-
아파트의 거래부진이 심화되는 양상
2009년 중반 즈음부터 아파트의 거래부진이 뚜렷해지기 시작하였습니다. 그러한 양상이 앞으로 얼마나 더 강화될 것인지, 그리고 어떻게 전개될 것인지에 대한 예측이 어렵겠지만, 전혀 불가능한 것도 아닙니다. 따라서 냉정한 판단과 결정이 필요한 시점이라고 할 수도 있습니다. 주택이 얼마나 잘 팔리느냐에 대한 지표 중의 하나로서 Sales-to-Listings Ratio(이하에서 ‘S/L’이라 약칭함)라는 것이 있습니다. ‘매물판매 비율’이라고 번역할 수 있는데, 특정한 기간 동안에 판매된 주택의 개수를 동일한 기간에 매물로 나온 주택의 개수로 나눈 비율입니다. 이 비율이 크면 잘 팔린다는 것이고, 작으면 잘 팔리지 않는다는 것을 의미합니다. 과거 광역 밴쿠버에서는 타운하우스가 가장 잘 팔렸습니다. 2000년부터 2008년까지의 S/L은 단독주택이 64.4%, 타운하우스가 70.6% 그리고 아파트는 70.3%이었습니다. 대체로 10채의 매물 중에서 7채 정도가 팔렸다는 의미입니다. 아파트의 S/L이 1위를 하였던 시절도 있었지만, 9년 전체로 보면 가장 잘 팔린 타운하우스에 이어서 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’를 하였다는 것을 알 수 있습니다. 그러한 순위는 2009년 들어서도 유지되는 듯하지만, 아파트의 판매부진이 눈에 띕니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 60.7%, 타운하우스는 65.7% 그리고 아파트는 63.2%로 계산됩니다. 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’에서 ‘현저한 차이의 2위’로 밀려나는 양상입니다. 단독주택의 S/L은 3.7%p, 타운하우스는 4.9%p 그리고 아파트가 7.1%p 하락하였기 때문입니다. 아파트의 거래부진이 단독주택이나 타운하우스보다 심하다는 것을 알 수 있습니다. 최근에 들어서는 아파트의 거래부진이 더 심해졌습니다. 2009년 8월과 9월에는 아파트의 S/L이 타운하우스는 물론이고 단독주택보다 낮아졌기 때문에, ‘현저한 차이의 2위’에서 ‘3위’로 내려 앉았습니다. 그리하여 아파트가 가장 팔리지 않는 주택이라고 말할 수 있게 된 것입니다. 이와 같은 경향은 프레이저 밸리에서도 유사하지만, 차이가 더 벌어지고 있습니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 56.2%, 타운하우스가 66% 그리고 아파트가 48.5%로서, 아파트는 가장 잘 팔리지 않는 주택입니다. 2009년 5월부터는 아파트의 S/L이 ‘부동의 3위’를 굳히는 양상이 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 그래프를 보면 확연하게 드러납니다. 2009년 중반 즈음부터 뚜렷해진 아파트의 거래부진이 앞으로도 계속될 것인가, 계속된다면 얼마나 더 심각해질 것인가, 그리고 다른 주택은 어떠한 변화를 겪을 것인가 등에 대한 예측이 어려울 수 있습니다. 그렇지만 예측이 전혀 불가능한 것은 아니며, 아울러 그 결과도 추정이 가능합니다. 시장상황에 따라서 단독주택과 타운하우스 및 아파트는 서로 다르게 팔렸다는 것을 알아야 합니다.
밴쿠버 조선
2009-10-16 00:00:00
-
매물은 증가하나 거래는 감소하는 추세
밴쿠버의 부동산 시장에서 지난 2008년의 거래량이 극심하게 부진하였던 양상의 대비효과로서 올 2009년의 거래량 증가율이 돋보이고 있으나, 그러한 전년대비 거래 증가율이 커다란 의미는 없어 보입니다. 단독주택이 잘 팔리고 아파트는 잘 팔리지 않는 추세도 지속되고 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 6.4% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 26.5%가 증가하였습니다. 2009년 들어서 신규등록은 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있었습니다. 올해 들어서 지난 7월과 8월에 주춤하기는 하였지만, 전월대비 매물 증가율이 계속하여 커지고 있는 추세라고 할 수 있습니다. 지난 9월의 거래량은 전년동월대비 124.5% 증가하였으나, 전월대비로는 단지 3.4% 증가하는 것에 그쳤습니다. 올 9월의 거래량은 1992년 이후 최고로서, 역대 2위의 기록이 됩니다. 올해 초 이후 거래량의 전월대비 증가율은 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 지난 7월과 8월에는 전월대비 거래량 증가율이 마이너스까지 보였으나, 9월에는 소폭 증가세를 보인 것입니다. 2009년 들어 신규매물의 전월대비 증가율은 증가하고 거래량의 전월대비 증가율은 감소하는 추세를 보이다가, 9월에는 매물 증가율이 거래 증가율을 확연하게 앞섰습니다. 올 9월의 전년동월대비 거래량 증가율은 단독주택이 160.6%, 타운하우스는 135.3% 그리고 아파트는 94.9%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으나, 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이러한 추세는 2009년에 지속적으로 보여주고 있는 경향입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 13.5% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 6.9% 증가하였습니다. 올 9월의 거래량은 전년동월대비 62.2% 증가하였으나, 직전월 대비로는 11% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 역대 5위의 기록이지만, 9월에 매물의 전월대비 증가율이 거래량의 전월대비 증가율을 앞선 것은 광역 밴쿠버와 마찬가지입니다. 단독주택의 전년동월대비 거래량 증가율은 86.6%, 타운하우스는 40.4% 그리고 아파트는 34.1%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으며 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이는 광역 밴쿠버와 마찬가지로 올해 두드러지는 특징 중의 하나입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체로는, 신규등록은 직전월대비 19.6% 증가하고, 거래량은 직전월대비 1.5% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 사상 2번째로 많았지만, 그러한 거래량 기록에 지나치게 연연해 할 필요는 없어 보인다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2009-10-09 00:00:00
-
Leaky Condo의 사례
Leaky-Condo Period라고 일컬어지는 시기가 있는데, 대략 1982년부터 1999년까지 입니다. 이 시기에 건축된 콘도는 대략 16만 가구 정도인데, 그 중에서 45~55% 정도가 이미 Leaky Condo로 판정되었다는 결과가 1년 전에 발표되었습니다. Homeowner Protection Office(HPO)가 1만 6000 가구의 리키 콘도에 대하여 지원을 해 주었으므로, 리키 콘도 중에서 단지 20% 정도만 지원한 셈이 됩니다. 그런데 1999년 이후에 지어진 콘도는 Leaky에 걸리지 않는다는 인식을 가지는 경우가 있습니다. 1999년 이전에 지어진 콘도에 대하여만 HPO가 지원하였기 때문에 Leaky-Condo Period라는 개념이 탄생하였고, 그 이후의 콘도는 지원대상이 아닙니다. 그렇지만, 1999년 이전에 건축된 콘도는 물론이고 그 이후에 지어진 고층 콘크리트 콘도도 Leaky Condo 목록에 추가되고 있는 것이 현실입니다. Leaky Rotten Condo 혹은 간단히 Leaky Condo가 되면 어떠한 문제가 발생하는지, 사례를 들어 설명하며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다. 20여 년 전에 콘크리트로 건축된 어느 고층아파트는 2007년 1분기에 $277/sf ~ $318/sf 사이에서 거래되었습니다. 그런데 이 아파트는 대략 2007년 봄부터 건물에 대한 진단 등이 진행되고 있었습니다. 그러는 와중인 2007년 6월에 어떤 사람이 그 건물의 아파트 한 채를 최고가인 $345/sf에 매입하였습니다. 그러다가 2007년 11월에 Leaky Condo로 판정되었으며, 다행스럽게도 HPO의 지원을 받게 되었습니다. 리키 콘도로 판정된 이후 2008년 5월에 한 채의 아파트가 $223/sf에 거래 되었습니다. 그리고 다시 1년 정도가 지나 2009년 5월에 1채, 그리고 8월에 2채의 거래가 이루어졌습니다. 수리비인 Special Levy를 매도자가 부담하는 조건이었기 때문에, 그 특별 부담금을 감안하면 2009년에 거래된 3채는 평균적으로 $183/sf에 팔린 것으로 계산됩니다. 2009년의 가격은 2001년 혹은 2002년과 유사합니다. 즉, 자기도 모르는 어느 순간에 Leaky Condo로 됨으로써 가격이 7~8년 전으로 되돌아간 셈입니다. 최고가를 기록한 2007년 6월의 거래가격에 비하면, 시세가 절반 정도로 추락하였다는 결과가 됩니다. 2005년 이후 그 건물에서 아파트를 구입한 사람들이 35%를 Down Pay하여 몰기지를 얻었다면, 이미 자기들이 투입한 돈은 실질적으로 거의 모두 날아갔습니다. 모기지 액수보다 시세가 낮아진 상태를 영어로는 Under-water라고 표현합니다. 그나마 팔린 것이 다행이라는 의견입니다. 그 아파트가 팔린 것은 가격이 낮다는 이유와 더불어, HPO의 지원이 확정되었기 때문입니다. 그런데 더 이상 HPO의 지원은 없으며, Leaky Condo 수리 과정에서 갈등과 분쟁이 예상되고, 시간이 지나면서 수리비가 확대될 가능성도 높습니다. 따라서 Leaky Condo가 되면 경제적인 손해는 물론이고, 심리적인 고통도 뒤따를 수 있는 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-10-02 00:00:00
-
-
Leaky Condo에 대한 지원 중단의 파급효과
부동산 상담을 하다가 보면 Leaky Condo에 대하여 전혀 모르는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 됩니다. 자신의 재산에 커다란 손실을 가져올 가능성이 높은 사안임에도 불구하고, 리키 콘도에 대하여 들어본 적이 없다고 합니다. 여기에 더하여, 최근에 리키 콘도에 대한 지원이 중단되었는데, 그 파급효과에 대하여도 과소평가하여 언급하는 사람들이 많은 듯 합니다. BC주 정부는 Homeowner Protection Office(HPO)를 통하여 Leaky Condo 수리비를 무이자로 지원하던 프로그램에 대한 신청을 더 이상 받지 않으며, 2009년 말에 그 프로그램을 중단한다고 7월 말에 발표하였습니다. 그 프로그램은 1998년에 설립되어 약속한 10년이 지났으며, 1만 6천 채의 Leaky Condo에 투입된 자금이 목표치 2억 5천만 달러를 훨씬 초과한 6억 7천만 달러에 이르고 있습니다. 기왕에도 HPO의 지원조건이 까다로웠겠지만, 이제는 그러한 지원을 기대하지도 못하게 되었습니다. 최근에 새로 지은 고층 콘도는 Leaky Condo에 걸리지 않는다고 일부에서 말하고 있는 듯합니다. 지금은 새 콘도이지만 세월이 흐르면서 리키 콘도로 될 가능성이 점점 커진다는 것이 현실입니다. 일단 Leaky Condo로 판정되면, 매매가 지극히 어려워집니다. 대출기관들도 리키콘도 목록을 다양한 경로로 파악하고 있으며, 수리가 완료되었다는 증명서를 받기 이전에는 대부분의 경우 신규대출을 사실상 중단합니다. 따라서 리키콘도 매수 희망자는 매입자금을 스스로 조달하여야 하고, 그리하여 리키 콘도에 대한 수요는 상당히 제한되며, 그 결과 리키콘도 매매는 매우 어렵게 됩니다. Leaky Condo를 방치하는 것도 어렵게 됩니다. 일단 누수가 시작되면 시간이 가면서 상황은 더욱 악화되어, 필요한 수리비가 계속 커지기 때문입니다. 그래서 리키 콘도를 소유하고 있는 일부의 사람들이 Strata Council이나 법원에 신청이나 소송을 하여 수리를 강제로 진행시킬 가능성이 높습니다. 만약 수리비를 내지 않는다면, 그 사람이 소유하고 있는 콘도는 강제로 처분되기도 합니다. 대출이 이루어지지 않는 상황에서 강제처분까지 진행된다면, 그 결과는 더욱 분명해집니다. 그 리키 콘도의 가격 뿐만이 아니라, 주변의 콘도에도 영향을 줄 수 있습니다. 지금은 Leaky Condo가 아니더라도 비슷한 여건의 콘도가 리키에 걸렸다면, 지금은 리키에 걸리지 않은 그 콘도에도 영향을 미칠 수 있다는 것입니다. 금융기관이 비슷한 여건의 콘도에 대한 대출도 꺼릴 것이기 때문입니다. 콘도를 구입하려는 사람에게 자기자신의 돈을 빌려준다고 가정해 보기 바랍니다. 일단 Leaky Condo로 판정되면 대출자금을 회수할 가능성이 낮아지게 됩니다. 그런 위험부담 때문에 리키 콘도가 될 가능성이 있는 콘도에 대하여는 대출규모를 축소하거나 조건을 까다롭게 정하려고 할 것입니다. 그래서 Leaky Condo의 문제는 단지 그 리키 콘도로 한정되는 것이 아닙니다.
밴쿠버 조선
2009-09-25 00:00:00
-
촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다
2009년 봄과 여름의 밴쿠버 부동산 시장만큼 혼란을 야기하는 경우는 그리 많지 않은 듯합니다. 2008년 초 이후 주택의 평균가격이 하락하면서 거래량도 계속하여 감소하다가, 2009년 1월의 거래량은 1980년대 초의 수준으로 돌아가는 극심한 부진도 연출되었습니다. 그런데 2009년 2월부터는 거래량이 급격하게 증가하기 시작하여, 2009년 7월에는 7월의 거래량으로서는 사상 최고를 기록하였습니다. 그러한 거래량 급증의 원인으로서, 1년 정도 가격이 하락한데다가 이자율도 사상 최저를 기록하고 있기 때문이라고들 하고 있습니다. 그 동안 매수하지 못하였던 사람들과 생애최초 주택구입자들이 대거 부동산 시장에 뛰어들었다고 합니다. 그러한 거래량 급증이 시장의 분위기를 밝게 만들어준 것 같습니다. 그에 따라 대표적인 ①낙관론으로서는, 이제 부동산 시장의 조정이 끝나고 다시 상승세로 접어들었다는 주장입니다. 그렇지만 ②비관론은, 최근의 양상이 약세장 속의 반등에 불과하며 다시 하락세를 보일 것이라는 주장입니다. ③중도론으로서는, 앞으로는 하락하여도 그 폭은 크지 않아 현재의 수준을 유지할 것이라고 말합니다. 비관론자는, 현재의 시장 상황을 ‘촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다’는 비유를 들어 설명합니다. 초가 거의 다 타고난 뒤에 마지막으로 남은 심지를 태우면서 불이 갑자기 환해집니다. 그러다가 불이 약해지면서 촛불은 이내 꺼집니다. 현재 상황을 Back-Log를 태우는 과정이라고 설명하기도 합니다. Back-Log는 ‘화력을 좋게 하기 위하여 난로 속 깊숙이 처넣는 큰 장작’인데, 영어로는 ‘a large log at the back of a hearth fire’라고 합니다. 앞에 있던 장작이 다 타버린 지금, Back-Log를 앞으로 끌어내어 태우고 있다는 의미입니다. 물론 현재의 밴쿠버 부동산 시장에서는 낙관론자들이 절대다수를 차지하고 있는 듯 합니다. 각종의 정부기관이 그런 듯하며, 부동산 관련 종사자들의 거의 전부가 그런 입장을 취하고 있는 것 같습니다. 당연히 투자용 부동산을 보유하고 있는 사람들은 특히 더 그런 생각을 가지려 합니다. 비록 낙관론까지는 가지 않더라도, 지금 매수하는 것이 크게 나쁘지는 않다고 말하는 사람들도 있습니다. 어차피 바닥에서 매수하는 것은 일종의 행운일 것이라는 생각과, 시장이 하락한다면 모든 유형의 주택 가격이 동일하게 하락할 것이기 때문에 그렇다고 주장하기도 합니다. 현재의 밴쿠버 부동산 시장을 Speculators’ Paradise라고 판단하느냐, 아니면 상승의 시작이라고 판단하느냐에 따라서 향후의 결과는 매우 극심한 차이를 가져올 것입니다. 아울러 House와 Condo에 대한 구별도 중요할 것입니다. 장세 판단이 지금보다 더 중요한 시점은 없을 듯합니다.
밴쿠버 조선
2009-09-18 00:00:00
-
매물이 증가하는 추세
2009년 8월의 거래량은 밴쿠버 부동산 시장의 활황기에 육박하는 수준으로서, 현재의 시장이 활발하다는 의미입니다. 그렇지만 아파트는 잘 팔리지 않고 있으며, 매월 신규로 등록되는 매물도 최근 몇 개월 동안 꾸준히 증가하고 있다는 점을 간과하지 말아야 하겠습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 8월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 4.9% 증가하였습니다. 신규등록이 증가세로 돌아선 것은 지난 2008년 10월 이후 10개월 만에 처음으로 나타난 현상입니다. 2009년 5월의 36% 감소를 저점으로 매물은 점점 더 증가하는 양상이었습니다. 지난 8월의 단독주택 매물은 1% 감소하였으나 아파트는 9.7% 증가하여, 지난 8월의 매물 증가는 아파트가 주도하였습니다. 지난 8월의 거래량은 119.5% 증가하여, 2000년대 중반의 활황기 수준을 보여주고 있습니다. 단독주택은 155.5%, 타운하우스는 108.2%, 그리고 아파트는 97.8 증가하였습니다. 단독주택의 거래증가가 돋보였으며, 아파트는 여전히 거래량 증가가 부진하였음을 알 수 있습니다. 주택의 유형별 Sales-to-Listings Ratio는 아파트가 잘 팔리지 않는 모습을 보여주고 있습니다. 지난 8월에 단독주택은 77.4%, 타운하우스는 79.8%, 그리고 아파트는 72.7%를 기록하였습니다. 단독주택의 평균가격이 아파트의 2배가 넘음에도 불구하고, 단독주택이 아파트 보다 잘 팔렸습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 8월에 신규등록 매물이 1.9% 감소하였는데, 이 또한 올 4월 이후 신규 매물이 매월 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 거래량은 96.3% 증가하여, 8월의 기록으로서는 사상 2번째입니다. 유형별로는 단독주택이 121%, 타운하우스가 69.6%, 그리고 아파트가 50.5% 증가하여, 단독주택의 거래증가율이 아파트의 2배를 넘는 호조세를 보였습니다. 그런데, 프레이저 밸리에서 주택이 시장에 나와서 팔리는 기간이 최근 6개월 동안 60일 가까이되는 현상이 유지되고 있다는 점이 특이한 사항입니다. 그리고 구매자의 상당수가 자금조달에 어려움을 겪는다는 조사결과도 주목할 만한 내용이라고 생각합니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체를 통합하여 보면 신규등록이 1.7% 증가하였으며, 최근 5개월 동안 신규 매물이 매월 지속적으로 증가하는 추세입니다. 거래량은 109.8% 증가하였는데, 2008년 5월부터 거의 1년 동안 거래량이 급속하게 감소한 것을 감안하면 괄목할 만한 거래증가입니다. 전체적으로 단독주택은 138.2%, 타운하우스는 91.6%, 그리고 아파트는 87.9% 증가하였습니다. 2009년 들어서는 단독주택 혹은 타운하우스의 거래 증가율이 높은 반면, 아파트는 거래 증가율이 저조한 추세를 계속하여 보여주고 있습니다. 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 판단됩니다.
밴쿠버 조선
2009-09-11 00:00:00
-
다운타운의 아파트가 가장 잘 팔린 것은 아니다
주택의 유형에 따라서 잘 팔리는 지역이 별도로 있는 반면에, 팔기 어려운 지역이 따로 있습니다. 타운하우스의 경우 도시별로 판매가 극심한 차이를 보였다는 점이 특이한 사항입니다. 아울러, 밴쿠버 다운타운의 아파트가 가장 잘 팔린 것은 아니라는 것도 주목할 만한 내용입니다. 광역 밴쿠버에서 도시별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 9월 2일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 9월 2일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 지지난 주의 칼럼에서 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 아파트는 광역 밴쿠버에서만 단독주택보다 더 잘 팔렸고, 프레이저 밸리와 칠리왁 지역에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타납니다. 지난 주의 칼럼에서는 콘크리트로 지어진 고층 아파트는 잘 팔리지 않은 반면에, 나무로 지어진 타운하우스와 저층 아파트는 비교적 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 광역 밴쿠버의 주요 도시 12개를 대상으로 각각의 주택이 얼마나 잘 팔렸는지 조사한 결과, 도시별로 커다란 차이를 보였다는 결과를 얻었습니다. 광역 밴쿠버 전체의 단독주택 Sales/Active 비율은 1.75이었습니다. 가장 잘 팔리는 도시의 그 비율은 2.91이었고, 가장 잘 팔리지 않는 도시는 1.16으로 나타나서, 최고의 도시는 최저의 도시에 비하여 2.5배나 잘 팔렸다는 의미입니다. 타운하우스는 도시별로 극심한 차이를 보였습니다. 평균적인 Sales/Active 비율은 2.30이었는데, 최고는 4.46이었고, 최저는 0.54이었기 때문입니다. 잘 팔린 도시의 타운하우스는 가장 잘 팔리지 않은 도시보다 8.3배나 더 잘 팔렸다는 결과입니다. 타운하우스는 잘 골라야 한다는 의미가 됩니다. 아파트도 도시별로 큰 차이를 보였습니다. 평균적인 Sales/Active 비율은 2.11이었으며, 최고의 도시는 2.70이었고, 최저의 도시는 0.96을 보였기 때문입니다. 최고와 최저는 2.8배의 차이입니다. 특정의 도시에서 모든 유형의 주택이 골고루 잘 팔리는 것은 아니지만, 대체로 강세도시는 전반적인 주택유형에서 잘 팔리고 있다는 결과를 보여주었습니다. 도시에 따라 단독주택이 잘 팔리기도 하며, 타운하우스에 특히 강세를 보인 도시도 있고, 지역에 따라서는 아파트 매매가 활발하기도 합니다. 필자의 조사 결과는 한국인들이 보편적으로 생각하는 바와 차이가 있습니다. 상대적으로 좋은 주택단지로 간주되고 있어서 한국인들이 선호하는 어느 지역의 단독주택은 평균 이하의 판매실적을 보였습니다. 그리고 밴쿠버 다운타운의 아파트가 다른 모든 지역의 아파트 중에서 가장 잘 팔릴 것으로 생각하고 있을 것 같은데, 조사 결과는 그렇지 않았습니다.
밴쿠버 조선
2009-09-05 00:00:00
-
-
고층 콘도는 잘 팔리지 않았다
콘크리트로 지어진 고층 아파트는 잘 팔리지 않은 반면에, 나무로 지어진 타운하우스와 저층 아파트는 잘 팔렸습니다. 특히 광역 밴쿠버의 콘크리트 콘도는 팔기가 어려웠던 것으로 나타납니다. Lower Mainland에 속하는 Greater Vancouver(이하 GV), Fraser Valley(이하 FV) 및 Chilliwack and District(이하 CAD)라는 지역별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 8월 26일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 8월 26일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 지난 주의 칼럼에서 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 아파트는 GV에서만 단독주택보다 더 잘 팔렸고, FV와 CAD에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타났습니다. 이제 콘도(타운하우스와 아파트를 포함하는 개념)를 건축재료별로 나누어 분석해 보겠습니다. 고층아파트는 콘크리트로 건축하며, 그 고층아파트 옆에 짓는 타운하우스 역시 콘크리트로 짓는 것이 통상적입니다. 이에 비하여 저층아파트는 나무로 건축하며, 고층아파트에 딸리지 않은 일반적인 타운하우스 역시 나무로 짓는 것이 보통입니다. 따라서 콘크리트 콘도는 흔히 말하는 고층콘도로 간주해도 되며, 나무 콘도는 타운하우스와 저층아파트로 보아도 크게 무리는 없을 것입니다. 콘크리트로 된 콘도의 Sales/Active 비율은 GV:1.83 → FV:0.90 → CAD:0.64로 계산되었습니다. GV를 100%로 볼 때, FV는 49.4%이며 CAD는 34.9%에 불과하였습니다. 외곽으로 나갈수록 콘크리트 콘도의 인기는 현저하게 낮아짐을 알 수 있습니다. GV에서 아파트라는 유형이 단독주택보다 많이 팔린 것으로 나타났지만, 세분하여 콘크리트 콘도의 경우에는 단독주택보다 그다지 잘 팔린 것은 아닙니다. 물론 FV와 CAD에서는 콘크리트 콘도가 단독주택보다 팔기가 어려웠습니다. 이에 비하여 나무로된 콘도의 Sales/Active 비율은 GV:2.19 → FV:1.54 → CAD:1.07로 나타났습니다. GV를 100%로 볼 때 FV는 70.6%이며 CAD는 48.7%로 계산되어, 외곽지역으로 가면서 나무콘도의 인기하락은 콘크리트 콘도처럼 심하지는 않았습니다. 단독주택의 비율과 비교해 보아도, 모든 지역에서 단독주택보다 나무 콘도가 더 잘 팔린 것으로 나타났습니다. 나무 콘도가 콘크리트 콘도에 비하여 GV에서는 1.2배, FV와 CAD에서는 1.7배 더 잘 팔리고 있습니다. 그리고 판매실패의 비율에 있어서도 나무 콘도가 콘크리트 콘도보다 전반적으로 낮아서, 콘크리트 콘도의 판매가 쉽지 않았다는 것을 알 수 있습니다. 특히 GV에 있는 콘크리트 콘도의 판매실패 비율이 모든 지역의 모든 콘도에서 가장 높고 단독주택보다도 높게 나왔기 때문에, GV에서는 고층콘도 판매가 단독주택보다도 더 어려웠다고 해석할 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-08-29 00:00:00
-
타운하우스가 잘 팔렸다
2009년 들어 현재까지 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸는데, 타운하우스다운 타운하우스가 잘 팔린 것으로 해석됩니다. 아파트는 광역밴쿠버에서만 단독주택보다 잘 팔렸고, 프레이저 밸리와 칠리왁 지역에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타납니다. 광역 밴쿠버에 있는 아파트라고 해서 모두 잘 팔리는 것이 아니라, 아파트에 따라서 차이가 많은 것으로 해석됩니다. Lower Mainland에 속하는 Greater Vancouver(이하 GV), Fraser Valley(이하 FV) 및 Chilliwack and District(이하 CAD)라는 지역별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 8월 19일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 8월 19일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 단독주택이나 타운하우스 및 아파트의 모든 주택 유형에서 Downtown Vancouver에서 멀어질수록 잘 팔리지 않는 현상이 발견되었습니다. 즉, GV에서 가장 잘 팔렸고, FV에서는 덜 팔렸으며, CAD에서는 잘 팔리지 않는 현상이 모든 주택유형에서 공통적으로 나타난 것입니다. 단독주택의 Sales/Active 비율은 GV:1.56→FV:1.19→CAD:0.95로 계산되었습니다. GV의 현재 매물잔량보다 1.56배 많은 단독주택이 올해 팔렸으며, FV에서는 1.19배가 팔렸고, CAD에서는 0.95배가 팔렸다는 의미입니다. GV의 비율을 100%로 볼 때, FV에서는 76.4% 팔렸고, CAD에서는 61% 팔린 것으로 간주할 수 있습니다. 당연히, 단독주택은 GV에서 가장 잘 팔렸다는 의미입니다. 타운하우스는 모든 지역에서 보편적으로 가장 잘 팔린 것으로 나타납니다. GV:2.03→FV:1.86→CAD:1.61로 계산되었으며, GV를 100%로 간주할 경우 FV는 91.5%이고 CAD는 79.3%로 나타납니다. 그런데 타운하우스의 판매실패 비율은 다른 유형의 주택보다 대체적으로 높게 나타나는 경향이 있다는 것이 특이합니다. 이는 타운하우스가 보편적으로 잘 팔리기는 하지만, 타운하우스도 타운하우스 나름이라는 의미가 됩니다. 진정한 의미의 타운하우스가 전반적으로 잘 팔리는 것으로 해석할 수 있겠습니다. 아파트의 Sales/Active 비율은 GV:1.92→FV:1.05→CAD:0.62로 계산되었습니다. GV의 아파트는 단독주택보다는 잘 팔리지만, 타운하우스보다는 덜 팔리는 셈입니다. FV와 CAD에서는 가장 잘 팔리지 않는 주택이라고 할 수 있습니다. 그리고 GV를 100%로 볼 때, FV는 54.3%이고 CAD는 32.1%로 계산됩니다. 따라서 외곽지역으로 갈수록 아파트의 인기는 급격히 하락한다고 볼 수 있습니다. GV에서의 아파트 판매실패 비율이 모든 지역과 모든 주택유형에서 가장 높게 나왔다는 것이 특이한 현상입니다. 이는 잘 팔리는 아파트와 잘 팔리지 않는 아파트의 구별이 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 콘도에 대한 다른 각도에서의 분석 결과는 다음 주의 칼럼에서 제시합니다.
밴쿠버 조선
2009-08-22 00:00:00
-
거래량은 신기록이지만…
2009년 7월의 거래량은 7월 거래량으로서는 신기록입니다. 타운하우스의 거래증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 상대적으로 거래가 저조하였습니다. 적절하게 가격이 책정된 중저가의 주택이 잘 팔렸는데, 생애최초 주택구입자의 역할이 매우 커졌다고 합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 7월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 17.4% 감소하였으며, 거래량은 대폭적으로 89.2% 증가하였습니다. 그리하여 7월의 거래량 기준으로 사상최고치(2003년 7월의 4,023채)를 뛰어 넘어 4,114채가 거래되는 신기록을 수립하였습니다. 이렇게 많이 거래된 원인으로서 가격 조정과 금리 인하를 들고 있습니다. 중저가의 주택이 주로 거래되었는데, 판매희망 가격이 올바르게 책정된 주택이 잘 팔렸다는 의견입니다. 시장의 주도세력은 생애최초 주택구입자들이었다고 합니다. 거래량 증가의 비율은 주택의 유형에 따라서 크게 다릅니다. 타운하우스가 107.9% 증가하였고, 단독주택은 95.2%, 그리고 아파트는 76.8% 증가하였습니다. 타운하우스의 거래 증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 여전히 저조한 증가율을 보였습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 7월에 신규등록 매물이 14.3% 감소하였으며, 거래량은 62.7% 증가하였습니다. 여기에서도 역시 7월의 기록으로는 신기록(2,089채)인데, 과거의 기록(2005년 7월의 2,051채)을 넘어선 것입니다. 마찬가지의 원인이 거래증가에 기여하였으며, 생애최초 주택구입자의 비중이 37%라고 합니다. 거래 증가의 비율도 광역 밴쿠버와 유사한 모습을 보였습니다. 타운하우스가 79% 증가하였고, 단독주택은 69.8% 증가하였음에 비하여, 아파트는 38.5% 증가에 그쳤습니다. 타운하우스의 거래 증가가 많은 반면에, 아파트는 거래 증가율이 저조하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체를 통합하여 보면, 올 7월의 거래량이 여전히 신기록입니다. 타운하우스가 96% 증가하였고, 단독주택은 82.7% 증가하였으며, 아파트는 69.4% 증가하였습니다. 최근의 거래 증가에 타운하우스와 단독주택이 커다란 역할을 하였고, 아파트의 증가율은 상대적으로 저조하였다는 것이 올 3월 이후 지금까지 나타난 두드러진 특징입니다. 이와 같은 거래의 증가 추세가 가을과 겨울에도 유지될 것인가, 그리고 중저가의 주택 위주로 거래되는 경향이 고가 주택으로도 확산될 것인가에 관심을 가져야 합니다. 거래 증가가 시장에 긍정적인 작용을 하는 것은 분명하지만, 시장의 질(Quality)도 상당히 중요하기 때문입니다
밴쿠버 조선
2009-08-15 00:00:00