안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
오래전에 제가 자산 관리와 금융 컨설팅 분야에서 일했던 적이 있습니다. 자산 관리나 금융 컨설팅 업무에서 여러 가지 세금에 관한 고려는 필수적인 사항입니다. 내야할 세금을 내지 않는 것은 탈세라서 엄연한 범법이지만, 자산 운용이나 금융 설계에 있어서 절세, 즉 세금을 줄이려는 노력은 당연한 것일 뿐 아니라, 세금을 고려한 자산 운용이나 금융 설계를 어떻게 하는 가에 따라 고객들에게 제공할 수 있는 금전적인 유익이 크게 차이가 나게 됩니다.
오늘은 주택에 관련되는 세금들은 어떠한 것들이 있고, 각각의 세금이 어떻게 규정되고 또 운영되는 지를 설명드림으로써 평소에 가지고 있었던 궁금증을 해소해 드리고, 어렴풋이 알고 있었던 내용들은 더 잘 이해할 수 있게 도움을 드리고자 합니다.
제가 올린 보험 관련한 컬럼들을 보고 어느 독자분이 본인이 보험 가입을 하려고 보험 회사를 접촉했을 때 이렇게 얘기하는데 그게 맞는지 물어 오신 적이 있습니다. 그래서 ‘저는 보험 에이전트가 아닙니다. 원하시는 질문에 답을 드릴 수 있는 보험 에이전트를 찾으셔서 직접 확인하시길 바랍니다.’ 라고 답변을 드렸죠. 마찬가지로, 저는 세무사나 회계사가 아닙니다. 따라서, 구체적인 상담이나 개인적인 문의 사항은 회계사와 상담하시기를 부탁드립니다.
자, 아제 주택에 관련한 세금의 종류를 하나하나 알아볼까요?
우선 주택을 구입하게 되면 내는 PTT (Property Transfer Tax. 취득세)가 있습니다. BC 주의 경우에, 이 세금은 다음과 같은 누진율이 적용됩니다. 집 가격 (여기서의 집 가격은 Fair Market Value로 공정한 시장가를 의미합니다.) 의 20만불까지는 1%, 20만불부터 200만불까지는 2%의 세율이, 200만불을 초과하는 금액에 대해서는 3%가 적용됩니다. 예를 들어, 가격이 80만불의 집이면 $20만 x 1% + ($80만 - $20만) x 2%로 PTT는 $14,000이 됩니다.
중요한 것은 이 세금이 감면 또는 면제가 되는 경우들이 있다는 것인데, 이를 잘 알고 있어야 하겠습니다. 본 컬럼에서 모든 세부적인 감면이나 면제 조항을 다 검토할 수는 없지만, 몇 가지 중요한 조항들을 알아보기로 합니다. 우선 캐나다 시민권자나 영주권자가 처음으로 주택을 직접 거주용으로 구입하게 되면, 주택을 등록하는 시점에 최소 1 년 이상 BC주에 거주했으며, 그 전 6 년 중에서 최소 2 회 이상의 소득 신고를 한 사람에 한하여 주택의 가격이 50만불 이하인 경우에 이 세금이 면제됩니다. 또 다른 면제 조항은 새로 건축된 주택을 구입할 때, 가격이 75만불 이하이면 캐나다 시민권자나 영주권자의 경우 이 세금이 면제가 되고, 75만불에서 80만불 사이의 주택은 세금 감면을 받을 수 있습니다. 예를 들어 가격이 77만불이면 PTT가 앞에서 설명 드린 대로 계산하면 $13,400이 되는데, 이 금액에서 $8,040이 감면되어 실제 내는 세금은 $5,360이 됩니다. 또 다른 면제 조항 중에서 알아 놓을 필요가 있는 것은, 배우자나 직계 가족으로부터 이미 본인이 거주하고 있는 주택을 이양 또는 구매하였을 때에는 면제가 됩니다.
그 다음으로 중요한 세금이 새 주택을 구입할 때 부과되는 GST (Goods and Service Tax)입니다. 세율은 잘 아시는 것처럼 구매 가격의 5%입니다. GST가 감면되는 경우가 있긴 하지만, 매우 제한적입니다. 주택 가격이 35만불 이하이고 거주용으로 구입하면, GST금액의 36%가 감면되고 최대 감면액은 $6,300 입니다. 하지만, 요즘의 주택 가격을 고려할 때, 35만불 이하라면 아주 작은 1 베드룸 콘도에나 해당할 수 있는 낮은 금액입니다. 이와는 다른 종류의 GST 감면이 있는데요. 새 주택을 구입해서 본인이 거주하지 않고 임대를 놓은 경우에, 주택 가격이 35만불 이하면 GST New Residential Rental Rebate (GST NRR Rebate)를 받을 수 있습니다. 실제 이런 케이스가 저희 고객 중에 있었습니다. 분양을 6 년 전에 받을 당시의 분양가격이 35만불 미만이었는데, 완공 예정이 2 년 이상 늦어지는 바람에 2020년에 completion이 되어 잔금을 치르고 구입하여 등록을 한 경우였습니다. 잔금을 치르는 시점에 그 지역에 있는 그와 비슷한 콘도의 시세는 35만불 보다 훨씬 높았지만, 실제로 구매한 가격이 35만불 미만이었기 때문에, 규정에 의거하여 그 콘도를 임대한 오너분은GST 감면 혜택을 받을 수 있는 경우입니다.
몇 년 전 부동산 가격이 천정 부지로 치솟던 것을 정부에서 제어하기 위해서 도입한 외국인 구매자 세금이 있습니다. 외국인이 부동산을 구입하는 경우에 부과되는 Foreign Buyer Tax에 대해서는 예전에 게재한 컬럼 ‘코로나 상황과 렌트 마켓의 변화’에서 다뤘기 때문에 궁금하신 분들은 그 컬럼을 참조하시길 바랍니다.
앞에서 열거한 세금들 외에 주택 임대에 관련된 세금에는, Speculation & Vacancy Tax와 밴쿠버 시에만 적용되는 Empty Home Tax가 있습니다. Speculation & Vacancy Tax는 메트로 밴쿠버 등과 같이 (세금이 부과되는 지역은 BC 주정부 사이트에서 확인 가능) 비교적 인구가 밀집되고 임대 주택에 대한 수요가 많은 지역에 있는 주택에 적용됩니다. 해당 연도에 6 개월 이상 집 주인이 거주하지 않거나 외국인의 경우 임대가 되지 않으면 부과되는 세금인데요. 세율은 시민권자나 영주권자의 경우는 주택 가격의 0.5%, 외국인의 경우는 2%가 적용됩니다. 이 세금은 통계적으로 99% 이상의 주택 소유자들은 면제를 받습니다. 그러나, 면제를 받기 위해서는 매년 해당 시에서 다음 해의 1 월 ~ 2 월 초에 발송하는 신고 서신 (Declaration Letter)을 받고 온라인 또는 전화로 거주 사실 또는 임대 사실을 3월 말까지 신고해야만 면제를 받는다는 것을 명심해야 합니다. 매년 2월 중에 저희 회사에서는 임대 주택 오너분들에게 서신에 있는 코드를 이용해서 온라인으로, 혹시 서신을 받지 못한 경우라도 전화해서 신고를 하도록 안내를 하고 있습니다.
밴쿠버 시는 Speculation & Vacancy Tax 와 별도로 Empty Home Tax가 있습니다. 이 세금은 집 가격의 1.25%가 부과됩니다. 면제를 받기 위해서는 정해진 기간 내에 신고를 해야만 합니다. 신고 역시 Speculation & Vacancy Tax 면제 신고와 별도로 해야만 합니다.
마지막으로 매년 5월말에서 6월 초에 부과되는 재산세 (Property Tax)가 있습니다. 이 세금은 각 행정도시 (Municipality)에서 부과하는 세금으로, 이 세금은 각 시의 공공 서비스와 주 정부의 학교 재정에 사용됩니다. 세금액은 전년도의 주택 감정가를 기준하고, 해당 시의 예산에 의거하여 책정이 됩니다. 주택의 주인이 거주하면 기본 감면이 있고 시니어인 경우에는 추가 감면을 받을 수 있습니다. 요즘은 대개의 시청에서 주택의 소유주들이 온라인으로 어카운트를 만들어서 매년 부과되는 재산세나 유틸리티의 고지서와 납부 현황 등을 확인할 수 있게 하고 있기 때문에 저희는 오너분들에게 그렇게 하는 것을 추천하고 있습니다. 우편으로 오는 고지서는 경우에 따라 분실되기도 하고 받는 것도 오래 걸리는 반면에, 온라인으로 어카운트를 만들어 놓고 이메일을 등록해 놓으면, 고지서가 이메일로 바로 오기 때문에 매우 편리합니다.
오늘은 주택에 관련한 모든 세금들에 대해서 알아보았습니다. 여러분들의 궁금증 해소와 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.
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뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀
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