밴조선 부동산

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시장의 Overshooting
인플레이션의 우려가 더 깊어지고, 예상보다 경기회복이 지연되는 상황에도 자산시장의 급등세는 10월에도 지속되었습니다. 과연 그 끝이 어디일까? 팬데믹의 끝에 대한 고민보다 이제 이 고민이 더 깊어지는 가을입니다. 개인적인 투자분야의 다양한 경험으로 보아도 그 끝은 반드시 온다는 것이 시장의 원리입니다. 단지 시기의 문제일 뿐입니다. 지속적인 급등세를 보인 10월시장동향을 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역은 10월 총거래량은 3,494채로 작년 10월 3,687채보다 5.2% 감소하였으나 직전 9월보다도 11%나 많은 거래량을 보여서 일반적으로 10월이후 시장의 거래량감소하는 것과 다른 모습을 보였습니다. 따라서 지난 10년간의 10월 평균거래량에 비해서도 22.4%나 많은 거래량입니다.반면에 신규리스팅은 4,049채로 작년 10월 5,571채보다 27.3%나 감소하였고 이전 9월에 비해서도 21.7% 감소하여 다시 시장매물이 크게 부족한 상황입니다. 10년간의 10월 평균대비 7.3% 적은 매물입니다. Fraser Valley 지역의 10월 총 거래량은 2,188채로 지난해 10월보다는 18.2% 감소하였고, 지난 9월보다는 3.9% 증가하였습니다. 10년간 10월평균에 비해서도 29.3%나 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 2,188채로 작년 10월대비 29%나 감소하였고, 직전 9월에 비해 6.6% 감소하였으며 10년평균 대비해서는 10% 적어 리스팅 부족이 계속되고 있습니다. 10월 거래현황을 지역별, 주택종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,850,500, 타운하우스 $975,000, 콘도 $746,400로 1년전과 비교해서 각각 20.5%, 18.5%, 9.5% 상승하였습니다. 총 리스팅중 거래량을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 33.6%, 64.4%, 46.7%로 셀러중심의 시장이 더 강해졌습니다. 주택별 평균매매일수도 32, 21, 25일로 더 짧아졌습니다. Fraser Valley 지역 10월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,396,700, 타운하우스 $720,500, 콘도 $514,200으로 1년전에 비해 각각33.4%, 26.6%, 18.35 상승하여 10월도 지속적인 상승세가 계속되고 있습니다. Sales to Active 지수는 61%, 125%, 72%로 타운하우스의 경우125%라는 놀랄만한 수치를 보이는데 시장매물이 다 소진되고도 모자라는 상황을 보였습니다. 평균매매일수는 28일, 18일, 27일입니다. Fraser Valley 지역 타운하우스 강세요인은 거듭 설명드렸는데 그 상황은 상상을 초월하였습니다. 또 하나 10월의 특이점은 지난달에 이어 상대적으로 소외되었던 콘도 수요가 증가하면서 당분간 콘도시장의 거래증가, 가격상승이 예상됩니다. 시장의 장기적인 분석을 위해 지난달에 이어 현 상승장의 출발점인 2020년1월부터 2021년 10월까지의 지역별 주택별 시장변동상황을 살펴봅니다. Metro Vancouver지역의 경우 단독주택 가격지수는 29.3%의 상승률을 타운하우스는 24.6% 그리고 콘도의 경우 12.6% 에 그쳤습니다. Fraser Valley지역의 경우 단독주택은 45.4%, 타운하우스는 39.1% 콘도는 25.9%의 상승률을 보였습니다. 지금까지의 가격상승은 부동산시장의 주요변수인 사상최저의 이자율, 50%에 육박하는 통화량의 증가, 그리고 팬데믹으로 인한 부동산 선호의 변화 및 거주공간의 필요성에 따라 충분히 설명가능한 시장상황이었습니다. 팬데믹 이후의 전격적인 실시된 금융정책의 변화, 환경변화가 부동산 시장의 상승세를 가져온 것입니다. 그렇지만 최근 시장상황은 그동안의 상승장과는 다르게 overshooting 의 모습을 보이고 있습니다. 실제 현장에서 느끼는 분위기도 이제는 과열의 끝을 향해 가고 있다는 느낌이 많이 듭니다. 예상과는 다른 경제상황과 금융정책의 변화는 부동산 시장에 새로운 변화를 가져올 것으로 보입니다. 지난주 캐나다 중앙은행이 앞장서서 tapering 즉 통화공급을 위한 채권매입을 중단하였습니다. 이에따라 시장금리가 즉각적으로 반응하면서 고정금리 모기지부터 0.5% 내외의 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 마침 11월4일 BC주 정부는 현재 신규분양시 시행되고 있는 7일간의 유예기간 (Cooling off period) 제도를 일반매매시장에도 도입을 검토한다고 발표하였습니다. 거래제도의 기본적인 틀을 변경시키는 강력한 시장규제정책이 될 것으로 보이기 때문에 시장에 미치는 영향도 클 것으로 예상됩니다. 전세계적으로 공급부족에서 시작한 인플레이션은 원자재가격 인상, 유가등 에너지가격 인상, 그리고 임금인상으로 진행되면서 실제 우리가 느끼는 체감물가도 상당히 커졌습니다. 한편 팬데믹 상황은 2차접종률이 85%에 달했지만 여전히 일일확진자수는 500명대를 유지하면서 장기화가 되면서 일상회복, 경제회복이 지연될 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 아직은 수급측면에서 현재 시장매물이 절대적으로 부족하고 꼭 매수해야하는 바이어들의 수요, 지속적인 가격급등으로 매수기회를 놓친 추격적인 매수세력이 있어 현재의 오퍼슈팅 상황은 일정기간 지속될 것으로 보입니다.주식시장에서 통용되는 투자심리 Cycle을 이번시장의 가장 대표적인 시장인 Fraser Valley 지역의 단독주택 가격과 비교해서 살펴보았습니다. (Youtube 밴쿠버부동산 뉴스테스크 영상참고 https://youtu.be/GS-hiBbXhw8)첫단계는 의심, 불신, 경계의 단계로 가격폭락이후 반등의 시작시점의 투자심리입니다. 가격반등에도 불구하고 시장에 대한 경계심으로 적극적 매수가 이어지지 않습니다. 2019년 하반기부터 팬더믹 직전까지 이런 상황이었습니다. 두번째 단계는 가격 회복을 확인하고 매수세가 살아나 가격상승과 거래량이 증가하는 확신과 열광의 단계입니다. 팬데믹 직후 정부정책에 힘입어 시장이 확신단계 이후 2020년 말–2021년 8월까지 열광의 단계에 진입하였습니다. 마지막 탐욕의 단계는 overshooting 이 발생하면서 급등세의 가격을 시현하는 단계입니다. 이제 상승장의 끝자락이 보이기 시작하는 단계이지만 그 끝을 아직은 모르는 상황입니다.시장이 반전되는 경우 가격하락폭이 overshooting한 만큼 커지게 되어 긴 시간동안 가격회복이 어려운 상황에 처하기도 합니다. 2018년초 콘도매입, 신규분양의 경우가 이런 상황과 비슷하여 최근까지도 힘들어 하시는 분들이 있습니다. 예시를 든 투자 심리 사이클과 Fraser Valley 단독주택 가격그래프가 아주 유사한 모습을 보이고 있습니다. 시장의 역동성은 누구도 모르기때문에 참고하면서 현재 우리가 어느 국면에 있을까라는 물음표를 가지고 계속 시장을 지켜보면 좋겠습니다. 부동산은 기본적으로 생활의 필수재라는 특성이 있어서 주식시장과는 달리 하락시에도 어느정도 가격이 하방경직성을 갖게됩니다. 그렇지만 상승장에서의 심리는 주식시장과 유사한 성향을 갖는 것으로 보입니다. 통계적으로 느끼는 것보다는시장에 직접 참여하며 매순간 시장변동을 체감하는 입장에서는 시장의 급등과 과열을 더 크게 느껴집니다. 물론 누구도 이 과열의 끝은 모르지만 반드시 그 끝은 있는 것입니다. 위험을 최소화하는 자산관리가 필요한 때입니다. 지금 꼭 삶의 보금자리를 찿아야 하는 실매수의 경우에는 장기적인 위험요인을 감안한 의사결정이 필요합니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870 마기욱 2021-11-05 16:35:30
이 상승 장세의 끝은?
그 끝을 예상할 수 없는 기나긴 팬더믹의 일상이 계속되고 있는데 어느덧 Thanksgiving Day가 다가왔습니다. 불편과 불안, 위험의 시대에도 불구하고 우리의 건강과 가정과 삶이 잘 지켜주심을 감사하는 절기가 되기를 바랍니다.9월 밴쿠버 부동산시장도 여전히 뜨거운 한 달이었습니다. 그래서 먼저 9월 통계를 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 9월 총거래량은 3,149채로 작년 9월 3,643채보다 13.6% 감소하였으나 지난 10년간의 9월 평균 거래량과 비교해서는 20.8% 나 많은 거래량입니다. 신규 리스팅은 5,171채로 작년 9월 6,402채보다 19.2%나 감소하였고 이전 8월에 비해서는 28.2% 증가하여 절대적인 매물 부족이 조금은 해소되고 있습니다. 10년간의 9월 평균 대비 1.2% 적은 매물입니다. Fraser Valley 지역의 9월 총거래량은 1,866채로 지난해 9월보다는 16.4%, 이전 8월에 비해 10.6% 감소하였습니다. 10년간의 9월 평균보다는 33.8%나 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규리스팅은 2,342채로 작년 9월보다는 33.4% 나 감소하였고 지난 8월보다는 11.2% 증가하였습니다. 지난10년간의 9월 평균에 대비 15% 적은 매물이어서 리스팅부족은 여전한 상황입니다. 이제 9월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. 먼저 매트로 밴쿠버 지역입니다. Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,828,200, 타운하우스 $963,800, 콘도 $738,600로 1년 전과 비교해 20.4%, 17.5%, 8.4% 상승하였습니다. Sales to Active Ratio는 각각 25.5%, 53.1%, 36.7%로 셀러 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 33, 23, 27일로 활발한 거래는 계속되고 있습니다. Fraser Valley 지역의 9월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,362,800, 타운하우스 $707,300, 콘도 $504,500으로 1년 전에 비해 각각 31.9%, 24.7%, 15.5% 상승하여 9월의 상승세가 돋보였습니다. Sales to Active 지수는 각각 53%, 90%, 64%로 타운하우스의 경우 지난달 94%에 이어 90%로 매물이 시장에 나오는 즉시 바로 거래가 되는 상황이 되고 있습니다. 평균 매매일수는 26일, 19일, 26일을 보이고 있습니다.Fraser Valley 지역의 타운하우스 Sales Active 지수가 8, 9월 94%, 90%이라는 것은 이례적인 숫자입니다. 이 지역의 타운하우스의 강세요인은 첫째는 단독주택 가격이 급등으로 구매 여력이 부족해진 바이어들의 대안이 된 것입니다. 둘째는 2010년 이후 프레이져밸리 지역에 새로운 타운하우스가 많이 신축 공급되면서 구매자들의 수요가 집중된 것입니다. 셋째는 이제 더이상 버나비, 그리고 코퀴틀람에서도 벌크마운틴 지역을 제외하고는 이제 드라이브 웨이를 통해 주차할 수 있는 기존의 전형적인 타운하우스 신축이 거의 힘들어지는 상황을 반영한 것입니다. 그 대안으로 Fraser Valley 지역의 신축 또는 지어진지 얼마안되는 타운하우스에 대한 수요가 큰 것으로 보입니다. 이제 10월은 시장의 상승 기조에 큰 변화가 예상됩니다. 먼저 이번 상승장의 출발점인 2020년 1월부터 2021년 9월까지의 지역별 주택별 시장 상황을 살펴봅니다. Metro Vancouver 지역의 해당 기간 중 주택별 가격지수 상승률은 단독주택 27.74%, 타운하우스 23.2%, 콘도 11.4%입니다. Fraser Valley 지역은 같은 기간동안 단독주택 41.8%, 타운하우스 36.5%, 콘도 23.5%의 상승률을 보였습니다. 이번 상승국면은 이전과는 다른 특징을 보였습니다. 먼저 지역별 가격 차별화가 두드러졌습니다. Fraser Valley 지역의 가격 상승률이 Metro Vancouver 지역에 비해 단독주택은 14%, 타운하우스 13.4% 그리고 콘도는 12%나 더 높은 상승률을 보여 지역 간 차별화가 크게 나타났습니다. 앞으로도 계속 Fraser Valley 지역의 강세가 유지될 것인지, 이제는 Metro Vancouver 지역을 관심있게 보아야 할지에 대한 판단이 필요한 때입니다. 또 하나는 주택종류별 차이가 아주 크게 나타났습니다. 전체적으로 모두 단독주택의 상승률이 콘도의 상승률보다 무려 16 ~ 18% 더 높아 팬데믹시대에 주택형태에 대한 선호도가 크게 변한 것을 보여주며 앞으로의 주택형태 선택에도 참고가 될 것 같습니다. 이렇게 주택별 가격차이가 커지면서 상대적으로 저렴해진 콘도에 대한 실수요나 렌트수입을 위한 투자수요로 인해 이 가격편차가 어느정도까지 좁혀질 수 있을지도 주목되고 있습니다. 이제 지난 1년반동안을 시기적으로 구분해보면. 작년 3월 전격적인 락다운으로 공황상태로 시작했던 팬데믹은 오히려 최저금리와 풍부한 유동성으로 인해 부동산시장 및 자산시장의 활황세를 가져왔습니다. 시장규제가 필요한 상황까지 되어 올 6월부터 스트레스테스트 강화를 통한 모기지 규제강화, 캐나다 중앙은행의 Tapering 개시, 그리고 백신의 원할한 공급으로 집단면역이 가능할 것으로 보여 경기회복의 기대감으로 금리가 상승하면서 시장이 진정세에 접어드는 모습이었습니다. 과열된 자산시장이 soft landing하는 최상의 시나리오가 예상되었던 것입니다. 그렇지만 7월 이후 당초 기대와는 달리 델타변이로 인한 3차Wave로 집단면역이 힘들어지게 되었습니다. 팬더믹이 장기화가 예상되어 저금리 정책 기조가 변하지 않아 금리가 다시 하향추세를 보이면서 조정을 기다리던 대기매수세가 다시 집중하게 되었습니다. 이에 따라 다시 시장이 과열되면서 overshooting하는 모습을 보이고 있습니다. 이런 상황에서 10월에 접어들며 일제히 세계계경제의 주요 시장변수들에 대한 부정적인 전망이 대두되면서 부동산시장은 다시 새로운 변화의 국면에 접어들 것으로 예상되고 당초 미국의 Fed를 비롯하여 대부분 국가의 중앙은행들이Transitory inflation 즉 “일시적”인 물가상승으로 여겨왔던 인플레이션이 이제는 장기화, 구조화 되는 양상으로 변화되면서 각국의 금융당국의 경계감이 커지고 있습니다. 또 자금공급의 수단으로 사용하였던 채권매입축소를 위한 테이퍼링을 실시하여야 한다는 압력은 커지고 있는데 경제상황은 이에 대한 준비가 되지않은 구조적인 문제도 대두되고 있습니다. 팬데믹상황의 장기화로 경기회복이 제대로 이루어지지 않고 있는데 금리를 올려야하는 상황에 이른 것입니다. 2000년이후 선진국경제에서 잊혀졌던 stagflation 즉 경기침체와 인플레이션이 동시에 몰려오는 예상치 못한 상황에 접어들고 있습니다. 그동안 엄청난 통화발행과 자금공급으로 자산시장의 비대화에 취해있던 경기상황에서 이제 인플페이션억제를 위해 이자율 인상이 불가피한 상황이 다가오고 있습니다. 팬덕믹상황도 완전히 With Corona 시대에 접어들었습니다. 10월4일까지의 BC주 백신접종현황을 보면 12세이상의 접종대상인구의 81.16%가 2차접종까지 완료하였지만 일일확진자수는 7월 중순이후 700명대에 고정된 상황입니다. 팬데믹이후 우리의 삶이나, 경제나 시장의 움직임이 우리의 기대와 예상과는 전혀 다르게 진행되었듯이 앞으로도 많은 변곡점과 돌출변수가 발생할 것이어서 섣부른 예상과 전망도 많이 조심스러운 상황입니다. 더욱 경계심을 가지고 위험을 최소화하는 자산관리가 필요한 시기라고 생각합니다. 부동산 시장도 경계심을 가지고 실수요중심의 주택매매에 집중하는 상황으로 전환될 것으로 보입니다. 더욱 냉철하고 치열하게 시장을 주시하면서 현명하게 시장상황에 대처할 시기라고 판단됩니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870 마기욱 2021-10-08 12:12:22
[렌트 칼럼] 2021년 렌트 동향
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.2019년 겨울에 시작된 COVID-19으로 인해 2020 년 3월에 팬데믹이 선포되고, 2020년을거쳐 2021년 가을인 현재까지도 거의 2 년 동안 지속되고 있습니다. 답답한 것은 2021년 초의 예상과는 달리, 이러한 상황이 얼마나 더 지속될 지 가늠할 수가 없다는 것입니다.오늘은, 렌트 마켓의 전체적인 동향을 살펴보는데, 저희가 주로 다루는 지역인, 버나비, 코퀴틀람, 밴쿠버와 써리/랭리 지역의 렌트 마켓의 2021년의 변화와 향후의 움직임에 대해서 살펴볼까 합니다.우선 밴쿠버 다운타운 지역입니다. 팬데믹 이후 밴쿠버에 사무실을 가지고 있는 많은 기업들이 재택 근무를 실시하게 됨으로써, 굳이 비싼 렌트를 내면서 밴쿠버에 거주할 필요가 없어진 많은 세입자들이 버나비나 코퀴틀람 지역으로 심지어는 랭리 지역으로까지 거주지를 옮기는 현상이 생겼습니다.이는 공급에 비해 수요가 줄어드는 것이어서 그에 따라서 밴쿠버 다운 타운 지역의 렌트 하락세는 다른 지역에 비해 두드러졌습니다. 특히 2021년 봄까지는 말이죠. 그러한 현상이 반등을 보이기 시작한 것이 2021 년 봄을 지나서부터 입니다. UBC 등의 대학교가 9월부터 캠퍼스 수업을 시작한다는 발표나 아마존이 밴쿠버에 진출해서 약 6,000 정도의 고용을 할 것이라는 공식적인 발표 후에, 실제로 예일 타운 가까이에 사옥 빌딩의 건축이 예정대로 진행되는 등등의 영향도 렌트 상승의 요인이었고, 또 하나는 부동산 매매 가격의 평균이 저점을 거쳐서 올라간 것도 영향을 미쳤다고 보여집니다.부동산 가격과 렌트의 연관성을 간단하게 설명 드리겠습니다.부동산의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정이 된다는 것은 다 아시는 사실일 것입니다.그런데 중요한 것은 부동산 판매자와 구입자의 심리에 의해 그 수요와 공급이 영향을 받는다는 것입니다. 대다수의 사람들이 향후 단기간에 부동산 가격이 상승할 것이라고 생각하면, 공급은 줄게 되어 있고, 구입을 미룰 수 없는 구매자는 약간 높게 리스팅 된 것이라도 구입할 수밖에 없게 되겠죠. 이러한 현상이 상승을 부추기게 되면 상승의 기조는 더 가속을 받게 됩니다. 이러한 이유로 부동산은 심리 게임이라고 하는 사람도 있습니다. 코로나 상황 속에서도 매트로 밴쿠버의 2020 년의 부동산 거래는 2019년에 비해 거래량은 22 % 정도가 증가했고 가격 지수도 상승했습니다. 이러한 가격 상승 기조가 2021년에는 단독 주택과 타운 하우스에서 특히 두드러지게 나타났습니다. 이는 코로나 상황으로 콘도의 장점 (실내 공동 시설들의 사용)이 제한된 것과 엘리베이터 사용에 있어서의 불편 등이 크게 영향을 미쳐서 콘도에 대한 수요가 줄었기 때문에, 콘도의 가격은 하락세를 보이다가 2021 년 봄을 지나면서 그 하락이 멈추고 단독 주택이나 타운 하우스의 급한 상승에 영향을 받아서 상승하는 쪽으로 움직이기 시작한 것을 볼 수가 있었습니다. 부동산 가격이 올라가게 되면 그 영향이 바로 렌트 시장에 나타나지는 않지만, 얼마간의 delay time (지연 기간)을 거쳐서 렌트도 상승하게 된다는 것은 어떻게 보면 당연한 일인 것입니다. 부동산 구입 가격과 모기지 이자율 그리고 임대에 소요되는 비용들 (보험료, 스트라타 비, 재산세 등등)이 상승하게 되면 임대인 입장에서는 어느 이상은 렌트를 받아야만 유지를 할 수 있는 포인트가 있기 마련이고, 그 이하는 안된다는 심리가 임대인들에게 형성되면, 렌트가 전반적으로 올라가게 되기 때문입니다. 하지만, 렌트는 임대 계약 상태에서는 정부에서 그 해에 허용한 수준밖에 올릴 수 없고, 또 그 상승률도 인플레이션 정도의 수준이기 때문에, 렌트의 상승은 새롭게 임차인을 구하는 신규 분양물이나 이전 세입자가 이사를 나가고 새 세입자를 구하는 경우에 렌트 상승이 이뤄지기 때문에, 몇 개월 이상의 지연 기간이 있을 수밖에 없는 것이죠.매트로 밴쿠버 지역 중에서도 2021년 부동산 가격의 상승이 두드러진 지역은 프레이져밸리 지역입니다. 특히 랭리 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으면서, 밴쿠버 다운타운 같은 허브 타운으로 개발이 진행되고 있어서, 부동산 가격의 상승과 동반된 렌트의 상승이 예상되는 지역입니다.랭리 지역과 더불어 최근 수년 전부터 계속적으로 개발이 진행되고 있는 지역은 로히드 역과 버퀴틀람 역을 중심으로 형성된 역세권 지역입니다. 지금도 계속 새로운 콘도의 분양이 지속되고 있고, 최근 몇 년 동안에 분양된 콘도의 완공이 이뤄지는 2022 년과 2023 년에 렌트 마켓이 어떻게 형성될 것인지는 현재로서는 가늠하기가 어렵습니다. 발표된 정부의 이민 정책에 의하면 앞으로 수년 간 상당한 수의 이민자가 캐나다로 유입된다는 것인데, 이는 렌트 마켓의 상승 요인으로 작용하고, 다수의 새 콘도 빌딩의 완공은 공급량이 많이 늘어난다는 면에서 렌트 마켓의 하강 요긴으로 작용합니다. 하지만 그 현상도 1 ~ 2 년이 지나면, 타 지역으로부터의 렌트 수요 유입이 렌트 마켓에 영향을 미치게 되기 때문에, 중요한 것은 부동산의 가치가 어느 정도인지를 판단하는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.BC 주 정부는 2022년 1월부터 그동안 동결되어 왔던 렌트의 인상을 허용한다는 발표를 했습니다. 이것도 작지만 렌트 상승의 요인이 될 것입니다.---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-10-05 13:31:05
가을 시장 전망 With Mask & Corona
8월 시장도 예상보다는 더 뜨거웠습니다. 특히 현장 분위기는 더욱 그랬습니다. 이런 시장의 열기는 8월 통계에서도 볼수 있습니다. 먼저 Metro Vancouver 지역입니다. 8월 총 거래량은 3,152채로 작년 8월 3,047채보다 3.4% 증가하였고 7월보다는 5.2% 감소하였습니다. 2010년 이후 8월 거래량 평균과 비교해서도 20.4% 나 많은 거래량입니다. 신규 리스팅은 4,032채로 작년 8월의 5,813채보다 무려 30.6%나 감소하였고 이전 7월에 비해서도 7.9% 감소하여 활발한 거래량에 비해서는 새로운 매물 공급이 절대적으로 부족한 상황이 계속되고 있습니다. Fraser Valley 지역의 8월 총 거래량은 2,087채로 지난해 8월보다는 2.4%, 이전 7월에 비해 4% 증가하였습니다. 역사상 2005년 8월 이후 두 번째로 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 2,107채로 작년 8월보다는 무려 36.3% 나 감소하였고 지난 7월보다도 13.3% 감소하여 역시 매물부족 상황이 더욱 심해지고 있습니다. 이제 8월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,807,100, 타운하우스 $952,600, 콘도 $735,100로 1년 전과 비교해서 단독주택 20.4%, 타운하우스 22.4%, 콘도는 7.6% 상승하였습니다. 타운하우스의 가격 상승이 돋보였습니다. Sales to Active Ratio는 각각 25.3%, 51.8%, 39.2%로 여전히 셀러 중심의 시장이 지속되고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 주택별로 35, 20, 28일로 활발한 거래는 계속되고 있습니다. Fraser Valley 지역의 8월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,336,800, 타운하우스 $697,500, 콘도 $498,800으로 1년 전에 비해 각각 31.1%, 23.7%, 14.1% 상승하여 5월 이후 강보합세를 이어가고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 55%, 94%, 66%로 타운하우스의 경우 544채의 리스팅 중 510채가 판매되어 리스팅된 매물의 94%가 판매되는 보기 드문 현상이 발생하였습니다. 이러한 타운하우스의 강세는 단독주택가격이 급등하여 구매 여력이 부족해진 바이어들이 대안으로 타운하우스를 찾 고 있는 것으로 판단되고 있습니다. 평균매매일수는 29일, 19일, 29일을 보이고 있습니다. 매월 부동산 칼럼을 통해 부동산시장을 움직이는 주요 변수들을 수요, 공급, 그리고 정부 정책을 중심으로 다양하게 살펴보았는데 이번 달에는 캐나다 민간 부동산 리서치 기관인 REW의 8월 20일 블로그 내용을 요약해 보았습니다. 팬데믹 이후 1년 반 동안 지속된 강세시장이 가을 시장에서도 더 활발하게 계속될 것이라고 전망하고 있습니다. 1. A hot pre-sale market (신규분양시장에 대한 관심 고조)기존시장의 공급 부족에 대한 대안이 될 것이며, MZ 세대의 미래의 보금자리에 대한 관심이 커지면서 신규분양 관심이 커지고 있습니다. 그리고 기존 시장의 강세를 이용해서 마음에 드는 주택을 먼저 신규분양으로 받아놓고 현재 살고 있는 집을 매도하려는 경향이 커지고 있다는 것입니다. 2. Demand should continue to outpace supply (지속적인 공급 부족)시장의 신규공급이 제한된 상황에서 팬데 믹상황의 지속이 예상됨에 따라 집의 중요성은 더욱 계속되고 감염의 우려로 인한 판매를 꺼리는 현상은 지속될 것입니다. 3. Low interest rates will continue to fuel demand (저금리 지속) 당초 가을로 예상된 집단면역의 기대가 사라지면서 불확실성이 해소되고 있지 않아 확장적인 금융 및 재정정책을 유지할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 저금리 기조가 유지될 것이어서 바이어들의 적극적인 구매가 계속될 것입니다. 4. Competition from expatriates (홍쿠버(?)의 재현) Expatriates (외국 거주 캐네디언)으로 현재 홍콩에 거주하고 있는 30만 명의 캐네디언 여권 소지자의 최고 목적지가 밴쿠버인 것을 감안해야한다는 것입니다. 홍콩정세 불안이 계속되기 때문에 생기는 요인입니다. 세계에서 가장 비싼 주택시장인 홍콩 부동산을 매각하면 밴쿠버시장에 가격을 불문하고 진입할 수 있는 자금력을 갖추고 있는 상황도 하나의 변수가 될 것입니다. 5. A new wave of renters and buyers could enter the market (신규 세입자와 바이어의 유입) 연방정부의 이민목표가 2023년까지 연간 40만 명씩 총 120만 명을 계획하고 있어 새로운 이민자들이 밴쿠버와 같은 주요 도시에 정착하는 것도 임대시장에 영향을 미칠 것입니다. 아울러 지속적인 부동산 시장 급등으로 임대료 상승을 직접 체험하고 있는 세입자들도 경제적인 여건만 된다면 적극적인 구매에 나설 것입니다. 앞으로 팬데믹이 진정되면 다시 학교 및 직장으로의 복귀가 예상되기 때문에 임대시장의 회복 신호가 나타나면 투자자들의 움직임도 활발해질 것으로 예상하고 있습니다. 6.Quality offers (정상적인 오퍼 상황)2021년 상반기 multi-offer, over pricing, subject free가 불가피했던 상황이 해소될 것으로 예상하고 있습니다. 그동안 충분한 검토와 비교할 겨를도 없이 주택구매를 할 수밖에 없었된 상황이 정상으로 돌아올 것이라는 분석이지만 제 견해는 달라서 이러한 상황은 중저가의 단독주택이나 타운하우스의 경우에는 상당 기간 지속될 것으로 예상합니다. 7. Optimism should remain high (긍정적인 시장기조의 지속) 팬데믹 기간 동안의 저금리, 공급 부족, 고수요는 가을에도 계속될 것으로 전망하고 있습니다. 따라서 시장의 조정은 없을 것입니다. 특히 신규공급의 문제는 단기간이 아닌 장기간의 대안밖에 될 수 없다는 것입니다. 이번 칼럼에서 다른 메이져 기관의 분석자료를 통해 막 시작한 가을 시장을 소개하면서 객관적인 시장분석이 많은 도움이 되었습니다. 다시 한번 말씀드리지만 집은 “지금” 나와 내 가족에 꼭 필요한 삶의 바탕이고 보금자리입니다. 전망이 아니라 삶이 우선되는 현명한 선택이 필요하다는 것을 강조하고 싶습니다. 마지막으로 백신 접종 현황입니다. 9월 1일까지 캐나다 전체의 12세 이상 접종대상 인구 중 83.51%가 백신을 맞았으며 2차 접종까지는 76.24%에 달합니다. BC주 역시 84.4% 그리고 2차 접종까지 마친 12세 이상의 접종률이 76.6%에 달하고 있습니다. 이제 집단면역 수준에 거의 도달한 것으로 보입니다. 그렇지만 7월 초 40명까지 감소하였던 확진자가 8월 초에는 300명대, 현재는 800명대까지 이르고 있습니다. 곧 우기가 시작되면서 이제 “With Mask & With Corona” 시대를 준비해야 할 것 같습니다. 우리의 예상과는 다른 시대의 변화 속에서 그나마 집이 우리를 지켜주는 가장 안전한 피신처가 되고 있어서 집의 중요성을 더욱 절감하는 시기입니다. 어느덧 1년 6개월이 지나고 있습니다. 팬데믹 기간을 되돌아보며 이제 이 상황을 일상으로 된 새로운 패러다임을 받아들이는 지혜가 필요한 시기입니다. 그동안 팬더믹 위험 속에서도 우리와 가정을 지켜주었던 부분들을 뒤돌아보고 더욱 소중하게 지켜야 한다고 생각합니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-087 마기욱 2021-09-03 11:38:12
[렌트 칼럼] BC 주의 주택 임대차법에 대하여
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.오늘은 다소 딱딱한 주제이지만, 일반인들이 알아 두면 도움이 될 만한 주제인, 주택 임대차 법 (Residential Tenancy Act)에 대해 다뤄보려고 합니다. 아시다시피 캐나다도 미국과 마찬가지로 연방 정부와 주 정부가 있어서 각 주는 같은 연방 법에 의해 통치됨과 동시에 각 주의 주 법에 의해 통치가 됩니다.각 주의 법은 연방 법을 위배하지 않는 범위 내에서 조금씩 다 틀립니다. 미국의 예를 들어볼까요? 미국은 한 때 (1972 년 ~ 1976 년), 사형을 위법으로 규정하기도 했지만, 1976년 미국 연방 대법원에서 사형을 다시 합법으로 규정해서 현재까지 사형제가 유지되고 있습니다만, 50 개의 주 중에서 27 개의 주는 사형제가 유지되고 있고 23 개의 주에서는 사형제가 없습니다. 그러기 때문에 사형을 당할 범죄자가 사형제가 없는 타 주로 옮기는, 웃지 못할 일이 벌어지는 것이죠. 참고로, 캐나다는 사형제도가 페지된 국가 중의 하나입니다.오늘 본 컬럼에서 다룰 주택 입대차 법도 근본적인 취지와 적용 범위 등 골자들은 각 주의 법이 거의 비슷하지만, 시행 세부령에 있어서는 각 주마다 조금씩 상이합니다. 쉽게 설명하면, 캐나다의 주택 임대차 법은 기본적으로 세입자의 보호에 초점이 맞춰져 있다고 얘기할 수 있지만, 그 정도가 어떤 주에서는 더 강하고 어떤 주에서는 좀 더 약하다고 할 수 있는 시행령을 갖고 있다는 것입니다.당연히 우리는 British Columbia에 거주하고 있어서, BC주의 주택 임대차 법에 대해서 알고 있어야 하기 때문에 BC 주의 법에 대해서만 구체적으로 다룹니다. BC 주의 이름인 British Columbia는 영국의 이름을 따온 것이고, 주의 법의 기초가 영국 법으로부터 다져져 있습니다.결론부터 말씀드리면, 캐나다의 주 중에서 주택 임대차 법과 시행이 가장 세입자 쪽에 유리하게 되어 있는 주가 BC주라고 할 수 있습니다. 본 컬럼의 후반부에 실례를 들어서 설명을 드리겠지만, 그러한 이유 때문에 질이 좋지 않은 세입자에 의해 피해를 보는 주택 임대인 (주택 소유주)들이 BC 주에서 가장 많이 발생한다는 것은 어쩌면 당연한 일이라고 하겠습니다.본 컬럼에서 각 주의 주택 임대차 법을 하나하나 항목 별로 비교 검토하는 것은 적절치도 않고 지면도 부족하기 때문에, 단적인 예를 두 가지를 들어서 설명을 드리는 것으로 독자 여러분이 쉽게 유추할 수 있게 도와 드리겠습니다.임대차 계약 (Tenancy Agreement)이 체결될 때, 임대인은 임차인에게 다피짓 (Security Deposit)을 요구할 수 있습니다. 이는, 세입자가 주택 임대를 마치는 시점에서 세입자의 책임에 의한 손상 등의 배상을 충당하기 위한 일종의 담보인 것입니다. 물론, 아무런 책임이 없으면 돌려줘야 합니다. 그런데 법으로 디파짓의 상한을 정해 놓아서, 과다한 금액을 요구하지 못하게 규정해 놓았죠. BC주는 월 렌트의 절반이 상한선이고, 온타리오 주나 알버타 주는 월 렌트만큼 요구할 수 있습니다.이 디파짓은 세입자의 책임이 있는 손상에 대한 담보일 뿐 아니라, 사실은 세입자가 계약 기간을 채우지 못하고 이사를 나가는 경우 등에 발생하는 주택 소유주의 피해를 보상받을 수 있는 것이기도 합니다. 따라서, 디파짓의 금액이 높으면 높을수록 임대인에게는 유리한 것이죠. 한국의 경우는 보증금이라고 해서, 보통은 1 년 치의 렌트를 임대인에게 맡기는 것이 통상적인데요. 이에 비하면 반 달 분의 렌트는 매우 적은 금액이긴 합니다.제가 이제까지 두 명의 세입자로부터 받았던 질문입니다. 디파짓을 오랫동안 맡겼는데, 그에 대한 이자를 지급해야 하지 않느냐는 것입니다. 이에 대한 규정도 각 주마다 조금씩 틀린데요. BC 주의 경우는 디파짓을 언제 맡겼냐에 따라서, 이자가 발생하고 발생하면 몇 %가 발생하는지를 주 정부에서 규정하고 있습니다. 심지어는 정부 사이트에 가서 디파짓을 맡긴 날짜와 금액을 입력하면 자동으로 계산이 되도록 해 놓았습니다. 결론적으로, 2009 년 1 월 1 일 이후에 맡긴 디파짓에 대해서는 이자를 지급하지 않아도 됩니다. 이는, 연 물가 상승률이 대략 2% 이하로 유지되는 최근 10 년 간의 상황을 반영하는 것으로 추정할 수 있습니다.디파짓에 대한 규정과 함께 주택 임대차 법의 차이가 확실하게 있는 규정은 이사 나간다는 통지 (Move out notice)입니다. 세입자는 계약 의무 기간 (Tenancy Term)이 지난 시점부터는 원하면 임대인에게 이사 나간다는 통지를 주고 이사를 나갈 수가 있습니다. BC주는 세입자에게 한 달의 노티스를 임대인에게 전달해야 한다고 규정하고 있습니다. 이것도 임대인에게는 타주에 비해 불리합니다.알버타나 온타리오 주의 주택 임대차 법은 두 달의 노티스를 전달해야 한다고 규정하고 있습니다. 이게 어떤 차이냐 하면 이렇습니다. 예를 들어 8월 31일에 세입자가 9월 30일까지 이사를 나가겠다고 하는 노티스를 전달하면 규정에 맞게 노티스를 전달한 게 됩니다.이 경우, 랜드로드는 10월 1 일부터 렌트를 할 임차인을 구해야 공실이 없게 됩니다만, 주어진 기간이 딱 한 달이 됩니다. 아무래도 임차인을 구하는 기간이 모자랄 수밖에 없게 됩니다. 하지만, 노티스가 두 달이면, 훨씬 더 시간적으로 여유를 가지고 새 세입자를 구할 수가 있고, 당연히 공실이 없을 확률이 높다고 봐야겠지요. 이상의 두 경우만 비교해도 역시 BC 주의 주택 임대차 법은 임대인보다 임차인에게 유리하게 적용된다는 것을 알 수가 있겠습니다.이러한 분위기이다 보니, 임대인과 임차인 사이에 주택 임대에 있어서 분쟁이 발생한 경우에도 일단 임차인 (세입자)을 약자의 입장에 놓고 바라보는 면이 있습니다. 선한 세입자를 보호하는 것과 주택 소유주의 횡포를 막는다는 취지의 임대차 법과 그러한 분위기의 판결은 그런 목적을 달성할 수는 있지만, 불량한 세입자에 의해 피해를 보는 선한 주택 소유주가 훨씬 많이 발생한다는 부작용을 발생시킬 수밖에 없는 것입니다. 이러한 바람직하지 않은 상황을 관계 당국이나 판사들도 주지하고 있는 것은 분명합니다. 정확한 년도는 기억이 나지 않습니다만, 대략 7 ~ 8 년 전에 나온 판결 이후로 BC 주의 주택 임대차 법에 관한 해석과 시행에 있어서 큰 변화가 있었다고 저는 보고 있습니다.신문에도 실렸던 그 케이스는, 악질 세입자가 임대를 시작하고 첫 달 렌트를 내고는, 렌트를 내지 않고 몇 달을 버티다가 강제 퇴거 당하고 또 다른 주택을 임차해서 같은 방식으로 몇 달을 살기를 반복했는데, 렌트를 내지 않은 금액이 몇 만 불에 이르렀던 것입니다. 어떻게 해서 결국 그 사람은 재판에 회부되었고, 그 동안 내지 않은 렌트를 납부할 때까지 구속한다는 판결이 나왔던 것입니다. 그 판결은 당시로서는 실로 충격적인 것이었죠.실제 주택 임대 관리처 (Residential Tenancy Board)에서 다뤄진 최근 몇 년 간의 분쟁 조정 케이스들의 판례를 보면, 확실히 예전과는 달리 세입자가 무리한 요구를 하거나, 세입자의 의무를 다하지 않고 자기의 권리를 주장하는 경우에는, 판결들이 세입자에게 불리하게 나오는 것을 알 수 있습니다.따라서, 그 이전과는 달리 세입자의 적절치 못하거나 부당한 요구는 전혀 받아 들여지기 않는 분위기가 되었습니다. ‘법은 상식의 최소한이다’ 라는 말이 있지요. 상식에 벗어나는 행위를 법이 보호하지도 않고 상식적으로 판단했을 때의 기준에 법이 벗어나지도 않는다는 의미일 것입니다.---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-08-12 16:43:52
공급측면에서 보는 부동산 시장
지난 6월에 사상 최고의 폭염을 경험하였는데 이런 날씨 탓인지 부동산 시장은 아직 뜨거움이 남아있지만, 그 뜨거움에 대한 느낌은 예전 같지는 않았습니다. 요즘 가장 많이 받는 질문이 폭등하던 시장이 주춤하면서 앞으로 집값이 오를 것인지, 조정을 받을 건지를 묻는 분들이 많습니다. 가장 많이 받지만 가장 어려운 질문입니다. 시장 전망을 위해서 지난 칼럼에서는 부동산 시장의 수요 측면을 살펴보았습니다. 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위한 수요와 관련된 정책은 이자율, 세금, 그리고 모기지규제가 있는데 현재는 가능한 정책수단이 모기지규제 외에는 마땅한 정책수단이 없다 보니 시장을 안정시키기 위해 스트레스 테스트를 강화하였다고 하였습니다. 이번 칼럼에서는 부동산 시장의 공급 측면을 통해 장기적인 전망을 해보겠습니다. 먼저 resale market 즉, 기존 주택의 공급상황을 Sales to Active Listing Ratio를 통해 살펴보겠습니다. 이 지수는 1개월 동안 실제 리스팅된 총주택 수 중 판매된 주택 수의 비율을 말하는 것입니다. 만약 이 지수가 20% 이면 즉 전체 리스팅이 100개인데 20개 이상이 팔린 것입니다. 이 지수가 20% 이상이면 seller’s market, 12~20% balanced market, 12% 이하이면 buyer’s market이라고 합니다. 만약에 시장이 균형을 이루고 있다면 이러한 세 영역이 전체 기간 중에 일정한 비율을 차지하면서 시장은 변동할 것입니다. 그렇지만 한 곳에 편중된다면 그 방향으로 편향성을 가지면서 움직이게 됩니다.Metro Vancouver 지역의 STA 지수를 2005년 1월부터 현재까지 매월 기준으로 살펴보았습니다. 총 198개월 중 buyer’s market 13개월, balanced market 78개월 그리고 seller’s market 108개월으로 seller’s market으로 편중된 시장임을 알수 있습니다. 즉 시장구조가 셀러가 주도권을 갖는 경우가 많다는 것으로 그만큼 시장에 나오는 매물 수가 수요가 대비해서는 적다는 것입니다. 시장이 셀러에게 편중된 시장구조를 가지고 있기 때문에 주택시장은 상승할 수밖에 없었던 것입니다. 바이어가 주도권을 갖는 시장은 전체기간의 7%밖에 되지 않아 좋은 가격에 집을 구매하기가 어려운 시장입니다. Fraser Valley 지역의 경우에는 조금 차이가 있지만, seller’s market과 balanced market이 198개월중 94개월, 96개월로 47.5%, 48.5%로 비슷한 모습이지만 buyer’s market은 겨우 8개월에 불과하였습니다. 이렇게 전체적으로 밴쿠버지역의 부동산 시장은 바이어 입장에서는 집을 사기가 너무나 불리한 시장구조이니 주택가격이 장기적으로 지속해서 상승할 수밖에 없는 시장임을 보여주고 있습니다. 공급 측면의 또 다른 부분인 신규주택 공급을 살펴보면 2000년 이후 BC주의 신규주택은 지난 20년간 매년 소폭의 증가세에 그치고 있습니다. 그리고 그 증가도 주로 콘도나 타운하우스의 신축이었고 단독주택은 차라리 이전보다 감소하고 있는 추세입니다. 지속적으로 단독주택의 수는 상대적으로 부족하게 되는 공급 부족 현상에 직면하고 있습니다. 이러한 상황은 물량 중심의 주택정책을 지속할 수밖에 없어 더욱 심해질 것입니다. 신규주택의 수량도 문제이지만 주택 형태별로 불균형이 더욱 커지는 것도 심각한 상황입니다. 다음은 건축 관련 Red Tape라고 하는 관료주의적 행정으로 인해 신축 기간이 너무 길어 원활한 신규공급이 이루어지지 못하고 있습니다. 실제 택지구입시점부터 계산하면 단독주택은 2년, 타운하우스 4년, 콘도는 로라이즈의 경우 6년, 하이라이즈는 거의 8~10년이 걸리고 있습니다. 또한 민간주도의 개발이 대부분이라서 이로 인한 마케팅 비용 및 기간 비용 등 고비용 구조의 문제로 신규주택가격의 가격을 상승시키는 역할을 하고 있습니다. 이처럼 기존주택의 공급 측면이나 신규공급의 전반적인 공급의 문제로 인해 밴쿠버 부동산 시장은 상승할 수밖에 없는 시장구조임을 알 수 있습니다. 이제 6월 전체 밴쿠버 부동산 통계를 살펴보기로 하겠습니다. 먼저 프레이저강 북쪽지역인 Metro Vancouver 현황입니다. 6월중 총거래량은 3,762채로 이전 5월의 4,268채에 비해서는 11.9% 감소하였고 6월중 10년 평균보다는 18.4% 보다 높지만 4, 5월에 비해 그 상승 폭은 계속 감소하고 있습니다. 신규리스팅은 5,849채로 5월 7,125채보다 17.9% 감소하였고 지난해 6월보다는 1.1% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역의 6월 총거래량은 2,247채로 5월의 2,951채에 비해 21% 감소하였으며 지난 10년간 평균보다는 22% 많은 거래량입니다. 6월중 신규리스팅은 3,108채로 이전 5월 3,926채보다는 22% 감소하였습니다. 전체적으로 거래량과 신규리스팅이 함께 감소하고 있어서 구매자 입장에서는 맘에 드는 집을 찾기가 쉽지 않아 추가적인 신규리스팅의 증가여부가 앞으로의 시장 방향을 결정하는 가장 큰 요인이 될 것으로 보입니다. 6월의 거래현황을 지역별로 주택 종류별로 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 경우 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,801,100, 타운하우스 $946,900, 콘도 $737,600로 1년 전과 비교해서 단독주택 22%, 타운하우스 17.4%, 콘도는 8.9% 상승하였습니다. 이제 가격상승 폭도 소폭에 그쳐 안정세를 찾아가는 모습입니다. Sales to Active Ratio는 각각 27.5%, 49.2%, 37.1%로 소폭의 감소세가 지속되고 있으나 여전히 셀러 중심의 시장이 지속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 23, 16, 21일로 조금씩 길어지고 있으나 활발한 거래를 보여주고 있습니다. 프레이져밸리 6월의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,324,400, 타운하우스 $678,400, 콘도 $493,500으로 1년 전에 비해 각각 33.2%, 21.2%, 13.4% 상승하여 전체적으로 전월보다 소폭 상승세를 보이며 가격이 안정세를 이어가고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 42%, 74%, 49%로 많이 낮아지고는 있지만 여전히 절대적인 seller’s market이며 평균 매매일수는 17일, 12일, 21일로 조금 길어졌으나 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황은 지속되고 있습니다. 전체적으로 이제 고점이 확인되는 모습을 보이면서 현재의 가격수준이 시장가격으로 수렴하면서 시장의 거래량도 큰 변동이 없을 것으로 예상되고 있습니다. 작년 7월부터 거래량 및 리스팅의 급등세가 시작되었기 때문에 이번 7월의 거래현황이 앞으로의 시장 향방을 나타내는 아주 중요한 한 달이 될 것입니다. 지난 칼럼에서 “마스크를 벗을까?”라는 희망 섞인 질문을 던졌습니다. 이후 예상보다 2차 백신 접종률이 40%를 넘어서고 확진자 수도 눈에 띄게 줄어서 이제 마스크를 벗을 때가 다가온 것은 맞는 것 같은데 현실은 그렇게 받아들여지지 않는 묘한 상황입니다. 최근 들어 델타변이라는 변종 바이러스가 급속하게 확산되면서 여전히 마스크가 일상의 일부가 될 수 밖에 없는 분위기입니다. 규제가 완화되면서 일상이 회복되기 시작하였는데 마스크를 벗기는 아직 이르다고 생각하는 것 같습니다. 아직까지는 모든 경제활동이 정상적으로 돌아가고 부동산 시장도 다시 정상으로 돌아가기까지에는 좀 더 확인이 필요한 것 같습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2021-07-09 09:45:02
이제 마스크를 벗을까?
최근 부동산협회에서 발표한 5월 시장통계를 보면 지난달 시장 전망을 통해 급등하는 시장이 진정세를 보일 것이라고 전망하였지만, 실제 시장은 만만치 않았습니다. 과열된 부동산시장에 대한 여론의 악화, 정부의 정책적인 개입 그리고 특히 Bank of Canada가 지난 5월 20일 Financial System Review 보고서에서 이례적으로 현재의 캐나다 주택시장은 “not normal”이라고 지적하였습니다. 중앙은행의 주요 기능이 물가와 고용안정임을 고려하면 금융 시스템의 안정성을 구실삼아 부동산시장까지 언급한 것을 보면 그만큼 부동산시장에 대한 우려가 크다는 것입니다. 정부는 더 이상의 과열을 막기 위해서라면 시장움직임에 따라 모든 카드를 다 쓸 수 밖에 없는 상황에 이른 것 같습니다. 정부가 부동산 시장에 개입할 수 있는 방법은 크게 세 가지로 구분됩니다. 가장 기본적인 수단은 금리 인상입니다. 이번 급등세의 가장 큰 요인이 사상 최저의 이자율이었던 것처럼 기준금리를 올리는 수단이 가장 기본적이지만 아직은 이자율을 손댈 수 있는 시점이 아닙니다. 팬데믹상황이 종료되지 않아 아직도 대대적인 자금지원에 의해 실물경제가 유지되고 있어서 가장 기본적인 정책수단인 이자율을 손댈수 있는 상황이 아닙니다. 따라서 단기적으로는 이자율을 통한 시장규제는 쉽지 않을 것 같습니다. 두 번째는 세금을 통한 방법입니다. 현재 광역 밴쿠버 지역은 이미 20%의 외국인 취득세, 그리고 빈집투기세를 시행하고 있습니다. 캐나다 전체로 외국인 취득세를 확대 적용하는 것을 검토하고 있습니다. 또한 실행 가능성은 적지만 주거지 주택의 매매차익에 대한 양도소득세 도입 여부가 거론되고 있습니다. 시장급등세가 계속된다면 일정 거주기간 이내에는 제한적으로 또는 소유 기간별 차등화 등의 방법으로 그 도입도 가능할 것으로 예상할 수 있습니다. 하지만 정치적 이슈로 반발이 클 수 있고 오히려 주택판매가 위축되어 공급이 제한되는 부정적인 측면도 만만치 않습니다. 현재 한국의 부동산 시장처럼 이 딜레마에 빠져 매매는 거의 없으면서 집값만 오르는 상황이 발생할 수 있습니다 .세 번째는 모기지규제를 통한 방법입니다. 이미 6월 1일부터 금융감독원에서는 기존에 시행해 온 스트레스 테스트를 강화하였습니다. 예고되었던 내용과는 달리 20% 이하의 모기지 보험을 가입한 모기지까지도 강화된 내용을 적용하기로 하였습니다. 현재 시장금리는 2%라면 원리금을 2%로 기준해서 매달 상환하는데 실제 받을 수 모기지 금액은 2%가 아닌 5.25% 이자율로 평가해서 결정되기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들기 때문에 집 구매능력을 떨어뜨리는 것입니다. 이제까지 4.79%에서 5.25%로 기준을 더 올림으로써 이전에 받을 수 있는 모기지 최대 금액보다 4.5%적어지는 것입니다. 집 구입을 어렵게함으로써 매수를 위축시키는 정책입니다. 숫자로 살펴보면 2018년이전 스트레스 테스트가 없었을 때는 현재 소득과 이자율을 기준으로 100만불을 대출받았다면, Stress Test를 실시한 올해 5월까지는 75만불, 그리고 6월 1일부터는 70만불정도만 대출이 가능합니다. 5.25%라는 이자율은 거의 발생할 수 없는 이자율인데 이 기준을 적용한다는 것이 말이 안되지만 그만큼 부동산을 규제할 수 있는 정책이 없다는 반증이기도 합니다. 특히 20%미만의 다운페이먼트를 통해 첫 집을 구매하는 사람들의 비중이 25%정도라고 합니다. 20%미만의 다운페이먼트는 모기지 보험을 필수적으로 가입하기 때문에 당초 계획에는 예외를 적용한다고 하였는데 전격적으로 모든 모기지에 확대 적용한 것은 너무 아쉽게 생각합니다. 얼마나 집값 안정에 대한 정책적인 의지가 강한지를 보여준 것 입니다. 현재로는 이 스트레스 테스트가 현재의 가격규제정책 중 가장 강력한 정책입니다. 참고로 Credit Union등 제 2금융기관 모기지에는 스트레스 테스트가 적용되지 않습니다. 지난 5월 전체 밴쿠버 부동산 통계입니다. Metro Vancouver 지역의 5월 중 총 거래량은 4,268채로 이전 4월에 비해서는 13% 감소하였고 5월중 10년 평균보다는 27.7%보다 높지만 4월에 비해서는 그 상승 폭이 반으로 줄었습니다. 신규리스팅은 7,125채로 5년 평균으로는 최고 기록을 보였고 4월보다는 10.2% 감소하였지만 지난 10년간 5월 중으로는 가장 많은 리스팅입니다. 4, 5월 연속하여 거래량과 신규리스팅이 모두 감소하고 있고 거래량 감소가 리스팅 감소보다 더 커서 시장추세는 확실히 변하고 있습니다. Fraser Valley 지역의 5월 총거래량은 2,951채로 지난 4월에 비해서는 2% 감소하였지만 지난 10년간 5월 최고 기록이었던 2016년의 2,911채를 넘는 역사상 가장 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 3,926채로 지난 4월보다는 22%나 감소하였지만 지난 10년간의 5월거래량 중 두 번째로 많은 거래량입니다. 매트로 밴쿠버 지역 주택 종류별 거래현황입니다. Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,800,600, 타운하우스 $936,300, 콘도 $737,100로 1년 전과 비교해서 각각 22.8%, 16.3%, 7.9% 상승하였습니다. 그동안 상승 폭이 적었던 콘도 가격상승이 돋보였습니다. 리스팅매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 30%, 54%, 44%를 나타내서 여전히 셀러 중심의 시장이지만 리스팅증가로 인해 수치는 2개월 연속 감소하고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 19, 16, 19일로 역시 활발한 거래를 보였습니다. Fraser Valley 지역의 5월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,323,300, 타운하우스 $670,000, 콘도 $488,500으로 1년 전에 비해 각각 33.6%, 20.7%, 12.6% 상승하여 전체적으로 전월보다 2.5~3% 상승세를 보여 메트로 밴쿠버지역보다 큰 상승 폭을 이어가고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 50%, 84%, 61%로 여전히 절대적인 셀러 중심의 시장이 유지되고 있으며 평균 매매일수는 13일, 12일, 20일로 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황은 지속되고 있습니다. 전체적으로 상승세는 지속되었으나 리스팅 수의 증가, 그리고 리스팅가격의 상승으로 멀티오퍼나 오버 프라이싱의 상황은 많이 감소되고 있어서 이제 시장은 이번 상승주기의 고점을 확인하는 단계라고 판단됩니다. 반가운 소식은 2일까지 백신 접종이 캐나다 전체는 58.68%, BC주도 61.3%가 되었습니다. 12세이상 접종대상 인구로 보면 69%가 되어서 7월초면 1차 접종은 모두 완료될 것으로 예상되고 8월까지 2차 접종도 모두 완료될 것이라고 합니다. BC 주내 확진자 수도 급속하게 감소하여 이제200명 아래로 내려가면서 순차적인 규제해제가 예정되어 있습니다. 사실 백신 접종이 완료되면 모든 경제활동과 함께 부동산시장도 다시 정상적인 상황으로 돌아갈 날을 기대합니다. 그렇지만 정상으로의 회복은 사실 마스크를 벗을 때 거품이 빠져야 한다는 숨은 과제가 남아있습니다. 마스크를 쓰기 전 만났던 사람은 마스크를 쓰고 만나도 모두 알아보는데, 마스크를 쓰고 처음 만난 사람은 다음에 마스크를 벗고 만나면 스타일이 조금만 바뀌어도 알아보기 힘들다고 합니다. 그 이유는 마스크를 쓴 모습이 실제 모습보다 과대 효과를 가지고 있어서 그렇답니다. 마스크를 쓰고 있었던 부동산 시장, 주식시장, 비트코인 시장 등 자산시장의 부풀어진 모습들이 마스크를 벗었을 때 과연 어떤 모습이 될 것인지 또다른 고민을 시작합니다. 그래도 마스크를 벗는 그 날을 손꼽아 기다려 봅니다. 상담문의 마기욱 리얼터 (604) 306-0870 마기욱 2021-06-04 13:05:13
[렌트 칼럼] 주택에 관한 여러 가지 세금들에 대하여
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 오래전에 제가 자산 관리와 금융 컨설팅 분야에서 일했던 적이 있습니다. 자산 관리나 금융 컨설팅 업무에서 여러 가지 세금에 관한 고려는 필수적인 사항입니다. 내야할 세금을 내지 않는 것은 탈세라서 엄연한 범법이지만, 자산 운용이나 금융 설계에 있어서 절세, 즉 세금을 줄이려는 노력은 당연한 것일 뿐 아니라, 세금을 고려한 자산 운용이나 금융 설계를 어떻게 하는 가에 따라 고객들에게 제공할 수 있는 금전적인 유익이 크게 차이가 나게 됩니다. 오늘은 주택에 관련되는 세금들은 어떠한 것들이 있고, 각각의 세금이 어떻게 규정되고 또 운영되는 지를 설명드림으로써 평소에 가지고 있었던 궁금증을 해소해 드리고, 어렴풋이 알고 있었던 내용들은 더 잘 이해할 수 있게 도움을 드리고자 합니다. 제가 올린 보험 관련한 컬럼들을 보고 어느 독자분이 본인이 보험 가입을 하려고 보험 회사를 접촉했을 때 이렇게 얘기하는데 그게 맞는지 물어 오신 적이 있습니다. 그래서 ‘저는 보험 에이전트가 아닙니다. 원하시는 질문에 답을 드릴 수 있는 보험 에이전트를 찾으셔서 직접 확인하시길 바랍니다.’ 라고 답변을 드렸죠. 마찬가지로, 저는 세무사나 회계사가 아닙니다. 따라서, 구체적인 상담이나 개인적인 문의 사항은 회계사와 상담하시기를 부탁드립니다. 자, 아제 주택에 관련한 세금의 종류를 하나하나 알아볼까요? 우선 주택을 구입하게 되면 내는 PTT (Property Transfer Tax. 취득세)가 있습니다. BC 주의 경우에, 이 세금은 다음과 같은 누진율이 적용됩니다. 집 가격 (여기서의 집 가격은 Fair Market Value로 공정한 시장가를 의미합니다.) 의 20만불까지는 1%, 20만불부터 200만불까지는 2%의 세율이, 200만불을 초과하는 금액에 대해서는 3%가 적용됩니다. 예를 들어, 가격이 80만불의 집이면 $20만 x 1% + ($80만 - $20만) x 2%로 PTT는 $14,000이 됩니다. 중요한 것은 이 세금이 감면 또는 면제가 되는 경우들이 있다는 것인데, 이를 잘 알고 있어야 하겠습니다. 본 컬럼에서 모든 세부적인 감면이나 면제 조항을 다 검토할 수는 없지만, 몇 가지 중요한 조항들을 알아보기로 합니다. 우선 캐나다 시민권자나 영주권자가 처음으로 주택을 직접 거주용으로 구입하게 되면, 주택을 등록하는 시점에 최소 1 년 이상 BC주에 거주했으며, 그 전 6 년 중에서 최소 2 회 이상의 소득 신고를 한 사람에 한하여 주택의 가격이 50만불 이하인 경우에 이 세금이 면제됩니다. 또 다른 면제 조항은 새로 건축된 주택을 구입할 때, 가격이 75만불 이하이면 캐나다 시민권자나 영주권자의 경우 이 세금이 면제가 되고, 75만불에서 80만불 사이의 주택은 세금 감면을 받을 수 있습니다. 예를 들어 가격이 77만불이면 PTT가 앞에서 설명 드린 대로 계산하면 $13,400이 되는데, 이 금액에서 $8,040이 감면되어 실제 내는 세금은 $5,360이 됩니다. 또 다른 면제 조항 중에서 알아 놓을 필요가 있는 것은, 배우자나 직계 가족으로부터 이미 본인이 거주하고 있는 주택을 이양 또는 구매하였을 때에는 면제가 됩니다. 그 다음으로 중요한 세금이 새 주택을 구입할 때 부과되는 GST (Goods and Service Tax)입니다. 세율은 잘 아시는 것처럼 구매 가격의 5%입니다. GST가 감면되는 경우가 있긴 하지만, 매우 제한적입니다. 주택 가격이 35만불 이하이고 거주용으로 구입하면, GST금액의 36%가 감면되고 최대 감면액은 $6,300 입니다. 하지만, 요즘의 주택 가격을 고려할 때, 35만불 이하라면 아주 작은 1 베드룸 콘도에나 해당할 수 있는 낮은 금액입니다. 이와는 다른 종류의 GST 감면이 있는데요. 새 주택을 구입해서 본인이 거주하지 않고 임대를 놓은 경우에, 주택 가격이 35만불 이하면 GST New Residential Rental Rebate (GST NRR Rebate)를 받을 수 있습니다. 실제 이런 케이스가 저희 고객 중에 있었습니다. 분양을 6 년 전에 받을 당시의 분양가격이 35만불 미만이었는데, 완공 예정이 2 년 이상 늦어지는 바람에 2020년에 completion이 되어 잔금을 치르고 구입하여 등록을 한 경우였습니다. 잔금을 치르는 시점에 그 지역에 있는 그와 비슷한 콘도의 시세는 35만불 보다 훨씬 높았지만, 실제로 구매한 가격이 35만불 미만이었기 때문에, 규정에 의거하여 그 콘도를 임대한 오너분은GST 감면 혜택을 받을 수 있는 경우입니다. 몇 년 전 부동산 가격이 천정 부지로 치솟던 것을 정부에서 제어하기 위해서 도입한 외국인 구매자 세금이 있습니다. 외국인이 부동산을 구입하는 경우에 부과되는 Foreign Buyer Tax에 대해서는 예전에 게재한 컬럼 ‘코로나 상황과 렌트 마켓의 변화’에서 다뤘기 때문에 궁금하신 분들은 그 컬럼을 참조하시길 바랍니다. 앞에서 열거한 세금들 외에 주택 임대에 관련된 세금에는, Speculation & Vacancy Tax와 밴쿠버 시에만 적용되는 Empty Home Tax가 있습니다. Speculation & Vacancy Tax는 메트로 밴쿠버 등과 같이 (세금이 부과되는 지역은 BC 주정부 사이트에서 확인 가능) 비교적 인구가 밀집되고 임대 주택에 대한 수요가 많은 지역에 있는 주택에 적용됩니다. 해당 연도에 6 개월 이상 집 주인이 거주하지 않거나 외국인의 경우 임대가 되지 않으면 부과되는 세금인데요. 세율은 시민권자나 영주권자의 경우는 주택 가격의 0.5%, 외국인의 경우는 2%가 적용됩니다. 이 세금은 통계적으로 99% 이상의 주택 소유자들은 면제를 받습니다. 그러나, 면제를 받기 위해서는 매년 해당 시에서 다음 해의 1 월 ~ 2 월 초에 발송하는 신고 서신 (Declaration Letter)을 받고 온라인 또는 전화로 거주 사실 또는 임대 사실을 3월 말까지 신고해야만 면제를 받는다는 것을 명심해야 합니다. 매년 2월 중에 저희 회사에서는 임대 주택 오너분들에게 서신에 있는 코드를 이용해서 온라인으로, 혹시 서신을 받지 못한 경우라도 전화해서 신고를 하도록 안내를 하고 있습니다. 밴쿠버 시는 Speculation & Vacancy Tax 와 별도로 Empty Home Tax가 있습니다. 이 세금은 집 가격의 1.25%가 부과됩니다. 면제를 받기 위해서는 정해진 기간 내에 신고를 해야만 합니다. 신고 역시 Speculation & Vacancy Tax 면제 신고와 별도로 해야만 합니다. 마지막으로 매년 5월말에서 6월 초에 부과되는 재산세 (Property Tax)가 있습니다. 이 세금은 각 행정도시 (Municipality)에서 부과하는 세금으로, 이 세금은 각 시의 공공 서비스와 주 정부의 학교 재정에 사용됩니다. 세금액은 전년도의 주택 감정가를 기준하고, 해당 시의 예산에 의거하여 책정이 됩니다. 주택의 주인이 거주하면 기본 감면이 있고 시니어인 경우에는 추가 감면을 받을 수 있습니다. 요즘은 대개의 시청에서 주택의 소유주들이 온라인으로 어카운트를 만들어서 매년 부과되는 재산세나 유틸리티의 고지서와 납부 현황 등을 확인할 수 있게 하고 있기 때문에 저희는 오너분들에게 그렇게 하는 것을 추천하고 있습니다. 우편으로 오는 고지서는 경우에 따라 분실되기도 하고 받는 것도 오래 걸리는 반면에, 온라인으로 어카운트를 만들어 놓고 이메일을 등록해 놓으면, 고지서가 이메일로 바로 오기 때문에 매우 편리합니다. 오늘은 주택에 관련한 모든 세금들에 대해서 알아보았습니다. 여러분들의 궁금증 해소와 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-06-02 14:37:43
진정세가 예상되는 5월의 부동산 시장
5월입니다. May의 그리스 원어는 생명을 보살피는 여신의 이름이라고 합니다. 그래서 Mother’s day, Father’s Day, 그리고 한국의 어린이날 등이 5월에 있는 것 같습니다. 다시 한번 가정을 생각하고 우리 가족의 보금자리인 집을 더욱 소중하게 생각하는 5월이면 좋겠습니다. 급등세를 지속하는 밴쿠버 부동산시장은 4월에도 가격 상승세가 계속되었지만 이제 시장의 정점이 다가오고 있는 것 같습니다. 사회적인 이슈가 되면서 급등세에 대한 경계심리도 느껴집니다. 또 정부는 Stress Test 강화를 통한 모기지 규제 등 정책적인 개입을 시작하면서 아직 그 열기가 만만치는 않으나 과열 분위기는 어느 정도 진정될 것으로 보입니다. 현 시장의 버블 여부에 대한 논란도 있어 이전에 역사적으로 가장 급등하였던 2016~17년 시장과 비교해서 현 시장 상황을 살펴보았습니다. 첫째로 2016~17년은 등락을 반복하면서 2년에 걸쳐 상승추세가 이루어졌습니다. 그렇지만 이번 급등세는 지난해 가을 이후 수직상승의 가파른 급등세를 보이고 있습니다. 이전의 상승장에 대한 학습효과로 인해 강세장에 대한 대응 전략이 아주 공격적이고 적극적으로 바뀐 것으로 보입니다.둘째, 이전 급등 시에는 메트로 밴쿠버지역의 단독주택이 급등한 후 타운하우스와 콘도 시장으로 상승세가 이어졌고 Fraser Valley 지역의 상승 폭은 크지 않았습니다. 그러나 최근 급등세는 Fraser Valley 지역의 단독주택이 주도하고 이어 타운하우스까지 상승세가 진행되었습니다. 2010년 이후 광역 밴쿠버지역 전체 평균주택가격 추이를 보면 두지역간의 평균가격 차이가 최근 들어 이전의 절반 수준으로 축소되었습니다. 팬데믹 전에는 집의 선택기준이 학교나 직장 또는 편의시설과의 근접성 등 거리가 우선하였다면 이제는 충분한 공간확보, 쾌적성 등 공간을 우선하는 실수요 중심의 새로운 트렌드가 시장을 이끌고 있습니다.세 번째는 이전 급등 시장은 중국인 중심의 외국인 투자자의 매수가 큰 역할을 하였으나 최근에는 MZ세대, 즉 밀레니얼과 Zoomer 세대가 시장에 적극적으로 참여하는 실수요가 시장의 한 축을 이루고 있습니다. 베이비붐 세대인 부모로부터의 경제적인 지원에 힘입어 내 집 마련을 삶의 가장 우선순위로 인식한 젊은 세대가 적극적으로 시장에 참여하고 있습니다. 네 번째는 2017년까지 밴쿠버 부동산시장은 외국인들에게는 내국인과 큰 차별이 없는 아주 매력적인 시장이었습니다. 그래서 2000년 중반이후에는 유학생이나 기러기 가족으로 와서 집을 매입하고 유학을 마치고 집을 팔고 한국으로 돌아가면 그동안 유학비용을 커버하고도 남았다는 이야기가 심심찮게 있었습니다. 그렇지만 현재시장은 20%의 외국인 취득세, 그리고 빈집 투기세등 외국인 투기 매수의 진입장벽이 매우 높으며, 신규이민자 대출도 제한적이고, 스트레스 테스트로 인해 소득 증빙이 뒷받침되지 않으면 집을 구입하기가 쉽지 않은 상황입니다. 따라서 시장급등에도 불구하고 시장의 안정성은 크게 흔들리지 않는 상황입니다. 즉 심각한 경제위기가 아닌 이상 모기지 연체나 상환 불능사태가 발생할 가능성이 거의 없고, 거꾸로 집값 상승 폭이 커서 재정적으로 어려워지면 집을 팔아 자금 여력을 확보하는 기회가 된 것도 이번 급등 시장의 특징이 되었습니다. 결론적으로 이전과는 전혀 다른 경제적 사회적 환경 속에서 부동산 시장의 급등세가 발생하여 극심한 경제위기상황이 발생하지 않는 한 현재 시장의 추세변동은 거의 없을 것으로 보입니다. 이처럼 팬데믹이 기존 질서와는 다른 새로운 세상을 여는 반전의 계기가 되었고 사회적 트렌드의 변화와 산업의 변화를 만들면서 새로운 호황기 즉 골디락스(Goldilocks)를 열었다고 분석하는 전문가들이 많습니다. 물론 더 지켜보아야 되겠지만 누구도 예상하지 못했던 높은 성장과 안정된 물가 상승이라는 이상적인 경제질서를 형성되고 있다는 의견입니다. 메트로 밴쿠버 지역의 4월 거래 현황입니다. 총 거래량은 4,908채로 이전 3월 대비 14% 감소하였지만 4월중 10년 평균보다는 56.2%보다 높아 4월 거래량으로는 사상 최대 기록을 보였습니다. 신규리스팅은 7,938채로 이전 3월 대비 4.2% 감소하였으나 역시 4월 중 리스팅 수로는 사상 최대기록입니다. 4월들어 거래량과 신규리스팅이 이전달보다 모두 감소하였는데 특히 거래량의 감소가 리스팅의 감소보다 더 커서 시장추세의 변화가 예상됩니다. Fraser Valley 지역의 총 거래량은 3,016채로 지난 3월 대비 9% 감소하였고 이전 4월 최고기록이었던 2016년의 2,969채 보다 많은 역사상 최고 기록을 보였습니다. 신규 리스팅은 5,018채로 지난 3월보다1.5% 감소하였지만 4월 중 신규 리스팅으로는 가장 많은 상황입니다. 총 리스팅수는 6,030채로 이전 3월보다 20%나 증가하여 지난 6개월 중 가장 많은 리스팅수를 보여서 최근의 공급 부족상황이 조금씩 해소되고 있는 것으로 보입니다. 4월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,755,500, 타운하우스 $900,900, 콘도 $729,600로 1년 전과 비교해서 각각 20.9%, 13.9%, 5.9% 상승하였습니다. 가격 상승세는 계속되어 3월대비 주택별로 2.2%~ 3% 상승하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 37%, 70%, 52%로 신규 리스팅 증가에 따라 그 비율이 감소하였지만 여전히 셀러 중심의 시장입니다. 주택별 평균 매매일수도 각각 17일, 18일, 24일로 매매가 더욱 신속하게 이루어진 한 달이었습니다. Fraser Valley 지역의 4월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,293,300, 타운하우스 $652,400, 콘도 $478,700으로 1년 전에 비해 각각 30.3%, 18.0%, 9.3% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 51%, 88%, 52%로 Metro Vancouver 지역과 마찬가지로 리스팅 증가로 인해 그 비율이 3월과 비교해서는 많이 줄어들고 있습니다. 평균 매매일수는 13, 10일 22일로 더 짧아져서 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황이 계속되었습니다. 전체적으로 4월 시장의 특징은 거래량과 신규리스팅이 모두 사상 최고의 기록을 보였고 가격 역시 사상 최고치를 기록하여 트리플 신기록을 세웠습니다. 다만 재고 리스팅 수가 크게 증가함으로써 5월의 매매가격 추이에 따라 시장의 고점 여부를 확인할 수 있을 것으로 예상됩니다. 반가운 소식은 5월 4일까지의 캐나다 전체의 백신 접종률은 34.58%, BC주도 35.3%의 접종률로 182만 명이상이 백신을 맞았습니다. 지난달까지보다 2배이상 접종률이 높아졌고 6월말까지는 5,000만회 분량의 백신이 도입되어 캐나다데이까지는 접종이 거의 완료될 것이라고 합니다. 하루 1,300명까지 급증하던 BC 주의 확진자 수도 주내 여행금지령까지 발효되면서 다시 500명대로 감소하여 그나마 다행인 것 같습니다. 이제 조금만 더 참으면 터널의 끝이 보인다는 희망을 가져봅니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870 마기욱 2021-05-07 12:44:13
[렌트 칼럼]홈 오너 보험과 세입자 보험
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 최근 몇 년에 걸쳐 전개되고 있는 보험 시장의 변화와 그에 따른 영향들에 대해서는 이전 컬럼들에서 설명 드린 바 있습니다. 오늘은 많은 임대 주택 오너분들이 궁금해하시고, 제가 자주 질문을 받게 되는 세입자 보험에 대한 얘기를 하고자 합니다. 세입자 보험이란 무엇이고, 어떠한 것들을 보장하는 것이며, 홈 오너 보험과 세입자 보험의 연관성과 차이점, 그리고 법적인 측면에서 고려해야할 것 등등을 설명 드리도록 하겠습니다. 세입자 보험은 영어로는 Tenant’s insurance 또는 Renter’s insurance 라고 합니다. 말 그대로 하우스나 콘도 등의 주택을 임대해서 사용하는 세입자가 드는 보험입니다. 세입자 보험의 보장 내역은 크게 세 가지로 구분이 됩니다. 그 세가지는, 개인 소유물의 보장, 책임 보험, 그리고 추가 생활 보험입니다. 이 중에서 가장 발생 확률이 높은 것은 개인 소유물의 보장입니다. 영어로는 Personal Possessions Coverage 라고 해서, 보험 건이 발생해서 세입자의 의류, 가구, 가전제품, 귀중품 등이 손상을 입었을 때 보장받는 것입니다. 세입자의 가족 수나 소유물의 가치 등에 따라 보장 한도를 정해서 보험을 가입하게 되겠지요. 화재나 누수(Water Damage)뿐 아니라 도둑이 들어서 소유물의 손실이 있을 때에도 당연히 보장이 됩니다. 여기서 알아야할 중요한 사실은, 스트라타 보험이나 홈 오너 보험은 소유물을 보장하지 않기 때문에, 세입자는 자신을 보호하기 위해서 세입자 보험을 들 필요가 있다는 것입니다. 그 다음의 보장은 책임 보험입니다. 자동차 보험의 책임 보험과 유사한 의미입니다. 영어로는 Liability Insurance입니다. 자동차 운전은 사고가 발생하면 확률적으로 절반은 자기 잘못에 의한 사고이고 절반은 상대방의 잘못에 의한 사고입니다. 자기 잘못에 의해 사고가 발생하면, 상대방 차와 사람의 손상을 책임져야 하는 것이죠. 따라서, 자동차 보험의 책임 보험은 의무입니다. 다시 말해 법적으로 반드시 가입이 되어 있어야 하는 것이죠. 뒤에 다시 다루겠지만, 세입자 보험은 법적으로 의무일까요? 세입자 보험을 가입하는 것은 BC 주 법에서 요구되는 것은 아닙니다. 세입자 보험의 liability는 어떠한 경우에 발생할까요? 하나의 예를 들어서 설명 드리면 이해가 쉬울 것입니다. 일전에 스트라타 보험과 홈 오너 보험에 대한 컬럼에서, 홈 오너가 깜박 잊고 부엌 싱크의 물을 틀어 놓고 잠그지 않아서 누수가 발생했던 케이스를 다뤘던 적이 있었지요. 그 경우는 유닛 오너였지만, 사고를 발생시킨 사람이 세입자였다고 가정을 해 봅니다. 다른 것들은 다 같지만, 보험 건의 원인 제공자가 세입자이기 때문에 홈 오너 보험 대신에 세입자 보험으로 스트라타 보험의 디덕터블을 지불하게 되고, 보험 건으로 발생한 소유물에 대한 피해도 보장을 받게 되는 것입니다. 물론 이는 보험 건 발생의 원인이 세입자라는 것이 명확하게 밝혀질 경우에만 해당하는 것입니다.. 보험 건도 그렇지만, 임대 주택에 손상이나 수리 건이 발생했을 때, 그것이 세입자의 잘못이라는 것이 밝혀지는 경우는 매우 드물다고 할 수 있습니다. 세입자의 잘못이라고 분명히 밝혀지는 경우를 예를 들어서 설명하면, 음식물 분쇄기가 고장이 났는데, 분쇄기 안에서 집어넣으면 않되는 물건이나 물질이 나왔다든지, 화장실이 막혔는데 배관공이 조사를 해보니 집어넣으면 않되는 기저귀 같은 것이 나왔다든지 하는 명확한 경우들입니다. 세입자의 책임으로 규정하려면 반드시 세입자의 과실이나 남용 또는 오용이 증명되어야 합니다 (Tenant’s fault, abuse, misuse). 세 가지 보장 범위 중에서 나머지 하나는, Displacement Insurance 또는 Additional Living Expense Insurance입니다. 굳이 번역하자면, 추가 생활비 보장 정도라고 할까요? 이는 보험 건으로 수리가 필요해서 집에서 거주하기 곤란한 상황이라면, 임시로 다른 곳에 거주해야 하는데, 이에 들어가는 비용 (호텔비나 단기 렌트비 등)을 보장하는 것입니다. 세입자 보험은 홈 오너 보험이 보장하지 않는 소유물 보험이나 추가 생활비 보장이 있는데도, 스트라타 유닛의 홈 오너 보험에 비해 보험료가 낮습니다. 가장 큰 이유는 세입자의 과실이라고 판명되는 보험 건의 확률이 매우 낮다는 것입니다. 그렇다고는 해도, 최근 몇 년 간에 걸쳐 엄청나게 높아진 스트라타 보험의 디덕터블 때문에, 세입자 보험의 보험료도 몇 년 전에 비해서 많이 올라가긴 했습니다. 앞에서 설명 드린 바, 세입자 보험은 법적으로 의무 사항이 아닙니다만, 세입자 보험을 세입자가 보유하는 것이 홈 오너 입장에서는 당연히 도움이 되는 것이기 때문에, 계약서의 부칙에 세입자가 세입자 보험을 가입해야 한다는 조항을 넣어서 임대 계약을 하는 경우가 자주 있습니다. 그렇게 계약이 되면, 오너 입장에서는 세입자 보험의 증서를 요구할 수 있습니다. 하지만, 실제 집행 측면에서 보면, 세입자 보험을 들지 않았다는 이유 만으로 세입자와의 계약을 파기하고 퇴거를 시킬 수는 없기 때문에, 법적 구속력은 갖지 못한다고 하겠습니다. 임대 관리 회사에서는 세입자에게 세입자 보험이 기본적으로 세입자 자신을 보호하는 것이라는 사실을 잘 설명해 주고, 또 세입자 보험을 들고 있다는 것으로 자동차 보험의 보험료를 절감할 수 있다는 사실도 주지시켜 줌으로써, 세입자가 자발적으로 세입자 보험을 들도록 해주고 있습니다. 끝으로 살펴볼 것은, 만약 세입자 보험이 없는 경우에 세입자의 잘못으로 보험 건이 발생하면 어떻게 되느냐는 것입니다. 이 경우에는 홈 오너 보험으로 보장해야 합니다. 앞에서 설명 드렸듯이 소유물과 추가 생활비 등은 당연히 보장이 되지 않고, 스트라타 보험의 디덕터블까지 홈 오너 보험으로 보장이 됩니다. 매우 드물긴 하지만, 세입자의 잘못이라는 것이 전문가의 인스펙션 리포트로 규명이 된다면, 오너 입장에서는 홈 오너 보험으로 보장된 피해액에 대해서 세입자에게 구상권을 청구할 수 있습니다. 구상권 청구 과정은 홈 오너 보험의 에이전트가 진행하는 것이 일반적입니다. 하지만, 실제적으로는 세입자로부터 피해액에 대한 보상을 받아내는 것은 법적인 절차를 밟아서 진행해야 하는 과정인데, 여러 측면에서 어려운 과정이 됩니다. 오늘은 세입자 보험의 보장 내역과 홈 오너 보험과의 연계성 그리고 법적인 측면에서 고려해야할 사항들에 대해서 살펴보았습니다. 구체적인 보험 보장 내역에 대한 보장 한도와 보험료 등등에 관해서는 보험 에이전트와 상담을 통해서 진행하시면 되겠습니다. --------------------------------------------------------------- 뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀 대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978 웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-05-03 10:35:18

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