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팬데믹 시대의 불편한 진실
최근 11월 시장동향에서 Fraser Valley Real Estate Board의 Chris Shields회장은 단독주택과 타운홈의 경우 99년 협회 역사상 최고의 강세장이었다고 언급하였는데 이것이 최근의 부동산 시장을 한마디로 표현한 것입니다.
11월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 경우 전체주택 거래량은 3,064채로 작년 11월 2,498채와 비교해서 22.7% 증가하였고, 지난 10월 3,687채 보다는 16.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리지역도 증가세가 계속되면서 11월 거래량은 2,173채로 작년 11월 1,405채보다 54.7%나 증가하였고 11월기준으로는 역사상 최고 기록을 보였습니다. 지난 10월 거래량 2,370채 보다는 8.3% 감소하였습니다.
11월중 신규리스팅은 메트로밴쿠버지역은 총 4,068채가 새로 리스팅되어 작년 11월 2,987채보다 36.2%가 증가하였고 지난 10월 5,571채보다는 27%가 감소하였습니다. 프레이저밸리지역은 2,217채가 새로 리스팅되어 작년11월보다 리스팅수가 18.1% 증가하였고 이전 10월보다는 28% 감소하였습니다. 11월 거래량이 작년보다 54.7% 증가하였는데 새로운 리스팅의 증가는 18.1%에 그쳐 바이어 입장에서는 주택구매가 매우 어려운 상황이었습니다.
지역별로 주택종류에 따른 11 월 중 매매현황은 메트로 밴쿠버 지역의 경우 Benchmark 가격은 단독주택 $1,538,900, 타운하우스 $814,800, 콘도 $676,500으로 지난 1년전과 비교해서 단독주택 9.4%%, 타운하우스 5.6% 상승하였습니다. 콘도가격은 1년전보다는 3.4% 상승했으나 이전 10월보다는 1% 하락하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 27.9%, 40.1%, 23.9% 로 계속하여 20% 이상을 유지하고 있고, 주택별 평균매매일수는 주택별로 42일, 35일, 34일을 보였습니다.
프레이져밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,061,500, 타운하우스 $570,000, 콘도 $435,900으로 1년전에 비해 각각 11.5%, 5.8%, 4.6% 상승하였고, Sales to Active Ratio 각각 54%, 54%, 28% 를 보이고 있어 단독주택과 타운하우스의 경우에는 리스팅된 매물의 반이상이 팔리고 있어 시장의 강세를 보여주고 있습니다. 평균매매일수는 각각 32일, 25일, 34일을 보였습니다.
6월부터 지속된 시장의 활황세는 더욱 강해지면서 단독주택과 타운하우스의 경우 매물부족상황까지 발생하고 있고 특히 단독주택의 경우는 Multi Offer와 Over Pricing 으로 매매되는 사례가 증가하며 지난 2016, 17년의 과열국면이 재연되는 모습입니다.
실제 주택별 가격추세를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 단독주택의 경우 6월 이후 가파른 상승세를 보이고 있지만 이전의 고점을 넘어서지는 못하고 있습니다. 평균가격대가 $1.750,000수준이어서 모기지 규제가 지속되고 있는 상황에서 실수요자들의 경우 모기지 감당능력에 한계가 있는 요인도 감안된 것으로 보입니다. 타운하우스 가격도 강보합세를 보이고 있지만 콘도의 경우 최근 소폭의 가격하락을 보이고 있습니다. 프레이저밸리지역은 주택별 가격추세를 보면 단독주택의 경우 이전의 고점을 넘어서는 급등세를 보이고 있고 타운하우스는 지속적인 상승세를 보이며 전고점에 근접하고 있으며 콘도의 경우에는 횡보세를 보여주고 있습니다. 이 지역의 단독주택 급등세는 평균 거래가격이 100만불내외이어서 팬데믹시점의 주택수요 변화와 스트레스 테스트로 인한 융자금액의 한계가 있을 수 밖에 없는 실수요자들에게 매력적인 시장이 되고 있습니다. 특히 영패밀리에게는 다양한 신규주택들이 지속적으로 공급되고 있어 앞으로도 관심지역이 될 것으로 보입니다.
팬데믹 이후의 주택형태에 대한 수요변화를 2019년1월부터 2020년 11월까지 월별로 주택별 거래비중의 변화를 살펴보면 단독주택비중은 2019년도에는 평균 35.6% 수준에서 최근 40.75%로 5%이상 상승하였고, 타운하우스의 경우는 2%내외 증가하였고 콘도의 매매비중은 7%이상 감소하였고, 특히 7월이후 그 감소세가 크게 나타나고 있습니다. 콘도의 신규공급이 계속되고 있는 것을 감안한다면 콘도의 매매비중감소는 통계수치보다 실제는 더 클 것이고 현재 추세는 팬데믹상황하에서는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.
끝으로 반복되는 경제위기때마다 빈부의 격차가 커지는 양극화에 대한 불편한 진실을 살펴보려고 합니다. 코로나가 극심한 상황에서 주식시장과 부동산 시장의 거침없는 상승세가 계속되고 있습니다.
2008년 금융위기이후 미국을 비롯한 선진국의 위기대응은 저금리와 대규모 자금공급이 주요수단이 되었습니다.
캐나다도 이번 팬데믹발생시 지난 금융위기의 경험을 바탕으로 전격적인 금리인하 그리고 신속한 대규모 자금공급으로 경제위기의 확산을 차단하였습니다. 현재 2년, 10년국채가 연 0.2%, 0.6% 이기 때문에 최소의 이자비용으로 국채를 발행하여 엄청난 자금을 시중에 풀고 있는 것입니다. 지난 1일 의회에 보고된 경제보고서에 따르면 올회계년도 연방정부 재정적자는 지난해에 $39billion 에서 $381billion으로 폭증할 것이고 국가채무도 전년도 $721.4billion에서 $1.2trillion으로 무려 66%나 증가할것으로 예상하고 있습니다. 어마어마한 자금투입으로 현재의 상황을 버티고 있는 것입니다.
현재 지급되고있는 각종 COVID- 19 보조금도 이런 대규모 자금공급의 한 부분입니다. 이것은 위기탈출에 대한 사회적인 공감대가 형성되어 있고 이전의 위기극복의 경험을 통해 정부와 중앙은행이 절대로 경제위기를 방치하지 않을 것이라는 암묵적인 사회적 동의가 전제되어 있는 것입니다.
초저금리를 통해 정부나 중앙은행의 거의 무제한적인 자금조달이 가능하듯이 신용도가 높은 우량기업이나 경제주체들 역시 가능한 많은 자금을 사상유례없는 최저금리로 확보하여 혹시 모를 위험에 대비하거나 몸집을 늘리는 기회로 활용하고 있습니다. 이렇게 조달한 풍부한 자금은 경기가 불확실하기때문에 생산이나 설비투자등 실물경제를 살리는 데는 별로 쓰이지않고 검증된 자산시장에 대한 투자를 선호하게 됩니다. 즉 위기는 언젠가 벗어날 것이다 그리고 경제는 언제가 회복될 것이라는 기대를 가지게 되고 그 기대가 반영된 자산시장, 즉 주식시장과 부동산 시장이 투자대상이 되는 것입니다. 주식불패, 부동산불패 신화에 대한 경제주체의 확신이 있기 때문입니다.
따라서 최근의 백신개발뉴스에서 보듯이 미래에 대한 긍정적인 신호가 나타날 때 마다 대규모 자금이동과 집중이 이루어지고 있습니다. 따라서 경제위기의 직격탄을 맞아 실업, 급여감소, 자영업 위기 등을 겪게되는 경제적 약자의 입장에서는 자산시장의 강세로 인한 상대적 빈곤이 더욱 심화되는 상황이 주기적으로 반복되는 불편한 진실이 현실의 상황입니다.
상담문의 :
마기욱 리얼터
604-306-0870
마기욱
2020-12-04 13:07:00
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코로나 상황과 렌트 마켓의 변화
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표, 제임스 리입니다.최근에 고객분들께서 이러한 질문을 질문들을 하십니다. ‘요즘의 코로나 상황이 주택 임대 사업에 어떻게 영향을 미쳤고 시장에서는 어떤 변화가 있었나요?’ 라든지, ‘최근 몇 년간 주택 임대 시장 (rental market)은 어떻게 변화하고 있고, 향후 전망은 어떤가요?’와 같은 질문들입니다.그래서 이번 컬럼에서는 지난 몇 년 동안 렌트 시장에 있어왔던 커다란 변화와 흐름들을 살펴보고 코로나 상황으로 인해 주택 임대 시장에서 눈에 띄게 달라진 것들은 어떤 것들이 있는지 설명해 드려서 독자 여러분들이 가지고 계시는 궁금증을 해소해드리고자 합니다. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 분들은, 2016년 가을에 이르기까지 부동산 가격이 단기간에 급상승했던 상황을 기억하실 것입니다. 당시에는 주택을 팔기 위해 MLS에 리스팅을 올린 가격보다 높은 가격의 오퍼들을 받는 것이 자주 발생할 정도로, 부동산 시장이 이른바 판매자 시장 (Seller’s market) 이었죠. 사실 그 이전부터 BC 주 정부에서는 집값의 급격한 상승과 이에 영향을 받아 렌트가 상승하는 상황을 우려 깊게 주시하고 있었습니다. 그러다가 정부는 집값의 상승에 버블의 성격이 있다고 규정하고, 또 그 집값 상승의 주 원인이 외국인의 무분별한 사재기 식의 구매에 있다고 판단하여, 입법을 통해 부동산 시장에 개입해서 조정을 하려는 결정을 하게 됩니다.그것이 바로, 외국인 구매자 세금 (Foreign Buyer’s Tax)인 것입니다. BC 주 정부에서는, 공지 기간을 거의 없이 2016년 가을에 전격적으로 외국인 구매자가 BC 주의 특정 지역에 위치한 주택을 구매하는 경우에 15%의 세금을 추가로 부과하는 법령을 시행하게 됩니다. 현재는 이 세율이 20%로 되어 있죠. 실제로 어느 정도의 퍼센티지가 외국인에 의한 부동산 구매였는지에 대한 통계는 가지고 있지 않지만, 아무튼 그로 인해 주택 가격은 실제로 지속적인 하락의 길에 접어들게 되어 정부의 입법은 소기의 목적을 달성했다고 봐야 하겠습니다. 참고적으로 온타리오 주도 BC 주와 같은 외국인 구매자 세금을 그 다음 해인 2017년 4월에 시행하게 됩니다.렌트 시장은 부동산 매매 시장과는 달리 급격한 상승이나 하락이 발생하지는 않지만, 부동산 가격의 변화에 다소 영향을 받고, 그 영향은 임대 계약의 성격상 일정한 시간 간격 (수 개월 이상)을 두고 발생하게 되는 것입니다. 정부의 입법의 배경에는 렌트의 상승으로 인해 중 저소득층의 세입자들이 받는 렌트 부담을 경감시키려는 목적이 있었습니다.그 다음으로 렌트 시장에 커다란 사건이 2018년 말에 나타나게 되는데요. 그것은 BC 주 정부에서 시행한 Speculation & Vacancy Tax, 이른바 빈집 세금입니다. 밴쿠버의 인구가 비교적 많은 지역의 주택을 3 개월 이상 그냥 비워 두면, 집값의 0.5%의 세금을 부과하는 것입니다. 지금은 이 세율도 2%로 높아져 있습니다. 그러면 도대체 왜 갑자기 정부가 이 세금을 도입한 것이었을까요? 2016년까지 몇 년간의 주택 가격 상승에는 외국인 구매자의 사재기식 구매가 큰 원인을 제공했다고 했지요. 그런데 당시에 보면, 집을 구매하고 집을 비워 두었다가, 시세 차익이 충분하다고 생각하면 다시 파는, 다시 말해 단기 차익을 노리는 구매도 많았던 것입니다. 실제로 임대 수익을 위한 투자자들은 렌트 시장에 공급을 늘려주지만, 비워 두는 경우는 공급을 막고 있어서 이러한 주택들이 렌트를 상승시키는 역할을 한다고 봤던 것이죠. 이상과 같은 정부의 입법을 통한 시장 개입으로 렌트 시장은 안정을 찾게 됩니다.그러다가 2020년 들어서 COVID-19라는 초유의 사태가 발생해서 렌트 시장에 커다란 변화를 가져오게 됩니다. 코로나 상황으로 인해 렌트 시장에서 어떠한 변화가 나타나고 있는지에 대해서는 항목별로 설명을 드리겠습니다.[지불 불능 (Default) 상황]코로나 상황으로 인해 많은 사람들이 직장을 잃게 되고, 고용 보험 (EI)나 정부의 긴급 지원금을 수령하게 됩니다. 정부에서는 세입자 렌트 보조 프로그램을 발표해서 시행하고, 월세 지불 불가에 의한 세입자 퇴출 과정을 금지하게 되지만, 9월 1일부터 퇴출 금지 기간이 해제되었습니다. 최근에 직접 렌트 관리를 하는 주택 오너분들로부터 세입자가 렌트를 내지 않고 있는데, 퇴출을 어떻게 진행하면 좋겠냐고 문의하시는 분들이 계십니다. Default 상황은 개인이 관리하는 임대 건에서 전문 회사가 관리하는 임대 건보다 훨씬 더 많이 발생합니다. 세입자를 선정하는 과정에서의 검증 작업도 개인들은 철저하게 할 수 없는 것도 원인이고, 무엇보다 그런 세입자들은 개인 오너들이 해봐야 뭘 어떻게 하겠냐고 생각하기 때문에, 개인 오너들의 임대 주택을 타깃으로 삼는다는 것입니다. 그렇다고 관리 회사에서 관리하는 경우에 Default 상황이 없는 것은 아니고 상대적으로 낮다는 것입니다. 그렇기는 해도 코로나 이전에 비해 전체적으로는 지불 불능의 임대 계약 건 수가 그 이전에 비해 서너 배 이상 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 다행이도 저희 뉴맥스는 코로나 상황 하에 있는 현재까지도 아직 월세 지불이 안되는 default 상황이 한 건도 발생하고 있지 않습니다.여기에서 유의할 만한 것은, 상대적으로 렌트가 높은 세입자들에 비해 렌트가 낮은 세입자의 지불 불능이 더 크게 늘었다는 것입니다. 이는 해석해보면, 코로나 상황으로 인해 저소득층이 고소득층보다 더 영향을 크게 받았다는 것을 의미합니다. 이러한 상황 하에서 세입자를 구하는 일련의 과정인 리스업 과정에 있어서 세입자 검증 작업이 보다 더 중요하게 되었다고 할 수 있겠습니다.[온라인 비즈니스의 선호 현상]아시는 분이 많으시겠지만, 코로나 상황 하에서도 오히려 비즈니스가 성장하고 이익이 증가하는 산업 분야와 기업들도 있습니다. 아마존이나 구글, 넷플릭스 등의 회사가 그 예에 해당하는데요. 온라인 기반의 회사들은 코로나 상황으로 인해 오히려 수요와 매출이 증가하는 뜻하지 않은 호황을 만나게 됩니다. 반면에 오프라인 위주의 산업이나 관광, 유학 관련 산업 등은 매우 심각한 상황에 처하게 되죠. 이에 연관이 있는 것이, 세입자들을 선정하는 면에 있어서도, 이제는 자영업이나 오프라인 위주의 산업에 종사하는 사람들보다 온라인 산업이나 재택 근무 가능 분야에 종사하는 사람들이 더 선호되는 변화가 생겼습니다. 이유는, 직업의 안정성 (Job Security) 측면에서 후자가 훨씬 유리하다는 것이죠.[단기 렌탈에서 장기 렌탈로]COVID-19 이 렌트 마켓에 미친 영향 중에서 커다란 변화 중의 하나는, 여행이나 관광 산업의 급격한 위축으로 인해, Air B&B 나 단기 Furnished Rental 등 단기 임대 주택 오너들이 장기 리스로 전환을 고려하고 또 그렇게 바꾸고 있는 중이라는 것입니다.[렌탈 홈의 위치의 중요성 감소]코로나 이전까지는 렌트를 구할 때의 가장 중요한 기준은 직장이나 학교로부터의 거리였습니다. 매일 출퇴근과 등하교에 걸리는 시간이 중요한 것은 당연한 것 아니겠습니까? 그런데 이것이 코로나 상황을 지나면서 변화하고 있습니다. 재택 근무가 늘어나고 온라인 수업으로 대체되고 있는 상황에서, 직장이나 학교의 위치는 예전보다 훨씬 덜 중요하게 된 것이죠. 예컨대, 일주일에 한 번이나 두 번 정도만 사무실에 나가는 업무 환경이라든지, 한 학기를 온라인 수업으로 진행한다면, 위치보다는 렌트비가 더 싸고, 렌트 홈의 질이 높은 것을 선택하는 것이 당연하다 하겠죠. 실제로 밴쿠버에 직장이 있는 사람들은 멀어야 버나비 정도까지 렌트를 구했고, 써리나 랭리 지역은 전혀 고려하지 않았다면, 지금은 그런 지역에서도 렌트를 구하는 사람들이 나타나고 있습니다. 마찬가지로, 유비씨에 재학 중인 학생들도 이제는 기숙사에 거주하지 않고 온라인으로 모든 수업을 하고 있는 상황에서, 렌트가 상대적으로 낮고 질이 높은 랭리에 있는 주택을 임대하는 사람들도 생겨났습니다.이상에서 코로나 상황으로 인해 나타난 주택 임대 시장의 변화에 대해서 설명을 드렸는데요. 여러분들께서는 아마도 현재의 렌트 마켓 상황이 어떤지 궁금하실 것입니다. 연초부터 6월까지는 렌트를 구하는 수요가 많이 감소했었습니다. 코로나로 인해 돌아다니면서 렌트 홈을 찾기를 꺼려하는 이유도 있었겠구요, 거기에다 렌트 보조를 받는 사람들이 그 기간 동안에 다른 곳으로 이사할 필요도 없었겠지요. 그것이 7월에 접어들면서 반전이 됩니다. 부동산 거래도 물량이 대폭 증가하게 되는데요, 렌트 시장도 다시 활기를 찾기 시작했습니다. 이해하기 쉽게 설명 드리면, 6월 정도까지는 새로운 세입자를 구하기 위해 주택을 보여주는 이른바 쇼잉을 평균적으로 대여섯 번 해야 세입자와 계약이 체결되었다면, 7월부터는 그게 평균 서너 번 정도로 줄었다고 할까요.끝으로, 주택 오너 입장에서 봤을 때, 주택 임대 시장에 대한 향후 전망을 묻는 분들이 있습니다. 그에 대한 저의 답은 이렇습니다. 향후 주택 임대 시장은 코로나의 진행 상황과 보험 시장의 변화에 영향을 받을 것으로 보여지고, 현재 상황은 낙관적이지도 비관적이지도 않은 상황으로 신중한 접근이 필요하다고 하겠습니다.오늘은 최근 몇 년 간에 렌트 시장에 있었던 변화와 흐름 그리고 코로나로 인해 어떻게 렌트 시장이 영향을 받았는지에 대해서 설명 드렸습니다. 다음 기회에는 임대 수익과 중장기 시세 차익을 위해 임대 주택을 구입할 때 어떠한 요소들을 고려해야 하는지, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 등을 포함한 주택 임대 경제학을 다뤄보겠습니다.제임스 리 Ph.D.뉴맥스 상가 주택관리 전문팀 대표 info@newmaxrealty.ca 778 201 5978 www.newmaxrealty.ca
James Lee
2020-12-03 10:26:38
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집콕, 집쿡의 시기가 다가옵니다
밴쿠버 부동산 시장은 10월에도 변함없는 활발한 시장매매가 계속되었습니다. 대개 밴쿠버 부동산 시장의 성수기와 비수기는 추수감사절을 기준으로 before Thanksgiving 과 after Thanksgiving으로 구분합니다. 추수감사절 이후 본격적인 우기에 접어 들면서 확실하게 부동산 매매가 감소하기 때문입니다. 실제 지난 10년간의 통계도 추수감사절 이후 거래량이 성수기 대비 35% 정도 감소하였는데 이번 가을은 예년과는 아주 다른 모습이었습니다. 10월 시장동향을 지역별로 살펴보면 메트로밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,687채로 작년 10월 2,858채와 비교해서 29% 증가하였고, 지난 9월의 3,643채보다 1.2% 증가하였습니다. 지난 10년간의 10월 평균거래량과 비교해도 34.7%가 많아 10년 평균 중 두번째로 높은 거래량을 기록하였습니다. 프레이저 밸리지역도 5개월째 증가세가 계속되면서 지난 10월 거래량은 2,370채로 작년 10월 1,592채보다 48.9%나 증가하였고 지난 9월 2,231채보다 6.2 %증가하였습니다. 10월중 신규 리스팅의 경우 메트로밴쿠버 지역은 총5,571채가 새로 리스팅되어 작년10월 4,074채보다 36.7% 증가하였고 지난 9월 6,402채 보다는 13% 감소하였고, 프레이저밸리지역은 3,081채가 새로 리스팅되어 작년10월보다 29.3% 증가하였고 이전 9월보다는 12.3%감소하였습니다. 신규 리스팅 역시 두 지역 모두 주택 판매량의 증가와 함께 적극적으로 이루어지고 있습니다. 예년같으면 10월부터 주택시장이 비수기가 시작되는데 올해는 이연된 주택거래가 여전히 계속되고 있습니다. 주택종류에 따른 10월 매매현황을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,523,800, 타운하우스 $813,000, 콘도 $683,500으로 지난 1년간 단독주택 8.5%, 타운하우스 5.4% 그리고 콘도는 4.4%가 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 30.8%, 43.5%, 24.9% 지속적으로 20% 이상을 유지하고 있고 단독주택과 타운하우스 경우 그 비율이 더 높아지고 있어 확실하게 seller가 주도하고 있는 시장임을 보여주고 있습니다. 주택별 평균 매매일수역시 주택별로 38일, 29일, 32일로 이전 달보다도 짧아지고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,046,900, 타운하우스 $569,200, 콘도 $434,600으로 1년전에 비해 각각 9.9%, 5%, 4.2% 상승하였고, Sales to Active Ratio가 각각 42%, 52%, 29%로 단독주택과 타운하우스의 경우에는 재고가 부족한 상황입니다. 평균 매매일수는 30일, 27일, 36일을 유지하고 있습니다.6월부터 지속된 시장의 활황세는 변함없이 지속되고 있으며 일부 지역의 단독주택과 타운하우스의 경우 매물 부족 현상까지 발생하고 있는 상황입니다. 팬더믹 이후 주택 형태에 대한 수요 변화가 두드러지고 있어서 6월부터 10월까지 전체 주택판매량 대비 주택 형태별 판매량 비율을 2년전과 비교해 보면, 콘도의 거래비중은 7% 감소하였고, 타운하우스 및 multiplex거래 비중은 2% 증가, 단독주택은 5% 증가하여 팬더믹 이후 단독주택의 수요가 계속 증가하고 있습니다. 또한 현시장의 과열 여부를 점검하기위해 2010년 이후 10월까지를 기준으로 한 연간 주택거래량을 살펴보면 전체 밴쿠버 지역의 지난 1년간 거래량 수준은 지난 10년 동안의 평균 거래량에는 조금 못 미치는 수준을 보이고 있습니다. 아직은 시장이 과열 국면은 아니라 평균적인 시장상황을 보이고 있다고 분석되고 있으며 시장의 수급이 아주 활발하여 집을 매매하기에 좋은 시기라고 판단됩니다. 모기지 금리가 역사상 최저인 상황을 활용하여 집의 규모를 키우거나 선호하는 지역으로의 이사를 위한 적극적인 매매가 이루어지고 있습니다. 아울러 머지않아 사회에 진출할 자녀들을 위해 3~5년의 신축기간을 가지고 있는 역세권에 지어지는 신규콘도 분양도 적극적으로 추천드립니다. 또한 첫 집 구매자들께서는 현재의 최저금리를 이용하여 leverage효과를 극대화함으로써 렌트 탈출의 기회가 되었으면 좋겠습니다. 이번 겨울 부동산 시장은 예년과는 달리 주택매매가 아주 활발하게 진행될 것으로 예상됩니다. 집 중심의 삶이 더욱 장기화되고 집에 대한 절실함이 클 수 밖에 없기에 계절과 상관없이 적극적인 매매가 계속될 것이기 때문입니다.팬더믹 이후 그나마 주변에 대한 관심이 좀더 세밀해져서 예년과 별로 다르지 않은 단풍이었지만 올해는 더 아름답게 비쳐졌고, 많은 분들이 집주변에 위치한 공원을 그동안 한번도 가본 적이 없었는데 올해 처음으로 산책하며 이렇게 좋은 공원이 바로 곁에 있었음을 알게 되었다는 경우도 많습니다. 이렇게 주변에 대한 친근함과 가치가 더욱 커진 시기가 되었습니다. 이제 우기와 함께 긴 겨울이 시작되면서 그나마 밴쿠버의 쾌적한 날씨로 집에 머무는 긴시간을 잘 견디어 왔는데 야외활동마저 어려워져 많은 염려가 됩니다. 특히 활동량이 큰 젊은 분들이 더욱 힘들것 같습니다. 재택근무, 온라인수업, 밤 문화의 실종, 특히 주거여건이 만족스럽지 못한 분들께는 너무 안타까운 마음입니다. 그야말로 집콕, 집쿡시기가 본격적으로 시작될 것 같습니다. 이 겨울은 아마 각자의 삶마다 집에서 알차게 보내는 삶의 모습을 나누는 “집콕 이야기”가 SNS의 새로운 트렌드가 되지 않을까 예상됩니다. 아울러 요즘들어 “집쿡” SNS채널이 큰 인기를 끌고 있습니다. 각자의 방법대로 Pandemic 상황 속에서 맞이하는 첫번째 겨울이 Bluedemic이 되지 않도록 한 주제를 가지고 공부를 시작하든지, 다양한 요리에 도전한다든지, 종교나 명상에 심취하는 등 삶의 지혜가 필요한 시기입니다. 그리고 그 지혜를 나누는 소통의 채널로 SNS활동이 더욱 활발해 질 것으로 보입니다. 최근들어 BC주의 일일 신규확진자가 400명이상을 넘어서는 급증세를 보이고 있어 이번 겨울은 전혀 예측할 수 없는 어려운 상황도 가능해 보입니다. 내 안전만이 아니라 남의 안전을 위해서도 세심한 경계가 필요한 때입니다. 자신과 가장 소중한 자산인 가정을 지킬 수 있는 각자의 안전망을 다시한번 점검할 시기입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2020-11-06 10:46:44
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변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!
“Karis Ma의 부동산 칼럼”<변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!>올해는 날씨마저도 변화가 심해 그동안 겪지 못한 다양한 날씨를 경험하고 있습니다. 변화가 심한 시대에 살고 있어 중심을 잘 잡아야 하는 가을이 되어야 할 것 같습니다. 그러나 밴쿠버 부동산 시장은 아랑곳하지 않고 뜨거운 열기를 계속하였습니다. 미국 서부지역의 화재로 미세먼지가 한동안 밴쿠버 전역을 뒤덮으면서 시장 움직임이 잠시 주춤하는 듯 싶기도 하였는데 변함없이 뜨거운 시장을 지속하고 있습니다. 지난 9월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역 전체주택 거래량은 3,643채로 작년 9월 2,333채와 비교하면 무려 56.2% 증가하였고, 이전 8월 3,047채 보다 19.6% 증가하였습니다. 지난 10년간 9월평균과 비교하면 44.8%가 더많아 10년간 9월 거래량중 최고치를 기록하였습니다.프레이저 밸리지역도 4개월째 계속하여 증가세가 더욱 커지면서 지난 9월 거래량은 2,231채로 2019년 9월보다 무려 66.1% 증가하였고 지난 8월보다도 9.4% 증가하였습니다. 이러한 9월의 판매량은 프레이져밸리지역의 그동안 9월평균거래량으로는 역사적으로 가장 많은 판매기록입니다. 9월중 신규리스팅도 메트로밴쿠버지역에서는 총6,402채 가 새로 리스팅되어 작년9월 4,866채보다 31.6% 증가하였고 지난 8월 5,813채와 비교해서도 10.1%증가하였습니다. 프레이저밸리지역은 3,515채가 새로 리스팅되어 작년9월보다 리스팅수가 26.9% 증가하였고 이전 8월보다는 6.2%증가하였습니다. 전체적으로 리스팅도 아주 활발하게 이루어지고 있음을 보여주고 있습니다. 사상 최저의 금리, 그리고 팬더믹 시대에 집의 중요성이 더욱 절감하면서 적극적인 실매수세 중심의 매입이 활발하게 움직이고 있고 집을 팔려는 분들 역시 시장에 대한 확신으로 적극적으로 리스팅에 가세하면서 9월시장은 기록적인 활황을 보인 한달이 되었습니다. 주택 종류별로 9 월 중 매매현황을 살펴보면 매트로 밴쿠버 지역은 Benchmark 가격은 단독주택의 경우, $1,507,500, 타운하우스 $809,900, 콘도 $683,500으로 지난 1년간 단독주택은 7.8%, 타운하우스는 5.2% 그리고 콘도가격은 4.5% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 28.3%, 36.1%, 24.8%을 기록하여 지속적으로 20% 이상을 유지하고 있어 현재 시장이 확실하게 셀러가 주도하고 있는 시장임을 보여주고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 이전달과 큰 변동없이 주택별로 40일, 33일 , 32일을 유지하고 있습니다. 프레이져밸리 지역을 살펴보면 Benchmark 가격은 단독주택 $1,032,700, 타운하우스 $567,300, 콘도 $436,900으로 1년전과 비교하면 각각 8.7%, 4%, 4.7% 상승하였고 sales to active 지수가 각각 37%, 42.8%, 26.7%로 특히 타운하우스의 강세가 계속하여 유지되고 있습니다. 평균매매일수도 28, 25, 35일로 리스팅후 한달정도에 판매가 이루지고 있습니다.지난 6월부터 지속적으로 판매량의 증가세가 더욱 커지면서 3개월 연속하여 매월 판매량과 신규리스팅이 계속 증가하고 있어서 시장이 아주 활발하게 움직이고 있습니다.특이한 것은 7월에서 9월까지의 각 주택별 판매 비중을 지난 3년간 자료를 통해 분석해 보니 아주 흥미로운 사실이 발견되었습니다. 콘도의 비중은 두 지역 모두에서 다른 해와 비교해서 거래비중이 6% 내외로 감소하였습니다. 타운하우스와 듀플렉스 등 multiplex 주택비중은 메트로 밴쿠버 지역의 경우는 3%정도 상승하였고 프레이져 밸리지역은 큰 변화를 보이지 않았습니다. 그렇지만 단독주택의 경우에는 두지역에서 최근 1년간 각각4.5%, 6% 수준으로 거래비중이 크게 상승하였습니다. 일반적으로 주택시장이 침체기에서 회복기로 전환할 때는 항상 단독주택이 거래증가나 가격상승이 선행하는 특성을 보이는데 이를 다시한번 확인시켜 주었습니다. 두번째는 최저금리로 이자부담이 줄어 들면서 모기지 금액을 최대화해서 집을 구입하려는 레버러지 효과가 단독 주택에 대한 매매를 더욱 크게 한 것으로 보입니다. 마지막으로는 팬더믹으로 인한 주택의 사용용도가 다양해진 것도 많은 영향을 미치는 것으로 보입니다. 집에 머무는 시간이 많아졌고, 재택근무, 온라인 수업 등 집에 대한 활용도가 다양해졌습니다. 올 여름 많은 분들이 텃밭가꾸기에 관심이 늘어난 것도 이런 현상의 하나로 보입니다. 마지막으로 최근 시장의 과열국면 여부를 살펴보았습니다. 최근 3-4개월의 통계로만 보면 분명 과열로 평가할 수 밖에 없을 것입니다. 그래서 중장기적으로 전체시장의 흐름을 함께 파악하기위해 2009년부터2020년 9월까지의 11년간의 밴쿠버지역 전체에 대한 거래추이를 살펴보았습니다. 그 결과 실제 올해 전체의 거래량수준은 지난 11년간과의 평균거래량에 비교하면 이에 약간 못미치는 수준이었습니다. 지난 4월과 5월 성수기 시장이 팬더믹으로 제대로 열리지 못하면서 실수요가 여름시즌으로 이연되었고 특히 7,8월 휴가기간이 실종되면서 소비자들이 주택매매에 가세하면서 거래가 이연되었던 것이지 연간으로 살펴보면 전체거래량이 증가한것은 아니었습니다. 실제 현장에서 만나는 많은 바이어분들도 그동안 렌트를 살다가 저금리로 인해 내 집 마련의 기회로 생각하시는 분, 지금보다 좀 더 큰 주택으로 늘려가시려는 분이 많습니다. 팬더믹으로 새로운 유입인구가 많지 않았고 신규분양 부분을 제외하면 투자목적의 매수세는 많지 않은 상황입니다. 추수감사절을 지내며 어느덧 한해의 결실을 정리해보는 시간이 되었습니다. 변화도 심하고 생소한 환경과 마주친 멈춤의 시간이었지만 건강을 지키고 삶의 기반이 무너지지 않고 잘 버텨주고 있는 것만으로도 감사할 수 있는 결실의 계절이 되시기 바랍니다.
마기욱
2020-10-16 10:20:47
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<이 뜨거움의 끝은? 철 지난 개구리이야기>
“Karis Ma의 부동산칼럼”
<이 뜨거움의 끝은? 철 지난 개구리이야기>
당초 9월은 화창한 날이 계속되는 여름날씨가 예보되었습니다. 그러나 갑작스레 미국 서부의 대형산불로 인한 미세먼지가 일주일 이상 밴쿠버 하늘을 뒤덮으며 그 화창함은 모두 가리워지고 이제 비가 오기만을 바라는 상황이 되었습니다. 그나마 COVID-19로 인해 우기가 들어서기 전 실컷 보너스처럼 주어질 여름을 만끽해야겠다는 마음을 접어야하는 아쉬움만 남았습니다.
끝나지 않을 것 같은 뜨거움을 보이고 있는 밴쿠버 부동산 시장이 더욱 궁금해지는 상황입니다. 8월의 시장동향을 보면 메트로 밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,047채로 작년 8월의 2,231채와 비교하면 36.6% 증가하였고, 이전 7월 3,128채 보다 2.6% 감소하였습니다. 지난 10년간 8월평균보다19.9% 많은 거래량입니다.
프레이저 밸리지역도 2,039채가 판매되어 지난 해 8월과 비교하면 무려 57.2% 증가하였고 이전 달에 비해서는 2.9% 감소하였습니다. 지난 10년간 8월평균보다 39%나 많아서 지난 20년간 동안의 8월 거래량으로서는 2005년에 이어 두번째로 많은 거래량입니다.
8월중 신규 리스팅은 메트로 밴쿠버지역은 총5,813채로 작년8월 3,747채보다 55.1% 증가하였고 지난 7월의 5,948채보다는 2.3% 감소하였습니다. 프레이저 밸리지역은 3,309채가 새로 리스팅되어 작년8월보다는 40.4% 증가하였고 전월보다는 6.8%증가하였습니다.
시장
전체가 지난 3개월 연속하여 매월 판매량과 신규 리스팅이 계속 증가하여 매우 활발한 움직임을 보였습니다. 유례없는 팬더믹 상황에서도 바이어나 셀러 모두 시장에 대한 확신을 가지고 있어 적극적인 실수요 중심의 매매가 이루어졌고 저금리가 호재로 작용하여 뜨거운 시장의 열기가 지속되었습니다.
주택
종류에 따른 8월 중 매매현황을 보면 메트로 밴쿠버 지역의 Benchmark가격은 단독주택
$1,491,300,
타운하우스 $806,400, 콘도
$685,800으로 지난 1년동안
가격상승률은 각각 6.6%, 4.4%, 4.5% 입니다.
전체 리스팅 매물
중 판매된 주택의
비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는
23.7%, 30.5%, 21.6%로 3개월
연속 20%이상을 유지하고
있어 시장이 Seller가
주도하는 시장으로 전환하였습니다.
주택별 평균 매매일수도
큰 변동없이 주택별로38일,
34일, 32일을 유지하고
있습니다.
프레이져 밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,019,600, 타운하우스 $563,900, 콘도
$437,300으로 1년전과 비교하면 각각 6.9%, 3%,
4% 상승하였고, Sales to Active Ratio가 각각 34.2%,
41.3%, 23.3%로 타운하우스의 매물부족 상황은 지난 달에 이어 계속되고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 30일내외에서 유지되고 있습니다.
최근 프레이져 밸리지역의 부동산거래가 활발하여 지난 10년간 통계자료를 분석해 보았습니다. 2010년,
2015년, 2020년 8월말 기준으로 1년간 거래량을 메트로 밴쿠버와 프레이져 밸리를 비교해보았습니다. 메트로 밴쿠버의 거래량을 100으로 했을 때 단독주택의 경우 프레이져 밸리의 비중은 2010년
66, 2015년 70, 2020년 82를 나타 내어 점진적으로 거래량 비중이 증가하였습니다. 콘도는 2010년
35, 2015년 30.5, 2020년 50.5로 프레이져밸리의 최근 5년간 비중이 크게 증가하였습니다. 타운하우스는 2010년
61, 2015년 70, 2020년 97로 타운하우스 거래량은 최근에는 메트로 밴쿠버와 거의 같은 매매량을 보여주고 있습니다. 랭리지역의 타운하우스 신축이 계속되어 있어 조만간 타운하우스의 매매량은 프레이져 밸리의 거래량이 메트로 밴쿠버보다도 많아질 것으로 보입니다.
이러한 현상은 2015년 이후 랭리 지역에 집중적인 대단지 개발이 계속되고 있고 특히 2017년 BC주 총선에서 NDP가 집권하면서 포트만브리지의
toll fee를 폐지하여
#1 HWY의 원활한 교통 흐름으로 인한 이 지역에 대한 접근이 쉬워지면서 선호도가 급증하였습니다. 비슷한 조건의 주택가격이 코퀴틀람이나 버나비에 비해서 20- 40퍼센트 정도 저렴하고 Young family 들이 선호하는 다양한 형태의 신규주택이 지속적으로 공급되어 바이어들의 관심을 모으고 있습니다. 신규공급이 계속되면서 주택 선택의 폭이 커지고 주택 수요층도 계속 유입되고 가격 변동폭도 크지 않을 것으로 보여 활발한 매매 시장이 유지될 것으로 보입니다.
끝으로 철 지난(?) 개구리이야기가 생각납니다. 잘 아는 끓는 물속의 개구리 이야기입니다. 처음 개구리가 끓는 물 안에 들어가면 깜짝 놀라 뛰쳐 나오지만 점점 따뜻해져 물이 끓게 되면 뜨거운 지 몰라 죽게 된다는 이야기가 최근 팬더믹 상황을 보며 문득 생각납니다.
최근 BC주 확진수를 보면 16일 기준 122명, 17일 기준 165명으로 지난 3월 BC주 비상사태 선포시보다 훨씬 늘어난 수치입니다. 한 두달 전만해도 한자리 수에 대한 기대로 그 끝이 보인다는 희망이 있었는데 이제 막연해지는 것 같습니다. 방역 모범국의 자긍심을 주었던 한국의 상황도 마찬가지입니다. 확실히 롱위크 엔드의 여파가 나타나고, 학교 개학 후 소수이나 확진자가 발생하고 있고 우기에 접어들며 실내 활동의 증가 등으로 예측할 수 없는 상황입니다. 그러나 이에 대한 심각함은 예전보다 훨씬 못한 것 같습니다.
비상 사태 직후의 BC주 부동산 협회의 비관적 시장전망, 9월말 모기지 유예 만료에 따른 Deferral Cliff를
우려한 CMHC의 시장폭락 전망, 신용평가기관들의 비관적 전망 등은 더이상 반론조차 내놓지 못하고 모두 기억 저편으로 사라지고 시장의 뜨거움만 남은 것 같습니다.
초유의 팬더믹 사태 속에서도 희망을 잃지 않았던 것처럼 이제 이 뜨거움 속에서 냉정함을 잃지 말아야 할 것 같습니다. CERB 생계비 지원, 임금보조, 모기지상환유예 등으로 사회적 안전망을 지켜준 정부의 즉각적이고 능동적인 대처에 감사하지만 언제까지 연장의 반복 만을 기대하기는 힘들 것 같습니다. 갑작스러운 미세먼지가 하늘을 뒤덮으며 코로나로 인한 우울감이 더욱 깊어져 가는 가을입니다. 각자의 건강과 삶을 지켜야 하듯이 삶의 가장 기본적인 터전인 집에 대한 경계심이 필요한 가을이 될 것 같습니다.
마기욱
2020-09-18 14:11:47
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뜨거운 부동산 시장, 그리고 라떼(?) 이야기
“Karis Ma의 부동산칼럼”피서(避暑)라는 단어처럼 여름은 어딘가로 떠나는 것이 당연하다고 여겨지는데 2020년 여름은 머무는 여름으로 기억될 것 같습니다. 저의 여름은 20년동안 먼디팍을 도는 남자답게 주 5일 먼디팍을 열심히 걷고 있습니다. 팬더믹 전에는 잘해야 1주일에 1회 정도였는데 건강한 여름을 보내고 있습니다. 모든 분들이 머무시는 곳에서 색다른 여름의 추억을 만들고 계실 것으로 생각합니다.
밴쿠버 부동산 시장도 여름을 맞아 코로나 바이러스로 인한 최초의 시장 충격은 거의 사라지고 정상적인 시장으로 회복되어 이제 부동산시장에서 “코로나”라는 단어가 식상하다고 느껴질 정도입니다.
지난 7월 시장동향을 보면 메트로 밴쿠버 지역 전체 주택 거래량은 3,128채로 2019년 7월의 2,557채와 비교하면 22.3% 증가하였고, 이전 6월 2,443채 보다 28% 증가하였습니다. 지난 10년간의 7월평균보다도 9.4% 나 많은 거래량이었습니다.
프레이저 밸리 지역도 2,100채가 판매되어 지난 해 7월과 비교하면 44% 증가하였고 이전 달인 6월에 비해서는 22.2% 증가하였습니다. 지난 10년간 7월 평균보다 25.5% 많아 가장 많은 거래량을 보였던 2015년7월 다음으로 많은 거래량을 보여 프레이저 밸리 지역의 증가세가 돋보였습니다.
7월중 신규 리스팅은 메트로 밴쿠버 지역에서는 총 5,948채가 새로 시장에 나와 작년7월 4,613채보다 28.9% 증가하였고 지난 6월 대비해서는 2.8% 증가하였습니다. 프레이저 밸리 지역은 3,549채가 새로 리스팅되어 작년 보다는 26.9% 증가하였고 전월보다는 2.7%증가하였습니다.
특히 프레이저 밸리 지역의 경우 거래량의 증가율이 신규 리스팅 증가율보다 거의 두배 수준에 이르러 매물 부족현상까지 보였다는 것은 매우 주목할 부분입니다. 이러한 현상은 8월에도 지속되고 있습니다.
시장회복에 대한 확신을 가지고 적극적으로 상황에 맞게 집을 팔고 사는 교체시점으로 활용하고 있고, 팬데믹으로
위축되었던 신규 바이어들이 사상 최저금리에 힘있어 적극적으로 매수에 참여하고 있습니다. 아울러 4,5월 성수기가 팬데믹으로 인해 실종되면서 잠재되었던 주택 수요가 올 여름, 예년과는 달리 휴가철이 실종되면서 활발한 주택매매가 이루어지고 있는것으로 보입니다.
지역별로 주택종류에 따른 7월 중 매매현황을 살펴보면 매트로 밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,477,800, 타운하우스 $797,700, 콘도 $682,500이며 지난 1년동안 가격 상승률은 단독주택 0.9%, 타운하우스 3.7%, 그리고 콘도는 가격은 4.2% 였습니다. 전체 리스팅 중 판매주택 비율을 보여주는 Sales to active ratio가 비율 24.3%, 33.5%, 24.9% 로 상승세를 보이면서 지난 달에 이어 계속 20%이상을 유지하고 있어 시장이 Seller’s market으로 전환하고 있음을 보여주고 있습니다. 아울러 주택별 평균 매매기간도 계속하여 줄어들고 있습니다. .
프레이져 밸리 지역을 살펴보면 단독주택 $1,008,000, 타운하우스 $563,200, 콘도
$437,000으로 1년전과 비교하면 각각
5.3%, 3.3%, 3.8% 상승하였고 매매기간도 역시 계속 줄어들고 있습니다. 특이사항은 Sales
to active listing ratio가 급격하게 상승하였는데 타운하우스의 경우 그 비율이 45%까지 달해 매물 부족상황까지 발생하고 있습니다.
2019년 1월 - 7월까지의 시장과 2020년1-7월까지의 시장을 비교해서 현상황을 다시 점검해 보아도 메트로 밴쿠버 지역의 경우 4,5월의 급격한 매매감소가 있었음에도 불구하고 거래량은 전년대비 7.4% 증가하였고, 신규 리스팅은 13.3%가 줄어 가격이 상승할 수 밖에 없음을 보여주고 있습니다. 프레이저 밸리 지역도 2019년1-7월까지와 2020년 같은 기간을 비교하면 총거래량은 3.8% 증가하였고 신규리스팅은 10.7% 감소한 것으로 나타났습니다.
이제 밴쿠버 부동산시장은 코로나의 영향권에서 완전히 벗어난 모습입니다. 코로나 확진자 수가 전혀 감소하지 않고 오히려 2차팬더믹을 우려하고 있는 상황인데도 이렇게 전혀 다른 시장의 모습은 코로나가 그만큼 우리 삶의 일부가 되었고 이러한 환경에 익숙해져 가고 있는 것으로 생각됩니다.
분명한 것은 현재 시장이 투자목적의 매수세가 크게 보이지 않고 있기 때문에 밴쿠버지역에서의 주택 실수요가 얼마나 큰가를 보여준다고 생각합니다. 그러나 안타까운 것은 첫 집 구매자들의 시장진입이 더 어려워졌다는 것입니다. 7월 1일부터CMHC 의 규제강화로 20%미만의 다운페이먼트를 통한 주택구입을 해야하는 구매자들의 주택구입이 힘들어졌습니다. 예를 들어 연 10만불소득을 가진 가정에서 10% 다운페이먼트로 살수 있는 주택가격이 기존에는 $525,000정도였다면
이제 $463,000정도로 12% 낮은 가격의 주택을 살 수 밖에 없는 상황입니다. 항상 어려운 시기에 어려운 분들이 더 힘들어지는 상황이 너무 안타깝습니다.
조심스럽지만 희망을 잃지 말자는 마음으로 첫 집 마련을 위한 젊은 분들에게 드리는 “라떼(?)이야기”로 마무리하기로 하겠습니다. 모든 세대마다 첫 집을 구매하는 것은 생활의 티끌까지도 끌어 모으는 노력이 있었습니다. 받은 것 없는 세대에 태어난 대부분의 어른들은 월세부터 전세를 전전하며 수없는 이사를 계속하였고 재형저축, 청약저축, 주택조합 등 첫 집 마련을 위해 그 시대마다의 수단과 방법을 붙들고 첫 집을 구입하기 위해 아끼고 절약하며 생활하였습니다. 대출이자율을
살펴보면 1990년대 초에는 15 – 20%, 2000년대는 6% 수준 그리고 2010년도에도 5%수준의 금리가 유지되다가 2015년 최초로 3%가 깨진 이후 지금 사상 최저인 2% 이하의 금리시대에 들어섰습니다. 비록 집값 상승으로 인한 다운페이먼트의 부담이 큰 상황이지만 렌트비의 부담을 감안하면 집을 사는 것이 절대적으로 유리한 시대에 진입하였습니다.
최근들어 젊은 세대의 적극적인 시장참여와 관심이 부쩍 커지고 있는것도 현장에서 느끼고 있습니다. 적극적인 전문가의 조언과 상담을 통하여 렌트 탈출, 내 집 마련의 꿈을 이루시기 바랍니다.
(상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-08-21 09:04:41
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잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값??
“Karis Ma의 부동산 칼럼”
<잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값?? >
코로나19 가 확산된지 이제 4개월이 되었습니다. 코로나 바이러스의 그늘은 우리 곁에 여전하고 이웃 미국은 매일 7만명이 넘는 신규 확진자가 계속 나오고 있습니다. 전세계적으로는 그동안 1,400만명의 확진자와 60만명에 이르는 사망자가 발생하였습니다.
하지만 미국 나스닥 시장은 V자 반등을 넘어서 코로나 이전의 전고점을 돌파하고 연일 큰폭의 등락을 반복하고 있습니다. 한국에서 들어오는 뉴스는 현정부가 들어선 3년반 동안 22차례의 부동산 규제책에도 불구하고 주요지역의 부동산 급등세로 투기와의 전쟁으로 지쳐가고 있는 모습입니다.
우리가 살고 있는 밴쿠버에서도 많은 우려와 걱정에도 불구하고 집값은 변동없이 유지되고 있음을 볼 수 있습니다. 6월의 통계를 보면 초기의 충격을 완전히 벗어나 정상 수준으로 돌아온 모습입니다. 메트로 밴쿠버 지역의 6월 거래량은 2,223채로 작년 6월보다 17.6% 증가하였고 이전 5월보다는 64.5%증가하였습니다. 프레이저 밸리지역도 6월 거래량은 1,718채로 작년 6월보다 32% 증가하였고, 지난5월과 비교해서는 113%로 2배이상 증가하였습니다.
6월중 신규 리스팅도 메트로 밴쿠버 지역의 경우 5,787채로 지난해 6월보다 21.8% 상승하였고 직전5월과 비교해서는 57.1% 상승하였습니다. 프레이저 밸리 지역의 경우에도 6월중 3,456채가 새로 리스팅되어서 지난해 6월과 비교하면 23% 증가하였고 직전 5월과 비교하면 57% 증가하였습니다.
전체 평균거래가격도 1년전에 비해 3.5% 이상 상승하였습니다. 팬더믹 상황에도 불구하고 바이어와 셀러 들의 시장심리는 거의 정상을 회복되어 집을 사고 파는 것에 대한 부담감을 심각하게 느끼지 않고 있는 상황입니다.
이렇게 최초의 우려와 걱정과는 달리 그리고 계속되는 비관적인 전망에도 불구하고 시장은 전혀 다른 모습을 의아해 하는 분들이 많아 BC부동산협회가 발표한 두가지 자료를 살펴봅니다.
BC부동산협회는 지난 3월초 팬더믹 직후 시장전망을 4개의 시나리오로 발표하였습니다. 이중 “V” 자 반등을 예상한 경우는 GDP 상승률이 1%가 유지되고 Stress Test 의 변동, 즉 대출규제정책이 풀리는 경우에만 가능할 것으로 예상하였습니다.
나머지 세가지 시나리오는 GDP성장률 1 ~ -1%를 예상 하에 대출규제완화에 따라 U 자형 또는 “L”자형 추세를 전망하였습니다.
그런데 7월14일 발표된 자료에 의하면 BC 주 부동산 시장은 지난 2월 수준으로 완전 회복되었습니다. 누구도 예상치 못한 “V”자 반등을 보여주었습니다. 실제 GDP 성장률이 5% 이상 감소하고 실업률이 10%를 넘는 상황을 감안하면 예상과 전혀 다른 결과가 나타난 것입니다. 실제 경제상황은 가정보다 훨씬 심각한 상황을 보였지만 부동산시장은 시나리오와는 전혀 다른 급격한 “V”자 반등을 보이고 있습니다.
이처럼 “전망”과 “예상”의 오류가 왜 발생하는 지에 대해 생각해 보았습니다. 일반적으로 전망은 돌발변수 이외의 다른 주요변수는 현상을 유지한다는 가정하에 이루어집니다. 즉 돌변변수의 발생에 따른 다른 변수의 조정가능성을 충분히 감안하지 않음으로 발생하는 것입니다. 즉 GDP성장률이 3%에서 1 ~ -1%로 하락한다는 가정과 이에 따라 다른 주요변수들의 조정이 충분히 감안되지 않았다고 생각합니다.
실제
팬더믹 이후 대처한 상황이 이를 보여줍니다.
금리의 대폭적인 인하와 양적완화를 통한 통화증발입니다. 중앙은행 기준금리가 1.75%에서 0.25%로 하락하였고 양적완화로 대규모 자금이 시장에 투입됨으로 인해 유동성 급증에 따라 주식, 부동산 등 자산시장에 큰 영향을 미치게 되었습니다.
정부의 대대적인 지원정책입니다. 75%까지 임금을 지원하는 기업임금지원정책(CEWS)이 12월까지 연장되었고 이를 지원받는 곳이 50만곳이 넘는 상황입니다. 또한 개인지원금(CERB)도 24주간으로 연장되어 전체 인구의 20%에 해당하는 8백만명 이상이 혜택을 받고 있고 오히려 소규모 개인사업자들의 경우 구인난까지 겪고 있습니다. 이러한 사회적인 안전망이 시장을 유지시키는 역할을 하고 있습니다.
또한
집은 최후의 자산이라는 특성을 가지고 있습니다. 경제적인 파산에 직면하지 않는한 집을 팔 이유가 없는 것입니다. 모기지 월이자 지급액이 동일한 집에 대한 렌트비보다 싼 경우가 대부분입니다. 아울러 밴쿠버의 경우에는 렌트 부족이 심해 룸 렌트나 2nd Suite을 통한 소득창출의 기능을 가지고 있습니다.
아울러 밴쿠버와 같은 주요도시에서는 역사적으로 증명된 부동산 불패신화로 집을 판다는 생각을 하기 쉽지 않습니다.
잠재적인 실수요가 계속 유지되고 있습니다. 특히 2015에서 2018년까지의 밴쿠버 부동산 폭등사태를 겪으면서 부동산에 관심이 없던 젊은 세대까지 매수세에 가담하고 있습니다. 이러한 현상은 향후 초저금리와 맞물려 더욱 확대될 것으로 예상되고 향후 정부의 스트레스 테스트나 최근에 강화된 CMHC의 규제가 완화된다면 폭발적인 매수세도 가능할 것으로 보입니다.
아울러 코로나19로 생활방식이 크게 변화하고 있습니다. 7월2일 발표한
Ipsos Research 결과를 보면 조사대상의
28%가 구매계획을 취소하거나 연기하였다고 응답하였습니다.
생활의 다운사이징을 통해 검소하고 내실있는 라이프스타일이 형성되고 있습니다.
집은 자산의 특성도 있지만 생활이며 필수재의 특성이 훨씬 더 크기 때문에 투자 또는 자산가치 기대로 인한 매수세가 감소하더라도 실수요 중심의 매매는 계속 유지될 것으로 보여 코로나19 상황이 경제적인 파산으로 진행되지 않는다면 집은 최후로 팔아야 하는 자산이라는 관점으로 부동산 시장을 보아야 할 것입니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-07-17 16:56:05
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엇갈리는 부동산시장 전망
“Karis Ma의 부동산칼럼”엇갈리는 부동산시장 전망
코로나19 이후 부동산 시장동향에 아주 민감한 상황입니다. 실제 4, 5월의 시장동향이 이전 시장과 비교해서 거래량과 신규 리스팅은 대폭 감소하였지만 주택가격은 변동없이 유지되었습니다. 6월시장 역시 현재까지의 추세를 살펴보면 거래량과 새로운 리스팅수가 작년 6월수준에 거의 근접할 것으로 보이고 가격추세도 큰 변화가 보이지 않을 것 같아 시장은 초기의 충격에서 벗어나고 있는 모습을 보이고 있습니다.
팬더믹 이후 시장에 새로 리스팅된 주택들의 전체 매매현황을 살펴보아도 평균 판매가격이 계속 강보합세를 보이고 있으며 평균거래일수는 15일이내입니다. 그리고 리스팅 가격과 대비해서 평균 2.5%정도 낮은 가격에 거래되고 있어 현재까지 급매나 투매의 모습은 전혀 보이지 않고 있는 상황입니다.
이처럼 실제 시장과 시장을 바라보는 전망의 차이는 현상황이 우리가 전혀 경험해보지 못한 초유의 사태이며 보이지 않는 바이러스와 관련되다 보니 아마 그 방향을 예측할 수 없는 상황때문인 것 같습니다.
5월 중순에 발표된 CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)의 시장 전망이 큰 영향을 주기도 하였습니다. 요약하면 코로나 상황이 지속된다면 모기지 상환유예 시한인 10월말 이후 대량 실업으로 인한 모기지 지급불능사태가 발생할수 있어 2021년까지 9%에서 최대 18%까지 주택가격이 하락할 수 있다는 전망을 하였습니다.
CMHC는5 -20%미만의 다운 페이먼트를 통해 집을 사야하는 바이어들의 모기지를 위한 보험을 제공하는 기관으로 모기지를 상환불능상황이 발생하는 경우 집주인을 대신하여 은행의 모기지를 책임져야 하는 기관입니다. 따라서 leading Bear라고 불려지는 것처럼 가장 위험도가 높은 모기지를 대상으로한 보험업무를 담당하는 기관으로서 worst scenario를 가정한 전망을 할 수 밖에 없을 것입니다.
캐나다 은행연합회에 소속된 13개은행의 실제 모기지 상환유예현황을 살펴보면5월7일 현재 72만명, 전체 모기지의 15%가 deferral을 신청하였습니다. TD에서는 실제 위험보다는 잠재위험에 놀란 고객들이 초기에 그 신청이 집중되었다고 분석하였고, RBC는 실제 상환유예 고객수는 최초 신청자수보다 상당히 적다고 발표하였습니다.
현장에서 일을 하고 있는 리얼터 입장에서도 우리가 실제 시장상황과 각 기관마다 내놓는 전망과의 차이가 심해 무척 혼란스러운 것도 사실입니다. 지금까지 발표된 주요기관들의 향후 2-3년간 부동산시장 전망을 요약하겠습니다.
TD Bank는 가장 긍정적인 전망에 향후 2년간12.5%의 상승을 예상하고 있는데 그 기본전제는 장기간의 최저금리 유지에 두고 있습니다. Scotia Bank의 경우 금년중 4% 하락 이후 2021년 11% 상승으로 6.5% 상승을 예상하였고 RBC는 금년중에는 거래량이 지지부진한 시장상황을 보이다가 내년도 4.9% 상승으로 은행권의 전망은 대체로 긍정적입니다. BMO의 경우는 new normal 의 관점에서 시장을 봐야한다는 의견을 제시하며 가격변동이 없을 것으로, CIBC는 하이라이즈 콘도에 대한 리스크를 지적하며 은행권에서는 가장 부정적인 5-10% 하락을 예상하고 있습니다. 정기적으로 시장 리포트를 발간하고 있는Royal LePage부동산회사는 3%의 시장하락을 전망하였습니다. 신용평가기관인 DBRS Morningstar는 2023년까지 10%정도의 하락을, Moody’s는 -8%에서 대량실업이 불가피한 최악의 경우에는 30%까지 하락할 수 있다고 전망하고 있습니다.
요약하면 향후 실제 시장에서 얼마나 모기지상환불능 상황이 발생할지가 시장상황에 가장 큰 영향을 줄 것으로 보여 고용변수를 지켜보는게 시장을 전망하는 키포인트가 될 것으로 보입니다.
언제 집을 사야 하는지, 언제 집을 팔아야 하는지에 대한 질문을 가장 많이 받고 있습니다. 그 질문은 언제 집을 가장 싸게 살 수 있는지 그리고 언제 집을 가장 비싸게 팔 수 있는지를 묻는 질문입니다. 솔직히 이에 대한 정답을 줄 예지력이 없기 때문에 집은 “필요”할 때 사고, “필요”할 때 팔면 오랜 시간이 지나 뒤돌아보면 그 시점이 집을 가장 잘 샀고, 집을 가장 잘 팔았던 때라는 것이 경험을 통한 최선의 답입니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-06-19 08:46:33
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<포스트코로나 시대 주택시장 변화와 New Normal>
“Karis Ma의 부동산칼럼”
<포스트코로나 시대 주택시장 변화와 New Normal>
코로나19로 모두가 어려운 시기입니다. 어려울 때 어렵다고 말하기는 쉽지만 희망을 말하는 것이 쉽지는 않은 것 같습니다. 무거운 짐이 될지도 모르지만 희망을 나누도록 하겠습니다.
먼저 실제 밴쿠버 주택시장에 미친 영향을 4월 통계자료를 통해 살펴보겠습니다. .
메트로 밴쿠버 지역의 경우 4월 총거래량은 1,109채로 지난해 4월과 비교해 39.4%, 이전 3월과 비교해서는 56.1% 감소하였고 10년 평균치와 비교하면 무려 62.7%가 감소하였습니다. 프레이져밸리 지역도 지난해 4월과 비교해서는 50%, 이전 3월과는 52% 거래량이 감소하여 1982-83년이래 최저 거래량 수준을 보였습니다.
4월 신규 리스팅 주택수는 메트로 밴쿠버지역은 2,313채로 작년 4월 수준보다 59.7% 감소하였고 지난 3월 대비 47.9%
감소하였습니다. 프레이져밸리 지역도 신규 리스팅이 1,416채로 작년4월보다 58% 감소, 금년 3월대비 47%
감소되었는데 주목해야 할 것은 거래량과 신규 리스팅 모두 급감하였는데 거래량의 감소보다 신규 리스팅 주택수가 더 많이 감소한 것입니다.
가격변동을 살펴보면 거래량의 대폭감소와 달리 가격변동은 거의 없는 것으로 나타났습니다.
메트로 밴쿠버지역의 경우 평균 가격지수는 단독주택 $1,462,100, 타운하우스 $796,80,0콘도 $685,500로 지난해 4월과 비교해서는 평균 2.5%로써 금년 3월에 비해 강보합세를 보였고 프레이져밸리지역도 단독주택
$993,400, 타운하우스 $553,200, 콘도 $424,100 로 전년대비 소폭상승, 3월대비 강보합세입니다.
코로나19가 초유의 재앙으로 여겨져 심리적으로 가격이 많이 떨어질 것으로 예상했던 것과는 다른 결과입니다.
그이유는 첫째로 밴쿠버 주택시장은 셀러마켓에 편중성을 보이는 실수요가 강한 시장특성을 가지고 있어 쉽사리 가격하락으로 이어지지 않는 것입니다.
둘째는 지난 연말이후 점진적인 강세 추이가 지속되며 미처 집을 구입하지 못한 매수세가 남아 있습니다. 셋째는 부동산의 특성이 不 動 産이라는 용어가 의미하는 것처럼 지역적, 국지적 특성으로 대체가능성이 거의 없기 때문에 경기후행성을 갖는다는 것입니다.
마지막 이유는 그동안 몇차례 큰 시장위기를 경험하며 대부분의 국가가 즉각적이고 전면적인 위기대응 능력을 가지고 있다는 것입니다. 헬리콥터머니방식의 사상유례없는 금융지원으로 도산위기에 처해 집을 팔아야 하는 상황까지 내몰리지 않는 사회적 경제적 안전망이 유지되고 있습니다.
코로나19이후 실제 부동산시장의 모습도 많이 달라졌습니다. 부동산업종이 Essential로 지정되어 있지만 확실하게 쇼잉 요청회수는 많이 줄었고, 감염에 대한 우려감이 커 바이어들의 단순쇼잉은 거의 없고 셀러의 경우에도 아주 긴급한 경우가 아니면 리스팅을 꺼려 예정된 리스팅도 많이 취소되었습니다. 그리고
online open house, virtual open house, 6일부터 MLS에 올릴수 있는 사진이 기존 20장에서 40장으로 늘어나 쇼잉 전에 집을 상세하게 살펴볼 수 있게 되어 사전에 쇼잉할 매물을 선별할수 있어 대면접촉의 기회가 대폭 감소되었습니다. 거래량은 줄었지만 활동량에 대비해서 거래성사률은 아주 높아졌습니다.
코로나19확산 이후에 새로 리스팅된 매물의 판매현황을 보면 평균거래일수는 9일이내이고 실제 멀티오퍼와 리스팅 가격보다 높이 매매된 매물도 적지 않아 시장 밖에서 보는 상황과 실제 매매현황과는 차이가 크다는 것을 볼 수 있습니다.
포스트코로나시대의 모든 분야에 대해 New Normal에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있는데 집에 대한 개념도 많이 변할 것으로 보입니다. 최근처럼 모든 가족들이 집에서 보내는 시간이 많았던 적은 없었을 것입니다. 어른이나 아이들이나 모두 분주해서 집은 잠 자는곳이라는 생각이 많았던 것이 사실이었습니다. 재택근무로 가정이 직장이 되었고, 학생들에게는 집이 학교가 되었고 외식의 폭발적인 증가세가 멈추고 모두 요리사가 된 새로운 가정의 모습을 경험하게 되었습니다. 단독주택에 사는 분들은 정원관리, 텃밭만들기가 부쩍 늘었습니다. 이처럼 새로운 환경에서 분명 모든 사람들에게 집, 그리고 가정의 환경과 기능에 대한 가치가 커지는 시대가 될 것은 긍정적인 영향으로 보입니다.
향후 시장을 전망해보면 아직 코로나가 진행중인 상황이어서 아주 조심스럽지만 단기적으로 거래량 감소추세, 신규 리스팅 축소는 계속될 것이나 4월보다 큰 감소는 아닐 것이고 가격도 큰 변동은 없을 것으로 예상합니다. 현재의 진정세를 가속화하여 한국수준에 도달한다면 급속한 시장회복도 가능할 것으로 봅니다. 한국이 이제 “생활방역” (Distancing in daily life) 이 시작되어 걱정스러운 시각도 많지만 선례를 보여주는 중요한 지표가 될 것입니다. BC주에서도 확진자가 몇차례에 걸쳐 한자리 수를 기록하여 5월 중순 이후 단계적인 완화조치가 시행될 예정입니다. 모든 사람들이 매일 매일 지켜보고 있는 확진자 수가 BC주에서도 한국 수준 정도에 진입한다면 사상 최저금리는 향후의 경제회복을 위해 장기간 유지될 수 밖에 없기 때문에 예상을 뛰어넘는 강세장도 가능하다고 봅니다.
부정적인 요인은 백신 개발에 시간이 필요하고 아직도 활발히 진행되고 있는 국가나 지역이 상존하고 있어서 경계심리는 계속될 것으로 보입니다. 아울러 국가별 경제성장률이 5- 10%까지 하락될 것으로 예상하고 있어서 이는 대공황에 근접하는 수준으로 분명 주택경기에 하락요인으로 작용될 것입니다.
그러나 코로나19로 인해 집의 중요성, 편의성, 필요성이 더욱 커져서 현상황이 확실하게 개선되면 특히 1ST HOME BUYER의 증가세가 클 것으로 보입니다.
결론적으로 현상황에서는 집을 팔아야 하거나 사야하는 경우에는 실수요자 중심의 시장이 계속될 것으로 보여 이전 시세를 기준으로 매매가 가능하다고 판단합니다. 코로나19로 리얼터의 역할이 더 중요시되고 있으니 새로운 환경에 맞는 온라인 오픈하우스,
Virtual Tour의 툴을 가지고 있고, 철저한 시장분석과 확실한 매매전략으로 집중적인 매매역량을 발휘할 수 있는 해당지역 전문 리얼터를 통해 매매하시기를 권해드립니다.
(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-05-19 09:36:35
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<<코로나 19시기의 부동산시장 전망>>
코로나19가 우리생활에 직접적인 영향을 미치기 시작한 지 한 달이 되어갑니다. 많은 분들이 멈춤의 시간을 지내고 있는데 부동산중개는 필수업종으로 지정되어 집이 우리 삶속에서 중요한 부분임을 새삼 느낍니다. 그러나 이전같이 활발한 활동을 할 수 없고 법이 정하는 안전을 최우선시하여 사회적 거리두기를 지키며 조심스럽게 일을 합니다. 오픈하우스나 리얼터가 동행하지 않는 쇼잉은 하지 못하며, 고객과 같은 차를 타거나 꼭 필요한 일이 아니면 사무실 출근도 삼가야합니다. Online 또는 Virtual open house 나 리얼타임 동영상을 통한 쇼잉을 권장하고 있습니다. 쇼잉하기에 앞서 먼저 바이어와 리얼터가 사인한 Health Declaration이라는 건강확인서류를 제출해야 하고 쇼잉때마다 마스크와 장갑을 끼고 셀러쪽 리얼터 외에는 집안팎의 어떤 물건도 손대지 않는 등 먼저 안전을 중시하며 일하고 있습니다. 오퍼 진행시에도 감정사나 인스펙터 역시 건강 확인서류에 꼭 사인을 해서 제출하고 일을 진행해야 합니다. 코로나19가 부동산시장에 본격적으로 영향을 끼친 것은 3월하순 이후로 4월초 부동산협회에서 발표한 3월매매 동향은 이전 시장 추이와 큰 차이가 없습니다. 메트로 밴쿠버지역의 경우 3월 전체 Benchmark가격지수는 $1,033,700으로 1년 전과 비교하면 2.1% 상승하였고 거래량도 46% 상승하였습니다. 프레이져밸리 지역도 가격지수는 $725,188로 1년 전보다 2% 증가하였고 거래량은 16% 증가하였습니다. 거래일수는 모두 이전 달보다 조금씩 빨라져서 상승 추세를 이어갔습니다. 그러나 코로나19가 확산되면서 시장은 전혀 다른 모습을 보이고 있습니다. 변화된 상황에서의 시장분석을 위해 코로나19가 본격화된 3월16일부터 4월14일까지 새로 리스팅된 주택수와 2019년 같은 기간에 리스팅된 주택수를 비교해 보면 각각1,622채와 3,286채로 리스팅 물량이 45%이상 감소하였습니다. 올 3월중 리스팅된 물량과 비교해서도 36% 감소하였습니다. MLS에 리스팅이 올라오는 시차를 감안하더라도 각각40%, 30% 감소한 것입니다.이러한 추세라면 4월에 새로 리스팅되는 주택수는 이전 3월과 비교해서 40% 이상 그리고 작년4월보다는 50% 이상 줄어들 것으로 예상합니다.현재 시장을 분석한 결과 코로나19가 밴쿠버 부동산 시장에 미친 영향은 “새로운 리스팅의 급격한 감소”입니다. 이는 주택을 팔려는 입장에서는 현재 상황이 경기침체나 금융위기와는 다른 전혀 경험하지 못하고 예측할 수 없는 돌발상황이어서 주택시장에서도 ‘멈춤’ 즉 ‘social distancing’처럼 ‘market distancing’ 이 진행된 것입니다따라서 단기적으로는 주택 거래량은 많이 줄어들겠지만 가격 하락은 크지 않을 것으로 보입니다. 현재까지의 코로나19 진행 상황 하에서 부동산시장을 전망해 보겠습니다. BC주에 한정해서 보면 3월1일에서 4월14일까지 총확진수와 신규확진자수를 보면 일별 확진자수가 지속적으로 감소하고 있습니다. 이러한 추세가 계속된다면 BC주 코로나 상황은 진정될 것이고 부동산시장은 지역별 특성이 강하기 때문에 역시 가격은 크게 떨어지지 않을 것으로 예상됩니다. 물론 미국, 캐나다내 온타리오주나 퀘백주, 그리고 유럽의 상황이 아직 그 정점 여부도 확인되지 않는 확대국면에 있어서 이 부분은 분명히 밴쿠버지역 부동산 시장에도 부정적인 요인이 될 것입니다. 현장에서 매일 일하고 있는 입장에서 시장 분위기를 전해드리면 코로나19이후에도 이전과 큰 변동없이 지난 한달간 꾸준히 새로운 리스팅을 받고 있으며 이중 절반 정도는 매매가 성사되어 진행중에 있습니다. 물론 쇼잉 요청이 거의 없는 매물도 있습니다. 아울러 집구매와 관련해서는 실수요자 중심의 바이어들의 쇼잉은 계속하고 있는데 리스팅된 주택이 많이 줄어 좋은 매물을 찿기가 쉽지 않습니다. 실제 오퍼가 이루어진 가격도 3월말 시장가격과 크게 차이가 없습니다. 리스팅이 많이 줄면서 매물 부족으로 1-3월중에 집을 사지 못했던 바이어들이 적지않아 좋은 매물의 경우에는 멀티오퍼도 여전히 이루어지고 있습니다. 이런 상황이 얼마나 지속될지는 모르지만 지금 꼭 구매를 해야하는 바이어들이 있기 때문에 꼭 집을 팔아야만 하는 상황에 계신 분들은 적극적으로 리스팅을 권해드립니다.낙관적인 전망으로는 BC주의 경우 코로나 확산이 줄어가면서 신규 확진자수가 3월초 수준으로 안정되어 사회적 거리두기하에 경제 /사회활동의 점진적인 확대가 이루어진다면 주택가격의 하락은 미미할 것으로 예상합니다. 뜻밖의 좋은 소식은 지난 15일 실시된 한국의 총선이 사회적 거리두기와 일상생활의 병행이 어떻게 가능한 지를 전세계에 보여 주었습니다. 향후 1-2주 동안 총선 이후 코로나 환자 발생이 계속 감소하면 광역밴쿠버처럼 진정국면에 들어선 지역에서는 이를 벤치마킹하여 일정한 감염규칙과 사회적 거리두기를 지키면서 일상생활을 허용하는 이른바 “한국형 사회적 거리두기와 생활방역” 모델이 되지 않을까 기대해 봅니다.이제 2020년을 기점으로 BC와 AC로 구분될 것이라고 말합니다. Before Corona와 After Corona 로 나뉘어 의식구조, 삶의 방식, 경제활동, 사회 및 세계질서까지도 확연하게 변할 것이라고 예상하는 미래학자들이 많습니다. 끝으로 미래학계의 대부 Jim Dator교수의 글을 소개합니다. “미래는 예측하는 것이 아니라, 꿈꾸고 만들어나가는 것이다.”(문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870)
마기욱
2020-04-21 09:43:09
