-
아랫돌 빼서 윗돌에 박기?
부동산의 가격이 오를 경우와 조정이 이루어지는 상황에서 나타나는 부동산의 매매 패턴에는 차이가 발생하기 마련입니다. 최근까지 진행된 밴쿠버 부동산 시장의 상승시기에는 어떠한 일이 진행되었는가를 필자가 이해하는 한도 내에서 이야기하고자 합니다. 몇 년 전부터 나타났던 부동산 가격 상승기에는 신규로 분양하는 주택에 대하여 무차별적인 매수세가 형성되었다고 볼 수 있습니다. 여기에서 말하는 주택은 단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 모두 포함하는 개념이라는 것에 혼동이 없기를 바랍니다. 분양가에 대한 일부 그릇된 판단과 신념으로 대거 매집하는 사례가 있었고, 초기 투자자들은 일부 성공을 거두었습니다. 상승기의 성공 과정은 이렇게 해석할 수 있습니다. 개발회사가 특정한 소규모 단지에 주택을 분양할 때 일시에 분양하지 않고, 순차적으로 분양을 합니다. 처음에는 시장을 테스트하기 위한 성격의 가격을 책정하기도 할 것인데, 그러한 분양가격에 대하여 엄청난 매수세가 몰렸습니다. 팔리지 않은 미분양 주택의 가격은 상황을 보아 가면서 다시 올립니다. 망설이던 사람들이 앞으로도 또 오를 것이라는 생각을 가지도록 하여, 이제라도 분양을 받고자 하는 마음이 들도록 유도하였을 것입니다. 그러다가 다음에 분양하는 것은 이전 보다 더 높은 가격으로 제시합니다. 그러면 팔리지 않았던 이전의 물량이 팔려 버리는 효과가 있음과 동시에, 또 가격이 오를 것이라는 것을 학습하게 됩니다. 그리하여 새로 분양되는 주택도 팔리는 효과가 발생합니다. 이런 과정을 단 하나의 개발회사 내지는 분양회사가 하는 것은 아니고, 업계에서 전반적으로 발생하였던 현상이라고 필자는 생각하고 있습니다. 주변에서 분양받아 이익을 본 사람들의 이야기를 들은 사람들도 새로 분양하는 주택을 사기 위하여 노력합니다. 일부에서는 여기저기의 단지를 돌아다니며 주택을 수집(?)하는 현상도 나타나기도 하였습니다. 엄청나게 많은 수의 콘도를 사서 전매 혹은 매도를 하거나, 일부는 보유하고 있다고 합니다. 이러한 과정으로 투자자임을 자처하는 사람들이 사서 팔기를 반복합니다. 낮은 가격의 주택을 사서 약간의 차익을 남기고 팔며, 더 높은 가격의 주택을 분양받아 전매하거나 차익을 보고 매도합니다. 분양가가 오르니 매매가도 덩달아 오를 것으로 기대하기 때문에 이러한 팔고 사기가 지속적으로 가능하였습니다. 이러한 현상이 과거 몇 년간 밴쿠버에서 벌어졌다고 필자는 생각하고 있습니다. 그래서 ‘아랫돌을 빼서 윗돌에 박기’라고 표현할 수 있는 것입니다. 물론 개개인이 그러한 일을 전부 한 것은 아니고, 일부의 사람들이 거래하는 것을 전체적으로 넓게 보면 그렇다고 할 수 있다는 것입니다. 그렇게 하여 많은 사람들이 이익을 챙긴 것은 사실입니다. 이러한 현상이 상승기에 나타났다고 볼 수 있는데, 조정기에서는 전혀 다른 상황이 발생할 수 밖에 없습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-28 00:00:00
-
자국의 투자기준을 외국에 적용하지 말아야
1980년대 후반과 1990년대 초반에 일본인 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 엄청난 규모로 사들였는데, 결과적으로 대규모의 손실을 입었습니다. 과거 일본인의 투자경험에서 얻을 수 있는 교훈이 있는지 살펴보는 것이 현재의 우리에게도 필요하다는 생각이 강하게 듭니다. 1980년대 후반에 일본 도시의 부동산 가격은 엄청나게 상승하였으며, 그렇게 상승한 가격을 바탕으로 재금융을 하여 해외의 부동산을 사들였습니다. 그러한 재금융은 당시 미국과 캐나다의 투자자들에게는 이용가능하지 않았습니다. 일본인 투자자들은 그러한 새로운 금융기법이 일본의 경제 전략이 우수하기 때문이라는 생각을 가지고 있었습니다. 그리하여 일본 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 대규모로 매집하였습니다. 토론토, 밴쿠버, 밴프, 하와이 등에 있는 부동산을 현지인들은 생각하지도 못하는 높은 가격으로 매입하였습니다. 그들은 일본에서 적용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하여 현지에서 거래되는 것보다 높은 가격을 지불해도 된다는 논리를 가지고 있었던 것이었습니다. 예를 들어, 일본인 투자자들이 북미에서 투자용 부동산을 구입할 때, 북미의 시장에서 통용되는 Capitalization Rate보다 몇 퍼센트 포인트 낮은 수준에서 구입하였습니다. Capitalization Rate가 낮다는 것은 수익에 비하여 상대적으로 높은 가격을 치른다는 의미입니다. 자신들은 장기 투자자들이고, 그렇기 때문에 수익률이 낮아도 괜찮다는 것이 당시 일본인 투자자들의 논리이었습니다. 그렇기 때문에 하와이 등에서는 부동산 평가사들이 하나의 부동산에 대하여 2가지의 서로 다른 가격을 제시하였어야 했다고 합니다. 그 중의 하나는 일본인들의 투자관행의 영향을 반영하여 부풀려진 가격이었고, 다른 하나는 북미의 시장에서 전통적으로 통용되는 대부관행에 맞는 가격이었습니다. 그러한 상황에서 1990년대 초에 일본 은행의 악성 대출 등으로 인하여 일본 경제가 침체에 빠지자, 일본인들은 해외의 부동산을 팔 수 밖에 없었습니다. 북미와 유럽의 부동산 상당수가 엄청난 규모의 손실을 안고 매각되었습니다. 그러한 손해가 당시의 기준으로 수십억 달러에 이른다고 하며, 결과적으로 일본의 금융 위기에 부채질을 한 셈이 되었습니다. 이 과정에서 일본인 투자자들은 2가지의 실수를 했다고 분석되고 있습니다. 즉, ①북미의 부동산 시장에 대한 이해가 부족하였을 뿐더러, ②부동산 시장의 호황과 조정의 성격을 이해하는 데에 실패하였습니다. 북미에 투자를 할 때, 자신의 투자가 내포하고 있는 위험의 수준에 대하여 평가하지 못하거나, 아니면 아예 위험이라는 요인을 감안하지 않는 경우도 있습니다. 일본인들은 자국의 시장에서 통용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하였다는 점이 투자실패의 커다란 요인이었습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-21 00:00:00
-
봄에 고점을 기록하는 경향
요즈음 밴쿠버의 부동산 시장이 심상치 않다고 말하는 사람들이 있습니다. 이제 조정에 들어가는 것 같다고 말하는 사람들도 있고, 잠시 주춤거릴 뿐이라고 말하는 사람들도 있습니다. 이러한 전망과 판단의 결과는 사람과 입장에 따라서 다르게 표현할 수 있습니다. 이러한 판단을 하기에 앞서서, 과거 밴쿠버의 부동산 시장이 어느 시점에서 고점을 기록하였는지 살펴보는 것도 필요할 것입니다. 그리하여 필자는 광역 밴쿠버의 단독주택에 대한 평균가격을 근거로 과거의 고점을 조사하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회가 발표하는 많은 지표 중에서 대표성이 있다고 판단되고, 다른 지표들도 거의 비슷한 모습을 보이기 때문에 광역 밴쿠버의 부동산 협회가 발표하는 단독주택 평균가격을 조사한 것입니다. 그 결과 1977년 이후 30년이 넘는 기간 동안에 대체로 3번의 중장기적인 고점을 기록한 것으로 볼 수 있습니다. 그러한 기준으로 볼 때 첫번째의 고점은 1981년 4월에 기록하였으며, 두번째의 고점은 1990년 3월에 기록하였고, 마지막은 1995년 2월에 기록하였습니다. 2월을 봄이라고 말하기는 어렵지만, 대체로 봄에 중장기적인 고점을 기록하였다고 말할 수 있을 것 같습니다. 그런데 올해 2008년에는 2월의 평균가격이 최고로 높았습니다. 이 시점이 중장기적인 고점이라고 판단하기에는 상황을 조금 더 지켜 보아야 할 것입니다. 그렇지만 이 2월도 또한 올해의 봄에 해당하는 시점이라고 말할 수도 있을 것입니다. 최근까지 강세를 보여온 밴쿠버의 부동산 시장이 이제 조정에 들어갔다고 필자가 강변하는 것은 아닙니다. 그리고 중장기적인 고점이 매번 봄에 이루어져야 한다는 논리는 없는 것으로 이해하고 있습니다. 그렇지만 그럴 가능성을 염두에 두어야 한다는 것입니다. 그렇다고 하더라도, 이 시점에서 어떠한 선택을 하여야 하는지에 대하여 심각하게 고민을 해 보아야 할 것이라고 생각합니다. 2008년 2월을 기점으로 밴쿠버의 부동산 시장이 조정에 들어간다고 가정하였을 경우, 자신의 부동산 문제에 대하여 어떻게 대처하여야 하는가가 중요하기 때문입니다. 물론, 이와 같은 가정이 틀렸을 가능성도 있다는 것을 필자가 배제하는 것은 아닙니다. 각자가 처한 입장은 모두 다를 수 있습니다. 주택을 소유하였거나 소유하지 않았을 수도 있고, 신규분양을 청약해 놓은 경우도 있을 것이고, 완공된 여러 채의 주택을 가지고 있을 수 있고, 거주 지역이나 주택 유형을 바꾸려는 사람들도 있을 것입니다. 그리고 기존의 주택을 매입하려는 경우도 있을 것이고, 신규분양을 고려하는 사람도 있을 것입니다. 어떠한 결정이 최선의 결정인지, 즉 중장기적인 측면에서 자신에게 유리한 결정인지에 대하여 진지한 상담을 하는 자세가 필요할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-06-14 00:00:00
-
-
5월 동향-10채 중에서 4채가 팔리는 셈
밴쿠버 지역에서 주택의 매물소화가 쉽지 않은 상황입니다. 매물등록은 증가하고 거래량은 감소하기 때문입니다. 작년에는 광역 밴쿠버의 상황이 프레이저 밸리 보다는 나았다고 할 수 있는데, 올해에는 이 2개 지역의 상황이 비슷해져 가고 있다고 볼 수 있습니다. 밴쿠버 지역 전체에서 매물로 나오는 주택 10채 중에서 평균적으로 4채만 팔리는 상황이 벌어지고 있기 때문입니다. 광역 밴쿠버에서 지난 5월의 모든 주택에 대한 매물등록은 전년동월대비 20.2%가 증가하여 4월에 이어서 매물공세가 약화되지 않는다고 볼 수 있습니다. 이에 비하여 거래량은 30.7%가 감소하여 4월의 5% 감소에 이어 상당히 큰 폭으로 감소하였습니다. 이렇게 매물은 증가하고 거래량은 감소하는 현상이 어떤 결과를 나타내는지, 현실적으로 피부에 와닿지 않는 느낌이 있습니다. 그래서 매물과 거래량을 간단하게 비교할 수 있는 방법을 제시하겠습니다. 매물판매 비율이라고 할 수 있는 Sales-to-Listings Ratio라는 개념이 있습니다. 그 달에 매물로 나온 물량에 비하여 판매된 수량이 얼마만큼의 비중을 차지하는가를 간편한 수치로 나타내는 것입니다. 이 수치가 100%이면 그 달에 나온 물량의 수치만큼 팔렸으며, 50%이면 등록된 매물 수량의 50%에 해당하는 물량이 팔렸다는 의미입니다. 물론, 특정한 달에 팔린 매물이 반드시 그 달에 나온 것만은 아니겠지만, 시장의 활력을 측정할 때 이용되는 지표입니다. 이러한 매물판매 비율이 지난 2008년 5월에 40.6%를 기록하였습니다. 그런데 2007년 5월에는 그 비율이 70.4%이었습니다. 작년 5월에는 10채 중에서 7채가 팔렸다고 볼 수 있는 반면, 올해 5월에는 단지 4채만 팔렸다고 볼 수 있다는 뜻입니다. 그만큼 팔기 어려워졌다고 해석됩니다. 프레이저 밸리도 결과는 비슷합니다. 지난 5월의 매물증가가 단지 6.8%에 그쳤기 때문에 그 전달의 대폭적인 증가에 비하여 개선되었다고 볼 수도 있습니다. 그렇지만 거래량은 25.7% 감소하였는데, 그 전달에 0.3% 증가하였던 점에 비추어 보면 상황은 나빠졌다고 볼 수 있습니다. 지난 5월의 매물판매 비율은 광역 밴쿠버와 마찬가지로 40.6%를 기록하였으며, 2007년 5월에 프레이저 밸리의 경우에는 58.3%이었습니다. 정리하자면, 광역 밴쿠버는 70.4%에서 40.6%로 감소하였고, 프레이저 밸리는 58.3%에서 40.6%로 감소하였습니다. 이를 해석하자면, 작년에는 광역 밴쿠버의 상황이 프레이저 밸리 보다는 나았지만, 올해 들어서는 비슷해 졌다는 의미입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면, 매물은 15.2%가 증가한 반면에 거래량은 29%가 감소하였습니다. 2007년 초의 5개월간 매물판매 비율 평균은 58.8%이었으나, 올해의 경우에는 43.7%에 그치고 있습니다. 매물 소화가 어려워졌다는 의미이며, 이러한 상황의 해소는 당분간 기대하기가 쉽지 않으리라는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-06-07 00:00:00
-
치킨게임이 진행중인 밴쿠버 부동산 시장
요즈음의 밴쿠버 주택시장에서는 기세싸움이 진행되고 있다고 말할 수 있습니다. 매도자는 가격을 높게 책정해 놓고서 매입자가 나타나서 사가기를 기다리지만, 구매자는 현재의 가격으로는 사지 않으려고 하는 양상인데, 많은 지역에서 이러한 양상을 보이는 것 같습니다. 이를 두고 일종의 ‘교착상태’ 혹은 매수자와 매도자 사이의 ‘기세 싸움’이라고 표현하기도 합니다. 이러한 현상을 영어 단어로는 ‘Game of Chicken’이라고 말하는데, 치킨 게임이라고 표기하고 있습니다. 등록되는 매물은 상당폭 증가하였음에도 불구하고, 거래량은 전반적으로 감소하여, 매매체결에 상당한 시간이 걸리기 때문에 이러한 표현이 등장하는 것입니다. 이러한 치킨 게임에서 누가 먼저 고개를 숙이느냐에 따라서 부동산 시장의 방향이 결정될 것입니다. 매도자가 매수세의 가격에 맞추어서 낮게 팔기 시작하면 전체적인 가격은 내려가는 것으로 볼 수 있고, 매입자가 매도 희망가격에 접근하여 사게 되면 전반적인 부동산 시장은 이전처럼 양호한 모습을 유지할 수 있습니다. 현재의 상황에서 매도세가 주택을 팔아야 되는 경우는, ①모기지 이자율이 상승하여 계약 갱신할 때 원리금 부담이 증가하거나, ②경기가 악화되어 실업률이 증가하여 소득이 감소하는 상황이 벌어지거나, ③주택가격이 하락할지도 모른다는 두려움이 발생하거나, ④렌트비를 받아서 그 주택에 대한 현금흐름이 적자를 보임에도 참았으나 앞으로의 상황이 더 나빠질 것으로 예상될 경우 등으로 나눌 수 있습니다. 물론, 이외에도 다른 기본적인 이유가 있습니다. 매수세가 사겠다고 나서는 경우는, ①현재의 상황이 단지 단기적인 조정일 뿐이고 다시 상승할 것이라는 생각을 가지거나, ②신규 전입 등의 이유로 가족 생활에 주택이 필요한 경우 등으로 볼 수 있습니다. 지금의 주택가격이 비싸기는 하지만, 여기에서 가격이 더 올라가 버리기라도 한다면, 앞으로는 주택 소유와는 인연을 멀리해야 될지도 모른다는 불안감이 작용할 수 있습니다. 매도자와 구매자가 어떻게 행동하느냐에 따라서 바이어 마켓이냐 셀러 마켓이냐가 좌우됩니다. 많은 시장에서 최근까지 보여준 바와 같은 셀러 마켓을 계속하여 유지하느냐, 아니면 작금에 일부 시장에서 나타나는 바이어 마켓 양상이 밴쿠버 주택시장에 전반적으로 확산되느냐의 갈림길이 될 수 있습니다. 이러한 치킨 게임이 어느 쪽으로 기우느냐에 대한 것은 매물등록과 거래량의 변동이 직접적인 판단 근거로 작용합니다. 주택의 수급상황과 경제여건이 부동산 시장에 근본적으로 영향을 미치겠지만, 대중의 심리가 어느 방향으로 흐르는가가 결정적일 수도 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-05-31 00:00:00
-
악화가 양화를 구축한다?
16세기에 영국의 금융가인 토마스 그레샴이라고 하는 사람이 “악화가 양화를 구축한다”라고 주장하였습니다. 실질가치가 큰 화폐(양화)와 실질가치가 작은 화폐(악화)가 똑같은 명목가치를 지닌 화폐로 동시에 유통되게 되면, 양화는 유통과정에서 사라지고 악화만이 계속 유통되는 현상을 말합니다. 이를 그레샴의 법칙이라고 하는데, 우리가 처한 주택시장에서도 참고할 필요가 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 합니다. 지금 현재는 동일한 가격으로 매매가 이루어진다고 하여도, 실질가치가 큰 주택은 버리고 실질가치가 작은 주택을 선택할 수 있기 때문입니다. 여기에서의 주택은 단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 모두 지칭하는 개념입니다. 예를 들어서 설명해 보기로 합니다. 2개의 주택 중에서 하나를 선택하여야 하는 상황이라고 가정합니다. A라는 주택에서 살고 있는데, B라는 주택을 사려고 분양을 받아 놓았고, B의 잔금을 치르기 위하여 A라는 주택을 처분해야 되는 상황일 수 있습니다. 아니면, 현재 A라는 주택에서 살고 있는데 여러 가지의 이유로 B라는 주택으로 옮길 것을 고려할 수도 있습니다. 이러한 결정을 내릴 때, 향후의 가격이 A와 B 모두 동일하게 오르고 내린다면 그 결정에 별다른 문제는 없을 것입니다. 그렇지만 앞으로 전개될 조정국면에서는 가격의 차별화가 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 주택에 따라서 많이 그리고 길게 조정을 받는 경우도 있고, 적게 그리고 짧게 조정을 받을 수 있으며, 아니면 별다른 조정이 이루어지지 않을 수도 있을 것입니다. 그렇기 때문에 잘 선택하여야 한다는 것입니다. 앞으로의 조정국면에서 훌륭하게 가격을 유지하는 ‘좋은 주택’을 버리고, 향후의 가격 행보에 있어서 불리한 ‘나쁜 주택’을 선택하는 경우도 있기 때문입니다. 상황상 그럴 수 밖에 없었다고 주장하기도 하지만, 결과는 자신의 손익에 귀결됩니다. 이러한 현상이 그레샴이 말한 경우와 동일한 것은 아닙니다. 그레샴이 말한 경우는, 높은 가치를 가지고 있는 양화는 자신이 보관하기 때문에 양화가 유통과정에서 자취를 감추고 악화만 계속 유통되는 상황을 말합니다. 즉, 양화는 가지고 있고 악화는 시장에 내놓는 것입니다. 그렇지만, 주택시장에서는 좋은 주택은 팔아 버리고 나쁜 주택을 구입 혹은 보유하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 ‘양화 대신 악화를 선택한다’라는 표현이 옳을 것입니다. 어떤 주택이 좋은 주택이고 어떤 주택이 나쁜 주택인가에 대하여는 여러 요인을 고려해 보아야 합니다. 주택 자체의 좋고 나쁨도 있을 것이지만, 시대의 흐름에 따라서 선호하는 주택의 양상이 달라질 수 있기 때문입니다. 현재는 일부 사람들 사이에서 좋은 주택으로 인식되고 있는 주택도, 시간이 흐르다 보면 그렇지 않을 수 있다는 것을 인정해야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-05-24 00:00:00
-
차별화가 진행될 전망
통상적으로 연말이나 연초 즈음에 시장 전망을 발표하는 것이 관례이지만, 요즈음 일부 기관에서는 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 중장기 전망을 발표하는 경우가 있습니다. 아무래도 시장의 현재 상황이 향후의 전망을 궁금하게 만들기 때문이라고 생각됩니다. 발표하는 기관에 따라서 전망의 내용은 약간의 차이가 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 앞으로도 계속 오를 것이지만, 상승의 폭은 최근 보다는 크지 않을 것으로 예상하기도 합니다. 2008년에는 한 자리수 정도의 상승률을 기록할 것이라던가, 2009년에는 4% 내외로 올라갈 것이라는 등의 예상입니다. 필자는 그러한 전망 내용에 근본적으로 동의하지 않습니다만, 제 의견을 제시하지는 않겠습니다. 다만 필자는 오래 전부터 여러 지면을 통하여, 향후에 나타날 가능성이 있는 밴쿠버 주택시장의 조정국면에서는 ‘차별화’가 심화될 것이라는 예상을 누차 강조하여 왔다는 것을 말씀드립니다. 미리부터 그런 차별화를 강조한 이유는, 매수를 위한 선택의 과정에서도 그런 차별화를 염두에 두어야 하기 때문입니다. 잘 선택한 부동산은 많이 오르기도 하거니와, 조정국면에서도 좋은 가격으로 팔릴 수 있습니다. 부동산을 매입하는 과정에서 Location – Style – Cost가 중요합니다. 지역 혹은 입지조건을 선택하고, 주택의 유형을 결정한 다음에, 가격 혹은 비용을 고려하여야 한다는 의미입니다. 이 이외에도 감안하여야 하는 요소가 많지만, 기본적인 골격이 그렇다는 것입니다. 현실적으로 이러한 원칙을 지키는 것이 쉽지는 않겠으나, 매입 후의 가격 움직임을 고려한다면 타당한 원칙입니다. 주택시장이 조정에 들어가면서 이 원칙은 더욱 중요합니다. 앞에서 언급한 차별화가 그러한 요인에 따라서 발생할 것이기 때문입니다. 지역에 따른 차별화, 유형에 따른 차별화, 그리고 가격에 따른 차별화가 두드러지게 나타날 수 밖에 없습니다. 매수세가 활발하여 옥석을 가리지 않는 무차별적인 상승이 나타나는 시장 상황에서는 중요하지 않을 수도 있으나, 매수세가 감소하는 조정국면에서는 그러한 요인의 중요성이 더욱 부각될 수 밖에 없습니다. 밴쿠버의 부동산 시장 조정국면에서도 위에서 말한 3가지 종류의 차별화가 크게 나타나리라는 것이 필자의 생각입니다. 어떤 주택을 소유하느냐에 따라서 피부로 느끼는 조정국면의 깊이는 상당히 달라질 것이고, 조정 기간에서도 차이가 발생할 수 밖에 없습니다. 그런데, 많은 사람들은 자신의 집이 그러한 차별화 과정에서 유리하다고 생각하고 있는 듯 합니다. 정확하고 올바른 지식이 없이, 남들이 그렇다고 하므로 막연히 그렇게 생각하고 있는 경향도 있습니다. 일부 사람들에게서 통용되는 인식이, 타당하고 보편적인 사실이라고 보기 어려운 경우도 있습니다. 그러므로 지금이라도 전문가와 함께 객관적으로 검토하는 자세가 필요합니다.
밴쿠버 조선
2008-05-20 00:00:00
-
-
4월 동향-매물은 기록적이나 거래는 부진
밴쿠버의 부동산 시장에서는 지난 4월의 매물등록이 기록적인 수준을 기록하였지만, 거래는 활발하지 못하였습니다. 거래량 자체는 크게 줄지 않았으나, 신규매물을 포함하는 매물잔량과 대비한 매매체결 비율은 많이 감소한 것으로 보아야 할 것입니다. 광역 밴쿠버의 모든 주택 거래량은 전년동월대비 5% 감소하였으며, 매물등록은 25.6%가 증가하였습니다. 이처럼 거래량이 감소하고 매물은 증가하는 현상이 최근에 간혹 나타나고 있는데, 이는 바람직한 현상이라고 보기는 어렵습니다. 이에 대하여 광역 밴쿠버 부동산 협회는, 거래량은 여전히 강세이며 매물 선택의 폭이 넓어졌음에도 불구하고, 판매까지 걸리는 기간이 작년에 비하여 6일이 줄어든 33일이라고 언급하고 있습니다. 이를 다른 측면으로 해석하면, 팔리는 주택은 빨리 팔리지만 그렇지 않은 주택은 오래 간다는 것입니다. 그러한 매매기간의 차이가 지역, 주택 유형 및 가격 수준에 따라서 이루어질 개연성이 높은 여건입니다. 따라서, 차별화가 내부적으로 진행되고 있다는 반증으로도 해석이 가능합니다. 프레이저 밸리에서는 모든 주택의 거래량이 0.3% 증가하였지만, 매물등록은 52.6% 증가하였습니다. 이러한 52.6% 증가는 2000년 이후 최대폭이며, 프레이저 밸리 부동산 협회는 기록적인 수치라고 언급하고 있습니다. 그리고 매물잔량이 43.1% 증가하여 11,111채에 이르며, 이 또한 거의 사상최고 수준이라고 말하고 있습니다. 이러한 현상에 대하여 프레이저 밸리 부동산 협회는 구매자에게 아주 많은 기회가 있다고 말하고 있는데, 이는 광역 밴쿠버 부동산 협회와 거의 비슷한 언급입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면 모든 유형의 주택 거래량은 3.2% 감소하였으며, 매물등록은 34.9% 증가하였습니다. 거래량 감소의 폭은 그다지 크지 않다고 말할 수 있으나, 신규로 등록되는 매물의 증가가 심상치 않다는 생각도 듭니다. 매물로 등록이 되는 것은 기존의 주택이나 신규로 완공된 주택 양쪽에서 모두 나오기는 하는데, 요즈음 그 매물등록 증가의 폭이 커진 것에는 신규로 완공된 주택의 기여도가 높을 것으로 생각됩니다. 새로 완공/분양되는 많은 프로젝트에서 매물이 나오기 때문이며, 향후에도 신규분양 주택이 속속 완공될 예정입니다. 이에 비하여, 매수세는 그러한 매물증가에 따라가지 못하고 있는 듯 합니다. 최근 우리 한인들은 밴쿠버의 부동산 시장을 더욱 차갑게 느끼고 있는 듯 합니다. 여기의 부동산 시장 상황과 아울러, 한인들이 소유하고 있는 부동산의 포트폴리오, 보유주택의 가격 기대치, 한국의 경제 상황, 환율 문제, 미국의 비자 문제 등이 복합적으로 작용하기 때문일 것입니다. 부동산에 대한 시각을 길고 넓게 가져야 할 것이며, 지금은 적절한 대응이 필요하다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-05-10 00:00:00
-
왜 최근의 평균가격은 급등하였는가?
요즈음 일부 사람들에게서 받는 질문 중의 하나가, ‘밴쿠버의 집값은 내려가고 있다고 하는데, 왜 신문 등에서는 계속 오르고 있다고 하는지 모르겠다’는 것입니다. 일부 지역에서 매물로 나온 집들의 희망가격이 자꾸 내려가고 있지만, 평균가격은 계속하여 오르는 것으로 발표된다는 것입니다. 여기에서 평균가격에 대하여 이해하는 것이 중요한데, 평균가격이라는 수치 자체에 한계가 있기 때문입니다. 통상적으로 주택가격의 등락을 말할 때 평균가격을 근거로 말하는데, 이 평균가격의 산출 방법에 한계가 있다는 말입니다. 부동산 협회에서 발표하는 평균가격은, 일정한 기간 동안에 특정 지역에서 거래된 주택들의 가격을 평균한 값입니다. 거래되지 않은 기존의 모든 주택의 가격은 이 평균가격의 계산에서 제외되며, 단지 거래된 주택들만 감안한다는 것을 이해하여야 합니다. 무슨 차이가 있는지 예를 들어서 설명합니다. 낡고 오래된 집들이 많은 도시가 있는데, 과거에 그 도시에서는 대부분 그런 집들이 거래되었다고 가정합니다. 그런데 그 도시의 일부 지역이 개발되어 새 집들이 높은 가격에 대규모로 팔렸다고 합시다. 그러면 그 도시의 평균가격은 상당히 오른 것으로 나타납니다. 싼 집들이 거래되었을 때의 평균가격과, 비싼 집들이 대규모로 포함되었을 때의 평균가격은 당연히 차이가 나기 때문입니다. 설령 기존의 오래된 주택들의 가격이 오르지 않았을 경우에도 이러한 현상이 나타납니다. 이와 비슷한 현상이 메트로 밴쿠버의 평균가격에도 그대로 적용됩니다. 가격이 낮은 지역의 집들이 많이 거래될 경우와, 비싼 지역의 집들이 상대적으로 많이 거래될 경우에 메트로 밴쿠버 전체의 평균가격은 차이가 날 수 밖에 없습니다. 당연히, 개별 주택의 가격이 오르지 않은 상황에서도 평균가격은 상승한 것으로 나타날 수 있습니다. 실제로 2008년 1월과 2월에 메트로 밴쿠버의 단독주택 평균가격은 직전월 대비 각각 8.2%와 4.9%가 상승하여, 2달간 13.5% 상승하였습니다. 그런데 이 시기에 비싼 지역의 주택거래량 비중이 크게 증가하였으며, 그 결과 전체의 평균가격은 많이 오른 것으로 나타났습니다. 그래서 일부 지역의 매매 희망가격이 낮아지더라도 평균가격은 오른 것으로 나타날 수 있다는 것입니다. 따라서 최근 메트로 밴쿠버의 평균가격이 급등하였다고 하여, 메트로 밴쿠버의 모든 지역에 있는 주택가격이 모두 그 정도로 올랐다고 간주하는 것은 경계하여야 합니다. 다시 말하자면, 평균가격이 올해 초에 크게 올랐다고 하여 지나치게 낙관적인 생각을 가지는 것은 위험한 생각일 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-05-05 00:00:00
-
밴쿠버 주택시장의 외부변수
부동산의 가격에 영향을 미치는 요인은 매우 다양합니다. 기본적으로 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는데, 그러한 수요와 공급에 영향을 미치는 요인은 내부적인 요인과 외부적인 요인으로 나눌 수 있습니다. 특정한 요인이 주택에 대한 수요를 증가시키게 되면, 주택의 가격은 오르게 됩니다. 반대로, 어떤 재료가 주택의 수요를 감소하게 만들면, 주택의 가격은 내려갈 가능성을 높이게 됩니다. 이것이 경제의 가장 기본적인 논리입니다. 주택에 대한 수요와 공급에 영향을 미치는 요인은 지역별로, 그리고 주요 시장별로 달라질 수 있습니다. 내부 수급의 문제가 커다란 역할을 하겠지만, 외부 변수도 상당히 크게 작용합니다. 캐나다의 주요 도시별로, 외부적인 요인이 부동산 시장에 미치는 영향력의 정도는 서로 다릅니다. 온타리오 주의 토론토 같은 경우에는 미국 경제의 영향을 크게 받습니다. 미국과의 인적, 물적 교류가 많기 때문에, 미국 경제가 침체기에 접어들면 토론토의 경기도 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 그러한 영향이 부동산 시장에도 변화를 주게 됩니다. 알버타 주의 캘거리나 에드먼턴 같은 경우에는 유가의 영향을 많이 받습니다. 유가가 높으면 오일 샌드(Oil Sand)의 채산성이 높아지기 때문에 석유채취가 활발하여질 것이고, 그렇게 되면 높아진 소득수준으로 주택 수요가 증가합니다. 마찬가지 논리로, 사스캐처원은 곡물가격의 영향을 받으며 아울러 유가인상으로 인한 석유채취의 채산성도 중요한 요인으로 작용합니다. 태평양 연안에 있는 밴쿠버의 경우에는 동남 아시아 국가들의 경제상황에 영향을 많이 받습니다. 한국을 비롯하여 중국, 대만, 홍콩, 일본 등이 여기에 속하는데, 인도나 중동지역의 경제상황도 밴쿠버 주택시장에 커다란 영향을 미칩니다. 자국에서 축적한 재산을 가지고 밴쿠버에 들어와서 밴쿠버의 부동산을 구입하는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 우리는 그러한 국가들의 경제상황에도 관심을 가지는 것이 필요합니다. 아울러, 그러한 사람들이 어떠한 유형의 부동산에 주로 관심을 가지고 매입하는가, 혹은 매도세로 돌아서는가 하는 것도 주의깊게 살펴보아야 합니다. 물론, BC주 자체의 주택 수급과 경기 상황이 어떻게 전개되어 왔으며 앞으로 어떤 모습을 보일 것인가가 중요하지 않다는 것은 아닙니다. 엄연히 백인들이 주도하는 시장이 많으며, 부동산 시장의 전반적인 분위기가 특정한 세부 시장에 영향을 미치기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-04-28 00:00:00
