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어느 신규 콘도의 완공후 상황
올해에는 밴쿠버의 각 지역에서 신규주택이 대규모로 완공이 되고 있습니다. 작년에도 많았으나 2008년과 2009년에도 대규모로 완공이 될 예정이며, 올해가 피크인 것으로 이야기하는 사람들도 있습니다. 그러한 신규주택의 주된 고객이 과연 누구인가에 대한 의견이 분분한데, 이에 대하여는 지역적인 차이가 존재할 것입니다. 그렇지만, 신규주택의 특정한 건물을 살펴보는 것도 의미가 있을 것입니다. 그리하여 필자는 2007년 말에 완공된 어느 건물의 경우를 가지고 이 문제에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 먼저 말씀드릴 것은, 이 경우가 모든 콘도를 대표하는 것은 아니기 때문에 모든 콘도가 이 경우와 완전하게 동일하지 않다는 것을 이해하여야 한다는 것입니다. 특정한 국가의 사람들이 선호하는 지역에서 성공리에 분양된 그 건물에서는 2008년 7월 23일 현재 완공된 가구수의 20%에 해당하는 물량이 매물로 나와 있습니다. 완공된 5채 중에서 1채 꼴로 팔려고 내놓고 있다는 의미가 되겠습니다. 완공이후 그 시점까지 팔린 매물 보다는, 매각에 실패한 매물이 더 많았습니다. 완공이후 팔린 콘도는 전체 물량의 10.3%이지만, 그 동안 매각에 실패한 콘도는 29.7%에 달하기 때문입니다. 매각에 걸린 기간은 평균적으로 47.4일이었습니다. 현재 매물로 나와있는 콘도의 소유자를 국적별로 살펴 보았습니다. A 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 57.6%이고, B 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 12.1%를 차지하고 있습니다. A국과 B국을 합치면 전체의 69.7%이므로, 4채 중에서 3채 가까이는 A 혹은 B 국가 사람 소유라는 의미가 될 것입니다. 이 건물에서 가격이 높은 콘도의 경우에는 A국 소유의 비중이 절대적으로 높았습니다. 완공 직후 1~2개월 사이에는 완공 물량의 3분의 1 정도가 매물로 나왔던 것으로 기억하는데, 그 이후 매각에 실패한 경우가 많았고, 팔린 경우는 소수입니다. 특이한 것은, 매각에 성공한 물량에서 A국의 사람들이 차지하는 비중은 매우 낮은 반면에, B국의 사람들은 상대적으로 높았다는 것입니다. 엄밀하게 국적을 확인하는 것은 가능하지 않기 때문에, 위의 수치가 정확하다고 말하기는 어렵습니다. 아울러 이 건물이 모든 콘도를 대표한다고 말할 수 없기 때문에, 일반화하기에는 어려운 점도 있습니다. 그렇다고 하더라도, 이 콘도를 분양받은 사람들은 A 및 B 국가의 사람들이 과반수를 넘었다는 것은 틀림없는 사실이라고 보아야 할 것입니다. 완공된 이후에 다른 사람들에게 되팔기 위하여 분양을 받은 사람들의 경우가 많을 수 있습니다. 그 경우, 과연 그러한 물량을 소화해 줄 사람들이 있을 것인가에 대한 의구심도 가졌어야 합니다. 현재의 상황에서 어떠한 선택이 중장기적으로 유리한가에 대하여 고민을 해 보아야 합니다. 다음주에는 신규주택 분양과 기존주택 매입 중에서 어느 것이 유리한가를 살펴보겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-07-26 00:00:00
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‘콘도 = 고층 아파트’가 아니다
사람들과 이야기하다가 보면, 콘도와 고층 아파트를 동의어 정도로 생각하는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 됩니다. 그러한 생각 때문에 부동산 시장에 대한 견해가 왜곡될 수도 있습니다. 캐나다의 주요 기관에서 부동산 시장에 대한 의견이나 전망을 발표할 때, 콘도라는 단어가 사용되기도 합니다. 예를 들어, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 콘도를 받아들이기 시작하였다’라는 표현을 하였다고 가정합니다. 이러한 글을 읽을 때, 콘도라는 개념을 혼동하고 있는 사람들은 ‘캐나다 사람들도 고층 아파트에서 자녀들을 양육하기 시작하였구나’라고 받아들일 수 있다는 것입니다. 물론 일부의 경우에는 옳을 수도 있으나, 그릇될 가능성이 높은데, 이는 콘도라는 개념을 잘못 알고 있기 때문입니다. 콘도라는 것은, 공동관리 구역에 대하여는 다른 사람들과 공동으로 소유하되, 건물에 의해 형성된 공간 만을 단독으로 소유하는 형태를 말합니다. 건물의 외벽과 바닥 및 천장의 내부에 있는 3차원적인 공간은 자신의 소유이지만, 그러한 건물이 들어서 있는 대지는 다른 사람들과 공동으로 소유하며 관리합니다. 이러한 소유권 형태가 바로 콘도 혹은 스트라타라고 하는 것입니다. 이러한 콘도는 주거용 주택은 물론이고, 상업용 건물이나 다른 형태에서도 적용됩니다. 개인에게 판매되는 공동주택도 콘도라고 부르는데, 이의 구체적인 건물 형태에는 타운하우스, 저층 아파트 및 고층 아파트가 있습니다. 주거용이 아닌 상가나 사무실도 개별적으로 판매되면 콘도라고 부릅니다. 물론, 특정한 개인이나 회사가 대지와 건물을 모두 소유하는 타운하우스나 아파트는 콘도라고 부르지 않고, 그저 타운하우스나 아파트라고 부릅니다. 단일 소유주가 건물 전체를 소유하는 경우에 통상적으로 임대용으로 활용합니다. 그러므로, 임대용 아파트는 콘도가 아니라 단순히 아파트 혹은 타운하우스라고 부릅니다. 그러므로 콘도라고 하는 것은, 개인이 소유하는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 통틀어 지칭하는 개념이 됩니다. 이러한 콘도는 단독주택에 대칭되는 개념으로 흔히 사용됩니다. 즉, 개인 소유의 주거용 공간을 하우스와 콘도의 2가지로 나누는 것입니다. 따라서 위에 든 예를 풀어서 쓰면, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 (단독주택을 대신하여) 타운하우스나 저층 아파트 혹은 고층 아파트를 받아들이기 시작하였다’라고 해석하여야 한다는 의미가 됩니다. 간단하게 정리하자면, 콘도는 개별적으로 소유되는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 따라서 콘도를 고층 아파트의 줄임말 정도로 이해하는 것은 지양하여야 하겠습니다. 개념 정립이 그릇되면 오해를 불러올 수 있기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-19 00:00:00
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거래부진이 매우 심각한 상태
올해 6월 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리에서 주거용 부동산의 거래량 부진이 매우 심각한 수준에 빠져들었습니다. 밴쿠버 지역에서 부동산 시장이 활성화되기 이전인 2000년대 초의 상황보다 그다지 나아 보이지 않는다는 것이 지난 6월 밴쿠버 부동산 시장의 현실이라고 필자는 판단하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서 지난 6월의 모든 주택에 대한 매물등록은 작년 6월 대비 18.3% 증가하였음에 비하여, 거래량은 42.9% 감소하였습니다. 필자가 자료를 가지고 있는 2001년 이후의 6월 거래량을 비교하여 볼 때, 지난 6월의 거래량(2,425채)은 2001년(2,826채)과 2002년(2,689채)에도 미치지 못하는 수준입니다. 이 당시는 밴쿠버 부동산이 활황세를 보이기 이전이었습니다. 매물판매 비율이라고 할 수 있는 Sales-to-Listings Ratio는 더욱 심각한 수준에 이르렀는데, 최근 7년 반 사이에 그 유례를 찾기 힘들 정도로 낮아졌기 때문입니다. 이 매물판매 비율은 2001년 1월에 36.2%를 기록한 이후 최저치를 2008년 6월(37.0%)에 기록하여, 주택의 판매가 지극히 어려워졌다고 말할 수 있습니다. 두번째로 낮은 기록은 올 1월의 38.9%이었습니다. 프레이저 밸리도 별반 나을 것이 없습니다. 매물등록은 5% 증가하였고 거래량은 30.9%가 감소하여 수치 자체는 광역 밴쿠버 보다는 좋아 보이기는 합니다. 그렇지만, 매물잔량은 1999년 1월 이후 최고인데, 아마도 사상최고치일 것입니다. 1999년 이후 6월의 거래량을 보자면, 2008년의 거래량(1,418채)은 2001년(1,473채) 및 2002년(1,368채)과 엇비슷한 수준이라고 말할 수 있습니다. 매물판매 비율은 더욱 심각합니다. 1999년 이후 상반기의 실적을 비교할 때, 2008년에 40.8%를 기록하고 있는데 이는 지난 2000년에 39.4%를 기록한 이후 최저 수준입니다. 문제는 이러한 비율의 계산에서, 시장에 이미 쌓여있는 매물잔량은 고려되지 않았다는 점입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 거래량의 감소가 눈에 띄게 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 올 4월: -3.2% → 5월: -29.0% → 6월: -39.0%로 감소의 폭이 심화되고 있기 때문입니다. 그리고 매물판매 비율은 6월의 기록으로서 그 유례를 찾기 어렵습니다. 2008년 6월에는 39.3%를 기록하였는데, 2001년 이후 6월의 최저기록이라고 할지라도 60%를 넘었었기 때문입니다. 밴쿠버 지역에서 지난 6월의 거래량은 매우 심각한 수준이라는 것을 알 수 있지만, 이렇게 눈에 보이는 수치 이외에도 감안하여야 하는 요인이 있습니다. 팔리지 않고 시장에 쌓여있는 매물잔량, 새로 완공되는 신규주택의 매물화, 분양주택의 완공에 따른 보유주택의 매각 가능성, 부동산의 가격수준 및 이에 따른 부담가능성, BC주 경제상황의 예상되는 변화, 부동산 시장의 수요와 공급 등을 감안할 경우 밴쿠버 부동산 시장의 상황은 더욱 심각해 질 수도 있다는 것이 필자의 판단입니다. 시차가 있을 수 있지만, 거래부진은 가격하락을 수반할 수 밖에 없다는 것이 통상적인 원칙입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-12 00:00:00
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자승자박?
최근에 나타났던 밴쿠버 부동산 시장의 강력한 상승세에서는 신규주택을 열심히 분양받은 사람들의 영향력도 만만치 않게 작용하였다는 것이 필자의 판단입니다. 그러나 1~2년 전부터는 분양가격이 더 이상 오르지 못하거나, 분양이 순조롭지 못한 경우가 발생하고 있는 듯 합니다. 분양회사가 한껏 올린 가격이 그 시장에서 더 이상 호응을 받기 어려운 상황일 수도 있으며, 밴쿠버 주택시장 내외부의 분위기가 매수세를 위축시켰을 것입니다. 그렇기 때문에 일부의 분양회사에서는 분양가 인하와 동일하거나 비슷한 효과를 가지는 인센티브를 다양한 방법으로 제공하기도 하지만, 구매자들의 반응은 그다지 좋은 것 같지는 않아 보입니다. 이처럼 분양이 순조롭지 않은 듯한 상황에서, 올해와 내년에는 신규주택이 대규모로 완공될 예정입니다. 1~2년 혹은 2~3년 전에 계약금과 중도금을 치르고 분양을 받아 두었던 고층 아파트 등이 속속 완공되는 것입니다. 이러한 상황에서 향후에 어떠한 일이 일어날 것인지에 대하여 생각해 보는 것이, 추후에 예상되는 시장 상황의 판단에 도움이 될 것입니다. 신규분양 계약을 한 사람들의 입장은 ①기존의 주택을 팔지 않고도 가지고 있는 여유자금으로 잔금을 치르는 경우 ②살고 있는 주택을 팔아서 잔금을 치러야 하는 경우 ③먼저 완공된 주택을 팔아서 새로 완공되는 주택의 잔금을 치러야 되는 경우 등으로 나뉘어 진다고 할 수 있습니다. 여유자금으로 잔금을 치르는 경우와는 달리 다른 2경우에는 부동산의 매매시장에 직접적인 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 우선, 부동산 시장에 매물이 증가하게 만들기 때문입니다. 잔금을 치르기 전에 미리 자신이 살고 있는 주택을 팔던, 아니면 이미 완공된 다른 주택을 팔던 간에, 팔기는 팔아야 하는 상황입니다. 그리고, 완공되는 주택의 잔금을 치르는 시점은 거의 결정되어 있기 때문입니다. 그러므로 정해진 시점 이내에 다른 주택을 팔아야 하는 상황이 벌어질 것입니다. 부동산 시장의 상황이 좋을 때에는 별 문제가 없을 것이지만, 그렇지 않을 경우에는 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 요즈음처럼 매수세가 활발하지 못한 상황에서는 불리한 가격을 감수하여야 할 경우도 발생합니다. 특정한 단지에서 어느 하나가 싸게 팔리면, 그 가격이 기준가격이 되어 다른 주택의 가격에 영향을 줍니다. 또 다른 어느 사람도 팔아야 되는 상황이면, 좋은 가격을 고수하기는 어렵습니다. 이런 상황이 확산되면 부동산 시장 전체에 영향을 미칩니다. 결과적으로, 자신이 잔금을 치를 주택의 시세에도 영향을 줄 것입니다. 예상보다는 낮게 오르는 신규주택의 가격에 자신의 매도가 영향을 미치는 셈입니다. 요즈음 스스로 자승자박을 초래하고 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 하겠고, 어떤 것이 훌륭한 선택인지 다양한 대안을 검토해 보아야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-05 00:00:00
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아랫돌 빼서 윗돌에 박기?
부동산의 가격이 오를 경우와 조정이 이루어지는 상황에서 나타나는 부동산의 매매 패턴에는 차이가 발생하기 마련입니다. 최근까지 진행된 밴쿠버 부동산 시장의 상승시기에는 어떠한 일이 진행되었는가를 필자가 이해하는 한도 내에서 이야기하고자 합니다. 몇 년 전부터 나타났던 부동산 가격 상승기에는 신규로 분양하는 주택에 대하여 무차별적인 매수세가 형성되었다고 볼 수 있습니다. 여기에서 말하는 주택은 단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 모두 포함하는 개념이라는 것에 혼동이 없기를 바랍니다. 분양가에 대한 일부 그릇된 판단과 신념으로 대거 매집하는 사례가 있었고, 초기 투자자들은 일부 성공을 거두었습니다. 상승기의 성공 과정은 이렇게 해석할 수 있습니다. 개발회사가 특정한 소규모 단지에 주택을 분양할 때 일시에 분양하지 않고, 순차적으로 분양을 합니다. 처음에는 시장을 테스트하기 위한 성격의 가격을 책정하기도 할 것인데, 그러한 분양가격에 대하여 엄청난 매수세가 몰렸습니다. 팔리지 않은 미분양 주택의 가격은 상황을 보아 가면서 다시 올립니다. 망설이던 사람들이 앞으로도 또 오를 것이라는 생각을 가지도록 하여, 이제라도 분양을 받고자 하는 마음이 들도록 유도하였을 것입니다. 그러다가 다음에 분양하는 것은 이전 보다 더 높은 가격으로 제시합니다. 그러면 팔리지 않았던 이전의 물량이 팔려 버리는 효과가 있음과 동시에, 또 가격이 오를 것이라는 것을 학습하게 됩니다. 그리하여 새로 분양되는 주택도 팔리는 효과가 발생합니다. 이런 과정을 단 하나의 개발회사 내지는 분양회사가 하는 것은 아니고, 업계에서 전반적으로 발생하였던 현상이라고 필자는 생각하고 있습니다. 주변에서 분양받아 이익을 본 사람들의 이야기를 들은 사람들도 새로 분양하는 주택을 사기 위하여 노력합니다. 일부에서는 여기저기의 단지를 돌아다니며 주택을 수집(?)하는 현상도 나타나기도 하였습니다. 엄청나게 많은 수의 콘도를 사서 전매 혹은 매도를 하거나, 일부는 보유하고 있다고 합니다. 이러한 과정으로 투자자임을 자처하는 사람들이 사서 팔기를 반복합니다. 낮은 가격의 주택을 사서 약간의 차익을 남기고 팔며, 더 높은 가격의 주택을 분양받아 전매하거나 차익을 보고 매도합니다. 분양가가 오르니 매매가도 덩달아 오를 것으로 기대하기 때문에 이러한 팔고 사기가 지속적으로 가능하였습니다. 이러한 현상이 과거 몇 년간 밴쿠버에서 벌어졌다고 필자는 생각하고 있습니다. 그래서 ‘아랫돌을 빼서 윗돌에 박기’라고 표현할 수 있는 것입니다. 물론 개개인이 그러한 일을 전부 한 것은 아니고, 일부의 사람들이 거래하는 것을 전체적으로 넓게 보면 그렇다고 할 수 있다는 것입니다. 그렇게 하여 많은 사람들이 이익을 챙긴 것은 사실입니다. 이러한 현상이 상승기에 나타났다고 볼 수 있는데, 조정기에서는 전혀 다른 상황이 발생할 수 밖에 없습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-28 00:00:00
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자국의 투자기준을 외국에 적용하지 말아야
1980년대 후반과 1990년대 초반에 일본인 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 엄청난 규모로 사들였는데, 결과적으로 대규모의 손실을 입었습니다. 과거 일본인의 투자경험에서 얻을 수 있는 교훈이 있는지 살펴보는 것이 현재의 우리에게도 필요하다는 생각이 강하게 듭니다. 1980년대 후반에 일본 도시의 부동산 가격은 엄청나게 상승하였으며, 그렇게 상승한 가격을 바탕으로 재금융을 하여 해외의 부동산을 사들였습니다. 그러한 재금융은 당시 미국과 캐나다의 투자자들에게는 이용가능하지 않았습니다. 일본인 투자자들은 그러한 새로운 금융기법이 일본의 경제 전략이 우수하기 때문이라는 생각을 가지고 있었습니다. 그리하여 일본 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 대규모로 매집하였습니다. 토론토, 밴쿠버, 밴프, 하와이 등에 있는 부동산을 현지인들은 생각하지도 못하는 높은 가격으로 매입하였습니다. 그들은 일본에서 적용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하여 현지에서 거래되는 것보다 높은 가격을 지불해도 된다는 논리를 가지고 있었던 것이었습니다. 예를 들어, 일본인 투자자들이 북미에서 투자용 부동산을 구입할 때, 북미의 시장에서 통용되는 Capitalization Rate보다 몇 퍼센트 포인트 낮은 수준에서 구입하였습니다. Capitalization Rate가 낮다는 것은 수익에 비하여 상대적으로 높은 가격을 치른다는 의미입니다. 자신들은 장기 투자자들이고, 그렇기 때문에 수익률이 낮아도 괜찮다는 것이 당시 일본인 투자자들의 논리이었습니다. 그렇기 때문에 하와이 등에서는 부동산 평가사들이 하나의 부동산에 대하여 2가지의 서로 다른 가격을 제시하였어야 했다고 합니다. 그 중의 하나는 일본인들의 투자관행의 영향을 반영하여 부풀려진 가격이었고, 다른 하나는 북미의 시장에서 전통적으로 통용되는 대부관행에 맞는 가격이었습니다. 그러한 상황에서 1990년대 초에 일본 은행의 악성 대출 등으로 인하여 일본 경제가 침체에 빠지자, 일본인들은 해외의 부동산을 팔 수 밖에 없었습니다. 북미와 유럽의 부동산 상당수가 엄청난 규모의 손실을 안고 매각되었습니다. 그러한 손해가 당시의 기준으로 수십억 달러에 이른다고 하며, 결과적으로 일본의 금융 위기에 부채질을 한 셈이 되었습니다. 이 과정에서 일본인 투자자들은 2가지의 실수를 했다고 분석되고 있습니다. 즉, ①북미의 부동산 시장에 대한 이해가 부족하였을 뿐더러, ②부동산 시장의 호황과 조정의 성격을 이해하는 데에 실패하였습니다. 북미에 투자를 할 때, 자신의 투자가 내포하고 있는 위험의 수준에 대하여 평가하지 못하거나, 아니면 아예 위험이라는 요인을 감안하지 않는 경우도 있습니다. 일본인들은 자국의 시장에서 통용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하였다는 점이 투자실패의 커다란 요인이었습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-21 00:00:00
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봄에 고점을 기록하는 경향
요즈음 밴쿠버의 부동산 시장이 심상치 않다고 말하는 사람들이 있습니다. 이제 조정에 들어가는 것 같다고 말하는 사람들도 있고, 잠시 주춤거릴 뿐이라고 말하는 사람들도 있습니다. 이러한 전망과 판단의 결과는 사람과 입장에 따라서 다르게 표현할 수 있습니다. 이러한 판단을 하기에 앞서서, 과거 밴쿠버의 부동산 시장이 어느 시점에서 고점을 기록하였는지 살펴보는 것도 필요할 것입니다. 그리하여 필자는 광역 밴쿠버의 단독주택에 대한 평균가격을 근거로 과거의 고점을 조사하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회가 발표하는 많은 지표 중에서 대표성이 있다고 판단되고, 다른 지표들도 거의 비슷한 모습을 보이기 때문에 광역 밴쿠버의 부동산 협회가 발표하는 단독주택 평균가격을 조사한 것입니다. 그 결과 1977년 이후 30년이 넘는 기간 동안에 대체로 3번의 중장기적인 고점을 기록한 것으로 볼 수 있습니다. 그러한 기준으로 볼 때 첫번째의 고점은 1981년 4월에 기록하였으며, 두번째의 고점은 1990년 3월에 기록하였고, 마지막은 1995년 2월에 기록하였습니다. 2월을 봄이라고 말하기는 어렵지만, 대체로 봄에 중장기적인 고점을 기록하였다고 말할 수 있을 것 같습니다. 그런데 올해 2008년에는 2월의 평균가격이 최고로 높았습니다. 이 시점이 중장기적인 고점이라고 판단하기에는 상황을 조금 더 지켜 보아야 할 것입니다. 그렇지만 이 2월도 또한 올해의 봄에 해당하는 시점이라고 말할 수도 있을 것입니다. 최근까지 강세를 보여온 밴쿠버의 부동산 시장이 이제 조정에 들어갔다고 필자가 강변하는 것은 아닙니다. 그리고 중장기적인 고점이 매번 봄에 이루어져야 한다는 논리는 없는 것으로 이해하고 있습니다. 그렇지만 그럴 가능성을 염두에 두어야 한다는 것입니다. 그렇다고 하더라도, 이 시점에서 어떠한 선택을 하여야 하는지에 대하여 심각하게 고민을 해 보아야 할 것이라고 생각합니다. 2008년 2월을 기점으로 밴쿠버의 부동산 시장이 조정에 들어간다고 가정하였을 경우, 자신의 부동산 문제에 대하여 어떻게 대처하여야 하는가가 중요하기 때문입니다. 물론, 이와 같은 가정이 틀렸을 가능성도 있다는 것을 필자가 배제하는 것은 아닙니다. 각자가 처한 입장은 모두 다를 수 있습니다. 주택을 소유하였거나 소유하지 않았을 수도 있고, 신규분양을 청약해 놓은 경우도 있을 것이고, 완공된 여러 채의 주택을 가지고 있을 수 있고, 거주 지역이나 주택 유형을 바꾸려는 사람들도 있을 것입니다. 그리고 기존의 주택을 매입하려는 경우도 있을 것이고, 신규분양을 고려하는 사람도 있을 것입니다. 어떠한 결정이 최선의 결정인지, 즉 중장기적인 측면에서 자신에게 유리한 결정인지에 대하여 진지한 상담을 하는 자세가 필요할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-06-14 00:00:00
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5월 동향-10채 중에서 4채가 팔리는 셈
밴쿠버 지역에서 주택의 매물소화가 쉽지 않은 상황입니다. 매물등록은 증가하고 거래량은 감소하기 때문입니다. 작년에는 광역 밴쿠버의 상황이 프레이저 밸리 보다는 나았다고 할 수 있는데, 올해에는 이 2개 지역의 상황이 비슷해져 가고 있다고 볼 수 있습니다. 밴쿠버 지역 전체에서 매물로 나오는 주택 10채 중에서 평균적으로 4채만 팔리는 상황이 벌어지고 있기 때문입니다. 광역 밴쿠버에서 지난 5월의 모든 주택에 대한 매물등록은 전년동월대비 20.2%가 증가하여 4월에 이어서 매물공세가 약화되지 않는다고 볼 수 있습니다. 이에 비하여 거래량은 30.7%가 감소하여 4월의 5% 감소에 이어 상당히 큰 폭으로 감소하였습니다. 이렇게 매물은 증가하고 거래량은 감소하는 현상이 어떤 결과를 나타내는지, 현실적으로 피부에 와닿지 않는 느낌이 있습니다. 그래서 매물과 거래량을 간단하게 비교할 수 있는 방법을 제시하겠습니다. 매물판매 비율이라고 할 수 있는 Sales-to-Listings Ratio라는 개념이 있습니다. 그 달에 매물로 나온 물량에 비하여 판매된 수량이 얼마만큼의 비중을 차지하는가를 간편한 수치로 나타내는 것입니다. 이 수치가 100%이면 그 달에 나온 물량의 수치만큼 팔렸으며, 50%이면 등록된 매물 수량의 50%에 해당하는 물량이 팔렸다는 의미입니다. 물론, 특정한 달에 팔린 매물이 반드시 그 달에 나온 것만은 아니겠지만, 시장의 활력을 측정할 때 이용되는 지표입니다. 이러한 매물판매 비율이 지난 2008년 5월에 40.6%를 기록하였습니다. 그런데 2007년 5월에는 그 비율이 70.4%이었습니다. 작년 5월에는 10채 중에서 7채가 팔렸다고 볼 수 있는 반면, 올해 5월에는 단지 4채만 팔렸다고 볼 수 있다는 뜻입니다. 그만큼 팔기 어려워졌다고 해석됩니다. 프레이저 밸리도 결과는 비슷합니다. 지난 5월의 매물증가가 단지 6.8%에 그쳤기 때문에 그 전달의 대폭적인 증가에 비하여 개선되었다고 볼 수도 있습니다. 그렇지만 거래량은 25.7% 감소하였는데, 그 전달에 0.3% 증가하였던 점에 비추어 보면 상황은 나빠졌다고 볼 수 있습니다. 지난 5월의 매물판매 비율은 광역 밴쿠버와 마찬가지로 40.6%를 기록하였으며, 2007년 5월에 프레이저 밸리의 경우에는 58.3%이었습니다. 정리하자면, 광역 밴쿠버는 70.4%에서 40.6%로 감소하였고, 프레이저 밸리는 58.3%에서 40.6%로 감소하였습니다. 이를 해석하자면, 작년에는 광역 밴쿠버의 상황이 프레이저 밸리 보다는 나았지만, 올해 들어서는 비슷해 졌다는 의미입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면, 매물은 15.2%가 증가한 반면에 거래량은 29%가 감소하였습니다. 2007년 초의 5개월간 매물판매 비율 평균은 58.8%이었으나, 올해의 경우에는 43.7%에 그치고 있습니다. 매물 소화가 어려워졌다는 의미이며, 이러한 상황의 해소는 당분간 기대하기가 쉽지 않으리라는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-06-07 00:00:00
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치킨게임이 진행중인 밴쿠버 부동산 시장
요즈음의 밴쿠버 주택시장에서는 기세싸움이 진행되고 있다고 말할 수 있습니다. 매도자는 가격을 높게 책정해 놓고서 매입자가 나타나서 사가기를 기다리지만, 구매자는 현재의 가격으로는 사지 않으려고 하는 양상인데, 많은 지역에서 이러한 양상을 보이는 것 같습니다. 이를 두고 일종의 ‘교착상태’ 혹은 매수자와 매도자 사이의 ‘기세 싸움’이라고 표현하기도 합니다. 이러한 현상을 영어 단어로는 ‘Game of Chicken’이라고 말하는데, 치킨 게임이라고 표기하고 있습니다. 등록되는 매물은 상당폭 증가하였음에도 불구하고, 거래량은 전반적으로 감소하여, 매매체결에 상당한 시간이 걸리기 때문에 이러한 표현이 등장하는 것입니다. 이러한 치킨 게임에서 누가 먼저 고개를 숙이느냐에 따라서 부동산 시장의 방향이 결정될 것입니다. 매도자가 매수세의 가격에 맞추어서 낮게 팔기 시작하면 전체적인 가격은 내려가는 것으로 볼 수 있고, 매입자가 매도 희망가격에 접근하여 사게 되면 전반적인 부동산 시장은 이전처럼 양호한 모습을 유지할 수 있습니다. 현재의 상황에서 매도세가 주택을 팔아야 되는 경우는, ①모기지 이자율이 상승하여 계약 갱신할 때 원리금 부담이 증가하거나, ②경기가 악화되어 실업률이 증가하여 소득이 감소하는 상황이 벌어지거나, ③주택가격이 하락할지도 모른다는 두려움이 발생하거나, ④렌트비를 받아서 그 주택에 대한 현금흐름이 적자를 보임에도 참았으나 앞으로의 상황이 더 나빠질 것으로 예상될 경우 등으로 나눌 수 있습니다. 물론, 이외에도 다른 기본적인 이유가 있습니다. 매수세가 사겠다고 나서는 경우는, ①현재의 상황이 단지 단기적인 조정일 뿐이고 다시 상승할 것이라는 생각을 가지거나, ②신규 전입 등의 이유로 가족 생활에 주택이 필요한 경우 등으로 볼 수 있습니다. 지금의 주택가격이 비싸기는 하지만, 여기에서 가격이 더 올라가 버리기라도 한다면, 앞으로는 주택 소유와는 인연을 멀리해야 될지도 모른다는 불안감이 작용할 수 있습니다. 매도자와 구매자가 어떻게 행동하느냐에 따라서 바이어 마켓이냐 셀러 마켓이냐가 좌우됩니다. 많은 시장에서 최근까지 보여준 바와 같은 셀러 마켓을 계속하여 유지하느냐, 아니면 작금에 일부 시장에서 나타나는 바이어 마켓 양상이 밴쿠버 주택시장에 전반적으로 확산되느냐의 갈림길이 될 수 있습니다. 이러한 치킨 게임이 어느 쪽으로 기우느냐에 대한 것은 매물등록과 거래량의 변동이 직접적인 판단 근거로 작용합니다. 주택의 수급상황과 경제여건이 부동산 시장에 근본적으로 영향을 미치겠지만, 대중의 심리가 어느 방향으로 흐르는가가 결정적일 수도 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-05-31 00:00:00
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악화가 양화를 구축한다?
16세기에 영국의 금융가인 토마스 그레샴이라고 하는 사람이 “악화가 양화를 구축한다”라고 주장하였습니다. 실질가치가 큰 화폐(양화)와 실질가치가 작은 화폐(악화)가 똑같은 명목가치를 지닌 화폐로 동시에 유통되게 되면, 양화는 유통과정에서 사라지고 악화만이 계속 유통되는 현상을 말합니다. 이를 그레샴의 법칙이라고 하는데, 우리가 처한 주택시장에서도 참고할 필요가 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 합니다. 지금 현재는 동일한 가격으로 매매가 이루어진다고 하여도, 실질가치가 큰 주택은 버리고 실질가치가 작은 주택을 선택할 수 있기 때문입니다. 여기에서의 주택은 단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 모두 지칭하는 개념입니다. 예를 들어서 설명해 보기로 합니다. 2개의 주택 중에서 하나를 선택하여야 하는 상황이라고 가정합니다. A라는 주택에서 살고 있는데, B라는 주택을 사려고 분양을 받아 놓았고, B의 잔금을 치르기 위하여 A라는 주택을 처분해야 되는 상황일 수 있습니다. 아니면, 현재 A라는 주택에서 살고 있는데 여러 가지의 이유로 B라는 주택으로 옮길 것을 고려할 수도 있습니다. 이러한 결정을 내릴 때, 향후의 가격이 A와 B 모두 동일하게 오르고 내린다면 그 결정에 별다른 문제는 없을 것입니다. 그렇지만 앞으로 전개될 조정국면에서는 가격의 차별화가 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 주택에 따라서 많이 그리고 길게 조정을 받는 경우도 있고, 적게 그리고 짧게 조정을 받을 수 있으며, 아니면 별다른 조정이 이루어지지 않을 수도 있을 것입니다. 그렇기 때문에 잘 선택하여야 한다는 것입니다. 앞으로의 조정국면에서 훌륭하게 가격을 유지하는 ‘좋은 주택’을 버리고, 향후의 가격 행보에 있어서 불리한 ‘나쁜 주택’을 선택하는 경우도 있기 때문입니다. 상황상 그럴 수 밖에 없었다고 주장하기도 하지만, 결과는 자신의 손익에 귀결됩니다. 이러한 현상이 그레샴이 말한 경우와 동일한 것은 아닙니다. 그레샴이 말한 경우는, 높은 가치를 가지고 있는 양화는 자신이 보관하기 때문에 양화가 유통과정에서 자취를 감추고 악화만 계속 유통되는 상황을 말합니다. 즉, 양화는 가지고 있고 악화는 시장에 내놓는 것입니다. 그렇지만, 주택시장에서는 좋은 주택은 팔아 버리고 나쁜 주택을 구입 혹은 보유하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 ‘양화 대신 악화를 선택한다’라는 표현이 옳을 것입니다. 어떤 주택이 좋은 주택이고 어떤 주택이 나쁜 주택인가에 대하여는 여러 요인을 고려해 보아야 합니다. 주택 자체의 좋고 나쁨도 있을 것이지만, 시대의 흐름에 따라서 선호하는 주택의 양상이 달라질 수 있기 때문입니다. 현재는 일부 사람들 사이에서 좋은 주택으로 인식되고 있는 주택도, 시간이 흐르다 보면 그렇지 않을 수 있다는 것을 인정해야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-05-24 00:00:00
