 최근 몇 년 간에 렌트 시장에 있었던 변화와 흐름 그리고 코로나로 인해 어떻게 렌트 시장이 영향을 받았는지에 대해서 설명 드렸습니다. 다음 기회에는 임대 수익과 중장기 시세 차익을 위해 임대 주택을 구입할 때 어떠한 요소들을 고려해야 하는지, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 등을 포함한 주택 임대 경제학을 다뤄보겠습니다.제임스 리 Ph.D.뉴맥스 상가 주택관리 전문팀 대표 info@newmaxrealty.ca 778 201 5978 www.newmaxrealty.ca
James Lee
2020-12-03 10:26:38
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집콕, 집쿡의 시기가 다가옵니다
밴쿠버 부동산 시장은 10월에도 변함없는 활발한 시장매매가 계속되었습니다. 대개 밴쿠버 부동산 시장의 성수기와 비수기는 추수감사절을 기준으로 before Thanksgiving 과 after Thanksgiving으로 구분합니다. 추수감사절 이후 본격적인 우기에 접어 들면서 확실하게 부동산 매매가 감소하기 때문입니다. 실제 지난 10년간의 통계도 추수감사절 이후 거래량이 성수기 대비 35% 정도 감소하였는데 이번 가을은 예년과는 아주 다른 모습이었습니다. 10월 시장동향을 지역별로 살펴보면 메트로밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,687채로 작년 10월 2,858채와 비교해서 29% 증가하였고, 지난 9월의 3,643채보다 1.2% 증가하였습니다. 지난 10년간의 10월 평균거래량과 비교해도 34.7%가 많아 10년 평균 중 두번째로 높은 거래량을 기록하였습니다. 프레이저 밸리지역도 5개월째 증가세가 계속되면서 지난 10월 거래량은 2,370채로 작년 10월 1,592채보다 48.9%나 증가하였고 지난 9월 2,231채보다 6.2 %증가하였습니다. 10월중 신규 리스팅의 경우 메트로밴쿠버 지역은 총5,571채가 새로 리스팅되어 작년10월 4,074채보다 36.7% 증가하였고 지난 9월 6,402채 보다는 13% 감소하였고, 프레이저밸리지역은 3,081채가 새로 리스팅되어 작년10월보다 29.3% 증가하였고 이전 9월보다는 12.3%감소하였습니다. 신규 리스팅 역시 두 지역 모두 주택 판매량의 증가와 함께 적극적으로 이루어지고 있습니다. 예년같으면 10월부터 주택시장이 비수기가 시작되는데 올해는 이연된 주택거래가 여전히 계속되고 있습니다. 주택종류에 따른 10월 매매현황을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,523,800, 타운하우스 $813,000, 콘도 $683,500으로 지난 1년간 단독주택 8.5%, 타운하우스 5.4% 그리고 콘도는 4.4%가 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 30.8%, 43.5%, 24.9% 지속적으로 20% 이상을 유지하고 있고 단독주택과 타운하우스 경우 그 비율이 더 높아지고 있어 확실하게 seller가 주도하고 있는 시장임을 보여주고 있습니다. 주택별 평균 매매일수역시 주택별로 38일, 29일, 32일로 이전 달보다도 짧아지고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,046,900, 타운하우스 $569,200, 콘도 $434,600으로 1년전에 비해 각각 9.9%, 5%, 4.2% 상승하였고, Sales to Active Ratio가 각각 42%, 52%, 29%로 단독주택과 타운하우스의 경우에는 재고가 부족한 상황입니다. 평균 매매일수는 30일, 27일, 36일을 유지하고 있습니다.6월부터 지속된 시장의 활황세는 변함없이 지속되고 있으며 일부 지역의 단독주택과 타운하우스의 경우 매물 부족 현상까지 발생하고 있는 상황입니다. 팬더믹 이후 주택 형태에 대한 수요 변화가 두드러지고 있어서 6월부터 10월까지 전체 주택판매량 대비 주택 형태별 판매량 비율을 2년전과 비교해 보면, 콘도의 거래비중은 7% 감소하였고, 타운하우스 및 multiplex거래 비중은 2% 증가, 단독주택은 5% 증가하여 팬더믹 이후 단독주택의 수요가 계속 증가하고 있습니다. 또한 현시장의 과열 여부를 점검하기위해 2010년 이후 10월까지를 기준으로 한 연간 주택거래량을 살펴보면 전체 밴쿠버 지역의 지난 1년간 거래량 수준은 지난 10년 동안의 평균 거래량에는 조금 못 미치는 수준을 보이고 있습니다. 아직은 시장이 과열 국면은 아니라 평균적인 시장상황을 보이고 있다고 분석되고 있으며 시장의 수급이 아주 활발하여 집을 매매하기에 좋은 시기라고 판단됩니다. 모기지 금리가 역사상 최저인 상황을 활용하여 집의 규모를 키우거나 선호하는 지역으로의 이사를 위한 적극적인 매매가 이루어지고 있습니다. 아울러 머지않아 사회에 진출할 자녀들을 위해 3~5년의 신축기간을 가지고 있는 역세권에 지어지는 신규콘도 분양도 적극적으로 추천드립니다. 또한 첫 집 구매자들께서는 현재의 최저금리를 이용하여 leverage효과를 극대화함으로써 렌트 탈출의 기회가 되었으면 좋겠습니다. 이번 겨울 부동산 시장은 예년과는 달리 주택매매가 아주 활발하게 진행될 것으로 예상됩니다. 집 중심의 삶이 더욱 장기화되고 집에 대한 절실함이 클 수 밖에 없기에 계절과 상관없이 적극적인 매매가 계속될 것이기 때문입니다.팬더믹 이후 그나마 주변에 대한 관심이 좀더 세밀해져서 예년과 별로 다르지 않은 단풍이었지만 올해는 더 아름답게 비쳐졌고, 많은 분들이 집주변에 위치한 공원을 그동안 한번도 가본 적이 없었는데 올해 처음으로 산책하며 이렇게 좋은 공원이 바로 곁에 있었음을 알게 되었다는 경우도 많습니다. 이렇게 주변에 대한 친근함과 가치가 더욱 커진 시기가 되었습니다. 이제 우기와 함께 긴 겨울이 시작되면서 그나마 밴쿠버의 쾌적한 날씨로 집에 머무는 긴시간을 잘 견디어 왔는데 야외활동마저 어려워져 많은 염려가 됩니다. 특히 활동량이 큰 젊은 분들이 더욱 힘들것 같습니다. 재택근무, 온라인수업, 밤 문화의 실종, 특히 주거여건이 만족스럽지 못한 분들께는 너무 안타까운 마음입니다. 그야말로 집콕, 집쿡시기가 본격적으로 시작될 것 같습니다. 이 겨울은 아마 각자의 삶마다 집에서 알차게 보내는 삶의 모습을 나누는 “집콕 이야기”가 SNS의 새로운 트렌드가 되지 않을까 예상됩니다. 아울러 요즘들어 “집쿡” SNS채널이 큰 인기를 끌고 있습니다. 각자의 방법대로 Pandemic 상황 속에서 맞이하는 첫번째 겨울이 Bluedemic이 되지 않도록 한 주제를 가지고 공부를 시작하든지, 다양한 요리에 도전한다든지, 종교나 명상에 심취하는 등 삶의 지혜가 필요한 시기입니다. 그리고 그 지혜를 나누는 소통의 채널로 SNS활동이 더욱 활발해 질 것으로 보입니다. 최근들어 BC주의 일일 신규확진자가 400명이상을 넘어서는 급증세를 보이고 있어 이번 겨울은 전혀 예측할 수 없는 어려운 상황도 가능해 보입니다. 내 안전만이 아니라 남의 안전을 위해서도 세심한 경계가 필요한 때입니다. 자신과 가장 소중한 자산인 가정을 지킬 수 있는 각자의 안전망을 다시한번 점검할 시기입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2020-11-06 10:46:44
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변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!
“Karis Ma의 부동산 칼럼”<변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!>올해는 날씨마저도 변화가 심해 그동안 겪지 못한 다양한 날씨를 경험하고 있습니다. 변화가 심한 시대에 살고 있어 중심을 잘 잡아야 하는 가을이 되어야 할 것 같습니다. 그러나 밴쿠버 부동산 시장은 아랑곳하지 않고 뜨거운 열기를 계속하였습니다. 미국 서부지역의 화재로 미세먼지가 한동안 밴쿠버 전역을 뒤덮으면서 시장 움직임이 잠시 주춤하는 듯 싶기도 하였는데 변함없이 뜨거운 시장을 지속하고 있습니다. 지난 9월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역 전체주택 거래량은 3,643채로 작년 9월 2,333채와 비교하면 무려 56.2% 증가하였고, 이전 8월 3,047채 보다 19.6% 증가하였습니다. 지난 10년간 9월평균과 비교하면 44.8%가 더많아 10년간 9월 거래량중 최고치를 기록하였습니다.프레이저 밸리지역도 4개월째 계속하여 증가세가 더욱 커지면서 지난 9월 거래량은 2,231채로 2019년 9월보다 무려 66.1% 증가하였고 지난 8월보다도 9.4% 증가하였습니다. 이러한 9월의 판매량은 프레이져밸리지역의 그동안 9월평균거래량으로는 역사적으로 가장 많은 판매기록입니다. 9월중 신규리스팅도 메트로밴쿠버지역에서는 총6,402채 가 새로 리스팅되어 작년9월 4,866채보다 31.6% 증가하였고 지난 8월 5,813채와 비교해서도 10.1%증가하였습니다. 프레이저밸리지역은 3,515채가 새로 리스팅되어 작년9월보다 리스팅수가 26.9% 증가하였고 이전 8월보다는 6.2%증가하였습니다. 전체적으로 리스팅도 아주 활발하게 이루어지고 있음을 보여주고 있습니다. 사상 최저의 금리, 그리고 팬더믹 시대에 집의 중요성이 더욱 절감하면서 적극적인 실매수세 중심의 매입이 활발하게 움직이고 있고 집을 팔려는 분들 역시 시장에 대한 확신으로 적극적으로 리스팅에 가세하면서 9월시장은 기록적인 활황을 보인 한달이 되었습니다. 주택 종류별로 9 월 중 매매현황을 살펴보면 매트로 밴쿠버 지역은 Benchmark 가격은 단독주택의 경우, $1,507,500, 타운하우스 $809,900, 콘도 $683,500으로 지난 1년간 단독주택은 7.8%, 타운하우스는 5.2% 그리고 콘도가격은 4.5% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 28.3%, 36.1%, 24.8%을 기록하여 지속적으로 20% 이상을 유지하고 있어 현재 시장이 확실하게 셀러가 주도하고 있는 시장임을 보여주고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 이전달과 큰 변동없이 주택별로 40일, 33일 , 32일을 유지하고 있습니다. 프레이져밸리 지역을 살펴보면 Benchmark 가격은 단독주택 $1,032,700, 타운하우스 $567,300, 콘도 $436,900으로 1년전과 비교하면 각각 8.7%, 4%, 4.7% 상승하였고 sales to active 지수가 각각 37%, 42.8%, 26.7%로 특히 타운하우스의 강세가 계속하여 유지되고 있습니다. 평균매매일수도 28, 25, 35일로 리스팅후 한달정도에 판매가 이루지고 있습니다.지난 6월부터 지속적으로 판매량의 증가세가 더욱 커지면서 3개월 연속하여 매월 판매량과 신규리스팅이 계속 증가하고 있어서 시장이 아주 활발하게 움직이고 있습니다.특이한 것은 7월에서 9월까지의 각 주택별 판매 비중을 지난 3년간 자료를 통해 분석해 보니 아주 흥미로운 사실이 발견되었습니다. 콘도의 비중은 두 지역 모두에서 다른 해와 비교해서 거래비중이 6% 내외로 감소하였습니다. 타운하우스와 듀플렉스 등 multiplex 주택비중은 메트로 밴쿠버 지역의 경우는 3%정도 상승하였고 프레이져 밸리지역은 큰 변화를 보이지 않았습니다. 그렇지만 단독주택의 경우에는 두지역에서 최근 1년간 각각4.5%, 6% 수준으로 거래비중이 크게 상승하였습니다. 일반적으로 주택시장이 침체기에서 회복기로 전환할 때는 항상 단독주택이 거래증가나 가격상승이 선행하는 특성을 보이는데 이를 다시한번 확인시켜 주었습니다. 두번째는 최저금리로 이자부담이 줄어 들면서 모기지 금액을 최대화해서 집을 구입하려는 레버러지 효과가 단독 주택에 대한 매매를 더욱 크게 한 것으로 보입니다. 마지막으로는 팬더믹으로 인한 주택의 사용용도가 다양해진 것도 많은 영향을 미치는 것으로 보입니다. 집에 머무는 시간이 많아졌고, 재택근무, 온라인 수업 등 집에 대한 활용도가 다양해졌습니다. 올 여름 많은 분들이 텃밭가꾸기에 관심이 늘어난 것도 이런 현상의 하나로 보입니다. 마지막으로 최근 시장의 과열국면 여부를 살펴보았습니다. 최근 3-4개월의 통계로만 보면 분명 과열로 평가할 수 밖에 없을 것입니다. 그래서 중장기적으로 전체시장의 흐름을 함께 파악하기위해 2009년부터2020년 9월까지의 11년간의 밴쿠버지역 전체에 대한 거래추이를 살펴보았습니다. 그 결과 실제 올해 전체의 거래량수준은 지난 11년간과의 평균거래량에 비교하면 이에 약간 못미치는 수준이었습니다. 지난 4월과 5월 성수기 시장이 팬더믹으로 제대로 열리지 못하면서 실수요가 여름시즌으로 이연되었고 특히 7,8월 휴가기간이 실종되면서 소비자들이 주택매매에 가세하면서 거래가 이연되었던 것이지 연간으로 살펴보면 전체거래량이 증가한것은 아니었습니다. 실제 현장에서 만나는 많은 바이어분들도 그동안 렌트를 살다가 저금리로 인해 내 집 마련의 기회로 생각하시는 분, 지금보다 좀 더 큰 주택으로 늘려가시려는 분이 많습니다. 팬더믹으로 새로운 유입인구가 많지 않았고 신규분양 부분을 제외하면 투자목적의 매수세는 많지 않은 상황입니다. 추수감사절을 지내며 어느덧 한해의 결실을 정리해보는 시간이 되었습니다. 변화도 심하고 생소한 환경과 마주친 멈춤의 시간이었지만 건강을 지키고 삶의 기반이 무너지지 않고 잘 버텨주고 있는 것만으로도 감사할 수 있는 결실의 계절이 되시기 바랍니다.
마기욱
2020-10-16 10:20:47
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<이 뜨거움의 끝은? 철 지난 개구리이야기>
“Karis Ma의 부동산칼럼”
<이 뜨거움의 끝은? 철 지난 개구리이야기>
당초 9월은 화창한 날이 계속되는 여름날씨가 예보되었습니다. 그러나 갑작스레 미국 서부의 대형산불로 인한 미세먼지가 일주일 이상 밴쿠버 하늘을 뒤덮으며 그 화창함은 모두 가리워지고 이제 비가 오기만을 바라는 상황이 되었습니다. 그나마 COVID-19로 인해 우기가 들어서기 전 실컷 보너스처럼 주어질 여름을 만끽해야겠다는 마음을 접어야하는 아쉬움만 남았습니다.
끝나지 않을 것 같은 뜨거움을 보이고 있는 밴쿠버 부동산 시장이 더욱 궁금해지는 상황입니다. 8월의 시장동향을 보면 메트로 밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,047채로 작년 8월의 2,231채와 비교하면 36.6% 증가하였고, 이전 7월 3,128채 보다 2.6% 감소하였습니다. 지난 10년간 8월평균보다19.9% 많은 거래량입니다.
프레이저 밸리지역도 2,039채가 판매되어 지난 해 8월과 비교하면 무려 57.2% 증가하였고 이전 달에 비해서는 2.9% 감소하였습니다. 지난 10년간 8월평균보다 39%나 많아서 지난 20년간 동안의 8월 거래량으로서는 2005년에 이어 두번째로 많은 거래량입니다.
8월중 신규 리스팅은 메트로 밴쿠버지역은 총5,813채로 작년8월 3,747채보다 55.1% 증가하였고 지난 7월의 5,948채보다는 2.3% 감소하였습니다. 프레이저 밸리지역은 3,309채가 새로 리스팅되어 작년8월보다는 40.4% 증가하였고 전월보다는 6.8%증가하였습니다.
시장
전체가 지난 3개월 연속하여 매월 판매량과 신규 리스팅이 계속 증가하여 매우 활발한 움직임을 보였습니다. 유례없는 팬더믹 상황에서도 바이어나 셀러 모두 시장에 대한 확신을 가지고 있어 적극적인 실수요 중심의 매매가 이루어졌고 저금리가 호재로 작용하여 뜨거운 시장의 열기가 지속되었습니다.
주택
종류에 따른 8월 중 매매현황을 보면 메트로 밴쿠버 지역의 Benchmark가격은 단독주택
$1,491,300,
타운하우스 $806,400, 콘도
$685,800으로 지난 1년동안
가격상승률은 각각 6.6%, 4.4%, 4.5% 입니다.
전체 리스팅 매물
중 판매된 주택의
비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는
23.7%, 30.5%, 21.6%로 3개월
연속 20%이상을 유지하고
있어 시장이 Seller가
주도하는 시장으로 전환하였습니다.
주택별 평균 매매일수도
큰 변동없이 주택별로38일,
34일, 32일을 유지하고
있습니다.
프레이져 밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,019,600, 타운하우스 $563,900, 콘도
$437,300으로 1년전과 비교하면 각각 6.9%, 3%,
4% 상승하였고, Sales to Active Ratio가 각각 34.2%,
41.3%, 23.3%로 타운하우스의 매물부족 상황은 지난 달에 이어 계속되고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 30일내외에서 유지되고 있습니다.
최근 프레이져 밸리지역의 부동산거래가 활발하여 지난 10년간 통계자료를 분석해 보았습니다. 2010년,
2015년, 2020년 8월말 기준으로 1년간 거래량을 메트로 밴쿠버와 프레이져 밸리를 비교해보았습니다. 메트로 밴쿠버의 거래량을 100으로 했을 때 단독주택의 경우 프레이져 밸리의 비중은 2010년
66, 2015년 70, 2020년 82를 나타 내어 점진적으로 거래량 비중이 증가하였습니다. 콘도는 2010년
35, 2015년 30.5, 2020년 50.5로 프레이져밸리의 최근 5년간 비중이 크게 증가하였습니다. 타운하우스는 2010년
61, 2015년 70, 2020년 97로 타운하우스 거래량은 최근에는 메트로 밴쿠버와 거의 같은 매매량을 보여주고 있습니다. 랭리지역의 타운하우스 신축이 계속되어 있어 조만간 타운하우스의 매매량은 프레이져 밸리의 거래량이 메트로 밴쿠버보다도 많아질 것으로 보입니다.
이러한 현상은 2015년 이후 랭리 지역에 집중적인 대단지 개발이 계속되고 있고 특히 2017년 BC주 총선에서 NDP가 집권하면서 포트만브리지의
toll fee를 폐지하여
#1 HWY의 원활한 교통 흐름으로 인한 이 지역에 대한 접근이 쉬워지면서 선호도가 급증하였습니다. 비슷한 조건의 주택가격이 코퀴틀람이나 버나비에 비해서 20- 40퍼센트 정도 저렴하고 Young family 들이 선호하는 다양한 형태의 신규주택이 지속적으로 공급되어 바이어들의 관심을 모으고 있습니다. 신규공급이 계속되면서 주택 선택의 폭이 커지고 주택 수요층도 계속 유입되고 가격 변동폭도 크지 않을 것으로 보여 활발한 매매 시장이 유지될 것으로 보입니다.
끝으로 철 지난(?) 개구리이야기가 생각납니다. 잘 아는 끓는 물속의 개구리 이야기입니다. 처음 개구리가 끓는 물 안에 들어가면 깜짝 놀라 뛰쳐 나오지만 점점 따뜻해져 물이 끓게 되면 뜨거운 지 몰라 죽게 된다는 이야기가 최근 팬더믹 상황을 보며 문득 생각납니다.
최근 BC주 확진수를 보면 16일 기준 122명, 17일 기준 165명으로 지난 3월 BC주 비상사태 선포시보다 훨씬 늘어난 수치입니다. 한 두달 전만해도 한자리 수에 대한 기대로 그 끝이 보인다는 희망이 있었는데 이제 막연해지는 것 같습니다. 방역 모범국의 자긍심을 주었던 한국의 상황도 마찬가지입니다. 확실히 롱위크 엔드의 여파가 나타나고, 학교 개학 후 소수이나 확진자가 발생하고 있고 우기에 접어들며 실내 활동의 증가 등으로 예측할 수 없는 상황입니다. 그러나 이에 대한 심각함은 예전보다 훨씬 못한 것 같습니다.
비상 사태 직후의 BC주 부동산 협회의 비관적 시장전망, 9월말 모기지 유예 만료에 따른 Deferral Cliff를
우려한 CMHC의 시장폭락 전망, 신용평가기관들의 비관적 전망 등은 더이상 반론조차 내놓지 못하고 모두 기억 저편으로 사라지고 시장의 뜨거움만 남은 것 같습니다.
초유의 팬더믹 사태 속에서도 희망을 잃지 않았던 것처럼 이제 이 뜨거움 속에서 냉정함을 잃지 말아야 할 것 같습니다. CERB 생계비 지원, 임금보조, 모기지상환유예 등으로 사회적 안전망을 지켜준 정부의 즉각적이고 능동적인 대처에 감사하지만 언제까지 연장의 반복 만을 기대하기는 힘들 것 같습니다. 갑작스러운 미세먼지가 하늘을 뒤덮으며 코로나로 인한 우울감이 더욱 깊어져 가는 가을입니다. 각자의 건강과 삶을 지켜야 하듯이 삶의 가장 기본적인 터전인 집에 대한 경계심이 필요한 가을이 될 것 같습니다.
마기욱
2020-09-18 14:11:47
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뜨거운 부동산 시장, 그리고 라떼(?) 이야기
“Karis Ma의 부동산칼럼”피서(避暑)라는 단어처럼 여름은 어딘가로 떠나는 것이 당연하다고 여겨지는데 2020년 여름은 머무는 여름으로 기억될 것 같습니다. 저의 여름은 20년동안 먼디팍을 도는 남자답게 주 5일 먼디팍을 열심히 걷고 있습니다. 팬더믹 전에는 잘해야 1주일에 1회 정도였는데 건강한 여름을 보내고 있습니다. 모든 분들이 머무시는 곳에서 색다른 여름의 추억을 만들고 계실 것으로 생각합니다.
밴쿠버 부동산 시장도 여름을 맞아 코로나 바이러스로 인한 최초의 시장 충격은 거의 사라지고 정상적인 시장으로 회복되어 이제 부동산시장에서 “코로나”라는 단어가 식상하다고 느껴질 정도입니다.
지난 7월 시장동향을 보면 메트로 밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,128채로 2019년 7월의 2,557채와 비교하면 22.3% 증가하였고, 이전 6월 2,443채 보다 28% 증가하였습니다. 지난 10년간의 7월평균보다도 9.4% 나 많은 거래량이었습니다.
프레이저 밸리 지역도 2,100채가 판매되어 지난 해 7월과 비교하면 44% 증가하였고 이전 달인 6월에 비해서는 22.2% 증가하였습니다. 지난 10년간 7월 평균보다 25.5% 많아 가장 많은 거래량을 보였던 2015년7월 다음으로 많은 거래량을 보여 프레이저 밸리 지역의 증가세가 돋보였습니다.
7월중 신규 리스팅은 메트로 밴쿠버 지역에서는 총 5,948채가 새로 시장에 나와 작년7월 4,613채보다 28.9% 증가하였고 지난 6월 대비해서는 2.8% 증가하였습니다. 프레이저 밸리 지역은 3,549채가 새로 리스팅되어 작년 보다는 26.9% 증가하였고 전월보다는 2.7%증가하였습니다.
특히 프레이저 밸리 지역의 경우 거래량의 증가율이 신규 리스팅 증가율보다 거의 두배 수준에 이르러 매물 부족현상까지 보였다는 것은 매우 주목할 부분입니다. 이러한 현상은 8월에도 지속되고 있습니다.
시장회복에 대한 확신을 가지고 적극적으로 상황에 맞게 집을 팔고 사는 교체시점으로 활용하고 있고, 팬데믹으로
위축되었던 신규 바이어들이 사상 최저금리에 힘있어 적극적으로 매수에 참여하고 있습니다. 아울러 4,5월 성수기가 팬데믹으로 인해 실종되면서 잠재되었던 주택 수요가 올 여름, 예년과는 달리 휴가철이 실종되면서 활발한 주택매매가 이루어지고 있는것으로 보입니다.
지역별로 주택종류에 따른 7월 중 매매현황을 살펴보면 매트로 밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,477,800, 타운하우스 $797,700, 콘도 $682,500이며 지난 1년동안 가격 상승률은 단독주택 0.9%, 타운하우스 3.7%, 그리고 콘도는 가격은 4.2% 였습니다. 전체 리스팅 중 판매주택 비율을 보여주는 Sales to active ratio가 비율 24.3%, 33.5%, 24.9% 로 상승세를 보이면서 지난 달에 이어 계속 20%이상을 유지하고 있어 시장이 Seller’s market으로 전환하고 있음을 보여주고 있습니다. 아울러 주택별 평균 매매기간도 계속하여 줄어들고 있습니다. .
프레이져 밸리 지역을 살펴보면 단독주택 $1,008,000, 타운하우스 $563,200, 콘도
$437,000으로 1년전과 비교하면 각각
5.3%, 3.3%, 3.8% 상승하였고 매매기간도 역시 계속 줄어들고 있습니다. 특이사항은 Sales
to active listing ratio가 급격하게 상승하였는데 타운하우스의 경우 그 비율이 45%까지 달해 매물 부족상황까지 발생하고 있습니다.
2019년 1월 - 7월까지의 시장과 2020년1-7월까지의 시장을 비교해서 현상황을 다시 점검해 보아도 메트로 밴쿠버 지역의 경우 4,5월의 급격한 매매감소가 있었음에도 불구하고 거래량은 전년대비 7.4% 증가하였고, 신규 리스팅은 13.3%가 줄어 가격이 상승할 수 밖에 없음을 보여주고 있습니다. 프레이저 밸리 지역도 2019년1-7월까지와 2020년 같은 기간을 비교하면 총거래량은 3.8% 증가하였고 신규리스팅은 10.7% 감소한 것으로 나타났습니다.
이제 밴쿠버 부동산시장은 코로나의 영향권에서 완전히 벗어난 모습입니다. 코로나 확진자 수가 전혀 감소하지 않고 오히려 2차팬더믹을 우려하고 있는 상황인데도 이렇게 전혀 다른 시장의 모습은 코로나가 그만큼 우리 삶의 일부가 되었고 이러한 환경에 익숙해져 가고 있는 것으로 생각됩니다.
분명한 것은 현재 시장이 투자목적의 매수세가 크게 보이지 않고 있기 때문에 밴쿠버지역에서의 주택 실수요가 얼마나 큰가를 보여준다고 생각합니다. 그러나 안타까운 것은 첫 집 구매자들의 시장진입이 더 어려워졌다는 것입니다. 7월 1일부터CMHC 의 규제강화로 20%미만의 다운페이먼트를 통한 주택구입을 해야하는 구매자들의 주택구입이 힘들어졌습니다. 예를 들어 연 10만불소득을 가진 가정에서 10% 다운페이먼트로 살수 있는 주택가격이 기존에는 $525,000정도였다면
이제 $463,000정도로 12% 낮은 가격의 주택을 살 수 밖에 없는 상황입니다. 항상 어려운 시기에 어려운 분들이 더 힘들어지는 상황이 너무 안타깝습니다.
조심스럽지만 희망을 잃지 말자는 마음으로 첫 집 마련을 위한 젊은 분들에게 드리는 “라떼(?)이야기”로 마무리하기로 하겠습니다. 모든 세대마다 첫 집을 구매하는 것은 생활의 티끌까지도 끌어 모으는 노력이 있었습니다. 받은 것 없는 세대에 태어난 대부분의 어른들은 월세부터 전세를 전전하며 수없는 이사를 계속하였고 재형저축, 청약저축, 주택조합 등 첫 집 마련을 위해 그 시대마다의 수단과 방법을 붙들고 첫 집을 구입하기 위해 아끼고 절약하며 생활하였습니다. 대출이자율을
살펴보면 1990년대 초에는 15 – 20%, 2000년대는 6% 수준 그리고 2010년도에도 5%수준의 금리가 유지되다가 2015년 최초로 3%가 깨진 이후 지금 사상 최저인 2% 이하의 금리시대에 들어섰습니다. 비록 집값 상승으로 인한 다운페이먼트의 부담이 큰 상황이지만 렌트비의 부담을 감안하면 집을 사는 것이 절대적으로 유리한 시대에 진입하였습니다.
최근들어 젊은 세대의 적극적인 시장참여와 관심이 부쩍 커지고 있는것도 현장에서 느끼고 있습니다. 적극적인 전문가의 조언과 상담을 통하여 렌트 탈출, 내 집 마련의 꿈을 이루시기 바랍니다.
(상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-08-21 09:04:41
