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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)
기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (85)November 28, 2009 아파트: North Vancouver는 많이 오르고, Burnaby는 저조 지난 주의 칼럼에 이어 광역 밴쿠버의 지역별 매매를 분석합니다. 거래가 활발하였는지의 여부는 도시별 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)로 판단하였는데, 2009년 1월부터 10월까지의 비율을 제시합니다. 그리고 지역별로 가격 등락의 정도는 표준가격(Benchmark Price)을 기준으로 삼았는데, 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격 상승률을 제공합니다. 단독주택의 표준가격 상승률은 지역별로 극심한 차이를 보인 것으로 나타났는데, 지난 칼럼의 요약은 다음과 같습니다. 표준가격이 대표적으로 많이 오른 지역은 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이었는데, 그러한 지역에서는 대체로 매물판매 비율이 높았습니다. 표준가격이 거의 오르지 못하였거나 내린 지역은 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등으로서, 여기에서는 대체적으로 매물판매 비율이 낮은 경향을 보였습니다. 이제 그러한 분석을 아파트(저층 아파트와 고층 아파트 포함)를 대상으로 실시하겠습니다. 2009년 1월부터 10월까지 광역 밴쿠버 아파트의 표준가격은 13.9% 상승하였으며, 매물판매 비율은 63.6%를 기록하였습니다. 그러한 가격 상승률이나 매매비율은 모든 지역에서 균등하게 적용된 것은 아니라는 것이 단독주택의 경우에 적나라하게 드러나고 있으며, 아파트는 그 차이가 적습니다. 아파트의 가격상승은 North Vancouver(21.4%)와 Richmond(17.1%)에서 두드러지는 반면, Burnaby(9.9%)와 Vancouver East(10.1%)에서는 저조합니다. 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타난 North Vancouver 아파트의 매물판매 비율이 10개월간 63.1%로서 광역 밴쿠버 평균에도 미치지 못하는 반면, Richmond의 아파트는 광역 밴쿠버의 모든 도시들 중에서 가장 잘 팔렸습니다. Burnaby와 Vancouver East는 가격 상승이 부진한 반면, 비교적 잘 팔렸다고 할 수 있습니다. 도시별 매물판매 비율은 전체적인 기간에서 그다지 커다란 차별성을 보이지는 못하고 있습니다. 이는 고층 콘도와 저층 콘도가 혼재되어 있으며, 시점에 따라서 차이가 있었을 것이기 때문입니다. 물론, 표준가격이 상승/하락하였다고 하여 반드시 모든 주택의 실제 가격이 그만큼 상승/하락하였다고 단정하는 것은 무리가 있습니다. 단지 표준가격이라는 지표 자체가 상승/하락하였다는 것입니다. 그리고, 2009년에 오르지 못한 지역이 향후에는 더 상승할 것인지, 많이 오른 지역이 앞으로 더욱 커다란 조정을 받을 것인지에 대하여 예단하기도 어렵습니다. 다만, 2009년 1월부터 10월까지 각 주택유형의 상승률은 지역별로 서로 다르며, 특히 단독주택의 경우 Location이 매우 크게 작용한다는 사실을 주목해야 할 것입니다. 최근의 상승 혹은 반등에서 소외된 지역과 혜택을 입은 지역이 별도로 존재한다는 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-26 00:00:00
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기고: 김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’ (84)
단독주택: Coquitlam은 내리고, Vancouver West는 급등 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서는 다양한 변화를 보여주고 있습니다. 주택의 유형(단독주택, 타운하우스 및 아파트) 사이에서 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)에 부침이 있으며, 지역별로 표준가격(Benchmark Price)도 등락이 엇갈리고 있습니다. 여기에서는 단독주택의 매물판매 비율과 표준가격이 도시에 따라 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 합니다. 보통 매물판매 비율이 높아지면 표준가격은 오르므로, 거래가 활발하면 가격이 상승한다는 의미가 됩니다. 그런 양상이 2009년의 밴쿠버 부동산 시장에서도 나타났습니다. 단독주택의 매물판매 비율이 1월의 20.8%에서 10월의 81.6%까지 올랐으며, 아울러 표준가격도 13.7% 상승하였기 때문입니다. 그런데 단독주택이라고 할지라도 모든 지역에서 비슷하게 오른 것은 아닌 것으로 나타나고 있습니다. 2009년 1월의 표준가격 대비 10월의 표준가격이 많이 오른 대표적인 지역으로서는 Vancouver West (31.4%), Richmond (22.1%), West Vancouver (21.9%) 등이 있습니다. 이에 비하여 Port Coquitlam (-1.1%), Coquitlam (-0.5%), Port Moody (7.2%) 등은 부진한 양상을 보이고 있습니다. 많이 오른 지역은 일반적으로 매매가 활발하며, 가격이 별로 오르지 못한 지역은 대체로 거래도 활발하지 않습니다. 많이 오른 지역에서 1월부터 10개월간 매물판매 비율은 Vancouver West 69.5%, Richmond 68.0%, West Vancouver 50.0%로 나타나고 있습니다. 웨스트 밴쿠버는 거래가 활발하지 못하였음에도 불구하고 표준가격은 많이 올랐습니다. 광역 밴쿠버 전체의 올해 10개월간 단독주택의 매물판매 비율은 62.8%로 나타나고 있는데, 가격 상승이 부진한 지역의 매물판매 비율은 Port Coquitlam 69.7%, Coquitlam 61.6%, Port Moody 51.0%로 나타나고 있습니다. 포트 코퀴틀램은 거래는 매우 활발하였음에도 불구하고 가격이 하락하였고, 포트 무디는 거래가 부진하면서 표준가격도 별로 상승하지 못하고 있습니다. 참고로, Port Moody는 올해 1월부터 9월까지 표준가격이 0.6% 하락하였었으나, 10월에만 반짝 오른 것처럼 나타났습니다. 약간의 예외가 있기는 하지만, Vancouver West와 Richmond 및 West Vancouver의 단독주택은 거래가 활발하면서 가격도 많이 올랐다고 할 수 있으며, Port Coquitlam과 Coquitlam 및 Port Moody의 단독주택은 거래도 부진하면서 가격 상승도 제대로 이루어지지 않았다고 할 수 있습니다. 가격이 많이 오른 지역의 공통점은 ①서부 해안에 접해 있으며, ②다운타운 밴쿠버로의 접근이 용이하고, ③2010년 동계올림픽을 위한 각종 사회기반시설 확충의 혜택을 많이 받고 있으며, ④구매력이 막강한 중국인들이 선호하는 지역이라는 점 등을 들 수 있습니다. 가격 상승이 부진한 지역에 대하여는 많은 교민들이 스스로 알고 있을 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-19 00:00:00
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김은중의 ‘밴쿠버 부동산 바로 보기’
단독주택 매매가 활발해졌다 2009년 10월에 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 부동산 시장이 보여준 특징적인 양상 중의 하나는 단독주택 거래가 상당히 돋보였다는 점입니다. 광역 밴쿠버에서는 근소한 차이로 타운하우스를 앞질러 1위가 되었으며, 프레이저 밸리에서는 타운하우스에 이어서 근소한 차이로 2위가 되었기 때문입니다. 아파트는 2개의 부동산 시장에서 모두 현저한 차이의 3위가 되었습니다. 거래가 활발하게 이루어지고 있는가의 여부를 Sales-to-Listings Ratio(매물판매 비율, 이하에서 S/L이라 함)로 살펴봅니다. 이 S/L은 특정기간의 거래량을 같은 기간의 신규등록 수량으로 나눈 것으로서, 그 비율이 높을수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 광역 밴쿠버에서는 올해 주택의 유형별로 S/L가 변화를 보여 왔습니다. 1분기에는 아파트가 가장 잘 팔리는 것으로 나타났으나, 2분기와 3분기에는 타운하우스가 가장 잘 팔리는 것으로 변화한 것입니다. 그런데 지난 10월에는 단독주택의 S/L이 타운하우스를 근소한 차이로 넘어섰습니다. 단독주택의 S/L은 81.6%, 타운하우스는 81.4%, 그리고 아파트는 66.8%이었기 때문입니다. 아파트는 지난 8월부터 가장 잘 팔리지 않는 주택유형이었습니다. 그러다가 지난 10월에 모든 유형의 주택에서 S/L이 상승하였으나, 단독주택이 특히 많이 증가하여 근소한 차이의 1위가 된 것입니다. 이에 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 이 칼럼과 동시에 제공되는데, 그 그래프에서 그러한 사실을 명확하게 볼 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 올해 3월부터 타운하우스의 S/L이 지속적으로 1위를 하고 있는 양상이며, 아파트는 5월부터 현저한 차이로 3위에 머무르고 있습니다. 그런데 지난 9월부터는 그 순위에 변화의 조짐을 보이고 있었습니다. 1위를 하던 타운하우스의 S/L이 급격하게 하락하는 반면에 단독주택은 그다지 많이 하락하지 않았기 때문입니다. 그 결과 지난 10월에 단독주택의 S/L은 68.0%, 타운하우스는 68.8%, 그리고 아파트는 52.3%를 보여주었습니다. 단독주택이 치고 올라와서, 1위를 노리고 있는 듯 합니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 아파트의 거래부진이 계속되는 가운데, 타운하우스 매매가 주춤하는 양상 속에서, 단독주택이 약진을 계속하고 있는 형국이라고 볼 수 있습니다. 이러한 모습이 앞으로 어떻게 전개될 것인가에 대하여 속단하기는 어렵습니다. 분명한 것은, House와 Condo(이 글에서의 분류상, 타운하우스와 아파트를 모두 포함하는 개념)는 주택의 본질적인 가치인 Housing Service에서 커다란 차이가 있다는 사실입니다.
밴쿠버 조선
2009-11-14 00:00:00
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[10월 동향] 일부 평균가격이 최고치를 기록하다
광역 밴쿠버에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물은 작년 10월 대비 2.3% 증가하였는데, 그 매물(4,977채)은 필자가 통계를 가지고 있는 1985년 이래 10월의 기록으로서는 25년간 최고의 수치입니다. 2009년 상반기를 지나면서는 매물이 점점 많이 나오고 있는 추세이었습니다. 지난 10월의 거래량은 전년동월대비 171.6% 증가하였으며, 그 거래량(3,704채)은 2003년 10월의 기록(3,765채) 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 올해 8월부터 10월까지 3달간 지속적으로 거래량이 증가하였는데, 그러한 현상은 밴쿠버 부동산 시장의 최근 활황세 초기라고 볼 수 있는 2002년과 2003년 이후 처음으로 나타난 현상입니다. 주택의 유형별로 보면, 지난 10월에 단독주택과 아파트의 신규매물과 거래량의 증감 양상이 대비되고 있습니다. 단독주택의 매물은 5.5% 감소하였으나 거래량은 201.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 13.6% 증가하였으며 거래량은 148.4% 증가하였을 뿐이기 때문입니다. 단독주택은 비교적 잘 팔렸으며, 아파트는 잘 팔리지 않았다는 의미입니다. 올해 10월의 평균가격(Average Price)은 2008년 초의 최고기록을 일부 주택유형에서 넘어서기도 하였습니다. 타운하우스가 1.9% 넘어섰으며, 아파트는 1.2% 넘어섰음에 비하여, 단독주택은 0.7% 미치지 못하고 있습니다. 이렇게 단독주택의 가격회복이 부진한 것처럼 보이는 것은, 단독주택의 평균가격이 2008년 초에 일시적으로 급등한 탓으로 볼 수 있습니다. 표준가격(Benchmark Price)은 2008년 초의 최고가에 비하여 2% 정도 미치지 못하고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 10월에 신규로 등록된 매물이 1.1% 증가하였는데, 그 매물(2,826채)은 2007년 10월의 기록(3,124채) 이후 최고의 기록입니다. 거래량은 전년동월대비 121.9% 증가하였는데, 그 거래량(1,704채)은 2005년 10월의 기록(1,778채) 이후 4년 만에 최고를 기록하였습니다. 주택의 유형별로 보면, 광역 밴쿠버와 유사한 현상이 나타나고 있습니다. 단독주택은 매물이 4.6% 감소하였고 거래량은 132.6% 증가하였음에 비하여, 아파트는 매물이 10.1% 증가하였고 거래량은 단지 88.3% 증가에 그쳤기 때문입니다. 올해 10월 프레이저 밸리의 평균가격과 표준가격은 2008년의 최고가에 비하여 5% 내외로 미치지 못하고 있어서, 광역 밴쿠버에 비하여 가격회복이 더디게 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 통합하여 보면, 매물은 전년동월대비 1.4% 증가하여 2007년 이후 2년 만에 최고를 기록하였고, 거래량은 153.2% 증가하여 2003년 이후 6년 만에 최고를 기록하였습니다. 매물의 증가속도가 거래량 보다는 상대적으로 빠르다는 의미로 해석할 수도 있습니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-11-07 00:00:00
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Rent 기간이 끝나면 나가야 되나?
렌트 관련 업무를 하다가 보면, 여러 상황에 마주치게 됩니다. 그 중에서 하나가, 계약서 상의 렌트 기간이 지나면 세입자는 의무적으로 집을 비워 주어야 되는 것으로 이해하는 경우가 있다는 것입니다. 1년의 계약기간이 지났다고 하여 반드시 그 집에서 이사 나가야 된다고 생각하고 있는 경우가 있는데, 반드시 그렇지는 않습니다. 렌트 계약서의 기간에는 2가지가 있다고 볼 수 있습니다. 고정기간 임대차(Fixed-Term Tenancy)와 주기적인 임대차(Periodic Tenancy)가 그것입니다. 우선, 고정기간 임대차에서는 계약서 상에 정해진 기간 동안에는 세입자가 반드시 렌트비를 지불하여야 하는 의무가 발생함과 동시에, 그 집에서 그 기간 동안에는 퇴거하지 않고 거주할 권리를 동시에 가지게 되는 것을 말합니다. 예를 들어서, 어떤 집을 임대하기로 결정한 다음에 1년 동안 고정기간으로 계약을 맺었으면, 세입자는 그 임대주택에 대하여 정해진 렌트비를 1년간 지불하여야 합니다. 집주인과 타협이 된다면 1년을 채우지 않고 먼저 나갈 수도 있기는 합니다. 혹시 집주인이 그 집을 파는 경우에도 고정기간 동안에는 세입자가 그 집을 점유하며 거주할 권리를 가지고 있습니다. 다음으로, 주기적인 임대차는 애초부터 계약서에 명시되거나, 아니면 고정기간 임대차가 종료됨과 동시에 형성되는 2가지의 경우가 있습니다. 애초부터 고정기간 없이 주기적인 임대차 계약을 맺는 경우가 있습니다. 예를 들어, 처음부터 Month-to-Month로 계약을 맺는 것으로서, 계약의 만료기간이 없이 언제까지라도 거주할 수 있습니다. 이 경우에 세입자나 집주인은 일정한 요건을 갖춘 다음에 그 집에서 나가거나 나가도록 요구할 수 있는 것입니다. 고정기간 임대차가 만료된 이후 세입자가 임대주택을 비워 주어야 한다는 요구가 없는 상태에서 현재의 세입자와 집주인이 새로운 임대차 계약을 체결하지 않으면, 주기적인 임대차 계약이 형성된 것으로 간주됩니다. 예를 들어, 1년을 고정기간으로 하고 계약을 맺었고, 계약 만료시에 세입자는 집을 비워주어야 한다는 것을 명시하지 않았다면, 그 1년의 고정기간이 지나더라도 임대차 계약은 지속되는 것으로 간주된다는 것입니다. 이 경우에 Month-to-Month의 주기적인 임대차가 형성되는데, 임대차 조건은 이전과 동일하게 적용됩니다. 다만, 렌트비는 입주후 1년이 지난 시점에서 올릴 수는 있습니다. 결론적으로 말하자면, 1년을 고정기간으로 임대차 계약을 맺은 상태에서 그 기간이 지나면 세입자는 반드시 그 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 나가야 된다는 요구조건이 붙어있지 않는 한, 새로운 계약을 맺을 수도 있고, 아니면 자동적으로 주기적인 임대차 계약으로 바뀌어지는 것입니다. 고정기간으로 정한 시간 동안은 세입자가 책임지기로 약속한 기간이기 때문에 렌트 계약을 체결할 때에는 신중해야 될 것입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-10-31 00:00:00
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Rent 전용과 개인 주택의 렌트 비교
주택을 렌트하기 위하여 알아보는 과정에서 결정하여야 하는 문제 중의 하나가, 임대전용 단지를 선택할 것인가 아니면 개인이 소유하면서 렌트를 놓는 주택을 선택할 것인가의 문제입니다. 이에 대하여는 각각 장단점이 있으므로 자신의 상황에 맞는 선택을 하여야 하겠습니다. 렌트하려고 하는 집의 소유자에 따라서 렌트 전용단지와 개인소유의 주택으로 분류할 수 있습니다. 여기에서 주택이라 함은 저층 아파트, 고층 아파트, 타운하우스 및 단독주택 모두를 포함하는 개념입니다. 렌트 전용단지는 아파트나 타운하우스로 이루어져 있으며, 개인이 렌트를 놓는 경우에는 아파트와 타운하우스는 물론이고 단독주택도 가능합니다. 집주인에 따라서 장단점이 있습니다. 우선, 렌트 전용단지의 경우에는 비교적 낡은 집이 많습니다. 반드시 그런 것은 아니지만 오랜 기간 동안 렌트를 주어왔기 때문에 비교적 낡은 집이 많고, 새 집을 렌트 주는 경우도 있기는 하지만 그리 많지는 않습니다. 이와는 반대로, 개인이 소유하는 주택을 렌트하는 경우에 새 집이 많은 경향이 있으며, 최근에 완공된 새 콘도를 렌트 주려는 사람들도 상당수 있습니다. 주택의 관리는 렌트 전용주택이 대체로 우수합니다. 임대전용 주택단지의 경우에는 회사가 토지와 건물 전체를 소유하고 있으면서 관리하는 사람을 별도로 두어서 관리하고 있기 때문입니다. 그렇지만, 개인 소유의 주택은 관리가 허술한 경우도 있습니다. 전문적인 주택 관리사를 두고 주택의 손상과 응급상황에 대처하는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 있기 때문입니다. 렌트 전용의 아파트나 타운하우스의 경우에는 공용 세탁실을 사용하는 경우가 많습니다. 개별 타운하우스에 세탁기와 건조기가 따로 설치되는 경우도 간혹 있기는 하지만, 아파트의 경우에는 대체로 공용의 세탁실이 있어 소정의 비용으로 이용합니다. 이에 비하여 개인이 소유하는 주택은 세탁실을 단독으로 사용하지만, 단독주택의 일부를 렌트할 경우에는 세탁실을 공동으로 사용하기도 합니다. 렌트비의 경우에는 대체로 임대전용 단지가 저렴한 경우가 많다고 볼 수 있습니다. 개인이 세를 놓는 경우에는 자신의 금융비용 등을 감안하여 비싸게 책정하는 경우가 간혹 있기 때문이고, 새 주택이라는 장점으로 인하여 비교적 높은 가격에 렌트 시세가 형성되고 있는 듯합니다. 렌트하는 기간에 있어서도 차이가 있을 수 있습니다. 임대전용의 주택은 별다른 문제를 발생시키지 않는 이상, 세입자는 거주하고 싶을 때까지 그 단지에서 거주할 수 있습니다. 물론 단지 전체가 재개발되는 등의 특수한 경우를 제외하고, 이사의 불편함을 감수하지 않아도 됩니다. 이에 비하여 개인 소유의 주택인 경우에는 집주인의 결정에 따라서 주택을 비워주어야 하는 경우도 발생합니다. 본인의 의사가 아닌 타인의 의사에 따라서 이사를 하여야 하는 셈이 되는 경우도 발생한다는 말입니다. (끝)
밴쿠버 조선
2009-10-24 00:00:00
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아파트의 거래부진이 심화되는 양상
2009년 중반 즈음부터 아파트의 거래부진이 뚜렷해지기 시작하였습니다. 그러한 양상이 앞으로 얼마나 더 강화될 것인지, 그리고 어떻게 전개될 것인지에 대한 예측이 어렵겠지만, 전혀 불가능한 것도 아닙니다. 따라서 냉정한 판단과 결정이 필요한 시점이라고 할 수도 있습니다. 주택이 얼마나 잘 팔리느냐에 대한 지표 중의 하나로서 Sales-to-Listings Ratio(이하에서 ‘S/L’이라 약칭함)라는 것이 있습니다. ‘매물판매 비율’이라고 번역할 수 있는데, 특정한 기간 동안에 판매된 주택의 개수를 동일한 기간에 매물로 나온 주택의 개수로 나눈 비율입니다. 이 비율이 크면 잘 팔린다는 것이고, 작으면 잘 팔리지 않는다는 것을 의미합니다. 과거 광역 밴쿠버에서는 타운하우스가 가장 잘 팔렸습니다. 2000년부터 2008년까지의 S/L은 단독주택이 64.4%, 타운하우스가 70.6% 그리고 아파트는 70.3%이었습니다. 대체로 10채의 매물 중에서 7채 정도가 팔렸다는 의미입니다. 아파트의 S/L이 1위를 하였던 시절도 있었지만, 9년 전체로 보면 가장 잘 팔린 타운하우스에 이어서 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’를 하였다는 것을 알 수 있습니다. 그러한 순위는 2009년 들어서도 유지되는 듯하지만, 아파트의 판매부진이 눈에 띕니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 60.7%, 타운하우스는 65.7% 그리고 아파트는 63.2%로 계산됩니다. 아파트가 ‘근소한 차이의 2위’에서 ‘현저한 차이의 2위’로 밀려나는 양상입니다. 단독주택의 S/L은 3.7%p, 타운하우스는 4.9%p 그리고 아파트가 7.1%p 하락하였기 때문입니다. 아파트의 거래부진이 단독주택이나 타운하우스보다 심하다는 것을 알 수 있습니다. 최근에 들어서는 아파트의 거래부진이 더 심해졌습니다. 2009년 8월과 9월에는 아파트의 S/L이 타운하우스는 물론이고 단독주택보다 낮아졌기 때문에, ‘현저한 차이의 2위’에서 ‘3위’로 내려 앉았습니다. 그리하여 아파트가 가장 팔리지 않는 주택이라고 말할 수 있게 된 것입니다. 이와 같은 경향은 프레이저 밸리에서도 유사하지만, 차이가 더 벌어지고 있습니다. 2009년 1월부터 9월까지의 S/L은 단독주택이 56.2%, 타운하우스가 66% 그리고 아파트가 48.5%로서, 아파트는 가장 잘 팔리지 않는 주택입니다. 2009년 5월부터는 아파트의 S/L이 ‘부동의 3위’를 굳히는 양상이 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 그래프를 보면 확연하게 드러납니다. 2009년 중반 즈음부터 뚜렷해진 아파트의 거래부진이 앞으로도 계속될 것인가, 계속된다면 얼마나 더 심각해질 것인가, 그리고 다른 주택은 어떠한 변화를 겪을 것인가 등에 대한 예측이 어려울 수 있습니다. 그렇지만 예측이 전혀 불가능한 것은 아니며, 아울러 그 결과도 추정이 가능합니다. 시장상황에 따라서 단독주택과 타운하우스 및 아파트는 서로 다르게 팔렸다는 것을 알아야 합니다.
밴쿠버 조선
2009-10-16 00:00:00
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매물은 증가하나 거래는 감소하는 추세
밴쿠버의 부동산 시장에서 지난 2008년의 거래량이 극심하게 부진하였던 양상의 대비효과로서 올 2009년의 거래량 증가율이 돋보이고 있으나, 그러한 전년대비 거래 증가율이 커다란 의미는 없어 보입니다. 단독주택이 잘 팔리고 아파트는 잘 팔리지 않는 추세도 지속되고 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 6.4% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 26.5%가 증가하였습니다. 2009년 들어서 신규등록은 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있었습니다. 올해 들어서 지난 7월과 8월에 주춤하기는 하였지만, 전월대비 매물 증가율이 계속하여 커지고 있는 추세라고 할 수 있습니다. 지난 9월의 거래량은 전년동월대비 124.5% 증가하였으나, 전월대비로는 단지 3.4% 증가하는 것에 그쳤습니다. 올 9월의 거래량은 1992년 이후 최고로서, 역대 2위의 기록이 됩니다. 올해 초 이후 거래량의 전월대비 증가율은 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 지난 7월과 8월에는 전월대비 거래량 증가율이 마이너스까지 보였으나, 9월에는 소폭 증가세를 보인 것입니다. 2009년 들어 신규매물의 전월대비 증가율은 증가하고 거래량의 전월대비 증가율은 감소하는 추세를 보이다가, 9월에는 매물 증가율이 거래 증가율을 확연하게 앞섰습니다. 올 9월의 전년동월대비 거래량 증가율은 단독주택이 160.6%, 타운하우스는 135.3% 그리고 아파트는 94.9%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으나, 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이러한 추세는 2009년에 지속적으로 보여주고 있는 경향입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 9월에 신규로 등록된 매물이 작년 9월 대비로는 13.5% 감소하였으나, 올해 8월에 비하여는 6.9% 증가하였습니다. 올 9월의 거래량은 전년동월대비 62.2% 증가하였으나, 직전월 대비로는 11% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 역대 5위의 기록이지만, 9월에 매물의 전월대비 증가율이 거래량의 전월대비 증가율을 앞선 것은 광역 밴쿠버와 마찬가지입니다. 단독주택의 전년동월대비 거래량 증가율은 86.6%, 타운하우스는 40.4% 그리고 아파트는 34.1%로 나타나고 있습니다. 단독주택이 잘 팔리고 있으며 아파트는 잘 팔리지 않는다는 의미인데, 이는 광역 밴쿠버와 마찬가지로 올해 두드러지는 특징 중의 하나입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체로는, 신규등록은 직전월대비 19.6% 증가하고, 거래량은 직전월대비 1.5% 감소하였습니다. 올 9월의 거래량은 사상 2번째로 많았지만, 그러한 거래량 기록에 지나치게 연연해 할 필요는 없어 보인다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2009-10-09 00:00:00
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Leaky Condo의 사례
Leaky-Condo Period라고 일컬어지는 시기가 있는데, 대략 1982년부터 1999년까지 입니다. 이 시기에 건축된 콘도는 대략 16만 가구 정도인데, 그 중에서 45~55% 정도가 이미 Leaky Condo로 판정되었다는 결과가 1년 전에 발표되었습니다. Homeowner Protection Office(HPO)가 1만 6000 가구의 리키 콘도에 대하여 지원을 해 주었으므로, 리키 콘도 중에서 단지 20% 정도만 지원한 셈이 됩니다. 그런데 1999년 이후에 지어진 콘도는 Leaky에 걸리지 않는다는 인식을 가지는 경우가 있습니다. 1999년 이전에 지어진 콘도에 대하여만 HPO가 지원하였기 때문에 Leaky-Condo Period라는 개념이 탄생하였고, 그 이후의 콘도는 지원대상이 아닙니다. 그렇지만, 1999년 이전에 건축된 콘도는 물론이고 그 이후에 지어진 고층 콘크리트 콘도도 Leaky Condo 목록에 추가되고 있는 것이 현실입니다. Leaky Rotten Condo 혹은 간단히 Leaky Condo가 되면 어떠한 문제가 발생하는지, 사례를 들어 설명하며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다. 20여 년 전에 콘크리트로 건축된 어느 고층아파트는 2007년 1분기에 $277/sf ~ $318/sf 사이에서 거래되었습니다. 그런데 이 아파트는 대략 2007년 봄부터 건물에 대한 진단 등이 진행되고 있었습니다. 그러는 와중인 2007년 6월에 어떤 사람이 그 건물의 아파트 한 채를 최고가인 $345/sf에 매입하였습니다. 그러다가 2007년 11월에 Leaky Condo로 판정되었으며, 다행스럽게도 HPO의 지원을 받게 되었습니다. 리키 콘도로 판정된 이후 2008년 5월에 한 채의 아파트가 $223/sf에 거래 되었습니다. 그리고 다시 1년 정도가 지나 2009년 5월에 1채, 그리고 8월에 2채의 거래가 이루어졌습니다. 수리비인 Special Levy를 매도자가 부담하는 조건이었기 때문에, 그 특별 부담금을 감안하면 2009년에 거래된 3채는 평균적으로 $183/sf에 팔린 것으로 계산됩니다. 2009년의 가격은 2001년 혹은 2002년과 유사합니다. 즉, 자기도 모르는 어느 순간에 Leaky Condo로 됨으로써 가격이 7~8년 전으로 되돌아간 셈입니다. 최고가를 기록한 2007년 6월의 거래가격에 비하면, 시세가 절반 정도로 추락하였다는 결과가 됩니다. 2005년 이후 그 건물에서 아파트를 구입한 사람들이 35%를 Down Pay하여 몰기지를 얻었다면, 이미 자기들이 투입한 돈은 실질적으로 거의 모두 날아갔습니다. 모기지 액수보다 시세가 낮아진 상태를 영어로는 Under-water라고 표현합니다. 그나마 팔린 것이 다행이라는 의견입니다. 그 아파트가 팔린 것은 가격이 낮다는 이유와 더불어, HPO의 지원이 확정되었기 때문입니다. 그런데 더 이상 HPO의 지원은 없으며, Leaky Condo 수리 과정에서 갈등과 분쟁이 예상되고, 시간이 지나면서 수리비가 확대될 가능성도 높습니다. 따라서 Leaky Condo가 되면 경제적인 손해는 물론이고, 심리적인 고통도 뒤따를 수 있는 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-10-02 00:00:00
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Leaky Condo에 대한 지원 중단의 파급효과
부동산 상담을 하다가 보면 Leaky Condo에 대하여 전혀 모르는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 됩니다. 자신의 재산에 커다란 손실을 가져올 가능성이 높은 사안임에도 불구하고, 리키 콘도에 대하여 들어본 적이 없다고 합니다. 여기에 더하여, 최근에 리키 콘도에 대한 지원이 중단되었는데, 그 파급효과에 대하여도 과소평가하여 언급하는 사람들이 많은 듯 합니다. BC주 정부는 Homeowner Protection Office(HPO)를 통하여 Leaky Condo 수리비를 무이자로 지원하던 프로그램에 대한 신청을 더 이상 받지 않으며, 2009년 말에 그 프로그램을 중단한다고 7월 말에 발표하였습니다. 그 프로그램은 1998년에 설립되어 약속한 10년이 지났으며, 1만 6천 채의 Leaky Condo에 투입된 자금이 목표치 2억 5천만 달러를 훨씬 초과한 6억 7천만 달러에 이르고 있습니다. 기왕에도 HPO의 지원조건이 까다로웠겠지만, 이제는 그러한 지원을 기대하지도 못하게 되었습니다. 최근에 새로 지은 고층 콘도는 Leaky Condo에 걸리지 않는다고 일부에서 말하고 있는 듯합니다. 지금은 새 콘도이지만 세월이 흐르면서 리키 콘도로 될 가능성이 점점 커진다는 것이 현실입니다. 일단 Leaky Condo로 판정되면, 매매가 지극히 어려워집니다. 대출기관들도 리키콘도 목록을 다양한 경로로 파악하고 있으며, 수리가 완료되었다는 증명서를 받기 이전에는 대부분의 경우 신규대출을 사실상 중단합니다. 따라서 리키콘도 매수 희망자는 매입자금을 스스로 조달하여야 하고, 그리하여 리키 콘도에 대한 수요는 상당히 제한되며, 그 결과 리키콘도 매매는 매우 어렵게 됩니다. Leaky Condo를 방치하는 것도 어렵게 됩니다. 일단 누수가 시작되면 시간이 가면서 상황은 더욱 악화되어, 필요한 수리비가 계속 커지기 때문입니다. 그래서 리키 콘도를 소유하고 있는 일부의 사람들이 Strata Council이나 법원에 신청이나 소송을 하여 수리를 강제로 진행시킬 가능성이 높습니다. 만약 수리비를 내지 않는다면, 그 사람이 소유하고 있는 콘도는 강제로 처분되기도 합니다. 대출이 이루어지지 않는 상황에서 강제처분까지 진행된다면, 그 결과는 더욱 분명해집니다. 그 리키 콘도의 가격 뿐만이 아니라, 주변의 콘도에도 영향을 줄 수 있습니다. 지금은 Leaky Condo가 아니더라도 비슷한 여건의 콘도가 리키에 걸렸다면, 지금은 리키에 걸리지 않은 그 콘도에도 영향을 미칠 수 있다는 것입니다. 금융기관이 비슷한 여건의 콘도에 대한 대출도 꺼릴 것이기 때문입니다. 콘도를 구입하려는 사람에게 자기자신의 돈을 빌려준다고 가정해 보기 바랍니다. 일단 Leaky Condo로 판정되면 대출자금을 회수할 가능성이 낮아지게 됩니다. 그런 위험부담 때문에 리키 콘도가 될 가능성이 있는 콘도에 대하여는 대출규모를 축소하거나 조건을 까다롭게 정하려고 할 것입니다. 그래서 Leaky Condo의 문제는 단지 그 리키 콘도로 한정되는 것이 아닙니다.
밴쿠버 조선
2009-09-25 00:00:00
