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많이 오를 집인가? 살 집인가?
주 정부도 기회가 있을 때마다 “투기는 잡고, 실수요자는 보호하겠다”라는 말을 통해 실수요자가 주택을 구매하는 것은 언제든지 지원할 정책을 수립하고 있다고 한다. 그렇다면 실수요자는 누구인가? 주변에 실수요자라는 분들이 많다. 대부분 주택가격이 많이 오르는 것보다는 주변에 레크리에션센터가 있고, 좋은 학교와 교회가 가까워서 살기 편해서 여생을 편하게 살기를 원하지 주택가격이 많이 오르는 것은 관심이 없다고 한다. 과연 그럴까? 개인적으로 “100% 순수한 실수요자는 없다!”라고 감히 생각한다. 항변하는 분이 있을 것이다. “우리 집은 거의 오르지 않았어요. 20년 전에 그냥 살기 편해서 구입했고, 저는 한 푼도 오르지 않았지만 만족합니다”라는 분을 보신 적이 있는가? 적어도 저는 그런 사람은 본 적이 없다. 다른 지인의 집 값이 오르면 “왜 우리 집값은 오르지 않을까?” 라는 질문은 받아도 “우리 집 값이 오르지 않아도 행복합니다. 저는 만족하거든요”라는 사람은 본 적이 없다. 직설적으로 말하자면, 주택은 “거주공간”이라는 개념과 “투자자산”이라는 두가지 개념이 공존하는 존재이다. 정도의 차이는 있으나 사는 동안의 행복도 중요하지만 일정 기간 이후 매도시점에서의 가격도 중요한 요인인 것이다. 단순히 거주의 공간으로서 주택을 바라본다면 집은 사지 않아도 되고, 사도 된다. 개인적인 또는 가족의 행복이 극대화되는 위치에 있기만 하면 되는 것이다. 그러나 그런 사람은 주변에서 거의 본 적이 없다. 최근 대학교나 평생교육기관은 물론 유튜브 등의 SNS 등을 통해 경매 등의 부동산 투자 관련 강좌나 소모임이 활성화되고 있다. 대부분의 참가자는 젊은 20대 후반의 대학생과 사회초년병 직장인을 대상으로 하고 있다. 무엇보다 현실적이고 현재의 삶의 가치를 우선으로 생각하는 현실에서 바람직한 현상으로 볼 수 있는데 지난 수십년 간 급여인상률과 물가인상률에 비교하여 부동산가격상승률이 몇 배나 높다는 점을 먼저 깨닫고 작은 자산을 크게 불릴 수 있는 방법을 찾아 나서고 있다는 점에서 응원하고 싶다. 개인적으로 이러한 진취적인 청년들은 몇 십년 후 동년배의 현실안주자들 과는 수억 또는 수십억의 자산격차를 기대할 수 있을 것으로 생각하기 때문이다. 전언한 것과 같이 집은 두가지 개념을 가지고 있다. 그러나 정도의 차이가 있다. 정도의 차이는 투자의 성향으로 바꾸어 말할 수 있다. 위험감수성(Rick-taking)이 높고 진취성(Proactiveness)이 뛰어난 사람이라면 살면서 높은 행복을 추구할 수 있는 주택보다는 허름하고 오래됐지만 10년 뒤에 매우 높게 오를 집을 산다. 이러한 투자성향을 가진 사람은 주택을 “투자자산”으로 보는 경향성이 높은 것이다. 현재의 행복이 극대화 되는 집들은 대개 대지(Lot)의 면적은 작으나 주택 규모가 크고, 생활비가 적게 들며, 직장에 가깝고, 레크리에이션 센터나 학교와 같은 편의시설이 가까운 지역에 위치한 주택이다. 대부분의 사람들은 이런 집에 살면서 “투자자산”으로서의 이익도 추구하고자 한다. 바로 로또와 같은 대박을 노리는 것이다. 불행하게도 그런 기회는 극히 드물다. 물론 지난 몇 년간의 부동산가격 상승에는 로또와 같은 막가파식 배포가 중요한 요인으로 작용한 것도 사실이지만 말이다. 다시 이런 기회를 노린다면 그냥 무작정 기다리면 된다. 이런 기회가 또 올 때까지. 이제 선택을 해야 한다. 20~30대의 청년이라면 10년 후에 더 많이 오를 집을 사기를 권한다. 거의 대부분 사람들은 어느 지역의 집이 더 많이 오를지 안다. 현재는 조금 힘들고 어렵더라도 10년 후에 동년배 친구가 부러워할 만한 일을 하고 있다는 자부심을 가지면 된다. 그러나 대부분의 청년들은 집이 낡고, 작고, 불편하다는 등의 각종 이유를 대며 살기 편한 집을 택하려 한다. 안타까운 일이다. 자녀가 학교에 다니는 30대후반~50대중반이라면 투자수익을 어느 정도 보장받으면서 생활이 편리한 지역을 사는 것이 나을 것이다. 물론 두번째 주택을 구입하는 경우에는 더 많이 오를 집을 사야 할 것이다. 50대 후반 이후의 분들은 이미 부동산 프로선수이시니 언급을 회피하겠다. 편하신 대로 하면 된다. 개인적으로 생각할 때, “투자자산”으로서의 부동산은 양극화가 심화될 것이다. 많이 오르는 부동산은 계속 많이 오르고, 조금 오르거나 아닌 지역의 부동산과 투자재(*주택에도 종류가 많다.)는 계속 조금 오르거나 정체될 것이다. 세계 어디나 그랬고, 앞으로도 그렇다. 밴쿠버는 달나라나 화성에 있는 도시가 아니다. 지구에서도 가장 살고 싶어하는 Top-10 도시이다. 답은 정해져 있다. 스스로 잘 생각해 볼 일이다.임재오공인중개사778 875 6570Hanna Realty Ltd. 임재오 부동산 2019-07-03 17:23:31
<2편>주택가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나?
필요주택 수보다 허가된 신축주택수가 적어지는 시기와 침체기 및 회복기가 거의 일치하며 성장기를 거쳐 성숙기에 접어들면 주택허가수가 급격히 증가하여 초과공급이 발생하는 현상이 나타납니다. 이러한 초과공급현상은 2015년 하반기부터 본격화되었습니다. 2015년 메트로밴쿠버에서 공급된 공급물량은 2만5천채, 16년에는 2만 5천채, 17년에는 2만 9천채에 이릅니다. 물론 이와 더불어 실질수요는 2만2천가구보다 많은 가수요 즉, 갭투자에 따른 수요를 억제하는 정부정책으로 2017년부터 모기지대출강화, 빈집세의 도입, 외국인거래세 등이 도입되어 부동산시장은 안정화되었고, 점차 본격적인 침체기로 진입하게 됩니다. 향후 밴쿠버 부동산이 침체기를 지나 안정기를 접어드는 시기는 역사적인 관점에서 살펴보면, 현재 평균가격이 최고점 대비 9% 정도 하락하였다는 측면에서 볼 때 아직도 약 3~5% 정도 하락하는 시점을 최저점으로 볼 수 있습니다. 최저점을 지나 안정기와 회복기에 접어들었다는 신호를 읽을 수 있다면 적절한 매수타이밍을 선택하실 수 있습니다. 주택시장은 실질 거주자의 주택수요가 누적되어 본격적인 성장기에 접어들면 이미 시장은 매도자 중심의 시장으로 진입하여 listing 가격보다 더 높은 가격의 오퍼를 제시하여야 거래가 성사됩니다.따라서 부동산은 매수하여 최소 5년에서 10년동안 보유하는 특성을 반영할 때 listing 가격과 비슷한 오퍼가격을 통해 매수할 수 있는 시점을 본격적인 상승기의 신호로 볼 수 있으며, 이러한 시점을 알리는 시그널은 첫째, 건설사의 사업지연, 콘도의 할인분양 만연, 건축허가물량 감소 등이 본격적으로 나타나는 시점입니다. 다시 말해, 인구증가를 고려한 연평균 필요주택수인 2만 2천가구보다 10% 이상 적은 수준으로 건축허가수가 하락하는 시점입니다. 메트로밴쿠버의 건축허가수가 2만가구 이하로 하락하면 매수를 고려해 볼 수 있습니다. 둘째, 임대료 상승률이 급격히 높아지는 시기 입니다. 현재와 같이 NDP정부의 무식한 수요억제정책은 실수요자의 주택구매를 극단적으로 억제하는 부작용을 나타낼 것으로 관측됩니다. 이러한 부작용의 즉격탄을 맞는 대상은 주택구매를 할 수 없는 실수요자가 임대수요로 몰리는 현상을 나타낼 것입니다. 콘도 및 주택임대료가 상승하는 시기를 구매시점으로 고려하십시오. 셋째, 수요부족으로 인하여 건설경기가 하락하고 주택분양이 어려워지면 건설사를 비롯한 공증인, 법률가, 건설자재생산, 유통업 등의 전반적인 경제활동에 제약이 발생하며, 정부의 세수감소현상이 나타나 경제전반에 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 새로운 성장동력이 없는 BC주의 현실에서 이러한 현상은 경제전반으로부터 규제완화와 실수요자를 위한 주택공급대책을 세우도록 하는 촉진제가 될 것입니다. 가장 먼저 실시될 정부규제완화책은 모기지대출을 위한 스트레스테스트 조건의 완화가 될 것으로 에측됩니다. 현재 모기지대출은 수입과 연동하여 연수입의 4배 이상을 원리금으로 대출하는 것을 제한하고 있습니다. 이러한 조건이 완화되는 시점에 매수를 고려하시기 바랍니다. 마지막으로 미국의 경기하락에 따라 금년에 예고되었던 미국의 3차례 금리인상은 취소될 가능성이 커졌습니다. 캐나다의 경제상황도 2018년 하반기부터 급격히 경직되고 있습니다. 경기가 침체되면 물가가 하락하고, 금리를 하락하여 경기를 부양하라는 압력을 받게 됩니다. 금리가 하락하면 대출금리에 대한 부담이 감소하기 때문에 주택 구매에 따른 부담이 감소하게 되어 주택구매수요를 자극하는 동인이 됩니다. 이 시기가 매수시점이 될 수 있습니다. 많은 분들께서 어떤 주택을 구입하는 것이 유망한가라는 질문을 하십니다. 하우스를 사는 것이 좋은지, 콘도를 사는 것이 좋은지에 대하여 묻습니다. 먼저 2003년 단독주택의 건축물량은 1만 7천 채에 달했습니다. 이후 감소하여 2011년부터는 한차례도 1만 가구 이상의 단독주택이 시장에 공급된 해가 없습니다. 2011년부터 2017년까지 연평균 단독주택 건축물량은 7천여채에 불과합니다. 대규모로 단독주택단지를 개발할 수 없는 현실에서 재건축 단독주택, 즉 기존 단독주택을 헐고 다시 짓는 단독주택을 제외하고 실제로 시장에 공급되는 신규단독주택은 매우 적은 실정입니다. 그러나 단독주택에 대한 실질적인 수요는 매년 증가하고 있습니다. 이는 단독주택이 다른 주택유형과 비교하여 우월한 주거환경을 보유하고 있기 때문입니다. 이러한 현상은 향후에도 이어질 것입니다. 콘도는 주택의 수요와 공급에 가장 민감하게 반응하는 주택유형입니다. 수요가 감소하고, 정부정책이 강화되어 분양이 어려워지면 건설사들이 공급하는 콘도분양물량은 급격히 감소합니다. 2019년 들어 수 많은 건설사들이 이미 예정된 분양콘도에 대하여 밀어내기 분양, 할인분양을 하는 현상이 나타나고 있습니다. 건설사 대부분은 2년에서 3년이 걸리는 건축기간 동안 금융기관을 통한 차입금을 조달하여 건축을 하기 때문에 분양이 어려워지면 기존에 예정된 분양물량을 할인하여 빠르게 소진시킨 후 시장이 회복될 때까지 분양을 늦추기 마련입니다. 침체가 예정된 시장에서 이미 분양받으셨거나 거주하시는 콘도는 장기보유하시길 권합니다. 투자목적으로 구매하신 분들은 전매 또는 장기보유를 권합니다. 실거주를 위하여 분양을 고려하시는 분께서는 대기업 건설사가 분양하는 콘도를 구입하시는 것이 안정적입니다. 지금까지 밴쿠버부동산가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나? 라는 주제로 최선의 정보를 제공하고자 노력하였습니다. 이상 가족의 행복을 중개하는 BC부동산팀 임재오공인중개사였습니다. <매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>Jay Lim(임재오)BC 주 공인중개사경영학 박사604 679 4345 임재오 부동산 2019-05-08 16:47:00
<1편>주택가격 언제까지 떨어질 것인가? 언제 사야하나?
그럼 먼저 밴쿠버 부동산 가격 언제까지 하락할 것인가에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 물론 제가 부동산을 비롯한 경영/경제 전문가로 수년을 강의를 비롯한 여려 활동을 하여 왔습니다 만, 언제까지 또는 언제를 맞추는 것은 신의 영역에 가깝습니다. 이는 경제환경을 비롯한 다양한 외부환경을 예측하는 것은 불가능하기 때문입니다. 그러나 현재의 상황과 과거의 상황을 고려하여 최선의 자료를 제공하고자 합니다. 지난 2018년 6월 이래 2019년 3월까지 메트로 밴쿠버 부동산가격은 평균 9% 가량 하락하였습니다. 지역에 따라 편차가 있으나 밴쿠버 다운타운을 비롯한 노스밴쿠버와 웨스트 밴쿠버 등의 지역은 10% 이상의 큰 폭의 하락세를 나타내고 있으며, 버나비, 코퀴틀람 및 랭리 써리 등의 지역의 하락세는 약 5~6% 선을 보이고 있는 것으로 확인되고 있습니다. 부동산시장은 모든 재화와 마찬가지로 성장기, 성숙기, 침체기, 안정기, 회복기를 반복하는 라이프사이클을 보이고 있습니다. 지난 40여년간 peak 시점, 즉 최고 가격 시점을 기준으로 총 6번의 라이프사이클이 관측되고 있습니다. 라이프 사이클에 따라 peak 시점 즉 최고가 시점으로부터 침체기와 회복기까지 평균적으로 10%에서 15% 정도의 가격하락이 관측되고 있으며, 경제환경 등의 외부변수에 따라 침체기와 회복기의 기간이 상이하게 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 침체기와 회복기의 기간이 길게는 7년 동안 지속되는 경우가 있었으며, 짧게는 1년 6개월 정도 지속된 것을 확인할 수 있습니다. 따라서, 이미 확연하게 침체기에 접어든 2019년의 부동산시장이 얼마나 긴 시간동안 침체기를 거쳐 안정기와 회복기에 머물 것인가는 경제환경의 변화와 정책변수에 따라 향후 짧게는 1년, 길게는 5~6년이 지속될 수 있음을 알 수 있습니다. 이러한 침체기와 회복기의 기간이 얼마나 오래 지속될 것인가를 예측하는 데에 있어 가장 중요한 요인으로 작용하는 환경변수는 부동산 시장의 수요와 공급의 흐름입니다. 경제의 기본 원칙인 수요가 증가하면 가격은 상승하고, 공급이 증가하여 초과공급이 발생하면 가격이 하락하는 것은 당연하기 때문입니다. 부동산시장의 수요를 살펴보기 위하여 가장 많이 활용되는 자료는 인구 통계입니다. 인구통계를 통하여 필요한 주택의 수를 측정할 수 있기 때문입니다. 인구는 자연증가와 이민 등의 사회적 증가 및 도시화에 따른 인구집중현상을 통해 설명될 수 있습니다. 이를 설명하기 위하여 지난 40년 간의 캐나다 인구증가와 각 주별 인구통계를 살펴볼 필요가 생깁니다. 캐나다 전체인구는 2017년 말을 기준으로 1977년부터 약 54% 증가한 3천 7백만 명에 이릅니다. 한편 BC주, 온타리오주 및 알버타 주는 이러한 캐나다 평균 인구증가율인 54%을 상회하는 높은 인구증가율을 보이고 있음을 알 수 있습니다. 특히 BC주의 경우, 1977년 2백 5십만여명이던 인구가 2017년 기준으로 4백8십만명을 넘어 87%의 인구증가를 보였으며, 매년 평균 5만 6천명의 인구가 신규로 유입되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 인구의 급격한 증가를 통해 BC주에 신규로 지어져야 하는 주택의 수를 추정할 수 있습니다. 지난 40년 간 BC주의 전체 인구는 약 225만명 증가하였는데 이 중 메트로 밴쿠버 지역의 인구증가수는 2백만명으로 추정됩니다. 이를 가구별 평균인구인 2.3명으로 나누면 추가적으로 필요한 주택수를 측정할 수 있는 것입니다. 이에 따라 메트로밴쿠버지역에 지난 40년 간 추가적인 건축이 필요한 총 주택수는 약 87만가구로 측정될 수 있으며, 연평균으로는 약 2만 2천가구의 신규건축이 필요한 실정입니다. 필요주택수와 비교하여 실제로 허가된 주택 건축수를 살펴보면 가격 상승기에는 주택 건축수가 상승하고, 하락기에는 건축수가 하락함을 통계로 알 수 있습니다. 지난 2005년부터 2007년간 주택가격이 상승하는 시기에는 필요주택인 2만 2천가구 보다 약 10% 이상 건축허가가 증가하여 공급과잉을 유발하였으며 2008년 금융위기 이후 건축허가가 급감하는 것을 알 수 있습니다. 2003년부터 2007년까지의 누적된 초과공급을 소진하기 위하여 2008년부터 2010년 초반까지는 주택가격이 하락하였으나 2009년 이래 2014년까지 지속된 주택공급부족에 따라 불과 2년 만에 주택침체기를 벗어나 2011년부터 2016년까지 주택가격이 급격하게 상승하는 주택시장 성장기를 맞이하였습니다. <2편에서 계속><매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>Jay Lim(임재오)BC 주 공인중개사경영학 박사604 679 4345 임재오부동산 2019-05-08 16:37:23
연방정부, 생애최초 주택구매자에 대한 직접 구입자금지원 발표
연방정부, 생애최초 주택구매자에 대한 직접 구입자금지원 발표2019년 3월 발표된 연방정부의 재정정책은 생애최초 주택구매자에 대한 지원 확대안을 포함하고 있습니다. 캐나다 주택공사(CMHC)를 통해 제공될 금번 지원대책은 향후 3년 간 $1.25 Billion 달러를 투입하여 생애최초 주택구매자의 주택 구입 시 구입액의 최대 10% 상당에 해당하는 모기지대출금액을 지원하여 주는 제도입니다. 구체적인 지원범위는 기존에 지어진 주택을 구입하는 경우는 구입액의 5%에 해당하는 대출액을 지원하며, 신규분양주택을 구입하는 경우에는 구입액의 10%에 해당하는 대출금을 지원하여 주는 것으로 제안되었습니다. 본 제도의 혜택을 이용하기 위해서는 캐나다 주택공사(CMHC)가 제시하는 다음의 조건에 부합하여야 합니다. 첫째, 주택구매자는 전세계 어디에서든 주택구입의 경험이 없어야 합니다. 둘째, 주택구매자는 보험부 모기지(insured mortgage)의 최소조건인 5% 이상의 다운페이를 하여야 합니다. 셋째, 가구소득(household income)이 $120,000을 초과하지 않아야 합니다. 넷째, 지원액 상당의 주택지분을 캐나다 주택공사(CMHC)에 넘겨야 합니다.현재 운영되는 5~25년 만기의 모기지 주택담보대출은 전체 상환기간 중 초기의 수년간 이자를 원리금보다 먼저 그리고 많이 상환하는 형태로 운영됩니다. 예를 들어 주택구매자가 25년 상환조건의 모기지 담보대출을 통해 주택을 구입하였다면 최초 1~5년 간의 상환기간 중에는 월상환액(monthly payment)의 80% 이상을 모기지 이자가 차지하게 됩니다. 금번 지원제도는 상기의 지원대상이 부담하는 모기지대출금 총액의 10%까지를 지분제공을 조건으로 정부가 직접 부담하여 준다는 의미에서 생애최초 주택구매자의 초기 주택부담을 획기적으로 줄여주는 혜택을 제공한다 할 수 있습니다. 다만, 본 제도는 가구소득의 4배 범위 이내의 모기지대출에 대하여서만 지원하기 때문에 토론토나 밴쿠버 다운타운 등의 고가의 주택을 구매하는 경우에는 해당되지 않을 수 있습니다. 이는 주택구매자의 가구소득을 $120,000으로 제한함으로써 총 모기지대출이 $480,000을 초과하지 않는 주택구매자를 지원하기 위하여 준비되었기 때문입니다. 만약 써리 센트럴 역 주변에 위치한 $400,000불 상당의 2bed/2bath 콘도를 신규분양 받고자 하는 생애최초 주택구매자가 가구소득으로 $100,000불을 증명할 수 있다고 가정합시다. 구매자가 $20,000불의 다운페이와 $380,000불의 모기지대출을 통해 해당 콘도를 구입하였다면 이때 캐나다 주택공사(CMHC)는 총 주택가격의 10%에 해당하는 모기지대출액을 주택의 지분으로 인수하고 구매자의 모기지대출 총액을 $380,000불에서 $340,000불로 조정합니다. 정부는 이러한 정책을 통해 모기지대출 이자가 3.5%이고 25년 상환조건이라면, 구매자의 년간 상환액을 약 24,000불에서 20,000불 정도로 줄어 매월 약 200불 이상을 지원하는 것이라고 설명하고 있습니다. 물론 본 정책을 통한 지원은 공짜가 아닙니다. 이러한 지원을 받기 위해서는 구입한 주택의 10%에 상당하는 지분을 캐나다 주택공사(CMHC)에 제공하여야 하며 향후 매각 시 제공된 10% 상당의 원금과 더불어 시세차익이 있는 경우 시세 차익의 10%를 캐나다 주택공사(CMHC)에 납부하여야 할 수도 있기 때문입니다. 하지만, 지난 수년간 금융기관에서 제공하고 있는 생애최초주택구매자 대출상품이 사라지고 있는 상황에서 35세 이하의 주택구매자에게는 활용을 고려해 볼 수 있는 좋은 지원제도일 수도 있습니다. 정부는 캐나다 주택공사(CMHC)를 통한 이상의 지원제도와 더불어 최초주택구매자의 경우 불이익(penalty)없이 RRSP로부터 인출할 수 있는 총액을 기존의 $25,000불에서 $35,000불로 인상한다고 발표하여 지원을 확대하고 있다는 것도 주목할 부분입니다. <매물검색은 www.bcbudongsan.com에서>임재오리얼터/경영학박사하나부동산778-875-6570jay@bcbudongsan.com 임재오 2019-04-10 15:11:43
투기빈집세 폭탄 이대로 당할 것인가? 그 해법은?
신고절차: 12/31 현재 소유권자 --> 3월말 신고 --> 6월 2일 납부과세금액: 과세표준금액인 BC Assessment 를 기준으로, - 2018년도분(2019년도 6월 납부) : 대상 전체 - 0.5% - 2019년도 이후 : 외국인(Foreign owners) 및 위성가족(Satellite Family) : 2%, : 영주권/시민권자이며, 위성가족이 아닌 자: 0.5%<과세/비과세 사례> 시민권/영주권자로 위성가족이 아닌 경우, 원칙) 직접 거주 시 비과세, 제3자에게 장기임차 시 비과세, 단기임차 및 빈집 과세  가족, 친구 등 특수관계인에게 임차 시 주거목적이면 비과세  특수관계인이 주거가 아닌 레저용으로 주말에만 사용하면 과세  임대료 부과여부와는 상관없음.  빈집 또는 단기임차 시 특정 사유로 임차불가 조건 만족 시 비과세 (신축주택 입주, 질병, 이혼, 사망, 파손, 파산, 렌트금지 콘도(유예), 천재지변 등) 사례) Alberta 주 거주자가 BC 주에 주택 소유 시, 또는 BC 주민의 비거주 주택 소유 시. 사례1) 부모님이 계속 사시는 경우  비과세 사례2) 본인 또는 부모님이 vacation home으로 사용  과세 사례3) 친구에게 임차하여 6개월 이상 주거주지로 사용  비과세 사례4) 일면식이 없는 BC 주민에게 6개월이상 임차한 경우  비과세 사례5) 친구, 가족에게 임차하였으나 주말에만 사용  과세 사례6) 근무지 변경으로 남편은 빅토리아 주택구매 거주, 아내는 기존 밴쿠버 주택 거주 모두 비과세과세/비과세 사례(외국인/위성가족)외국인 및 위성가족(Satellite Family)의 경우:  BC주 소유주택을 장기 임대하지 않을 때 과세, 직접 거주해도 과세.  엄격한 비과세조건 적용: (1) 특수사적관계가 없는 BC거주민에게 6개월이상 임차 시 비과세 (18년도 3개월) (2) 임차인과 사적관계(가족, 자녀, 친구)가 있는 경우, 하기 모든 조건 전부 충족 시 비과세 - 임차인이 시민권/영주권자로서, 세법상 BC주 거주민이어야 하며, 위성가족이 아니 며, 년간 공정임대료(Fair Market Rent)보다 BC주 소득신고액이 3배 이상인 자에게 임대. 사례1) 한국 국적 부모(유학맘 등)가 구매한 콘도를 캐나다 국적 대학생 성인자녀에게 임차한 경우 사례2) 해외소득 중 50% 이상을 캐나다에 소득신고하지 않는 시민권 부모가 보유한 콘도를 캐나다 국적 대학생 성인 조카에게 임대한 경우 사례3) 사례2 중 년간 공정임대료가 1만5천불이면서, 캐나다 국적 성인 조카의 소득이 4만5천불 인 경우 사례 1, 2는 일반적으로 과세 대상  단, 사례 3과 같이 성인자녀 등의 사적특수관계인의 소득신고액이 임대료의 3배 이상이 된다면, 비과세적용 가능(확인절차가 필요할 것으로 판단됨). 사례4) 한국인 큰형과 시민권자 작은형이 50/50 소유, 막내동생 또는 부모 거주 - 작은형 비과세/큰형 과세 <투기/빈집세에 대처하는 부동산관리/운영전략>방법 1) 제3자에의 장기임대방법 2) 대체임대/부분임대방법 3) 매각 후 투자방향 전환지면의 제약으로 인하여 각각의 운영전략에 대한 상세한 설명은 https://youtu.be/2agP7HlR5R4 또는 유튜브www.youtube.com에서 "부동산알려주는남자"를 검색하신 후 확인하실 수 있습니다. 임재오경영학박사BC주공인중개사778 875 6570jay@bcbudongsan.com카톡ID: funtogether 본 컬럼은 부동산 투자자분들의 이해를 돕기 위하여 작성되었습니다. 본 자료 내용을 활용한 부동산운영과 관리에 대한 의사결정은 전적으로 투자자 본인의 책임 하에 이루어져야 하며, 임재오부동산은 진위에 대한 책임을 지지 않습니다. 법률의 수정 및 적용에 따른 다양한 예외조항이 있을 수 있으므로 의사결정 시 세무/회계사, 변호사 등의 전문가와 상의하시기 바랍니다. 임재오 2019-02-28 19:52:13
[주택구매가이드-5]라이프스타일을 고려한 지역 선택
5. 렌트와 구입의 장단점은 무엇일까요? 고가주택을 제외하고 일반적인 주택을 구입하시는 경우와 렌트하시는 경우를 비교하였을 때 상당한 장단점이 존재하게 됩니다. 렌트의 장점은 낮은 유지관리비용 / 이사의 편리함 / 자산가치하락의 위험회피 / 보유에 따른 세금회피 등을 들 수 있습니다. 반면, 렌트의 단점은 임대료의 상승, 계약갱신의 불안정성, 시설노후화에 따른 불편함, 자산가치상승에 따른 상대적 박탈감 등을 들 수 있습니다. 한편, 구입의 장점으로는 자산가치의 상승, 렌트에 따른 임대소득의기회, 자유로운 리노베이션과 구조변경기회를 통한 삶의 질 향상, 임대료 상승으로부터의 심리적 안정감 등을 구분될 수 있으며, 구입의 단점으로는 자산가치 하락의 위험성, 대출금/이자/재산세/보험료 등 추가비용 발생, 이자율 상승에 따른 추가 대출상환액의 발생 가능성, 잠재적 수리비용의 발생에 따른 유지비용 필요성 등으로 구분됩니다. 렌트를 할 것인가, 구입을 할 것인가 많은 분들이 선택의 상황에 있습니다. 이상의 장/단점을 면밀히 살펴 현실에 맞는 렌트/구입의 선택을 하시기 바랍니다. 6. 라이프스타일을 고려한 희망지역을 선택하셨습니까? 매트로 밴쿠버지역은 지역적 위치에 따라 매우 상이한 주거환경을 제공합니다. 지역별로 구분하면 밴쿠버 다운타운, 노스밴쿠버, 웨스트밴쿠버, 노스버나비, 사우스버나비, 코퀴틀람웨스트, 코퀴틀람센터지역, 써리길포드, 써리프레이저하이츠, 랭리, 포트무디, 핏미도우, 메이플릿지 등으로 나누어 볼 수 있습니다. 각 지역은 Sky Train 및 지역적 편의시설을 중심으로 한 다운타운 지역과 단독주택 지역으로 분리되거나 혼재되어 있기도 합니다. 지역을 선택하실 때에는 먼저 직장위치, 학교위치, 쇼핑의 편리성, 레크리에이션 센터 및 하이웨이와의 접근성 등을 살펴보신 후 차량을 이용할 수 없는 가족이 있다면 직장과 학교까지 대중교통을 이용하여야 하는 경우를 우선적으로 고려하시기 바랍니다. 출산 계획이 있거나 어린 자녀가 있는 경우에는 주변에 공원이 위치하거나 좋은 학교를 중심으로 하여 지역을 선택하는 것도 중요할 수 있습니다. 또는 10대 자녀가 분가를 계획하고 있거나 퇴직을 앞두고 있다면 병원과 커뮤니티센터가 가까운 작은 규모의 주택으로 줄이거나 콘도로의 이사를 고려할 수도 있을 것 입니다. 이러한 라이프스타일의 차이는 주택의 규모와 주택의 형태를 결정하는 데 중요한 준거 기준이 됩니다. 예를 들어 홈오피스가 필요한 경우, 교회를 삶의 가치의 중심으로 하는 경우, 추위나 더위에 민감한 가족이 있거나, 알레르기를 가진 자녀가 있는 경우 등과 같은 구매자 환경에 따라 특별한 주변환경과 내부공간이 제공되는 주택을 찾아야 할 수도 있습니다.아래의 간단한 체크리스트를 통해 가장 적합한 지역의 범위를 줄이는 데 도움을 얻으실 수 있을 것입니다.항목 자녀학교와의 거리는 중요한가요? / 자녀학교의 평판/한국학생 수는 중요한가요? / 한인타운/마트와의 거리는 중요한가요? / 커뮤니티센터와의 거리는 중요한가요? /홈오피스가 필요하십니까? /자녀의 분가 계획이 있습니까? / 대중교통과의 접근성이 중요한가요? / 퇴직 계획이 있습니까? / 주차공간은 몇 대 필요한가요? / 다운타운 지역을 선호하십니까? / 교회와의 접근성은 중요한가요? / 출산계획이나 10세 미만의 자녀가 있습니까? 가족 중 알레르기가 있나요? 임재오 2018-12-05 21:10:50
[주택구매가이드-4]재정상태 파악과 모기지대출 평가
재정적으로 얼마나 필요합니까? Canada Mortgage & Housing Corporation(CMHC) 등에서 발간하는 자료에 따르면 주택을 구입하고자하는 분들은 두가지 기준을 고려하실 것을 권고하고 있습니다. 이는 한국에서도 사용되고 있는 DTI(Debt to Income: 총부채상환비율)와 LTI(Loan to Income: 주택담보대출비율)과 매우 유사한 개념입니다. 첫번째 기준은 Gross Debt Service Ratio입니다. 월간 주거비용의 비중이 월간 가구평균수입의 32%를 넘지 않아야 한다는 것인데요. 주거비용은 월간대출상환액(모기지 원금+이자), 재산세, 난방비 및 관리비의 50%(콘도의 경우)가 이에 해당합니다. 월 수입액이 6천불이라면 월간 주거비용이 1,920불을 넘지 않아야 안정적인 주택구입의 수준이라는 것을 의미합니다. 두번째 기준은 Total Debt Service Ratio입니다. 첫번째 기준의 월간 주거비용에 추가로 자동차할부금(리스료), 신용카드대금, 마이너스통장 대출액 월상환액(line of credit payment), 여타 대출금 월간 상환액을 더한 월간 총부채 상환액이 월평균 소득액에서 차지하는 비중이 40%를 넘지 않아야 한다는 것을 의미합니다. 총 월평균수입이 6천불이라면 월간 총부채상환액이 2천4백불을 넘지 않는다면 안정적인 주택구입이 가능한 수준이라는 것을 의미합니다. 이와 더불어 주택을 구입하실 때에 가장 중요하게 고려하여야 할 총 비용을 계약금과 잔금 중 현금지급액(Down Payment) 으로 한정하여 생각하시는 경우가 많습니다 만, 실제로는 주택구입시점에서 추가적인 비용이 발생하므로 주의가 필요합니다. 인스펙션비용(Home Inspection & Appraisal Fee, Insurance Costs), 등기이전비용(Legal(Notary) Fees), 이사비용(Moving Costs), 세금(GST, Property Transfer Tax 등의 Taxes) 등이 이에 해당합니다. 모기지 브로커와 상의하셨습니까? 위에서 제시한 재정적인 기준에 따라 부담이 가능한 월간 주택대출상환액을 산정하셨다면 이제 모기지 브로커에게 조언을 구하실 차례입니다. 모기지 브로커는 독립적으로 여러 금융기관을 대행하거나 특정금융기관에 속하여 주택구입희망자에게 모기지대출을 소개하고, 판매를 대행하는 업무를 수행합니다. 모기지 브로커는 주택구입 희망자의 자산상태 및 수입상태를 고려하여 최대대출가능액을 제시하여 드릴 것입니다. 대출 조건은 주택의 수요와 공급, 정부정책 등에 따라 매우 다양하게 반영되고 있습니다. 또한, 금융기관의 형태와 성격에 따라 차별적으로 적용될 수 있습니다. 따라서, 가급적이면 3곳 이상의 모기지 브로커나 금융기관과 상의하여 최대 대출가능액과 부담이 가능한 수준의 대출가능액을 추정하실 수 있습니다. 이제 주택을 구입하시기로 결정하셨다면, 가장 좋은 이자 및 상환조건을 제시하는 브로커로부터 사전승인 (Pre-Approval)을 획득하시기를 권합니다. 사전승인을 획득하시면 현재의 재정조건에서 구입이 가능한 주택의 형태, 규모 및 지역의 범위를 규정할 수 있을 뿐 만 아니라, 주택구입시점을 늦추어야 할지 현재 구입이 가능한지를 결정할 수 있습니다. 당장 주택구입을 하실 결정을 내리지 못했지만, 조건이 맞고 거주에 최적인 주택을 발견했을 때에 비로소 구매할 수도 있다는 정도의 상황이라 할지라도 이자 및 상환조건 등에 대한 정기적인 점검을 통해 주택구입에 따른 대출조건의 변화를 파악하시는 것도 좋은 방법입니다. 대부분의 부동산중개인은 모기지 사전승인을 획득한 고객과 더 친밀한 관계를 유지하기를 희망합니다. 모기지 조건을 충족한 고객은 당연히 주택구입의 의지가 높다고 평가될 수 있습니다. 또한, 부동산중개인으로서 가능한 주택의 형태와 규모 및 지역을 추천하여 드리기에 더욱 효과적으로 대응하여 드릴 수 있습니다. 임재오 공인중개사 2018-11-20 14:00:57
[주택구매가이드-3]주택 구입 준비가 되었는지를 평가하자.
그렇다면 지금이 주택을 구입할 적기일까요? 많은 이견이 있을 수 있습니다만, 주택구입의 적기는 금리인상을 감당할 수 있다는 가정 하에서는 거시경제적으로 볼 때 항상 현재일 수 있습니다. 그러한 근거로 지난 40여년간 광역밴쿠버지역의 주택가격의 추세를 살펴보면 하락기와 상승기를 반복하는 라이프사이클 상에서 5년을 주기로 하여 반복적으로 침체기를 거친 후 높은 상승곡선을 그리는 것을 알 수 있습니다. 광역밴쿠버의 단독주택 평균가격은 1981년부터 2005년 가을까지 18만불에서 60만불로 상승하여 물가상승율을 약간 상회하는 수준의 안정기를 이어갔습니다. 이후 2005년 가을부터 2010년 봄까지 60만불에서 1백만불로 상승하였으며, 2010년 봄부터 2015년 봄까지 1백만불에서 1백 40만불로 상승한 바 있습니다. 2005년 이후부터는 조정기와 성장기를 반복하며 약 5년 마다 평균 40만불 수준의 상승폭을 기록하고 있습니다. 그렇다면, 너무 많이 오른 것일까요? 지난 10여년간 너무 많이 오른 부동산 가격이 갑자기 하락하면 어떻게 하죠? 미국 샌프란시스코의 경우를 참조하면 그 답을 찾을 수 있을 것 같습니다. 모든 분들이 아시는 바와 같이 2008년의 금융위기를 겪으며 미국의 주택가격은 장기침체기에 진입하는 것처럼 보였습니다. 불과 10년 전인 2007년 하반기 서브프라임모기지 대출의 버블이 붕괴하면서 미국은 물론 밴쿠버의 부동산시장도 붕괴하는 것처럼 느껴졌습니다. 그러나, 불과 3년뒤인 2011년부터 다시 상승하기 시작한 부동산 가격은 2007년도 버블가격인 80 ~ 90만불대에서 2016년 130만불 ~ 140만불 대로 상승하였습니다. 누구도 장기침체를 예측할 수는 없습니다. 다만, 서브프라임모기지가 없고, 모기지보험이 일반화된 밴쿠버 부동산시장에서 예금금리가 5%를 지나 10%대로 진입하지 않는 이상 급격한 가격하락은 안심해도 되지 않을까요? 예금금리가 5% 이상으로 상승하면 점차 금융자산에 대한 투자는 부동산자산에 대한 투자매력보다 높아지는 대체재로서의 입지가 높아지게 됩니다. 이는 이자소득으로 충분한 목표수익을 거둘 수 있는 자산가들이 점차 부동산시장보다는 금융시장에 대한 투자를 확대하게 되는 계기가 되기 때문입니다. 또한, 이자율을 감당할 수 있는 소득증가가 이루어질 때까지 침체기를 맞을 확률이 높아지게 됩니다. 거시적 주택환경에 대한 확신이 드셨다면 이제 주택구입 준비가 되었는지를 평가하십시오. 다음의 사항을 필수적으로 고려하셔야 합니다. 첫째, 주로 주택구입자가 주택을 구입 시 소요되는 비용을 충당할 수 있는가를 판단하여야 합니다. 둘째, 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는 가를 판단하여야 합니다. 셋째, 주택유지관리를 위한 시간적 여유가 있는 가를 판단하여야 합니다. 첫째, 주택을 구입할 시에는 일반적으로 계약금(Down Payment), 취득세(Property Transfer Tax), 주택 재산권 이전에 따른 공증비용, 재산세 정산, 관리비 등에 필요한 정산비용(Closing Costs)으로 구분될 수 있습니다. 이상은 일반적으로 소요되는 비용들을 나열한 것에 불과합니다. 도시 외곽의 단독주택을 구입하고자 하시는 분에게는 정화조(Septic System), 하수/빗물처리시설(Sewer System, Storm Water Drainage) 등을 독립적으로 구성하는 매물이 다수이기 때문에 이러한 특수성을 고려한 비용이 추가되어야 합니다. 둘째, 주택을 구입한 후에 지속적이고 주기적으로 발생하는 필수적인 유지운용비용으로서 대출원금/이자의 월(격주) 상환액(Mortgage Payments), 재산세(Property Tax), 화재/주택보험료(Fire & Home Insurance), 전기/수도/가스등 공공요금(Utility Bills), 공동주택 구매시의 관리비(Condo Maintenance Fee), 일상적인 수리/관리비용(Repairs & Maintenance Costs)으로 구분할 수 있습니다. 주택구입을 희망하시는 분들은 재정적으로 안정적인 상태를 유지할 수 있는가를 판단하셔야 합니다. 기본적으로 구입 시 필요자금을 조달할 수 있는 상황에서 대부분의 주택구입자들은 은행을 통한 대출금(Mortgage Loan)을 활용하여 잔금을 조달합니다. 대부분 20~25년 간 대출금을 균등하여 상환하셔야 하기 때문에 최소한 7~10년 간의 미래계획을 통해 안정적인 대출금 상환을 감당할 수 있는가에 대하여 판단하시기 바랍니다. 또한, 대출의 형태에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나 2년~5년 마다 도달하는 대출 갱신의 시점(Term)에서 이자가 변동되게 되어 기존의 재정 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택을 구입하여 거주 후에 주기적으로 발생하는 가장 큰 비용으로는 재산세(Property Tax)와 전기/수도/가스 등 공공요금(Utility Costs)을 들 수 있습니다. 재산세의 경우, 1백만불 상당의 주택을 구입하시는 경우 매년 BC주 감정평가공사(BC Assessment: www.bcassessment.ca)의 평가에 따라 공시지가가 발표되며, 년간 4,000 ~6,000불의 비용을 한번에 납부할 수 있습니다. 수도/하수도/쓰레기처리비는 매년1회 재산세 부과 시 시로부터 함께 부과됩니다. 셋째, 주택의 형태와 건축연한의 차이에 따라 정도와 성격의 차이이 다를 수 있으나 자가주택을 구입한다는 것은 정기적으로 요구되는 수리와 유지관리에 소요되는 비용이 상당할 수 있습니다. 단독주택을 예를 들면, 전등교체 등 일반적인 유지관리 뿐 만 아니라 페인트관리, 정원관리, 보일러필터교체, 보일러환기구청소, 파워워시, 빗물배관청소, 지붕 이끼제거 등 주기적이며, 상당한 시간이 소요되는 유지관리가 요구됩니다. 이러한 유지관리를 전문가를 통하여 매번 비용을 들여 수리하고 관리하는 것은 이상적이지만 현실적으로 어려울 수 있기 때문에 소유자 본인이 직접 상당한 시간을 유지관리에 소요할 수 있는 환경에 있는 가를 판단하여 구입하는 주택형태를 결정하는 것이 현실적일 수 있습니다. 이와 더불어 주택의 노후화에 따른 고비용이 소요되는 수리비용으로서 주로 지붕(Roof), 지반(Foundation), 난방(Heating system), 바닥재(Floor) 등의 생애주기가 도래하여 소요될 자금조달계획을 고려하는 것도 중요합니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 BC 부동산팀임재오공인중개사는 빅토리아대학교 MBA과정을 거쳐 경영학박사학위를 취득하였습니다. 한신대학교 경영대학에서 교수직을 역임하였으며, 대한민국 정부의 미래창조과학부, 안전행정부 인사혁신처 5급 공무원 면접위원 등을 역임하였습니다. 다수의 벤처기업 경영활동과 성공적인 부동산/금융 투자 활동을 거쳐 현재 캐나다 BC 주 부동산중개인으로 활동하고 있습니다. 임재오 2018-11-01 15:25:01
[주택구매가이드]2편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(2)
이번 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 간략하게 살펴보겠습니다.정치·사회적 요인으로는 부동산 관련 세제와 법률, 임금정책, 인구변화, 노령화 속도, 소득 분포의 변화, 렌트시장 정책 등으로 분류할 수 있는데, 직접적인 시장영향요인으로 부동산 관련 법률과 인구 변화를 간단히 소개합니다. 캐나다의 부동산 관련 법률은 크게 연방 단위의 법률과 주 단위 또는 지방 정부 단위의 법률로 구분됩니다. 연방 단위에 법률에 따라 규제되는 부동산 법률은 부동산 거래에서 공정거래를 방해하는 행위를 다루는 형사법이 대표적이며, 주 정부와 지방 정부는 건축허가(Building Permit), 택지공급정책과 택지규제(Zoning Bylaw), 특별취득세(Property Transfer Tax) 등에 관한 법률이 대표적입니다.지난 수년간 과열된 BC주 부동산 시장을 대상으로 주 정부는 메트로밴쿠버, 빅토리아, 켈로나, 나나이모, 아보츠포드, 칠리왁과 미션의 32,000가구의 빈집을대상으로 빈집투기세를 부과하는 제도를 신설하였으며, BC주 전체로 대상을 확대하는 법률안을 추진하고 있습니다. 또한, 2016년 최초 도입된 외국인 특별취득세를 15%에서 20%로 상향하였습니다. 이는 투기목적의 주택구매를 방지하여 주택공급 부족 현상을 완화하고 집값 문제를 해결하는 방향으로 정치적 결정을 내려온 것이 대표적인 정치적 결정에 따른 시장환경요인의 변화로 볼 수 있습니다. 또한, 인구변화와 도시화의 진행은 부동산시장환경에 영향을 미치는 사회적 요인의 대표적인 예입니다. 지난 몇 년 간의 지방 정부의 택지공급정책은 도시 인구의 급격한 증가를 대비하는 데 중점을 두고 있습니다. 2000년 캐나다 인구는 3천 70만 명을 겨우 넘어선 수치인데 비하여 2017년도 인구는 3천 6백 60만명이 넘어서고 있습니다. 더욱 놀라운 것은 증가된 전체 인구가 5백 90만명 가량 증가한 반면, 도시인구의 증가는 2천 4백 4십만명에서 3천 6만명으로 6백만명이 넘어 도시인구의 비중이 79.5%에서 82.1%로 증가하였다는 점입니다. 전체 캐나다 인구증가의 증가와 비교하여도 도시지역으로의 인구집중화가 더욱 빠르게 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 전체 인구와 도시 집중화현상에 힘입어 주요 지방정부들은 단독택지지역을 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택 또는 상업지역으로 택지용도를 변경하고있습니다. 대표적인 한국인 거주지역인 노스로드 지역의 로히드역과 버퀴틀람역에는 고층콘도가 줄지어 분양되고 있으며, 주변지역의 단독주택지역들은 중층 또는 고층콘도를 건설할 수 있는 다중주택지역으로 변경되었고, 기존에 이 지역에 거주하던 단독주택소유자들은 높은 가격에 택지보상을 받는 기회를 누리기도 하였습니다. 물론, 밴쿠버시에서는 단독주택 거주자들이 고층콘도의 건출을 반대하는 현상도 나타나고 있습니다. 이는 인구집중에 따른 생활환경의 변화를 두려워하는 현상으로 신규로 이주하여 오는 이민자와 저소득근로자들로 인해 야기될 수 있는 범죄율의 증가 등과 같은 사회문제를 두려워 하기 때문이기도 합니다. 이러한 기존 거주자들의 저항으로 인해 지방정부의 다중주택 또는 고층콘도의 건축계획은 제한을 받습니다. 도시인구의 변화에 따라 콘도의 공실율은 주택의 구매수요를 설명하는 중요한 요인으로 작용하여 왔습니다. 일반적으로 공실율이 하락하여 렌트비가 상승할수록 주택구입의 수요는 증가하는 것으로 알려지고 있으며, 이후 신규콘도의 공급을 통해 공실율이 상승하여 렌트비가 안정되는 시점까지 지속됩니다. 다만, 택지보상, 분양과 건설이후 실질적인 콘도공급을 늘리는 데에는 적게는 3년에서 길게는 10년의 시장이 소요됩니다. 2016년 이후의 콘도 가격의 급격한 상승은 지난 10여년간 밴쿠버 지역의 공실율이 1% 미만이며, 렌트비가 매년 물가상승률을 앞서는 속도로 상승하여 온 데에 기인한다는 전문가들의 분석이 지배적입니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-10-19 11:40:57
[주택구매가이드]1편 거시적 주택구입 환경부터 살펴보자(1)
2014년 가을, 코퀴틀람 웨스트에 위치한 노스로드를 운전하다 버퀴틀람역 근처의 새로 지어지는 콘도의 광고판에 “1 bedroom 1 bathroom ONLY $299,000, 5% down, NO interest, First Home Buyer $2,000 Discount” 과 같은 광고를 보신 적이 있으실 겁니다. 한편, 2017년 같은 지역에는 신규 분양에도 불구하고 광고판이 없으며, 분양일 하루 전부터 긴 줄을 서는 분들이 생겨났습니다. 도대체 이런 현상을 만드는가장 큰 이유는 무엇일까요? 독자들 모두는 초등학교 시절 “슬기로운 경제 생활” 을 시작으로 중·고등학교 시절을 거 쳐 항상 배우는 가장 중요한 경제용어로서 “가격은 수요와 공급에 따라 결정된다”라는 내용을 아실 겁니다. 전문가의 평가에 따라 다를 수 있지만,2014년이전의 콘도시장은 10여년이 넘는장기 침체기를 막 끝내고 있던 시점입니다. 이 시점 이전 신규분양 콘도개발사들은 밴쿠버 다운타운을 비롯한 주요한 개발지역을 제외하고는 수요가 한정되었기 때문에 가격을 낮추어서라도 분양을 촉진할 수 밖에 없었습니다.2017년 이후의 콘도시장은 그야말로 불이 붙은 절정기에 접어들어 수요는 폭발하고 공급은 한정된 상황이 연출되었으며, 분양가격이 고공행진을 계속하였습니다. 그렇다면, 2014년과 2017년의 주택시장 상황은 어떻게 만들어진 것일까요? 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 주요한 요인들은 크게 경제환경과 정치· 사회 환경 의 변화에 기인한다 할 수 있습니다. 이번에는 경제환경요인을 살펴보도록 하겠습니다. 주택시장의 수요와 공급을 결정하는 거시경제요인으로는 소득, 금리, 물가, 환율, 재정지출, 성장률, 소득증가율등과 같은 지표들을 들 수 있습니다. 제한된 지면에 모든 지표들을 소개할 수 없지만, 여러 요인들 중 금리의 변화는 주택수요와 공급의 변화에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 캐나다 중앙은행의 프라임 금리는 캐나다 경제의 여러 거시경제환경을 반영하여 결과적으로 조정되는 가장 직접적인 경제정책수단의 하나로서 캐나다 정부가 인위적으로 조정할 수 있는 거의 유일한 경제정책 수단입니다. 특히 금리의 대표적인 선행지표는 물가입니다. 소비자물가의 지수가 상승하면 하락한 화폐 가치를 보상하기 위하여 금리는 상승하는 것이 경제학의 기본원칙입니다. 여러분이 은행가라고 가정해 보시면 이해가 쉽습니다. 1,000원의 화폐로 구입할 수 있는 제품의 가격이 1,100원으로 인상되었다면 제품의 본원적인 사용가치는 변동하지 않았음에도 화폐로 환산된 화폐가치는 100원 상승한 것입니다. 이것을 우리는 물가라고 합니다. 1,000원의 현금을 보유하고 있는 은행가는 대출을 통하여1,100원 이상을 회수하여야 화폐의 물가상승분을 반영한 화폐가치를 보존할 수 있기 때문에 10% 이상으로 금리를인상하지 않을 수 없습니다. 현재 2018년 상반기 들어 미국의 물가는 2% 대 후반까지 도달하고 있습니다. 물가가상승하면 금리가 오르게 됩니다. 오른 금리는 해외에 유출되어 있는 달러화가 미국으로 이동하는 상황을 연출합니다. 금리가 상승하기 때문에 다른 국가에서의 투자수익보다 미국 내에서의 투자수익이 높기 때문입니다. 이러한 상황은 다른 국가들의 금리를 동반 상승시키는 현상으로 이어집니다. 달러화의 유출을 막기 위한 조치를 실행하지 않을 수 없기 때문입니다. 이러한 현상은 이번이 처음은 아닙니다. 1997년 한국의 외환위기도 근원적인 원인은 미국의 급격한 금리인상에 따라 태국 및 한국 등의 국가들로 부터 달러가 미국으로 유출되면서 발생한 것입니다. 이를 방어하기 위하여 한국은 당시 금리를 20%까지 인상하기도 하였습니다. 이러한 상황을 대처하기 위하여 캐나다 중앙은행도 점차 금리를 인상하고 있습니다. 캐나다 중앙은행이 프라임 금리를 인상하게 되면 시중은행들은 정부로부터의 조달 금리가 인상하기 때문에 대출금리를 인상할 수밖에 없게 됩니다. 대출금리 인상은 주택구입 예정자에게 모기지에 대한 접근 장벽을 높이게 되므로 과열된 주택수요를 안정시키는 중요한 정책수단으로 활용됩니다. 과열된 주택수요를 안정시키고, 기존 구매자의 모기지 부담의 충격을 완화하기 위하여 점진적인 금리 인상과 더불어 대출자의 현금(Down Payment)조달 비율을 기존의 5%에서 10%, 15%, 20%로 증가시키고, 모기지 보험을 의무화하며, 엄격한 소득심사와 같은 스트레스 테스트 (Stress Test)를 통해 높은 금리를 감수하고라도 과열된 주택시장에 참여하고자 하는 투기 수요를 통제하고, 대출의 부실을 방지하며, 시장을 건전화 하려는 노력을 합니다. 수요가 침체된 상황에서는 이와 반대로 금리를 하락시키고 높은 대출요건을 완화하여 시장 참여를 늘리는 정책효과를 기대하기도 합니다. 하지만, 금리 인상을 통한 시장 통제는 여러가지 작용이 동반되기도 합니다. 투기 수요를 방지하고 부실대출을 예방하기 위하여 금리를 인상하게 되면 시장 자금이 경색되고, 기업의 자금조달을 어렵게 하여 산업 설비/시설투자를 위축시키며, 인상된 이자비용이 제품가격에 반영되기 때문에 또 다른 물가인상의 원인이 되기도 합니다. 가계는 인상된 이자비용을 지급하므로 가처분 소득이 감소하고 소비가 위축되는 효과가 발생합니다. 나아가, 자금 수요의 감소와 기존 대출의 부실화에 따라 금융시장의 불안정성이 증가하며, 수출이 감소하는 효과가 나타나기도 합니다.다음 시간에는 부동산시장환경에 영향을 미치는 정치/사회적 요인을 살펴보겠습니다.추가적인 연관 그래프 및 자료는 www.bcbudongsan.com/jaylim 에서 제공하고 있습니다. 임재오 공인중개사/Ph.D.778 875 6570 / jay@bcbudongsan.com하나부동산 임재오 2018-09-17 15:07:37

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