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차별화가 진행될 전망
통상적으로 연말이나 연초 즈음에 시장 전망을 발표하는 것이 관례이지만, 요즈음 일부 기관에서는 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 중장기 전망을 발표하는 경우가 있습니다. 아무래도 시장의 현재 상황이 향후의 전망을 궁금하게 만들기 때문이라고 생각됩니다. 발표하는 기관에 따라서 전망의 내용은 약간의 차이가 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 앞으로도 계속 오를 것이지만, 상승의 폭은 최근 보다는 크지 않을 것으로 예상하기도 합니다. 2008년에는 한 자리수 정도의 상승률을 기록할 것이라던가, 2009년에는 4% 내외로 올라갈 것이라는 등의 예상입니다. 필자는 그러한 전망 내용에 근본적으로 동의하지 않습니다만, 제 의견을 제시하지는 않겠습니다. 다만 필자는 오래 전부터 여러 지면을 통하여, 향후에 나타날 가능성이 있는 밴쿠버 주택시장의 조정국면에서는 ‘차별화’가 심화될 것이라는 예상을 누차 강조하여 왔다는 것을 말씀드립니다. 미리부터 그런 차별화를 강조한 이유는, 매수를 위한 선택의 과정에서도 그런 차별화를 염두에 두어야 하기 때문입니다. 잘 선택한 부동산은 많이 오르기도 하거니와, 조정국면에서도 좋은 가격으로 팔릴 수 있습니다. 부동산을 매입하는 과정에서 Location – Style – Cost가 중요합니다. 지역 혹은 입지조건을 선택하고, 주택의 유형을 결정한 다음에, 가격 혹은 비용을 고려하여야 한다는 의미입니다. 이 이외에도 감안하여야 하는 요소가 많지만, 기본적인 골격이 그렇다는 것입니다. 현실적으로 이러한 원칙을 지키는 것이 쉽지는 않겠으나, 매입 후의 가격 움직임을 고려한다면 타당한 원칙입니다. 주택시장이 조정에 들어가면서 이 원칙은 더욱 중요합니다. 앞에서 언급한 차별화가 그러한 요인에 따라서 발생할 것이기 때문입니다. 지역에 따른 차별화, 유형에 따른 차별화, 그리고 가격에 따른 차별화가 두드러지게 나타날 수 밖에 없습니다. 매수세가 활발하여 옥석을 가리지 않는 무차별적인 상승이 나타나는 시장 상황에서는 중요하지 않을 수도 있으나, 매수세가 감소하는 조정국면에서는 그러한 요인의 중요성이 더욱 부각될 수 밖에 없습니다. 밴쿠버의 부동산 시장 조정국면에서도 위에서 말한 3가지 종류의 차별화가 크게 나타나리라는 것이 필자의 생각입니다. 어떤 주택을 소유하느냐에 따라서 피부로 느끼는 조정국면의 깊이는 상당히 달라질 것이고, 조정 기간에서도 차이가 발생할 수 밖에 없습니다. 그런데, 많은 사람들은 자신의 집이 그러한 차별화 과정에서 유리하다고 생각하고 있는 듯 합니다. 정확하고 올바른 지식이 없이, 남들이 그렇다고 하므로 막연히 그렇게 생각하고 있는 경향도 있습니다. 일부 사람들에게서 통용되는 인식이, 타당하고 보편적인 사실이라고 보기 어려운 경우도 있습니다. 그러므로 지금이라도 전문가와 함께 객관적으로 검토하는 자세가 필요합니다.
밴쿠버 조선
2008-05-20 00:00:00
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4월 동향-매물은 기록적이나 거래는 부진
밴쿠버의 부동산 시장에서는 지난 4월의 매물등록이 기록적인 수준을 기록하였지만, 거래는 활발하지 못하였습니다. 거래량 자체는 크게 줄지 않았으나, 신규매물을 포함하는 매물잔량과 대비한 매매체결 비율은 많이 감소한 것으로 보아야 할 것입니다. 광역 밴쿠버의 모든 주택 거래량은 전년동월대비 5% 감소하였으며, 매물등록은 25.6%가 증가하였습니다. 이처럼 거래량이 감소하고 매물은 증가하는 현상이 최근에 간혹 나타나고 있는데, 이는 바람직한 현상이라고 보기는 어렵습니다. 이에 대하여 광역 밴쿠버 부동산 협회는, 거래량은 여전히 강세이며 매물 선택의 폭이 넓어졌음에도 불구하고, 판매까지 걸리는 기간이 작년에 비하여 6일이 줄어든 33일이라고 언급하고 있습니다. 이를 다른 측면으로 해석하면, 팔리는 주택은 빨리 팔리지만 그렇지 않은 주택은 오래 간다는 것입니다. 그러한 매매기간의 차이가 지역, 주택 유형 및 가격 수준에 따라서 이루어질 개연성이 높은 여건입니다. 따라서, 차별화가 내부적으로 진행되고 있다는 반증으로도 해석이 가능합니다. 프레이저 밸리에서는 모든 주택의 거래량이 0.3% 증가하였지만, 매물등록은 52.6% 증가하였습니다. 이러한 52.6% 증가는 2000년 이후 최대폭이며, 프레이저 밸리 부동산 협회는 기록적인 수치라고 언급하고 있습니다. 그리고 매물잔량이 43.1% 증가하여 11,111채에 이르며, 이 또한 거의 사상최고 수준이라고 말하고 있습니다. 이러한 현상에 대하여 프레이저 밸리 부동산 협회는 구매자에게 아주 많은 기회가 있다고 말하고 있는데, 이는 광역 밴쿠버 부동산 협회와 거의 비슷한 언급입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면 모든 유형의 주택 거래량은 3.2% 감소하였으며, 매물등록은 34.9% 증가하였습니다. 거래량 감소의 폭은 그다지 크지 않다고 말할 수 있으나, 신규로 등록되는 매물의 증가가 심상치 않다는 생각도 듭니다. 매물로 등록이 되는 것은 기존의 주택이나 신규로 완공된 주택 양쪽에서 모두 나오기는 하는데, 요즈음 그 매물등록 증가의 폭이 커진 것에는 신규로 완공된 주택의 기여도가 높을 것으로 생각됩니다. 새로 완공/분양되는 많은 프로젝트에서 매물이 나오기 때문이며, 향후에도 신규분양 주택이 속속 완공될 예정입니다. 이에 비하여, 매수세는 그러한 매물증가에 따라가지 못하고 있는 듯 합니다. 최근 우리 한인들은 밴쿠버의 부동산 시장을 더욱 차갑게 느끼고 있는 듯 합니다. 여기의 부동산 시장 상황과 아울러, 한인들이 소유하고 있는 부동산의 포트폴리오, 보유주택의 가격 기대치, 한국의 경제 상황, 환율 문제, 미국의 비자 문제 등이 복합적으로 작용하기 때문일 것입니다. 부동산에 대한 시각을 길고 넓게 가져야 할 것이며, 지금은 적절한 대응이 필요하다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-05-10 00:00:00
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왜 최근의 평균가격은 급등하였는가?
요즈음 일부 사람들에게서 받는 질문 중의 하나가, ‘밴쿠버의 집값은 내려가고 있다고 하는데, 왜 신문 등에서는 계속 오르고 있다고 하는지 모르겠다’는 것입니다. 일부 지역에서 매물로 나온 집들의 희망가격이 자꾸 내려가고 있지만, 평균가격은 계속하여 오르는 것으로 발표된다는 것입니다. 여기에서 평균가격에 대하여 이해하는 것이 중요한데, 평균가격이라는 수치 자체에 한계가 있기 때문입니다. 통상적으로 주택가격의 등락을 말할 때 평균가격을 근거로 말하는데, 이 평균가격의 산출 방법에 한계가 있다는 말입니다. 부동산 협회에서 발표하는 평균가격은, 일정한 기간 동안에 특정 지역에서 거래된 주택들의 가격을 평균한 값입니다. 거래되지 않은 기존의 모든 주택의 가격은 이 평균가격의 계산에서 제외되며, 단지 거래된 주택들만 감안한다는 것을 이해하여야 합니다. 무슨 차이가 있는지 예를 들어서 설명합니다. 낡고 오래된 집들이 많은 도시가 있는데, 과거에 그 도시에서는 대부분 그런 집들이 거래되었다고 가정합니다. 그런데 그 도시의 일부 지역이 개발되어 새 집들이 높은 가격에 대규모로 팔렸다고 합시다. 그러면 그 도시의 평균가격은 상당히 오른 것으로 나타납니다. 싼 집들이 거래되었을 때의 평균가격과, 비싼 집들이 대규모로 포함되었을 때의 평균가격은 당연히 차이가 나기 때문입니다. 설령 기존의 오래된 주택들의 가격이 오르지 않았을 경우에도 이러한 현상이 나타납니다. 이와 비슷한 현상이 메트로 밴쿠버의 평균가격에도 그대로 적용됩니다. 가격이 낮은 지역의 집들이 많이 거래될 경우와, 비싼 지역의 집들이 상대적으로 많이 거래될 경우에 메트로 밴쿠버 전체의 평균가격은 차이가 날 수 밖에 없습니다. 당연히, 개별 주택의 가격이 오르지 않은 상황에서도 평균가격은 상승한 것으로 나타날 수 있습니다. 실제로 2008년 1월과 2월에 메트로 밴쿠버의 단독주택 평균가격은 직전월 대비 각각 8.2%와 4.9%가 상승하여, 2달간 13.5% 상승하였습니다. 그런데 이 시기에 비싼 지역의 주택거래량 비중이 크게 증가하였으며, 그 결과 전체의 평균가격은 많이 오른 것으로 나타났습니다. 그래서 일부 지역의 매매 희망가격이 낮아지더라도 평균가격은 오른 것으로 나타날 수 있다는 것입니다. 따라서 최근 메트로 밴쿠버의 평균가격이 급등하였다고 하여, 메트로 밴쿠버의 모든 지역에 있는 주택가격이 모두 그 정도로 올랐다고 간주하는 것은 경계하여야 합니다. 다시 말하자면, 평균가격이 올해 초에 크게 올랐다고 하여 지나치게 낙관적인 생각을 가지는 것은 위험한 생각일 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-05-05 00:00:00
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밴쿠버 주택시장의 외부변수
부동산의 가격에 영향을 미치는 요인은 매우 다양합니다. 기본적으로 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는데, 그러한 수요와 공급에 영향을 미치는 요인은 내부적인 요인과 외부적인 요인으로 나눌 수 있습니다. 특정한 요인이 주택에 대한 수요를 증가시키게 되면, 주택의 가격은 오르게 됩니다. 반대로, 어떤 재료가 주택의 수요를 감소하게 만들면, 주택의 가격은 내려갈 가능성을 높이게 됩니다. 이것이 경제의 가장 기본적인 논리입니다. 주택에 대한 수요와 공급에 영향을 미치는 요인은 지역별로, 그리고 주요 시장별로 달라질 수 있습니다. 내부 수급의 문제가 커다란 역할을 하겠지만, 외부 변수도 상당히 크게 작용합니다. 캐나다의 주요 도시별로, 외부적인 요인이 부동산 시장에 미치는 영향력의 정도는 서로 다릅니다. 온타리오 주의 토론토 같은 경우에는 미국 경제의 영향을 크게 받습니다. 미국과의 인적, 물적 교류가 많기 때문에, 미국 경제가 침체기에 접어들면 토론토의 경기도 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 그러한 영향이 부동산 시장에도 변화를 주게 됩니다. 알버타 주의 캘거리나 에드먼턴 같은 경우에는 유가의 영향을 많이 받습니다. 유가가 높으면 오일 샌드(Oil Sand)의 채산성이 높아지기 때문에 석유채취가 활발하여질 것이고, 그렇게 되면 높아진 소득수준으로 주택 수요가 증가합니다. 마찬가지 논리로, 사스캐처원은 곡물가격의 영향을 받으며 아울러 유가인상으로 인한 석유채취의 채산성도 중요한 요인으로 작용합니다. 태평양 연안에 있는 밴쿠버의 경우에는 동남 아시아 국가들의 경제상황에 영향을 많이 받습니다. 한국을 비롯하여 중국, 대만, 홍콩, 일본 등이 여기에 속하는데, 인도나 중동지역의 경제상황도 밴쿠버 주택시장에 커다란 영향을 미칩니다. 자국에서 축적한 재산을 가지고 밴쿠버에 들어와서 밴쿠버의 부동산을 구입하는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 우리는 그러한 국가들의 경제상황에도 관심을 가지는 것이 필요합니다. 아울러, 그러한 사람들이 어떠한 유형의 부동산에 주로 관심을 가지고 매입하는가, 혹은 매도세로 돌아서는가 하는 것도 주의깊게 살펴보아야 합니다. 물론, BC주 자체의 주택 수급과 경기 상황이 어떻게 전개되어 왔으며 앞으로 어떤 모습을 보일 것인가가 중요하지 않다는 것은 아닙니다. 엄연히 백인들이 주도하는 시장이 많으며, 부동산 시장의 전반적인 분위기가 특정한 세부 시장에 영향을 미치기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-04-28 00:00:00
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베이비 부머와 주택 형태
최근 수십년간 북미 부동산 시장의 가장 커다란 화두 중의 하나는, 베이비 부머(Baby Boomer)가 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 것이었습니다. 베이비 부머 세대는, 학자마다 다르기는 하지만, 제2차 세계대전 종전 이후 대략 20년간에 걸쳐서 태어난 사람들을 지칭합니다. 이들은 북미의 인구구성에 있어서 커다란 비중을 차지하기 때문에, 이들의 소비습관이나 생활양식이 경제 전반에 걸쳐 막대한 영향을 미칩니다. 부동산 시장에서도 이들의 영향력은 막강합니다. 세월이 흐르면서 베이비 부머들의 가족 구성에 변화가 오고 소득수준에도 차별화가 발생합니다. 그리하여 이들이 필요로 하는 주택이 세월에 따라 달라질 것이고, 따라서 주택시장에서 주로 소비되는 주택의 형태에도 변화가 있었습니다. 1950년대와 1960년대에는 임대용 주택이 많이 지어졌습니다. 1970년대에는 주택시장에 처음으로 진입하는 사람들을 위하여 대지가 딸린 소규모의 단독주택이 주로 건축되었습니다. 1980년대에는 아이들이 성장하면서 규모가 있는 단독주택이 필요하였기 때문에 단독주택의 크기가 더욱 커졌습니다. 1990년대에 들어오면서 다양한 주택이 필요하게 되었습니다. 자녀들이 분가하여 둘 만 남게된 부부들을 위하여 콘도가 대규모로 건설되었으며, 휴식을 위한 주택들도 상당수 증가하였고, 경제적으로 여유있는 사람들을 위하여 고급주택도 많이 건축되었습니다. 2000년대에 들어서는 은퇴한 사람들을 위한 주택이 상당수 필요하게 되었습니다. 이러한 과정에서, 앞으로는 필요한 주택의 수가 감소할 것이라는 주장과 아울러 그에 대한 반박도 때때로 있었습니다. 주택의 주된 형태에도 근본적인 변화가 있을 것이라고 하는가 하면, 그렇지 않다는 설명도 만만치 않습니다. 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여도 다양한 의견이 있습니다. 요즈음은 베이비 부머가 40대에서 60대 초반입니다. 이러한 상황에서 단독주택, 타운하우스, 아파트 등의 주택형태 중에서 어떠한 주택이 앞으로 더 적합할 것인가에 대한 의견이 서로 다를 수 있습니다. 어떤 사람은 아파트가 점점 더 각광을 받을 것이라고 주장하기도 하고, 다른 사람은 단독주택이나 타운하우스가 더 바람직하다고 말하기도 합니다. 사회적인 여건과 라이프 스타일에 따라서 주택의 유형이 결정될 것이고, 그리하여 가격 측면에서도 차이가 발생할 것이라는 것이 필자의 생각입니다. ※ 새롭게 칼럼 연재를 시작합니다. 도움이 되는 내용을 쉽게 설명하도록 노력하겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-04-19 00:00:00
