5월입니다. May의 그리스 원어는 생명을 보살피는 여신의 이름이라고 합니다. 그래서 Mother’s day, Father’s Day, 그리고 한국의 어린이날 등이 5월에 있는 것 같습니다. 다시 한번 가정을 생각하고 우리 가족의 보금자리인 집을 더욱 소중하게 생각하는 5월이면 좋겠습니다.  

급등세를 지속하는 밴쿠버 부동산시장은 4월에도 가격 상승세가 계속되었지만 이제 시장의 정점이 다가오고 있는 것 같습니다. 사회적인 이슈가 되면서 급등세에 대한 경계심리도 느껴집니다. 또 정부는 Stress Test 강화를 통한 모기지 규제 등  정책적인 개입을 시작하면서 아직 그 열기가 만만치는 않으나 과열 분위기는 어느 정도 진정될 것으로 보입니다. 

현 시장의 버블 여부에 대한 논란도 있어 이전에 역사적으로 가장 급등하였던 2016~17년 시장과 비교해서 현 시장 상황을 살펴보았습니다. 

첫째로 2016~17년은 등락을 반복하면서 2년에 걸쳐 상승추세가 이루어졌습니다. 그렇지만 이번 급등세는 지난해 가을 이후 수직상승의 가파른 급등세를 보이고 있습니다. 이전의 상승장에 대한 학습효과로 인해 강세장에 대한 대응 전략이 아주 공격적이고 적극적으로 바뀐 것으로 보입니다.

둘째, 이전 급등 시에는 메트로 밴쿠버지역의 단독주택이 급등한 후 타운하우스와 콘도 시장으로 상승세가 이어졌고 Fraser Valley 지역의 상승 폭은 크지 않았습니다. 그러나  최근 급등세는 Fraser Valley 지역의 단독주택이 주도하고 이어 타운하우스까지 상승세가 진행되었습니다. 2010년 이후 광역 밴쿠버지역 전체 평균주택가격 추이를 보면 두지역간의  평균가격 차이가 최근 들어 이전의 절반 수준으로 축소되었습니다. 팬데믹 전에는 집의 선택기준이 학교나 직장 또는 편의시설과의 근접성 등 거리가 우선하였다면  이제는 충분한 공간확보, 쾌적성 등 공간을 우선하는 실수요 중심의 새로운 트렌드가 시장을 이끌고 있습니다.

세 번째는 이전 급등 시장은 중국인 중심의 외국인 투자자의 매수가 큰 역할을 하였으나 최근에는  MZ세대, 즉 밀레니얼과 Zoomer 세대가 시장에 적극적으로 참여하는 실수요가 시장의 한 축을 이루고 있습니다. 베이비붐 세대인 부모로부터의 경제적인 지원에  힘입어 내 집 마련을 삶의 가장 우선순위로 인식한 젊은 세대가 적극적으로 시장에 참여하고 있습니다.    

네 번째는 2017년까지 밴쿠버 부동산시장은 외국인들에게는 내국인과 큰 차별이 없는 아주 매력적인 시장이었습니다. 그래서 2000년 중반이후에는 유학생이나 기러기 가족으로 와서 집을 매입하고 유학을 마치고 집을 팔고 한국으로 돌아가면 그동안 유학비용을 커버하고도 남았다는 이야기가 심심찮게 있었습니다. 그렇지만 현재시장은 20%의 외국인 취득세, 그리고 빈집 투기세등 외국인 투기 매수의 진입장벽이 매우 높으며, 신규이민자 대출도 제한적이고, 스트레스 테스트로 인해 소득 증빙이 뒷받침되지 않으면 집을 구입하기가 쉽지 않은 상황입니다. 따라서 시장급등에도 불구하고 시장의 안정성은 크게 흔들리지 않는 상황입니다. 즉 심각한 경제위기가 아닌 이상 모기지 연체나 상환 불능사태가 발생할 가능성이 거의 없고, 거꾸로 집값 상승 폭이 커서 재정적으로 어려워지면 집을 팔아 자금 여력을 확보하는 기회가 된 것도 이번 급등 시장의 특징이 되었습니다. 결론적으로 이전과는 전혀 다른 경제적 사회적 환경 속에서 부동산 시장의 급등세가 발생하여 극심한 경제위기상황이 발생하지 않는 한 현재 시장의 추세변동은 거의 없을 것으로 보입니다. 

이처럼 팬데믹이 기존 질서와는 다른 새로운 세상을 여는 반전의 계기가 되었고 사회적 트렌드의 변화와 산업의 변화를 만들면서 새로운 호황기 즉 골디락스(Goldilocks)를 열었다고 분석하는 전문가들이 많습니다. 물론 더 지켜보아야 되겠지만 누구도 예상하지 못했던 높은 성장과 안정된 물가 상승이라는 이상적인 경제질서를 형성되고 있다는 의견입니다. 

메트로 밴쿠버 지역의 4월 거래 현황입니다. 총 거래량은 4,908채로 이전 3월 대비 14% 감소하였지만 4월중 10년 평균보다는 56.2%보다 높아 4월 거래량으로는 사상 최대 기록을 보였습니다. 신규리스팅은 7,938채로 이전 3월 대비 4.2% 감소하였으나 역시 4월 중 리스팅 수로는 사상 최대기록입니다. 4월들어 거래량과 신규리스팅이 이전달보다 모두 감소하였는데 특히 거래량의 감소가 리스팅의 감소보다 더 커서 시장추세의 변화가 예상됩니다.   

Fraser Valley 지역의 총 거래량은 3,016채로 지난 3월 대비 9% 감소하였고 이전 4월 최고기록이었던 2016년의 2,969채 보다 많은 역사상 최고 기록을 보였습니다. 신규 리스팅은 5,018채로 지난 3월보다1.5% 감소하였지만 4월 중 신규 리스팅으로는 가장 많은 상황입니다. 총 리스팅수는 6,030채로 이전 3월보다 20%나 증가하여 지난 6개월 중 가장 많은 리스팅수를 보여서 최근의 공급 부족상황이 조금씩 해소되고 있는 것으로 보입니다.    

4월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,755,500, 타운하우스 $900,900, 콘도 $729,600로 1년 전과 비교해서 각각 20.9%, 13.9%, 5.9% 상승하였습니다. 가격 상승세는 계속되어 3월대비 주택별로 2.2%~ 3% 상승하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 37%, 70%, 52%로 신규 리스팅 증가에 따라 그 비율이 감소하였지만 여전히 셀러 중심의 시장입니다. 주택별 평균 매매일수도 각각 17일, 18일, 24일로 매매가 더욱 신속하게 이루어진 한 달이었습니다.    

Fraser Valley 지역의  4월  Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,293,300, 타운하우스 $652,400, 콘도 $478,700으로 1년 전에 비해 각각 30.3%, 18.0%, 9.3% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 51%, 88%, 52%로 Metro Vancouver 지역과 마찬가지로 리스팅 증가로 인해 그 비율이 3월과 비교해서는 많이 줄어들고 있습니다. 평균 매매일수는 13, 10일 22일로 더 짧아져서 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황이 계속되었습니다. 

전체적으로 4월 시장의 특징은 거래량과 신규리스팅이 모두 사상 최고의 기록을 보였고 가격 역시 사상 최고치를 기록하여 트리플 신기록을 세웠습니다. 다만 재고 리스팅 수가 크게 증가함으로써 5월의 매매가격 추이에 따라 시장의 고점 여부를 확인할 수 있을 것으로 예상됩니다. 

반가운 소식은 5월 4일까지의 캐나다 전체의 백신 접종률은 34.58%,  BC주도 35.3%의 접종률로 182만 명이상이 백신을 맞았습니다. 지난달까지보다 2배이상 접종률이 높아졌고 6월말까지는 5,000만회 분량의 백신이 도입되어 캐나다데이까지는 접종이 거의 완료될 것이라고 합니다. 하루 1,300명까지 급증하던 BC 주의  확진자 수도 주내 여행금지령까지 발효되면서 다시 500명대로 감소하여 그나마 다행인 것 같습니다. 이제 조금만 더 참으면 터널의 끝이 보인다는 희망을 가져봅니다.   

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