안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
얼마전에 요식 관련 서비스업을 운영하는 지인으로부터 당면한 문제에 대한 조언을 해달라는 부탁을 받은 적이 있습니다. 약 5 년 전에 쓰레기 수거 업체와 5 년 서비스 계약을 맺었는데, 당시에는 수거 비용도 저렴하고 서비스도 잘 해준다고 해서 계약서에 사인을 했는데, 이것이 계속 골치거리가 되어 오고 있다는 것입니다. 문제의 핵심은, 처음에는 다른 데에 비해 낮은 수거료로 시작을 했는데, 수시로 수거료와 다른 부대 비용들이 인상되어서 5 년이 지난 지금은 원래 수거료의 4 배에 해당하는 수거료를 내고 있다는 것입니다. 이게 가장 큰 문제이고, 또 다른 문제는 일년에 두세 번 수거를 걸러서 불만을 접수해도 운전 기사의 말만 듣고 아무 문제가 없다고 할 뿐 아니라, 수거하지 않은 거에 대한 크레딧도 주지 않았다고 말입니다.
비즈니스 오너 입장에서는 당연히 그런 상황이 발생하면 당장이라도 계약을 해지하고 싶지만, 5 년이라는 계약 기간 (Term)에 합의해서 사인했기 때문에, 중도에 계약을 해지하게 되면 상당한 금액의 페널티가 부과됩니다. 중도 해지 페널티는 남은 기간에 따라 다르고 또 업체에 따라서 다르지만, 그 금액이 6 개월에서 1 년 치의 수거료를 넘을 수도 있어서 중도 해지가 어렵습니다. 그래서 계약이 끝나기 전에 계약 종결 시점에서 끝내고자 해서 업체에 그 계약 종결 통보 (termination notice)를 전달했는데, 문제는 그게 계약이 끝나기 두 달 전이었다는 것이죠. 보통 쓰레기 수거 장기 계약에는 계약을 종결하고 연장하지 않으려면 종료 3 개월 이상 전에 (그러면서도 종료 6 개월 이내에) 업체에 서면 종결 노티스를 전달해야만 계약이 종결되고, 아무런 노티스가 없으면 자동으로 같은 계약 기간으로 재계약이 성립된다는 조항이 들어가 있습니다. 결국 업체에서는 석 달 노티스의 여건이 성립하지 않기 때문에 받아들일 수가 없고, 당연히 5 년 재계약이 되었다고 주장하는 것입니다. 골치 아픈 상황이 아닐 수가 없습니다. 이에 대해 어떻게 조언했는지는 본 컬럼의 목적과 관련이 없으므로 넘어가기로 합니다.
작년에 제가 ‘부동산 밴쿠버’에 올린 컬럼 중에 ‘옐로우 카드를 무시하면 안되는 캐나다’가 있는데요. 그 안에 계약이나 서면 경고 등은 철저하게 대처하지 않으면 나중에 피해를 크게 볼 수 있다는 내용이 설명되어 있습니다. 주택의 임대 계약도 그렇지만, 이런 서비스 계약도 일단 계약서에 쌍방이 사인을 하게 되면, 계약에 있는 세부 내용들은 지켜져야만 하는 것입니다. 모든 중요한 서면 계약은 반드시 모든 내용을 검토하고 숙지한 이후에 사인을 해야 하고, 그 조항들에 대해서 잘 이해하고 있어야 나중에 불이익을 당하지 않게 됩니다.
쓰레기 수거 업체들은 많은 사람들이 생각하는 것보다 훨씬 이익을 많이 내는 회사들입니다. 주위에 보면 많은 업체들이 있어서 경쟁도 심할 것 같은데 어떻게 그렇게 이익들을 많이 낼까요? 제가 설명을 드리면 많은 분들이 ‘아, 그렇구나’ 하고 공감하실 것입니다. 쓰레기/재활용 업체 중에 가장 큰 회사는 나스닥에 상장되어 있고 2021년 3월초 기준 회사의 시가총액이 450 억 달러 (한화로 50 조원)가 넘는 회사도 있다고 하면 깜짝 놀라실 것입니다. 그 회사에 비교할 수준은 한참 못되지만, 로컬 쓰레기/재활용 업체들이라고 해도 그 규모는 생각보다 매우 큽니다. 그러면 어떻게 해서 이 업체들이 돈을 많이 벌 수가 있을까요? 답은 서비스 계약에 있습니다. 계약 조항에 보면, 앞에서 설명하였듯이 자동 재계약 조항이 들어 있고, 특이할 조항은 수거료나 부대 비용이 업체에 의해 인상될 수 있다는 조항입니다. 이에 대한 근거는, 쓰레기의 매립(landfill) 비용이 올라가거나 기타 환경 관련 부담금이 상승하게 되면 업체 입장에서는 수거료의 인상이 없이는 비스니스를 할 수 없는 상황에 처할 수도 있기 때문에, 자기들이 통제할 수 없는 비용들의 상승 요인과 그리고 임금 상승이나 인플레이션 요인에 의해 수거료를 업체에서 올릴 수 있다는 내용을 계약 조항에 명기하는 것입니다. 일견 이해가 되는 부분이기도 합니다. 그러한 인상 요인들에 의해서 수거료를 인상한다면 그거야 합리적이라고 봐야겠지요. 하지만, 그게 함정입니다. 대개의 업체들은 그 조항으로 면책이 되는 것을 이용해서, 자주 수거료를 인상 요인이 없는데도 인상합니다. 상식적으로 5 년 계약 기간 동안에 수거료가 모든 것을 고려했다고 쳐도 50% 정도 인상이 되었다면 납득이 가는 수준이지만, 5 년 사이에 수거료가 세네 배가 올랐다면 이상해도 한참 이상한 것 아니겠습니까? 이 경우는 매우 심한 경우이지만, 많은 수거 업체들이 이러한 방식으로 계약 기간 중에 여러 가지 이유로 수거료나 부대 비용을 올려서 시간이 지나서 계약 기간이 종료되는 때가 가까워지면, 시작할 때에 비해 상당히 높은 비용을 지불하는 것은 매우 일반적으로 발생하는 현상입니다.
그리고 두번 째로 악용하는 조항이 자동 갱신 조항입니다. 서비스를 계속하겠다는 소비자의 의사가 있어야 계약이 갱신되거나, 아니면 5 년 기간이 지나면 월별 계약으로 넘어가서 한두 달의 노티스를 주고 계약을 해지할 수 있어야 하는 것이 상식적이지 않습니까? 하지만 업체들은 서면 노티스를 그것도 종료 3 개월 이상이 남아 있고 6 개월 미만이 남아 있을 때에 전달해야만 계약이 종결된다는 조항을 계약에 넣었습니다. 상당수의 사람들이 저의 지인의 경우처럼 요금이나 서비스에 불만족해도, 계약 종료일을 미리 파악해서 지정한 기한 내에 노티스를 전달하지 못하는 경우도 많기 때문에 이 불평등 계약과 수거 업체들의 교활한 수법에 당하는 경우가 많다는 것입니다.
지금부터 육 년 전, 그러니까 2015년에 발생했던 일입니다. 코퀴틀람에 있는 콘도 스타라타 빌딩을 제가 그 이전의 매니저로부터 인계 받아서 관리를 시작하게 되었죠. 새롭게 스트라타 빌딩의 관리를 맡게 되면, 과거에 빌딩에서 발생했던 것들도 파악하고, 스트라타의 회계 내역도 살펴보는 일을 하게 됩니다. 그런 과정 중의 하나로 스트라타가 지불하는 쓰레기 및 재활용 수거 비용을 살펴보다가 수거 비용이 계약 초기에 비해 60 % 이상 올라가 있는 것을 알게 되었죠. 그래서 그 인상이 이루어진 시기와 인상 요인을 조사했는데, 그 만큼 인상할 합리적인 근거가 없다고 판단이 되었습니다. 당시의 계약은 3 년 계약이었는데, 계약 만료 시점을 열 달 정도 남긴 시점이었습니다. 시장 분석을 통해 경쟁력 있는 타 업체의 수거료와 비교했을 때 월 오백 불 정도를 더 지불하고 있었던 것입니다. 해당 업체의 매니저를 접촉해서 수거료의 인상이 부당하니 비용을 바로 낮추지 않으면 계약을 파기하겠다고 했지만, 그들의 대답은 수거료를 낮춰줄 수는 없고 그 시점에서 새로운 3 년 계약을 하면 당시 수수료의 20% 정도 낮춘 수거료를 적용하겠다는 것이었죠. 당연히 마음 속으로는 수수료를 남은 열 달 동안 낮춰서 적용 받고 기간이 끝나면 이미 파악해 놓은 경쟁력 있는 업체로 교체할 생각이었는데, 그들도 당연히 그걸 알고 있었겠지요. 그래서 그 업체에게 그 다음 달부터 다른 업체로 교체할 테니까 서비스를 그 달 말로 종결하겠다고 했지만, 계약 기간이 남아 있기 때문에 서비스 해지가 안된다는 것이었습니다. 교체하고자 하는 업체에서도 일단 현재 서비스 계약이 되어 있고 해당 업체가 해지를 승인하지 않으면 자기들도 수거 서비스를 시작할 수 없다는 것이었습니다. 누구도 계약 기간이 남아 있는 계약을 해지했던 케이스가 없다는 설명과 함께 말이죠. 제 생각에는 이건 부당하다 싶어서 변호사에게 문의를 했지만, 일단 계약이 성립되어 있기 때문에 쌍방 합의가 없이는 계약 해지가 안된다는 상식적인 답이 돌아올 뿐이었습니다.
하루 이틀 고민 끝에 그 회사와 소송을 하기로 마음을 먹게 됩니다. 법적으로 유효한 계약을 파기하겠다는 것 그리고 개인이 대기업을 상대로 소송을 한다는 것은 너무 무모해서 계란으로 바위치기라는 얘기도 주위로부터 들었지만, 법은 상식인데 상식이 통한다면 이길 수 있다고 생각했기에 개인적으로 소송 준비를 했던 것입니다. 며칠 동안 불평등 계약에 의한 피해에 대한 판례들, 그리고 쓰레기 수거 사업에 대한 시장 조사, 해당 업체가 스트라타에 부과했던 수거료 인상의 부적절함 등등의 자료를 준비하고 나서, 그 회사에 서면 최후 통첩을 보내게 됩니다. 기한을 주고 그 이전까지 수거 계약의 해지를 승인하지 않으면 정해진 날부터 타 업체로 서비스를 이전할 것이며, 이에 관해 업체가 어떠한 조처라도 취하게 되면 바로 소송을 진행하겠다고 말이죠. 그와 더불어 법원에 소송으로 가면 내가 이러 이러한 자료들을 준비했으니까 그것들로 소명을 하겠다고 미리 가지고 있는 패를 다 보여줬죠. 손자 병법에 이른 바, 싸우지 않고 이기는 것이 가장 좋은 방법이니까, 상대방이 검토 후에 자기들이 질 것 같으면 소송으로 가지 않을 수도 있다고 생각했던 것입니다. 소송으로 가게 되면 그 절차가 매우 길어서 양측 모두에게 상당한 시간과 노력이 요구되기 때문에 업체도 부담이었을 것입니다. 그 업체가 그 분야의 모든 업체를 통틀어서 전체 3 위 내에 드는 큰 회사였는데, 아마도 법무 팀의 변호사만도 여러 명 있었을 것이고, 법무팀에서는 분명 중요한 사건으로 보고 신중한 검토를 했을 것이지요. 서신을 보내고 일주일 정도 지나서 그 회사로부터 공식적인 답변이 왔는데, 저의 계약 해지 요청을 받아들여서 합의로 10 개월 남은 계약을 미리 종결하겠다는 것이었습니다.
쓰레기 수거 업체들에게 당하지 않으려면, 초기 수거료가 장기 계약보다 약간 높더라도 단기 계약, 즉 1 년이나 길어도 2 년 이하의 계약을 해야 합니다. 단기 계약이 되면 계약 종료가 멀지 않기 때문에 업체에서 부당한 인상이나 서비스 질 저하 같은 것이 훨씬 덜합니다. 그리고 서비스가 마음에 들지 않으면, 계약서에 지정된 기간 내에 계약 종결 통보를 해서 업체를 교체하는 방법을 취해야만 합니다. 다행스럽게도 몇 년 전부터는 제대로 비즈니스를 하고자 하는 수거 업체가 시장에 등장해서 1 년 계약을 체결하는 일이 시작되었습니다.
우리 속담에 ‘우는 아이에 젖준다’가 있지요. 서비스가 마음에 들지 않거나 부당한 금액의 청구가 있으면 시정을 강력하게 요구하거나 업체를 바꾼다고 해야 서비스를 개선하고 금액을 낮춰줍니다.
오늘은 비즈니스를 하시는 분들이 쓰레기 수거 계약을 할 때에 알고 있어야 하는 내용들과 업체의 부당한 행태가 있을 때 반드시 대처를 제대로 해야만 한다는 내용을 설명 드렸습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
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뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀
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