장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A

파기된 계약

Q : 성사 안된 계약은 어떤 상황을 일컫는 건가요?

A : 주택을 판매하는 중개사 본인 스스로가 구매자거나 주택을 구입하는 사람을 대표하는 다른 중개사가 구매를 진행하던 간에 종종 합의된 조건부 계약이 깨지는 경우가 있습니다. 대부분의 경우 궁극적으로 구매 의향서가 들어와서 주택을 사고 파는 분의 협상과 양보를 통해 결정된 가격과 조건에 쌍방이 수락(합의)되게 되지요. 물론 몇일 이내에 그 조건이 만족할 경우에 계약이 확정되는 조건부 계약이지요. 구매계약이 성사된 그 다음날이나 몇일 이내에 주택 구매자를 대표하는 중개사가 전화를 걸어와 계약서 상에 전혀 언급되지 않는 이유를 대며 구매자가 구입의사가 없다고 통지하는 경우가 있을 수 있습니다.

예를 들면 합의된 금액이 너무 높거나 주변이 새로 개발되고 있는 상황이라 수개월간 공사장의 소음 및 먼지 공해를 감내해 낼 의향이 없다는 것이라거나 말이죠. 아니면 더 적합하고 더 저렴한 주택을 발견해 냈다거나 구매자의 부모가 주택 구입에 금전적으로 일조를 하면서 그들의 자녀가 그 지역에 거주하길 원하지 않는다는 등 아마 헤아릴 수 없을 정도로 수많은 이유들이 있을 수 있을 것입니다.

이런 경우 주택을 파는 분을 대표하는 중개사는 주택을 구입하는 분을 대표하는 중개사에게 그런 이유(조건)들은 계약서 상 어디에도 언급되어 있지않다고 상기시켜 주겠지요. 주택을 구입하는 분의 중개사는 “글쎄, 그분들이 계약증거금을 지불하지 않으려고 하니, 난들 어떻게 하겠습니까? 소송이라도 해야 하나요?” 라고 말할지 모릅니다. 주택 정밀검사를 하고나서 현실적으로(기술적으로) 그 결과에 만족하지 못한다고 하면서 정밀검사 조건해제를 거부 함으로서 계약이행을 안 하려고 시도 할 수도 있을 것으로 생각 듭니다만, 결코 바람직한 방법은 아니므로 절대로 권해드리고 싶지 않습니다. 조건 만족을 위해 최선을 다해야 할 책임이 구매자에게 있음을 명심 하시기 바랍니다. 이보다 한술 더 떠 정밀검사도 안하면서 조건해제나 철회를 거부 하는 것은 주택을 구매하시는 분 입장에서도 상당한 위험 부담을 갖는다고 명심하시기 바랍니다. 물론 계약증거금이 조건 해제 전 지불 안 되는 경우 주택을 파는 분이 계약이행을 강제하기가 현실적으로 어려움이 있을 것으로 판단됩니다만 말입니다. 따라서 주택을 판매하는 분을 대표하는 경우는 위와 같은 상황이 벌어질 것에 대비해서 조건부 계약 성립시 일정부분 계약증거금을 확보하도록 노력하는 것이 중요하다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

금번 기고는 밴쿠버 부동산 협회 자료를 주로 참조 하였음을 밝혀둡니다.

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