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프레이져 강의 새 다리 ‘골든이어스’
골든이어스다리(The Golden Ears Bridge), 즉 우리말로 금이교(金耳橋)는 지난 해 여름에 트랜스링크측으로부터 발표된 바 있다. 우리에게 스카이트레인, 시내버스 등으로 잘 알려진 트랜스링크는 현재 메이저급 프로젝트들을 몇 개 추진하고 있는데 18억달러 규모의 공항-리치몬드-다운타운 ‘RAV라인’, 버나비 로히드 몰과 코퀴틀람 타운 센터를 연결하게 될 경전철 ‘코퀴틀람 라인’ 그리고 골든이어스 건설이 그것들이라고 볼 수 있다. 지역 주민들로부터의 공모와 추천으로 이름을 얻은 이 다리는 쉽게 말해서 써리, 랭리에 놓인 트랜스 캐나다 하이웨이 1번과 피트메도우, 메이플리지를 프레이져 강 위로 한번에 연결해 주는 메이저급 프로젝트이다. 6억 달러의 예산을 들여 오는 겨울에 공사를 시작해 2008년 개통할 예정이며 통행료를 징수해 유료화한다. 골든이어스와 함께 새로 깔리는 도로 주변으로 대규모 개발 계획이 이어질 전망이다. 현재 유동인구의 규모가 비교적 작은 지역들은 쾌적한 주거단지, 비지니스 센터 등으로 새롭게 조성되어 상권 또한 매우 활성화 될 것이다 실례로 올해 들어 월넛 그로브. 사우스웨스트 메이플리지, 사우스 피트메도우 등의 거래량은 더 증가했다. 앞으로 네 도시들은 무한한 가능성이 있음을 보여 줄 것이다. ▲ 다음 주에는 노스 써리 안에 위치하고 사우스 포트 켈스(South Port Kells) 개발 계획에 대해 다룹니다. 자료출처: 트랜스링크, Vancouver Sun, 밴쿠버부동산위원회 밴쿠버 조선 2005-06-02 00:00:00
밴쿠버 다운타운 고층 콘도
밴쿠버 다운타운의 고층 콘도 시장은 공급이 미처 수요를 못 따라 갈 정도다. 저금리 상태가 지속되고 있고 편리하고 안락한 거주환경을 찾으려는 생활패턴의 변화 등으로 인해 콘도의 인기는 가격상승만큼이나 치솟을 전망이다. 최근 매물등록 21일만에 거래된 밴쿠버 다운타운 지역의 고층 콘도(501 Pacific Street)는 총면적 794 평방피트에 방 2, 욕실 2, 가스 파이어 1개를 갖췄다. 한차례 가격을 내린 후 공시가격보다는 15.2% 오른 가격에 체결됐으며 거래가기준 평방 피트당 가격은 390달러. 평방피트당 가격은 본지가 2004년 4월 조사한 비슷한 규모의 콘도 거래가격이 평방 피트당 325달러였던 것과 비교해서는 20%정도 상승했다. 한편, 광역밴쿠버 부동산위원회 자료에 따르면 밴쿠버 지역 아파트의 평균거래가격(2005년 4월기준)은 33만479달러로 1년전에 비해 7.9% 올랐다. /이용욱 기자 lee@vanchosun.com [거래가격 추이] 판매희망가격 : 30만9000달러(2005년 4월 25일) 거래체결가격 : 31만0000달러(2005년 5월 16일) 공시가격(2005) : 26만9000달러 (자료 제공 : 하나부동산, MLS) 밴쿠버 조선 2005-05-30 00:00:00
지정보호 토지(1)
Q : 지정보호 토지(Reserve Land)라는게 있다고 하던데 A :지정보호 토지란 말 그대로 캐나다 연방정부에 의해 원주민들의 땅으로 지정된 토지를 말합니다. 이러한 토지는 캐나다 전역에 걸쳐서 존재하나,주로 온타리오주나 캐나다 서부지역에 위치한 주들에서 흔하다고 말씀 드릴 수 있겠습니다. 연방정부는 그러한 토지에 대해 법을 제정할 권리를 갖고 있으며 통치하기 위한 목적으로 ‘원주민법(Indian Act)’을 이용합니다. 지정보호 토지란 원주민이 직접 사용할 수도 있고 원주민들에게 혜택을 주기 위하여 중앙 정부가 소유하고 있는 토지라고 보시면 되겠습니다. 원주민들은 종종 주류법이나 토지 사용과 관련된 일부 안건과 같이 지정 보호 토지내의 생활과 관련된 여러가지 측면에 대하여 결정권을 갖고 있기도 합니다. 원주민이 아니신 분은 지정보호 토지 자체의 소유권을 가질 수는 없지만, 개발을 목적으로 토지를 (장기간) 리스 할 수 있습니다. 이러한 지정 보호 토지 위에 이동식 주택 단지나 일반 주거 지역이 조성된 경우를 보게 됩니다. 금번 기고는 부동산 협회 자료를 주로 참조 하였음을 밝혀 둡니다. 의문 사항이 있으시거나 자세한 사항이 알고 싶으시면 (604)537-3956로 전화 주시기 바랍니다. 밴쿠버 조선 2005-05-30 00:00:00
[부동산정보마당]주거단지로 변모하는 사우스이스트 펄스크릭
밴쿠버올림픽위원회(VANOC)는 2010년 동계올림픽 기간 동안 이용될 선수촌의 위치를 밴쿠버와 위슬러로 발표한 바 있다. 위슬러 선수촌에 대한 주변 정리 작업은 이미 시작된 상태이며 내년 봄부터는 본격적인 건설에 들어간다. 위슬러 선수촌보다 규모가 더 큰 공사가 예상되는 밴쿠버 선수촌이 들어서는 사우스이스트 펄스크릭(Southeast False Creek/SEFC)에 관한 개발논의는 이미 오래 전부터 밴쿠버시에 의해 그 필요성이 논의 되어져 왔다. 밴쿠버 시의회는 이미 1991년에 공장들과 창고들로 가득찬 이 지역이 자연환경을 훼손시키지 않으면서도 에너지효율성을 높일 수 있는 주거단지로 개발되어져야 함을 지적한 바 있다. 2007년부터 공사가 시작되어 2009년에 완공될 예정인 이 대규모 개발계획은 캠비와 메인 스트리트 그리고 펄스크릭 남쪽 물가부터 세컨드 에비뉴까지를 잇게 되며 2010년 2월 28일에 올림픽이 끝나면 3월부터 일반인들의 입주가 가능해 질 것으로 보인다. 모든 개발이 끝나는 2009년 쯤에는 20여동의 고층아파트, 유치원, 학교, 호텔, 공원 등을 눈으로 확인할 수 있게 된다. 특히 18억달러 규모의 공항-리치몬드-다운타운 RAV 라인 공사가 이 시점에 마무리가 되고 시범운행을 할 예정이므로 편리한 교통 또한 SEFC 개발계획의 가치를 한 층 더 높여 줄 것이다. 현재 진행중인 설계단계가 끝나면 이 지역에 큰 관심을 갖고 있는 투자자들과 실수요자들은 분양발표만을 학수고대 할 것으로 예상된다. 자료출처: 밴쿠버 시청 밴쿠버 조선 2005-05-26 00:00:00
건강을 위해 실내공기의 질 높이기
“캐나다 거주자는 일생의 90%를 실내에서 보낸다” 캐나다에서 실내공기의 질(IAQ)을 개선하려는 노력은 10년 전부터 시작됐으나 성과는 아직 미지수다. 캐나다 폐협회에 따르면 캐나다인 5명중 1명은 폐관련 질환을 앓고 있으며, 이보다 더 많은 숫자가 알러지로 고생하고 있다. 캐나다주택금융공사(CMHC)와 캐나다 보건 기관들은 실내 공기의 질을 개선하기 위한 몇 가지 제안을 내놓고 있다. 일산화탄소를 주의하라 과거 ‘연탄가스 중독’으로 알려진 일산화탄소(CO)중독은 천연가스, 프로판 가스 등 화석연료를 사용하는 집에서 발생할 수 있다. 나무나 석탄을 때는 경우에도 일산화 탄소가 발생한다. 캐나다 보건부에 따르면 치명적인 중독보다는 두통과 메스꺼움 또는 독감과 유사한 증세 등 약간의 중독증세를 보이는 경우가 흔하다. 보건부는 *가스를 이용한 조리 전후로 환기할 것 *차고 문을 열은 상태에서 차량시동을 걸 것 *환기구(굴뚝포함)를 정기적으로 청소할 것 *일산화탄소 감지기를 설치할 것을 권하고 있다. 보건부 데릴 트위즌씨는 “유아나 아동, 혹은 심장병력이나 뇌출혈 병력이 있는 노인 거주 주택은 일산화탄소 감지기 설치가 필수적이다. 예전에는 MOS방식이 많이 보급됐으나 감지능력과 성능면에서 전기화학식(Electrochemical)이 권장되고 있다”고 설명했다. 적절한 습도를 유지하라 집안 또는 사무실내 권장되는 상대습도(RH)는 30%~50% 수준으로 만약 실외온도가 영하 10도 이하일 경우에는 RH 30% 수준이 권장된다. 만약 습도가 지나치게 높을 경우에는 곰팡이가 자라게 돼 거주자는 알러지에 시달릴 수 있다. 호흡기 질환을 일으키는 집 먼지 진드기는 RH 55%대에 번식을 한다.반면에 지나치게 건조할 경우 입술과 피부가 마르며 코와 목에 부담을 주어 호흡기 장애가 발생할 수 있으며, 정전기가 자주 일어나 전자제품에 부담을 주고 가구가 손상될 수 있다.집안 습도를 측정하기 위한 습도계(Hygrometer)는 대부분 하드웨어 판매점에서 기계식의 경우 10달러에서 20달러선에, 전자식의 경우 30달러에서 60달러선에 구입할 수 있다. CMHC는 습도계 하나로는 전체 습도 측정이 어렵기 때문에 여러 장소에 설치하는 것을 권하고 있다. 안전해 보이는 위험 물질들을 제거하라 가구나 유리창, 바닥이나 타일을 닦는 데 사용되는 가정용 세척제가 오히려 실내공기의 질과 건강을 해칠 수 있다는 주장이 최근 제기됐다. 토론토 아동병원 소아과 전문의 기드온 코렌박사는 “휘발성유기화합물(VOCs)은 아동의 신체장애 및 두뇌손상을 유발할 수 있다. 약 500PPB가 넘어서는 제품이 집안에 있을 경우 민감한 사람들은 역반응을 일으킨다” 고 지적했다. 최근 시험결과에 따르면 일부 세척제가 1000~1200ppb 수치를 보인 것으로 나타났다. 코렌 박사는 “밀봉된 세척제 제품에서도 강한 향기가 난다면 피하는 것이 좋다”면서 “일부 제품에는 변성에탄올이 함유돼 시력저하를 불러일으킬 수 있다”고 경고했다. 이에 대한 대안으로 환경단체들은 ‘그린 클리너’로 불리는 재래식 세척제를 만들어 사용할 것을 권하고 있다. 그린 클리너는 첨가물이 들어가지 않은 식초, 베이킹 소다, 소금, 레몬주스, 올리브 오일 등을 섞어서 만든다. <권민수 기자 ms@vanchosun.com> 그린 클리너 -유리창 세척제: 물 1l에 식초 75ml를 섞어 분무기에 넣어 사용한다.-하수관 청소: 베이킹 소다 125ml를 싱크에 붓고 식초 한 컵을 붓는다. 막아두고 몇 분 기다렸다가 끓는 물에 소금을 섞어 붓는다.-변기 청소: 베이킹 소다를 변기 안쪽에 흩어 뿌리고 식초를 몇 방울 떨어뜨린 후 잠시 기다렸다가 솔질한다.-타일 및 욕조청소: 베이킹 소다 400ml에 액체비누 125ml, 물 125ml에 식초 몇 방울을 떨어뜨린 후 섞어서 문지르고 닦아낸다.-녹 제거: 볼트나 너트에 생긴 녹은 식초 몇 방울을 떨어뜨린 후 닦는다.-부엌청소: 베이킹 소다를 뿌린 후 물에 식초 약간을 섞은 것을 뿌려 닦아낸다.-카펫청소: 베이킹 소다를 뿌린 후 15분에서 20분 후 진공청소기로 청소한다. 밴쿠버 조선 2005-05-26 00:00:00
미니블라인드(Mini Blinds) 설치하기
일반가정에는 대부분 설치되어 있으나 단기간 임대 아파트의 경우 아쉬운 것이 창의 해를 가리는 블라인드입니다. 해가 길어진 요즈음 새벽부터 실내가 너무 밝아져서 수면에 지장을 느낄 때 불편하나 임대계약을 할 당시에는 미쳐 깨닫지 못한 것이 짜증나게 합니다. 큰 비용이 드는 것이 아니므로 직접 구입하여 설치하여 봅시다. 미니 블라인드는 플라스틱, 알미늄, 나무로 제작된 것이 있으며 최근에는 고급스러운 나무로 된(혹은 나무무늬를 넣은 플라스틱이나 속이 빈 알미늄) 제품을 선호하나 가격이 비싸며 사이즈에 맞게 미리 주문하여야 하므로 구입처에서 추가비용 없이 내 창틀크기에 맞게 사이즈를 변경할 수 있는 알미늄 제품을 소개 합니다. 우선 크기를 결정하여야 하는데, 창틀 바깥쪽으로 설치하면 차광성이 가장 우수하나 자연스럽지 못하므로 대부분 창 안쪽으로 설치하도록 합니다. 창 안쪽의 폭과 길이를 잴 때 눈으로 보기에는 반듯한 창도 정밀하게 재보면 들쭉날쭉하여 폭이 차이가 나는 경우가 많으므로(폭이 조금이라도 좁아지면 블라인드를 내릴 때마다 걸립니다) 폭은 위, 중간 ,아래를 꼼꼼하게 재서 가장 좁은 곳을 기준으로 합니다. 이때 단위는 인치이며 1/8“눈금까지 기록하시면 됩니다. 창틀 바깥쪽에 설치 할 때에는 위의 칫수에 각각 3“를 더 한 칫수를 사용합니다. Home Depot 나 Rona 등지에서 적당한 제품을 선택하며 이때 선택한 제품은 필요환 칫수와 같거나 약간 큰 제품 중 칫수에 가장 근접한 제품(물론 제품 크면 가격이 비싸지기 때문이지요)을 선택하여 담당직원을 찾아서 칫수와 맞게 절단을 요구 합니다.(칫수를 잘못 재어서 절단된 제품은 반품하기 어렵습니다) 제품에 포함된 브래킷(Mounting Brackets:블라인드를 고정하는 꺽쇠, 그림참조)커버를 열고 2-3개의 나사를 이용하여 양쪽 창틀 상단에 고정시킨 후 블라인드 케이싱을 걸쳐놓고 블래킷 커버를 닫습니다. 이때 벽에서 창으로 꺾어지는 지점에 설치하면 나사가 잘 박히지 않는데, 그 이유는 창틀을 마무리 할 때 심은 코너비이드(Corner Bead:석고벽을 마무리 할 때 코너에 심는 ‘ㄱ'자로 된 긴 금속제 꺽쇄) 때문에 나사가 잘 안 들어가는 경우가 있는데, 이때에는 드릴로 미리 구멍을 낸 후에 나사를 끼워 넣어야 합니다. 만일 블라인드를 창틀 안쪽이 아닌 바깥쪽에 설치 할때는 브래킷이 하중을 많이 받으므로 몰리볼트나 드라이월 앵커(밴조선 웹사이트 만물박사의 지난기사보기 중 석고벽에 못박기 참조)를 이용하여 나사못을 단단히 고정하여야 합니다 슬랫(Slats:블라인드의 날개)위치 조절 레버를 케이싱 측면에 나온 후크에 걸고 레버가 빠지지 않도록 레버 쪽에 끼워진 비닐튜브를 밀어서 후크를 덮은 뒤 좌우로 돌려서 슬랫을 수평으로 하고 리프트코드(Lift Cord:블라인드를 여닫는 나일론 줄)를 조절하여 슬랫이 완전히 다 내린 다음 버텀레일(Bottom Rail:블라인드 슬랫의 맨 아래쪽에 달린 묵직한 레일)바닥 쪽의 코드매듭을 풀거나 코드위치에 있는 플래스틱 캡을 열어서 버텀레일을 제거하고 창의 높이에 맞도록 슬랫 몇장을 제거한 뒤 다시 코드에 버텀레일을 끼워 넣고 매듭을 묶거나 플래스틱 캡을 닫습니다. 버텀레일 양 끝에 마감 플래스틱 캡을 끼워 넣습니다. 높이조절 코드 중간지점에 높이를 조절할 때 슬랫이 기울지 않도록 매듭을 묶습니다. 이미 설치된 블라인드를 꼼꼼히 살피고 작업을 하면 많은 도움이 됩니다. 평소에 블라인드를 올리거나 내릴 때 슬랫을 수평으로(창밖이 훤히 보이게)맞춘 뒤 리프트 코드를 당기거나 풀어주면 리프트 코드가 닿아서 끊어질 염려가 없습니다. 여담으로 4개월 후에 비워 줄 아파트에 사는 유학생이 햇빛은 가리고 싶은데 블라인드 비용이 아깝다 하여 값이 싼 흑색비닐로 된 샤워 커튼을 잘라서 커튼 상 하단에 나무막대를 스테플러로 고정하여 임시 블라인드를 만들어 준적도 있습니다. 그보다 더 싼 방법은 비행기에서 무료로 받은 수면 마스크를 쓰고 자는 방법도 있고요. 밴쿠버 조선 2005-05-24 00:00:00
랭리 월넛그로브지역 단독주택
최근 한 부동산 전문가는 ‘집값이 미쳤다’며 올라도 너무 올랐다는 반응을 보였다. 10년이상 부동산 시장을 지켜 봐왔다는 그는 “몇 년 전만해도 40만달러 정도면 제법 큰 주택에 속했지만 이제는 평범한 일반 주택도 구하기 힘든 상황”이라면서 “상대적으로 덜 오른 광역 밴쿠버 외곽지역의 투자가 상당한 매력이 있어 보인다”고 했다. 최근 매물등록 38일만에 거래된 랭리 월넛그로브(Walnut Grove) 지역 단독주택(20260 94A AVE)은 총면적 1739 평방피트에 방 4, 욕실 3, 가스 파이어 1개를 갖춘 2층 구조로 거래가기준 평방 피트당 가격은 200달러였다. 공시가격보다는 13.8% 오른 가격에 체결됐다. 한편 광역밴쿠버 부동산위원회 자료에 따르면 광역밴쿠버역 단독주택의 평균거래가격(2005년 4월기준)은 51만8607달러로 1년전에 비해 9.5% 올랐다. /이용욱 기자 lee@vanchosun.com [거래가격 추이] 판매희망가격 : 34만9000달러(2005년 4월 28일) 거래체결가격 : 34만7000달러(2005년 5월 5일) 공시가격(2005) : 30만5000달러 (자료 제공 : 하나부동산, MLS) 밴쿠버 조선 2005-05-24 00:00:00
주택 구매의 차이점
Q : 일반인이 지은 주택을 구매하는 경우와 건축업자가 지은 주택을 구입하는 경우와는 어떤 차이점이 있을까요? A : 일반인(Owner-builder)이 지은 주택이란 본인 자신의 개인적인 용도로 단독주택을 짓는 경우를 말하며, 이는 18개월 동안 1회 이상을 짓지 않는 경우에만 해당됩니다. 이런 경우 그 일반인은 그 주택을 짓기 위한 면허가 필요 없으며, 그 주택에 대해 제3자가 보증(Warrenty)을 제공할 필요가 없습니다. 단, 건축허가 신청시 “Owner-Builder Declaration” 및 “Disclosure Notice” 두가지 서류를 접수해야만 합니다. 일반인이 지은 주택을 최초 10년내에 처분하길 원하는 경우, 그 주택을 구입하는 분에게 “Disclosure Notice”의 복사본을 반드시 제공하여야만 합니다. 일반인이 지은 주택을 구입하는 분은 그 주택이 합리적으로 거주하는데 적합한지와 양질의 자재를 사용해 건축했는지 살펴볼 필요가 있습니다. 일반적으로 개인이 지은 주택들도 적합한 능력, 기술 및 주의를 기울여 설계되고 건축해야 한다는 관련법의 법령내 보호규정에 의해 보호 받게 됩니다. 자세한 사항이 알고 싶으시거나, 의문사항이 있으시면 전화 604-537-3956으로 연락주시기 바랍니다. 밴쿠버 조선 2005-05-24 00:00:00
Leaky Condo 와 Rain Screen Wall 시스템
지난 10-15년 사이에 다 가구 주거용 건물 건축 붐이 광역 밴쿠버 지역에서 있었다. 결과적으로 당시 디자인과 개발, 건설에 참여한 자격 있고 경험 있는 사람들의 부족으로 빌딩 성능에 문제들을 초래하였는데 BC주에서 유독 특별했던 것은 기후와 관련된 빌딩 외장재의 누수 피해문제였다. 이로 인해 나무가 썩고 외장 표면이 변형되고 재료에 스테인이 생기는 문제가 발생하자 정부의 리키 콘도 원인 조사 위원회 설치와 공청회로 일반의 관심이 집중되게 된 것이다. 기술적 견지에서 본다면 리키 콘도를 단순히 외부에서 물이 스며들어 내부에 문제가 발생한 것을 말할 수가 있으나 여러 요소가 복잡하게 얽혀 있는 문제를 너무 단순화 시킨 것이고 본란에서는 리키콘도의 문제 뿌리가 되는 근본적 기술 메커니즘을 밝히고자 한다. 물이 스민다는 것 물에 의한 건물의 구조적 피해 문제는 외부 경로를 통한 우수의 침투와 관련이 높은 것으로 알려지고 있다. 1996년 CMHC는 지난 10년간 로워 메인랜드 지역의 우수 침투 원인 및 건물 외장재의 성능을 연구 발표하였다. BC 주의 해안성 다습 기후지역에서의 외벽 마감에 있어서 누수 문제는 대개 3-4층의 우드 후레임 콘도미니움에서 확인이 되었고 주요 모이스쳐 원인은 외부로부터 유입이 원인이었음을 말해준다. 다시 말하면 내부로부터의 수분 유입 경로인 틈새 또는 증기 확산으로 인한 벽 내부 결로와 건축 당시 벽 내부의 습윤 공기에 의한 것은 리키 콘도문제의 주요대상에서는 무시할 수가 있다는 것이다.문제와 관련된 대부분 외벽마감 방법으로 Face Seal 방법을 사용하고 있는데 이는 외장 표면에서 우수를 차단하고 침투하는 것을 방지하는 방법으로서 외부의 모든 이질 접합부들(스터코, 비닐 또는 우드 사이딩 등과 창문, Deck, 발코니, 복도, 난간 등)을 완전 밀봉 해주는 방법이다. 조사 결과로는 우수가 이들 접합부로 스민 것이 확인 되었고 초기 건설 당시의 완전 우수 차단 노력이 실패하였음을 말해 준다. 외부 마감재가 우수에 적게 젖어 있을수록 건조 속도도 빨라 이런 벽 구조 시스템으로 수십 년간 기능하는데 문제가 되지 않았다. 그러나 BC주의 해안 지역은 북미에서도 가장 습한 지역이어서 10월에서 3월까지 우기철 동안 외벽이 비에 젖어있는 기간은 길고 건조되는 시간은 짧고 게다가 많은 건물의 향이 바람을 동반한 비에 많이 노출되게 위치하고 또한 처마의 길이가 짧아 벽이 우수에 보다 많이 접하게 되어있다. Face Seal 대 Rainscreen 외벽 구조 시스템 리키 콘도 문제와 관련하여 기술적으로 변화된 것 중의 하나가 외부 마감재 뒤에 드레인 공간을 주는 외벽 시스템을 의무화한 것이다. 개선된 디테일과 드레인 공간은 우수의 외벽 내부 침투를 차단하고 침투하더라도 배수가 될 수 있도록 하며 외벽 건조를 촉진하는 기능을 하고 있다. 이런 외벽 시스템을 Rain screen Wall 시스템이라 부른다. 이 완전 밀폐(Face seal) 방법과 레인 스크린 벽 시스템의 우수조절은 아래 그림과 같다. 기본적으로 빌딩 내로 물이 침투하기 위해서는 물(Water), 틈새(Holes), 침투력(Driving Force) 3가지 요소가 필요며 이중 어느 한 요소만 없애도 누수 문제를 막을 수가 있다. 만약 외벽이 처마로 보호되지 못하고 우수에 직접 노출 되는 구조라면 틈새와 침투력을 관리하여 우수 침입을 조절해야 하며 바람의 경우 내부와 외부 표면에 압력 차를 발생하게 한다. Face seal 과 Rainscreen 벽 시스템에서 압력 변화는 외벽 구성체중 공기 흐름에 저항이 가장 큰 재질에서 일어나는데 이런 에어 타이트한 재료를 에어 배리어(Air Barrier)라 부른다. Face seal 시스템에서는 에어 배리어가 외장재 표면에 있고 이 곳 표면에서 압력이 크게 떨어지게 된다. 자주 겉 표면이 젖어있고 벽의 이질 재 접합 부분에 틈이 생기면 틈새로 공기의 이동과 바람에 의한 공기압력 차이로 우수 침투력이 발생하여 외부표면에 젖어있는 우수를 내부로 끌어 들이게 한다. 레인스크린 월 시스템에서는 에어 배리어는 외장마감 방법에 따라 여러 위치가 될 수 있는데 위 그림에서는 외 장재와 쉬딩(Sheathing) 사이의 멤브레인이 에어 배리어가 된다. 사실 외부 마감재는 에어타이트가 아니고 중간의 간극에서 드레인과 건조를 감당하기에 공기 압력이 떨어지는 곳은 내부 멤브레인에서 일어나게 되는 것이다. 외 장재 내외부 공기 압력 차가 없거나 작다는 의미는 침투력이 없어진 것을 말한다. 그러므로 아주 작은 양의 우수만 외장재의 틈새로 내부 공간으로 들어오고 들어와도 공간 내 멤브레인 표면에만 존재한다면 내부로의 우수 침투는 차단될 수 있는 것이다. 에어 배리어에서의 경미한 사항은 대개 우수침투의 직접적 원인이 되지 못하며 게다가 에어 배리어는 외부 마감재에 의해 보호된 환경에서 존재하기에 Face seal 시스템보다 더 내구적이다. 개선된 그러나 새롭지 않은 기술 아이러니하게도 이 레인 스크린 방법은 우수의 침투를 조절하는데 새로운 것은 아니었다. 예로 스터코 외장 건물에서 긴 스트립을 수직으로 외부에 대는 방법은 간극을 주어 배수와 건조를 가능케 하였다. 사실 케네디언은 30년 전에 이런 벽 시스템으로 개발 적용하였던 것이다.이런 오래된 주택들이 우수 침투를 차단하는데 효과적이었던 데에는 다음의 여러 가지 이유가 있다. 적절한 처마와 후레슁의 사용으로 물의 배수와 유도가 보다 효과적이었고 단순한 평면으로 외기에 노출된 면적이 작으며 입면이 덜 복잡하여 단순한 디테일로 잠재적 문제 가능성이 적었다는 사실 그리고 벽이 단열이 안되어 열의 이동으로 인한 벽 내부 건조가 가능했던 것이다.Face seal 방법을 대신하는 레인 스크린 공법이 이름있는 개발 업체의 최근의 광고 사실과 같이 리키 콘도의 경이적인 치유방법은 아니다. 좋은 디테일과 함께 외부 노출 조건의 적절한 관리가 성공적 벽 성능을 발휘하는데 중요하다. 프로젝트를 수행함에 있어 이런 면들은 기술을 개선하기 위해서 단순히 구입될 수 있는 것들이 아니라 좋은 계획과 디자인 능력, 현장관리 및 품질관리 능력이 요구된다. 그런데 왜 이런 기술이 필요한데 이용을 하지 못했냐? 그 대답은 리키 콘도와 관련된 법적인 문제일수 있지만 주요 이슈는 아마도 주거용 건설 비즈니스의 전반적 자연현상에 있지 않았나 한다. 주택에서 적용되던 외벽 마감 공법과 디테일, 시공을 가지고 규모가 커서 외기에 보다 많이 접하고 복잡하여 보다 디테일한 주거용 빌딩에 적용한다는 것은 주택에서 외벽과 창문 시스템이 적절히 성능을 발휘하였을지는 몰라도 외기 조건에 보다 많이 노출된 빌딩에서는 내구 면에서 성능을 발휘할 수 없었던 것이다. 다음은 하이라이즈 콘도 차례? 3-4층의 우드 후레임 콘도미니움에 대한 관심 집중으로 하이라이즈 콘도는 이런 류의 문제들과 관련이 없다는 잘못된 인식을 하게 만들었다. 많은 경우가 이런 높은 빌딩들도 누수방지를 위해 똑 같은 Face Seal 방법을 적용해왔다. 차이점이라면 외벽 구조가 우드 스터드에서 스틸 스터드를 사용하고 외벽 쉬딩(Sheathing)을 목재 대신 짚섬 보드로 바뀐 것 외에는 똑같다는 것이다.정말로 이런 빌딩에 누수가 된다면 놀랄 만한 일인데 근본적 차이로는 문제가 발견되고 건강이나 안전의 위험 수준에 이르는 시간이다. 일반적으로 스틸이 부식하기까지는 나무가 썩는 것보다 더 오래 걸린다. 게다가 저층 빌딩에서의 우드 스터드가 주요 힘 받는 것과는 달리 스틸 스터드는 하이라이즈 빌딩에서 주요구조부가 아니다. 누수로 인한 피해? 습도, 온도, 영양분의 조합으로 곰팡이 성장과 나무 썩음 현상이 일어 난다. 이와 같은 문제점이 저층의 주거 빌딩에서 CMHC 주요 관심 사항이 되고 그 외에 경미한 사항으로 내 외부 스테인과 물이 떨어지는 경우가 있다. 하이라이즈 빌딩에서 문제들은 약간 다르게 나타날 수가 있는데 바닥에 물이 있고 카펫이 젖어 있는 상태가 일반적이다. 벽 시스템에서 짚섬보드위의 곰팡이와 스틸 스터드와 그 긴결재의 주요 관심은 부식 메커니즘이다. 이런 부식문제의 극단적 결과는 Burnaby 중층 규모 빌딩의 외 장재 붕괴에서 볼 수가 있다. 이런 빌딩 외장문제의 원인에 엔지니어도 한 축을 이루었지만 결국은 이를 해결하기 위한 확인, 조사, 치유하는데 있어 주요 역할을 해야 할 것이다. 30년 이상 검증된 외장 디자인 원칙을 가지고 다 가구 주거용 빌딩을 재해석하여 적용하는 노력이 필요하다. 리키 콘도 이후의 변화들? 이후로 밴쿠버 시티에서는 레인 스크린 월 적용을 발안하여 개선된 디테일과 함께 인스펙션을 의무화 하였다. 그리고 대부분의 새로운 빌딩은 이 개선된 기술을 적용하였으며 BC 주 해안성 기후에 맞는 외벽마감 시스템을 연구 개발하고 건물 외장 협회 창설과 교육 프로그램 설치로 공공의 인식 변화와 이해를 추구하였다. 리키 콘도 서류 체크리스트 리키 콘도 바이어는 다음과 같은 사항 까지도 면밀히 주의 검토할 필요가 있는데 엔지니어 리포트가 빌딩의 한 부분만 취급했다면 적절하지 못하고 개발 업체가 빌딩 일부만 보수하고 완전 회복을 안 했을 수도 있으며 스트라타 회사와 프라퍼티 매니저는 빌딩에 대한 완전 정보제공에 협조적이지 못할 수가 있으며 전에 보수한 빌딩들이 현재 기준에 충족되지 못할 수도 있음을 알 필요가 있다.1. Engineers Report: 이 리포트에는 현재 빌딩의 상태를 평가한 것이 포함되어야 하고 평가 방법과 필요한 개선방법과 비용이 제시되었는지 2. 2년치 Strata Council Minutes: Annual General Meeting 과 Special 혹은 Extraordinary Meetings 을 포함한다. Minutes에는 Special Assessment 과 per-unit assessment 가 포함되어야 하겠다. 3. 90일 이내의 Financial statements of the Strata Corporation.4. By-laws. 밴쿠버 조선 2005-05-24 00:00:00
[부동산정보마당]버나비 주상복합콘도 센터포인트
인구, 특히 유동인구는 상권(商圈)의 혈액과도 같다. 한국의 신도시 개발순서만 봐도 상권에 미치는 영향을 알 수 있다. 1986년에 메트로타운 센터가 생긴 이래 그 지역의 유동인구의 규모가 증가 하였고 상권 또한 매우 활성화되었다. 메트로타운은 그 이후로 버나비의 다운타운으로 발전해 왔으며 BC주에서 두번째로 큰 주거 지역이 되었다. 2003년 인구조사에 따르면 버나비에는 약 20만6000천명이 거주하고 있다. 센터포인트는 메트로타운 시어스(Sears) 백화점 건너편의 킹스웨이상에 건축된다. 상가와 사무실 자리 외에 32층 107미터 높이의 하이라이즈 콘도가 들어 선다. 총 공사규모가 1억3000만달러에 이르는 이 프로젝트는 아파트 총 234 가구를 포함하며 면적은 560sq.ft.부터 1800sq.ft.까지로 다양하다. 버나비시청 관계자에 따르면 이 개발계획은 20개의 타운하우스도 포함되어 있다고 한다. 6층 건물과 2층 건물에는 상가와 사무실 임대가 가능하며 이미 미국과 캐나다의 전자제품 전문 소매회사인 베스트바이(Best Buy)가 입점하기로 되어있다. 센터포이트 프로젝트에서 눈에 띄는 것은 빌딩과 쇼핑몰이 연결되는 보행자용 육교가 포함되어 있는 것이다. 또한 전 입주 세대가 특정범위의 조망권을 가지도록 타워를 V형으로 설계했다. 분양시작은 5월말이며 공사는 같은 달에 시작해서 상가건물은 2006년 말, 콘도는 2007년 봄에 각각 완공될 예정이다. 현재 버나비의 부동산 시장은 지난 3월까지의 3년치 가격변동률 (그래프 참조) 을 볼 때 계속 상승하고 있다. 특히 아파트 가격의 상승률은 2002년 봄부터 타운하우스와 단독주택보다 우위를 유지해 왔다. 거주목적뿐만 아니라 투자가치 또한 코퀴틀람시보다 월등하게 높으며 더 안정적인 것으로 나타났다. 지난 3월달 버나비 아파트 평균가격을 보면 메트로타운 주변이 24만9136달러로써 그 외 버나비 지역에 비해 약 2만2천달러에서 5만2천달러 더 높았다. 자료출처: 버나비시청, 밴쿠버부동산위원회, Intracorp Developments Ltd., Burnaby Now 밴쿠버 조선 2005-05-23 00:00:00

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