안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

2018년 말에서 2019년 초부터 보험 시장이 소프트 마켓(soft market)에서 하드 마켓(hard market)으로 옮겨 가기 시작했다는 것은 다른 컬럼과 유튜브 동영상을 통해서 설명을 드린 바 있습니다. 이 현상을 극단적으로 보여주는 것이 스트라타 보험료의 인상과 함께 스트라타 보험의 디덕터블이 엄청나게 높아졌다는 것입니다. 그 이전에 $50,000 ~ $100,000 정도였던 콘도 빌딩 보험의 디덕터블이 보험 갱신 시에 $250,000까지 올라가는 이러한 현상이 거의 모든 콘도 빌딩에 적용되기 시작했던 것이죠. 보험 시장이 하드 마켓 하에 있다는 것은, 보험 회사들이 보험 시장을 부정적으로 본다는 것이어서, 보험료와 디덕터블은 올라가게 되고, 보험 승인 절차 (underwriting)는 까다롭다는 것을 의미합니다. 이러한 현상이 단기간에 그것도 매우 커다란 차이로 발생했기 때문에, 많은 스트라타에서는 책정했던 예산으로 보험료를 감당할 수가 없어서, 특별 총회 (SGM: Special General Meeting)를 소집해서 특별 의결 (3/4 이상 찬성)을 통해 특별 부담금(Special Levy)을 의결할 수밖에 없었던 것입니다.  

디덕터블이 이십 오만 불이란 것은, 이런 보험 건이 발생했을 때, 보험 회사는 모든 수리에 들어가는 일체 비용의 합이 이십 오만 불이 넘어갔을 때에만 보험 회사가 관여가 되어서, 총 비용에서 디덕터블을 뺀 금액만 보험 회사에서 지불한다는 의미입니다. 즉, 총 수리 비용이 디덕터블에 못 미치면, 보험 건이 성립하지 않고, 스트라타가 모든 비용을 부담해서 처리해야 한다는 것이죠. 이게 무슨 의미가 되는가 하면, 콘도나 타운 하우스에서 누수가 생겨서 그로 인한 피해를 다 복구하는 데에 십 오만 불이 들어간다면, 전체 비용을 스트라타가 지불해야 한다는 것입니다. 

스트라타 보험 회사에 접수되는 클레임의 대부분은 물로 인한 피해 (Water damage)입니다. 이것은 물이 흐르는 배관이나 물을 사용하는 장치 등에서 물이 새서 손상이 발생하는 것입니다. 물에 의한 피해라는 것은 같지만, 구분되는 것이 Flood Damage (굳이 번역하자면 수해 피해라고 할까요)입니다. 이것은 허리케인이라든지 강하고 많은 빗물에 의해 지붕에서 물이 새는 피해 등 자연 재해적인 성격을 내포하고 있습니다. 

자, 그럼 지금부터 실제 보험 건이 발생했을 때, 어떠한 절차로 진행이 되는지 그리고 어떠한 경우에 오너의 보험이 연루가 되는지 등등에 대해서 플로우 챠트를 설명드리면, 매우 이해가 쉬우실 것입니다. 

우선, 스트라타 유닛에서 보험 건이 발생하게 되면 지체없이 스트라타 매니지먼트에 먼저 보고가 되어야 합니다. 누수에 의한 피해는 시간이 지날수록 눈덩이처럼 불어나게 되어서, 보고가 지연되고 초기 대응이 늦어지게 되면, 엄청난 피해가 발생하기 때문입니다. 알고 계신 분들도 계시겠지만, 수년 전에 버나비에 있는 고층 콘도 유닛 안에서 세입자의 부주의로 화재가 발생해서 스프링클러가 작동한 경우가 있었는데, 아무도 유닛 안에 없어서 초기 대응을 못했기 때문에 그 유닛 아래 쪽으로 일곱- 여덟개 층의 유닛들이 손상을 입었던 일이 있었습니다. 결국 엄청난 수리 비용이 발생했지요. 

스트라타 매니저는 누수 보험 건이 발생하면, 피해 복구 회사 (restoration company)의 응급 라인을 통해 최단 시간에 응급 조치 팀을 보내 누수의 원인을 파악하고 원인을 해결하는 작업을 하게 됩니다. 이때, 전문가는 원인 파악과 함께, 모든 피해 복구에 들어가는 총 비용을 추정하여 스트라타 매니저에게 보고하게 되죠. 이 총 비용이 스트라타 보험의 디덕터블을 초과하게 되면, 스트라타 보험에 클레임이 접수됩니다. 먼저 이렇게 된 경우에 어떠한 절차를 거치게 되는지 설명을 드리고, 총 비용이 디덕터블에 못 미치는 경우에 어떠한 절차를 거치게 되는지를 이어서 설명 드리겠습니다. 

총 비용이 디덕터블을 초과하는 것으로 추정이 되면, 스트라타 보험에 보험 건이 접수가 되고, 보험 회사에서는 해당 건에 대해 클레임 조정자를 위임해서 보험 건을 처리하게 됩니다. 실제 인스펙션이나 수리 절차는 전문 회사에서 진행하지만, 모든 절차는 보험 회사의 조정자가 관여해서 진행되는 것이죠. 여기서 피해가 발생한 것이 공동 재산이면 모든 수리를 스트라타에서 진행하고 비용도 모두 스트라타가 부담합니다. 당연히 디덕터블을 초과한 부분은 보험회사에서 지불하는 것이죠. 예를 들어 누수로 인해서 복도의 바닥이나 천정 또는 파티 룸 같은 공동 재산 (common property)이 손상을 입었으면 당연히 모든 수리는 스트라타의 책임입니다. 한편, 유닛 자체도 피해를 입었다면, 유닛 자체의 구조물 (천정, 드라이월)과 오리지널 설치물 (업그레이드되지 않은 상태의 마루, 카펫, 부엌 캐비닛 등)은 스트라타의 책임 하에 수리가 됩니다. 하지만, 유닛의 개선/향상된 것들 (betterment), 이를테면 마루를 고급 라미네이트로 바꿨다면, 이것은 수리 대상에 포함되지 않는 것이죠. 그리고, 개인의 물품들 (contents)이 손상을 입었다면, 당연히 이런 것들은 스트라타 보험으로 커버되지 않습니다. 이러한 것들은 홈 오너 보험으로 처리해야만 하는 것입니다. 

이번에는 총 비용이 디덕터블에 못 미치는 것으로 추정이 되면 어떨까요? 앞에서의 경우와 같이 공동 재산이 손상된 것은 스트라타의 책임으로 모든 수리가 진행됩니다. 그리고 유닛 자체의 수리는 누수의 원인에 상관없이 유닛 오너가 진행하게 됩니다. 

여기에서 한 가지 중요한 설명을 드립니다. 2018년과 2019년 제가 관리하던 타운하우스 스트라타들과 고층 콘도 스트라타들의 정기 총회(AGM: Annual General Meeting)에서 스트라타 규정 (Bylaws)을 많이 개정했었습니다. 그 중에서 대표적인 두 가지의 개정이 있었는데, 하나는 에어 비앤비 (Air BnB)를 포함한 단기 렌탈 금지 조항의 도입과 챠지 백 (charge back: 비용을 개별 오너에게 청구하는 것) 조항의 도입이었습니다. 후자가 본 컬럼과 연관된 것이어서 설명을 드립니다. 챠지 백 조항의 도입을 추진했던 이유는, 스트라타 규정에 챠지 백 조항이 명기되어 있어야 스타라타가 책임이 있는 각 개별 오너에게 손상 수리 비용을 부과할 수 있다는 법원에서의 판례 때문이었습니다. 보험 건의 원인이 개별 유닛에 있다는 것이 판명이 되고 스트라타 규정에 챠지 백 조항이 있으면, 스트라타는 총 수리 비용이 디덕터블을 초과하는 경우에는 디덕터블을 책임이 있는 오너에게 부과할 수 있습니다. 

반면에, 이러한 챠지 백 조항이 없고 디덕터블을 초과하는 보험 건이 발생해서 스트라타가 디덕터블을 지불해야 하는 경우에는, 스트라타 법의 s.158(2) 조항에 의거해서 해당 유닛 오너에게 스트라타 보험의 디덕터블의 지불을 요구하는 소송을 제기할 수가 있습니다. 하지만, 소송을 제기하는 것은 많은 시간과 비용을 초래하기 때문에, 매우 쉽게 비용을 개별 오너의 스트라타의 랏에 부과할 수 있도록 스트라타에서는 규정에 챠지 백 조항을 도입했던 것이죠. 

그러면, 많은 분들이 다음과 같은 질문을 하실 것입니다. ‘내 잘못이 아닌 다른 원인으로 내 유닛에 손상이 발생했는데도 총 수리 비용이 스트라타 보험의 디덕터블에 못미치면, 내 유닛의 피해를 내가 수리하고 비용도 내가 부담한다는 것이 너무 부당한 것 아닌가요?’ 라는 것이겠죠. 오너들이 직접 이러한 상황을 처리하기에는 너무 부담이 큰 게 사실입니다. 그래서, 홈 오너 보험이 필요한 것입니다. 내 유닛에 손상이 발생하면 일단 홈 오너 보험으로 수리가 진행이 되고, 책임이 없는 유닛 오너 (innocent owner)는 그 원인이 스트라타의 태만/과실 (negligence)에 의한 것이면, 스타라타를 상대로, 그 원인이 다른 유닛 오너의 태만/과실 (negligence)에 의한 것이면 해당 오너에게 소송을 통해 수리 비용의 지급을 요청할 수가 있습니다. 이것을 법률 용어로 구상권 (right to indemnity)을 청구한다고 합니다. 구상권을 청구하는 과정은 법에 정해진 절차를 따라서 진행이 되는데요. 이것 또한 홈 오너 보험 에이전트가 진행하는 것이 일반적입니다. 

오늘은 보험 건이 발생했을 때 진행되는 절차와 책임 소재 등에 관해서 설명을 드렸습니다. 실제 상황이 스트라타 유닛에서 발생했을 때, 프로퍼티 매니저라고 해도 스트라타 매니저를 오래 경험하고 수많은 케이스를 다뤄보지 않으면, 벌어진 상황에 따라 전개되는 정확한 절차 파악이나 책임 소재 구분 및 사후 처리가 어렵습니다. 더욱이 개별 오너들로서는 난감한 상황일 수밖에 없습니다. 

다음 번에는 이어서, 각각의 실제 사례들을 통해서 보험 건이 진행이 어떻게 되는지를 살펴보면서 스트라타 유닛의 홈 오너 보험에 대한 이해를 도와 드리도록 하겠습니다. 

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