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암중 모색 (暗中摸索)
세계 도처에서 기후변화에 따른 이변이 일어나는 것은 이제 흔한 일이다.
북극의 빙하가 녹아 내리고, 남극 상공의 오존층은 큰폭으로 사라져 가고, 알프스 산맥의 만년설이 녹아내리고 있다는 경고에도 아랑곳 하지 않고 각 나라들은 말로는 걱정을 하면서 기후변화의 주범인 공해배출을 줄이고자 하는 데는 눈을 감고있다.
국가의 지도자들은 몇몇국가를 빼고는 다 선출직들이니 무한 경쟁의 국제 시장에서 당장 먹고 사는 일이 중요하고, 국제이슈에만 대해서 천착할수 없으니 떠다니는 공해에 관심은 낮을수 밖에 없다. 주인없는 이슈다. 그래서 그런지 밴쿠버 겨울이 모습이 많아 달라졌다.
부슬부슬 오던비는 폭우로 변한지 오래고 영하의 날씨는 흔해졌다. 변덕이 심한 줄 알았더니 이제는 변화가 굳어진 모습이다.
날씨가 변화가 많은 것처럼 년초부터 부동산 시장에도 변덕스러운징후가 나타나고 있다. 지난 2년여 동안 빠진 거품 덕에 2011년도는 부동산 시장에 반등을 위한 발판이 굳혀지는 해가 될것으로 예상하고 있는 가운데, 지난 11월 건물신축허가 건수가 예상과 달리 하락했다는 소식이 들린다.
밴쿠버선에 따르면, 신축허가 건수가 1.5% 증가할것으로 예상했었는데 오히려 11.2% 하락했다. 건축허가 건수는 수개월 후의 주택거래량을 짐작할수 있는 중요한 자료가 된다.
10월 부터 연 2개월째 하락이다. 10월에는 6.2% 하락했다. 11월 하락은 가치기준으로 상업건물에서 23.4% 그리고 콘도같은 복합주택의 경우22.4% 하락했다. 주거용도 7.2% 하락했다. 부동산 시장에서 볼때 별로 반갑지 않은 소식이다. 신축건설회사들이 2011년도 분양/판매에 자신이 없는 것이다.
모든 일에 징조라는 것이 있다. 2011년도 경기예측에 가장큰 변수는 주요국가들의 대선이라는 주장을 하는 글을 본적이 있다. 미국은 오바마대통령이 차기 대선을 위해서 모드를 조정하고 한국도 마찮가지다.
중국도 엇비슷한 분위기다. 다음 정권을 위해서 쏟아놓을 선심공약들이 통화팽창을 부추기고 실속없는 소비성 투자가 만연하게 된다. 포퓰리즘이 여러국가들에서 기승을 부릴것이고, 국제간의 긴급한 현안인 환율문제, 보호 무역문제들은 대선을 위한 정치가들에게 내셔널리즘의 유혹때문에 절대 협상불가한 귀찮은 난제가 될것이다.
좋지 않은 징조라는 것인데, 참, 설득력있는 예측이다. 대기업이나 금융기관들은 나름대로의 데이터와 연구조직을 통해서 방향을 잡아갈수 있지만 (다 성공하는 것은 아니지만), 개인들에게는 참 혼란스러운 때다. 깜깜한 어둠속에서 방향도 모른채 뭔가를 찾아야 하는 듯한 형국이다. 암중모색의 기간이 끝나려면 좀더 시간이 필요하게 보인다.
권오찬 부동산 중개사
2011-01-10 16:49:13
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달력의 힘
일년을 마감하는 즈음이면 달력이 괜찮은 선물이 된다. 아름 다운 풍경화가 들어 있기도 하고 디지털 기술덕에 실제보다 더 아름답게 변조된(?) 사진들도 볼수 있다. 크기도 다양하다.
잘 만들기만 하면 1년동안 은근한 광고, 홍보의 효과도 기대할수 있다. 셀폰이 대중화되고 인터넷이 생활화 된 지금에는 종이 달력의 위력이 많이 떨어지긴 했다.
스마트폰에는 일정을 일일이 기록해서 관리 할수 있도록 도와주는 달력이 들어 있고, 인터넷에서는 더 다양한 달력을 열어 볼수 있다. 달력의 형태는 변화되었지만, 그래도 달력자체의 위력은 여전하다.
양력이 큰 글씨로 쓰여 있고, 좀 작은 글씨로 음력이, 그리고 12간지 동물이 그려져 있어서 매일 한장씩 뜯어 내던 옛날 달력이나 어린이 만화 캐릭터가 그려져 있는 달력까지 첫장이 우리에게 주는 힘은 대단하다.
달력을 받아볼 즈음에는 저물고 있는 해에 대한 아쉬움과 그래도 여전히 시작될 새해에 대한 기대감을 첫장에서 느낄수 있기 때문이다.
특히 불경기등 어려운 때에는 그 의미가 더 크다. 사실 시간은 전혀 디지털하지 않다. 사람들은 해와 달의 운행을 관찰하여 주기를 찾아내서 월과 날을 만들었다. 그런 달력이 현실을 바꾸어서 힘든 때를 달력 한장으로 뒤바꾸지는 못하지만 중요한 동기로서의 역활은 충분히 한다.
새해가 되면 기업이나 국가는 새해를 위해서 짜여진 투자계획과 국가 예산 집행을 시작한다. 회계년도가 달력의 년도와 차이가 있는 경우도 있지만 보통은 그렇다. 어떻든 새로이 시작되는 경제활동의 모드는 개인이나 기업모두에게 기대감을 갖게 하는 긍정적인 면이 있다. 새로 집행된 투자계획이나 예산집행은 적어도 전년도의 부족했던 것들을 보충하려는 노력이 추가된 것이므로 국면의 전환을 기대하게 하는 것이다.
2011년도에 각국은 인플레를 우려해서 주춤했던 경기부양 모드로 다시 회귀하거나 유지할 가능성이 높아졌다. 인풀레이션 걱정을 현실에 반영하려고 머뭇거린 것이 2010년도 후반이었다면, 2011년은 조금 유보하는 분위기로 이어질 것으로 보는 이유는 더블딮에 대한 우려와 중국의 환율에 대한 고집을 들수 있다.
“중국이라는 한나라”의 위력은 그들이 세계의 공장이면서 세계최대 소비국으로 성장하고 있기 때문에 세계경제를 주도해서 되살려는 일에 주도권을 잡고자 하는 미국의 의도가 먹혀들어 가지 않는다.
2010년도의 국제간의 예민한 화두는 “환율”이었는데 결국 각국은 그 화두를 호주머니에 다시 집어 넣고 되돌아간 것과 다름 없다. 최근 2년여 동안 세계 각국은 세계경제의 네트웍에 대한 인식이 한층 높아져서 어느 한 나라도 독불장군 처럼 자국만의 이익을 위해서 돌출하지 않을것이라고 기대할수 있어서 다행이다.
미국의 회생이 카나다의 경기 회복의 선행조건이라고 할만큰 중요한데, 후반기를 접어드는 미국 오바마정권의 안간힘이 힘을 발휘하기를 바라는 마음도 생긴다. 자국만의 이익을 위해서 신경전을 벌인 주요경제 대국에게 지난 2년여는 숙려기간으로는 충분해 보이므로 2011년는 보다 현실적인 불경기 탈출에 대한 공조를 더 기대를 하게 된다. 새달력이 곧 열리는데 그 첫장에서 부터, 뭔가 변화가 생길것은 분명해 보이는 새 해가 될것으로 기대된다.
권오찬 부동산 중개사
2010-12-27 16:43:25
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오비토주(烏飛兎走)
오비토주(烏飛兎走)
부동산 가격이 이번의 경기침체기를 통해서 지역별로 세분화되어 재 정립되는 계기가 될것으로 보인다. 프레이져 밸리와 광역밴쿠버 각 도시간의 가격변동의 차이는 물론 이고, 세분화된 지역별로도 변동의 차이가 생겼다. 말하자면 어떤 동네는 영향이 적게 미치고 어떤 곳은 훨씬 더 폭이 큰 차이로 가격이 하락했다. 이런 현상은 과열 기간동안 국지적으로 선호되던 지역에서 더욱 많은 차이를 나타내고 있다. 소위 떳던 지역이 더 많은 충격을 받고있다고 할수 있다. 심한 경우에는 같은 지역에서도 이해하기 힘든 가격차이를 보이는 경우도 있다. 예를 들어서 밴쿠버 다운타운 지역에서는 한두 블럭 떨어진 매물의 차이가 15%이상 나는 경우도 흔하다. 물론 같은 다운 타운이지만 사람들의 선호하지 않는 지역을 제외해도 그렇다. 리스팅 가격이 분양받은 가격의 차이 그대로 반영된 경우가 흔하다. 개인 주택의 경우에도 각 도시별 지역별 체감 온도가 다르다. 솟은 것은 낮아 지고 깊은 곳은 채워지기 마련이다. 시장이 급격하게 활황으로 돌아서지 않는 이상 독불적인 가격은 빠른 시간내에 순화될것으로 보인다. 금리와 출구전략등 예상 가능한 정책적 변수가 근거리에 다가와 있다. 지금은 시장이 긴장되어 있는 때라고 표현할수 있다. 팔려는 사람이나 사려는 사람이 돌아 서지도 않으면서 팽팽히 관망하는 때다. 줄은 놓지는 않으면서도 먼저 당기려고도 하지 않는 모습이라고 하면 되겠다. 줄다리기 대기를 하면서 긴장을 하고 있는 모습을 연상하게 된다. 2010년도 한해는 팔려는 측의 수세 속에 지낸 긴장기간이었지만, 2011년도는 변화가 생길 가능성이 높다.
오비토주(烏飛兎走)라는 말이 있다. 해에는 발이 세개 달린 까마귀가 살고 달에는 토끼가 산다는 전설에서 나온 말인데 세월이 빠름을 일컫는 말이다. 역사를 되돌아 보면, 인류가 이겨낸 수많은 경제적 난관들이 있었다. 세계 공황과 오일쇼크라고 일컫는 유가 파동기등 역사로 분류하기에는 아직 이른 것들도 있다. 그런데 흥미로운 것은 그때 마다 사람들은 대책을 마련하기 위해서 나라는 나라간에 사람들은 사람들 간에 머리를 맞대곤 했었는데 그 결과는 거의 시행착오수준의 것들이 대부분이었다. 대공항때도 이론적 대책을 세운다고 이것 저것 시도하던 중에 공항이 깊어지기도 했었다. 사람들의 지혜로 문제가 다소 풀리고 쉬워 진것은 있었을 것이나, 역시 가장 큰 팩터는 시간이었다고 할수 있다. 시간은 문제당사자나 국가 또는 영역간의 숙고의 기회를 주고, 문제 발단의 동력이 소진되게 기다리게한다. 이번 경기침체가 인간의 터무니 없는 과욕에 의한 것이라고 미국금융가에 쏟아 진 비난도, 보호무역 때문이다, 아니다 하는 논쟁도 시간이 가야 풀린 것들이다. 이제 2년이상 깊은 불황의 시간이 흘렀다. 좋은 사실이다. 오비토주의 빠른 시간이 사람이 풀수 없는 일의 가장훌륭한 대책임이 이번에도 맞을 것으로 보이기 때문이다.
권오찬
2010-12-21 15:28:52
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야성적 충동 (Animal Spirits)
요즘의 부동산 거래에서 리스팅 가격과 매매가의 차이에 대한 생각을 해본다. 부동산을 리스팅하거나 구매를 할때 중개인이 자주 듣는 질문중에 하나는 “보통 몇% (또는 얼마)를 깍는 것이, 또는 깍아 주는 것이 좋습니까?”라는 말이다. 참 난감한 질문이다. 그런 질문에 수치로 간단히 대답을 할수 없음을 알면서 하는 경우가 대부분이다. 불합리한 질문이다. 합리적일수 없는 것에 대한 합리적이지 못한 질문이라고 할수 있다. 더구나 요즘같이 시장의 상황이 불안정할때는 더욱 그렇다. 실제로 요즘 거래되는 것들을 살펴보면 리스팅 가격과 거래 가격과의 차이는 천차만별이다. 부동산은 하나하나가 다 나름대로 특성을 갖는다. 같은 건물에 함께 있는 콘도도 서로 같지않다. 마치 똑같은 사람이 없는 것과 같다. 그러니 부동산 가격을 산정하는 것은 파는 사람과 사는 사람의 차이는 물론이고 때와 장소에 따라 천차만별이라고 할수있다. 그런 특성을 외면하고 아주 객관적인 수치로 사는 사람이나 파는 사람을 만족하게 할수는 없다. 원가가 명확히 계산될수 있는 공장제품이 아니므로 합리적인 적정가격은 마치 없는것과 같다. 결국 팔려는 사람과 사려는 사람간에 거의 불합리한 판단력에 의해서 거래가 이뤄지게 되는 것이다. 사람이 경제활동을 하는데있어서 항상 경제적인 판단을 통해서 생각하지 않는 다는 것을 케인즈는 야성적 충동(animal spirits)이라고 했다. 경제활동을 위한 판단을 함에 있어서, 자신이 사둔 주식 가격이 반드시 오를 것이라고 생각하거나(확신을 갖고), 부동산 가격에 대한 근거없는 확신등이 바로 비경제적인 야성적 충동이다. 경제적인 판단은 공급과 수요를 수치로 대비해서 그 결과를 보고 남는다, 또는 부족하다고 하는 것인데, 야성적 충동은 이런 경제적인(근거가 분명한) 판단력을 무시하게된다. 이런 현상의 하나로, 부동산을 팔려는 사람이 시세어 맞지않게 지나치게 높은 가격으로 리스팅을 하고 팔릴것이라고 믿거나 또는 원하는 만큼 대폭 깍아서 사야한다고 믿는 것등이 일종의 야성적 충동에 의한 결과가 아닌가 생각된다.부동산을 팔려는 사람에게는 “이제 부동산 시장이 바닥을 지나서 안정기에서 서서히 되살아 나고 있다”라고 생각하게 하고, 사려는 사람에게는 “그 동안 군살이 빠진 매물을 골라가며, 대폭적인 가격협상이 가능하다”라고 생각할수 있게 하는 때다. 서로간의 야성적 충동의 갭이 아주 큰시장이라고 할수 있겠다. 서로 너무 다른 이런 생각은 결국 매매가라는 한 점에서 만나게 되는데, 갭이 작았던 때 보다 훨씬 긴 시간이 필요한 때다. 이런 심리적인 줄다리기 는 부동산 가격에 대한 생각들이 보다 경제적인(합리적인) 것으로 바뀔때 까지 수개월 , 또는 더 긴 시간 이후 까지 지속될 것으로 보인다. 그 동안은 매매에 있어서 협상력이 다른 때 보다 훨씬 돋보이는 기간이 될것이다.
권오찬
2010-12-14 11:00:22
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파부침선(破釜沈船)
금년 들어서 부동산 거래량이 급격히 줄어 든 이후, 리스팅 기간 동안 팔리지 못하고 기간이 만료되는 매물들이 많았다. 밴쿠버와 트라이 시티의 MLS 실적자료에 따르면, 4월에는 879건으로 최고 많은 때였다. 매매가 이뤄진 건수에 대한 기간만료된 매물의 건수의 비율이 높을 수록 파는 사람들에게는 더 많은 노력이 소모됬고 실망이 컸다고 볼수 있다. 1월에 30%에 시작한 비율이 5월에 47%까지 육박했었고 7월 까지 그 비율이 크게 내려오지 못하다가 8월에 30%, 그리고 9월에 12%로 떨어지 비율이 10월과 11월에는 3%와 1%로 내려왔다. 동시에 절대량도 현저히 줄어 들었다.
이 자료는 보면 앞으로의 시장의 흐름을 엿볼수 있는 몇가지 점이 있다. 후반기에 접어 들어서 리스팅되는 매물들의 리스팅 가격이 점차로 신중하게 책정되고 있다고 볼수 있는데, 그것은 팔려는 사람들이 보다 현실적인 가격에 리스팅을 한것이다. 즉 팔릴 만한 가격에 리스팅이 된것으로 볼수 있다. 셀러나 바이어 양측이 보다 현실적인 접근점으로 근접하고 있는 것이다. 양측의 가격편차가 진동 기간을 거쳐서 거래할수 있는 폭으로 수렴되고 있다. 그러다 보니 절대량이 급격이 줄어들기도 했다. 4월에 총거래량이 1,959건 이었는데 10월이후에는 673건 까지 줄어 들었다. 시장이 신중한 셀러.바이어 시장이라고 표현할수 있겠다. 가격이 더 하락하는 쪽으로 밀릴지 그 반대인지가 더 궁금해질만한 시점이다. 섵부른 판단을 자제하게 하는 요소를 보자. 세계경제의 반등의 기미는 미약하다. 국가 디폴트에 가까운 어두운 소식들이 아직도 엄연히 들리고 있다. 미국이 좀처럼 회복의 기미를 보여주지 못하고 있고, 양적팽창 정책에 따른 환율전쟁의 어두운 그림자는 내년도G20까지 유보된 상태일 뿐이다. 그런가 하면 2년여에 걸처서 시장의 군살이 빠진 상태이므로 어떤 약간의 계기만 주어 진다면 시장의 자체능력으로 회복을 시작할수 있다고 보는 의견도 있다. 이런 배경에는 “반토막”으로 표현할 만한 미국의 부동산 시장이 저점을 지나고 있다는 공감대가 형성되고 있고, 국지적으로는 인적 이동에 힘입어서 순수한 시장논리, 즉 수요 증가에 따른 시장활성화가 근거있게 점처지고 있다.
파부침선(破釜沈船)이라는 말이 있다. 결연한 의지를 갖고 어려운 일에 맞서는 태도를 말한다. 진나라에 밀리는 조나라를 돕기위해서 초나라는 송의를 지휘관으로 하는 군대를 파견하는데, 송의 아래 차장이었던 항우는 적을 앞에두고 수십일을 머뭇거리는 지휘관 송의를 제거하고 우두머리가 된다. 진의 장한과 맞서기 위해 황하를 건넌 항우는 자기 군대의 모든 가마솟을 부숴버리고 타고온 배는 강에 가라앉혀 버린다. 사흘치 식량만 주어진 군사들은 피하고 후퇴할수 조차 없으니 죽을 힘을 다해 싸워 적군을 무찌르고 대승을 거둔다. 지금의 시장 상황이, 곧 앞에 닥칠 대전을 앞둔 항우 같은 입장이 아닐까 생각한다. 멀지 않은 앞에 다가온 결전을 앞두고 전의를 가다듬는 태도가 필요하다. 파부침선의 의지와 가용한 모든 힘을 모아 대비한다면 장래에 맞닥드릴 분수령이 그리 멀지만은 않다고 본다.
권오찬 부동산
2010-12-07 14:12:47
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만전지책(萬全之策)
만전지책(萬全之策)서울에서 열렸던 G20회의에서 가장 우선됬던 화두는 미국이 양적완화를 통해서 불황을 헤쳐나가고자 한다는 것이었다. 양적완화의 칼끝은 세계의 공장인 중국을 향하게 되어 중국도 한발짝도 물러 설수 없었을 것이다. 미국이 초저금리를 통해서 경기부양을 하려고 했으나 결국 큰효과를 보지 못했다.남은 방법은 중앙은행을 통해서 국채를 매입하고 시중에 유동성을 공급해서 금융시장의 신용경색을 풀어주고 실물경기를 부양하는 것이다. 양적완화를 통해서 국제적으로는 달러화의 약세를 가져오게 되어 무역수지를 개선할수 있게된다. 중국 뿐 아니라 다른 대분의 국가들이 반대를 하지 않을 수 없는 이기적인 정책이다. 지금 같이 경제적 침체기에 영향력 있는 나라가 양적완화정책을 써서 자국화폐의 가치를 떨어 뜨리게 되면, 다른 나라들도 자국의 환율보호를 위해서 너도 나도 같은 정책으로 맞설수 밖에 없다. 이것을 미국이 모를리 없다. 부작용으로 뒤따라올 환율전쟁은 또 다른 깊은 침체를 불러 올수 있다. 환율전쟁은 이웃 나라를 궁핍게 해서 잘살자는 이기적인 근린궁핍화정책인데, 미국이 자기들 만의 정책을 계속 고집할수는 없다. 지구촌 이웃나라의 고통을 통해서 자기들의 경기회복을 추구해서는 안된다.위나라 조조는 3만의 군사를 갖고 세배가 넘는 숫자의 원소 군대와 맞서 싸우게 되는데, 초반에 그런대로 승리를 하던 조조의 군대는 숫적 열세를 어쩌지 못하고 퇴각을 고민하게 됬다. 서로의 강점을 잘 아는 조조와 원소는 팽팽히 맞섰는데 원소는 확실한 승리를 하기 위해서 대군을 거느리고 있던 유표라는 사람에 도움을 청한다. 그러나 유표는 우유 부단해서 그러마 하고는 돕지도 않고 아무런 행동도 취하지 않으므로, 수하의 한숭과 유선이 조조를 돕는 것이 모든것에 대비할 만한 만전 지책이라고 하면서 행동을 권한다. 그러나 그는 아무런 행동도 취하지 않다가 도와 주지 않었던 것에 대해서 훗날 큰 화를 당하고 만다. 판단과 결단이 없서서 멸망을 하게된 것이다. 부동산 시장을 전망에 대해서 어둡지 많은 않은 전망들이 나온다. 내년에는 거래량이 늘어 나고 중반 이후에는 가격도 점진적인 상승의 시작이 될것으로 내다보는 의견들이 늘고 있다. BC주의 주택 경기 전망에는 특별히 긍정적인 요소들이 눈에 띈다. 유입인구 증가와 아시아쪽 국가들의 통화 강세 분위기는 BC주 부동산 시장 전망에 있어서 매우 중요한 요소들이다. 부동산 투자를 유인할수 있는 분위기를 만든다. 2년여 동안 부동산 침체로 부터 고통스러워 하던 시장에 좋은 소식들이다. 그러나 각 개인들은 당장 시장에 가시적인 변화가 생길것이라고 생각할수만은 없다. 경기전반의 회복세가 아직은 두드러지지 않는다. 더블딮을 우려하는 목소리도 제법크다. 지금은 부동산 시장이 회복으로 돌아 설지, 아니면 침체가 더 오래지속될것인지를 점치는 시기라기 보다는 오히려 앞으로 전개될 모든 상항에 대처할수 있는 만전지책을 모색해야 하는 때다. 이자율 상승에도 대비한 포트폴리오 재구성도 고려해야 하는 때다. 만전 지책에 빠지는것이 있어서는 안된다.
권오찬 부동산
2010-11-30 09:40:41
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콘도 분양의 시점과 가격 결정
개발회사가 콘도 프로젝트를 진행하는 경우 분양을 시작할 수 있는 시점에는 법률적인 제한이 있으나, 판매를 마무리하는 시기에 대하여는 사실상 제한이 없습니다. 따라서 시장의 상황에 따라서 분양시점을 임의로 선택할 수 있으며, 분양가격 결정도 회사의 판단에 따라 좌우됩니다. 콘도를 신축하기 위해서는 분할 계획서에 대한 지방자치단체의 승인이 필요합니다. 그 승인 이후 일정 기간 내에 등기소에 등록하면, 콘도를 법적으로 판매할 수 있습니다. 판매 마감시한에 대한 법률적인 규제는 없습니다. 따라서 분양회사는 판매시기를 제한된 범위 내에서 임의로 선택할 수 있습니다. 사전판매(Pre-sale)를 통하여 팔았던, 아니면 완공된 주택을 팔았던 간에, 매도자와 매입자는 등기상의 권리를 주고 받음과 동시에 판매대금을 주고받습니다. 분양시의 계약금이나 중도금은 변호사 등에 별도로 예치되고 있으며, 그러한 돈을 개발회사가 건축대금으로 사용할 수 없습니다. 완공 후 명의를 넘겨줌과 함께 매각대금을 받게 될 뿐입니다. 사전판매가 이루어지는 이유는 자금조달의 측면에서 이해할 수 있습니다. 프로젝트를 추진하면서 각종의 자금조달이 이루어져야 합니다. 개발회사가 모든 비용을 조달할 수 있으면 모르지만, 그렇지 않은 경우가 대부분일 것이고, 그렇기 때문에 금융기관의 자금지원이 필수적입니다. 아직은 실체가 없는 콘도 프로젝트에 자금을 지원하기 위해서는, 금융기관의 입장에서 보면 수익성 혹은 안정성을 입증할 근거가 필요합니다. 여기에 역할을 하는 것 중의 하나가 사전판매 실적인데, 일정 수준 이상의 판매계약을 요구하기도 합니다. 일정 수준의 구매예정자를 확보하지 못하면 건설비용을 지원받지 못하고, 그렇게 되면 프로젝트 진행에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 자금여력이 충분한 회사에서는 판매시점을 최대한 늦추어, 거의 완공 직전에 분양하는 경우도 있을 수 있습니다. 부동산 시장이 앞으로도 좋아 보이고, 그리하여 나중으로 미룰수록 더 높은 가격을 받을 수 있다고 판단하기 때문일 것입니다. 시장 상황이 그렇게 나쁘지 않은 상황에서, 분양회사는 분양초기에 모든 콘도가 팔려버리는 상황을 좋아하지 않을 수 있습니다. 분양 대상의 60~70% 정도만 사전분양되어도 자금과 시장 여건에 문제가 없다면, 굳이 분양가격을 낮게 책정하여 일거에 팔리는 상황을 연출하고 싶지는 않을 것입니다. 이러한 판매의 속도를 조절하는 커다란 요인 중의 하나가 분양가격이며, 그 분양가격은 분양회사가 임의로 결정할 수 있습니다. 그러한 가격 자체도 사람들의 반응을 보고 최종 순간에 결정을 할 것이고, 분양되고있는 과정에서도 가격을 조정하기도 합니다. (끝)
밴쿠버 조선
2010-02-25 00:00:00
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개발회사의 책임 회피
콘도를 분양한다고 알려진 개발회사의 이름과, 분양받은 사람이 실제로 콘도 매매계약을 체결하는 회사의 이름이 약간 다른 경우가 있습니다. 분양계약서에 있는 회사이름이 약간 다른 이유는, 하나의 프로젝트를 위하여 별도의 회사를 설립하기 때문인데, 이는 책임 문제 때문입니다. 부동산 개발회사는 대체로 합자회사(Limited Partnership)의 형태를 선택하는 경우가 많습니다. 이러한 합자회사는 유한책임 사원(Limited Partner)과 무한책임 사원(General Partner)으로 구성됩니다. 통상적으로 개발업자는 무한책임 사원이 되는데, 무한책임 사원이라 함은 그 합자회사의 모든 행위에 대하여 무한의 책임을 지게 되는 사원이라는 의미입니다. 이에 비하여 ‘영리한’ 투자자는 주로 유한책임 사원으로 남아있는데, 그러한 유한책임 사원은 자본을 조달하는 역할을 맡게 됩니다. 이 경우, 그러한 투자자는 회사의 의사결정에 참여하지 않는 수동적인 위치에 있어야 합니다. 프로젝트의 운영과 관리에 대한 모든 권한을 개발업자에게 넘겨주어야 유한책임 사원으로 남아있을 수 있는 것입니다. 이러한 합자회사보다 더 커다란 회사들은, 증권거래소에 등록된 상장회사의 형태가 되기도 합니다. 대규모의 자본을 조달할 수 있다는 장점이 있는 반면에, 지속적인 성장으로 주주들에게 적절한 배당을 해 주어야 하는 의무를 공개적으로 요구받는 측면이 있습니다. 합자회사나 상장회사를 가진 개발업자라고 하더라도, 특정한 프로젝트를 추진할 때에는 껍데기 회사(Shell Corporation)를 별도로 설립하는 경우가 많습니다. 그러한 회사의 이름에는 우리가 익히 들어온 개발회사의 이름이 들어가기는 하지만, 다른 이름도 역시 포함되어 있습니다. 그 껍데기 회사는 특정한 하나의 프로젝트에 관련된 재산 이외에 어떠한 자산도 가지고 있지 않으며, 종업원도 고용하지 않고, 그 회사의 운영과 관리는 개발업자의 모기업과 계약을 맺어 진행합니다. 이렇게 껍데기 회사를 설립하는 이유는, 특정한 프로젝트에서 발생하는 책임을 그 프로젝트에 투입된 자본으로 한정하기 위함입니다. 프로젝트가 잘못 되었을 경우, 그 책임이 개발업자의 모기업이나 개발업자의 개인적인 책임으로 전이되는 것을 차단하기 위해서 껍데기 회사를 만드는 것입니다. 많은 개발업자들은 콘도 프로젝트에서 이러한 방식을 사용하고 있습니다. 일단 그 프로젝트가 준공되고, 콘도가 모두 팔리게 되면, 그 껍데기 회사는 활동하지 않는 휴면상태에 들어가게 됩니다. 그러다가, 보증기간이 지나면 그 껍데기 회사는 이 세상에 더 이상 존재하지 않는 회사가 될 가능성이 큽니다. 그래서 보증기간이 지난 이후에는 그 프로젝트에서 문제가 발견되어도 책임을 추궁할 대상이 없어지게 되는 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2010-02-18 00:00:00
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아파트의 전성기는 저무는가?
아파트의 전성기는 저무는가? 지난 주의 칼럼에 이어 최근 5년(2003년 ~ 2007년)의 평균과 2009년의 실적을 비교합니다. 매년 1월부터 11월까지 MLS를 통한 신규등록 매물, 거래량 및 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio; S/L)에 대한 분석을 광역 밴쿠버의 3가지 주택유형에 대하여 실시합니다. 주택의 유형별로 신규매물 등록 양상은 변하였습니다. 최근 5년에 비하여 2009년에는 아파트(+8.8%)와 타운하우스(+7.9%)의 매물 증가가 눈에 띄는 반면, 단독주택(-7.9%)은 오히려 매물이 감소하였습니다. 최근의 밴쿠버 부동산 활황기에 주로 콘도의 신축이 많았기 때문이라고 생각되는데, Condo는 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 간단히 말하자면, 2009년에는 Condo의 신규매물 등록이 많아진 반면, House의 신규등록은 오히려 감소하였다는 것입니다. 거래량에 있어서는 최근 5년간의 평균에 비하여 타운하우스(+0.2%)는 증가한 반면, 아파트(-7.4%)와 단독주택(-11.7%)은 감소하였습니다. 단독주택은 매물과 거래량이 동시에 감소하였고, 타운하우스는 매물과 거래량이 같이 증가하였습니다. 이에 반하여 아파트는 매물은 늘어난 반면에 거래량은 감소하였습니다. 비율의 증감이 엇갈리기 때문에 상황 판단이 어려울 수 있습니다. 그래서 ‘신규등록 비율 증감 – 거래량 비율 증감’의 수치를 제공하는데, 그 수치가 커지면 커질수록 매매가 어렵다는 의미가 됩니다. 그 수치는 단독주택(+3.8%), 타운하우스(+7.7%) 및 아파트(+15.2%)의 순서로 커지고 있습니다. 따라서, 최근 5년 평균에 비하여 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았으며, 타운하우스는 비교적 선방하였고, 단독주택이 가장 잘 팔렸다고 말할 수 있습니다. 그러한 경향은 매물판매 비율을 직접 비교해도 알 수 있습니다. 최근 5년의 평균에 비하여 2009년의 매물판매 비율 감소폭은 단독주택(-2.7%p), 타운하우스(-5.2%p) 및 아파트(-10.5%p)의 순서로 커지고 있습니다. 2009년에는 아파트가 가장 잘 팔리지 않았다는 것이 수치로 드러나고 있습니다. 전체 주택에서 차지하는 비중에 있어서도 아파트는 취약한 양상을 드러내고 있습니다. 3가지 주택유형에서 아파트의 매물비중은 5년 평균에 비하여 2009년에 2.8%p 증가하였음에도 불구하고, 거래량 측면에서는 단지 0.4%p 증가에 그쳤을 뿐이기 때문입니다. 이상을 요약하자면, 단독주택의 매물은 최근 5년 평균에 비하여 2009년에 감소한 반면, 콘도의 매물은 증가하였습니다. 그리고, 콘도 중에서 아파트의 거래는 모든 유형의 주택 중에서 가장 어려웠습니다. 최근 몇 년 사이에 주택에 대한 초과공급이 상당히 많았는데, 대표적으로 많이 공급된 것이 고층아파트라는 사실을 고려하여야 합니다. 고층 아파트에 대한 매매의 어려움이 2010년에도 지속될 것인가, 만일 강화된다면 얼마나 강화될 것인가에 대한 판단이 있어야 할 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-17 00:00:00
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2010년에 거래량은 증가할 것인가?
이제 2009년도 마지막 달에 접어들었습니다. 2008년에도 마찬가지이었지만, 올해에도 밴쿠버의 부동산 시장은 극적인 변화를 보여주었습니다. 이에 그 2009년의 시장을 어떻게 해석하여야 하는가에 관련된 문제를 다루겠습니다. 그러면, 2010년을 내다볼 힌트를 얻을 수도 있을 것이기 때문입니다. 필자의 이번 분석에서 ‘최근 5년’이라고 지칭되는 기간은 2003년부터 2007년까지를 말합니다. 작년인 2008년은 워낙 거래량이 연말로 갈수록 급감하였기 때문에 비교의 대상으로 적절하지 않다는 판단에서 제외하였습니다. 그리고 모든 분석은 1월부터 11월까지로 한정하였는데, 올해 12월의 기록이 아직은 나오지 않기 때문입니다. 모든 Data는 MLS를 통한 거래로 제한됩니다. 거래량과 표준가격의 변화를 살펴보도록 하겠습니다. 광역 밴쿠버에서 최근 5년(2003~2007년)의 연간(1~11월) 평균과 2009년의 실적을 비교하면, 매물 등록은 1.3% 증가하였으나, 거래량은 7.4% 감소한 것으로 나타납니다. 올해 5월까지는 5년 평균에 미치지 못하였으나, 6월부터는 평균을 넘어서고 있다는 것을, 필자의 웹사이트에 실린 이 칼럼이 제공하는 그래프에서 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 신규매물 등록이 3.8% 증가하였으나, 거래량은 14.7% 감소하였습니다. 광역 밴쿠버 보다 매물은 더 많이 나왔으며, 거래량은 더 크게 감소하였습니다. 프레이저 밸리에서는 광역 밴쿠버 보다 한달이 늦은 7월부터 5년 평균을 넘어섰다는 것을 그래프에서 볼 수 있습니다. 그 결과 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 표준가격(Benchmark Price)이 보여준 양상은 상당히 다릅니다. 첫째, 거래회복이 더딘 프레이저 밸리가 뒤늦게까지 하락하였습니다. 2008년 초의 고점 이후 기록한 저점의 시기가 다르다는 말인데, 광역 밴쿠버에서는 2008년 12월에 저점을 기록하였으나, 프레이저 밸리에서는 두달이 늦은 2009년 2월에 저점을 기록하였습니다. 둘째, 가격의 탄력성이 광역 밴쿠버가 좋습니다. 2008년 말 혹은 2009년 초에 기록한 저점에 비하여 광역 밴쿠버에서는 15.1% 상승하였으며, 프레이저 밸리에서 단지 8.4% 상승하였기 때문입니다. 셋째, 가격의 회복도 광역 밴쿠버가 빠릅니다. 2008년 상반기에 기록한 표준가격 최고치에 비하여 광역 밴쿠버는 1.9% 미치지 못하고 있으나, 프레이저 밸리는 4.8% 낮게 나타나고 있기 때문입니다. 참고로, 2008년의 매물은 최근 5년에 비하여 20% 넘게 증가한 반면 거래량은 30% 정도 감소하여, 가격은 급락하였습니다. 따라서, 가격이 회복 혹은 상승하기 위하여는 매물은 감소하고 거래량은 증가하여야 한다는 사실을 알 수 있습니다. 물론, 이러한 수량적인 측면과 아울러 질적인 측면도 감안하여야 합니다. 동계올림픽이 끝나면서 2010년의 봄이 시작되는데, 과연 거래량이 증가할 것인지 생각해 보아야 합니다. 올림픽이 끝난 상황에서도 매수세가 활발할 것인지가 관건이라는 의미입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-12-11 00:00:00
