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밴쿠버 신규 이민자, 고가주택 소유율 높아
밴쿠버 지역 신규 이민자들의 주택 소유율은 단 5%에 불과하지만 주택 가격은 비이민자보다 평균 이상으로 높다는 조사결과가 나왔다. 연방통계청이 29일 발표한 2016-2017년도 주택소유통계에 따르면 지난 2009-2016년 사이 이민 온 이 지역 신규 이민자들의 주택 공시 가격은 평균 234만 달러로, 캐나다 태생 주민보다 소유한 주택 가치가 높은 것으로 나타났다. 공개된 통계에 따르면 캐나다 태생 거주자가 소유한 단독주택 가격은 152만 달러로, 이민자-태생 주민간 주택 공시가 차액은 약 82만4천달러에 달한 것으로 조사됐다. 2009년 이전에 정착한 기존 이민자들이 소유한 단독주택도 이번 통계조사에서 평균 176만7000달러로 집계됐으며, 캐나다 출생자의 주택 공시가보다 25만5100달러나 비싼 것으로 평가됐다.통계청은 이번 조사에서 이민자들이 보유한 주택 공시 가격이 꾸준히 오름세를 보이면서 ‘이민자 고가 주택시장’이 형성되고 있다고 보고했다. 메트로밴쿠버 지역 인구 통계에 따르면 전체 주민 중 이민자 인구가 차지하는 비율은 41%로, 이 중 단독 주택을 보유한 이민자는 37%로 조사됐다.전국 주택시장 양대산맥인 토론토의 경우에는 46%의 이민자 가운데 43%가 자가 주택을 소유하고 있었다. 또 토론토 지역의 신규 이민자는 약 4.7%가 단독 주택을 소유하고 있었으며, 평균 주택 가격은 약 89만2600 달러로 캐나다 태생 주민의 주택보다 4만3300 달러가 더 높았다. 통계청에 따르면 이들 신규 이민자들은 각종 이민 프로그램을 통해 메트로밴쿠버와 토론토 지역에 유입돼 고가주택을 사들인 것으로 확인됐다. 특히 연방정부의 투자이민 프로그램을 통해 캐나다에 도착한 신규 이민자들은 평균 310만 달러의 가치가 있는 단독 주택을 소유하고 있었으며, 퀘벡의 이민자 투자 프로그램 하에 정착한 이민자들의 평균 주택 가격은 330만 달러로 나타났다. 또 BC주 PNP 프로그램과 숙련 노동자 이민 프로그램에 속한 이민자들은 각각 평균 240만 달러와 160만 달러의 가치를 가진 단독 주택을 소유했다. 자료에 따르면 이 지역에서 고가주택을 구입한 이민자들은 보통 중국이나 이란 출신 이민자들로, 일반적으로 한국, 인도나 영국과 같은 다른 나라에서 온 이민자들 보다 투자율이 많은 것으로 나타났다.최희수 기자 chs@vanchosun.com 최희수 기자 2019-01-31 15:26:06
로어메인랜드, 인구유입 늘어 주택 수요 커질 듯
연방정부의 신규 이민자 유입 정책이 로어메인랜드 지역 주택시장에 큰 폭의 수요 증가를 불러올 것이라는 전망이 제기됐다. 밴쿠버 부동산시장 분석업체 ’Rennie Intelligence’가 최근 발표한 예측 보고서에 따르면 로어메인랜드 부동산 시장은 지속적인 인구유입에 따른 수요 증가로 오는 2041년까지 50만 채의 신규 주택을 공급할 것으로 예측됐다. 보고서는 메트로 벤쿠버와 프레이저 밸리 지역 등 남부 본토 지역에서는 20년 내 110만 명이 더 거주하게 될 것으로 내다봤다. 인구는 2017년 293만 명에서 2041년에는 403만 명으로 증가해 매년 평균 4만5000명의 신규 거주자를 받아들일 것으로 분석됐다. 보고서는 또한 110만 명의 인구 증가로 2041년까지 49만8204채의 새로운 주거단지가 필요할 것이라고 설명했다. 보고서에 따르면 순 인구 증가를 수용하기 위해서는 향후 20년 동안 매년 평균 2만 채 이상의 신규 주택이 건설되어야 한다.이들 새로운 주거단지 중 약 29만2000채는 주택 형태로, 또 다른 20만6000채는 아파트형 유닛으로 건설될 것이며, 이들 중 자가소유는 35만2000채, 임대는 14만6000채가 될 것으로 추정된다. Rennie 부동산팀은 보고서에서 로어메인랜드 지역은 매년 평균 4만5000명의 신규 거주자 증가로 2017년부터 2041년 사이 평균 1.3%의 성장률을 보일 것으로 전망했다. 또한 이 지역의 대체 출산율도 계속해서 감소함에 따라, 국제 및 캐나다 내 주별 이주 수준이 로어메인랜드의 인구 성장에 중요한 요인이 될 것으로 내다봤다. 보고서에 따르면 BC 이민자의 90%는 이미 로어메인랜드에 정착하고 있다.보고서는 이 지역으로의 순 국제이주는 2016년 3만3000명에서 2023년 4만6000명으로 급증한 뒤 2041년에는 연간 4만 명 이하로 소폭 떨어질 것으로 전망하고 있다.지역 간 이주의 경우, 이 지역은 2041년까지 매년 평균 4300명의 신규 이주자를 볼 수 있다. 다만 이는 1986년에서 2016년까지의 연평균 6200명 보다는 밑도는 수치다. 보고서는 "많은 주택소유자(특히 은퇴자)에게 있어, 지난 10년 동안 이 지역의 평균 주택가치가 108% 상승한 것은 비과세 자본 이득의 상당한 원천이 됐음을 의미하며, 이는 다른 도시에서 이 지역으로 이주하는 지역 가구에 대한 '추진 요인'으로 작용한다”고 분석했다. 최희수 기자 chs@vanchosun.com 최희수 기자 2019-01-24 15:33:58
버나비 보궐선거 불붙은 ‘주택공약’ 대결
정치 신인의 연방 정당 당수에 대한 ‘겁 없는 도전’은 승리의 열매로 맺어질 수 있을까? 단순한 지역 선거를 넘어 소수민족 출신 후보들의 대결 양상으로 주목을 받고 있는 버나비 사우스 보궐선거가 코 앞으로 다가오면서 치열한 공약 대결이 펼쳐지고 있다. 보수당 후보로 출마하는 한인 제이 신(Jay Shin)변호사는 연방 신민당 당수인 재그미트 싱(Singh) 후보가 제시한 주택 공약이 보수당의 아이디어를 도용했다고 비난하고 나섰다. 그는 “싱 후보가10년이나 지난 보수당의 예산 조치를 마치 새로운 것인 양 홍보하고 있다”며 “그는 이번 선거를 정치인으로서의 경력을 위해 활용하고 있다. 자신이 제시한 공약이 마치 새로운 신민당의 아이디어인 것처럼 내세우고 있는데, 이는 오래전 보수당이 도입했던 것”이라고 비난했다.싱 후보는 서민주택에 대한 개인 투자를 촉진하기 위해, ▲신축 건물비용에 GST 부과하지 않기 ▲주거비용으로 소득의 30% 이상 지출하는 세입자들에게 보조금 지원 ▲생애 첫 주택 구입자들에 대한 세액 공제 두 배로 확대 등의 3가지 조치를 서둘러 제안했다. 싱 후보는 이 제안들이 향후 10년간에 걸쳐 캐나다 전역에 50만 유닛의 서민주택 건립을 도와줄 것이라고 주장했다. 신후보는 이에 대해 세액 공제는 글로벌 금융위기 시기에 보수당 하퍼 수상이 도입했던 것이라고 말했다. 1주택 당 최대 750 달러까지 지원된 생애 첫 주택구입자 세액 공제는 지난 2009년 연방 예산으로 도입됐던 바 있다. 신 후보는 싱의 세액 공제 두 배 확대에 대해서는 구체적으로 언급하지 않았지만 지난 2009년에 도입된 세액 공제는 수백만 명에게 혜택을 줬다고 주장한다.신 후보도 주택구입 여력 문제가 결국은 이번 보선에서 최우선 순위의 공약임을 인정하면서 세금을 낮추는 것이 재정적으로 주택 구입 및 임대 문제를 해결할 최선의 방법이라고 강조했다. 그는 “주민들의 주머니 사정을 호전시켜야 하는 것은 맞다. 그러나 싱 후보는 그의 제안에 소요되는 돈이 어디서 나오는 지 자세히 밝히지 않고 있다. 결국 납세자들의 세 부담을 늘려 해결할 수밖에 없을 것"이라며 "그는 ‘실현성 없는 공약’으로 자신의 정치적 입지를 굳히려는 정치꾼(politician)중 한 명에 불과하다”고 비난했다. 신 후보는 또 “케네디 스튜어트 밴쿠버 시장이 이 지역구 신민당 소속 연방 하원의원으로 재임한 7년간 주택 및 임대 여력 개선을 위해 행한 ‘어떤 일’도 성공하지 못했다”며 “신민당 공약은 그저 말에 그치게 될 것”이라고 지적했다. 또 “자유당 정부는 주택구입 여력에 대한 지난 2015년 연방총선의 공약을 “전부” 지키지 않았다. 자유당 후보 당선은 단지 예산 적자폭을 늘리고 세금만 더 거두는 결과를 초래할 뿐”이라고 보수당에 대한 지지를 거듭 호소했다.그러나 싱 후보는 주택구입 여력 문제가 버나비 사우스 지역에서 가장 큰 걱정거리라는 메시지를 지속적으로 제기하고 있다. 싱 후보는 “우리는 세액공제가 가장 절실한 사람들에게 즉각적인 구제 조치를 제공하는 한편 주택위기의 근본 원인을 다루는 대담한 접근조치를 취할 것이다. 주택위기 해소를 위해 가용한 모든 수단을 동원할 것”이라고 유세하고 있다. 이에 대해 뉴웨스트민스터-버나비 지역구의 피터 줄리안 연방의원은 “싱이 보수당 정책을 도용했다는 신 후보의 주장은 납득할 수 없다”며 “보수당은 서민주택을 짓지도 않았고 자유당 정부의 주택예산 삭감을 거부하지도 않았다. 두 당 모두 주택위기에 대한 비난을 받아 마땅하다”고 말했다. 그는 “세액공제는 3가지 제안 중 가장 예산이 적게 들지만 주택구입 여력을 효율적으로 다루기 위해 다른 조치들과 결합해서 사용될 필요가 있다. 덧붙여 세액공제는 역대 연방정부들의 주택위기에 대한 고질적인 미봉책을 해소하기 위한 '만회(catch up)' 수단으로 도입됐다는 것을 기억해야 한다”고 지적했다. 한편 버나비 사우스 선거구의 보선은 오는 2월25일 실시된다. 신 후보를 지지하는 한인 후원 행사가 2월7일 오후 6시 노스로드 얀스 식당에서 열린다.이에 앞서 오는 31일 오후 5시30분 버나비 소재 엘리멘트 밴쿠버 메트로타운 호텔에서 열리는 당 캠페인 행사에는 앤드류 쉬어 연방보수당 당수가 신 후보 지원사격을 위해 직접 참석한다. 상업 변호사 출신으로 그동안 한국과 캐나다를 오가며 무역 교류에 전념해 왔던 신 후보는 지난해 9월 보수당 후보로 공식 지명된 후 주택문제 해결 및 이민자들의 삶 개선 등을 내세우며 한인들의 적극적인 지지를 호소하고 있다.김혜경 기자 khk@vanchosun.com 김혜경 기자 2019-01-24 14:19:00
메트로밴쿠버 콘도시장 거래량 '주춤'
지난달 광역 밴쿠버의 콘도 매매 거래량이 작년 동기의 절반 이하 수준으로 감소한 것으로 나타났다. 밴쿠버부동산협회(REBGV)가 최근 발표한 작년 주택 거래 관련 통계에 따르면 12월 광역 밴쿠버 콘도 매매 거래량은 전월 대비 33.95% 하락한 535 건에 그친 것으로 드러났다. 이는 전년 동기대비 거래량이 47.95%까지 줄어든 것으로, 지난 2008년 이래 가장 적은 판매량을 나타낸다. 보고서에 따르면 이번 거래량 감소로 12월 콘도 재고량이 두배 가량 늘었으며, 평균 거래 가격도 11개월 연속 최저로 떨어져 수요 위축이 심화됐다. 지난달 광역 밴쿠버 신규 콘도 매물량은 전월보다 61% 감소한 643건으로 집계됐다. 이는 작년 동월에 비해 30% 감소한 수치로, 매물로 나온 재고는 늘고 거래는 줄어드는 등 콘도시장 침체가 계속되고 있다. 지난달 매물로 나온 콘도 리스팅 수는 총 3771채로, 작년대비 118%나 증가했다. 콘도 재고 증가와 판매량의 감소는 콘도 가격에 더 큰 하락압력을 가하고 있다. 부동산 매물 리스트에 등록된 주택의 판매완료 비율인 sales-to-active listings(STAL)은 지난 2014년 이후 최저치인 14.2%로 나타나 작년 대비 76% 감소했다. 이에 따르면 작년말 광역밴쿠버의 콘도 평균 거래 가격은 지난 2013년 9월 이후로 가장 낮은 성장 속도를 나타냈다. 일반적으로 STAL 비율은 일정 기간 12% 이하를 나타내면 가격이 하락추세를, 20% 이상이면 상승추세임을 의미한다. 12월 콘도 거래 가격은 66만4100달러로, 작년 동월대비 소폭 올랐으나 6개월 전보다는 6.4%나 낮았다. 한편, 보고서는 지난해 광역 밴쿠버 콘도시장은 높은 콘도재고물량과 판매 불황으로 성장 정체기에 접어든 것으로 분석했으며 올해도 콘도시장 약세 현상이 뚜렷이 관측될 것으로 전망했다. 최희수 기자 chs@vanchosun.com 최희수 기자 2019-01-18 15:04:44
주택시장 부진 흐름 이어져
지난해 12월 주택매매가 4개월 연속 하락세를 보인 것으로 나타났다.캐나다 부동산협회(CREA)의 지난해 12월 부동산시장 동향 보고서에 따르면 전달인 11월에 비해 매매가 2.5% 줄었다. 9월 이래 이어진 지속적인 하락세는 여름철 반등을 완전히 잠식하면서 2013년 초 이래 가장 저조한 연간 매매실적을 이끌었다. 12월 거래는 전체 시장의 약 60%에서 매매가 감소했다. 광역 밴쿠버, 밴쿠버 아일랜드, 온타리오주 오타와와 런던&세인트 토마스, 노바 스코샤주의 핼리팩스-다트머스가 거래 부진을 주도했다. 지난해 12월 실제 매매실적은 연간 기준으로 19%, 12월 10년 평균에 비해 약 12% 감소했다. 거래는 BC주 로어 메인랜드, 오카나간 지역, 캘거리, 에드먼튼, 광역 토론토와 해밀턴-벌링턴에 의해 압도적으로 주도되면서, 전체 시장의 3/4에서 일년 전 수준으로 줄었다. 이런 매매 감소는 부분적으로 주택 구매자들이 지난해 1월1일부터 시행된 모기지 스트레스 테스트를 피하기 위해 시행 전인 2017년 12월에 대거 구입 대열에 뛰어들었던 것이 원인이었다. CREA 관계자는 “연방 중앙은행은 최근 캐나다 가구들이 모기지 스트레스 테스트와 이자율 인상에 잘 적응하면서 주택매매 활동이 연착륙할 것으로 전망한다”고 밝혔다. 중앙은행의 경기 예측 보고서는 강화된 스트레스 테스트가 모기지 대출을 어렵게 하면서 주택구입 여력을 더욱 악화시켜 경제 성장을 잠식할 것으로 보고 있다. 신규등록 매물은 전달에 비해 0.2% 느는 등 거의 변동이 없었다.지난해 12월은 매매가 줄고 신규등록 매물도 제자리 걸음을 하면서 전국적으로 신규등록 매물 대비 판매 비율(sales-to-new listings ratio)이 11월의 54.8%에 비해 소폭 하락한 53.3%를 나타냈다. 이 비율은 2018년 초 이래 이어진 장기 평균(53.5%)과 비슷한 추세를 이어갔다. 재고는 5.6개월치로 장기 평균인 5.3개월치와 비슷했다. 프레이리 주들과 뉴펀들랜드&라브라도르가 장기 평균보다 높았으며, 온타리오와 프린스 에드워드 아일랜드는 낮았다. 다른 주들은 판매와 재고가보다 균형된 상태를 나타냈다. MLS 주택가격 지수는 1.6% 올랐다. 인상폭은 작았지만 지난해 7월 이후 기록한 연간기준 상승폭과 비슷한 흐름을 이어갔다. 연간 기준으로 아파트가 4.9%로 가장 많이 올랐으며, 타운홈은 3.1%가 올랐다. 2층 단독주택은 0.4%로 오름폭이 미미했으며, 1층 단독주택은 -0.3%로 하락폭이 둔화됐다. 17개 주택시장의 매매동향은 다양하게 나타났다. 광역 밴쿠버는 -2.7%로 하락한 반면, 프레이저 밸리지역은 2.5% 올랐다. 빅토리아(6.4%)와 밴쿠버 아일랜드(11%)도 강세를 이어갔다. 온타리오주의 경우 광역 토론토(+3%), 구엘프(+6.8%), 나이아가라 지역(+6.8%), 해밀턴-벌링턴(+6.4%), 옥빌-밀턴(+3.3%) 등으로 상승세를 이어간 반면, 베리는 -1.1%로 가격이 내렸다. 공급이 매매를 웃도는 흐름을 이어간 프레이리 지역은 여전히 가격 하락세를 이어갔다. 캘거리(-3.2%), 에드먼튼(-2%), 리자이나(-5.2%)와 사스카툰(-1.2%) 등 전 지역의 매매가격이 떨어졌다.퀘벡 지역의 경우, 타운홈이 상승세를 주도하면서 오타와는 6.9%, 광역 몬트리올은 6%, 광역 몽턴은 2.5% 오르는 등 가장 큰 가격 상승폭을 나타냈다. 전국 평균 매매가격은 47만2000 달러로 지난해 같은 기간에 비해 4.9% 내렸으며 광역 밴쿠버와 광역 토론토를 제외한 평균가격은 37만5000 달러다. 12월 주택시장 주목할 부분· 전국 주택매매 전달 비해 2.5% 감소· 실질 매매는 1년 전 비해 19% 감소· 신규등록 매물은 변화 없음· MLS 주택가격 지수는 지난 1년간 1.6% 상승· 전국평균 판매가격은 연간 4.9% 하락김혜경 기자 khk@vanchosun.com 김혜경 기자 2019-01-18 10:55:46
‘빈집세’ 면제 신청 이번주부터
메트로 주택 소유자들은 이번주부터 집으로 배달되는 투기 빈집세 면제 신고서를 반드시 작성해 주정부로 반송해야 한다. 모르고 안하고 지나갔을 경우 세금을 일단 내야만 하며 그 돈을 돌려받는 데 최장 6년이 걸리기 때문이다.올해 처음으로 시행되는 BC 투기 빈집세(Speculation and Vacancy Tax)는 또 일부 한인 ‘기러기 가족에게 큰 부담이 될 것으로 보인다.가구 소득의 상당 부분이 해외에서 이뤄져 캐나다에 세금을 거의 내지 않은 외국인과 위성가족(Satellite Families, 일명 기러기 가족)에게는 내년부터 감정가의 2%(올해 전체와 내년부터 내국인은 0.5%)가 투기세로 부과된다.여기에 주택이 밴쿠버에 있다면 밴쿠버 시의 빈집세 1%가 또 추가돼 300만달러 집일 경우 내년부터 매년 최소 9만달러를 투기 빈집세로 내야 한다.BC 주정부는 15일 주내 대도시 주택 소유자들은 반드시 새 세금의 면제를 신청해야 하며 하지 않으면 고지서를 받게 된다고 밝혔다.주 재무부 관계자는 99% 이상의 BC 주택소유자들은 면제 대상이 될 것이라고 말했다. 야당은 이 1% 이하를 위해 행정적 악몽을 초래하고 있다고 비난하고 있다.해당 도시는 메트로 밴쿠버(보윈 아일랜드와 라이온스 베이 제외, 애보츠포드 미션 칠리왁 포함), 광역 빅토리아, 나나이모, 컬로나 등이다.면제 신청 마감일은 3월 31일이며 면제 신청서를 안 보내 투기자로 간주된 주택 소유자들에게는 7월 2일 납기의 세금고지서가 발송된다. 모든 주택 소유자들에게 면제 신청서를 먼저 보내고 반송을 받는 이 절차는 앞으로 법이 바뀌지 않는 한 해마다 치러지는 연례행사가 되게 됐다. 투기 빈집세는 NDP 정부가 지난해 2월 주택난 해소를 위해 도입한 세제다. 세율은 내국인의 경우 0.5%인데 외국인과 위성가족은 내년부터 2%로 오른다.주택 소유자들은 2018년 현재 자신이 주거주자이고, 연간 3개월 이상(내년부터는 6개월 이상) 세를 내놓았고, 장애인이거나 방금 상속을 받았고, 집 가치가 15만달러 이하이고, 의료적 이유 요양 별거 등으로 집을 비웠을 경우 투기세금이 면제된다. 이들은 생년월일과 SIN 등을 적어 넣는 신고서를 작성, 세금 면제자로 등록되어야 고지서를 받지 않게 된다.스트라타(Strata, 입주자협의회)에서 임대를 금지하는 콘도나 아파트도 면제 대상이나 2019년 과세분까지만 허용된다. 스트라타는 이 기간 안에 규칙을 개정해야 한다.복수 주택소유자도 40만달러까지는 면제되는데, 제2주택의 가치가 50만달러라면 10만달러에 대해서만 0.5% 세율이 부과된다.정기수 기자 jks@vanchosun.com 정기수 기자 2019-01-17 16:26:19
TD, RBC 모기지 5년 고정금리 3.74%로 인하
RBC가 TD에 이어 캐나다 빅 파이브 은행들 가운데 두번째로 모기지 고정금리를 인하했다. 캐나다 최대 은행인 RBC는 16일 광고를 통해 5년 고정금리를 3.89%에서 3.74%로 내렸다고 밝혔다. TD뱅크는 광고를 하지 않은 채 지난 주 후반부터 같은 수준의 고정금리를 제공하고 있다. 이에 따라 나머지 세 은행, 즉 CIBC BMO Scotiabank 도 곧 고정금리 인하 대열에 합류할 것으로 예상된다. 0.15% 인하는 작은 것처럼 보이지만 돈을 빌리는 사람들에게는 의미가 크다. 40만달러 집을 20% 다운 페이먼트했을 경우 한 달에 26달러, 5년간 2천2백85달러를 덜 내게 되는 것으로 몰기지 비교 웹사이트에는 나와 있다. 이 웹사이트에 따르면 80만달러 집을 살 경우에는 한 달에 65달러, 1년에 7백80달러, 5년 동안 3천9백달러를 절약하게 된다. 캐나다 제1금융권 은행들은 국채 시장의 하락으로 5년 고정금리를 내릴 것으로 지난 연말부터 예상됐었다. 변동금리는 중앙은행의 기준금리에 보통 연계돼 있는 반면 고정금리는 채권수익률에 따라 움직인다. 은행들은 지난해 말 채권수익률이 떨어지고 있음에도 당시 중앙은행이 기준금리의 점진적 인상 기조를 유지하고 있었고 부동산 경기도 냉각돼 모기지 수요가 많지 않음에 따라 고정금리 인하 시기를 늦춰왔다. 그러나 채권수익률이 2% 이하로 떨어지고 중앙은행이 기준금리를 동결하면서 향후 인상 가능성도 낮아지자 더 지체하지 않고 2개 은행부터 고정금리를 내리게 된 것이다. RBC는 고정금리 인하와 동시에 변동금리는 0.25% 올렸다. 중앙은행의 기준금리가 변하지 않은 시점에서 0.25% 인상은 매우 큰 폭인데, 도매 금리, 규제 비용, 시장 불안정성 등을 인상 요인으로 이 은행은 들었다. 그럼에도 불구하고 단기적인 관점에서는 현재 변동금리가 고정금리보다 꽤 유리하다. 주요 은행 변동금리는 요즘 3% 안팎이기 때문이다. 하지만 모기지를 얻는 사람들의 심리는 3~5년 동안 금리 변화 걱정 없이 안정된 부채를 안고 싶어 하므로 낮은 고정금리에 대한 선호가 높은 편이다. 은행들의 모기지 경쟁은 봄여름 부동산 성수기를 앞두고 가열되는 경향이 있다. 3~5월이 빅 모기지 시즌으로서 일년 돈 빌려주기 농사의 상당 부분을 이 시기에 짓게 된다. 정기수 기자 jks@vanchosun.com 정기수 기자 2019-01-17 15:18:22
주택담보 신용대출(HELOC) ‘묻지 마’ 대출 심각
주택담보 신용대출(Home Equity Line of Credit, HELOC)이 가계 부채로 크게 급증하고 있는 반면, 사용자들의 절반 이상이 정확한 이해 없이 대출하고 있어 이에 대한 심각성이 지적됐다.연방 금융 소비자연맹(FCAC)이 15일 발표한 자료에 따르면 3백여만 명의 캐나다인들이 평균 6만5000달러의 주택담보 신용대출을 받았다. 이들 중 약 1/4은 대출금이 15만 달러를 넘었다. 지난 15년에 걸쳐 HELOC는 비모기지 부채를 늘리는 주요 수단으로 떠올랐다. 그러나 많은 캐나다인들이 대출금 내역 및 상환 조치 등에 대한 이해가 턱없이 부족한 상황이다. 실제로 25%는 매달 이자만을 갚고 있어 원금은 줄지 않는 등 부채 관리가 잘 되고 있지 않았다. HELOC는 집을 담보로 신용상품을 회전하는 것이다. 금융 기관들은 주택 가치의 65%까지 대출해준다. 이런 신용상품은 대출받기가 쉬워 은행들은 주택 소유자들에게 디폴트 크레딧 옵션(default credit option)으로 이를 제공한다. 따라서 HELOC는 현금 확보 수단으로 인기가 높다. 이번 조사대상 주택 소유주들 중 54%는 모기지를 갖고 있었으며, 35%는 금융권으로부터 HELOC를 받은 것으로 나타났다. 연맹 관계자는 “소비자들에게 주택담보 신용대출은 접근하기 쉽고 값 싼 크레딧 출처로 인기가 크지만 본인의 재정 능력을 고려해 선택하지 않으면 곤경에 처할 수 있어 정확한 이해가 필요하다”고 지적했다.관계자의 지적대로 사람들이 자신들이 의도했던 것보다 더 많이 빌려서 이를 상환하는데 허덕이고 있다는 데서 문제가 발생한다.주택 소유자들 가운데 2/3이 현금 순환을 위해 대출을 받았다고 답했다. 이 중 절반만이 HELOC에 대한 기본적 사실을 알고 있는 등 상당수가 구조에 대한 정확한 이해가 부족한 실태였다.주택담보 신용대출에 대한 기본적인 사실은 다음과 같다. ·금융기관들은 언제든지 HELOC의 이자율을 올릴 수 있다.·금융기관들은 언제든지 HELOC 잔고상환을 요구할 수 있다.·HELOC을 다른 금융기관으로 이전할 때 수수료가 발생한다. ·금융기관들은 HELOC의 신용한도를 높이거나 낮출 수 있다.현재 이자율은 지난 두 해에 걸쳐 상승곡선을 그렸으며 올해도 오를 가능성이 높다. 이는 HELOC의 이자 비용과 전체적인 상환 비용에 영향을 미친다.각 금융기관들은 연방 중앙은행의 기준금리에 기초해서 설정한 우대금리(prime rate)에 프리미엄을 더해서 HELOC의 이자율을 결정한다. 이때 각 은행들은 자사의 재량으로 프리미엄을 변경할 수 있다,HELOC은 한편으로 부를 축적하려는 노력을 갉아먹을 수 있는 위험상품이기도 하다.모기지를 상환하면서 자신의 주택에 쌓은 자산은 국내인들의 주요한 부의 축적 방법이다. 그러나 주택에 담보된 부채가 크다면 이는 실현되지 못할 수 있다. 궁극적으로 주택에 설정된 모기지의 장기 가치를 상실할 수 있다는 의미다. 지난 2017년 보고서에서 소비자 연맹은 주택담보 신용대출이 일부 캐나다인들을 과다 대출 위험으로 내몰 수 있음을 지적한 바 있다. 실제로 대부분 대출자들은 집을 팔 때까지 HELOC을 전액 상환하지 않았으며 이번 조사에서 응답자의 19%는 의도했던 것보다 더 많이 대출받았다고 말했다.무엇보다 18%는 자신들의 총 HELOC 대출액이 정확하게 얼마인지도 몰랐다. 또한 단지 이자만 갚고 있는 대출자들의 대다수는 25세-35세 사이의 젊은이들이었다. 이 연령대는 일반적으로 소득이 높지 않으며 이들은 모기지에 더해 학자금 대출 부담까지 지고 있다. 젊은 층들의 주택담보 신용대출에 대한 이해가 부족함을 여실히 보여주는 증거다. 조사에서 이자만 갚고 있는 대출자들의 62%가 5년 이내에 HELOC을 전액 상환하기를 기대했지만 그들의 수입을 고려하면 이는 산술적으로 불가능하다. 대출자의 절반은 집 개조를 위해, 22%는 자동차 구입, 생활비용과 함께 부채를 위한 상품으로 모으기 위해 빌렸다. 연맹 관계자는 “HELOC의 사용 목적 및 상환 방법을 숙지해야 한다”며 “그렇지 않으면 이 대출금은 영원히 갚지 못하는 악성 부채가 될 수 있다”고 지적했다. 이번 조사는 연맹의 의뢰를 받아 입소스(Ipsos)사가 전국 주택 소유자 4천800여명을 대상으로 지난해 6월5일-28일 사이에 온라인으로 진행됐다.김혜경 기자 khk@vanchosun.com 김혜경 기자 2019-01-17 11:52:13
加 전국 임대료 강보합세... "밴쿠버 상승세는 여전"
지난달 캐나다 임대료 시장이 밴쿠버의 실적 호조에 힘입어 강보합세를 나타냈다. 지난 15일 임대 리스팅 전문 웹사이트 페퍼매퍼(PadMapper)가 공개한 월간 임대 보고서에 따르면 12월 전국 임대료는 밴쿠버 등 8개 도시에서 증가추세로 전환되면서 여전한 상승 기류를 유지했다. 전국 24개 도시 가운데 나머지 7개 도시는 하강국면에 접어들었으나 9개 도시는 보합세에 머물렀다. 또 연간 변동률 측면에서는 17개 도시가 1베드룸과 2베드룸 가격 사이에서 두 자릿수의 증가율을 보이면서 전국 상승세를 거듭했다. 전체 순위 2위를 차지한 밴쿠버의 경우 1베드룸의 임대료는 월 대비 1.4% 증가한 2130달러를, 2베드룸은 2.5% 인상된 3230달러를 기록했다.3위 버나비는 1베드룸에서는 전월과 같은 1570달러를 유지했지만 2베드룸에서는 1.3% 오른 2290달러를 나타냈다. 반면 부동의 1위 토론토는 전월인 11월에 소폭 상회한 임대 가격에서 변동없는 보합세를 유지했다.토론토의 임대료는 1베드룸 기준 2260달러, 2베드룸은 2850달러로 다소 주춤하는 양상을 보였다. 이외 4위를 차지한 몬트리올의 1베드룸 임대료는 3.4%가 증가한 1500달러, 2베드룸은 1780달러로 조사됐으며, 5위 빅토리아는 각각 1390달러(1베드룸, 0.0%), 1590달러(2베드룸, +5.3%)로 집계됐다. 조사된 24개 캐나다 도시 가운데 온타리오주 세인트 캐서린즈(St. Catharines)는 지난달 5.3% 증가한 1200달러를 기록하며 월별 증가율이 가장 높은 도시로 선정됐다. 세인트 캐사린즈는 지난달 상위 10위권으로 진입했고, 반면 오타와는 1단계 내려간 8위를 기록했다. 한편, 전국 최저 임대료 도시는 온타리오주 윈저(Windsor) 지역이 전월대비 -1.4% 하락세로 1 베드룸 기준 730달러를 기록하며 최저 순위를 차지했다. 최희수 기자 chs@vanchosun.com 최희수 기자 2019-01-16 15:44:30
2019 감정가 상승, 자영업자 ‘휘청’
2019년 감정가 폭탄은 메트로 밴쿠버 콘도에만 떨이진 게 아니다. 상업용 건물들에도 큰 폭의 공시지가 상승이 통보돼 중소규모 비즈니스 업자들의 걱정이 커지고 있다. 일부 업자들은 재산세 부담 때문에 문을 닫아야 할지도 모른다고 한숨 짓는다. 버나비 킹스웨이 한 장소에서 가게를 임대해 22년 동안 장사를 한 남미 수입품점은 이번에 감정가가 37% 올라서 가게 문을 닫아야 할 형편에 놓였다.BC주 상업용 건물 임대는 트리플 넷(Triple Net 또는 NNN, 세입자가 임대료와 공과금 외에 재산세, 관리비, 보험료도 부담하는 관행) 조건에 의해 건물 주인에게 부과된 재산세를 세입자가 내도록 돼 있다.베네수엘라에서 살다 와 이 가게를 연 주인은 12일 “문을 닫고 싶지 않지만 어떻게 해야 할지 모르겠다”며 걱정을 했다. 공시지가 인상은 그녀에게 월 임대료가 6650달러로 오르는 것을 의미하며 이는 지불이 불가능한 금액이라는 것이다.그녀는 이처럼 많은 액수의 세금을 세입자가 내야 하는 것 공평하지 않다고 호소했다. 그 감정가의 큰 부분이 기초하고 있는 땅이 그녀 것이 아니기 때문이다.이같은 악몽은 다른 메트로 밴쿠버 지역에서 비즈니스를 하며 임대 계약이 만료돼 올해 갱신을 해야 하는 수많은 자영업자들에게 거의 비슷하게 다가오고 있는 현실이다.BC 감정원(BC Assessment)에 따르면 버나비 지역의 비즈니스들의 감정가는 평균 23% 올랐다. 위 남미 수입품점이 세 든 쇼핑센터는 특히 많이 올라 작년보다 42%가 뛴 1억2300만달러로 평가됐다. 코퀴틀람 지역도 사정은 비슷해 감정가가 평균 25% 상승했다. 업계에서는 상업용 부동산에 부과되는 재산세 비율이 지나치게 높은 점도 임대 자영업자들의 어려움을 가중시키는 요인이라고 지적하고 있다.밴쿠버 시의 경우 7%만이 상업용인데 시 전체 재산세의 45%를 상업용 부동산이 낸다. 버나비 시는 비즈니스 부동산이 10% 이하지만 재산세의 약 50%를 부담하고 있다.이와 함께 장차 상업용 건물이 들어설 부지라도 건축 전이면 주거용으로 분류돼 더 싼 재산세를 내는 문제점도 지적된다.버나비 교역위원회의 한 관계자는 감정가가 그 땅이 현재 사용되고 있는 용도에 따라 매겨지지 않고 어떻게 사용될 수 있느냐의 잠재적 용도를 기준으로 매겨지는 것도 큰 문제라고 지적했다. 공장이나 가게를 기준으로 평가돼야 하는데 그 땅에 고층 콘도를 지을 경우의 가치로 평가한다는 것이다. 버나비 일부 공장 부지에는 주거용 건물 재개발이 이뤄지고 있으며 한 우유 가공 회사의 경우 현재 2억달러 이상 가격에 매물로 나와 있다.주정부 당국은 이에 대해 발표문을 통해 “이미 감정법을 일부 합리적으로 바꿨으며 추가 변경 작업을 진행 중”이라고 밝혔다.버나비의 한 맞춤 세라믹 유리 회사 주인은 이번에 감정가가 251% 증가했다면서 재산세가 40만달러 정도 오를 수 있어 125명을 고용하고 있는 회사 문을 닫고 부동산을 팔아야만 할 것 같다고 말했다.그는 회사 땅을 내놓더라도 누가 그 잠재 가치에 매겨진 가격에 사겠느냐면서 재개발업자의 투기에 불과한 가치 때문에 그의 사업이 어려움에 처한 현실에 분통을 터뜨렸다.버나비 시는 이 타일 공장 일대에 대한 도시계획 변경 계획이 없다고 밝혔다. 주택이 들어서지도 않을 땅에 주택이 들어설 것을 가정한 공시지가가 책정된 것이다.한편 남미 가게 주인은 온라인으로 청원 서명운동을 벌이고 있다. 현재 250명의 서명을 받았는데, 주인은 “이 청원이 효과가 있을지 없을지는 모르지만 뭔가를 해야만 하고 우리 사정이 얼마나 어려운지를 알리고 싶다”고 말했다.정기수 기자 jks@vanchosun.com 정기수 기자 2019-01-15 14:43:52

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