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투기빈집세 폭탄 이대로 당할 것인가? 그 해법은?
신고절차: 12/31 현재 소유권자 --> 3월말 신고 --> 6월 2일 납부과세금액: 과세표준금액인 BC Assessment 를 기준으로, - 2018년도분(2019년도 6월 납부) : 대상 전체 - 0.5% - 2019년도 이후 : 외국인(Foreign owners) 및 위성가족(Satellite Family) : 2%, : 영주권/시민권자이며, 위성가족이 아닌 자: 0.5%<과세/비과세 사례> 시민권/영주권자로 위성가족이 아닌 경우, 원칙) 직접 거주 시 비과세, 제3자에게 장기임차 시 비과세, 단기임차 및 빈집 과세  가족, 친구 등 특수관계인에게 임차 시 주거목적이면 비과세  특수관계인이 주거가 아닌 레저용으로 주말에만 사용하면 과세  임대료 부과여부와는 상관없음.  빈집 또는 단기임차 시 특정 사유로 임차불가 조건 만족 시 비과세 (신축주택 입주, 질병, 이혼, 사망, 파손, 파산, 렌트금지 콘도(유예), 천재지변 등) 사례) Alberta 주 거주자가 BC 주에 주택 소유 시, 또는 BC 주민의 비거주 주택 소유 시. 사례1) 부모님이 계속 사시는 경우  비과세 사례2) 본인 또는 부모님이 vacation home으로 사용  과세 사례3) 친구에게 임차하여 6개월 이상 주거주지로 사용  비과세 사례4) 일면식이 없는 BC 주민에게 6개월이상 임차한 경우  비과세 사례5) 친구, 가족에게 임차하였으나 주말에만 사용  과세 사례6) 근무지 변경으로 남편은 빅토리아 주택구매 거주, 아내는 기존 밴쿠버 주택 거주 모두 비과세과세/비과세 사례(외국인/위성가족)외국인 및 위성가족(Satellite Family)의 경우:  BC주 소유주택을 장기 임대하지 않을 때 과세, 직접 거주해도 과세.  엄격한 비과세조건 적용: (1) 특수사적관계가 없는 BC거주민에게 6개월이상 임차 시 비과세 (18년도 3개월) (2) 임차인과 사적관계(가족, 자녀, 친구)가 있는 경우, 하기 모든 조건 전부 충족 시 비과세 - 임차인이 시민권/영주권자로서, 세법상 BC주 거주민이어야 하며, 위성가족이 아니 며, 년간 공정임대료(Fair Market Rent)보다 BC주 소득신고액이 3배 이상인 자에게 임대. 사례1) 한국 국적 부모(유학맘 등)가 구매한 콘도를 캐나다 국적 대학생 성인자녀에게 임차한 경우 사례2) 해외소득 중 50% 이상을 캐나다에 소득신고하지 않는 시민권 부모가 보유한 콘도를 캐나다 국적 대학생 성인 조카에게 임대한 경우 사례3) 사례2 중 년간 공정임대료가 1만5천불이면서, 캐나다 국적 성인 조카의 소득이 4만5천불 인 경우 사례 1, 2는 일반적으로 과세 대상  단, 사례 3과 같이 성인자녀 등의 사적특수관계인의 소득신고액이 임대료의 3배 이상이 된다면, 비과세적용 가능(확인절차가 필요할 것으로 판단됨). 사례4) 한국인 큰형과 시민권자 작은형이 50/50 소유, 막내동생 또는 부모 거주 - 작은형 비과세/큰형 과세 <투기/빈집세에 대처하는 부동산관리/운영전략>방법 1) 제3자에의 장기임대방법 2) 대체임대/부분임대방법 3) 매각 후 투자방향 전환지면의 제약으로 인하여 각각의 운영전략에 대한 상세한 설명은 https://youtu.be/2agP7HlR5R4 또는 유튜브www.youtube.com에서 "부동산알려주는남자"를 검색하신 후 확인하실 수 있습니다. 임재오경영학박사BC주공인중개사778 875 6570jay@bcbudongsan.com카톡ID: funtogether 본 컬럼은 부동산 투자자분들의 이해를 돕기 위하여 작성되었습니다. 본 자료 내용을 활용한 부동산운영과 관리에 대한 의사결정은 전적으로 투자자 본인의 책임 하에 이루어져야 하며, 임재오부동산은 진위에 대한 책임을 지지 않습니다. 법률의 수정 및 적용에 따른 다양한 예외조항이 있을 수 있으므로 의사결정 시 세무/회계사, 변호사 등의 전문가와 상의하시기 바랍니다. 임재오 2019-02-28 19:52:13
[주택구매가이드-5]라이프스타일을 고려한 지역 선택
5. 렌트와 구입의 장단점은 무엇일까요? 고가주택을 제외하고 일반적인 주택을 구입하시는 경우와 렌트하시는 경우를 비교하였을 때 상당한 장단점이 존재하게 됩니다. 렌트의 장점은 낮은 유지관리비용 / 이사의 편리함 / 자산가치하락의 위험회피 / 보유에 따른 세금회피 등을 들 수 있습니다. 반면, 렌트의 단점은 임대료의 상승, 계약갱신의 불안정성, 시설노후화에 따른 불편함, 자산가치상승에 따른 상대적 박탈감 등을 들 수 있습니다. 한편, 구입의 장점으로는 자산가치의 상승, 렌트에 따른 임대소득의기회, 자유로운 리노베이션과 구조변경기회를 통한 삶의 질 향상, 임대료 상승으로부터의 심리적 안정감 등을 구분될 수 있으며, 구입의 단점으로는 자산가치 하락의 위험성, 대출금/이자/재산세/보험료 등 추가비용 발생, 이자율 상승에 따른 추가 대출상환액의 발생 가능성, 잠재적 수리비용의 발생에 따른 유지비용 필요성 등으로 구분됩니다. 렌트를 할 것인가, 구입을 할 것인가 많은 분들이 선택의 상황에 있습니다. 이상의 장/단점을 면밀히 살펴 현실에 맞는 렌트/구입의 선택을 하시기 바랍니다. 6. 라이프스타일을 고려한 희망지역을 선택하셨습니까? 매트로 밴쿠버지역은 지역적 위치에 따라 매우 상이한 주거환경을 제공합니다. 지역별로 구분하면 밴쿠버 다운타운, 노스밴쿠버, 웨스트밴쿠버, 노스버나비, 사우스버나비, 코퀴틀람웨스트, 코퀴틀람센터지역, 써리길포드, 써리프레이저하이츠, 랭리, 포트무디, 핏미도우, 메이플릿지 등으로 나누어 볼 수 있습니다. 각 지역은 Sky Train 및 지역적 편의시설을 중심으로 한 다운타운 지역과 단독주택 지역으로 분리되거나 혼재되어 있기도 합니다. 지역을 선택하실 때에는 먼저 직장위치, 학교위치, 쇼핑의 편리성, 레크리에이션 센터 및 하이웨이와의 접근성 등을 살펴보신 후 차량을 이용할 수 없는 가족이 있다면 직장과 학교까지 대중교통을 이용하여야 하는 경우를 우선적으로 고려하시기 바랍니다. 출산 계획이 있거나 어린 자녀가 있는 경우에는 주변에 공원이 위치하거나 좋은 학교를 중심으로 하여 지역을 선택하는 것도 중요할 수 있습니다. 또는 10대 자녀가 분가를 계획하고 있거나 퇴직을 앞두고 있다면 병원과 커뮤니티센터가 가까운 작은 규모의 주택으로 줄이거나 콘도로의 이사를 고려할 수도 있을 것 입니다. 이러한 라이프스타일의 차이는 주택의 규모와 주택의 형태를 결정하는 데 중요한 준거 기준이 됩니다. 예를 들어 홈오피스가 필요한 경우, 교회를 삶의 가치의 중심으로 하는 경우, 추위나 더위에 민감한 가족이 있거나, 알레르기를 가진 자녀가 있는 경우 등과 같은 구매자 환경에 따라 특별한 주변환경과 내부공간이 제공되는 주택을 찾아야 할 수도 있습니다.아래의 간단한 체크리스트를 통해 가장 적합한 지역의 범위를 줄이는 데 도움을 얻으실 수 있을 것입니다.항목 자녀학교와의 거리는 중요한가요? / 자녀학교의 평판/한국학생 수는 중요한가요? / 한인타운/마트와의 거리는 중요한가요? / 커뮤니티센터와의 거리는 중요한가요? /홈오피스가 필요하십니까? /자녀의 분가 계획이 있습니까? / 대중교통과의 접근성이 중요한가요? / 퇴직 계획이 있습니까? / 주차공간은 몇 대 필요한가요? / 다운타운 지역을 선호하십니까? / 교회와의 접근성은 중요한가요? / 출산계획이나 10세 미만의 자녀가 있습니까? 가족 중 알레르기가 있나요? 임재오 2018-12-05 21:10:50
[주택구매가이드-4]재정상태 파악과 모기지대출 평가
재정적으로 얼마나 필요합니까? Canada Mortgage & Housing Corporation(CMHC) 등에서 발간하는 자료에 따르면 주택을 구입하고자하는 분들은 두가지 기준을 고려하실 것을 권고하고 있습니다. 이는 한국에서도 사용되고 있는 DTI(Debt to Income: 총부채상환비율)와 LTI(Loan to Income: 주택담보대출비율)과 매우 유사한 개념입니다. 첫번째 기준은 Gross Debt Service Ratio입니다. 월간 주거비용의 비중이 월간 가구평균수입의 32%를 넘지 않아야 한다는 것인데요. 주거비용은 월간대출상환액(모기지 원금+이자), 재산세, 난방비 및 관리비의 50%(콘도의 경우)가 이에 해당합니다. 월 수입액이 6천불이라면 월간 주거비용이 1,920불을 넘지 않아야 안정적인 주택구입의 수준이라는 것을 의미합니다. 두번째 기준은 Total Debt Service Ratio입니다. 첫번째 기준의 월간 주거비용에 추가로 자동차할부금(리스료), 신용카드대금, 마이너스통장 대출액 월상환액(line of credit payment), 여타 대출금 월간 상환액을 더한 월간 총부채 상환액이 월평균 소득액에서 차지하는 비중이 40%를 넘지 않아야 한다는 것을 의미합니다. 총 월평균수입이 6천불이라면 월간 총부채상환액이 2천4백불을 넘지 않는다면 안정적인 주택구입이 가능한 수준이라는 것을 의미합니다. 이와 더불어 주택을 구입하실 때에 가장 중요하게 고려하여야 할 총 비용을 계약금과 잔금 중 현금지급액(Down Payment) 으로 한정하여 생각하시는 경우가 많습니다 만, 실제로는 주택구입시점에서 추가적인 비용이 발생하므로 주의가 필요합니다. 인스펙션비용(Home Inspection & Appraisal Fee, Insurance Costs), 등기이전비용(Legal(Notary) Fees), 이사비용(Moving Costs), 세금(GST, Property Transfer Tax 등의 Taxes) 등이 이에 해당합니다. 모기지 브로커와 상의하셨습니까? 위에서 제시한 재정적인 기준에 따라 부담이 가능한 월간 주택대출상환액을 산정하셨다면 이제 모기지 브로커에게 조언을 구하실 차례입니다. 모기지 브로커는 독립적으로 여러 금융기관을 대행하거나 특정금융기관에 속하여 주택구입희망자에게 모기지대출을 소개하고, 판매를 대행하는 업무를 수행합니다. 모기지 브로커는 주택구입 희망자의 자산상태 및 수입상태를 고려하여 최대대출가능액을 제시하여 드릴 것입니다. 대출 조건은 주택의 수요와 공급, 정부정책 등에 따라 매우 다양하게 반영되고 있습니다. 또한, 금융기관의 형태와 성격에 따라 차별적으로 적용될 수 있습니다. 따라서, 가급적이면 3곳 이상의 모기지 브로커나 금융기관과 상의하여 최대 대출가능액과 부담이 가능한 수준의 대출가능액을 추정하실 수 있습니다. 이제 주택을 구입하시기로 결정하셨다면, 가장 좋은 이자 및 상환조건을 제시하는 브로커로부터 사전승인 (Pre-Approval)을 획득하시기를 권합니다. 사전승인을 획득하시면 현재의 재정조건에서 구입이 가능한 주택의 형태, 규모 및 지역의 범위를 규정할 수 있을 뿐 만 아니라, 주택구입시점을 늦추어야 할지 현재 구입이 가능한지를 결정할 수 있습니다. 당장 주택구입을 하실 결정을 내리지 못했지만, 조건이 맞고 거주에 최적인 주택을 발견했을 때에 비로소 구매할 수도 있다는 정도의 상황이라 할지라도 이자 및 상환조건 등에 대한 정기적인 점검을 통해 주택구입에 따른 대출조건의 변화를 파악하시는 것도 좋은 방법입니다. 대부분의 부동산중개인은 모기지 사전승인을 획득한 고객과 더 친밀한 관계를 유지하기를 희망합니다. 모기지 조건을 충족한 고객은 당연히 주택구입의 의지가 높다고 평가될 수 있습니다. 또한, 부동산중개인으로서 가능한 주택의 형태와 규모 및 지역을 추천하여 드리기에 더욱 효과적으로 대응하여 드릴 수 있습니다. 임재오 공인중개사 2018-11-20 14:00:57
[주택구매가이드-3]주택 구입 준비가 되었는지를 평가하자.
그렇다면 지금이 주택을 구입할 적기일까요? 많은 이견이 있을 수 있습니다만, 주택구입의 적기는 금리인상을 감당할 수 있다는 가정 하에서는 거시경제적으로 볼 때 항상 현재일 수 있습니다. 그러한 근거로 지난 40여년간 광역밴쿠버지역의 주택가격의 추세를 살펴보면 하락기와 상승기를 반복하는 라이프사이클 상에서 5년을 주기로 하여 반복적으로 침체기를 거친 후 높은 상승곡선을 그리는 것을 알 수 있습니다. 광역밴쿠버의 단독주택 평균가격은 1981년부터 2005년 가을까지 18만불에서 60만불로 상승하여 물가상승율을 약간 상회하는 수준의 안정기를 이어갔습니다. 이후 2005년 가을부터 2010년 봄까지 60만불에서 1백만불로 상승하였으며, 2010년 봄부터 2015년 봄까지 1백만불에서 1백 40만불로 상승한 바 있습니다. 2005년 이후부터는 조정기와 성장기를 반복하며 약 5년 마다 평균 40만불 수준의 상승폭을 기록하고 있습니다. 그렇다면, 너무 많이 오른 것일까요? 지난 10여년간 너무 많이 오른 부동산 가격이 갑자기 하락하면 어떻게 하죠? 미국 샌프란시스코의 경우를 참조하면 그 답을 찾을 수 있을 것 같습니다. 모든 분들이 아시는 바와 같이 2008년의 금융위기를 겪으며 미국의 주택가격은 장기침체기에 진입하는 것처럼 보였습니다. 불과 10년 전인 2007년 하반기 서브프라임모기지 대출의 버블이 붕괴하면서 미국은 물론 밴쿠버의 부동산시장도 붕괴하는 것처럼 느껴졌습니다. 그러나, 불과 3년뒤인 2011년부터 다시 상승하기 시작한 부동산 가격은 2007년도 버블가격인 80 ~ 90만불대에서 2016년 130만불 ~ 140만불 대로 상승하였습니다. 누구도 장기침체를 예측할 수는 없습니다. 다만, 서브프라임모기지가 없고, 모기지보험이 일반화된 밴쿠버 부동산시장에서 예금금리가 5%를 지나 10%대로 진입하지 않는 이상 급격한 가격하락은 안심해도 되지 않을까요? 예금금리가 5% 이상으로 상승하면 점차 금융자산에 대한 투자는 부동산자산에 대한 투자매력보다 높아지는 대체재로서의 입지가 높아지게 됩니다. 이는 이자소득으로 충분한 목표수익을 거둘 수 있는 자산가들이 점차 부동산시장보다는 금융시장에 대한 투자를 확대하게 되는 계기가 되기 때문입니다. 또한, 이자율을 감당할 수 있는 소득증가가 이루어질 때까지 침체기를 맞을 확률이 높아지게 됩니다. 거시적 주택환경에 대한 확신이 드셨다면 이제 주택구입 준비가 되었는지를 평가하십시오. 다음의 사항을 필수적으로 고려하셔야 합니다. 첫째, 주로 주택구입자가 주택을 구입 시 소요되는 비용을 충당할 수 있는가를 판단하여야 합니다. 둘째, 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는 가를 판단하여야 합니다. 셋째, 주택유지관리를 위한 시간적 여유가 있는 가를 판단하여야 합니다. 첫째, 주택을 구입할 시에는 일반적으로 계약금(Down Payment), 취득세(Property Transfer Tax), 주택 재산권 이전에 따른 공증비용, 재산세 정산, 관리비 등에 필요한 정산비용(Closing Costs)으로 구분될 수 있습니다. 이상은 일반적으로 소요되는 비용들을 나열한 것에 불과합니다. 도시 외곽의 단독주택을 구입하고자 하시는 분에게는 정화조(Septic System), 하수/빗물처리시설(Sewer System, Storm Water Drainage) 등을 독립적으로 구성하는 매물이 다수이기 때문에 이러한 특수성을 고려한 비용이 추가되어야 합니다. 둘째, 주택을 구입한 후에 지속적이고 주기적으로 발생하는 필수적인 유지운용비용으로서 대출원금/이자의 월(격주) 상환액(Mortgage Payments), 재산세(Property Tax), 화재/주택보험료(Fire & Home Insurance), 전기/수도/가스등 공공요금(Utility Bills), 공동주택 구매시의 관리비(Condo Maintenance Fee), 일상적인 수리/관리비용(Repairs & Maintenance Costs)으로 구분할 수 있습니다. 주택구입을 희망하시는 분들은 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는가를 판단하셔야 합니다. 기본적으로 구입 시 필요자금을 조달할 수 있는 상황에서 대부분의 주택구입자들은 은행을 통한 대출금(Mortgage Loan)을 활용하여 잔금을 조달합니다. 대부분 20~25년 간 대출금을 균등하여 상환하셔야 하기 때문에 최소한 7~10년 간의 미래계획을 통해 안정적인 대출금 상환을 감당할 수 있는가에 대하여 판단하시기 바랍니다. 또한, 대출의 형태에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나 2년~5년 마다 도달하는 대출 갱신의 시점(Term)에서 이자가 변동되게 되어 기존의 재정 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택을 구입하여 거주 후에 주기적으로 발생하는 가장 큰 비용으로는 재산세(Property Tax)와 전기/수도/가스 등 공공요금(Utility Costs)을 들 수 있습니다. 재산세의 경우, 1백만불 상당의 주택을 구입하시는 경우 매년 BC주 감정평가공사(BC Assessment: www.bcassessment.ca)의 평가에 따라 공시지가가 발표되며, 년간 4,000 ~6,000불의 비용을 한번에 납부할 수 있습니다. 수도/하수도/쓰레기처리비는 매년1회 재산세 부과 시 시로부터 함께 부과됩니다. 셋째, 주택의 형태와 건축연한의 차이에 따라 정도와 성격의 차이이 다를 수 있으나 자가주택을 구입한다는 것은 정기적으로 요구되는 수리와 유지관리에 소요되는 비용이 상당할 수 있습니다. 단독주택을 예를 들면, 전등교체 등 일반적인 유지관리 뿐 만 아니라 페인트관리, 정원관리, 보일러필터교체, 보일러환기구청소, 파워워시, 빗물배관청소, 지붕 이끼제거 등 주기적이며, 상당한 시간이 소요되는 유지관리가 요구됩니다. 이러한 유지관리를 전문가를 통하여 매번 비용을 들여 수리하고 관리하는 것은 이상적이지만 현실적으로 어려울 수 있기 때문에 소유자 본인이 직접 상당한 시간을 유지관리에 소요할 수 있는 환경에 있는 가를 판단하여 구입하는 주택형태를 결정하는 것이 현실적일 수 있습니다. 이와 더불어 주택의 노후화에 따른 고비용이 소요되는 수리비용으로서 주로 지붕(Roof), 지반(Foundation), 난방(Heating system), 바닥재(Floor) 등의 생애주기가 도래하여 소요될 자금조달계획을 고려하는 것도 중요합니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 BC 부동산팀임재오공인중개사는 빅토리아대학교 MBA과정을 거쳐 경영학박사학위를 취득하였습니다. 한신대학교 경영대학에서 교수직을 역임하였으며, 대한민국 정부의 미래창조과학부, 안전행정부 인사혁신처 5급 공무원 면접위원 등을 역임하였습니다. 다수의 벤처기업 경영활동과 성공적인 부동산/금융 투자 활동을 거쳐 현재 캐나다 BC 주 부동산중개인으로 활동하고 있습니다. 임재오 2018-11-01 15:25:01
[주택구매가이드]2편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(2)
이번 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 간략하게 살펴보겠습니다.정치·사회적 요인으로는 부동산 관련 세제와 법률, 임금정책, 인구변화, 노령화 속도, 소득 분포의 변화, 렌트시장 정책 등으로 분류할 수 있는데, 직접적인 시장영향요인으로 부동산 관련 법률과 인구 변화를 간단히 소개합니다. 캐나다의 부동산 관련 법률은 크게 연방 단위의 법률과 주 단위 또는 지방 정부 단위의 법률로 구분됩니다. 연방 단위에 법률에 따라 규제되는 부동산 법률은 부동산 거래에서 공정거래를 방해하는 행위를 다루는 형사법이 대표적이며, 주 정부와 지방 정부는 건축허가(Building Permit), 택지공급정책과 택지규제(Zoning Bylaw), 특별취득세(Property Transfer Tax) 등에 관한 법률이 대표적입니다.지난 수년간 과열된 BC주 부동산 시장을 대상으로 주 정부는 메트로밴쿠버, 빅토리아, 켈로나, 나나이모, 아보츠포드, 칠리왁과 미션의 32,000가구의 빈집을대상으로 빈집투기세를 부과하는 제도를 신설하였으며, BC주 전체로 대상을 확대하는 법률안을 추진하고 있습니다. 또한, 2016년 최초 도입된 외국인 특별취득세를 15%에서 20%로 상향하였습니다. 이는 투기목적의 주택구매를 방지하여 주택공급 부족 현상을 완화하고 집값 문제를 해결하는 방향으로 정치적 결정을 내려온 것이 대표적인 정치적 결정에 따른 시장환경요인의 변화로 볼 수 있습니다. 또한, 인구변화와 도시화의 진행은 부동산시장환경에 영향을 미치는 사회적 요인의 대표적인 예입니다. 지난 몇 년 간의 지방 정부의 택지공급정책은 도시 인구의 급격한 증가를 대비하는 데 중점을 두고 있습니다. 2000년 캐나다 인구는 3천 70만 명을 겨우 넘어선 수치인데 비하여 2017년도 인구는 3천 6백 60만명이 넘어서고 있습니다. 더욱 놀라운 것은 증가된 전체 인구가 5백 90만명 가량 증가한 반면, 도시인구의 증가는 2천 4백 4십만명에서 3천 6만명으로 6백만명이 넘어 도시인구의 비중이 79.5%에서 82.1%로 증가하였다는 점입니다. 전체 캐나다 인구증가의 증가와 비교하여도 도시지역으로의 인구집중화가 더욱 빠르게 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 전체 인구와 도시 집중화현상에 힘입어 주요 지방정부들은 단독택지지역을 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택 또는 상업지역으로 택지용도를 변경하고있습니다. 대표적인 한국인 거주지역인 노스로드 지역의 로히드역과 버퀴틀람역에는 고층콘도가 줄지어 분양되고 있으며, 주변지역의 단독주택지역들은 중층 또는 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택지역으로 변경되었고, 기존에 이 지역에 거주하던 단독주택소유자들은 높은 가격에 택지보상을 받는 기회를 누리기도 하였습니다. 물론, 밴쿠버시에서는 단독주택 거주자들이 고층콘도의 건출을 반대하는 현상도 나타나고 있습니다. 이는 인구집중에 따른 생활환경의 변화를 두려워하는 현상으로 신규로 이주하여 오는 이민자와 저소득근로자들로 인해 야기될 수 있는 범죄율의 증가 등과 같은 사회문제를 두려워 하기 때문이기도 합니다. 이러한 기존 거주자들의 저항으로 인해 지방정부의 다중주택 또는 고층콘도의 건축계획은 제한을 받습니다. 도시인구의 변화에 따라 콘도의 공실율은 주택의 구매수요를 설명하는 중요한 요인으로 작용하여 왔습니다. 일반적으로 공실율이 하락하여 렌트비가 상승할수록 주택구입의 수요는 증가하는 것으로 알려지고 있으며, 이후 신규콘도의 공급을 통해 공실율이 상승하여 렌트비가 안정되는 시점까지 지속됩니다. 다만, 택지보상, 분양과 건설이후 실질적인 콘도공급을 늘리는 데에는 적게는 3년에서 길게는 10년의 시장이 소요됩니다. 2016년 이후의 콘도 가격의 급격한 상승은 지난 10여년간 밴쿠버 지역의 공실율이 1% 미만이며, 렌트비가 매년 물가상승률을 앞서는 속도로 상승하여 온 데에 기인한다는 전문가들의 분석이 지배적입니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-10-19 11:40:57
[주택구매가이드]1편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(1)
2014년 가을, 코퀴틀람 웨스트에 위치한 노스로드를 운전하다 버퀴틀람역 근처의 새로 지어지는 콘도의 광고판에 “1 bedroom 1 bathroom ONLY $299,000, 5% down, NO interest, First Home Buyer $2,000 Discount” 과 같은 광고를 보신 적이 있으실 겁니다. 한편, 2017년 같은 지역에는 신규 분양에도 불구하고 광고판이 없으며, 분양일 하루 전부터 긴 줄을 서는 분들이 생겨났습니다. 도대체 이런 현상을 만드는가장 큰 이유는 무엇일까요? 독자들 모두는 초등학교 시절 “슬기로운 경제 생활” 을 시작으로 중·고등학교 시절을 거 쳐 항상 배우는 가장 중요한 경제용어로서 “가격은 수요와 공급에 따라 결정된다”라는 내용을 아실 겁니다. 전문가의 평가에 따라 다를 수 있지만,2014년이전의 콘도시장은 10여년이 넘는장기 침체기를 막 끝내고 있던 시점입니다. 이 시점 이전 신규분양 콘도개발사들은 밴쿠버 다운타운을 비롯한 주요한 개발지역을 제외하고는 수요가 한정되었기 때문에 가격을 낮추어서라도 분양을 촉진할 수 밖에 없었습니다.2017년 이후의 콘도시장은 그야말로 불이 붙은 절정기에 접어들어 수요는 폭발하고 공급은 한정된 상황이 연출되었으며, 분양가격이 고공행진을 계속하였습니다. 그렇다면, 2014년과 2017년의 주택시장 상황은 어떻게 만들어진 것일까요? 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 주요한 요인들은 크게 경제환경과 정치· 사회 환경 의 변화에 기인한다 할 수 있습니다. 이번에는 경제환경요인을 살펴보도록 하겠습니다. 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 거시경제요인으로는 소득, 금리, 물가, 환율, 재정지출, 성장률, 소득증가율등과 같은 지표들을 들 수 있습니다. 제한된 지면에 모든 지표들을 소개할 수 없지만, 여러 요인들 중 금리의 변화는 주택수요와 공급의 변화에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 캐나다 중앙은행의 프라임 금리는 캐나다 경제의 여러 거시경제환경을 반영하여 결과적으로 조정되는 가장 직접적인 경제정책수단의 하나로서 캐나다 정부가 인위적으로 조정할 수 있는 거의 유일한 경제정책 수단입니다. 특히 금리의 대표적인 선행지표는 물가입니다. 소비자물가의 지수가 상승하면 하락한 화폐 가치를 보상하기 위하여 금리는 상승하는 것이 경제학의 기본원칙입니다. 여러분이 은행가라고 가정해 보시면 이해가 쉽습니다. 1,000원의 화폐로 구입할 수 있는 제품의 가격이 1,100원으로 인상되었다면 제품의 본원적인 사용가치는 변동하지 않았음에도 화폐로 환산된 화폐가치는 100원 상승한 것입니다. 이것을 우리는 물가라고 합니다. 1,000원의 현금을 보유하고 있는 은행가는 대출을 통하여1,100원 이상을 회수하여야 화폐의 물가상승분을 반영한 화폐가치를 보존할 수 있기 때문에 10% 이상으로 금리를인상하지 않을 수 없습니다. 현재 2018년 상반기 들어 미국의 물가는 2% 대 후반까지 도달하고 있습니다. 물가가상승하면 금리가 오르게 됩니다. 오른 금리는 해외에 유출되어 있는 달러화가 미국으로 이동하는 상황을 연출합니다. 금리가 상승하기 때문에 다른 국가에서의 투자수익보다 미국 내에서의 투자수익이 높기 때문입니다. 이러한 상황은 다른 국가들의 금리를 동반 상승시키는 현상으로 이어집니다. 달러화의 유출을 막기 위한 조치를 실행하지 않을 수 없기 때문입니다. 이러한 현상은 이번이 처음은 아닙니다. 1997년 한국의 외환위기도 근원적인 원인은 미국의 급격한 금리인상에 따라 태국 및 한국 등의 국가들로 부터 달러가 미국으로 유출되면서 발생한 것입니다. 이를 방어하기 위하여 한국은 당시 금리를 20%까지 인상하기도 하였습니다. 이러한 상황을 대처하기 위하여 캐나다 중앙은행도 점차 금리를 인상하고 있습니다. 캐나다 중앙은행이 프라임 금리를 인상하게 되면 시중은행들은 정부로부터의 조달 금리가 인상하기 때문에 대출금리를 인상할 수밖에 없게 됩니다. 대출금리 인상은 주택구입 예정자에게 모기지에 대한 접근 장벽을 높이게 되므로 과열된 주택수요를 안정시키는 중요한 정책수단으로 활용됩니다. 과열된 주택수요를 안정시키고, 기존 구매자의 모기지 부담의 충격을 완화하기 위하여 점진적인 금리 인상과 더불어 대출자의 현금(Down Payment)조달 비율을 기존의 5%에서 10%, 15%, 20%로 증가시키고, 모기지 보험을 의무화하며, 엄격한 소득심사와 같은 스트레스 테스트 (Stress Test)를 통해 높은 금리를 감수하고라도 과열된 주택시장에 참여하고자 하는 투기 수요를 통제하고, 대출의 부실을 방지하며, 시장을 건전화 하려는 노력을 합니다. 수요가 침체된 상황에서는 이와 반대로 금리를 하락시키고 높은 대출요건을 완화하여 시장 참여를 늘리는 정책효과를 기대하기도 합니다. 하지만, 금리 인상을 통한 시장 통제는 여러가지 작용이 동반되기도 합니다. 투기 수요를 방지하고 부실대출을 예방하기 위하여 금리를 인상하게 되면 시장 자금이 경색되고, 기업의 자금조달을 어렵게 하여 산업 설비/시설투자를 위축시키며, 인상된 이자비용이 제품가격에 반영되기 때문에 또 다른 물가인상의 원인이 되기도 합니다. 가계는 인상된 이자비용을 지급하므로 가처분 소득이 감소하고 소비가 위축되는 효과가 발생합니다. 나아가, 자금 수요의 감소와 기존 대출의 부실화에 따라 금융시장의 불안정성이 증가하며, 수출이 감소하는 효과가 나타나기도 합니다.다음 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 살펴보겠습니다.추가적인 연관 그래프 및 자료는 www.bcbudongsan.com/jaylim 에서 제공하고 있습니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-09-17 15:07:37
부동산과 소득편차
한 국가의 경제가 건실한가 또는 사회적으로 안정적인가를 판가름하는데 중산층의 두께가 중요하다. 경제성장의 과실이 점차적으로 편중되어서 부가 극소수에게 편중되면서 중산층이 줄어들고 고소득과 저소득으로 양분되기 시작하면 사회적 안정이 흔들리기 시작하며 국가는 인위적으로 소득의 분배를 꽤하는 정책을 도입하게 된다. 인위적인 시도가 많아 지면서 저항과 불만이 폭발하기도 한다. 그만큼 중산층의 존재는 경제적으로나 사회적으로 필수적인 근간이 된다. 중산층이 줄어든다는 것에 대해서 민감할수 밖에 없고 국가의 신용도를 정하는데에도 영향을 미치게 되며 기업의 영업전략, 더 나아가 생존전략에도 크게 영향을 미친다. 흔히들 밴쿠버라고 하는 로워메인랜드 지역이 다른 여타 지역에 비교하여 주거비용이 높다는 것은 잘알려져 있다. 지역특성상 소비재 산업이 덜 발달되어 있고 복합적인 이유로 평균이상으로 높아진 부동산 가격이 크게 영향을 미쳤다. 활발한 생산활동을 해야 하는 세대가 부족한 일자리를 찾아서 그리고 턱없이 오른 주거부동산 가격때문에 많이 타주로 이주하고 있다. 장기적으로는 지역의 수세(收稅)에도 문제가 될수있다. 부동산에 대한 세금이 높아지게 된다. 결국은 주민의 생활여건이 나빠진다. 금년들어 밴쿠버 협회소속 지역에서 매매된 부동산의 가격대를 보면, 8월 말까지 주거부동산 거래는 22,903건이 거래되었다. 20만불에서 30만불까지 2,356건, 30만불에서 40만불까지 3,504건, 40만불에서 50만불까지 3,109건, 그리고 50만불에서 60만불까지 2,326건 거래됬다. 11,295건이 거래되어 전체의 약49%에 해당한다. 나머지는 20만불대 이하 819건과 60만불대 이상 9,821건으로 분포되어 있다. 낮은 가격대는 콘도나 공동주택이 많이 차지하고 있다. 문제는 낮은 가격대라고 하지만 구매자들의 구매능력을 초과하는데에 있다. 주택의 형태별로 나누어 보아도 마찬가지다. 주로 비지니스인 커머셜 거래에서는 10만불대 이하가 141건으로 총472건중 약30%를 차지한다. 주택은 구매능력대를 벗어나 있고 소득을 짐작할수 있는 비지니스의 규모는 낮은 가격대를 형성하고있다. 불균형과 바람직하지 않은 분포라고 할수 있다. 공자는 “가난한 것은 근심하지 않으나 균등치 못한것은 근심한다”라고 했다. 왜 가난한 것이 근심이 아니겠는가? 근심 거리긴 하나 균등치 못한 것에서 나오는 불평과 불만은 훨씬 폭발력이 있다는 말이다. 살기 좋은 지역으로 말하면 내로라 하는 곳, 사는 사람들은 버금가라면 서러워할 사람들이 많이산다는 밴쿠버 지역이다. 그러나 현재의 흐름이 바뀌지 않는다면 명성보다는 사람으로 치면 된장X 같은 이미지로 바뀔지도 모른 다는 염려가 된다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-19 17:32:55
瓜田李下(과전이하)
주택거래의 경우에는 셀러와 바이어가 직접만나서 대화를 나누게 되는 경우는 흔치 않다.집이나 콘도를 보기위한 약속이 잡히면 셀러는 자리를 비우고 대리인인 리얼터가 집에 대한 설명이나 안전을 책임지게 된다. 바이어와 셀러가 직접 만나서 불필요한 정보를 서로 주고 받다보면 오해가 생길수 있고 불필요한 의구심을 갖게 되는 경우가 있다. 그래서 이곳의 관행은 셀러와 바이어가 직접적으로 만나는 기회를 피하게 한다. 비지니스의 경우는 주거부동산과 달리 양자가 직접만나는 경우가 좀더 빈번하다. 소득에 대한 셀러의 주장을 검증해야 하는 바이어로서는 구체적이면서 쉽게 대답할수 없는 부분까지고 질문하게 된다. 가장 흔한 질문중 하나는 비지니스를 함으로써 얻어지는 소득에 대한 질문이 되는데 소득에 대해서 100% 소득신고를 하면 문제가 덜 하겠지만 그렇지 않은 경우 셀러로서는 100% 털어 놓아 말하기는 쉽지 않다. 비지니스가 완전이 양도되기전까지는 어디까지나 잠재적 바이어일 뿐이다.비지니스의 거래에서 셀러가 바이어의 질문에 직접 답하는 경우가 많다. 왜 매각을 하고자 하는지 같은 질문에서 부터 구체적인 수입의 구조등에서 대해서도 질문하고 답하게 된다. 서류가 완벽하다면야 서로 질문하고 답할 이유가 없겠지만 그런 비지니스는 유토피아를 찾는 일과 별반 다르지 않다. 셀러는 가능한한 빠른 시간에 원하는 가격으로 매각하고자 하는 마음에 나름대로 준비한 설명을 하게 되는데 이때 주어지는 정보가 때에 따라 다르거나 리얼터를 통해서 설명들은 것과 다르게 되면 바이어는 의구심을 갖기 시작하게 된다. 작은 의구심이 잘못된 미사여구로 인해서 증폭되어 거래가 성립되지 않거나 어렵게 일이 처리되어야 하는 힘든 과정을 겪게 되기도 한다. 셀러와 바이어는 상호간에 적은 아니다. 그러나 이해가 첨예하게 대립될때는 그에 못지 않다.헝거게임에서 자신을 죽이려고 설계된 두번째 게임에 출전해야만 하는 켓니스는 술주정뱅이 처럼 살고 있는 선배 우승자 헤이미치에서 가르쳐 줄것이 있는냐고 묻는다. 헤이미치는 “누가 적인가를 생각하라”고 말해준다. 자신이 살려면 다른 사람을 다 죽여야만한다. 다 적이란 말이다. 뜬금없는 말이라 그저 귀에 담아 두긴했다. 그러나 절체절명의 순간에 그 말한마디가 식민지배자 스노우 대통령에 맞설 동지를 구별해 내는 역활을 하게 된다.부동산 거래에서 셀러가 바이어에게 준 정보는 때에 따라서 족쇄가 될수도 있다. 지나치게 적극적이거나 서로 대화가 용이한 사이라고 섣불리 자신의 비지니스에 대해서 필요 이상으로 부풀리거나 하는 것은 조심해야 할 일이다. 오히려 불필요한 오해를 불러오게 되기도 한다. 누가 자신을 대신해서 도울수있는 위치에 있는지와, 거래에 있어서의 동지 인가를 생각하면 일이 훨씬 프로패셔널해 진다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-12 10:13:30
경궁지조(驚弓之鳥)
과거에 실패했던 투자 경험때문에 움추려드는것은 개인이나 기업이 다 마찬가지다. 과거에 섬성이 자동차 회사를 설립했다가 내외적으로 몰린탓에 자동차 산업을 포기한 적이있고, 현대는 전자회사를 가짐으로서 첨단산업으로 그룹의 구색을 맞추려던 꿈이 허사가 됬던 경험을 갖고 있다. 기업주의 개인적인 취향에 따른 숙원 산업이었다는 설도 있었고, 거칠다는 그룹이미지를 다듬고 선두다툼에서 밀리지 않기 위한 욕심이 있었다 해도 투자 자체에 허튼 조직이 아니었지만 실패하고 말았다. 그런 대기업들 조차도 쓴경험했던 분야에 쉽게 접근하지 않는다. 요즘 흔한 말이 되었지만 트라우마가 생겼기 때문이다. 개인도 어떤 시도를 했다가 쓰라린 실패를 하고 나면 유사한 환경에 다시 놓이게 되면 긴장하거나 움츠러 들게 되어 가진 능력으로 감당할 만한 것조차도 해내지 못하는 경우가 많다. 옛날 전국시대에 위나라의 왕과 대화를 나누던 이양은 날아가는 기러기는 발견한다. 그가 말하기를 왕이시여 저는 빈활을 가지고도 날아가는 기러기를 떨어 뜨릴수 있습니다라고 아룄다. 그대의 활솜씨가 그렇게 훌륭하단 말이요? 위왕의 말에 서슴없이 비활을 들어 시위를 힘차게 당겨서 활시위를 튕기자 날아가던 기러기가 떨어 지는 것이 아닌가? 놀란 왕에게 이양이 했다. 대왕님 저기 떨어진 기러기는 이전에 활을 맞아 봤던 놈인데 시위 당기는 소리에 놀라 떨어진 것입니다. 어떤 쓴 경험을 한 후에는 또다시 그런일이 생기지 않도록 조심하라는 뜻을 전한다.수년 동안 콘도 시장이 불황중 불황을 겪으면서 콘도에 투자를 했던 많은 사람들이 출구를 찾지 못해 고생을 해왔다. 당시 후하게 주었던 모기지가 불경기 동안 큰부담을 주어왔다. 덩달아 서둘러 착수한 콘도건설물량이 뒤따라 시장에 들어 오면서 전반적인 부동산 시장의 상황에 아랑곳 하지 않고 시장을 냉각시켜왔다. 일부 지역은 평균 훨씬이하로 가격이 내려 앉으므로 해서 실거주용 구매자나 투자자를 구분하지 않고 큰손실을 보게했고 아직도 크게 개선되지 않은 상황이 지속되고 있기도 하다.광역밴쿠버 주택에 대한 구매능력의 정도는 계속하락하고 있다. 소득 증가율보다 높은 부동산 가격앙등때문에 개인주택의 구매능력은 물론 콘도 같은 공동 주택구매 능력도 점점 저하되고 있다. 결국 모든 주택형태가 모두 구매자들의 구매 능력범위 밖에서 가격이 형성되고 있고 점점 그 괴리가 더 깊어진다고 보는 의견이 많다. 그중 나은 것이 콘도시장이다. 구매능력범위에서 가장 근접해 있는 콘도 시장이 부득이 하게 활성화 될 여지가 있다. 당장은 아니지만, 한번 화살에 놀랐다고 계속움추리는 것이 능사가 아닐때가 아주 멀지는 않아 보인다. 권오찬 부동산 중개사 2014-09-05 16:03:22
PDS
주거용 부동산, 대지 등을 거래할때 반드시 포함해야 하는 서류중에서 PDS (Property Disclosure Statement, Property Condition Disclosure Statement라고도 함) 라는 서류가 있다. 부동산을 파는 사람이 작성하게 되는 서류인데, 그 서류는 팔고자 하는 부동산에 대해서 현상과 하자사실에 대해서 알고 있는 바를 정해진 질문에 체크를 하는 형식으로 작성하는 서류다. PDS에는 대지에 유류저장 탱크가 묻혀 있는지, 대마초 재배사실이 있었는지 등에 대해서 파는 사람이 아는 바를 기술하게 되어 있다. 주요한 질문들이 사는 사람에게 참고가 되도록 하기 위한 질문들인데, 일부는 유무여하에 따라 집을 사는 사람에게 집을 살것인지 말것인지를 결정하게 할수 있는 중요한 질문사항도 있다. 모든 질문들이 부동산을 매각하는 소유자가 그런 질문 사항에 언급된 일들 또는 현상의 유무에 대해서 인지 하고 있는지를 묻게 된다. 외형상으로는 참 정직한문화를 반영하는 듯한 서류라고 생각할수 있다. 문제는 질문에 대해서, 파는 사람이 각각의 사항에 대해서 인지하고 있는지 여부를 묻기 때문에 명확히 알고 있는 사항이라도 인지 하지 않고 있다고 대답 할수 있다는데 있다. 파는 사람이 거짓을 말하게 할수 있는 틈을 만들어 주는 서류기 때문에 파는 사람을 보호하는 목적이 큰 서류다. 그러나 많은 사람들이 사는 사람에게 유익하게 하고자 하는 서류로 착각하고 있다. 예를 들어서 마리화나를 재배한 기록에 대해서 인지 하고 있느냐 하는 질문하기 때문에 어떤 연유로든지 그런 사실이 있었다는 것을 알고 있다고 해도 인지 하지 않고 있다고 대답할수 있는 틈을 주는 것이다. 한마디로 서류 그대로 믿어서는 안되는 서류라고 할수 있게 된다.심리상담자이며 정신과 의사 강연자로 명성이 높은 스캇 펙교수는 “거짓의 사람 (원제: People of Lie)에서 “악은 평범하고 정상적이며 심지어는 합리적인 것처럼 나타나는 경우가 훨씬더 많다. 악한 사람들은 위장술에 도사이다. 그들은 다른 사람들에게든 자신에게든 자신의 참된 색깔을 열어 보이지 못한다”라고 했다. 그러면서 악(evil)은 산다(live)를 거꾸로 해놓은 것처럼 악은 삶을 거스르는 것이라고 했다. 거짓으로 꾸며지는 악은 진실보다 더 합리적이고 호소력이 있다. 단순한 성질의 진실보다, 꾸며질수 밖에 없는 거짓은 더 교활하고 더 합리적인 것처럼 보인다는 뜻이다. 그리고 거짓의 사람들은 스스로도 그 거짓을 진실화하는 발전을 하게 된다. 서류는 그 속성상 최초에 작성한 사람에게 유리하게 작성된다. 셀러가 바이어의 이익을 위해서 작성하는 서류는 없다고 해도 과언이 아니다. PDS내용을 제대로 확인 하지 않아서 낭패를 겪은 사례가 적지 않다. 새로운 택지가 부족한 가운데 오래된 주택을 헐고 신축하거나 개축하는 경우가 늘어면서 지하유류저장고가 나중에 발견되어 애를 먹거나, 모르고 있었던 대마초 기록때문에 내놓은 집이 오래동안 팔리지 못하는 일들이 생긴다. 계약관련 서류의 속성을 알아 간과하는 사항이 없도록 유의 해야 한다. 권오찬 부동산 중개사 2014-08-29 17:25:35

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