장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A

조기입주

Q : 잔금 치르기전에 먼저 열쇠를 줘도 되나요?

A : 결론부터 말씀드리면 일반적으로 열쇠를 먼저 주는 경우는 극히 드물다고 보면 되겠습니다. 이와 관련하여 서양 속담에도 “ 돈을 받지 않았으면 열쇠를 주지 않는다”(No money, No key)는 말이 있습니다.

물론 경우에 따라서 주택을 판 분이 주택을 산 분이 요청하는 날 이전에 주택을 비우고 이사나가 버리는 경우도 생각해 볼 수 있겠습니다. 이런 경우 주택을 파는 분이 주택을 구입하는 분의 편의를 최대한 봐 주기위해 잔금일 이전에 열쇠를 넘겨주는 경우를 고려 하는 경우가 있을 수 있겠지요. 주택을 구입하는 분은 그 요청한 날에 잔금을 치룰 수 없는 상황이고, 주택을 파는 분에게 열쇠를 일찍 넘겨 받기 위해 통상 월세 형태로 금전적인 댓가(반대급부)를 제공한다고 제의하는 경우가 있다고 보겠습니다.

이런 경우 주택을 파는 분은 그 분이 고용한 부동산 공인 중개사에게 본인의 권리(권익)가 보호 받을 수 있는 합당한 보호 장치를 갖을 수 있는 별도 합의서(Addendum) 작성을 요구하게 될 것 입니다.

그 별도 합의서 내용은 그때 처한 환경이나 작성하는 중개사 분에 따라 조금 상이 할 수 있겠습니다만 최소한 아래와 같은 요소는 반드시 고려 되어야만 할 것 입니다.

첫째, 입주일을 앞당겨지는 날로 변경하는 이유(가장 바람직한 방법이라고 볼 수가 있겠지요)

둘째, 주택을 구입하는 분이 추가로 지불하는 돈은 월세가 아니고, 주택을 파는 분이 날짜 변경에 동의해 준 것에 대한 대가(Consideration).

셋째, 사고 파는 분이 일찍 입주한 기간 동안은 주택 임대차법이 적용되지 않음에 동의하고, 주택을 구입하는 분이 잔금을 치르지 못하면 그 주택을 (즉시) 비워 줄 것이며,

넷째, 앞당겨진 입주일부터 주택에 관한 위험부담 및 계약서 상에 포함한 것들의 책임은 구입하는 분에게 지워지며 (따라서 그 날부터 주택을 구입하는 분은 그분의 비용으로 주택을 판매하는 분을 수혜자로한 보험에 들것이며),

다섯째, 앞당겨진 입주일로 부터 주택을 구입하는 분은 주택및 포함된 물건들의 상태를 그 날짜에 있는 그대로 인수하여 필요한 유지 보수는 본인 자신의 책임이며,
여섯째, 주택을 구입하는 분은 주택을 판매하는 분의 사전동의 없이 어떤 형태의 개보수도 개시하지 않는다는 것 등 입니다.

잔금치르는 날에 주택을 구입한 분이 무슨 이유이든 간에 잔금을 치르지 못하고 집을 비우지 않는 최악의 상황을 가정한다면 결론적으로 잔금 치르기 전에 열쇠를 주는 일은 안하는 것이 상책이 아닐까 사료됩니다.

금번기고는 부동산 협회 관련자료에 게제된 변호사 Frank B. Carson씨의 기고를 주로 참조 하였음을 밝혀 둡니다.

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