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Higher for Longer, “아직 갈길이 멀다”
3월인데 아직 겨울입니다. 2월 중순에는 봄이 곧 올 것 같았는데 추위는 다음 주까지 계속된다고 합니다. 경제상황 역시 금리인하 기대가 싹트려 다가 다시 차갑게 얼어붙고 있습니다. 한달도 안 되는 동안 시장금리는 0.65%이상 높아져서 상승률로는 무려 20%에 달해 현 경제상황이 얼마나 불확실하고 불안한지 실감하고 있습니다. 1년 전은 팬데믹과 전쟁의 합작품인 최악의 시나리오가 시작된 시점이었습니다. 그래서 작년 3월의 시장전망 칼럼을 다시 찾아보았습니다. “3월 2일 캐나다중앙은행이 팬데믹 이후 처음으로 기준금리를 0.25%에서 0.5%로 인상하였고, 당초1월 CPI 지수가 7.5%를 기록하여 0.5% 인상이 예상되었는데 갑작스러운 러시아의 우크라이나 침공으로 금리인상이 소폭에 그쳤고, 2023년초 기준금리는 팬데믹 이전의 1.75% 수준을 예상한다.”는 내용이었습니다. 현재 기준금리가 4.5%이니 전망의 허망함까지 느껴집니다. 급변하는 경제상황이 계속되면서 시장을 제대로 읽어가는 것이 얼마나 어렵고 막중한지 실감하고 있습니다. 지난 1년간 주요 경제변수 및 지수들의 변동 내용입니다. WTI원유가격은 현재 77달러로 1년 전 103달러보다 25% 하락했고 최고가격인 123달러에 비해서는 40% 하락하여 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 변수가 되고 있습니다. S&P 500 주가지수와 NASDAQ 지수는 각각 1년 전에 비해 10%, 15% 하락하였습니다. 미국채 10년 만기는 1년 전 1.71%에서 현재 4%에 근접하며 2.3배 이상 상승하여 경제의 가장 큰 짐이 되었습니다. CPI 물가지수는 미국의 경우 작년 1월 7.5%에서 올 1월은 6.4%로 지난 6월의 최고치인 9.1%보다 하락하였지만 전월 대비 0.5% 상승하면서 최근 경제상황을 악화시키는 요인입니다. 다행히 Canada CPI물가지수는 지난해 1월 5.1%보다 높은 5.9% 이지만 이전 12월 6.3%보다 감소하면서 지속적인 인플레이션 완화 기대로 캐나다 중앙은행의 조건부 기준금리 동결에 힘을 실어주고 있습니다. 중앙은행의 기준금리는 0.5%에서 미국 4.75%, 캐나다 4.5%까지 유례없는 8차례의 급격한 금리인상이 진행되었습니다. 모기지 금리는 평균치를 기준으로 5년 고정금리는 지난해 3월 2.5%수준에서 현재 4.85%까지 상승하였습니다. 다행히 지난 12월 최고치인 5.25% 수준에 비해서는 0.4% 하락하였지만 주택매수 여력은 현저하게 감소하였습니다. 5년 변동금리는 1년 전 1.3% 수준에서 현재 6.2%의 수준입니다. 이자금액이 월지급액을 초과하여 월지급액을 상향조정하고 있습니다. 2월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로밴쿠버 지역 전체 거래량은 1,808채로 지난해 2월보다 47.2% 감소하였고 이전 1월보다 76.9% 증가하였습니다. 지난 10년간 2월 평균 거래량보다 33% 적은 상황입니다. 신규 리스팅은 3,467채로 지난해 2월보다는 36.6% 감소하였고 지난 1월보다 5.2% 증가하였습니다. 주택별 HPI 가격지수는 단독주택 $1,813,100, 타운하우스 $1,038,500, 콘도 $732,200으로 1년 전에 비해 12%, 6.3%, 3% 하락하였지만 지난 1월 대비 0.7%, 1.8%, 1.6% 상승세를 보여 저점 확인 단계로 보입니다. 거래일수는 39일, 29일, 35일로 전월보다 빠른 매매를 보였습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 SAT지수는 시장전체는 23%, 주택별로 16.8%, 30.1%, 25.8%로 타운하우스와 콘도는 Seller’s market을 보이고 있습니다.프레이져밸리 지역 전체 거래량은 898채로 지난 해 2월보다 50.8% 감소하였고 직전 1월보다는 43.5% 증가하였습니다. 신규리스팅은 1,938채로 1월 대비 5.7% 늘었고 작년 2월 대비 48.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅수는 계속 증가하고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,364,300, 타운하우스 $776,200, 콘도 $510,100으로 1년전 대비 각각 21.5%, 13.8%, 10.5% 하락하였습니다. 거래일수는 36일, 33일, 32일로 전월보다 짧아졌으며 Sales to Active Listings 지수는 19.2%, 36.1%, 27.3% 로 활발한 매매가 지속되고 있습니다. 시장 전체도 20.3%로 정상적인 Balanced Market입니다. 전체적으로 가격이 소폭 상승세를 보이고 거래기간은 짧아지고 있어 일시적인 매수세 집중인지 시장 추세의 변화인지는 매수기가 시작되는 3월의 시장동향이 중요해 보입니다. 앞으로의 시장을 보는 관점입니다. 먼저 금리와 관련해서 한달 전과 전혀 다른 상황입니다. 미국의 1월 CPI물가지수와 PCE 지수가 모두 예상보다 높고 전월대비 상승하면서 연준의 기준금리 인상 예상이 더욱 커지고 있습니다. 미연준의 기준금리를 전망하는 FedWatch의 내용입니다. 3월 2일 기준으로 3월 22일 열릴 FOMC의 금리전망은 현재 4.75% 금리를 5%로 예상하는 비율이 67.9%, 5.25% 예상 비율이 32.1%입니다. 한달 전에는 5% 예상이 82.7%, 4.75% 예상이 17.3%, 그리고 5.25% 예상은 없었습니다. 22일 FOMC에서 0.25% 인상은 확정적이고 0.5% 인상까지도 가능해 보입니다. 올 연말 기준금리에 대해서는 현재는 5.5% 예상이 36.8%, 5.75% 예상이 27.8% 입니다. 지금보다 최대 1%까지 추가상승을 예상하고 있습니다. 한달 전 예상치는 현재금리보다 낮은 4.5% 예상이 34.5%, 현재와 같은 4.75% 예상이 28.5%, 그리고 4.25%까지 하락 예상이 19.7%였던 것과는 너무나 다른 결과입니다. 금리전망은 다시 “Higher for Longer”의 기조로 돌아갔습니다. 섣부른 기대와 조급함을 버리고 장기적인 관점이 필요한 때입니다. 이렇게 변화된 미국과 달리 캐나다 중앙은행이 지난 달 발표한 “조건부 기준금리동결”의 변경 여부가 주목되고 있습니다. 다행히 1월 캐나다 CPI물가지수가 하락세를 지속하고 있어 다음 주 예정된 중앙은행 금리는 동결될 가능성이 큽니다. 이제는 대외 변수와 대내 변수의 영향을 감안하여 추가적인 금리인상이 가져올 수 있는 금융위기를 최소화하는 금융정책이 필요한 시점입니다. 한국은행이 3.5%로 기준금리를 유지하고 있는 것도 금리상승을 지속할 경우 대내적인 금융위기의 가능성이 더 크다고 판단하기 때문입니다. 이는 미국과는 다른 경제구조와 부채구조 때문입니다. OECD가 발표한 2021년말 기준 가계의 가처분 소득대비 부채비율을 살펴보면 미국 101%, 일본 115%, 캐나다 185%, 한국 206%, 덴마크 255%로 가장 큰 비율을 보이고 있습니다. 공통적인 특성은 부동산보유 비중이 큰 국가의 가계부채 비율이 크다는 것입니다. 따라서 이들 국가는 미국과 달리 금리인상이 계속되면 금융위기 가능성이 커지게 될 것입니다. 우리의 기대나 바람보다 불안한 경제상황이 더 길어지고 있기 때문에 철저하게 각자의 상환능력을 꼼꼼히 살펴야 하는 시점입니다. 마지막으로 물가를 보는 관점입니다. 요즘 눈길을 운전하다 보니 내리막길이 미끄러워 매우 조심스럽습니다. 또 낯선 길을 운전하며 내려갈 때 갑작스러운 오르막을 지나며 덜컹하는 순간 깜짝 놀랄 때가 있습니다. 9.1%까지 올라갔던 인플레이션이 거침없이 시원하게 내려가면 얼마나 산뜻할까요? 그렇지만 전혀 예상치 못한 수준까지 올라갔던 그 높이를 생각하면 내려가는 길도 굽이지고 울퉁불퉁한 내리막도 지나야 할 것입니다. 급경사에서는 앞 차와의 간격도 여유가 있어야 합니다. 조급함이나 성급함이 아니라 긴 시간의 관점으로 냉정하고 침착하게 시장을 바라보아야 할 것 같습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-03-03 09:14:14
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미 연준의 『두더지 게임』은 계속된다.
희망과 기대보다는 뭔가 불편함으로 시작한 1월이었는데 전체적인 시장 분위기가 호전되며 불안심리가 가라앉는 것 같아 다행입니다. 1일 미연준의 기준금리를 발표되었는데 예상대로 0.25% 오른 4.75%로 인상하였습니다. 금리발표 후, 파월 의장의 기자회견에서 이전과 다른 유연한 발언들이 주식시장을 뜨겁게 달구었지만 금리정책 기조는 단호하였습니다. 특히 파월 의장이 2% 목표 인플레이션을 반복적으로 언급하는 것은 연준의 인플레이션 잡기가 두더지게임과 비슷하다는 생각이 들었습니다. 한창 유행할 때는 아이들부터 어른들까지 학교 앞 문방구나 오락실에서 즐겨했던 게임이었습니다. 어디서 튀어 오를지 모르는 두더지가 다시 구멍에 들어가기 전 망치로 때리게 되면 점수가 늘어나는 게임이었는데 무리하다 보면 손에 물집이 잡히기도 했던 기억이 납니다. 인플레이션을 유발할 여지가 있는 시장의 성급한 기대를 철저하게 때려잡으려는 의지가 느껴지면서도 분명한 것은 어느 순간 이 게임은 반드시 끝난다는 것입니다. 게임이 끝나기 전까지는 어디서 튀어나올 줄 모르는 기대 인플레이션의 여지를 철저히 막아야하는 것이 연준의 임무입니다. 손에 물집이 생기면서까지 게임에 몰두했듯이 연준의 목적을 달성하기 위해 어느 정도의 경제적 고통은 감수할 수밖에 없을 것입니다. 끝날 때까지 끝난 것이 아닌 것 같이 인플레이션이 2% 목표 수준에 도달할 때까지 연준의 기조는 지속될 것임을 보여주었습니다.
지난 1월의 주요경제 및 자산시장을 살펴보면 연말과 대비해서 뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 소폭 하락한 $79의 안정세로 작년 6월 최고가격인 $122에 비해 35% 하락하였습니다. S&P 500지수와
NASDAQ지수는 연말대비 각각 5.7%,
10.7% 상승세를 보이면서 새해의 경제적인 불안감을 해소하는데 가장 큰 역할을 하였습니다.
10년물 미국채 금리는 3.5%로 하향 안정세를 보여 시장금리 안정세는 지속될 것으로 보입니다. 전체적으로 호전된 상황을 보여준 한달이었습니다.
2일 발표된 지난 1월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계에 따르면 메트로 밴쿠버 지역의 전체 거래량은 1,022채로 지난 해 1월 2,285채보다
55.3%, 이전 12월 1,295채보다는 21.1% 감소하였습니다.
지난 10년 간 1월 평균 거래량에 비해서는 42.9%나 줄어든 것으로 거래량의 감소폭이 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,297채로 작년 1월 4,170채보다는
20.9% 감소하였고 지난 12월 1,206채보다는 173.4% 증가하였습니다.
주택별 HPI
Benchmark 지수는 단독주택의 경우 $1,801,300, 타운하우스
$1,020,400, 콘도
$720,700으로 1년전에 비해 각각 8.4%, 0.9%, 7.6% 하락하였습니다. 거래일수는 51일, 43일, 42일로 계속 길어지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active listings ratio는 10.2%, 13.4%, 16.7%로 이전에 비해 감소하면서 단독주택은 Buyer’s Market에 진입하였고 시장 전체도 13.7%로 겨우 Balanced Market을 유지하고 있습니다.
프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 626채로 지난 해 1월 1,310채 보다
52.2%, 지난 12월의 715채보다 12.6% 감소하였는데 이는 지난 10년간 1월 평균거래량 중 최저치를 기록한 것으로 나타났습니다. 신규 리스팅은
1,833채로 작년 1월 2,135채 보다는 11.8% 감소하였으나 지난해 12월보다는 803채보다 128.3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,357,800, 타운하우스 $773,100, 콘도 $503,700으로 1년 전에 비해 각각 17.6%, 8.8%, 5.9% 하락하였습니다.
거래일수는 각각 48일, 40일, 41일로 콘도의 거래일자가 종전보다 길어졌습니다. Sales
to Active Listings 지수는
13.5%, 25.8%, 20.4% 로 활발한 매매가 지속되고 있으며 시장 전체도
15.2%로 정상적인
Balanced Market을 유지하고 있습니다.
가격하락과 거래량 감소는 계속되고 있지만 이제 중앙은행이 기준금리 인상의 중단을 예고하면서 시장의 불확실성이 어느 정도 해소될 것으로 예상되며 봄 시장에 시장매물이 증가하며 저점을 확인하는 단계가 진행될 것으로 보입니다.
향후 시장을 보는 관점입니다. 경기전망은 지난 달 2023년 시장전망 컬럼에서 언급한 것과 같이 경기둔화나 침체는 당연한 것이고 그 기간은 1년내에 그칠 것입니다. 이번 달부터는 경기전망에 대한 시장전망을 Soft landing, Mild Recession,
Hard landing, Depression으로 나누어서 경기전망을 해보려고 합니다. 최근 경기전망은 각종 경제 및 금융지표가 호전되고 안정적인 GDP추이, 인플레이션의 지속적인 하향 안정세, 견고한 노동시장 지속으로 지난 달에 많이 거론되었던
Mild recession에서 Soft
landing의 가능성이 더 커지고 있습니다.
다음은 시장상황 변화에 따른 금리를 보는 시각의 변화가 필요합니다. 지난 해 6월부터 2년물 금리가 10년물 금리보다 높은 장단기 금리차 역전이 지속되어 지금은 그 차이가 0.7%에 이르고 있습니다. 이러한 역전현상은 기준금리가 너무 높게 상승할 때 발생하며 경기침체의 가능성이 커지게 되는데 1980년 이후 5차례 밖에 없었으며 현재 차이가 1982년 이후 가장 큰 폭입니다. 그 폭이 계속 커지고 있는 것은 이제 금리인상의 마지막 단계에 이르렀으며 정책이 시장을 크게 압박하고 있는 것입니다. 기간의 문제이지만 결국 정책변경 시 시장기능은 회복될 수밖에 없는 것입니다.
캐나다 중앙은행과 미연준의 기준금리 정책변화에 대한 이해가 필요합니다. 캐나다 중앙은행은 미연준에 앞서 지난 25일 기준금리를 0.25% 올린
4.5%로 발표하면서 실질적으로 마지막 금리인상임을 시사하였습니다.
연준이 계속 기준금리 인상을 예고하고 있는 것과 다른 행보입니다. 미국이 주도하는 경제상황에서 최초의 금리인상 시에는 환율방어 및 금융시장의 안정을 위해 미국정책에 동조할 수밖에 없지만 기준금리가 시장금리와의 괴리가 커지면서 더이상의 환율과 금융시장불안의 요인이 되지 않기 때문입니다. 역사적인 기준금리 추이를 보아도 그 상승폭은 항상 미국에 비해 작았습니다. 캐나다 중앙은행의 입장에서는 고금리를 지속하여 경기악화와 금융시장 불안을 야기할 필요가 없어진 것입니다.
2023년 이내에 기준금리 인하가 없다는 연준의 기조는 인플레이션 진정을 위한 정책 목표이며 의지표명이지 꼭 지켜야할 공약이 아닌 것입니다. 정책은 경제상황 변화에 따라 언제든지 변경 가능한 것입니다. 그리고 정책목표가 달성되면 그 하락추이는 단기간에 신속하게 진행되는 것입니다.
부동산 시장은 무엇보다도 이자율의 영향을 가장 크게 받는다는 것을 감안하면 이자율이 하락하면 시장 움직임도 활발해질 것입니다. 최근 긍정적인 것은 고정금리 모기지 금리가 많이 하락하고 있습니다. 변동금리는 기준금리가 변하지 않으면 6% 대를 계속해서 유지할 것입니다. 반면 고정금리는 5% 중반에서 최고치를 기록한 후 시장금리하락으로 4% 후반대까지 하락하였는데 이런 추세가 이어지면 봄에는 4% 중반대까지, 그리고 상반기내 4% 초반까지 하락도 가능해 보입니다. 금리인하로 모기지 여력도 그만큼 커질 것이고 이전의 최저금리 수준을 기대하기는 어렵지만 구매 여력이 있는 바이어들의 적극적인 시장참여도 조심스럽게 기대됩니다. 이제 시장의 흐름을 더욱 관심있게 지켜보면서 준비가 필요한 시점으로 보입니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-02-03 11:29:33
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2023 밴쿠버부동산 전망 - 토끼의 겨울나기
유난히 추운 겨울에 토끼해를 맞이하다 토끼의 겨울나기가 갑자기 궁금해졌습니다.
토끼는 눈밭을 뛰어다니기에 불편함이 없도록 겨울이 오기 전 새털로 발을 두텁게 하고 털갈이를 통해 온몸을 긴 털로 감싸 혹한에도 얼어 죽는 일은 없다고 합니다. 토끼의 민첩함과 지혜로움으로 불안함이 가득한 새해를 잘 이겨 내기를 바라는 마음입니다.
먼저 코비드 19으로 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 3년 간의 주요경제변수 동향을 미국 지표를 중심으로 살펴보겠습니다. 미연준 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 전격적으로 인하했지만 지난해 급격한 인플레이션으로 인해 기준금리는 지난 12월 4.5%까지 인상되었습니다.
한편 팬데믹 이전 2 ~ 2.5%수준을 유지하였던 미국의 CPI소비자 물가지수는 2021년
5월 5%를 돌파한 후 지난 해 6월에는 9.1%까지 급등, 지난 11월은 7.1%로 하락하였습니다.
진정세를 보이고 있으나 목표 인플레이션 수준인 2%에 비해서는 매우 높은 수준입니다.
S&P 500 지수는 2021년 말 43.2%까지 상승하였으나 연말 기준으로는 6.2% 상승에 그쳤으며, 나스닥 지수 역시 2021년 11월 75%까지 급등하였으나
12.5% 상승으로 마감하였습니다.
뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 3년 전 $59에서 지난해 6월 $122까지 급등, 급격한 인플레이션을 이끌었으나 다행히 $80달러 내외에서 5개월째 안정세를 보이며 새해 들어 $73까지 하락하였습니다.
10년 만기 미국채 금리는 2020년 1월 1.83%에서 지난해 10월 4.21%로 130% 상승하여 최고치를 보인 후 2022년 말 3.88%로 마감하였고 새해 들어 경기 침체우려로 3.7%대의 안정세를 보이고 있습니다. 지난 3년간 모든 경제 및 금융지표들이 유례없이 큰 변동성을 보였습니다.
지난 3년간 밴쿠버 부동산 시장은 메트로 밴쿠버 지역 전체주택 HPI가격지수는는 2020년 1월 $917,700에서
2022년 3월 최고가격인 $1,263,500으로 37.6% 상승한 후 지난 12월 $1,114,300로
21.4% 상승하였습니다.
Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $683,600에서
$1,201,100으로 75.7%의 폭등세를 기록한 후 12월 $955,700으로
39.8% 상승하였습니다.
전체적으로 밴쿠버 부동산 시장은 여타 자산시장 및 경제변수와 비교해서는 아주 안정된 추세를 유지하였습니다.
주택 종류별 가격변동을 보면 단독주택은 지난 3년간 메트로 밴쿠버는 43.8%, 프레이져밸리는 81.7% 급등한 후 지난 12월 기준으로는 각각 27.4%, 40.8%로 상승하여 그 폭은 감소하였지만 여전히 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 타운하우스 역시 최고가격은 각각 44.3%, 66.5% 상승한 후 지난 12월 29.2%, 40.6%로 상승폭이 감소하였습니다.
콘도는 최고가격은 각각
24.6%, 55.7% 상승하였으며
12월에는
14.6.%, 33.6% 상승하였으나 단독주택과 타운하우스에 비해 가격 상승폭이 적었습니다.
지난 12월 부동산 시장 통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 전체 거래량은 1,295채로 지난해 12월 2,688채보다
51.8%, 11월 1,614채보다 10.8% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량에 비해서는
37.7% 적은 것으로 거래량 감소추세가 지속되었습니다.
신규 리스팅은1,206채로 지난해 12월 1,945채보다 38% 감소, 이전 11월의 3,055채보다 60.5% 감소하여 우려하는 물량폭탄, 거래절벽과 같은 현상은 없는 상황입니다. 주택 별 거래일수는 단독주택 49일, 타운하우스 37일,
콘도 26일로 정상적인 시장 수준입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Listings Ratio역시 12.3%, 19.5%, 21.7%로 타운하우스와 콘도의 매매가 활발하게 이루어지고 있고 시장 전체도 17.5%로 정상적인 Balanced market이 유지되고 있습니다.
프레이져 밸리 지역 전체 거래량은 715채로 지난해 12월 1,808채보다
60.4%, 11월 839채보다는 14.7% 감소하였습니다. 지난 10년간 12월 평균 거래량 중 최저치를 기록하였 습니다. 신규 리스팅은 803채로 지난해 12월보다는 52.8%, 지난
11월보다는
37.2% 감소하였습니다.
거래일수는 단독주택 42일, 타운하우스 39일 콘도는 33일을 보여서 거래기간이 길어지고 있습니다. Sales to Active Listings Ratio는 17%, 23.4%, 25%로 활발한 매매를 보여 전체적으로 밴쿠버 부동산 시장이 정상적인 Balanced Market을 유지하였습니다.
2023년 밴쿠버 부동산 시장을 바라보는 핵심 포인트입니다. 각종매체를 통해 발표된 주요 경제전망과 예측을 토대로 개인적인 자산시장에 대한 경험을 바탕으로 정리해 보았습니다.
첫번째 경기침체입니다.
연준을 비롯한 주요국가의 중앙은행의 기준금리 인상은 총수요와 인플레이션을 진정시키기 위한 정책이기 때문에 경기침체는 당연한 것입니다. 깊지는 않지만 지루한 경기침체가 예상되고 있어 밴쿠버 부동산 시장의 경우 특별한 돌발변수가 없다면 미미한 조정국면이 길어질 것으로 보입니다. 역사상 대부분의 경기침체기간은 1년 내외였습니다.
두번째는 물가입니다.
9.1%까지 치솟았던 인플레이션의
peak-out 즉 최고치에서 벗어난 것은 확인되었지만
2%의 목표수준에 비해 매우 높은 수준입니다. 연준 역시 지속적인 금리인상 의지를 밝히면서 시장의 Fed pivot, 즉 기준금리인하 가능성을 차단하고 있습니다. 2월 1일 예정된 FOMC에서
25bp 인상된
4.75% 기준금리 인상이 예상되는데 상반기 중 CPI지수가 5% 아래로 하락한다면 연준의 금리상승은 마무리될 것으로 보입니다. 그러나 4일 발표된 12월 FOMC 의사록에서 보듯이 연내 기준금리 인하 가능성은 적어 보입니다. 기준금리의 인하를 위해서는 임금과 실업 등 고용지표 과열상태가 진정되어야 합니다. 그러나 임금과 실업은 시차를 가지고 반응하는 경기 후행적이며 한번 오르면 내리기 힘든 하방 경직성 때문에 긴축의 효과가 반영되기까지 긴 시간이 필요할 것입니다.
세째는 이자율입니다. 기준금리와 별도로 시장금리는 CPI지수가 4%이하로 하락한다면 인플레이션 수치와 연동되어 움직일 것입니다. 기준수치를 제시한다면
CPI 5% 이하의 경우 미국채 10년물 기준으로 3 ~
3.5% 수준, 4%이하 시 2.5 ~ 3% 수준, 그리고 인플레이션이 3%대 진입한다면 2%
초반의 시장금리도 가능할 것으로 보입니다. 고물가의 기준선으로 여겨지는 4% 이하로 인플레이션이 하락한다면 시장금리는 3% 아래로 하락이 예상됩니다. 이에따라 부동산 시장에서의 거래량이 늘어나게 되면 가격 반등의 신호가 될 것입니다. 그렇지만 앞으로 1, 2년 이내 2% 이하의 시장금리를 기대하기는 어려울 것으로 보여 반등이 오더라도 그 반등의 폭은 제한적일 수밖에 없을 것입니다.
네째로
Pre-sale 시장의 딜레마입니다. 만성적인 공급부족 해소를 위해 신규분양 및 개발계획이 지속적으로 예정되어 있습니다. 그렇지만 전체적으로 resale market은 고점대비 20 ~
35% 하락하였지만 신규분양의 가격하락을 기대하기 어려운 상황입니다. 인플레이션으로 인한 인건비, 자재비용 상승과 이자비용 급등, 개발대상토지의 매입가도 가격이 올라 분양가 상승이 불가피하기 때문입니다. 고금리와 긴축으로 인한 빠듯한 자금상황으로 매수여력도 현저히 감소하고 있습니다. 이에 따라 신규분양시장이 위축되고 예정된 개발계획이 지연되면 장기적으로 부동산시장의 공급부족은 더욱 심화될 것으로 보입니다.
희망보다는 걱정과 근심이 큰 새해이지만 이 어려움 속에서 기회는 꼭 온다는 마음을 가지고 무너져가는 꿈을 다시 함께 세워가는 한 해가 되기를 바랍니다. 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있는 것입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-01-06 09:26:02
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2022년 렌트 마켓 동향 분석
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
2022년 한 해의 부동산 시장은 여러 가지 급격한 변화가 있었던 한 해로 기록이 될 것 같습니다. 렌트 시장도 부동산 매매 시장과 연관을 가지고 움직이는 시장인데요. 렌트 마켓에 변화를 가져왔던 요인들은 어떤 것들이었는지 알아보고 그리고 현재의 렌트 마켓 상황은 어떤 지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
우선 렌트 마켓의 변화에 앞서서 부동산 시장의 흐름을 보면 2021년 여름부터 부동산 매매 시장은 이전에 코로나 상황으로 인해 눌려져 주택 구매에 대한 수요가 나타나기 시작하면서 거래량의 증가와 매매 가격의 상승을 가져오게 됩니다. 이전의 컬럼에서도 말씀을 드린 바 있지만, 부동산은 심리 게임에 영향을 많이 받는다고 할 수 있습니다. 대부분의 사람들이 부동산 가격이 앞으로 상승할 것이라고 생각하면, 빨리 움직이는 사람들은 부동산 매매에 착수하게 되고, 가격은 상승하고, 이를 본 대부분의 사람들은 부동산 가격이 더 올라가기 전에 빨리 매수를 해야만 한다고 생각하게 되고, 서로 경쟁을 하는 상황이 연출되고, 리스팅 된 가격보다 높은 가격으로 오퍼를 넣게 되는 이른바
Seller’s
market으로 비교적 짧은 기간에 시장이 바뀌는 것입니다. 이러한 상황이 바로 2021년 하반기부터 2022년 1/4분기 정도까지 불과 1년도 안 되는 기간에 급격하게 전개가 되었던 것입니다. 올 2 ~ 3월은 그 정점이었습니다.
주택뿐만 아니라 타운하우스도 어떤 지역에서는 1년 전 대비해서 매매 가격이15 ~ 20% 까지도 상승하는 급상승 국면이 연출되었던 것입니다.
부동산 시장이라는 것이 나라에 따라 또는 같은 나라에서도 어떤 지역에 따라 다른 양상을 보이는 시장도 있습니다만, 큰 그림에서 보면 전 세계적으로 연동되어 움직이는 것이라고도 할 수 있습니다. 왜냐하면, 부동산도 하나의 금융 투자의 분야로 볼 수 있기 때문입니다. 단적으로 은행 금리가 내려가게 되면, 투자를 위한 돈은 부동산으로 유입이 늘어나게 되고, 모기지 이자율이 올라가게 되면, 부동산 매입 수요는 줄어들 수밖에 없는 이런 것들 때문입니다. 올 해 1/4분기를 지나면서 전세계적으로 인플레이션과 경기 침체라는 커다란 문제에 직면하게 됩니다. 인플레이션을 잡는 가장 확실한 방법은 금리를 인상시키는 방법이고, 이는 곧바로 이자율의 상승으로 이어집니다. 모기지를 얻어서 집을 사는 것이 매월 불입할 원금과 이자가 올라가기 때문에 이전보다 훨씬 어려워진다는 의미가 되는 것입니다. 이러다 보니, 주택 매수에 대한 수요가 2/4분기부터 갑자기 줄어들게 되었던 것이고, 이러한 현상은 곧 바로 주택 가격의 하락으로 이어졌던 것입니다. 더욱이 앞으로 금리가 더 올라갈 것이라는 예측과 더불어 주택 가격의 하락이 앞으로 꽤 오랫동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 분위기에서 주택 매매량과 매매가의 하락은 계속되었던 것입니다.
렌트 시장은 어떻게 변동하였을까요?
렌트 시장도 2021년 하반부터 역시 상승하기 시작했고, 주택 매매 시장이 하향세로 들어선 2/4분기에도 오히려 렌트는 상승하는 기현상이 발생했습니다. 이 현상이 3/4 분기까지도 지속이 됩니다. 한참 심할 때는 렌트 광고에 집을 본 사람들로부터 신청서가 너무 많이 접수되어서 그야말로 누구를 골라야 할 지를 고민하는 상황까지 연출이 되었고, 렌트는 심한 경우는 1 년 전 대비 20 ~ 25% 올라가는 경우가 많았습니다. 저희들의 분석은, 주택을 구입하려고 하는 잠재 수요가 주택가격이 앞으로 계속 하락하리라는 예상 하에 당분간 렌트를 1 ~
2년 살면서 주택 가격이 저점에 도달해서 상승하려고 하는 시점에 구입을 하려는 수요로, 그리고 무엇보다도 모기지 이자율이 앞으로 1 ~ 2년은 더 지나야 내려갈 것이라는 것도 주택 구입보다는 렌트를 얻는 수요로 돌아선 것이라고 보여집니다. 이러한 현상이 렌트 마켓에서 올 9월 정도까지 이어집니다.
BC주 정부는 렌트가 그렇게 많이 올라가는 현상이 결코 바람직하지 않다고 판단을 했을 것이고, 언제나 부동산의 과열이 있었을 때, 정부가 특단의 조치 (외국인 부동산 세를 도입한 것이나, 빈집세금을 매기는 등)가 있었던 것을 우리는 알고 있습니다. BC주 수상이 스트라타에 있는 렌트 금지 조항을 무효화하는 정책을 공표하고 그것이 실제로 11월에 법이 통과되면서 실행이 되게 되었습니다. 이전까지는 타운하우스의 경우는 거의 렌트 제한 (전체 유닛 중에서 매우 적은 유닛들만 렌트가 가능하고, 이를 어기게 되면 엄청난 벌금을 물리는
Bylaws) 이 있어서 대개 2 ~
5% 정도만 렌트가 가능해서, 피치 못할 사정으로 이사를 나가야 되는 주인은 렌트를 놓지 못하고 집을 팔든가 아니면 비워 둬야 하는데, 집을 비워 두면 빈집세를 내야하는 모순적인 상황에 처해 있었던 것입니다. 이번에 통과된 법은 스트라타의
Bylaws 위의 상위법이기 때문에
Bylaws에서 불가하다고 규정해도 이는 상위법에 의해 무효가 되는 것입니다. 렌트 제한이 없어진 것과 함께, 타운홈이나 콘도에서 채택한 Bylaws에 의해서 연령 제한 (예를 들면 19 이상의 성인만 거주 가능하다는) 이 있는 것도 무효화되었습니다.
따라서, 오너는 렌트를 줄 수 있고, 연령 제한이 있는 Bylaws를 채택하고 있는 스트라타인 경우도 나이 제한없이 거주를 할 수 있게 되었습니다. 하지만, 연령 제한 중에서 시니어만을 위한 멀티홈의 경우는 그 제한이 유효합니다.
매년 4/4분기는 렌트 마켓에서는 가장 볼륨과 렌트가 내려가는 시기입니다. 연말과 연초에 집을 옮기는 수요는 상대적으로 적기 때문이죠. 그렇다고는 해도 4/4분기의 렌트 마켓은 확실히 그 전기에 비해서 렌트 수요와 렌트 가격이 하락했음을 피부로 느끼고 있습니다. 이는, 계절적인 요인만으로는 설명이 부족한데, 역시 법과 제도의 변화가 영향을 줬다고 설명할 수밖에 없겠습니다. 렌트 제한이 없어지면서 실제로 렌트 매물의 공급이 늘었다는 것과, 빈집 세금이 더 올라가는 것도 렌트 공급 측면에서 보면 공급이 더 늘어나는 것이 됩니다. 결국 렌트 마켓은 3/4분기까지 정점에 도달했다가 지금 다소 하락하는 국면에 들어가 있다고 할 수 있지만, 그 하락세는 계절적인 요인도 영향을 줬다고 보여집니다. 제 개인적인 예상은 렌트 마켓은 약간 더 하향할 것으로 보여지고 그 이후에는 비교적 안정세에 들어가지 않을까 합니다.
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뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀
대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA
전화: 778
201 5978
웹사이트: www.newmaxrealty.ca
이메일:
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James Lee
2022-12-15 09:08:23
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경제 고통 지수 (Misery Index)
추위와 함께 찾아온 12월은 첫날부터 눈이 내리며 밴쿠버 전역이 큰 교통대란을 겪었습니다. 준비되지 않은 상황이 어떤 결과를 가져오는지 보여준 12월의 시작이었습니다.
확실히 이 겨울은 유난히 더 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 가뜩이나 위축된 경제 환경으로 인해 걱정과 염려가 많은데 우리의 마음까지 너무 위축되지 않을까 걱정이 됩니다.
지난 1년 간의 메트로 밴쿠버 지역과 프레이저밸리 지역의 전체시장 HPI 가격지수를 살펴보면 지난 11월 메트로 밴쿠버와 프레이저밸리 모두 작년 11월에 비해 각각 0.6% 그리고
3.7% 하락하여 2020년 이후 연간 대비 처음으로 가격변동이 하락세로 전환하였습니다.
이러한 감소 추세는 내년 4월까지 더욱 그 감소폭이 커져 메트로 밴쿠버는 10% 초반, 프레이저밸리지역은 20% 중반까지 하락이 예상됩니다. 지난 4월부터 시작된 조정장은 가파른 하락세 이후 9월부터는 완만한 조정을 보이고 있습니다. 조정의 깊이는 어느 정도 확인되었지만 조정의 기간은 기대보다 길고 지루할 것으로 예상되고 있습니다.
지난 1년 간 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 통해서도 이러한 시장상황이 확인되고 있습니다. S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였고, 나스닥 지수는 여전히 1년 전에 비해 25 – 30% 하락한 수준입니다. 시장이 방향성을 잃고 박스권 내에서 급등락을 계속하고 있습니다. 뉴욕 상품거래소 기준 WTI 원유가격은 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $80달러 수준에서 4개월째 안정세를 지속하면서 인플레이션 진정 추세를 이끌어가고 있습니다.
미국채 10년 만기는 11월 말 기준 3.7%로 지난 달 4%수준보다 낮아졌고, 12월 1일 파월 연준의장의 금리인상 속도조절 발언 이후에는 3.5%까지 하락하였습니다. FED의 기준금리는 오는 14일 FOMC 금리발표시
50bp 상승한 4.5%까지 이를 것으로 예상되지만 시장금리가 급격하게 하락하고 있는 것은 앞으로 금리추이를 가늠하는데 큰 의미가 있다고 생각합니다. 7일 아침 발표된 캐나다 중앙은행의 기준금리는 3.75%에서 0.50%를 인상한 4.25%를 기록하게 되었습니다.
14일 미연준에서 발표할 점도표에서
2023년의 최종 예상 금리목표가 5%
이내 일지 또는 5% 이상이 될지에 대해 관심이 집중되고 있습니다. 인플레이션의 진정 추세와 금융위기에 대한 경계감을 감안한다면 5% 이내의 목표 금리가 예상됩니다. 그러나 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축의지가 유지된다면 5% 이상의 금리목표를 제시할 것으로 보입니다. 이번에 제시되는 목표금리 수준은 향후 경제전망에 대한 연준의 관점을 알게 되어 향후 이자율 추세를 전망하는 기준이 될 것입니다. Fed Pivot 즉 연준이 곧 이자율을 내릴 것이라는 시장의 조급함이 지속적으로 자산시장의 변동성을 확대시키고 있지만 보다 장기적인 관점으로 시장을 바라볼 필요가 있다고 생각합니다.
11월 전체 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 11월 총 거래량은 1,604채로 작년 11월 보다 52.9% 감소하였고 지난 10월보다는 15.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 11월 평균보다는
36.9% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 3,055채로 작년 11월 보다는 22.9%, 지난
10월보다는
24.2% 감소하였습니다.
HPI지수는 단독주택
$1,856,800, 타운하우스
$1,027,900, 콘도
$720,500으로 1년 전에 비해 1.7%, 1.5%, 0.9% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 STA 지수는 13%, 20%, 21%로 정상시장 수준을 유지하고 있습니다. 평균 판매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다.
프레이저밸리 지역의 11월 총거래량은 839채로 작년 11월 대비 57.5%, 이전 10월 대비 6.9% 감소하였습니다.
신규 리스팅은
1,703채로 작년 11월 대비 18.8%, 지난 10월 대비 22.1% 감소하였습니다.
HPI가격지수는 단독주택
$1,404,900, 타운하우스
$799,400, 콘도
$518,400으로 1년 전에 비해 6.3%, 3.3%, 5.2% 하락하여 상대적인 하락폭이 큰 상황입니다. 참고로 단독주택 평균 가격지수 하락률은 20% 수준입니다.
STA지수는 각각 15%, 21%, 23%, 평균 판매일수는
34, 28, 27일로 정상시장수준을 계속 유지하고 있습니다. 요약하면 두 지역 모두 지난 6월 이후 매월 거래량은 50% 내외 감소하였고, 리스팅은 20 -30% 내외 줄었으며, 평균 판매일수는 30일 내외 그리고 시장은 Balanced Market을 유지하면서 정상적인 시장상황을 이어가고 있습니다.
많은 분들이 현 경제상황이 이전 2008년 금융위기 상황보다 더 심한 것 아닌가 하는 질문을 많이 합니다. 현재의 고통이 더 크게 느껴질 수밖에 없는 것이라는 생각이 들어서 객관적인 경제 고통지수를 통해 현상황을 판단해보려고 합니다. 70년대 말 석유파동시 20 %를 넘나드는 물가수준, 97년 IMF사태로 인한 국가부도 상황, 2000년 초 닷컴버블 시 자산시장의 붕괴, 2008년 전세계의 경제위기로 주요금융기관과 대기업들의 도산, 그리고 2020년 팬데믹으로 경제봉쇄 상황까지 경험하였지만 지금 우리가 겪고 있는 고물가, 고금리, 고환율의 상황이 가장 힘들게 느껴질 수 있다고 생각합니다.
따라서 현 경기상황을 객관적인 지표로 알아보겠습니다.
경제적인 삶의 질을 수치로 나타낸 경제 고통지수(Misery
Index) 입니다. 거시경제학에서 오쿤의 법칙으로 유명한 Arthur Okun이 만든 지수입니다. 그 내용은 “물가상승률 + 실업률
- GDP 증가율” 로 이 수치가 증가하면 경제적인 삶의 고통이 증가하고 반대의 경우는 삶의 고통은 감소한다는 것입니다.
미국경제기준으로 이 지수는 70년대 말 석유파동 시 22까지 역사상 최고치를 보였습니다. 정상적인 경제상황에서는
6 -8 수준을 보이는데 물가가 최고치를 기록한 지난 6월, 이 지수는 13까지 달해 2008년 금융위기 수준에 근접하기도 하였습니다. 최근 이 수치는 물가상승률이 진정되고 실업률과 GDP변동률은 거의 변동이 없어 10수준을 보이고 있습니다. 현재의 물가진정세가 계속될 것으로 예상되고 긴축정책으로 인한 경기침체가 불가피하지만 실업률 증가와 GDP감소 추세는 크지는 않을 것으로 예상되어 이 지수는 앞으로 8수준 내외를 유지할 것으로 보입니다. 이러한 객관적인 지수를 통해 본다면 분명 정상적인 경제상황보다 힘들고 어려운 시기이지만 이전의 주요한 경기위기 때의 고통까지는 아닌 것이 분명해 보입니다.
가계의 측면에서 분명 고물가로 인한 소비 위축, 그리고 고금리로 인한 금융비용의 증가로 인한 고통은 모두가 느끼는 고통일 수밖에 없습니다. 개인적으로도 리얼터라는 직업은 시장변화의 즉각적인 영향을 받기 때문에 그 경제적인 고통도 직접적입니다. 주택거래량이
1년 전에 비해 50%가 감소하였기 때문에 소득도 동일하게 감소할 수밖에 없습니다. 이제 모든 활동을 이 수준에 맞추어 조정해 나가며 감수해야하는 상황입니다. 개개인의 상황마다 이 고통의 수준은 다르겠지만 경제 전체의 고통수준을 객관적으로 평가하면서 시장을 냉정하게 대응할 필요가 있다고 생각 합니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-12-07 09:23:58
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긴 겨울의 시작!!
1년 전 부동산 칼럼에서 “시장의 Overshooting” 이라는 제목으로 부동산 시장의 오버슈팅에 대한 우려를 말했는데 안타깝게도 그 시기가 생각보다 빨리 찾아왔습니다. 지난 1년 간의 시장 움직임을 보면 작년 11월 이후 거침없는 폭등세를 계속하던 시장은 올 3월을 고점으로 급격한 하락세를 보이며 메트로 밴쿠버 지역, 프레이저밸리 전체 시장의 HPI지수가 거의 1년 전 가격수준까지 내려오고 있습니다. 부동산 시장의 오버슈팅으로 인한 거품은 이제 거의 사라지고 있습니다. 메트로 밴쿠버 지역은 작년 10월 대비 지난 3월에 12.4%까지 상승한 후 이제 2% 상승에 그치고 프레이저밸리 지역도 작년 10월 대비 지난 3월에 22.6%까지 상승한 후 이제 1.7% 상승에 그치고 있습니다. 그러나 이게 끝이 아니고 1년 전과 전혀 다른 경제환경, 즉 인플레이션과 이자율 상승세 지속으로 인한 조정은 계속될 것으로 보입니다. 경기상황의 불확실성이 장기화되고 있어 그 조정의 깊이는 모르지만 길고 지루한 조정이 될 수밖에 없을 것 같습니다. 지난 1년 간의 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 보면 S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였으며 이자율에 민감한 NASDAQ 지수는 1년 전에 비해 30%나 하락하였습니다. 주택 가격 하락은 이에 비하면 아주 양호한 수준입니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $86 달러 수준의 안정세를 보이고 있어 그나마 물가 안정세를 기대하는 희망이 되고 있습니다. 미국채 10년 만기는 현재 4.08%로 2.6배나 급등하였습니다. 이에 따라 최고의 안전자산인 미국채 시장의 위기상황까지 발생하고 있습니다. 국채ETF로 환산한 가격은 나스닥 하락폭보다도 큰 40% 수준입니다. 겨우 2 ~ 4%의 보장수익을 목적으로 한 국채 가격붕괴는 충격적인 상황입니다. 10월 26일 캐나다 중앙은행은 예상보다는 적은 0.5% 기준금리를 인상하여 이제 3.75%가 되었고, 11월 2일 미연준 역시 시장의 예상대로 0.75% 인상으로 4% 기준금리가 되었습니다. 12월 한차례 더 기준금리 결정이 남아있는데 경기상황에 따라 0.25 ~ 0.75%까지 그 변동폭을 아주 크게 잡고 있습니다. 그만큼 한달 앞도 예측하기 힘들다는 것입니다. 그리고 최종적인 기준금리 수준은 이제 5% 내외로 예상하고 있습니다. 아직은 갈 길이 멀어 보입니다. 지난 10월 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 10월 중 총거래량은 1,903채로 작년 10월 3,494채보다 45.5% 감소하였고 지난 9월 1,687채보다는 12.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 10월 평균 대비 33.3% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 4,033채로 작년 10월 4,049채보다는 0.4%, 지난 9월 4,229채보다는 4.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 10월보다는 22.6% 증가, 이전 9월보다는 1.2% 감소하였습니다. 조정국면 이후 거래량과 리스팅은 큰 변동없이 안정적인 수치를 유지하고 있습니다. 프레이저밸리 지역의 10월 중 총 거래량은 901채로 작년 10월 1,938채보다 53.5% 감소하였고 지난 9 월 897채보다 0.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,186채로채로 작년10월 2,188채와 거의 변동이 없었으며 지난 9월 2,273 채보다 3.8% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,642채로 지난 달보다 2.8% 감소하였고 작년 9월보다 63.7% 증가하였습니다. 이 지역의 총 리스팅수가 대폭 증가하며 조정폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 10월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,892,100, 타운하우스 $1,043,600, 콘도 $727,100으로 1년 전과 비교해서 각각 1.6%, 5.1%, 7.1% 상승하였으며, 전월 대비 각각 0.7%, 0.5%, 0.2% 지속적으로 하락하였지만 하락폭은 줄어들었습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14.3%, 19.3% 23.2% 이며 평균 매매일수는 각각 35일, 28일, 23일입니다. 프레이져밸리 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,436,400, 타운하우스 $809,800, 콘도 $527,900으로 1년 전에 비해 0.8%, 7.7%, 11.5% 상승하였고 전월대비 각각 1.8%, 1.5%, 0.5%의 하락세가 계속되고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%를 유지하고 있습니다. 평균 매매일수는 34일, 27일, 31일입니다. 전체적으로 시장은 Balanced market을 지속하면서 정상적인 거래를 유지하고 있습니다. 이제 시장의 장기적인 전망을 위해 1980년 이후 현재까지의 5년 고정 모기지 이자율 추이를 보면 1980년초 20%를 넘기도 하였으며 1990년까지 평균 모기지 이자율은 15% 수준이었습니다. 이후 2000년 중반까지는 6.5% 내외였습니다. 5% 이하로 떨어진 것은 2008년 들어 처음이었고 코비드 직전까지 10년 넘게 저금리 기조가 유지되며 3% 내외의 안정된 금리 수준이었습니다. 팬데믹 이후 사상 최저인 1.5% 까지도 기록하였지만 이제 5.5% 수준까지 다시 상승하였습니다. 이제 3% 아래의 금리는 전설이 될 것 같습니다. 밴쿠버 부동산 가격추이와 대비해 보겠는데 통계자료의 한계로 메트로 밴쿠버 지역의 단독 주택 평균 가격과 비교해 보았습니다. 모기지 이자율의 상승 기간마다 후행적으로 주택 가격이 하락하였습니다. 마찬가지로 이자율 하락시마다 역시 후행적으로 주택가격의 상승이 이어졌습니다. 특징적인 것은 전체기간 중 매번 이자율의 상승기간보다 하락기간이 훨씬 길어서 주택 가격상승이 아주 크게 나타났습니다. 또 다른 특징은 1980년대 이후 주택가격 하락 국면에서 가격조정이 오더라도 한 번도 직전 저점 아래까지 하락한 적은 없었습니다. 밴쿠버 주택가격이 가지고 있는 하방 경직성을 보여주는 것입니다. 현재 급격하고 깊은 조정이 진행되고 있는 상황이 이전 조정국면과 유사한 모습이어서 지금의 조정기간도 이전처럼 짧은 조정이 되기를 바라는 마음입니다. 반가운 소식은 1일 연방이민부에서 2025년까지 연간 50만 명의 신규이민자 계획을 발표하였습니다. 코비드 이후 20만 명 중반대로 급감했던 신규 이민이 최근 집중되면서 올해 상반기까지 1년간 49만 명의 신규이민자가 유입되었고 이중 17%정도인 8만 명 이상이 BC주로 이주하였습니다. 이를 감안하면 매년 20,000 ~ 25,000채 정도의 거주지가 신규 이민자에게 필요한 상황입니다. 매년 BC주에 새로 지어지는 신규주택수가 5 ~ 6만채를 감안하면 신규이민의 증가로 인한 추가적인 렌트 수요 및 매수세가 더 커질 것으로 예상됩니다. 장기적으로 밴쿠버 부동산 시장의 호재가 될 것입니다. 매 주말마다 오픈하우스를 하고 있는데 아주 한산한 분위기는 계속되고 있습니다. 그러나 매 주말 1 ~ 2팀에 불과하지만 꼭 집을 사야겠다는 실 매수자들입니다. 아울러 집을 구매하려는 바이어분들도 어느 정도 마음에 들면 구입하겠다는 의사가 대부분입니다. 워낙 지난 시장이 뜨거웠기 때문에 그 때 구매하지 못했던 분들이 지금도 정상수준의 매매가 이루어지고 있어 집이 팔리면 더 떨어질 것을 기다렸다 구매하기보다 마음에 드는 집은 어느 정도 가격 네고가 되면 바로 구매하고 있습니다. 이런 시장의 맥이 이어져가기 바라는 마음입니다. 그 어느 겨울보다 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 주말부터 영하의 기온과 눈까지 예보되어 있는데 건강 조심하시고 따뜻한 마음으로 서로 보듬고 챙겨주는 겨울이 되면 좋겠습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-11-04 10:57:15
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고통의 시대, 위기의 시대?
불안한 경기상황은 더욱 악화되고 있습니다. 8월의 잭슨홀 미팅을 통해 파월 미연준 의장의 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축 의지를 확인하였습니다. 이후 9월 13일의 미국 8월 CPI소비자 물가지수와 Core CPI지수가 예상보다 높은 8.3%, 6.3%를 보이면서 인플레이션 위험은 더욱 커졌고 지난 30일 발표한 PCE근원물가지수 역시 전월보다 0.6% 상승하여 긴축의 고삐는 더욱 강해졌습니다. 미 연준 역시 지난 21일 연속하여 3차례에 걸쳐 0.75% 자이언트 스텝의 기준금리 인상을 단행하였는데 11월로 예정된 FOMC에서 또다시 0.75% 인상 가능성이 커지고 있습니다. 이제 경기침체를 넘어 글로벌 경제위기와 금융위기로 확산되는 상황입니다. 영국의 많은 시중은행들이 신규 모기지를 중단했다는 최근의 파이낸셜 타임즈 보도는 현상황의 위기가 얼마나 심각한지를 보여주고 있습니다.9월의 주요 경제지표와 자산시장도 이러한 급박한 경기상황을 보여주고 있습니다. 그나마 다행인 것은 뉴욕 상품 거래소기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 하락세를 계속하여 9월 26일 $76으로 연중 최저치를 기록한 후 9월 말 $79로 마감하여 6월 최고점 대비 43%나 하락하였는데 10월 들어 감산 소식이 전해지며 $88까지 다시 상승하고 있습니다. 아직은 불안하지만 곡물가격, 원자재 및 목재 가격 등이 하락하면서 공급 측면에서의 인플레이션은 그나마 진정되고 있습니다.하지만 최근 경제 위기감이 커지고 이자율이 급등하면서 S&P 500지수와 나스닥 지수는 모두 연중 최저치를 기록하면서 지난 한달 동안만 각각 10%가 급락하였습니다. 미국채 10년물 이자율도 7월말 2.61%의 최저치를 기록한 후 9월 27일에는 장중 4%를 넘기도 하면서 9월 말 3.9%로 마감하면서 지난 2개월 동안 50%나 오르는 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 채권시장의 이례적인 변동성 확대는 49년만에 가장 큰 것으로 경기 상황의 심각함을 보여주는 또다른 현상입니다.도대체 왜 이렇게 경제상황이 악화되었는지 살펴보려고 합니다.지난 9월 미 연준의 FOMC회의 후 발표한 매년 말 기준금리의 예상치를 표시한 점도표를 보면 그 중간 값이 4.4%로 예측하였습니다. 1년 전 예상치인 0.3%와는 너무나 큰 격차를 보였는데 이는 연준의 정책적인 판단에 심각한 오류가 있었고 이에 따른 정책적인 실수가 현 경기상황을 더욱 악화시킨 가장 큰 요인이라고 판단되며 이제 그 고통을 모든 경제주체와 전세계가 함께 감당해야 하는 상황이 되었습니다.두번째는 현 상황의 근본원인인 COVID-19발생 직후의 통화 및 재정정책의 오류입니다. 지난 20년간 골디락스에 취해 어떠한 경제 및 금융위기도 금리인하와 통화공급을 통해 충분히 해결할 수 있다는 자만감에 따른 정책 실패입니다. 즉 제로 금리 수준으로의 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화 공급 확대는 결국 주식시장과 부동산시장의 폭등을 불러왔습니다. 돌이켜보면 COVID-19은 코로나 바이러스가 재앙이 아니라 과도한 경제정책이 불러온 슈퍼버블이 재앙이 되었습니다. 이외에 러시아의 우크라이나 침공, 미국의 국가 중심주의, 중국의 봉쇄 정책 등 주요 패권국가들의 오만과 국가주의가 경제 위기를 더욱 가속화 시키고 있습니다.지난 9월의 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 Metro Vancouver지역의 9월 중 총거래량은 1,687채로 작년 9월 3,149채보다 46.4%, 지난 8월 1,870채보다는 9.8% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 9월 평균대비 35.7% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 4,229채로 지난해 9월 5,171채보다 18.2% 감소하였으나 이전 8월의 3,328채보다는 27.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 9월보다는 8%, 이전 8월보다는 3.2% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역의 9월 중 총거래량은 897채로 작년 9월 1,866채보다 51.9%, 지난 8월 1,017채보다는 11.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,273채로 작년 9월 2,342채보다 2.9% 감소하였고 지난 8월 2,045채보다 11.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,805채로 지난 달보다는 1.1% 감소하였고 작년 9월보다는 52.3% 나 증가하였습니다.주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver HPI 가격지수는 단독주택 $1,906,400, 타운하우스 $1,048,900, 콘도 $728,500으로 1년 전과 비교해서 각각 3.8%, 9.1%, 6.2% 상승하였고 전월대비 각각 2.4%, 1.9%, 1.6% 하락하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 SAT지수는 각각 12.4%, 18.4% 20.9%이고 평균 매매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다. Fraser Valley지역의 HPI 가격지수는 단독주택 $1,462,000, 타운하우스 $822,400, 콘도 $530,400으로 1년 전에 비해 4.1%, 11.6%, 14.5% 상승하였고 전월 대비 3.4%, 2.3%, 2.1%로 하락세가 이어지고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%, 평균 매매일수는 34, 32, 30일입니다.이제 지역별로 평균거래가격과 HPI 지수를 기준으로 2020년 1월 이후 가격변동을 살펴보면 Metro Vancouver지역 9월 평균 거래가격은 $1,234,451로 2월의 최고가격인 $1,345,181 대비 8.2% 하락하였고 2020년 1월 $976,590 대비 26.4% 상승했습니다. HPI 가격기준으로는 9월 $1,155,300으로 지난 4월 최고가격인 $1,264,900에 비해 8.5%하락, 2020년 1월 $917,700 대비 26% 상승하였습니다.Fraser Valley 지역 9월 평균 거래가격은 $953,219로 지난 2월 최고가격 $1,282,968에 비해 25.7% 하락하였고 2020년 1월 $752,301 대비 26% 상승하였습니다. 한편 9월의 HPI 지수는 $1,011,100로 3월 최고가격 $1,201,100 대비 16% 하락하였고, 2020년1월 $683,600 대비 48% 상승했습니다. 가격지수별로 차이는 있지만 최근의 조정에도 불구하고 2020년초와 비교하면 전체 주택가격은 26 - 48% 상승하였습니다. 지난 2020년 이후 시장상황을 뒤돌아보면서 가장 안타까운 것은 내 집 마련의 꿈은 갈수록 멀어지고 있습니다. 팬데믹 기간 중에는 폭등하는 가격을 따라잡을 수 없어서 하락기에 접어든 지금은 금리급등에 따른 이자부담과 모기지 금액의 축소로 내 집 마련의 꿈이 더 힘들어지고 있습니다. 부동산 시장이 다시 본격적인 불황기에 접어들었습니다. 그러나 위기는 곧 준비하는 사람에게는 새로운 기회가 될 수 있다는 마음으로 다시 내 집 마련 꿈을 위한 새로운 프로젝트를 준비하려고 합니다. 그 첫 출발은 내 집 마련의 꿈입니다. 자금력이 부족한 상황에서 준비하는 내 집 마련은 꿈에서 시작합니다. 수입 및 지출의 세밀한 분석과 자금 흐름 분석을 토대로 개인별 전략과 계획을 제시하는 맞춤형 상담을 진행하려고 합니다. 그리고 무엇보다도 내 집 마련이 가장 우선이어야 하고 필수라는 생각을 공유하려고 합니다. 어떠한 위기의 시대에도 내 집 마련은 그 무엇보다 우선이었고 결국 내 집 마련이 위기를 극복하는 방법이라는 확신을 나누려고 합니다.집을 구매하는 적정 시점에 대한 문의가 많습니다. 미래는 예측하기 어렵고, 집은 필요한 때 그리고 준비가 된 때가 최적의 구입 시점입니다. 세월이 흘러 뒤돌아보면 그 시점이 나에게 가장 적정한 시점으로 확인되는 것이 경험이 주는 지혜입니다.이제 불황기에 접어들면서 선택의 폭은 넓어지고 시간적인 여유는 많아졌습니다. 준비되었을 때 선호하는 조건을 충족하고 내 마음에 꼭 드는 집을 골라 살 수 있는 좋은 기회가 다가오고 있습니다. 위기의 시대, 고통의 시대가 다가오고 있습니다. 그러나 위기와 고통을 넘어 준비하는 사람에게는 이 때가 새로운 기회가 될 수 있도록 내 집 마련의 꿈과 지혜를 나누도록 하겠습니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-10-06 09:27:57
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Inflation, Inflation, Inflation
7월 CPI 소비자 물가지수가 캐나다는
7.6%, 미국은 8.5%로 이전 6월의 8.1%, 9.1%에서 진정되는 모습을 나타내면서 주식시장은
summer rally를 보이기도 했습니다. 그렇지만 8월 26일 전세계 중앙은행 총재들과 경제 수뇌부들이 모인 잭슨홀 미팅에서 파월 의장의 연설이 시장을 냉각시키면서 향후 금리상승에 대한 우려가 커졌습니다. 파월 의장은 9분이 안되는 짧은 연설에서 인플레이션이라는 단어를 50회 이상 언급하면서 2% 물가 목표 달성을 위해 고강도 통화긴축과 금리인상을 지속하겠다는 의지를 표명하였습니다. 이에 따라 시장은 기존 예상했던 금리인상보다 더 높은 금리인상이 가능할 것이라는 우려가 커지고 있습니다.
이러한 발언은 실제 인플레이션이
peak out을 보이자 확실하게 인플레이션을 진정시키겠다는 의지를 나타내면서 내년 이후 금리인하를 기대하는 시장의 성급함에 대한 경고의 메세지로 보입니다. 한편 일부 전문가는 금리인상만이 공급망 위기로 시작한 현 경제 위기의 해결책이 될 수 있을지, 경기만 악화시켜 결국 스테그플레이션을 더욱 앞당기지는 않을까 하는 의문을 제기하고 있습니다.
6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 잭슨홀 미팅에서 파월의장의 긴축발언이 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122까지 급등 후 8월 16일 $86까지 30% 하락한 후 8월 말 현재 $89 수준으로 안정되어 있습니다. S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치보다 8월 중순 각각 17%, 23%까지 상승한 후 8월 말 현재는 잭슨홀 미팅 후 이전 상승폭의 절반이 하락하는 조정 양상을 보이고 있습니다. 미 국채 10년물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 7월 말 2.61%의 최저치를 기록한 후 역시 8월 말 3.13%까지 상승하였습니다.
이제 9월 10일 발표될 8월 미국의 CPI 소비자 물가지수, 그리고 9월 21일로 예정된 FOMC에서의 기준금리 인상폭을 통해 Fed의 진정성이 나타날 것으로 예상됩니다. 한편 캐나다중앙은행도 7일 기준금리를 지난 7월 1%에 이어 0.75%를 인상하여 이제 3.25%를 기록하며 인플레이션에 대한 중앙은행의 강력한 의지를 보이고 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 4월 중순 이후 본격화된 조정장세가 지속되고 있습니다. 다행히 거래절벽과 같은 극단적인 시장상황이 아닌 Balanced Market을 유지해 가고 있어 밴쿠버 부동산시장의 저력을 다시 한번 느끼게 됩니다.
2일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 8월 시장통계를 보면, Metro Vancouver지역의 8월 중 총거래량은 1,870채로 작년 8월 3,152채보다 40.7% 감소하였고 지난 7월 1,887채보다 0.9% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 8월 평균 대비 29.2%
적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 3,328채로 지난 해 8월 4,032채보다
17.5% 감소하였고 이전 7월 3,960채보다 16% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 작년 8월보다는 7.3% 증가하였고 이전 7월보다는 6.1% 감소하였습니다.
Fraser Valley 지역의
8월 중 총거래량은
1,017채로 작년 8월 2,087채보다 51.3%나 감소하였고 지난 7 월 998채보다는 2.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,045채로 작년 8월 2,107 채보다는
2.9% 감소하였고 지난 7월 2,385채 보다는 14.3% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 5,871채로 지난 달보다 8.5% 감소하였고 작년 8월보다는 44% 증가하였습니다.
8월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면
Metro Vancouver 지역의 HPI
Benchmark지수는 단독주택
$1,954,100, 타운하우스
$1,069,100, 콘도
$740,100으로 1년 전과 비교하면 각각 7.9%,
12.7%, 8.7% 상승하였으며 지난 달 대비 2.2%, 2.5%, 2% 하락하였습니다.
Sales to Active Listings지수는 각각
12.2%, 25.3% 24.8%이며 주택별 평균 매매일수는 각각 31일, 28일, 28일입니다.
Fraser Valley 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택
$1,513,500, 타운하우스
$841,900, 콘도
$542,000으로 1년 전 대비 8.8%, 16.3%, 18.4% 상승하였고 전월 대비 5%, 4%, 2% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14%, 26%, 25% 로 유지되고 있습니다. 평균 매매일수는 33, 26, 25일 입니다. 전체적으로 거래량은 감소했지만 리스팅 역시 감소하면서 시장은 balance market을 유지해 가고 있습니다.
주택가격지수 개념을 정리해 보겠습니다. 부동산시장 가격변동을 설명 시 세개의 가격지수를 사용합니다. 이 칼럼에서도 협회 월별 통계자료를 설명할 때는 협회에서 발표한 HPI 가격지수를,
그리고 2020년 이후 실제 거래가격 추이를 비교 시에는 평균가격지수인 Average Price를 사용하고 있습니다. 따라서 사용하는 가격지수에 따라 편차가 크게 나타나고 있는 상황입니다.
소비자 물가지수가 대표하는 상품의 바스켓을 정해 놓고 그 변동폭을 측정해서 지수화하는 것처럼 HPI지수도 대표되는 표준주택모델들을 정해 놓고 그 가격변동폭을 지수화한 것입니다. 평균 가격지수인
Average Price는 해당기간 중 판매된 총거래가격을 총거래주택수로 나눈 가격입니다. 하지만 해당기간마다 판매되는 주택종류가 다를 수 있어 그 편차가 크게 나타납니다. Median Price는 단순히 해당기간 중 판매된 총 주택수 중 중간 값에 해당하는 주택가격입니다. 따라서 Average price나 Median price는 해당기간의 매수 패턴에 따라 큰 차이가 발생할 수 있고 시장의 실거래 현황을 반영한 것입니다. 실제 2005년 이후 Metro
Vancouver 지역에서 두 가격지수 그래프를 통해 살펴보면
Average Price가 HPI보다 변동폭이 더 크게 나타나 상승기에는 Average Price가 HPI 지수보다 더 상승폭이 크고 하락기에는 Average Price가
HPI지수보다 하락폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 이 점을 유념해서 가격지수를 보실 때 참고하시기 바랍니다.
2020년 1월 이후의 가격변동을 지역별로 HPI지수와 평균 거래가격을 기준으로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역의 평균 거래가격은 2020년 1월 $976,500에서 올 2월 $1,345,381 로 37.8% 상승하여 최고가격을 보인 후 8월의 평균 거래가격은 $1,189,667으로 지난 2월 대비 11.6% 하락하였습니다.
한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월
$917,700에서 올해 4월 최고가격 $1,264,700까지, 8월 $1,180,500로 지난 4월 대비 6% 하락하였습니다.
Fraser Valley 지역은 평균 거래가격은
2020년 1월 팬데믹 이전 $752,301에서 지난 2월 $1,284,274까지 70.7% 상승하여 최고가격을 기록한 후 이번 8월 평균가격이 $978,313으로 지난 2월 대비 23.8% 하락하였습니다. 한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월 $683,600에서 올해 3월 최고가격 $1,201,100까지 상승한 후 8월에는 $1,066,800로 하락하여 직전 최고 가격 대비 11.2% 하락하였습니다. 최고 가격 대비 가격 하락폭을 지수별로 비교해 보면 평균 거래가격의 하락폭이 HPI지수 하락폭보다 두 배 큰 것으로 나타나고 있는데 이는 하락장에서 가격이 비싼 단독주택의 거래가 더 줄어들면서 나타난 상황을 보여주는 것입니다.
8월은 본격적인 여름휴가기간이라 부동산 시장이 슬로우한데 현장에서 느끼는 시장분위기는 지난 7월보다는 활발한 움직임이었습니다. 가격을 좋게 내놓은 매물에서는 연속해서 멀티오퍼 상황도 경험할 수 있었습니다.
부동산은 주거목적이라는 필수재의 특성이 우선되기 때문에 감당할 능력이 있을 때까지 보유하는 마지막 자산입니다. 투자 목적의 경우에도 렌트비가 급등하면서 금융비용을 감당할 수 있다면 굳이 팔 필요가 없는 것입니다. 특히 밴쿠버 부동산시장은 장기적으로는 결국 상승한다는 검증된 시장이기 때문에 불가피한 급매물을 제외하고는 기대가격이 높은 시장입니다. 아울러 현재의 인플레이션 상황이 계속되면서 원자재 가격 상승으로 신축 비용이 상승할 수밖에 없어 개발 계획이 지연되거나 취소되면서 장기적으로는 공급 부족 문제가 다시 대두될 수밖에 없을 것입니다. 그리고 지금은 금융비용 부담으로 부동산 시장이 조정될 수밖에 없지만 장기적으로는 인플레이션 효과가 주택가격에 반영될 수밖에 없을 것입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-09-08 09:11:06
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이자율 충격을 맞은 부동산 시장
지난 7월의 주요 경제통계도 아주 기록적인 상황이었습니다. 7월 12일 발표된 6월 미국의 CPI 소비자 물가지수는
9.1%까지 기록하면서 인플레이션이 절정에 달했으며 다음날 발표된 캐나다 중앙은행의 1%
기준금리 인상 역시 누구도 예상치 못한 Ultra
Step을 취함으로써 시장에 큰 충격을 주었습니다. 하루 전 발표된 미국 CPI 소비자 물가지수가 예상을 넘어 크게 상승하면서 캐나다 중앙은행이 아주 공격적으로 대응한 것으로 보입니다. 아울러 월말에 열릴, 미 FOMC금리인상이 최소 0.75% 이상으로 예상되면서 선제적인 대응이 불가피했던 것으로 보입니다. 즉 1%를 올려서 미국과 같은 2.5%의 기준금리 수준을 유지하고자 했기 때문입니다. 예상대로 지난 28일 미 연준의 FOMC가 기준금리를 0.75% 인상하면서 캐나다와 미국 기준금리가 같아졌습니다. 이제 캐나다 중앙은행은 9월, 10월, 12월 세 번의 금리발표를, 미국 역시 똑같이 세 차례의 금리발표가 예정되어 있습니다. 미국의 경우 11월 초 중간선거가 있어 9월 금리발표가 아주 중요한 변수가 될 것입니다.
캐나다 중앙은행의 전격적인 1% 금리상승은 밴쿠버 부동산시장에는 큰 충격이 되었습니다. 모기지 금리 역시 대폭적인 상승이 불가피하여 5년 변동의 경우 4% -
4.2% 수준, 그리고 5년 고정은 5.5%에 달하고 있습니다. 연초 변동금리가 1.5%, 고정금리가 2.5% 내외였음을 감안하면 2배가 훨씬 넘게 이자율이 상승하였습니다. 게다가 모기지 Stress Test의 적용금리도 상승하여 동일한 소득기준으로 가능한 대출금액이 감소하면서 구매력을 떨어뜨려 부동산 시장이 위축되고 있습니다.
6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122.11까지 급등한 후 하락 추세를 보이며 8월 1일 종가 기준
$93.31까지 20% 하락하였고 S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치를 기록한 후 각각 13.5%, 16.4% 상승하였습니다.
미국채 10년 물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 8월 1일 종가 기준으로 2.61%를 기록하여
33.3% 하락세를 보였습니다. 경기침체가 깊어지면서 아직은 높은 인플레이션이지만 이제 정점이 다가왔다는 시각 그리고 인플레이션이 안정될 경우 경기상황을 고려하여 추가적인 기준금리 인상폭이 제한될 수밖에 없다는 시장의 기대심리가 반영된 것으로 보입니다.
한편 미국의 2분기 GDP성장률이 0.9% 감소하여
1분기에 이어 연속 감소하여 경기침체에 대한 논란이 커지고 있습니다. Atlanta
연준은행의
GDPNow모델로는 2분기 전망치가 마이너스를 보였지만 실제 통계발표는 그렇지 않을 것이라고 전망했었습니다. 미국에서 경기침체를 공식 선언하는 곳은 미국경제연구소 (NBER) 입니다. 이전 사례를 보면 NBER에서 경기침체를 판단하는데 약 8개월에서 1년이 걸렸다고 합니다. 통계수치의 검증, 각 계정의 검토, GDP 외에 고용, 소득, 지출, 산업생산 등도 함께 검토해서 사후적으로 판정하는 것입니다. 경기침체 발생 후 1년이 지나서야 경기침체로 정의되는 것이기 때문에 현시점의 경기침체여부의 논쟁자체가 의미가 없기도 합니다. 경기 논란에도 불구하고 현재 상황은 경기가 하강하고 있는 것은 분명합니다. 먼저 국채 시장금리가 가파르게 하락하고 있습니다. 또 중앙은행은 인플레이션에 대응하여 계속 기준금리를 올리고 있지만 자금시장은 경기침체 우려로 기준금리 인상을 멈추거나 오히려 기준금리를 인하할 수도 있다고 보고 있습니다. 이는 경기침체 징조로 해석되는 장단기 금리 역전현상이 계속되고 있는 상황을 통해서도 알 수 있습니다. 또한 인플레이션 peak-out 전망이 더욱 커지고 있어서 7월 CPI소비자물가지수를 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 물가가 꺾이면 각국의 중앙은행의 기준금리 인상속도도 지연될 가능성이 클 것이고 이자율의 움직임에 따라 부동산 시장은 민감하게 영향을 받을 것이기 때문입니다.
전체적인 경제지표나 전망은 호전세를 보이고 있지만 밴쿠버 부동산 시장은 이자율상승의 직격탄을 맞고 휘청거리는 상황입니다. 3일 발표된 광역 밴쿠버지역의 7월 시장 통계입니다.
Metro Vancouver지역의
7월 중 총거래량은
1,887채로 작년 7월 3,326채보다 43.3% 감소하였고 지난 6월 2,444채보다
22.8% 감소하였습니다.
지난 10년 간 7월 평균보다도 35.2%나 적어 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,960채로 지난해 7월 4,377채보다 9.5
% 감소하였고 이전 6월 5,256채보다는 24.7% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.4%
증가하였습니다.
10년간의 7월 평균 신규 리스팅에 비해서는 36% 감소하였으며 10년 평균으로 보면 거래량과 신규 리스팅 수는 균형을 이루고 있습니다.
Fraser Valley 지역의
7월 중 총거래량은
998채로 작년 7월 2,006채보다 50.5% 감소하였고 지난 6 월 1,281채보다 22.5% 감소하였습니다.
지난 10년간의 7월 평균보다는 41.2% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 2,385채로 작년 7월 2,431 채보다는
1.9% 감소하였고 지난 6월 3,332채 보다는 28.4% 감소하였습니다.
10년간 7월 평균에 비해서는 17% 감소하였으며 전체 리스팅 수는 지난 달과 거의 변동이 없습니다. 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의
Benchmark 가격지수는 단독주택
$2,000,600, 타운하우스
$1,096,500, 콘도
$755,000으로 1년 전과 비교해서 단독주택
11%, 타운하우스
15.8%, 콘도는
11.4% 상승하였습니다.
Sales to Active Listings지수는 각각
11.8%, 20% 24.5%로 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택 별 평균매매일수는 각각 26일, 20일, 21일입니다.
Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택
$1,594,400, 타운하우스
$876,500, 콘도
$553,400으로 1년 전과 비교하면 각각 17.8%, 22.7%, 21.9% 상승하였고 전체 리스팅 중 거래량 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 12%, 18%, 21.9%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 24, 19, 21일을 보이고 있습니다. 전체적으로 콘도시장은 여전히 거래가 활발하게 이루어지고 있지만 가격대가 높은 단독주택의 매매가 많이 감소한 시장상황입니다.
2020년 이후 실제 거래된 전체주택의 평균 가격추이를 살펴보면
Metro Vancouver지역은 7월의 평균 거래가격은 $1,206,929로 2월에 보였던 최고가격인 $1,345,381에 비해서는 11.5% 하락하였습니다.
Fraser Valley 지역의 7월 평균가격은 $1,003,496으로 2월 최고가격인 $1,284,274에 비해서는 28%
하락하였습니다.
따라서 팬데믹 이후 최대상승폭에 대비해서 각각 38,
47%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.
Seller’s
market, Buyer’s
market,Balanced market을 나타내는
Sales to Actives Ratio를 살펴보면
Fraser Valley 지역의 경우 계속하여 하락하여 6월은 19%,
7월에는 16%를 기록하고 있습니다. Metro Vancouver 지역 역시 6월 23%, 7월에는 19%의 하락세를 보여 두 지역 모두 Balanced Market에 진입하였습니다.
밴쿠버 부동산시장 특성상 12 -
20%의
Balanced Market국면에의 매수시점이 적절하다는 판단으로 인플레이션과 이자율 상승이 진정되는 상황을 지켜보면서 매수를 계획하기를 권해드립니다.
역사상 최고의 폭등을 계속하던 시장이 바로 몇달 전이었는데 지금은 치솟는 물가와 급등하는 금리로 차갑게 식어가는 상반된 시장상황을 경험하고 있습니다. 결국 급등과 하락의 파도를 지나서 시장은 다시 정상수준으로 돌아올 것입니다. 항상 시장에서 중심을 잃지 않는 현명한 의사결정을 하시기 바랍니다. 지금 나에게 가장 필요한 결정을 내렸다면 시간이 흘러 뒤돌아보면 그 결정이 나에게 가장 적절한 결정이었다는 믿음이 필요한 때인 것 같습니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-08-05 09:30:58
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경기 침체기의 부동산 시장
우리 생활은 이전에 경험하지 못한 상황들이 계속되고 있습니다. 2년 반 넘게 마스크를 쓰고 지내는 일상생활을 상상하지도 못했고 지난 6월의 밴쿠버의 춥고 비 내리는 날씨도 역사상 이례적이었다고 합니다. 지난 해의 폭염과 산불, 그리고 홍수 피해도 모두 100년 만에 처음으로 겪었던 일이었고 지금은 BC주 내륙 지역에 홍수주의보가 내려져 있습니다. 계속해서 발표되는 많은 경제변수들도 20 - 50여 년만의 새로운 기록이라는 뉴스가 계속되고 있습니다. 이러한 현실로 인해 많은 분들이 거의 생애 처음 경험하는 경제 상황에 불안하고 당황할 수밖에 없는, 예상하기 힘든 시기를 살아가고 있을 것입니다. 지난 달에 발표된 주요 경제변수 역시 5월 소비자물가지수(CPI)도 캐나다는 39년 만에 최고치인 7.7%를, 미국은 40년 만에 최고치인 8.6%를 기록하였습니다. 지난 6월은 그 어느 때보다 경제변수 및 자산시장의 변동성이 심했던 한 달이었습니다. 유가의 경우에는 6월 중 배럴당 $102 - $123의 20.3%의 가격 변동폭을 보이며 6월말 $108.4로 마감하였습니다. 6일에는 $95수준까지도 하락하였습니다. S&P 500 주가지수는 3,639 - 4,177포인트로 14.8%의 지수 변동폭을 보이며 6월말 종가는 3,785로 마감하였고 NASDAQ지수도 16.6%의 변동폭을 보였습니다. 미국채 10년 물의 경우에는 최고 3.48%에서 2.79%까지 변동하면서 한 달 동안 무려 28.9%에 달하는 변동폭을 보이면서 2.88%로 마감하였습니다. 모든 경제변수의 변동성이 심하다는 것은 그만큼 현 경제상황에 대한 위험과 불확실성이 얼마나 큰가를 보여주는 것입니다.한편 미연준 산하의 12개 연준은행 중 하나인 Atlanta 연준은행은 GDPNow 모델로 추정한 미국의 2분기 GDP 전망치가 -2.1%라고 발표하였습니다. 미국의 1분기 실질 GDP 성장률이 -1.6%를 기록하였는데 2분기 에도 마이너스 성장이 확정된다면 2분기 연속해서 실질 GDP 성장률이 마이너스를 기록함으로써 공식적인 경기침체에 진입하는 것입니다. 한편에서는 통계적인 문제도 기술적인 경기침체라고 부르기도 합니다. 그렇지만 경기침체가 사후적으로 확인될 수밖에 없는 것임을 감안한다면 현재 40년 만의 가장 높은 물가 상승률까지 기록하고 있는 상황이어서 조심스럽지만 현 상황을 스테그플레이션으로 볼 수 있을 것 같습니다. 참고로 캐나다의 실질 GDP는 지난 4월까지 성장률이 감소하고 있지만 아직 마이너스 성장율은 보이고 있지 않았는데 5월부터 그 가능성도 전망하고 있습니다.이제 지난 5일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 6월 부동산 시장통계로 시장상황을 살펴보겠습니다.Metro Vancouver 지역의 6월 총 거래량은 2,444채로 작년 6월 3,762채보다 35% 감소하였고 지난 5월 2,918채보다 16.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 6월 평균보다도 23.3%나 낮아서 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅 수는 5,256채로 지난해 6월 5,849채보다 10.1% 감소하였고 이전 5월 6,377채보다는 17.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.1% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역의 6월 중 총거래량은 1,281채로 작년 6월 2,247채보다 43%나 감소하였고 지난 5 월 1,360채보다 5.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,332채로 작년 6월 3,108 채보다는 7.2% 증가하였고 지난 5월 3,631채에 비해 8.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.7% 증가하였습니다.지역별 주택 종류별로 Benchmark 가격 지수를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 단독주택 $2,058,600, 타운하우스 $1,115,600, 콘도 $766,300으로 1년 전과 비교하여 단독주택은 13.4%, 타운하우스 17.8%, 콘도는 12.7% 상승하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 14.3%, 31.5% 30.2%를 기록하여 감소세를 보였습니다. 주택 별 평균 매매일수는 각각 21일, 15일, 17일입니다. 시장 매물이 크게 증가함에도 불구하고 실제 판매된 주택의 평균 매매일수가 크게 늘어나지 않는 것은 매수자에게 어필되는 가격에 내놓은 매물에 거래가 집중되고 있는 것으로 보여 리스팅 가격 설정이 중요한 역할을 하는 것이라 볼 수 있습니다. Fraser Valley 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,653,000, 타운하우스 $894,300, 콘도 $568,700으로 1년 전과 비교하면 각 각 22%, 26.6%, 25.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는Sales to Active Listings지수는 각각 15.1%, 27.9%, 31.4%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 21, 19, 17일로 역시 실제 판매된 주택의 매매일수는 큰 변동이 없는 모습입니다.실제 거래된 전체 주택의 평균 가격추이를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 $976,590에서 올해 2월 $1,345,970로 37.8% 상승으로 최고 가격을 보인 후 6월의 평균 거래가격은 $1,220.507로 팬데믹 이후 25% 상승하였고 2월 최고 가격보다는 9% 하락하였습니다. Fraser Valley지역은 올해 2월 70.7%까지 상승한 $1,284,967의 최고 가격 후 6월의 평균 거래가격은 $1,034,803로 그 상승폭이 37.6%로 감소하였고 2월 최고 가격에 비해서는 20% 하락하였습니다. 평균 거래가격 기준으로는 25 - 28%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.앞으로의 경제 전망과 경기 침체기의 자산시장을 살펴보면 현 경제상황은 이미 경기 침체와 스테그플레이션 상황일 수도 있다고 판단됩니다. 따라서 경기 침체 국면의 핵심 변수인 인플레이션과 이자율의 동향이 중요한 변수입니다. 이미 5월 소비자 물가지수인 CPI지수는 39년 만에 최고 수준을 보였습니다. 그리고 최근 들어 인플레이션이 최고점을 찍었다는 Inflation peak-out전망이 커지고 있습니다. 7월 4일자 Wall Street Journal도 인플레이션 정점설을 보도하며 경기 침체로 인해 글로벌 원자재 가격이 하락으로 반전하고 있음을 보도하였습니다. 이자율 역시 미국채 10년 물이 지난 6월 18일 3.48%로 고점을 기록한 후 2.78%까지 하락하여 단기간 내에 70bp가 하락하였습니다. 앞으로 예정된 7월 13일 캐나다 중앙은행 금리 발표와 7월 27일 미 FOMC금리 발표 시 모두 75bp의 자이언트 스텝의 인상을 예상하고 있지만 현재 예상 수준보다 축소될 가능성도 커지고 있습니다. 이미 각종 경제지수들이 경기 침체를 반영하고 있습니다. 따라서 경기 침체와 스테그플레이션에 대한 공포 심리보다는 당면한 경기 침체와 스테그플레이션을 어떻게 현명하게 벗어날 수 있는가에 관심이 주목되어야 하는 시점으로 변할 것으로 보입니다. 7월부터는 많은 경제변수가 경기침체를 전제로 변화가 될 것으로 보입니다.이제 까지의 경기침체를 보면 1960년부터 2020년 COVID-19까지 8번의 경기 침체가 있었습니다. 그 때마다 연간 실질 GDP성장를은 제로 수준에 근접하거나 마이너스를 기록하였습니다. 즉 연간 실질 GDP증가율이 마이너스를 보이면 경기침체인 것입니다. 그 지속기간은 COVID-19처럼 예외적으로 2개월에 그친 적도 있었지만 4개월에서 16개월이 걸렸고 경기회복에 걸리는 기간은 평균 1년 반이 소요되었습니다. 예외적으로 2008년 서브 프라임 사태 시에는 경기회복이 3년 넘게 걸리기도 하였습니다.자산시장과 경기 침체기의 상관관계를 살펴보기 위해 1977년부터 2022년 6월까지 광역 밴쿠버 단독주택의 평균 가격지수와 S&P 500 지수를 비교해 보면 6번의 경기침체 중 주가지수와 부동산 시장의 하향추 세를 확인할 수 있습니다. 하지만 2001년 닷컴 버블로 인한 경기침체 시에 주가는 급락했지만 주택가격은 전혀 영향을 받지 않기도 하였습니다. 2008년 금융 위기 시에는 주가지수의 하락폭이 주택가격 하락보다 6배 이상 떨어지기도 했습니다. 전체적으로 침체기 중에 주가지수의 변동폭은 부동산 가격보다 2배 이상의 변동성을 보여서 부동산이 얼마나 안전한 자산의 특성을 가지고 있는 지를 알 수 있습니다. 아울러 주기적인 경기침체 기간에도 부동산 가격은 일정 부분 하락폭이 한정되어서 기본적으로 주거라는 필수재로서의 특성을 보여주고 있습니다. 아울러 장기적인 추세를 통해 침체라는 계곡을 넘으면서 경제는 더 성장하고 자산은 더 커져가는 시장경제의 원리를 보게 됩니다. 단기적으로는 두려움과 공포의 시간이지만 장기적으로는 시장이 더 단단하고 강해지기 위해 필요한 조정기간이 될 것입니다.(상담 문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
마기욱
2022-07-07 15:54:35
