이번 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 간략하게 살펴보겠습니다.

정치·사회적 요인으로는 부동산 관련 세제와 법률, 임금정책, 인구변화, 노령화 속도, 소득 분포의 변화, 렌트시장 정책 등으로 분류할 수 있는데, 직접적인 시장영향요인으로 부동산 관련 법률과 인구 변화를 간단히 소개합니다. 캐나다의 부동산 관련 법률은 크게 연방 단위의 법률과 주 단위 또는 지방 정부 단위의 법률로 구분됩니다. 연방 단위에 법률에 따라 규제되는 부동산 법률은 부동산 거래에서 공정거래를 방해하는 행위를 다루는 형사법이 대표적이며, 주 정부와 지방 정부는 건축허가(Building Permit), 택지공급정책과 택지규제(Zoning Bylaw), 특별취득세(Property Transfer Tax) 등에 관한 법률이 대표적입니다.

지난 수년간 과열된 BC주 부동산 시장을 대상으로 주 정부는 메트로밴쿠버, 빅토리아, 켈로나, 나나이모, 아보츠포드, 칠리왁과 미션의 32,000가구의 빈집을

대상으로 빈집투기세를 부과하는 제도를 신설하였으며, BC주 전체로 대상을 확대하는 법률안을 추진하고 있습니다. 또한, 2016년 최초 도입된 외국인 특별취득세를 15%에서 20%로 상향하였습니다. 이는 투기목적의 주택구매를 방지하여 주택공급 부족 현상을 완화하고 집값 문제를 해결하는 방향으로 정치적 결정을 내려온 것이 대표적인 정치적 결정에 따른 시장환경요인의 변화로 볼 수 있습니다. 

또한, 인구변화와 도시화의 진행은 부동산시장환경에 영향을 미치는 사회적 요인의 대표적인 예입니다. 지난 몇 년 간의 지방 정부의 택지공급정책은 도시 인구의 급격한 증가를 대비하는 데 중점을 두고 있습니다. 2000년 캐나다 인구는 3천 70만 명을 겨우 넘어선 수치인데 비하여 2017년도 인구는 3천 6백 60만명이 넘어서고 있습니다. 더욱 놀라운 것은 증가된 전체 인구가 5백 90만명 가량 증가한 반면, 도시인구의 증가는 2천 4백 4십만명에서 3천 6만명으로 6백만명이 넘어 도시인구의 비중이 79.5%에서 82.1%로 증가하였다는 점입니다. 전체 캐나다 인구증가의 증가와 비교하여도 도시지역으로의 인구집중화가 더욱 빠르게 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 

이러한 전체 인구와 도시 집중화현상에 힘입어 주요 지방정부들은 단독택지지역을 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택 또는 상업지역으로 택지용도를 변경하고

있습니다. 대표적인 한국인 거주지역인 노스로드 지역의 로히드역과 버퀴틀람역에는 고층콘도가 줄지어 분양되고 있으며, 주변지역의 단독주택지역들은 중층 또는 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택지역으로 변경되었고, 기존에 이 지역에 거주하던 단독주택소유자들은 높은 가격에 택지보상을 받는 기회를 누리기도 하였습니다. 

물론, 밴쿠버시에서는 단독주택 거주자들이 고층콘도의 건출을 반대하는 현상도 나타나고 있습니다. 이는  인구집중에 따른 생활환경의 변화를 두려워하는 현상으로 신규로 이주하여 오는 이민자와 저소득근로자들로 인해 야기될 수 있는 범죄율의 증가 등과 같은 사회문제를 두려워 하기 때문이기도 합니다. 이러한 기존 거주자들의 저항으로 인해 지방정부의 다중주택 또는 고층콘도의 건축계획은 제한을 받습니다.  

도시인구의 변화에 따라 콘도의 공실율은 주택의 구매수요를 설명하는 중요한 요인으로 작용하여 왔습니다. 일반적으로 공실율이 하락하여 렌트비가 상승할수록 주택구입의 수요는 증가하는 것으로 알려지고 있으며, 이후 신규콘도의 공급을 통해 공실율이 상승하여 렌트비가 안정되는 시점까지 지속됩니다. 다만, 택지보상, 분양과 건설이후 실질적인 콘도공급을 늘리는 데에는 적게는 3년에서 길게는 10년의 시장이 소요됩니다.  2016년 이후의 콘도 가격의 급격한 상승은 지난 10여년간 밴쿠버 지역의 공실율이 1% 미만이며, 렌트비가 매년 물가상승률을 앞서는 속도로 상승하여 온 데에 기인한다는 전문가들의 분석이 지배적입니다.  

임재오 공인중개사/Ph.D.

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