재정적으로 얼마나 필요합니까?

Canada Mortgage & Housing Corporation(CMHC) 등에서 발간하는 자료에 따르면 주택을 구입하고자하는 분들은 두가지 기준을 고려하실 것을 권고하고 있습니다. 이는 한국에서도 사용되고 있는 DTI(Debt to Income: 총부채상환비율)와 LTI(Loan to Income: 주택담보대출비율)과 매우 유사한 개념입니다.

첫번째 기준은 Gross Debt Service Ratio입니다. 월간 주거비용의 비중이 월간 가구평균수입의 32%를 넘지 않아야 한다는 것인데요. 주거비용은 월간대출상환액(모기지 원금+이자), 재산세, 난방비 및 관리비의 50%(콘도의 경우)가 이에 해당합니다. 월 수입액이 6천불이라면 월간 주거비용이 1,920불을 넘지 않아야 안정적인 주택구입의 수준이라는 것을 의미합니다. 

두번째 기준은 Total Debt Service Ratio입니다. 첫번째 기준의 월간 주거비용에 추가로 자동차할부금(리스료), 신용카드대금, 마이너스통장 대출액 월상환액(line of credit payment), 여타 대출금 월간 상환액을 더한 월간 총부채 상환액이 월평균 소득액에서 차지하는 비중이 40%를 넘지 않아야 한다는 것을 의미합니다. 총 월평균수입이 6천불이라면 월간 총부채상환액이 2천4백불을 넘지 않는다면 안정적인 주택구입이 가능한 수준이라는 것을 의미합니다.

이와 더불어 주택을 구입하실 때에 가장 중요하게 고려하여야 할 총 비용을 계약금과 잔금 중 현금지급액(Down Payment) 으로 한정하여 생각하시는 경우가 많습니다 만, 실제로는 주택구입시점에서 추가적인 비용이 발생하므로 주의가 필요합니다. 인스펙션비용(Home Inspection & Appraisal Fee, Insurance Costs), 등기이전비용(Legal(Notary) Fees), 이사비용(Moving Costs), 세금(GST, Property Transfer Tax 등의 Taxes) 등이 이에 해당합니다.

모기지 브로커와 상의하셨습니까?

위에서 제시한 재정적인 기준에 따라 부담이 가능한 월간 주택대출상환액을 산정하셨다면 이제 모기지 브로커에게 조언을 구하실 차례입니다.

모기지 브로커는 독립적으로 여러 금융기관을 대행하거나 특정금융기관에 속하여 주택구입희망자에게 모기지대출을 소개하고, 판매를 대행하는 업무를 수행합니다. 모기지 브로커는 주택구입 희망자의 자산상태 및 수입상태를 고려하여 최대대출가능액을 제시하여 드릴 것입니다. 대출 조건은 주택의 수요와 공급, 정부정책 등에 따라 매우 다양하게 반영되고 있습니다. 또한, 금융기관의 형태와 성격에 따라 차별적으로 적용될 수 있습니다. 따라서, 가급적이면 3곳 이상의 모기지 브로커나 금융기관과 상의하여 최대 대출가능액과 부담이 가능한 수준의 대출가능액을 추정하실 수 있습니다.

이제 주택을 구입하시기로 결정하셨다면, 가장 좋은 이자 및 상환조건을 제시하는 브로커로부터 사전승인 (Pre-Approval)을 획득하시기를 권합니다. 사전승인을 획득하시면 현재의 재정조건에서 구입이 가능한 주택의 형태, 규모 및 지역의 범위를 규정할 수 있을 뿐 만 아니라, 주택구입시점을 늦추어야 할지 현재 구입이 가능한지를 결정할 수 있습니다.

당장 주택구입을 하실 결정을 내리지 못했지만, 조건이 맞고 거주에 최적인 주택을 발견했을 때에 비로소 구매할 수도 있다는 정도의 상황이라 할지라도 이자 및 상환조건 등에 대한 정기적인 점검을 통해 주택구입에 따른 대출조건의 변화를 파악하시는 것도 좋은 방법입니다.

대부분의 부동산중개인은 모기지 사전승인을 획득한 고객과 더 친밀한 관계를 유지하기를 희망합니다. 모기지 조건을 충족한 고객은 당연히 주택구입의 의지가 높다고 평가될 수 있습니다. 또한, 부동산중개인으로서 가능한 주택의 형태와 규모 및 지역을 추천하여 드리기에 더욱 효과적으로 대응하여 드릴 수 있습니다.

임재오 공인중개사/Ph.D.

778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com

하나부동산 BC 부동산팀