그럼 먼저 밴쿠버 부동산 가격 언제까지 하락할 것인가에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 물론 제가 부동산을 비롯한 경영/경제 전문가로 수년을 강의를 비롯한 여려 활동을 하여 왔습니다 만, 언제까지 또는 언제를 맞추는 것은 신의 영역에 가깝습니다. 이는 경제환경을 비롯한 다양한 외부환경을 예측하는 것은 불가능하기 때문입니다. 그러나 현재의 상황과 과거의 상황을 고려하여 최선의 자료를 제공하고자 합니다.
지난 2018년 6월 이래 2019년 3월까지 메트로 밴쿠버 부동산가격은 평균 9% 가량 하락하였습니다. 지역에 따라 편차가 있으나 밴쿠버 다운타운을 비롯한 노스밴쿠버와 웨스트 밴쿠버 등의 지역은 10% 이상의 큰 폭의 하락세를 나타내고 있으며, 버나비, 코퀴틀람 및 랭리 써리 등의 지역의 하락세는 약 5~6% 선을 보이고 있는 것으로 확인되고 있습니다.
부동산시장은 모든 재화와 마찬가지로 성장기, 성숙기, 침체기, 안정기, 회복기를 반복하는 라이프사이클을 보이고 있습니다. 지난 40여년간 peak 시점, 즉 최고 가격 시점을 기준으로 총 6번의 라이프사이클이 관측되고 있습니다. 라이프 사이클에 따라 peak 시점 즉 최고가 시점으로부터 침체기와 회복기까지 평균적으로 10%에서 15% 정도의 가격하락이 관측되고 있으며, 경제환경 등의 외부변수에 따라 침체기와 회복기의 기간이 상이하게 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 침체기와 회복기의 기간이 길게는 7년 동안 지속되는 경우가 있었으며, 짧게는 1년 6개월 정도 지속된 것을 확인할 수 있습니다. 따라서, 이미 확연하게 침체기에 접어든 2019년의 부동산시장이 얼마나 긴 시간동안 침체기를 거쳐 안정기와 회복기에 머물 것인가는 경제환경의 변화와 정책변수에 따라 향후 짧게는 1년, 길게는 5~6년이 지속될 수 있음을 알 수 있습니다.
이러한 침체기와 회복기의 기간이 얼마나 오래 지속될 것인가를 예측하는 데에 있어 가장 중요한 요인으로 작용하는 환경변수는 부동산 시장의 수요와 공급의 흐름입니다. 경제의 기본 원칙인 수요가 증가하면 가격은 상승하고, 공급이 증가하여 초과공급이 발생하면 가격이 하락하는 것은 당연하기 때문입니다. 부동산시장의 수요를 살펴보기 위하여 가장 많이 활용되는 자료는 인구 통계입니다. 인구통계를 통하여 필요한 주택의 수를 측정할 수 있기 때문입니다. 인구는 자연증가와 이민 등의 사회적 증가 및 도시화에 따른 인구집중현상을 통해 설명될 수 있습니다.
이를 설명하기 위하여 지난 40년 간의 캐나다 인구증가와 각 주별 인구통계를 살펴볼 필요가 생깁니다. 캐나다 전체인구는 2017년 말을 기준으로 1977년부터 약 54% 증가한 3천 7백만 명에 이릅니다. 한편 BC주, 온타리오주 및 알버타 주는 이러한 캐나다 평균 인구증가율인 54%을 상회하는 높은 인구증가율을 보이고 있음을 알 수 있습니다. 특히 BC주의 경우, 1977년 2백 5십만여명이던 인구가 2017년 기준으로 4백8십만명을 넘어 87%의 인구증가를 보였으며, 매년 평균 5만 6천명의 인구가 신규로 유입되고 있음을 알 수 있습니다.
이러한 인구의 급격한 증가를 통해 BC주에 신규로 지어져야 하는 주택의 수를 추정할 수 있습니다. 지난 40년 간 BC주의 전체 인구는 약 225만명 증가하였는데 이 중 메트로 밴쿠버 지역의 인구증가수는 2백만명으로 추정됩니다. 이를 가구별 평균인구인 2.3명으로 나누면 추가적으로 필요한 주택수를 측정할 수 있는 것입니다. 이에 따라 메트로밴쿠버지역에 지난 40년 간 추가적인 건축이 필요한 총 주택수는 약 87만가구로 측정될 수 있으며, 연평균으로는 약 2만 2천가구의 신규건축이 필요한 실정입니다.
필요주택수와 비교하여 실제로 허가된 주택 건축수를 살펴보면 가격 상승기에는 주택 건축수가 상승하고, 하락기에는 건축수가 하락함을 통계로 알 수 있습니다. 지난 2005년부터 2007년간 주택가격이 상승하는 시기에는 필요주택인 2만 2천가구 보다 약 10% 이상 건축허가가 증가하여 공급과잉을 유발하였으며 2008년 금융위기 이후 건축허가가 급감하는 것을 알 수 있습니다.
2003년부터 2007년까지의 누적된 초과공급을 소진하기 위하여 2008년부터 2010년 초반까지는 주택가격이 하락하였으나 2009년 이래 2014년까지 지속된 주택공급부족에 따라 불과 2년 만에 주택침체기를 벗어나 2011년부터 2016년까지 주택가격이 급격하게 상승하는 주택시장 성장기를 맞이하였습니다.
<2편에서 계속>
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Jay Lim(임재오)
BC 주 공인중개사
경영학 박사
604 679 4345
