Q : Home Equity Conversion  Mortgage(이하 HECM)에 대해 좀더 자세히 알려 주세요.

A : HECM는 돈을 빌리는 분이 매월 돈을 갚아 나가면서 본인의 자본을 축척해 나가는 일반적인 모기지 대신, 반대로 갖고 있는 주택내의 본인 자신의 자본(Down Payment 했던 금액)을 빼서 쓸 수 있게 하기 때문에 ‘리저브 모기지(Reverse Mortgage)’라고도 불립니다.

주택 구입시 일반적인 모기지를 얻는 경우, 어느 정도 본인 자본을 가지고 필요한 만큼의 액수의 돈을 빌리고 주기적으로 몇 년간에 걸쳐 갚아 나가야 합니다. 마침내 그 대출 받은 금액이 다 갚아 지게 되면, 그 주택은 빚이 하나도 없는 완벽한 본인 소유가 되는 것입니다.

HECM을 얻기 위해서는 소유하고 있는 주택에 빚이 거의(혹은 전혀) 없어야 합니다. 필요한 금액은 정기적으로 분할되어, 혹은 ‘Line of Credit’(한국의 Minus통장 개념), 혹은 한꺼번에 원하는 전체 금액을 일시불로 지급 받게 됩니다. 대부기간이 끝날 때까지는 주택 소유자 분들은 원금이나 이자 상환을 할 필요가 없습니다.

HECM는 주택을 소유하고 있는 분들에게 그 주택에 거주 하면서 필요한 현금을 쓸 수 있는 유효한 방법을 제공 합니다.

최대한 얻을 수 있는 금액은 일반적으로 그 주택의 현재와 미래의 (예상)가치, 이자율 및 주택 소유주(혹은 배우자가 있는 경우는 배우자도 포함)의 예상 수명 등에 의해 결정 됩니다. 오래 살 것으로 예상 될수록, 유사하게 이자율이 높을 수록 대출 규모가 작아지게 되겠지요.

결론적으로 말씀 드려 주택 소유주가 그 주택을 영원히 떠나시는 시점(사망 등의 경우)의 주택 예상 가격과 그때까지의 원금과 발생한 이자를 합산한 금액을 맞추려고 하는 것을 기본 개념으로 보면 아마 크게 무리가 없을 것입니다.

자세한 사항은 금융기관 대출 담당 전문가에게 문의 상담 하기 바랍니다.