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더 멀어져 가는 내 집 마련의 꿈
어느덧 하반기에 진입하여 7월이 되었습니다. 무더위에 약한 체질이라 한국에서의 여름은 무척지치고 힘들었던 기억이 대부분이지만 밴쿠버의 여름은 뜨거운 햇살에도 불구하고 그늘만 가면신선한 바람이 느껴지는 상쾌함이 너무 좋은 계절입니다. 밴쿠버에서 23년째 여름을 맞는 동안다섯번 정도의 일주일이내 캠외에는 밴쿠버를 떠난 적이 없는 것 같습니다. 올 여름은 또 얼마나멋진 추억을 쌓을까 설레임으로 맞이하는 여름입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 살펴보면 WTI원유가격은 변동없이70달러선에서 안정된 상황을 유지하고 있습니다. 1년전에 비해 무려 30%나 하락하여인플레이션을 진정시키는데 가장 큰 역할을 하고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는지난 한달동안 6.5%, 6.6% 상승세를 지속하였으며 지난 상반기동안 S&P500는 16% 상승하였고특히 나스닥지수는 무려 32%나 상승하여 지난 40년동안 최고의 상승폭을 기록하면서슈퍼버블의 우려까지 대두되고 있습니다. 미국채 10년만기는 5월말대비 5% 상승한 3.82%를기록하였는데 6일현재 4%대까지 급등하고 있습니다. 각국 중앙은행의 기준금리상승 가능성이열려있는 한 현 금리 수준은 지속될 것으로 보입니다.이제 연초의 전망과 대비해서 변화된 경제환경을 반영한 하반기 주요경제변수를 업데이트해드리겠습니다. 경기와 관련해서는 연초 경기침체는 당연한 것으로 전망하였는데 최근 발표된미국의 1분기 GDP성장률 확정치가 예상치나 잠정치를 상회하면서 향후 경기는 경기침체는 아닌경기둔화정도에 그칠것이라는 전망이 커지고 있습니다.물가와 관련해서는 전체적인 물가지수의 하향추세는 지속되고 있지만 에너지와 식료품을제외한 근원물가지수의 움직임은 거의 변동이 없는 상황입니다. 서비스물가와 임금의 상승폭이예상보다 컸으며 이 두가지는 하방경직성까지 큰 변수라서 하반기 이후에도 급격한물가하락추세를 예상하기는 힘들것으로 전망됩니다.이자율과 관련해서는 연초 하반기이후 금리동결 또는 인하 가능성이 크다고 전망했지만 6월전격적인 캐나다 중앙은행의 0.25% 금리인상이 있었습니다. 설마 인상까지는 아니라고 대부분예상했었는데 지속적인 소비추세, 노동시장 강세, 다시 과열로 치닫는 부동산시장으로기준금리인상을 단행할 수 밖에 없었던 것입니다. 오는 7월12일 캐나다 중앙은행의금리결정회의가 예정되어 있는데 과연 추가적으로 25bp를 올려 5%수준까지 인상할 지 다시관심이 집중되고 있습니다. 아울러 오는 26일 예정된 미연준의 FOMC회의에서는 7월5일현재88%이상의 확률로 25bp인상된 5.5% 기준금리를 예상하고 있습니다. 5.5% 금리수준이연말까지 유지될 것이라는 전망도 반이상을 넘고 있습니다. 인플레이션의 급격한 하락,경기침체, 금융위기와 같은 돌발변수가 없는한 금년중 금리인하는 불가능해 보입니다 .이제 5일 발표된 지난 6월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의거래량은 2,988채로 작년6월 2,467채보다 21.1% 증가하였고 지난 10년간 6월 평균거래량에비해서는 8.6% 적었습니다. 신규리스팅은5,348채로 작년 6월 5,278채 보다 1.3% 증가하였고지난 10년간 평균 리스팅 5,518채보다 3.1% 적었습니다. 지난5월에 배해 비해 거래량과리스팅 모두 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,991,300,타운하우스 $1,098,900, 콘도 $767,000으로 1년전에 비해 단독주택은 3.2%,타운하우스는 1% 낮은 가격이고 콘도는 작년보다 0.5% 높은 가격입니다. 거래일수는25일, 19일 , 22일로 계속 짧아지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales toActive Ratio 는 20.9%, 38.5%, 39.4% 로 여전히 Seller’s market을 유지하고 있으며시장전체로는 31.4%입니다.프레이져밸리지역의 전체거래량은 1,935채로 작년 6월 1,281 채보다 51.1% 나증가하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 4.4% 증가하였습니다. 신규리스팅은3,424채로 작년 6월 3,332채보다 2.8% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅보다 7.8%증가했습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,526,200 타운하우스$845,400, 콘도 $552,200으로 1년전에 비해 각각 7.4%, 5.2%, 2.5% 하락하였습니다.거래일수는 각각 21일, 16일, 22일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to ActiveListings 지수는 29.6%, 59.2%, 46% 로 여전히 강한 Seller’s Market을 보이고 있으며시장전체로는 32.5%입니다.5월에 이어 뜨거운 강세시장이 지속된 시장상황이었습니다. 특히 6월7일 캐나다 중앙은행의0.25% 기준금리인상과 잇다른 모기지금리상승에도 불구하고 상승세가 지속된 것은 이전의 낮은모기지금리로 사전승인을 받은 바이어들의 매수세가 집중된 것으로 보입니다. 특히 콘도시장의강세가 두드러져 그만큼 첫집매수세가 많았던 것으로 보입니다. 금리인상에 대한 예상으로모기지 금리도 지속적인 상승추세를 보이고 있어서 향후 시장의 상승세는 어느정도 진정될것으로 보입니다. 계속 말씀드리지만 밴쿠버 부동산시장의 강한 seller’s market의 특성, 계속되는학습효과로 시장반전시 추격매수세가 이어진다는 것, 그리고 만성적인 공급부족 등의 시장의특성을 염두에 두어야 할 것입니다.현재의 경제상황이 첫집마련의 여건을 더욱 어렵게 하고 있어 무거운 마음입니다. 특히중앙은행의 기준금리인상은 모기지 금리의 인상을 가져와 주택구입여력을 더욱 어렵게 하고있습니다. 금리인상에도 불구하고 집값은 크게 하락하지 않기 때문에 그 부담은 더 클수 밖에없습니다. 특히 첫집구매자의 경우 대부분 모기지여력을 최대화해서 집을 구입할 수 밖에 없기때문에 소득의 큰대부분을 주택소유비용으로 지출해야 하는 상황까지 되었습니다. 그렇지만내집마련의 꿈은 포기할 수없는 삶의 우선순위가 될 수 밖에 없습니다.첫집은 우리 삶에서 무엇보다도 생생한 기억으로 남는 가장 큰 감사이며 평생 간직할 보석같은추억입니다. 그리고 첫집은 징검다리의 역할을 합니다. 그래서 첫집을 살때의 1순위는 사기쉬운집보다 팔기쉬운 집을 사야합니다. 첫집을 구입해서 평생 사시는 분도 있겠지만 젊은 분들은대부분 첫집을 5년이내에 매도하고 더 큰집으로 업사이징하는 경우가 많습니다. 첫집 구매후일정기간이 지나면 그동안의 모기지상환과 집값상승에 따른 매매차익으로 다운페이먼트가준비되고 또 늘어난 소득을 토대로 더 큰 모기지부담을 지면서 더 편하고 넓은 쾌적한 집을구매하게 됩니다. 이렇게 첫집은 우리 삶을 더 쾌적하게 하고 스스로를 대견하게 여기면서 또열심히 최선을 다해 살아가는 모티브를 주는 징검다리가 되는 것입니다. 함께 지혜를 나누며내집마련의 가슴설레고 멋진 스토리를 만들어 가면 좋겠습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-07-07 14:33:31
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다시 과열된 시장 vs 전격적인 금리인상
5월의 부동산 시장은 “Sell
in May”라는 말이 무색하게 과열된 시장이었습니다. 이전 폭등장 이후 시장이 조정 기간에
내 집 마련의 기회를 모색하던 First Home Buyer들이 다시 불붙은 부동산 시장에서 어려움을
겪으며 구매를 포기하는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.
지난 달 칼럼에서는 주요 경제변수에 대해 시장의 컨센서스가 어느 정도 모아지고 있다고 했는데 그 내용을 업데이트합니다. 경기둔화와 침체가 불가피하고 그 시점에 진입하였다고 했는데 5월
중 실제 통계로 나타난 경기 및 고용 상황은 예상보다 잘 유지되고 있어서 경기둔화 및 침체는 지연되고 있습니다.
이에 따라 6월 7일, 캐나다 중앙은행은 3월 동결선언과 시장의 예상을 깨고 전격적인 0.25% 인상하여 이제 기준금리가 4.75%가 되었습니다.
물가지수의 하향추세는 지속되고 있지만 그 하락폭은 미미한 수준에 그치고 있어서 미연준의 2% 인플레이션 목표에 근접할 가능성은 여전히 더 멀어지고 있습니다. 전격적인
캐나다 중앙 은행의 기준금리 인상을 감안하면 14일로 예정된 미연준
FOMC 역시 추가적인 0.25% 인상 가능성도 커지고 있습니다.
이자율은 주택시장을 비롯한 및 모든 경제변수에 직접적인 영향을 미치고 있고 6월 7일 단행된 캐나다 중앙은행의 0.25% 기준금리 인상 배경에는 최근
과열양상으로 치닫고 있는 부동산 시장도 그 요인이 되었기에 향후 부동산시장 역시 과열된 시장 분위기가 진정될 수밖에 없을 것으로 보입니다.
5월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계로 실제 거래가격을 기준으로 산출하는
평균 가격지수로 작년 2월부터 올해 5월까지의 지역별 전체주택의
평균가격지수를 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 2월 $1,344,950에서 올해 1월
최저가격인 $1,167,181로 13.2% 하락한 후 5월에는 $1,311,906으로 1월
저점 대비 12.4% 상승하여 이제 이전 고점 대비 97.5% 수준에
이르는 가격입니다.
프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,282,822에서 올해1월 최저 $891,167까지
40.5% 하락한 후 5월에는 1월 저점보다 22.3% 상승한 $1,089,659으로 이전 고점보다는 17.7% 낮은 가격입니다. 프레이져밸리의 경우 팬데믹 기간 중 상승폭이 70%까지 달했던 것을 감안하면 지난 1월이후 아주 큰 반등을 보인
것입니다.
지역별로는 5월 메트로 밴쿠버 지역의 총거래량은 3,411채로 작년5월 2,947채보다 15.7% 증가하였고, 지난 10년
간 5월 평균 거래량에 대비 1.4% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,661채로 작년
5월 6,397채 보다 11.5% 감소하였고
지난 10년간 평균 리스팅 5,917채보다 4.3% 적었습니다. 4월에 비해 거래량과 리스팅 모두 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,953,600, 타운하우스 $1,083,000, 콘도 $760,800로 1년전에 비해 각각 6.7%, 4.7%, 2% 낮은 가격입니다. 거래일수는 31일, 19일, 26일로
계속 단축되고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales
to Active 지수는 28.5%, 45%, 45.5%로 Seller’s market 이 더 강해지고 있으며 시장 전체로는 38.4% 입니다.
프레이져밸리 지역의 5월 전체 거래량은 1,771채로 지난 해 5월
1,360채보다 25.8%나 증가하여 10년간
5월 평균 거래량에 비해 7.2% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,533채로 작년
5월 3,631채보다 2.7% 감소하였습니다.
주택 별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,491,700, 타운하우스 $826,200, 콘도 $542,300으로 1년 전 대비 각각 12.7%, 9.8%, 6.9% 하락하였고 거래일수는 각각 23일, 18일, 23일로 역시 단축되고 있습니다. Sales to Active 지수는 28.9%, 57.6%, 43.8% 로
여전히 Seller’s Market이며 시장 전체로는 30.8% 입니다.
밴쿠버 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 회복세를 계속하면서 이제는
강세시장으로 전환하였고 여전히 절대적인 리스팅 수는 적지만 증가 추세를 보이고 있습니다. 참고로 전체
광역 밴쿠버 시장에서 매매된 평균거래가격과 평균 리스팅 가격 차이를 보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월
-2%, 4월 -1%로 그 차이가 계속 줄어들다가 5월에는
거래가격이 리스팅 가격보다 높았습니다. 현재와 같은 시장상황은 누구도 예상치 못한 상황입니다. 지난 달에 이어 현시장상황에 대한 고민은 계속되고 있습니다. 더이상
시장상황이 악화되지 않을 것이라는 기대심리, 거듭된 학습효과로 시장반전 시 매수기회를 놓치지 않으려는
추격 매수세 가세, 그리고 만성적인 공급부족 등의 시장임을 감안하더라도 그 설명은 쉽지 않아 보입니다.
아울러 더 깊이 “집”이라는
주제를 고민해 봅니다. 집은 삶의 가장 기본적인 필수재입니다. 이
기본 특성에 충실한 매매 마인드를 가져야 할 것입니다. 어느 경제학자의 집에 대한 설명입니다. “성공을 꿈꾸기 전에 생존부터 하라, 새도 둥지가 있어야 알을 낳는다”, “젊은이의 1순위는 종자돈을 모아서 내 집을 마련하는 것이 가장
우선이 되어야 한다”고 강조하고 있습니다. 집은 자본주의
경제의 가장 기본 특성인 인플레이션을 방어하는 최소한의 수단이기 때문입니다. 개인적인 경험으로도 집값
상승에 대한 기대가 집을 구입하는 가장 큰 요인은 아닙니다. 그 당시의 자금상황, 생활환경 등을 통해 구입할 수 있는 최선의 집을 구입한 것이고 시간이 흐르면서 나온 결과일 뿐입니다. 이것이 집의 논리라고 생각합니다. 현재의 필요와 능력의 최대치로
집을 구매하고 그 곳이 삶의 안식처가 되고 그 곳에 추억이 쌓이고 인생이 닮기는 곳입니다. 그리고 보너스로
자산이 되어준 것입니다.
자산 측면에서 부동산의 특징은 Leverage 효과입니다. 대부분 집을 모기지를 받아 구입하기 때문에 가격상승 시 실 지급 금액대비 초과이익이 커지게 되는 것입니다. 주택가격 상승률이 대출 이자율을 상회한다면 대출비율만큼 투자금액이 승수효과를 갖게 되는 것입니다. 그리고 Equity의 특성을 갖고 있어서 시가상승 시 필요한 자금조달의
수단이 되기도 합니다.
또한 부동산은 적극적인 투자 행위 없이 자산가치가 증가하는 투자자산입니다. 그
선택 속에 삶이 담기고 그 삶의 흐름 속에 자산이 되는 것이 집이라는 생각이 듭니다. 집을 통해 받게
되는 감사가 얼마나 컸는지를 누구보다 절실하게 느끼고 있습니다. 그 지혜와 경험을 공유하면서 돈이 아니라
꿈으로 사는 집이라는 생생한 경험과 사례를 나눌 수 있기를 바랍니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-06-06 10:20:35
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대단함을 넘어 뜨거움으로?
부동산 시장은 활기를 더해 대단함을 넘어 이제 뜨거움까지 느껴지고 있습니다. 연이은 미국은행들의 파산에도 불구하고 자산 및 금융시장은 견고한 모습입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 75달러에서 76달러로 1.4% 상승에 그쳤으며 수요감소 예상으로 이제 60불대로 떨어지고 있으며 S&P 500지수와 NASDAQ지수도 지난 달 1%상승과 보합에 그쳤습니다. 미국채 10년 만기는 3월말 3.49% 대비 1% 하락한 3.45%로 마감하였습니다. 각종 지수가 팬데믹 이후 이번 4월만큼 변동폭이 적었던 때는 없었던 것은 시장이 안정되어 나타난 결과가 아닌 불확실성에 대한 확실성이라는 새로운 국면으로 해석됩니다.실제 4월들어 주요 경제변수에 대한 시장의 컨센서스도 모이고 있습니다. 경기와 관련하여 그동안 전문가들도 No landing부터 Stagflation까지 그 가능성에 대한 논란이 컸는데 이제 경기둔화 및 침체가 불가피하다는 공감대가 형성되고 있습니다. 물가와 관련해서도 디스인플레이에 따른 금리인하라는 Fed Pivot의 기대가 사라지고 CPI, PCE등 전체 물가는 하락 추세를 보이지만 근원물가지수는 쉽게 내려가지 않을 것이라는 의견이 지배적입니다. 또한 3일 연준의 0.25% 기준금리 인상이 마지막 금리인상이 될 것으로 전망하고 있습니다. 경기침체에 본격적으로 돌입할 것이고 이미 시작된 금융위기에 대한 우려도 크기 때문입니다. 그러나 근원물가의 확실한 하락이 나타나지 않는 한 연준의 기준금리 인하도 기대하기 힘들어 올리지도 내리지도 못하는 상황에 처한 것입니다.이러한 길고 지루한 경제상황의 배경에는 팬데믹 국면을 통해 공급된 막대한 통화공급에 그 원인이 있습니다. 50%에 이르는 통화량의 증가로 시중에 돈이 넘쳐 흐르는 상황이다 보니 작년 3월부터 올해 5월까지 무려 10차례에 걸친 기준금리의 지속 인상에도 경기침체나 물가억제의 효과가 미미했던 것입니다. 그리고 고용과 임금은 여전히 유지되고 폭등했던 부동산가격도 일정수준의 가격하락으로 조정을 멈추는 상황이 되고 있습니다. 넘쳐흐르는 자금으로 자산시장은 견고하게 유지되고 이것이 모든 정책효과를 지연시키는 가장 큰 요인이 된 것입니다. 지금도 미국의 거듭되는 은행파산 역시 다시 돈으로 막고 있는 상황입니다.지난 4월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 이전 고점인 2022년 3월부터 올해 4월까지 지역별 전체 주택의 HPI 가격지수는 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 3월 $1,263,500에서 올해 1월 최저가격인 $1,111,400로 12% 하락한 후 최근 4월에 $1,170,700으로 1월 대비 5.3% 상승하였고 프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,201,100에서 올해 1월 최저 $942,200까지 21.6% 하락한 후 이후 4월까지 5.3% 상승한 $992,000입니다. 두 지역 모두 전체주택 HPI 가격지수가 1월 최저점 대비 모두 5.3% 상승하며 확실한 회복세를 보였습니다.4월 메트로 밴쿠버 지역 전체 거래량은 2,741채로 작년 4월 3,281채보다 16.5% 감소하였고 지난 10년간 4월 평균거래량 대비 15.6% 적었습니다. 신규리 스팅은4,307채로 작년 4월 6,128 보다 29.7% 감소하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,525채보다는 22% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,915,800, 타운하우스 $1,078,400, 콘도 $752,300으로 1년전에 비해 8.8%, 6.1%, 3.1% 하락하였고 거래일수는 33일, 25일, 25일로 짧아지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 STA지수는 24.4%, 40.1%, 37.4%로 Seller’s market을 보이고 있으며 시장전체는 32.7%입니다.프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,554채로 지난해 4월보다 5.1% 감소하였고 10년간 4월 평균거래량 대비 16% 적었습니다. 신규 리스팅은 2,478채로 작년 4월보다는 31.6%, 10년 평균 리스팅보다는 24.3% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,442,900, 타운하우스 $808,000, 콘도 $530,200으로 1년전에 비해 17.8%, 13.3%, 9.8% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 23일, 26일로 짧아지고 있으며 Sales to Active Listings 지수는 33.9%, 59.4%, 47.1%로 Seller’s Market으로 시장전체는 33.5%입니다.밴쿠버 전체 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 3개월 연속 회복세를 보이며 강세시장의 분위기입니다. 전체 광역 밴쿠버시장에서 매매된 평균 거래가격과 평균 리스팅 가격의 차이를 살펴보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월 -2%, 그리고 4월에는 -1%에 불과한 상황입니다.부동산시장이 1년전에 비해 두배가 넘는 모기지 금리상승과 위축된 경제상황 속에서 어떻게 현재와 같은 강세장으로의 전환이 가능했는지 개인적인 분석을 해보았습니다.먼저 시장의 불확실성에 대한 판단입니다. 이제 더이상 시장상황이 악화될 것이라는 기대가 줄어들고 더 기다린다고 해서 금리나 시장상황이 더 매수자에게 유리한 상황으로 반전될 가능성도 적다는 판단입니다. 이전 팬데믹 기간 중 폭등하는 시장상황에서 매수를 유보했던 매수자의 입장에서는 더이상 매수를 지연할 필요가 없다고 판단하는 것입니다. 그리고 거듭된 시장의 학습 결과로 한번 회복세가 보일 때마다 과열 양상을 보이는 밴쿠버부동산시장의 특성에 익숙해지고 있습니다. 기다렸다가 매수의 기회를 놓칠 수 있다는 조바심도 작용하고 있다고 생각합니다. 즉 필요할 때, 준비되었을 때 사는 것이 가장 적절한 매수시점이라는 부동산시장의 특성을 보여주고 있습니다.매도자의 입장에서도 이전 폭등장세로 인한 시장조정이 길고 클 수밖에 없을 것이라는 우려보다 일찍 시장이 회복세를 보이면서 당초 기대가격보다 높은 가격에 팔 수 있다는 매도심리가 작용하고 있습니다. 아울러 밴쿠버시장의 가장 큰 딜레마인 공급부족 문제가 시장의 장세 전환시마다 과열, 즉 Overshooting의 시장상황을 보일 수밖에 없는 안타까움이 있습니다.다시 최근의 강세시장을 바라보는 딜레마입니다. 향후 일정기간 내에 이자율의 큰 변동은 없을 것입니다. 또한 거래량의 증가가 없으면 상승세는 일정한 한계가 있을 수밖에 없습니다. 물가상승율에 미치지 못하는 소득증가율, 높은 모기지 금리로 주택구입 여력에 한계가 있기 때문입니다. 그리고 이전 낮은 이자율로 구입했던 주택을 팔고 현재의 높은 이자율로 주택을 구입하는 교체매매도 한계가 있습니다. 거듭되는 강세시장에 익숙해진 Seller들의 높아진 매매가격 기대심리도 활발한 매매의 제약요인이 될 것입니다.모두 침체를 예상했지만 침체는 오지 않고, 주가도, 주택 가격도 예상과는 다르게 잘 버티고 있는 시장, 넘쳐흐르는 자금으로 팽팽한 줄다리기를 하는 현시장의 긴장상황은 계속될 것입니다. 이제 시장은 대단함을 넘어 뜨거움까지 느껴집니다. 하지만 아직 끝나지 않았으나 잊혀진 전쟁의 위험은 이번 하강국면의 가장 큰 출발점이었습니다. 또 고금리상황이 계속되는 한 피할 수 없는 금융위기의 짙은 먹구름도 여전합니다. 우리의 기대나 희망과는 달리 더 길어지고, 멀어지고, 늦어질 수 있다는 경계심도 잊지 말아야 할 것입니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-05-05 08:52:06
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“대단한 밴쿠버 부동산 시장”
지난 한 달은 주말마다 들려오는 금융기관의 파산과 위기로 혼란스러운 한달이었습니다. 시장금리의 급등락이 계속되는 등 변동폭이 컸던 시장은 언제 그랬냐는 듯 안정된 상황을 보이고 있습니다. 주요 경제변수 및 지수의 변동내용을 살펴보겠습니다.
WTI 원유가격은 2월
말 77달러에서 3월 말
75달러의 수준으로 안정세를 보였으나 주말에 발표된 사우디아라비아, 러시아를 비롯한 OPEC의 갑작스런 감산 발표로 80달러대로 급등하였습니다. 그나마 현재의 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 역할을 하였는데 각국 중앙은행들의 금리상승 요인이 될 수도 있다는
우려가 커지고 있습니다. S&P 지수와 NASDAQ지수는
지난 한달간 각각 3.5%, 6.7% 상승하였으며 올해 들어서만
S&P500는 7%, NASDAQ지수는 16.8%의
상승률을 보였습니다. 금융 위기의 충격을 금리정책의 완화로 받아들이고 있는 시장의 반응으로 보입니다.
미국채 10년 만기 시장금리는 3월초
금융위기 충격으로 4.07%까지 상승하였으나 오히려 금융위기 확대를 막기 위해서는 연준의 금리정책 완화가
불가피하다는 예상으로 3월말 3.49%로 월초 대비 10.7%나 하락하였습니다. 향후 시장상황이 매우 불투명한 상황이지만
현 금융위기가 금융시스템의 위기로는 전개되지 않을 것이라는 시장의 자신감이 우세한 상황입니다.
3월 밴쿠버 부동산 시장도 이전의 약세장을 벗어나는 활발한 매매를
보였습니다. 밴쿠버 부동산 시장의 특성이 3월에서 5월까지 가장 활발한 매매를 보이기 때문에 이번 3월 시장의 회복은
그 의미가 크다고 봅니다. 지난해 말에는 월별 거래량이 10년간
평균거래량 대비해서 45% 수준까지 감소했는데 메트로밴쿠버 지역은
28%, 프레이져벨리 지역은 25%까지 감소폭이 줄었습니다. 이제 4월의 거래량이 이전 10년
간 평균 거래량에 어느 수준까지 근접하는지에 따라 시장의 강세 전환 여부를 판단할 수 있을 것입니다.
이제 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Actives
Ratio를 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Sales to Actives Ratio는 총
리스팅 된 주택수 중에서 지난 한달동안 매매된 주택수의 비율을 나타내는 것으로 20% 이상이면 Seller’s Market, 12 – 20%는 셀러와 바이어가 균형을
Balanced Market, 12% 이하면 Buyer’s Market으로 해석합니다.
단독주택의 경우, 메트로밴쿠버 지역과 프레이져밸리 지역 모두 2월의 16%에서 각각 23%,
29%로 증가하였으며, 타운하우스의 경우 2월의 34%에서 메트로밴쿠버 지역은 41%, 프레이져밸리 지역은 61%로 상승하였고, 콘도의 경우에는 메트로밴쿠버 지역은 2월 26%에서 36%로
프레이져밸리 지역은 25%에서 46%로 상승하였습니다. Sales to Actives Ratio만으로는 확실한 강세 시장입니다. 그러나
아직 거래량이 10년 평균거래량 대비해서 25% 이상 부족하고
절대적인 리스팅 매물이 적은 상황을 고려한다면 거래량의 증가까지 이루어져야만 확실한 강세 전환으로 판단할 수 있습니다. 지속적으로 리스팅과 거래량 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.
이제 주택종류별 HPI가격지수의 변동을 이전 고점 대비해서 살펴보겠습니다. 모든 주택별 가격은 올해 들어서 확실하게 상승전환한 모습을 보이고 있습니다.
먼저 단독주택은 메트로밴쿠버 지역의 단독주택 HPI 지수는 2022년 3월 최고점 대비
11.2% 하락한 $1,861,800입니다. 이전
최고점까지 43.8% 상승을 감안하면 1/4정도 조정을 받은
것입니다. 프레이져밸리 단독주택지수는 최고가 대비 21.7% 하락한 $1,390,600로 이전 상승폭의 55%을 감안하더라도 그 조정이
큰 상황입니다. 모기지 이자율이 급등하면서 가격대가 높은 주택의 매수 여력이 그만큼 크지 않은 것입니다.
타운하우스의 경우 메트로밴쿠버는 2022년 4월 최고가 대비 9.2% 하락한
$1,056,400, 프레이져밸리는 이전 최고가 대비 14.8%하락한 $932,100입니다. 이전 상승폭의 20% 수준에서 조정된 가격입니다.
콘도는 메트로밴쿠버는 2022년 4월
최고가격 대비 5% 하락한 $737,400입니다. 이전 최고가까지 상승이 24%에 그쳤기 때문에 조정 역시 소폭에
그쳤습니다. 프레이저밸리는 이전 상승폭 대비 11.3% 하락한 $521,800로 이전 상승폭의 1/5수준에서 조정된 가격입니다.
전체적으로 올해 들어 시장은 뚜렷하게 상승 전환하였음을 보여주고 있습니다. 모기지금리가
상승세를 멈추고 소폭 하향안정세를 보이면서 실매수세 중심의 콘도에 매수가 집중되었습니다. 모기지 금리의
급격한 하락이 쉽지 않아 가격대가 높은 단독주택까지의 매수세 확산은 힘들어 보입니다.
매순간 경제 및 금융시장이 급변하고 있는 상황이 계속됨으로 누구도 예측할 수 없는 혼란의 시장시장 상황임은 분명한
것 같습니다. 각국 중앙은행들의 금융정책의 어려움도 커지고 있는 상황입니다. 금융위기 확산에 대한 우려가 커지면서 추가적인 기준금리 인상도 어려운 상황입니다. 아울러 모든 금융기관들도 보수적인 자금운용이 불가피한 상황입니다. 자금시장
위축, 자금조달 어려움 등으로 경기침체가 생각보다 빨리 올 수도 있을 것이라는 전망도 커지고 있습니다. 발 밑의 불은 껐지만 불씨는 여기저기 숨어있는 상황이 되면서 금리하락도, 금리상승도
모두 막힌 상황입니다. 연준을 비롯한 각국 중앙은행이 지속적인 금리인상으로 인플레이션을 잡으려다 은행만
불태우는 일이 벌어졌다는 원망과 연준의 거듭된 실패에 대한 지적이 매서운 상황입니다.
그나마 인플레이션이 완만한 하락세를 지속하고 있는 것이 다행이라는 분위기입니다.
이러한 완만한 하락 추세를 감안하면 올 연말기준으로 연준의 2% 인플레이션 목표는 커녕
3%대도 힘들 거라는 전망이 우세합니다. 여기에 유가상승이라는
새로운 국면이 기다리고 있습니다.
따라서 4월 12일로 예정된
캐나다 중앙은행의 기준금리도 지난 1월 25일에 결정된 4.5%수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 한편 미연준의 5월 3일 FOMC 기준금리에
대한 FedWatch 예상 확률은 현금리 수준에서의 동결과 0.25%
추가인상이 50% 확률을 중심으로 시소게임을 하고 있습니다.
밴쿠버 부동산시장을 보는 전망입니다. 작년 3월 이후 급격하게 위축되었던 주택 수요가 올해 들어 다시 살아나면서 이번 하락장세의 저점은 확인되었습니다. 모기지 금리가 최고치를 기록한 후 하향 전환하며 시작된 매수세가 실수요 중심의 콘도시장을 시작으로 적극적인
매수세로 이어지고 있습니다. 그러나 이전의 저금리 시대를 기대할 수 없는 상황이기 때문에 팬데믹 이후 2022년 초까지의 폭등장세는 다시 돌아올 수 없을 것입니다.
밴쿠버 부동산시장의 근본적인 특성인 공급부족, 지속적인 유입인구 증가, 부가가치가 높은 산업구조로 경제 및 소득수준 향상, 견실한 소비시장
유지, 그리고 렌트비 급등에 따른 내 집 마련에 대한 높은 관심 등이 밴쿠버 부동산 시장을 견고하게
지키는 배경이 되고 있습니다.
또한 이자율 수준이 더이상의 상승하지는 않을 것이라는 기대도 시장을 유지하는 한 축이 될 것 같습니다. 그렇지만 향후 이전의 저금리시대를 기대하기는 어렵다는 것은 시장의 한계가 될 것입니다. 즉 급격한 경제 및 금융시장의 변동이 없는 한 활발한 매매추세는 계속될 것이지만 매수 여력의 한계로 인해 가격상승에도
일정한 한계가 예상됩니다. 그렇지만 현재의 불안하고 급변하는 경제상황에서 활발한 매매를 유지하고 있다는
것만 해도 밴쿠버 부동산 시장은 대단한 시장이라고 생각입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-04-06 09:51:41
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Higher for Longer, “아직 갈길이 멀다”
3월인데 아직 겨울입니다. 2월 중순에는 봄이 곧 올 것 같았는데 추위는 다음 주까지 계속된다고 합니다. 경제상황 역시 금리인하 기대가 싹트려 다가 다시 차갑게 얼어붙고 있습니다. 한달도 안 되는 동안 시장금리는 0.65%이상 높아져서 상승률로는 무려 20%에 달해 현 경제상황이 얼마나 불확실하고 불안한지 실감하고 있습니다. 1년 전은 팬데믹과 전쟁의 합작품인 최악의 시나리오가 시작된 시점이었습니다. 그래서 작년 3월의 시장전망 칼럼을 다시 찾아보았습니다. “3월 2일 캐나다중앙은행이 팬데믹 이후 처음으로 기준금리를 0.25%에서 0.5%로 인상하였고, 당초1월 CPI 지수가 7.5%를 기록하여 0.5% 인상이 예상되었는데 갑작스러운 러시아의 우크라이나 침공으로 금리인상이 소폭에 그쳤고, 2023년초 기준금리는 팬데믹 이전의 1.75% 수준을 예상한다.”는 내용이었습니다. 현재 기준금리가 4.5%이니 전망의 허망함까지 느껴집니다. 급변하는 경제상황이 계속되면서 시장을 제대로 읽어가는 것이 얼마나 어렵고 막중한지 실감하고 있습니다. 지난 1년간 주요 경제변수 및 지수들의 변동 내용입니다. WTI원유가격은 현재 77달러로 1년 전 103달러보다 25% 하락했고 최고가격인 123달러에 비해서는 40% 하락하여 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 변수가 되고 있습니다. S&P 500 주가지수와 NASDAQ 지수는 각각 1년 전에 비해 10%, 15% 하락하였습니다. 미국채 10년 만기는 1년 전 1.71%에서 현재 4%에 근접하며 2.3배 이상 상승하여 경제의 가장 큰 짐이 되었습니다. CPI 물가지수는 미국의 경우 작년 1월 7.5%에서 올 1월은 6.4%로 지난 6월의 최고치인 9.1%보다 하락하였지만 전월 대비 0.5% 상승하면서 최근 경제상황을 악화시키는 요인입니다. 다행히 Canada CPI물가지수는 지난해 1월 5.1%보다 높은 5.9% 이지만 이전 12월 6.3%보다 감소하면서 지속적인 인플레이션 완화 기대로 캐나다 중앙은행의 조건부 기준금리 동결에 힘을 실어주고 있습니다. 중앙은행의 기준금리는 0.5%에서 미국 4.75%, 캐나다 4.5%까지 유례없는 8차례의 급격한 금리인상이 진행되었습니다. 모기지 금리는 평균치를 기준으로 5년 고정금리는 지난해 3월 2.5%수준에서 현재 4.85%까지 상승하였습니다. 다행히 지난 12월 최고치인 5.25% 수준에 비해서는 0.4% 하락하였지만 주택매수 여력은 현저하게 감소하였습니다. 5년 변동금리는 1년 전 1.3% 수준에서 현재 6.2%의 수준입니다. 이자금액이 월지급액을 초과하여 월지급액을 상향조정하고 있습니다. 2월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로밴쿠버 지역 전체 거래량은 1,808채로 지난해 2월보다 47.2% 감소하였고 이전 1월보다 76.9% 증가하였습니다. 지난 10년간 2월 평균 거래량보다 33% 적은 상황입니다. 신규 리스팅은 3,467채로 지난해 2월보다는 36.6% 감소하였고 지난 1월보다 5.2% 증가하였습니다. 주택별 HPI 가격지수는 단독주택 $1,813,100, 타운하우스 $1,038,500, 콘도 $732,200으로 1년 전에 비해 12%, 6.3%, 3% 하락하였지만 지난 1월 대비 0.7%, 1.8%, 1.6% 상승세를 보여 저점 확인 단계로 보입니다. 거래일수는 39일, 29일, 35일로 전월보다 빠른 매매를 보였습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 SAT지수는 시장전체는 23%, 주택별로 16.8%, 30.1%, 25.8%로 타운하우스와 콘도는 Seller’s market을 보이고 있습니다.프레이져밸리 지역 전체 거래량은 898채로 지난 해 2월보다 50.8% 감소하였고 직전 1월보다는 43.5% 증가하였습니다. 신규리스팅은 1,938채로 1월 대비 5.7% 늘었고 작년 2월 대비 48.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅수는 계속 증가하고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,364,300, 타운하우스 $776,200, 콘도 $510,100으로 1년전 대비 각각 21.5%, 13.8%, 10.5% 하락하였습니다. 거래일수는 36일, 33일, 32일로 전월보다 짧아졌으며 Sales to Active Listings 지수는 19.2%, 36.1%, 27.3% 로 활발한 매매가 지속되고 있습니다. 시장 전체도 20.3%로 정상적인 Balanced Market입니다. 전체적으로 가격이 소폭 상승세를 보이고 거래기간은 짧아지고 있어 일시적인 매수세 집중인지 시장 추세의 변화인지는 매수기가 시작되는 3월의 시장동향이 중요해 보입니다. 앞으로의 시장을 보는 관점입니다. 먼저 금리와 관련해서 한달 전과 전혀 다른 상황입니다. 미국의 1월 CPI물가지수와 PCE 지수가 모두 예상보다 높고 전월대비 상승하면서 연준의 기준금리 인상 예상이 더욱 커지고 있습니다. 미연준의 기준금리를 전망하는 FedWatch의 내용입니다. 3월 2일 기준으로 3월 22일 열릴 FOMC의 금리전망은 현재 4.75% 금리를 5%로 예상하는 비율이 67.9%, 5.25% 예상 비율이 32.1%입니다. 한달 전에는 5% 예상이 82.7%, 4.75% 예상이 17.3%, 그리고 5.25% 예상은 없었습니다. 22일 FOMC에서 0.25% 인상은 확정적이고 0.5% 인상까지도 가능해 보입니다. 올 연말 기준금리에 대해서는 현재는 5.5% 예상이 36.8%, 5.75% 예상이 27.8% 입니다. 지금보다 최대 1%까지 추가상승을 예상하고 있습니다. 한달 전 예상치는 현재금리보다 낮은 4.5% 예상이 34.5%, 현재와 같은 4.75% 예상이 28.5%, 그리고 4.25%까지 하락 예상이 19.7%였던 것과는 너무나 다른 결과입니다. 금리전망은 다시 “Higher for Longer”의 기조로 돌아갔습니다. 섣부른 기대와 조급함을 버리고 장기적인 관점이 필요한 때입니다. 이렇게 변화된 미국과 달리 캐나다 중앙은행이 지난 달 발표한 “조건부 기준금리동결”의 변경 여부가 주목되고 있습니다. 다행히 1월 캐나다 CPI물가지수가 하락세를 지속하고 있어 다음 주 예정된 중앙은행 금리는 동결될 가능성이 큽니다. 이제는 대외 변수와 대내 변수의 영향을 감안하여 추가적인 금리인상이 가져올 수 있는 금융위기를 최소화하는 금융정책이 필요한 시점입니다. 한국은행이 3.5%로 기준금리를 유지하고 있는 것도 금리상승을 지속할 경우 대내적인 금융위기의 가능성이 더 크다고 판단하기 때문입니다. 이는 미국과는 다른 경제구조와 부채구조 때문입니다. OECD가 발표한 2021년말 기준 가계의 가처분 소득대비 부채비율을 살펴보면 미국 101%, 일본 115%, 캐나다 185%, 한국 206%, 덴마크 255%로 가장 큰 비율을 보이고 있습니다. 공통적인 특성은 부동산보유 비중이 큰 국가의 가계부채 비율이 크다는 것입니다. 따라서 이들 국가는 미국과 달리 금리인상이 계속되면 금융위기 가능성이 커지게 될 것입니다. 우리의 기대나 바람보다 불안한 경제상황이 더 길어지고 있기 때문에 철저하게 각자의 상환능력을 꼼꼼히 살펴야 하는 시점입니다. 마지막으로 물가를 보는 관점입니다. 요즘 눈길을 운전하다 보니 내리막길이 미끄러워 매우 조심스럽습니다. 또 낯선 길을 운전하며 내려갈 때 갑작스러운 오르막을 지나며 덜컹하는 순간 깜짝 놀랄 때가 있습니다. 9.1%까지 올라갔던 인플레이션이 거침없이 시원하게 내려가면 얼마나 산뜻할까요? 그렇지만 전혀 예상치 못한 수준까지 올라갔던 그 높이를 생각하면 내려가는 길도 굽이지고 울퉁불퉁한 내리막도 지나야 할 것입니다. 급경사에서는 앞 차와의 간격도 여유가 있어야 합니다. 조급함이나 성급함이 아니라 긴 시간의 관점으로 냉정하고 침착하게 시장을 바라보아야 할 것 같습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-03-03 09:14:14
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미 연준의 『두더지 게임』은 계속된다.
희망과 기대보다는 뭔가 불편함으로 시작한 1월이었는데 전체적인 시장 분위기가 호전되며 불안심리가 가라앉는 것 같아 다행입니다. 1일 미연준의 기준금리를 발표되었는데 예상대로 0.25% 오른 4.75%로 인상하였습니다. 금리발표 후, 파월 의장의 기자회견에서 이전과 다른 유연한 발언들이 주식시장을 뜨겁게 달구었지만 금리정책 기조는 단호하였습니다. 특히 파월 의장이 2% 목표 인플레이션을 반복적으로 언급하는 것은 연준의 인플레이션 잡기가 두더지게임과 비슷하다는 생각이 들었습니다. 한창 유행할 때는 아이들부터 어른들까지 학교 앞 문방구나 오락실에서 즐겨했던 게임이었습니다. 어디서 튀어 오를지 모르는 두더지가 다시 구멍에 들어가기 전 망치로 때리게 되면 점수가 늘어나는 게임이었는데 무리하다 보면 손에 물집이 잡히기도 했던 기억이 납니다. 인플레이션을 유발할 여지가 있는 시장의 성급한 기대를 철저하게 때려잡으려는 의지가 느껴지면서도 분명한 것은 어느 순간 이 게임은 반드시 끝난다는 것입니다. 게임이 끝나기 전까지는 어디서 튀어나올 줄 모르는 기대 인플레이션의 여지를 철저히 막아야하는 것이 연준의 임무입니다. 손에 물집이 생기면서까지 게임에 몰두했듯이 연준의 목적을 달성하기 위해 어느 정도의 경제적 고통은 감수할 수밖에 없을 것입니다. 끝날 때까지 끝난 것이 아닌 것 같이 인플레이션이 2% 목표 수준에 도달할 때까지 연준의 기조는 지속될 것임을 보여주었습니다.
지난 1월의 주요경제 및 자산시장을 살펴보면 연말과 대비해서 뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 소폭 하락한 $79의 안정세로 작년 6월 최고가격인 $122에 비해 35% 하락하였습니다. S&P 500지수와
NASDAQ지수는 연말대비 각각 5.7%,
10.7% 상승세를 보이면서 새해의 경제적인 불안감을 해소하는데 가장 큰 역할을 하였습니다.
10년물 미국채 금리는 3.5%로 하향 안정세를 보여 시장금리 안정세는 지속될 것으로 보입니다. 전체적으로 호전된 상황을 보여준 한달이었습니다.
2일 발표된 지난 1월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계에 따르면 메트로 밴쿠버 지역의 전체 거래량은 1,022채로 지난 해 1월 2,285채보다
55.3%, 이전 12월 1,295채보다는 21.1% 감소하였습니다.
지난 10년 간 1월 평균 거래량에 비해서는 42.9%나 줄어든 것으로 거래량의 감소폭이 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,297채로 작년 1월 4,170채보다는
20.9% 감소하였고 지난 12월 1,206채보다는 173.4% 증가하였습니다.
주택별 HPI
Benchmark 지수는 단독주택의 경우 $1,801,300, 타운하우스
$1,020,400, 콘도
$720,700으로 1년전에 비해 각각 8.4%, 0.9%, 7.6% 하락하였습니다. 거래일수는 51일, 43일, 42일로 계속 길어지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active listings ratio는 10.2%, 13.4%, 16.7%로 이전에 비해 감소하면서 단독주택은 Buyer’s Market에 진입하였고 시장 전체도 13.7%로 겨우 Balanced Market을 유지하고 있습니다.
프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 626채로 지난 해 1월 1,310채 보다
52.2%, 지난 12월의 715채보다 12.6% 감소하였는데 이는 지난 10년간 1월 평균거래량 중 최저치를 기록한 것으로 나타났습니다. 신규 리스팅은
1,833채로 작년 1월 2,135채 보다는 11.8% 감소하였으나 지난해 12월보다는 803채보다 128.3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,357,800, 타운하우스 $773,100, 콘도 $503,700으로 1년 전에 비해 각각 17.6%, 8.8%, 5.9% 하락하였습니다.
거래일수는 각각 48일, 40일, 41일로 콘도의 거래일자가 종전보다 길어졌습니다. Sales
to Active Listings 지수는
13.5%, 25.8%, 20.4% 로 활발한 매매가 지속되고 있으며 시장 전체도
15.2%로 정상적인
Balanced Market을 유지하고 있습니다.
가격하락과 거래량 감소는 계속되고 있지만 이제 중앙은행이 기준금리 인상의 중단을 예고하면서 시장의 불확실성이 어느 정도 해소될 것으로 예상되며 봄 시장에 시장매물이 증가하며 저점을 확인하는 단계가 진행될 것으로 보입니다.
향후 시장을 보는 관점입니다. 경기전망은 지난 달 2023년 시장전망 컬럼에서 언급한 것과 같이 경기둔화나 침체는 당연한 것이고 그 기간은 1년내에 그칠 것입니다. 이번 달부터는 경기전망에 대한 시장전망을 Soft landing, Mild Recession,
Hard landing, Depression으로 나누어서 경기전망을 해보려고 합니다. 최근 경기전망은 각종 경제 및 금융지표가 호전되고 안정적인 GDP추이, 인플레이션의 지속적인 하향 안정세, 견고한 노동시장 지속으로 지난 달에 많이 거론되었던
Mild recession에서 Soft
landing의 가능성이 더 커지고 있습니다.
다음은 시장상황 변화에 따른 금리를 보는 시각의 변화가 필요합니다. 지난 해 6월부터 2년물 금리가 10년물 금리보다 높은 장단기 금리차 역전이 지속되어 지금은 그 차이가 0.7%에 이르고 있습니다. 이러한 역전현상은 기준금리가 너무 높게 상승할 때 발생하며 경기침체의 가능성이 커지게 되는데 1980년 이후 5차례 밖에 없었으며 현재 차이가 1982년 이후 가장 큰 폭입니다. 그 폭이 계속 커지고 있는 것은 이제 금리인상의 마지막 단계에 이르렀으며 정책이 시장을 크게 압박하고 있는 것입니다. 기간의 문제이지만 결국 정책변경 시 시장기능은 회복될 수밖에 없는 것입니다.
캐나다 중앙은행과 미연준의 기준금리 정책변화에 대한 이해가 필요합니다. 캐나다 중앙은행은 미연준에 앞서 지난 25일 기준금리를 0.25% 올린
4.5%로 발표하면서 실질적으로 마지막 금리인상임을 시사하였습니다.
연준이 계속 기준금리 인상을 예고하고 있는 것과 다른 행보입니다. 미국이 주도하는 경제상황에서 최초의 금리인상 시에는 환율방어 및 금융시장의 안정을 위해 미국정책에 동조할 수밖에 없지만 기준금리가 시장금리와의 괴리가 커지면서 더이상의 환율과 금융시장불안의 요인이 되지 않기 때문입니다. 역사적인 기준금리 추이를 보아도 그 상승폭은 항상 미국에 비해 작았습니다. 캐나다 중앙은행의 입장에서는 고금리를 지속하여 경기악화와 금융시장 불안을 야기할 필요가 없어진 것입니다.
2023년 이내에 기준금리 인하가 없다는 연준의 기조는 인플레이션 진정을 위한 정책 목표이며 의지표명이지 꼭 지켜야할 공약이 아닌 것입니다. 정책은 경제상황 변화에 따라 언제든지 변경 가능한 것입니다. 그리고 정책목표가 달성되면 그 하락추이는 단기간에 신속하게 진행되는 것입니다.
부동산 시장은 무엇보다도 이자율의 영향을 가장 크게 받는다는 것을 감안하면 이자율이 하락하면 시장 움직임도 활발해질 것입니다. 최근 긍정적인 것은 고정금리 모기지 금리가 많이 하락하고 있습니다. 변동금리는 기준금리가 변하지 않으면 6% 대를 계속해서 유지할 것입니다. 반면 고정금리는 5% 중반에서 최고치를 기록한 후 시장금리하락으로 4% 후반대까지 하락하였는데 이런 추세가 이어지면 봄에는 4% 중반대까지, 그리고 상반기내 4% 초반까지 하락도 가능해 보입니다. 금리인하로 모기지 여력도 그만큼 커질 것이고 이전의 최저금리 수준을 기대하기는 어렵지만 구매 여력이 있는 바이어들의 적극적인 시장참여도 조심스럽게 기대됩니다. 이제 시장의 흐름을 더욱 관심있게 지켜보면서 준비가 필요한 시점으로 보입니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-02-03 11:29:33
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2023 밴쿠버부동산 전망 - 토끼의 겨울나기
유난히 추운 겨울에 토끼해를 맞이하다 토끼의 겨울나기가 갑자기 궁금해졌습니다.
토끼는 눈밭을 뛰어다니기에 불편함이 없도록 겨울이 오기 전 새털로 발을 두텁게 하고 털갈이를 통해 온몸을 긴 털로 감싸 혹한에도 얼어 죽는 일은 없다고 합니다. 토끼의 민첩함과 지혜로움으로 불안함이 가득한 새해를 잘 이겨 내기를 바라는 마음입니다.
먼저 코비드 19으로 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 3년 간의 주요경제변수 동향을 미국 지표를 중심으로 살펴보겠습니다. 미연준 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 전격적으로 인하했지만 지난해 급격한 인플레이션으로 인해 기준금리는 지난 12월 4.5%까지 인상되었습니다.
한편 팬데믹 이전 2 ~ 2.5%수준을 유지하였던 미국의 CPI소비자 물가지수는 2021년
5월 5%를 돌파한 후 지난 해 6월에는 9.1%까지 급등, 지난 11월은 7.1%로 하락하였습니다.
진정세를 보이고 있으나 목표 인플레이션 수준인 2%에 비해서는 매우 높은 수준입니다.
S&P 500 지수는 2021년 말 43.2%까지 상승하였으나 연말 기준으로는 6.2% 상승에 그쳤으며, 나스닥 지수 역시 2021년 11월 75%까지 급등하였으나
12.5% 상승으로 마감하였습니다.
뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 3년 전 $59에서 지난해 6월 $122까지 급등, 급격한 인플레이션을 이끌었으나 다행히 $80달러 내외에서 5개월째 안정세를 보이며 새해 들어 $73까지 하락하였습니다.
10년 만기 미국채 금리는 2020년 1월 1.83%에서 지난해 10월 4.21%로 130% 상승하여 최고치를 보인 후 2022년 말 3.88%로 마감하였고 새해 들어 경기 침체우려로 3.7%대의 안정세를 보이고 있습니다. 지난 3년간 모든 경제 및 금융지표들이 유례없이 큰 변동성을 보였습니다.
지난 3년간 밴쿠버 부동산 시장은 메트로 밴쿠버 지역 전체주택 HPI가격지수는는 2020년 1월 $917,700에서
2022년 3월 최고가격인 $1,263,500으로 37.6% 상승한 후 지난 12월 $1,114,300로
21.4% 상승하였습니다.
Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $683,600에서
$1,201,100으로 75.7%의 폭등세를 기록한 후 12월 $955,700으로
39.8% 상승하였습니다.
전체적으로 밴쿠버 부동산 시장은 여타 자산시장 및 경제변수와 비교해서는 아주 안정된 추세를 유지하였습니다.
주택 종류별 가격변동을 보면 단독주택은 지난 3년간 메트로 밴쿠버는 43.8%, 프레이져밸리는 81.7% 급등한 후 지난 12월 기준으로는 각각 27.4%, 40.8%로 상승하여 그 폭은 감소하였지만 여전히 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 타운하우스 역시 최고가격은 각각 44.3%, 66.5% 상승한 후 지난 12월 29.2%, 40.6%로 상승폭이 감소하였습니다.
콘도는 최고가격은 각각
24.6%, 55.7% 상승하였으며
12월에는
14.6.%, 33.6% 상승하였으나 단독주택과 타운하우스에 비해 가격 상승폭이 적었습니다.
지난 12월 부동산 시장 통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 전체 거래량은 1,295채로 지난해 12월 2,688채보다
51.8%, 11월 1,614채보다 10.8% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량에 비해서는
37.7% 적은 것으로 거래량 감소추세가 지속되었습니다.
신규 리스팅은1,206채로 지난해 12월 1,945채보다 38% 감소, 이전 11월의 3,055채보다 60.5% 감소하여 우려하는 물량폭탄, 거래절벽과 같은 현상은 없는 상황입니다. 주택 별 거래일수는 단독주택 49일, 타운하우스 37일,
콘도 26일로 정상적인 시장 수준입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Listings Ratio역시 12.3%, 19.5%, 21.7%로 타운하우스와 콘도의 매매가 활발하게 이루어지고 있고 시장 전체도 17.5%로 정상적인 Balanced market이 유지되고 있습니다.
프레이져 밸리 지역 전체 거래량은 715채로 지난해 12월 1,808채보다
60.4%, 11월 839채보다는 14.7% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량 중 최저치를 기록하였 습니다. 신규 리스팅은 803채로 지난해 12월보다는 52.8%, 지난
11월보다는
37.2% 감소하였습니다.
거래일수는 단독주택 42일, 타운하우스 39일 콘도는 33일을 보여서 거래기간이 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings Ratio는 17%, 23.4%, 25%로 활발한 매매를 보여 전체적으로 밴쿠버 부동산 시장이 정상적인 Balanced Market을 유지하였습니다.
2023년 밴쿠버 부동산 시장을 바라보는 핵심 포인트입니다. 각종매체를 통해 발표된 주요 경제전망과 예측을 토대로 개인적인 자산시장에 대한 경험을 바탕으로 정리해 보았습니다.
첫번째 경기침체입니다.
연준을 비롯한 주요국가의 중앙은행의 기준금리 인상은 총수요와 인플레이션을 진정시키기 위한 정책이기 때문에 경기침체는 당연한 것입니다. 깊지는 않지만 지루한 경기침체가 예상되고 있어 밴쿠버 부동산 시장의 경우 특별한 돌발변수가 없다면 미미한 조정국면이 길어질 것으로 보입니다. 역사상 대부분의 경기침체기간은 1년 내외였습니다.
두번째는 물가입니다.
9.1%까지 치솟았던 인플레이션의
peak-out 즉 최고치에서 벗어난 것은 확인되었지만
2%의 목표수준에 비해 매우 높은 수준입니다. 연준 역시 지속적인 금리인상 의지를 밝히면서 시장의 Fed pivot, 즉 기준금리인하 가능성을 차단하고 있습니다. 2월 1일 예정된 FOMC에서
25bp 인상된
4.75% 기준금리 인상이 예상되는데 상반기 중 CPI지수가 5% 아래로 하락한다면 연준의 금리상승은 마무리될 것으로 보입니다. 그러나 4일 발표된 12월 FOMC 의사록에서 보듯이 연내 기준금리 인하 가능성은 적어 보입니다. 기준금리의 인하를 위해서는 임금과 실업 등 고용지표 과열상태가 진정되어야 합니다. 그러나 임금과 실업은 시차를 가지고 반응하는 경기 후행적이며 한번 오르면 내리기 힘든 하방 경직성 때문에 긴축의 효과가 반영되기까지 긴 시간이 필요할 것입니다.
세째는 이자율입니다. 기준금리와 별도로 시장금리는 CPI지수가 4%이하로 하락한다면 인플레이션 수치와 연동되어 움직일 것입니다. 기준수치를 제시한다면
CPI 5% 이하의 경우 미국채 10년물 기준으로 3 ~
3.5% 수준, 4%이하 시 2.5 ~ 3% 수준, 그리고 인플레이션이 3%대 진입한다면 2%
초반의 시장금리도 가능할 것으로 보입니다. 고물가의 기준선으로 여겨지는 4% 이하로 인플레이션이 하락한다면 시장금리는 3% 아래로 하락이 예상됩니다. 이에따라 부동산 시장에서의 거래량이 늘어나게 되면 가격 반등의 신호가 될 것입니다. 그렇지만 앞으로 1, 2년 이내 2% 이하의 시장금리를 기대하기는 어려울 것으로 보여 반등이 오더라도 그 반등의 폭은 제한적일 수밖에 없을 것입니다.
네째로
Pre-sale 시장의 딜레마입니다. 만성적인 공급부족 해소를 위해 신규분양 및 개발계획이 지속적으로 예정되어 있습니다. 그렇지만 전체적으로 resale market은 고점대비 20 ~
35% 하락하였지만 신규분양의 가격하락을 기대하기 어려운 상황입니다. 인플레이션으로 인한 인건비, 자재비용 상승과 이자비용 급등, 개발대상토지의 매입가도 가격이 올라 분양가 상승이 불가피하기 때문입니다. 고금리와 긴축으로 인한 빠듯한 자금상황으로 매수여력도 현저히 감소하고 있습니다. 이에 따라 신규분양시장이 위축되고 예정된 개발계획이 지연되면 장기적으로 부동산시장의 공급부족은 더욱 심화될 것으로 보입니다.
희망보다는 걱정과 근심이 큰 새해이지만 이 어려움 속에서 기회는 꼭 온다는 마음을 가지고 무너져가는 꿈을 다시 함께 세워가는 한 해가 되기를 바랍니다. 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있는 것입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-01-06 09:26:02
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2022년 렌트 마켓 동향 분석
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
2022년 한 해의 부동산 시장은 여러 가지 급격한 변화가 있었던 한 해로 기록이 될 것 같습니다. 렌트 시장도 부동산 매매 시장과 연관을 가지고 움직이는 시장인데요. 렌트 마켓에 변화를 가져왔던 요인들은 어떤 것들이었는지 알아보고 그리고 현재의 렌트 마켓 상황은 어떤 지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
우선 렌트 마켓의 변화에 앞서서 부동산 시장의 흐름을 보면 2021년 여름부터 부동산 매매 시장은 이전에 코로나 상황으로 인해 눌려져 주택 구매에 대한 수요가 나타나기 시작하면서 거래량의 증가와 매매 가격의 상승을 가져오게 됩니다. 이전의 컬럼에서도 말씀을 드린 바 있지만, 부동산은 심리 게임에 영향을 많이 받는다고 할 수 있습니다. 대부분의 사람들이 부동산 가격이 앞으로 상승할 것이라고 생각하면, 빨리 움직이는 사람들은 부동산 매매에 착수하게 되고, 가격은 상승하고, 이를 본 대부분의 사람들은 부동산 가격이 더 올라가기 전에 빨리 매수를 해야만 한다고 생각하게 되고, 서로 경쟁을 하는 상황이 연출되고, 리스팅 된 가격보다 높은 가격으로 오퍼를 넣게 되는 이른바
Seller’s
market으로 비교적 짧은 기간에 시장이 바뀌는 것입니다. 이러한 상황이 바로 2021년 하반기부터 2022년 1/4분기 정도까지 불과 1년도 안 되는 기간에 급격하게 전개가 되었던 것입니다. 올 2 ~ 3월은 그 정점이었습니다.
주택뿐만 아니라 타운하우스도 어떤 지역에서는 1년 전 대비해서 매매 가격이15 ~ 20% 까지도 상승하는 급상승 국면이 연출되었던 것입니다.
부동산 시장이라는 것이 나라에 따라 또는 같은 나라에서도 어떤 지역에 따라 다른 양상을 보이는 시장도 있습니다만, 큰 그림에서 보면 전 세계적으로 연동되어 움직이는 것이라고도 할 수 있습니다. 왜냐하면, 부동산도 하나의 금융 투자의 분야로 볼 수 있기 때문입니다. 단적으로 은행 금리가 내려가게 되면, 투자를 위한 돈은 부동산으로 유입이 늘어나게 되고, 모기지 이자율이 올라가게 되면, 부동산 매입 수요는 줄어들 수밖에 없는 이런 것들 때문입니다. 올 해 1/4분기를 지나면서 전세계적으로 인플레이션과 경기 침체라는 커다란 문제에 직면하게 됩니다. 인플레이션을 잡는 가장 확실한 방법은 금리를 인상시키는 방법이고, 이는 곧바로 이자율의 상승으로 이어집니다. 모기지를 얻어서 집을 사는 것이 매월 불입할 원금과 이자가 올라가기 때문에 이전보다 훨씬 어려워진다는 의미가 되는 것입니다. 이러다 보니, 주택 매수에 대한 수요가 2/4분기부터 갑자기 줄어들게 되었던 것이고, 이러한 현상은 곧 바로 주택 가격의 하락으로 이어졌던 것입니다. 더욱이 앞으로 금리가 더 올라갈 것이라는 예측과 더불어 주택 가격의 하락이 앞으로 꽤 오랫동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 분위기에서 주택 매매량과 매매가의 하락은 계속되었던 것입니다.
렌트 시장은 어떻게 변동하였을까요?
렌트 시장도 2021년 하반부터 역시 상승하기 시작했고, 주택 매매 시장이 하향세로 들어선 2/4분기에도 오히려 렌트는 상승하는 기현상이 발생했습니다. 이 현상이 3/4 분기까지도 지속이 됩니다. 한참 심할 때는 렌트 광고에 집을 본 사람들로부터 신청서가 너무 많이 접수되어서 그야말로 누구를 골라야 할 지를 고민하는 상황까지 연출이 되었고, 렌트는 심한 경우는 1 년 전 대비 20 ~ 25% 올라가는 경우가 많았습니다. 저희들의 분석은, 주택을 구입하려고 하는 잠재 수요가 주택가격이 앞으로 계속 하락하리라는 예상 하에 당분간 렌트를 1 ~
2년 살면서 주택 가격이 저점에 도달해서 상승하려고 하는 시점에 구입을 하려는 수요로, 그리고 무엇보다도 모기지 이자율이 앞으로 1 ~ 2년은 더 지나야 내려갈 것이라는 것도 주택 구입보다는 렌트를 얻는 수요로 돌아선 것이라고 보여집니다. 이러한 현상이 렌트 마켓에서 올 9월 정도까지 이어집니다.
BC주 정부는 렌트가 그렇게 많이 올라가는 현상이 결코 바람직하지 않다고 판단을 했을 것이고, 언제나 부동산의 과열이 있었을 때, 정부가 특단의 조치 (외국인 부동산 세를 도입한 것이나, 빈집세금을 매기는 등)가 있었던 것을 우리는 알고 있습니다. BC주 수상이 스트라타에 있는 렌트 금지 조항을 무효화하는 정책을 공표하고 그것이 실제로 11월에 법이 통과되면서 실행이 되게 되었습니다. 이전까지는 타운하우스의 경우는 거의 렌트 제한 (전체 유닛 중에서 매우 적은 유닛들만 렌트가 가능하고, 이를 어기게 되면 엄청난 벌금을 물리는
Bylaws) 이 있어서 대개 2 ~
5% 정도만 렌트가 가능해서, 피치 못할 사정으로 이사를 나가야 되는 주인은 렌트를 놓지 못하고 집을 팔든가 아니면 비워 둬야 하는데, 집을 비워 두면 빈집세를 내야하는 모순적인 상황에 처해 있었던 것입니다. 이번에 통과된 법은 스트라타의
Bylaws 위의 상위법이기 때문에
Bylaws에서 불가하다고 규정해도 이는 상위법에 의해 무효가 되는 것입니다. 렌트 제한이 없어진 것과 함께, 타운홈이나 콘도에서 채택한 Bylaws에 의해서 연령 제한 (예를 들면 19 이상의 성인만 거주 가능하다는) 이 있는 것도 무효화되었습니다.
따라서, 오너는 렌트를 줄 수 있고, 연령 제한이 있는 Bylaws를 채택하고 있는 스트라타인 경우도 나이 제한없이 거주를 할 수 있게 되었습니다. 하지만, 연령 제한 중에서 시니어만을 위한 멀티홈의 경우는 그 제한이 유효합니다.
매년 4/4분기는 렌트 마켓에서는 가장 볼륨과 렌트가 내려가는 시기입니다. 연말과 연초에 집을 옮기는 수요는 상대적으로 적기 때문이죠. 그렇다고는 해도 4/4분기의 렌트 마켓은 확실히 그 전기에 비해서 렌트 수요와 렌트 가격이 하락했음을 피부로 느끼고 있습니다. 이는, 계절적인 요인만으로는 설명이 부족한데, 역시 법과 제도의 변화가 영향을 줬다고 설명할 수밖에 없겠습니다. 렌트 제한이 없어지면서 실제로 렌트 매물의 공급이 늘었다는 것과, 빈집 세금이 더 올라가는 것도 렌트 공급 측면에서 보면 공급이 더 늘어나는 것이 됩니다. 결국 렌트 마켓은 3/4분기까지 정점에 도달했다가 지금 다소 하락하는 국면에 들어가 있다고 할 수 있지만, 그 하락세는 계절적인 요인도 영향을 줬다고 보여집니다. 제 개인적인 예상은 렌트 마켓은 약간 더 하향할 것으로 보여지고 그 이후에는 비교적 안정세에 들어가지 않을까 합니다.
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뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀
대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA
전화: 778
201 5978
웹사이트: www.newmaxrealty.ca
이메일:
info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-12-15 09:08:23
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경제 고통 지수 (Misery Index)
추위와 함께 찾아온 12월은 첫날부터 눈이 내리며 밴쿠버 전역이 큰 교통대란을 겪었습니다. 준비되지 않은 상황이 어떤 결과를 가져오는지 보여준 12월의 시작이었습니다.
확실히 이 겨울은 유난히 더 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 가뜩이나 위축된 경제 환경으로 인해 걱정과 염려가 많은데 우리의 마음까지 너무 위축되지 않을까 걱정이 됩니다.
지난 1년 간의 메트로 밴쿠버 지역과 프레이저밸리 지역의 전체시장 HPI 가격지수를 살펴보면 지난 11월 메트로 밴쿠버와 프레이저밸리 모두 작년 11월에 비해 각각 0.6% 그리고
3.7% 하락하여 2020년 이후 연간 대비 처음으로 가격변동이 하락세로 전환하였습니다.
이러한 감소 추세는 내년 4월까지 더욱 그 감소폭이 커져 메트로 밴쿠버는 10% 초반, 프레이저밸리지역은 20% 중반까지 하락이 예상됩니다. 지난 4월부터 시작된 조정장은 가파른 하락세 이후 9월부터는 완만한 조정을 보이고 있습니다. 조정의 깊이는 어느 정도 확인되었지만 조정의 기간은 기대보다 길고 지루할 것으로 예상되고 있습니다.
지난 1년 간 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 통해서도 이러한 시장상황이 확인되고 있습니다. S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였고, 나스닥 지수는 여전히 1년 전에 비해 25 – 30% 하락한 수준입니다. 시장이 방향성을 잃고 박스권 내에서 급등락을 계속하고 있습니다. 뉴욕 상품거래소 기준 WTI 원유가격은 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $80달러 수준에서 4개월째 안정세를 지속하면서 인플레이션 진정 추세를 이끌어가고 있습니다.
미국채 10년 만기는 11월 말 기준 3.7%로 지난 달 4%수준보다 낮아졌고, 12월 1일 파월 연준의장의 금리인상 속도조절 발언 이후에는 3.5%까지 하락하였습니다. FED의 기준금리는 오는 14일 FOMC 금리발표시
50bp 상승한 4.5%까지 이를 것으로 예상되지만 시장금리가 급격하게 하락하고 있는 것은 앞으로 금리추이를 가늠하는데 큰 의미가 있다고 생각합니다. 7일 아침 발표된 캐나다 중앙은행의 기준금리는 3.75%에서 0.50%를 인상한 4.25%를 기록하게 되었습니다.
14일 미연준에서 발표할 점도표에서
2023년의 최종 예상 금리목표가 5%
이내 일지 또는 5% 이상이 될지에 대해 관심이 집중되고 있습니다. 인플레이션의 진정 추세와 금융위기에 대한 경계감을 감안한다면 5% 이내의 목표 금리가 예상됩니다. 그러나 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축의지가 유지된다면 5% 이상의 금리목표를 제시할 것으로 보입니다. 이번에 제시되는 목표금리 수준은 향후 경제전망에 대한 연준의 관점을 알게 되어 향후 이자율 추세를 전망하는 기준이 될 것입니다. Fed Pivot 즉 연준이 곧 이자율을 내릴 것이라는 시장의 조급함이 지속적으로 자산시장의 변동성을 확대시키고 있지만 보다 장기적인 관점으로 시장을 바라볼 필요가 있다고 생각합니다.
11월 전체 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 11월 총 거래량은 1,604채로 작년 11월 보다 52.9% 감소하였고 지난 10월보다는 15.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 11월 평균보다는
36.9% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 3,055채로 작년 11월 보다는 22.9%, 지난
10월보다는
24.2% 감소하였습니다.
HPI지수는 단독주택
$1,856,800, 타운하우스
$1,027,900, 콘도
$720,500으로 1년 전에 비해 1.7%, 1.5%, 0.9% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 STA 지수는 13%, 20%, 21%로 정상시장 수준을 유지하고 있습니다. 평균 판매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다.
프레이저밸리 지역의 11월 총거래량은 839채로 작년 11월 대비 57.5%, 이전 10월 대비 6.9% 감소하였습니다.
신규 리스팅은
1,703채로 작년 11월 대비 18.8%, 지난 10월 대비 22.1% 감소하였습니다.
HPI가격지수는 단독주택
$1,404,900, 타운하우스
$799,400, 콘도
$518,400으로 1년 전에 비해 6.3%, 3.3%, 5.2% 하락하여 상대적인 하락폭이 큰 상황입니다. 참고로 단독주택 평균 가격지수 하락률은 20% 수준입니다.
STA지수는 각각 15%, 21%, 23%, 평균 판매일수는
34, 28, 27일로 정상시장수준을 계속 유지하고 있습니다. 요약하면 두 지역 모두 지난 6월 이후 매월 거래량은 50% 내외 감소하였고, 리스팅은 20 -30% 내외 줄었으며, 평균 판매일수는 30일 내외 그리고 시장은 Balanced Market을 유지하면서 정상적인 시장상황을 이어가고 있습니다.
많은 분들이 현 경제상황이 이전 2008년 금융위기 상황보다 더 심한 것 아닌가 하는 질문을 많이 합니다. 현재의 고통이 더 크게 느껴질 수밖에 없는 것이라는 생각이 들어서 객관적인 경제 고통지수를 통해 현상황을 판단해보려고 합니다. 70년대 말 석유파동시 20 %를 넘나드는 물가수준, 97년 IMF사태로 인한 국가부도 상황, 2000년 초 닷컴버블 시 자산시장의 붕괴, 2008년 전세계의 경제위기로 주요금융기관과 대기업들의 도산, 그리고 2020년 팬데믹으로 경제봉쇄 상황까지 경험하였지만 지금 우리가 겪고 있는 고물가, 고금리, 고환율의 상황이 가장 힘들게 느껴질 수 있다고 생각합니다.
따라서 현 경기상황을 객관적인 지표로 알아보겠습니다.
경제적인 삶의 질을 수치로 나타낸 경제 고통지수(Misery
Index) 입니다. 거시경제학에서 오쿤의 법칙으로 유명한 Arthur Okun이 만든 지수입니다. 그 내용은 “물가상승률 + 실업률
- GDP 증가율” 로 이 수치가 증가하면 경제적인 삶의 고통이 증가하고 반대의 경우는 삶의 고통은 감소한다는 것입니다.
미국경제기준으로 이 지수는 70년대 말 석유파동 시 22까지 역사상 최고치를 보였습니다. 정상적인 경제상황에서는
6 -8 수준을 보이는데 물가가 최고치를 기록한 지난 6월, 이 지수는 13까지 달해 2008년 금융위기 수준에 근접하기도 하였습니다. 최근 이 수치는 물가상승률이 진정되고 실업률과 GDP변동률은 거의 변동이 없어 10수준을 보이고 있습니다. 현재의 물가진정세가 계속될 것으로 예상되고 긴축정책으로 인한 경기침체가 불가피하지만 실업률 증가와 GDP감소 추세는 크지는 않을 것으로 예상되어 이 지수는 앞으로 8수준 내외를 유지할 것으로 보입니다. 이러한 객관적인 지수를 통해 본다면 분명 정상적인 경제상황보다 힘들고 어려운 시기이지만 이전의 주요한 경기위기 때의 고통까지는 아닌 것이 분명해 보입니다.
가계의 측면에서 분명 고물가로 인한 소비 위축, 그리고 고금리로 인한 금융비용의 증가로 인한 고통은 모두가 느끼는 고통일 수밖에 없습니다. 개인적으로도 리얼터라는 직업은 시장변화의 즉각적인 영향을 받기 때문에 그 경제적인 고통도 직접적입니다. 주택거래량이
1년 전에 비해 50%가 감소하였기 때문에 소득도 동일하게 감소할 수밖에 없습니다. 이제 모든 활동을 이 수준에 맞추어 조정해 나가며 감수해야하는 상황입니다. 개개인의 상황마다 이 고통의 수준은 다르겠지만 경제 전체의 고통수준을 객관적으로 평가하면서 시장을 냉정하게 대응할 필요가 있다고 생각 합니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-12-07 09:23:58
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긴 겨울의 시작!!
1년 전 부동산 칼럼에서 “시장의 Overshooting” 이라는 제목으로 부동산 시장의 오버슈팅에 대한 우려를 말했는데 안타깝게도 그 시기가 생각보다 빨리 찾아왔습니다. 지난 1년 간의 시장 움직임을 보면 작년 11월 이후 거침없는 폭등세를 계속하던 시장은 올 3월을 고점으로 급격한 하락세를 보이며 메트로 밴쿠버 지역, 프레이저밸리 전체 시장의 HPI지수가 거의 1년 전 가격수준까지 내려오고 있습니다. 부동산 시장의 오버슈팅으로 인한 거품은 이제 거의 사라지고 있습니다. 메트로 밴쿠버 지역은 작년 10월 대비 지난 3월에 12.4%까지 상승한 후 이제 2% 상승에 그치고 프레이저밸리 지역도 작년 10월 대비 지난 3월에 22.6%까지 상승한 후 이제 1.7% 상승에 그치고 있습니다. 그러나 이게 끝이 아니고 1년 전과 전혀 다른 경제환경, 즉 인플레이션과 이자율 상승세 지속으로 인한 조정은 계속될 것으로 보입니다. 경기상황의 불확실성이 장기화되고 있어 그 조정의 깊이는 모르지만 길고 지루한 조정이 될 수밖에 없을 것 같습니다. 지난 1년 간의 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 보면 S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였으며 이자율에 민감한 NASDAQ 지수는 1년 전에 비해 30%나 하락하였습니다. 주택 가격 하락은 이에 비하면 아주 양호한 수준입니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $86 달러 수준의 안정세를 보이고 있어 그나마 물가 안정세를 기대하는 희망이 되고 있습니다. 미국채 10년 만기는 현재 4.08%로 2.6배나 급등하였습니다. 이에 따라 최고의 안전자산인 미국채 시장의 위기상황까지 발생하고 있습니다. 국채ETF로 환산한 가격은 나스닥 하락폭보다도 큰 40% 수준입니다. 겨우 2 ~ 4%의 보장수익을 목적으로 한 국채 가격붕괴는 충격적인 상황입니다. 10월 26일 캐나다 중앙은행은 예상보다는 적은 0.5% 기준금리를 인상하여 이제 3.75%가 되었고, 11월 2일 미연준 역시 시장의 예상대로 0.75% 인상으로 4% 기준금리가 되었습니다. 12월 한차례 더 기준금리 결정이 남아있는데 경기상황에 따라 0.25 ~ 0.75%까지 그 변동폭을 아주 크게 잡고 있습니다. 그만큼 한달 앞도 예측하기 힘들다는 것입니다. 그리고 최종적인 기준금리 수준은 이제 5% 내외로 예상하고 있습니다. 아직은 갈 길이 멀어 보입니다. 지난 10월 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 10월 중 총거래량은 1,903채로 작년 10월 3,494채보다 45.5% 감소하였고 지난 9월 1,687채보다는 12.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 10월 평균 대비 33.3% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 4,033채로 작년 10월 4,049채보다는 0.4%, 지난 9월 4,229채보다는 4.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 10월보다는 22.6% 증가, 이전 9월보다는 1.2% 감소하였습니다. 조정국면 이후 거래량과 리스팅은 큰 변동없이 안정적인 수치를 유지하고 있습니다. 프레이저밸리 지역의 10월 중 총 거래량은 901채로 작년 10월 1,938채보다 53.5% 감소하였고 지난 9 월 897채보다 0.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,186채로채로 작년10월 2,188채와 거의 변동이 없었으며 지난 9월 2,273 채보다 3.8% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,642채로 지난 달보다 2.8% 감소하였고 작년 9월보다 63.7% 증가하였습니다. 이 지역의 총 리스팅수가 대폭 증가하며 조정폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 10월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,892,100, 타운하우스 $1,043,600, 콘도 $727,100으로 1년 전과 비교해서 각각 1.6%, 5.1%, 7.1% 상승하였으며, 전월 대비 각각 0.7%, 0.5%, 0.2% 지속적으로 하락하였지만 하락폭은 줄어들었습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14.3%, 19.3% 23.2% 이며 평균 매매일수는 각각 35일, 28일, 23일입니다. 프레이져밸리 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,436,400, 타운하우스 $809,800, 콘도 $527,900으로 1년 전에 비해 0.8%, 7.7%, 11.5% 상승하였고 전월대비 각각 1.8%, 1.5%, 0.5%의 하락세가 계속되고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%를 유지하고 있습니다. 평균 매매일수는 34일, 27일, 31일입니다. 전체적으로 시장은 Balanced market을 지속하면서 정상적인 거래를 유지하고 있습니다. 이제 시장의 장기적인 전망을 위해 1980년 이후 현재까지의 5년 고정 모기지 이자율 추이를 보면 1980년초 20%를 넘기도 하였으며 1990년까지 평균 모기지 이자율은 15% 수준이었습니다. 이후 2000년 중반까지는 6.5% 내외였습니다. 5% 이하로 떨어진 것은 2008년 들어 처음이었고 코비드 직전까지 10년 넘게 저금리 기조가 유지되며 3% 내외의 안정된 금리 수준이었습니다. 팬데믹 이후 사상 최저인 1.5% 까지도 기록하였지만 이제 5.5% 수준까지 다시 상승하였습니다. 이제 3% 아래의 금리는 전설이 될 것 같습니다. 밴쿠버 부동산 가격추이와 대비해 보겠는데 통계자료의 한계로 메트로 밴쿠버 지역의 단독 주택 평균 가격과 비교해 보았습니다. 모기지 이자율의 상승 기간마다 후행적으로 주택 가격이 하락하였습니다. 마찬가지로 이자율 하락시마다 역시 후행적으로 주택가격의 상승이 이어졌습니다. 특징적인 것은 전체기간 중 매번 이자율의 상승기간보다 하락기간이 훨씬 길어서 주택 가격상승이 아주 크게 나타났습니다. 또 다른 특징은 1980년대 이후 주택가격 하락 국면에서 가격조정이 오더라도 한 번도 직전 저점 아래까지 하락한 적은 없었습니다. 밴쿠버 주택가격이 가지고 있는 하방 경직성을 보여주는 것입니다. 현재 급격하고 깊은 조정이 진행되고 있는 상황이 이전 조정국면과 유사한 모습이어서 지금의 조정기간도 이전처럼 짧은 조정이 되기를 바라는 마음입니다. 반가운 소식은 1일 연방이민부에서 2025년까지 연간 50만 명의 신규이민자 계획을 발표하였습니다. 코비드 이후 20만 명 중반대로 급감했던 신규 이민이 최근 집중되면서 올해 상반기까지 1년간 49만 명의 신규이민자가 유입되었고 이중 17%정도인 8만 명 이상이 BC주로 이주하였습니다. 이를 감안하면 매년 20,000 ~ 25,000채 정도의 거주지가 신규 이민자에게 필요한 상황입니다. 매년 BC주에 새로 지어지는 신규주택수가 5 ~ 6만채를 감안하면 신규이민의 증가로 인한 추가적인 렌트 수요 및 매수세가 더 커질 것으로 예상됩니다. 장기적으로 밴쿠버 부동산 시장의 호재가 될 것입니다. 매 주말마다 오픈하우스를 하고 있는데 아주 한산한 분위기는 계속되고 있습니다. 그러나 매 주말 1 ~ 2팀에 불과하지만 꼭 집을 사야겠다는 실 매수자들입니다. 아울러 집을 구매하려는 바이어분들도 어느 정도 마음에 들면 구입하겠다는 의사가 대부분입니다. 워낙 지난 시장이 뜨거웠기 때문에 그 때 구매하지 못했던 분들이 지금도 정상수준의 매매가 이루어지고 있어 집이 팔리면 더 떨어질 것을 기다렸다 구매하기보다 마음에 드는 집은 어느 정도 가격 네고가 되면 바로 구매하고 있습니다. 이런 시장의 맥이 이어져가기 바라는 마음입니다. 그 어느 겨울보다 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 주말부터 영하의 기온과 눈까지 예보되어 있는데 건강 조심하시고 따뜻한 마음으로 서로 보듬고 챙겨주는 겨울이 되면 좋겠습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-11-04 10:57:15
