상승세를 계속하고 있는 밴쿠버 부동산시장은 지난 3월 밴쿠버 부동산 역사상 가장 활발한 시장현황을 기록하였습니다. 이러한 활황세가 있기까지 지난해 3월 전격적인 Lock down이 실시된 이후의 1년간의 경제 현황을 살펴보기로 하겠습니다.
지난 3월 말에 발표된 Monthly GDP 통계를 보면 2020년 연간 GDP는 5.4% 감소하였습니다. 다행히 올해는 5% 이상 그리고 2022년에는 4.5% 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 팬더믹하의 경제상황을 보면 2020년 정부 부채는 GDP 대비 무려 25%나 증가하였습니다. 경제가 붕괴되지 않도록 막대한 자금지원이 이루어졌습니다. 만약 이러한 자금지원이 없었다면 지난해 GDP는 15%까지도 감소했을 것으로 분석하고 있습니다. 그나마 금리하락과 양적 완화를 통한 무제한에 가까운 자금공급으로 GDP 감소 폭이 5.4% 감소에 그쳤던 것입니다. 현재까지도 각종 지원책이 계속되고 있는 것처럼 정부에서는 아직도 그 끝을 알 수 없기 때문에 지속적인 자금지원이 불가피한 상황입니다. 이러한 풍부한 유동성과 저금리정책을 통해 주식시장, 부동산 시장 등 자산시장에서 사상초유의 유동성 장세가 이루어지고 있습니다. 팬더믹 상황에서 저축률이 12.7%에 달해 예전의 2% 내외보다 10% 이상 높은 현상까지도 보입니다. 이처럼 지금까지의 경제 상황은 중앙은행의 무제한에 가까운 양적 완화와 정부의 재정적자에 기반을 둔 유동성 공급을 통해 유지되었습니다.
작년 3월 중순 전격적인 Lock down 상황으로 패닉에 빠졌던 부동산 시장도 예상과는 달리 활황세를 계속하고 있음을 3월의 전체 밴쿠버 부동산 통계를 통해서도 볼 수 있습니다.
Metro Vancouver 지역의 3월 중 총거래량은 5,708채를 기록하여 지난해 3월보다 무려 126.1%가 증가하였고 지난 10년간의 3월 평균 거래량보다는 72.2% 나 많은 거래량을 기록하여 3월 거래량으로는 사상 최대기록을 보였습니다. 신규 리스팅은 8,287채로 작년 3월보다 86.8% 증가하여 큰 폭의 리스팅 증가가 이루어졌다는 특징을 보이고 있습니다.
Fraser Valley 지역은 3월 중 총거래량은 3,329채로 작년 3월보다 131% 증가하여 역사상 최고 기록을 보였습니다. 3월 중 신규 리스팅은 5,087채로 작년 3월보다 91%나 증가하여 협회설립 이후 역사상 가장 많은 월중 신규 리스팅 기록입니다.
3월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,700,200, 타운하우스 $872,200, 콘도 $715,800으로 1년 전과 비교해서 단독주택 17.9%, 타운하우스 10.4%, 콘도는 3.7% 상승하여 지속적인 상승을 보이고 있습니다. 리스팅매물중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 52.9%, 79.9%, 65.4%를 기록하여 계속하여 셀러 중심의 시장이 강해지고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 27, 19, 28일로 매매가 신속하게 이루어지고 있습니다.
Fraser Valley 지역의 3월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,237,900, 타운하우스 $624,500, 콘도 $465,400으로 1년 전에 비해 각각 25.3%, 13.7%, 6.5% 상승하였습니다. 모든 주택 종류별로도 프레이져밸리의 가격상승 폭이 돋보이고 있습니다. Sales to Active 지수도 각각 73%, 120%, 70%로 타운하우스의 재고 부족이 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 15일, 14일, 31일로 단독주택과 타운하우스의 경우는 지난달에 이어 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지고 있는 상황이 계속되고 있습니다.
전체적으로 3월 시장의 특징은 거래량이 사상 최고의 기록을 보인 것과 함께 신규 리스팅 역시 사상 최고의 기록을 보였다는 것입니다. 지난해 말부터 재고 부족으로 인한 가격급등이 지속되었던 시장 상황을 해소시키면서 단기간 내 20-30%에 이르는 급등한 가격수준이라면 셀러들도 이제 충분히 만족할 만한 가격수준이라는 공감대가 형성되고 있는 것으로 판단됩니다. 특히 4월부터가 본격적인 부동산시장의 성수기임을 고려한다면 올 봄 시장은 그 어느 때보다 아주 활발하고 큰 시장이 열릴 것이라고 기대합니다.
이제 테마별로 4월 시장을 전망을 전망하면, 첫째로 단독주택시장의 강세가 안정세로 접어들 것으로 보입니다. 가격이 급등하며 다행히 그동안의 매물 부족상황은 어느 정도 해소되고 있습니다. 새로운 리스팅이 함께 증가하며 시장에 재고 공급이 많아지고 있는 상황입니다. 시장가격도 이제 최근 급등한 가격수준이 정착되어 가면서 균형가격을 이루어 갈 것으로 보입니다. 아울러 단독주택 가격급등에 자극을 받은 주택수요가 상대적으로 저렴한 타운하우스와 콘도의 가격상승과 거래량 증가를 가져오고 있습니다.
둘째는 프레이져밸리 지역의 강세는 모든 주택 종류별로 계속되고 있습니다. 특히 주목할 것은 통계수치로 파악되지 않는 신규분양에 있어서 프레이져밸리지역의 타운하우스 시장, 신규 단독주택시장의 활황세는 계속될 것으로 전망됩니다. 신규분양은 발 빠르게 움직이는 것이 생명입니다. 빠른 정보력과 대응력을 갖춘 지역 전문 리얼터의 역할이 아주 중요해졌습니다.
셋째, 금리의 저점은 이제 끝나가고 있습니다. 미국 10년 국채 금리는 3월 들어 기존 최저수준에서 1% 이상 상승한 1.7% 수준에서 등락을 거듭하면서 금리상승에 대한 논란이 한창입니다. 아울러 캐나다 주요 은행이 예상하는 향후 5년 고정 모기지 금리 추이를 보아도 상승세로의 전환을 당연시하는 시장 분위기입니다. 물론 경기회복, 특히 고용회복에 대한 가시적인 효과가 나타나기 전까지는 정부의 정책금리인상은 어려울 것이지만 장기적으로 금리는 팬더믹 이전 수준으로 회복할 수밖에 없다고 보입니다. 이러한 상승하는 이자율 추세는 부동산 시장을 안정시키는 국면이 될 것으로 예상됩니다.
네 번째는 경기에 대한 전망입니다. 앞에서도 2021년 GDP 성장률이 5%를 넘을 것으로 예측하고 있는데 5%를 넘어야 2019년, 즉 2년 전과 같아지는 것입니다. 그리고 실업률이 얼마나 낮아질 것인가에 대한 가시적인 성과가 나타나야만 경기회복이 본격화되는 것입니다. GDP의 25%에 해당하는 정부 부채의 증가를 바탕으로 각종 보조금과 자금지원으로 유지된 현재의 경기상황에 대한 냉정한 판단을 가져야 합니다.
다음은 백신의 효과입니다. 백신접종이 시작한지 3달 반 동안의 백신 접종 현황은 4월 6일 현재 캐나다 전체는 15.69% 그리고 BC주도 비슷한 15.7%의 접종률로 80만 명 이상이 백신 접종을 마쳤습니다. 그러나 BC주의 확진자는 이제 1,000명 수준을 넘어서며 주 정부는 3차 대확산을 우려하여 전격적으로 지난주부터 3주간 부분적 Lock down을 실시하고 있습니다. 더 확산되어가고 있는 확진 수를 바라보며 막대한 자금지원과 보조금 그리고 자산시장의 폭등으로 현실에 대한 망각증이 생긴 것은 아닌가, 코로나바이러스의 두려움은 없어지고 마스크의 불편함만 남은 현실이라는 생각이 들기도 합니다.
끝으로 캐나다 모든 지역의 부동산 급등상황과 관련하여 주요 시중은행들을 비롯하여 언론 등을 통해 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 밴쿠버와 토론토 일부에 시행되고 있는 외국인 취득세를 전체 캐나다로의 확대 여부, 주거주지 매매에도 Capital gains tax 신설 여부 등의 논란속에 4월 8일 Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI)는 Stress Test 기준금리를 높이는 것으로 결정하여 6월부터 시행할 예정입니다.
아직도 직면한 두가지 위험, 즉 백신의 효과가 우리의 기대만큼 조속히 현실로 나타날 것인지, 정부의 막대한 자금지원은 언제까지 계속될 것인지 그리고 그 부담은 어떻게 나누어 질것인지를 냉정하게 판단해 보아야 한다고 생각합니다. 1년전 전격적인 Lock down 실시와 함께 우리의 자산을 어떻게 지켜야 하나 염려하였던 마음을 기억하면서 과열된 시장 분위기 속에서도 냉정함을 잃지않고 내 소중한 자산을 잘 지켜야 한 마음을 가져야 할 것 같습니다.
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