안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
일전에 스트라타 보험과 오너 보험의 개괄적인 내용과 보험 처리 절차에 대해서 설명 드렸습니다. 오늘은 많은 오너분들께서 잘 모르시는 보험 적용에 대한 중요한 내용들을 실제 예를 들어서 설명 드리도록 하겠습니다. 이러한 것들은 실제로 매우 중요한 것이, 사안에 따라 보험이 적용되는지 아닌지를 아는 것과, 어떠한 부분까지 보험으로 커버가 되는지를 알아야만, 보험 적용이 안되는 경우에 대해서는 미리 충분히 대비하고, 보험 적용이 되는 경우라도 어느 범위까지 보장이 되는 지를 알아야 실제 보험 건이 발생했을 때, 규정에 맞게 대처를 할 수 있기 때문입니다.
먼저 설명 드리는 사례는 보험으로 어떻게 보장이 되는 지를 이해하는데 도움이 되실 것입니다. 오래 전에 제가 관리하던 코퀴틀람의 저층 콘도 빌딩의 유닛에서 물이 넘쳐서 아래쪽의 세 개의 유닛이 물 피해를 입은 사건이 발생한 적이 있었습니다. 신고를 받고 복구/수리 전문 회사 (Restoration company)에 연락해서 원인 파악과 긴급 조치를 시켰죠. 원인은 부엌의 싱크의 수도를 틀어 놓고 잠그지 않아서 물이 넘쳤던 것이었습니다. 이전 컬럼에서도 설명 드렸듯이, 수리 비용이 당시 스트라타 보험의 디덕터블인 $5,000을 훨씬 넘었기 때문에, 스트라타 보험 에이전트를 연락해서 보험 건을 접수시켰습니다. 원인이 오너 자신의 부주의에 의한 물 넘침이었지만, 고의성이 없었기 때문에 이 경우는 스트라타 보험으로 수리 비용이 부담되고, 디덕터블은 당연히 스트라타가 내는 경우입니다. 모든 스트라타 유닛의 오너들은 매월 내는 스트라타 비에 보험료를 내기 때문에, 당연히 스트라타 보험으로 보장을 받는 것이죠. 그런데 보험 건의 발생 원인이 개별 유닛에 있기 때문에, 스트라타 보험의 디덕터블은 해당 유닛 오너가 내야만 하는 것이죠. 당시 오너분들이 홈 오너 보험을 가지고 있어서, 홈 오너 보험에서 디덕터블을 부담하고, 유닛의 개선 사항들 (라미네이트 플로어 등)과 개인 소지물들도 홈 오너 보험으로 보장이 되었던 것입니다. 다만, 오너들은 홈 오너 보험의 디덕터블 (당시에 $500)만 홈 오너 보험 회사에 지불하면 되는 것이었죠. 이 사례에서 보듯이, 본인의 잘못에 의해 보험 건이 발생했어도 고의성이 증명되지 않는 한, 보험으로 보장이 된다는 것입니다.
이번 사례는 내 잘못이 아닌 보험 건이 발생했을 때의 경우로 앞선 예와는 상반되는 경우입니다. 이 부분을 오너분들은 반드시 알고 있어야 하겠습니다. 이 건도 저층 콘도 건물에서 발생한 것입니다. 한 유닛의 오너가 천정에서 물이 샌다고 신고를 해서 복구/수리 전문 회사를 불러서 원인 파악을 했더니, 윗층 유닛의 욕실에서부터 물이 샜다는 것이 밝혀졌죠. 욕실에서 물이 새는 경우는 거의 다음과 같은 경우에 해당됩니다. 변기의 wax seal (변기의 물이 흘러내려갈 때 바닥으로 새지 못하도록 밀봉하는 재료)이 틈새가 생겨서 거기를 통해서 변기 물이 새는 경우가 있습니다. 또는 싱크나 욕조에 크랙이 생겨서 거기로 물이 새는 경우, 싱크 아랫쪽에 있는 배수관의 이음새에서 물이 새는 경우, 욕조 바닥과 벽의 코킹이 벗겨져서 그 틈새로 물이 새는 경우, 욕실 벽 뒤에 있는 샤워 헤드 연결 부에서 물이 새는 경우, 그리고 샤워 부스 내의 타일의 코킹이 벗겨져서 그 틈새로 물이 새는 경우입니다. 그 당시에 면밀한 조사를 통해서 밝혀진 원인은 샤워 부스 내벽의 타일의 코킹이 벗겨져서 그 틈으로 물이 샜던 것이었습니다. 이 건이 보험으로 커버가 되었을까요? 결론은 보험으로 보장이 안되었다는 것입니다. 홈 오너 입장에서는 잘못한 것이 없다고 보험 회사에 항변을 했지만, 결국 받아들여지지 않았습니다. 논리는 이렇습니다. 욕실의 코킹을 점검하고 일정 기간이 경과하면 새롭게 코킹을 해서 틈새를 밀봉을 하면 막을 수 있는 사고였는데, 오너가 그 의무를 게을리했다는 것이죠. 이와 비슷한 논리가 성립하는 케이스를 설명 드리겠습니다.
식기 세척기의 배수관에 실구멍이 생겨서 거기를 통해 아주 미량의 물이 식기 세척기를 사용할 때마다 샜었습니다. 워낙 미량이었기 때문에 한참의 시간이 지나서야 물이 샜다는 것을 알 수가 있었는데, 그때 바로 보험 회사에 클레임이 접수가 되어 조치가 되지 않았던 것이 문제였습니다. 1 년도 넘는 시간이 경과하자 스며 나온 물이 누적이 되고 오랫동안 습기가 유지되어서 급기야는 마루 밑으로 이끼가 생기고 냄새까지 나는 상황에까지 발전이 되어 버린 것이었습니다. 보험 회사에서는 충분히 미리 조처를 해서 피해를 최소화할 수 있는 기회를 오너가 무시해서 오랜 시간이 경과되었기 때문에 보험으로 커버되지 않는다는 것이었죠.
앞선 두 가지 케이스는 완전히 대조적인 케이스인데요. 피보험자의 잘못이나 부주의로 인해 사고가 발생해도 고의가 없으면 보험으로 보장이 되지만, 당연히 해야 할 기본적인 관리를 하지 않아서 피해가 발생했다든지, 피해 상황을 인지하고도 오랫동안 신고 접수를 하지 않아서 피해가 커졌다면 보험으로 보장이 안된다는 사실입니다.
마지막 케이스는 복층 구조의 타운하우스에서 드물지 않게 발생하는 케이스입니다. 보통 타운하우스는 하나의 유닛이 몇 개 층으로 구성이 되어서 모든 층이 하나의 유닛입니다만, 어떤 타운하우스는 구조가 윗쪽의 유닛과 아랫쪽의 유닛이 천정을 사이에 두고 있는 구조로 설계가 된 것이 있습니다. 타운하우스는 각 유닛의 온수를 각 유닛에 설치된 온수 탱크 (Hot water tank)에서 공급하게 되어 있습니다. 2018 년에 제가 관리하던 그 타운하우스도 80 개 정도의 유닛으로 구성되고, 당시에 지어진 지 7 년 정도 경과된 써리에 위치한 타운하우스였는데, 그 구조가 복층으로 구성된 것이었습니다. 윗쪽 유닛에서 물이 해서 아랫쪽 유닛까지 물 피해가 발생했는데, 원인은 온수 탱크가 물이 샌 것이었죠. 윗쪽 유닛의 바닥과 아래에 있는 유닛의 천정과 바닥이 피해를 입은 것이어서 총 비용이 디덕터블에 못미쳤기 때문에 스트라타 보험 건은 성립하지 않았습니다. 이 경우는 각각의 유닛의 홈 오너 보험의 에이전트가 해결해야 하는 문제가 됩니다. 물론 온수 탱크의 워런티가 아직 남아 있으면, 온수 탱크를 교체하는 것은 제조사에서 탱크 자체나 부품은 무상으로 하고 제거 및 설치 비용은 오너가 부담하게 됩니다만, 온수 탱크 가격보다 물 피해 수리 비용이 더 크기 때문에 이런 상황을 미리 방지하는 것이 필요했던 것이었죠. 당시 윗층 유닛 오너의 홈 보험 에이전트는 보험 규정에 의해 자기 유닛의 수리는 보장이 되지만, 피해를 입은 유닛의 보상은 커버하지 않는 것으로 되어 있었기 때문에, 결국 아래 유닛의 복구 및 수리는 아래 유닛의 홈 오너 보험으로 진행이 되었고, 모든 비용을 윗쪽 유닛 오너에게 청구하는, 이름 바 구상권 청구를 하는 것으로 진행이 되었죠.
앞에서 설명 드린 사례들을 통해서 몇 가지 중요한 교훈들을 얻게 됩니다. 하나는, 물이 샐 수 있는 장비나 배관, 코킹 등은 문제가 발생하기 전에 항상 관리를 해야만 하고, 이상 징후가 있으면 즉시 신고하고 조처를 취하는 것이 필요하다는 것입니다. 더 추가하자면, 홈 오너 보험을 들 때에, 특히 보험 건이 발생할 확률이 있는 홈 오너분들은 반드시, 보험 약관을 면밀하게 검토해서 혹시라도 발생할 보험 건에 있어서 어떠한 보장을 받는 지를 파악하고 보험을 들어야 한다는 것입니다.
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