얼마 전, 40만달러 가량의 상가를 구입한 고객 한 분이 대출상담을 위해 방문하셨습니다. 그 고객의 계좌에는 그 이상의 예금이 있었지만 대출을 최대한 얻고자 했습니다. 그 이유는 대출을 많이 받으면 세금혜택도 크기 때문이라고 합니다. 대출을 얻어서 투자를 하면 분명 세금혜택이 있습니다. 즉, 대출로써 주식을 산다거나 임대 목적의 부동산을 구입한다거나 사업에 투자한다면 수입에서 대출이자를 비용으로 공제할 수 있습니다.

그래서 그 고객과 함께 계산을 해 보았습니다. 예금을 두고서 대출을 받았을 때의 세금혜택이 큰지 이자손실이 큰지를 비교해 본 것입니다.  계산의 편의상 20만달러를 년 5%의 금리로 빌린다고 가정했습니다. 기존의 다른 소득을 합해 예상되는 5만달러의 소득에서  1년간 지출되는 이자 1만달러를 비용으로 공제했을 때 약 3000달러의 세금혜택이 있음을 알았습니다.

그러나 예금과 대출의 금리 차이를 2%로 계산했더니 금리손해가 4000달러입니다. 거기에다 예금에 대한 이자소득때문에 늘어 날 세금까지 감안하니 그 손해는 5000달러가 넘는 것이었습니다. 결국 예금을 두고서 대출을 쓰는 것은 손해라는 계산이었습니다. 반대로 은행은 큰 이익이 생기게 되니 고마운 고객임에 틀림없을 것입니다.

참고로, 캐나다는 소득이 많을수록 세율이 높아지는 누진세 제도를 쓰고 있습니다. 그렇기 때문에 소득이 5만달러일 때 이자비용으로 1만달러를 공제하는 것과 소득이10만달러일때 1만달러를 공제하는 것은 큰 차이가 생깁니다. 후자의 경우, 약 4000달러의 세금혜택이 있으니 소득이 5만달러일 때에 비해 약 1000달러 이상 차이가 나는 것입니다. 그렇다 하더라도 예금과 대출의 이자손실에는 여전히 못 미친다는 것을 알 수 있습니다.  물론 수익율이 보다 높은 상품에 투자해서 대출과의 금리 손실을 줄일 수만 있다면 상황은 달라지겠지만 대출이자 정도의 수익을 보장하는 투자상품을 찾기는 쉽지 않을 것입니다.

결국 예금이 있음에도 불구하고 세금혜택을 목적으로 대출을 쓰는 것은 소득금액에 관계 없이 별 도움이 되지 않는 것입니다. 그러나 정말 대출이 필요하다면 어떤 목적으로 대출을 받는 것이 유리할지 생각해 보아야 합니다. 미국과 달리 캐나다는 아직 주거 목적의 주택에 대한 대출이자는 비용공제가 안됩니다. 때문에 기왕 대출을 얻을 바에는 주거 목적의 집을 살 때 보다는 투자를 목적으로 할 때 대출을 쓰는 편이 유리합니다.  즉, 집도 사고 비지니스도 사야 할 때, 현금으로 비지니스를 먼저 사고 나중에 대출을 받아 집을 사기보다는 집을 먼저 현금으로 사고 비지니스를 살 때 대출을 쓰는 것이 유리한 순서입니다.

그러나 상가를 담보로 하는 커머셜 모기지는 집을 담보로 하는 모기지에 비해 비용도 많이 들고 금리도 높습니다. 게다가 재무제표는 물론이고 신규사업이라면 사업계획서를 준비해야 하는 번거로움도 있습니다. 특히 담보가 없는 비지니스인 경우에는 대출이 거의 불가능하다고 보아야 합니다. 그렇기 때문에 집을 담보로 대출을 얻어 비지니스를 구입하는 것이 보다 간편하고 금리도 쌀 뿐더러 세금혜택까지도 가능한 방법이라 하겠습니다.

금융에서 대출은 지렛대에 비유됩니다. 적은 힘으로 무거운 것을 들어 올리는 것이 지렛대입니다. 대출을 받아 대출이자보다 더 많은 수익을 올렸을 때는 지렛대 효과 (Leverage Effect)가 있었다고 합니다. 그러나 반대로 대출이자가 번 돈보다 많아서 손실이 생겼다면 괜한 고생만 했으니 무슨 효과라고 해야 할까요.