2010년 부동산에 대해 부동산 업계와 금융권은 “뜨거울 것”이라는 전망을 하지 못했다.
고용불안이 가시지 않아 적극적인 구매가 일어나는 것은 보기가 어려울 수 있다는 진단 아래, 2009년 부동산을 끌어올린 요인인 주택담보대출 이자율에 따라 2010년 시장도 움직일 것이란 예상이 중론이다.
업체의 연말 보고서를 종합해 보았다.
권민수 기자 ms@vanchosun.com
여름 구매 비용이 늘어날 전망
담보대출 금리 상승에 HST 효과
2009년 여름에 “올 겨울은 계절적 요인에 따라 부동산 거래가 줄 것이고, 내년에 가격 상승이 나타날 것”이라고 예상했던 금융권 보고서는 12월 들어 급변했다.
예상과 달리 겨울철인 11월에도 캐나다 국내 부동산 거래량은 줄지 않았고, 가격 상승도 나타났기 때문이다. 11월 말과 12월 초 일부 보고서에는 “쉽게 주택담보대출(모기지)을 내줬다간 제2차 부동산 버블 발생이 우려된다”는 내용이 다뤄지기도 했다.
몬트리올 은행(BMO)은 지난 22일 주택 구매 여력을 점검해보라고 권했다.
권하는 배경은 2009년 1월부터 11월까지 캐나다 주택 판매량이 76% 늘어났고, 11월 한 달 동안에만 기존 주택 가격이 19% 상승했기 때문이다. 이 점이 과거의 배경이라면, 2010년의 배경은 이자율 인상 가능성과 HST도입이 있다.
샐 과티리(Guatieri) BMO 선임 경제분석가는 “캐나다 중앙은행이 2010년 7월부터 기준금리를 0.25%에서 2012년 중반까지 4.25%로 조정할 것으로 보인다”며 “달리 말하면 소비자들은 모기지 금리 인상을 만나게 될 것으로 보인다”고 말했다.
7월은 부동산 구매희망자에게 세금부담을 추가로 안길 수 있다. 캐나다 정부와 BC주정부가 2010년 7월1일부터 통합소비세(Harmonized Sales Tax)를 도입하면 세금 부담이 많이 늘어날 수 있다.
최대 2만6250달러 세금환급이 있다지만 특히 52만5000달러 이상 신규 분양 주택 구매할 때는 이전보다 비용이 늘어난다. 새 분양이 아닌 기존 주택 매매에는 HST가 집값에 대해 부과되지 않지만, 중개료(commission)에 HST가 붙는다.
중개료에 붙는 HST는 판매자의 부담이지만, 부동산 매매가 지속적인 호황을 보여 판매자 중심 시장(Seller’s market) 기조에 있게 되면 결과적으로 구매자에게 이 비용이 돌아가는 가격 형성 가능성이 있다. 부동산 중개업체 로열 르페이지는 HST도입과 관련해 “HST는 중개비 뿐만 아니라 견적비나 조사비, 법률지원비 등에도 추가로 부과될 수 있어 전체적으로 매매비용을 늘릴 여지가 다분하다”고 지적한 바 있다.
몬트리올 은행 제인 유엔 상무는 “만약 2010년에 부동산을 살 계획이 있다면, 일단 모기지 상담을 통해 초 저금리에 돈을 빌릴 길을 마련해 놓는 것이 급선무”라며 “만기(amortization period)를 최대한 늘리고, 계약금(downpayment)를 최소화하면 기대 못한 재정상황에 처했을 때 움직일 수 있는 여력이 부족하기 때문에, 적절한 계약금을 내고 추가 상환을 통해 만기를 줄이는 것이 앞으로 이자비용을 수 천 달러 절약하는 방법이 될 것”이라고 조언했다.
한편 BMO는 이자율 인상에 따른 담보대출 상환비용 증가도 고려하라고 조언했다. 25만 달러 담보대출에 이자율이 2%포인트 오르면 매월 상환해야 할 금액은 260달러가 늘어난다.
“계속 잘 팔릴 것이란 보장 없다”
높은 실업률에 소비자신감 상처
2009년의 회복이 2010년 시장에 고스란히 전개될 것이란 보장은 없다. 캐나다 부동산 협회(CREA)는 섣부른 호황진단보다는 캐나다 전역 시장에 대해 신중론을 펼치고 있다.
22일 CREA는 컨퍼런스 보드 오브 캐나다 자료를 토대로 BC주 시장에 대해 “BC주 소비자신감은 2009년 4분기에 다소 누그러졌다”며 “소비자신감의 변화는 가계 예산, 일자리 전망, 주요 구매를 낮추고 줄이는 영향을 미칠 것”이라고 지적했다.
일자리나 경기에 대한 불안감이 자동차나 주택 구매 의지를 낮추는 요인이 될 수 있다는 뜻이다. CREA도 이 점을 재차 강조했다. CREA는 “4분기에 새 차나 주택구매에 대한 정서가 급속하게 다시 부정적인 상태로 들어섰다”며 “2년 만에 처음 3분기에 긍정적으로 돌아섰던 정서가 다시 바뀌었다”고 지적했다.
주요구매에 대한 정서가 부정적이란 의미는 지금 집이나 차를 사야 할 때인가라는 질문에 대해 “아니다”라는 일반인의 반응을 더 많이 들을 수 있다 뜻이다.
소비의향이 줄었다고 해서 경기후퇴 당시 최저점과 같은 상황으로 복귀했다는 것은 아니다.
CREA는 “경기 후퇴기의 정점 때보다는 부정적인 의견이 덜하다”고 지적했다. 소비의향이 부정적인 원인은 전적으로 고용시장에 달렸다. 단기 고용성장에 대한 부정적인 전망이 7분기 연속 유지돼 왔다. 오히려 가계예산에 대한 전망은 3분기 연속 긍정상태에 머물고 있다.
밴쿠버부동산협회(REBGV)는 CREA와 달리 근본적으로 부동산 거래량과 매물이 계절적 요인에 따라 움직인다고 봤다.
단 REBGV는 예외적으로 11월에 거래량이 증가했다며 4분기에 거래량 감소를 지적한 CREA와 차이가 있는 자료를 내놓았다. REBGV는 BC주만을 CREA는 전국을 다루기 때문에 나올 수 있는 차이로 보인다.
두 협회는 11월 들어 공통으로 매물감소와 평균 거래가 하락현상이 있다고 밝혔다. CREA의 고용불안 대신 REBGV는 계절요인을 이유로 내세운 차이는 있지만, 메트로 밴쿠버 주택 평균거래가가 55만7384달러로 최고점을 찍었던 2008년 5월에 비해 1.9% 내려갔다고 지적했다.
“가파른 가격 변화는 없을 것”
금융권은 2010년 하반기부터 대출금리 인상으로 구매 자금 마련에 있어 이전보다 소비자가불리해질 가능성을 제기하고 있는 가운데, 부동산 업체들은 내년에 가파른 가격 변화는 없다고 보고 있다.
리/멕스 캐나다는 2010년 캐나다 국내 부동산 거래량이 총 47만5000세대, 평균가격은 2009년보다 2% 오른 32만5000달러가 될 것으로 내다봤다. 밴쿠버 주택은 평균 60만 달러로 여전히 캐나다 최고가지만 전년보다 높지 않은 가격을 유지할 것으로 보았다.
서부지역에서 가격 오름세는 2009년 내렸던 BC주 빅토리아와 켈로나, 앨버타주 에드몬튼과 캘거리에 집중돼 가격 5% 상승과 거래량 증가를 가능성을 예상했다.
또 다른 부동산업체 로열 르페이지는 연말 보고서를 통해 소비자 사이에 경기 회복에 대한 불안감이 있지만, 부동산 가격 상승을 예상하는 이가 하락을 예상하는 이에 비해 7대3으로 높다고 밝혔다.
로열 르페이지는 “2010년 부동산 시장에서 가장 큰 뉴스는 기준 금리가 될 것”이라며 “만약 금융권 전망대로 연초에 저금리 기조로 가다가 하반기에 금리를 인상하게 되면 서부지역 부동산 시장은 2009년 양상과 반대로 연초에 거래량이 늘고, 연말로 갈수록 줄어드는 양상을 보일 수 있다”고 예상했다.