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지하실 누수 문제 - SUMP PUMP(2)
김동원 / 홈 인스펙터Cell:604-868-7344Email: geoinspec@hotmail.com 지하실 누수 문제 - SUMP PUMP(2) Sump Pump 설치 · 섬펌프를 다루기 전 먼저 전기코드를 제거한다. · 펌프를 설치 하기 전 피트 내를 청소하여 이물질을 제거 한다. 그리고 피트 바닥은 마감이 되어서 펌프에 흙으로 인한 막힘을 방지 한다. · 펌프는 피트 중앙에 설치하여 주변과 접촉되지 않도록 한다. · 파이프는 주택의 드레인 시스템 혹은 드라이 웰 Storm Drain에 연결 배출될 수 있도록 한다. · 배출 파이프에는 섬 펌프로의 물 역류를 방지하기 위해 Swing type check valve를 설치 해준다. · 배출 파이프에는 작은 구멍을 뚫어 펌프가 Air lock 되지 않도록 해준다. 이는 펌프는 가동되는데 물은 펌프 하지 못하는 것을 말한다. · 펌프 코드를 배출파이프에 잘 고정시키고 · 전기 코드를 꽂고 테스트를 해본다. 물이 없는 상태에 작동시키는 것은 피한다. · 섬 펌프 작동을 위해 일정수준의 물을 채우고, · 섬 펌프 설치 완료 후 뚜껑을 설치 하는데 이는 섬 펌프로부터 냄새 차단과 이물질이 들어가는 것을 막아준다. Sump Pump 유지관리 1. 집수정에 물을 부어 펌프가 작동되는지 확인한다. 만약 보조 펌프가 있다면 주 펌프의 플러그를 뽑아 보조 펌프도 정상 작동되는지 확인한다. 테스트 후에는 주펌프 전기 코드를 다시 꽂아 주는 것도 잊지 말자. 2. 테스트 중에는 물이 배출되는 곳으로 가 물이 나오는 지 확인한다. 어떤 경우는 펌프는 가동되는데 물이 안 나오는 경우가 있다. 이 경우는 모터에 연결된 임펠러 날개가 분리 되었던지 체크밸브가 거꾸로 설치된 경우이다. 3. Float가 자유롭게 잘 작동을 하는지 점검한다. 배출 라인에 있는 공기 구멍을 청소하다. 4. 모터가 가동될 때 이상 소음이 있는지 듣는다. 5. 보조 펌프의 배터리를 매 2-3년에 한번씩 교체 해준다.
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2005-01-17 00:00:00
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가족 관계법
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 가족 관계법 Q : 잔이혼시 주택 주인으로 등재되지 않은 사람도 재산 처분 후 판매대금의 일부를 받을 수 있나요? A : 모든 경우가 다를 수 있으나, 기본적으로 받을 수 있는 가능성은 높다고 말씀드릴 수 있습니다. 관련법인 가족 관계법(Family Relations Act)은 부분적으로 배우자간의 소유권 및 재산 분배에 대해서 다루고 있습니다. 그 법의 63항에서는 부동산 소유자로서 등기부 등본에 등재되어 있지 않은 배우자의 이익(권익,소유권)을 보호하기 위한 장치를 갖추고 있다고 말씀 드릴 수 있습니다. 어떤 특정 상황(별거나 이혼 소송개시 등)하에서 한쪽의 배우자는 다른 배우자에 의해 소유되고 있는 부동산 물건에 대해서 고지를 신청 할 수 있습니다. 그 고지가 등기되면 양쪽 배우자(혹은 이전 배우자)가 그 고지의 취소나 연기를 신청하거나 법원에 의해 이러한 취소나 연기를 명령 받지 않는 한 관할 등기소는 그 부동산 물건의 양도, 모게지, 향후 판매하기로 사전계약 및 매매 등의 등기를 허용할 수 없게 됩니다. 이와 관련하여 저희 팀과 같이 부동산 매매에 관련하는 부동산 중개사들의 입장에 영향을 줄 수 있는 두가지 경우가 있다고 보겠습니다. 등기부 등본에 오직 한쪽의 배우자만 등재된 경우, 등재되어있지 않은 다른 배우자가 부동산 매매자체를 방해하거나 등재된 배우자가 거부하는 입장이더라도 판매대금의 일부를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 다시 말씀드려 등기소에 고지를 신청하면 양쪽 배우자 간의 합의가 이루어지거나, 고지가 취소될 때 까지는 한쪽의 배우자는 상대편 배우자의 의사에 반해 판매하는 것을 방지(방해) 할 수 있습니다. 이러한 문제가 발생하면 거래 종결을 지연시키거나 거래자체를 무산시켜서, 만약 부동산 중개사가 이러한 잠재적인 문제에 대해 의식하고 있으면서도 매매계약에 관련된 당사자(들)에게 적절히 주의를 환기시키지 않았던 경우였다면 그러한 의무를 다하지 않았거나 소홀히 했다는 이유로 손해배상 소송에 휘말릴 수도 있다고 보겠습니다. 그 법의 조항들은 한쪽 배우자의 경제적 이해관계를 매우 광범위한 것으로 해석하고 있습니다. 결론적으로 말씀드려 부동산 공인 중개사는 리스팅 계약서를 받을 때 양쪽 배우자의 서명을 얻도록 최선의 노력을 해야 합니다. 즉 리스팅시에는 계약서 내용에 준해서 부동산을 판매하는 것에 동의하고, 매매 계약 체결시에도 부동산 처분에 동의 한다는 내용을 넣는 것이 바람직 합니다. 배우자들끼리 부동산 처분에는 동의하나, 부동산 판매대금을 반반씩 나누는 것에 대해 동의하지 않을 수도 있을 것입니다. 이러한 경우 부동산 중개사의 해당 손님들은 각자의 변호사들로부터 반드시 조언을 구해야 합니다. 금번 기고는 김진아 변호사의 법률조언 일부를 받았음을 밝혀 둡니다. ■ 문의 사항이 있으면 604)537-3956으로 전화 주십시오.
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2005-01-17 00:00:00
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지하실 누수 문제 - SUMP PUMP(1)
김동원 / 홈 인스펙터Cell:604-868-7344Email: geoinspec@hotmail.com 지하실 누수 문제 - SUMP PUMP(1) 지하실 건물외곽 기초 드레인 시스템에서 중요한 부분의 하나가 Sump Pump이다. 드레인 시스템의 기능은 펌프의 작동과 드레인 파이프의 막힘 여부에 달려있다. 드레인 시스템의 주된 문제 중 하나인Sump Pump에 대한 이해와 문제해결 및 유지관리 방법을 설명하겠다. Sump Pump 종류 Pedestal Type: 모터가 물속에 잠기지 않도록 되어있다. 낮은 물의 드레인에 적정하며 Submersible에 비해 저렴하나 소음이 조금 더 심하다. Submersible Type: 펌프를 물속에 설치하도록 되어 있다. 가격은 보다 비싸지만 소음이 덜하며 모터외부가 방수되어 있고 오일에 의한 쿨링을 하기에 외부에 습기나 먼지에 노출된 페디스탈 타입보다 수명이 길다. 어떤 타입을 선정하든지 펌프의 작동이 중단될 때 물이 역류되지 않도록 배출파이프에 첵크 밸브를 설치할 필요가 있고 물 흐름의 변화가 많으면 잦은 펌프의 가동으로 수명이 단축되게 된다. Water-Powered Type: 전기를 파워 소스로 하지 않고 대신 펌프가 상수도 라인에 연결되어있어 인입되는 수압(40 -80psi)에 의해 작동된다. 따라서 수압이 일정 수준 이하로 떨어지면 펌프는 작동이 안되기에 지하실 침수문제가 있는 주택에는 부적절하고 대개 보조 펌프로 사용된다. 보조Sump Pump 집 수정에는 주 펌프와 보조 펌프 두 개를 같이 설치할 수가 있다. 만약 Pit에 펌프 하나만 있다면 주 펌프만 설치 되어 있는 것이고 두 개라면 다른 하나는 보조 펌프이다. 주 펌프는 120V 전기 혹은 상수로 작동된다. 비상 전기 충전용 직류 배터리 보조펌프(Battery Back-up Type) 주 펌프를 Pedestal 혹은 Submersible pump를 취하고 주 펌프 오작동에 대비한 보조 펌프를 Pit내 한계 수위 높이에 설치하여 드레인 시스템 실패에 확실히 대비한 장치라 말할 수 있겠다. 보조 펌프의 파워 소스는 평소 교류 120V전원에 연결된 충전기에 의한 배터리로서 주 펌프가 정전 및 실패 시 작동된다. 그리고 보조펌프는 알람 기능을 함께 가지고 있어 보조 펌프가 작동된다든지 배터리가 적절히 충전이 안되면 경보 음이 울리게 되어 있다. 충전된 배터리의 펌프 가동시간은 7-10시간 정도이며 제조업체에서는 매2년에 한번씩 배터리 교체를 권하고 있어 잊지 말고 교체해주는 것도 중요하다 하겠다. Water-Powered Back-up Type: 주 펌프에서 언급된 상수 연결 펌프가 보조펌프로 사용되는 것을 말한다. 권장사항 각 주택의 Sump Pump는 개별 필요성에 의해 선택되어야 하겠지만 지하실 누수가 염려 된다던 지 섬 펌프의 실패를 걱정한다면 주 펌프와 보조 펌프 그리고 경보장치까지 겸비하는 것이 최상의 방법이다. 전원이 나갔을 때 보조 펌프가 주 펌프를 대신 할 수 있고 경보 음은 주 펌프가 실패하고 보조 펌프가 사용되고 있음을 알려줘서 주 펌프의 교체시기를 알려주는 기능을 하고 있다.
밴쿠버 조선
2005-01-10 00:00:00
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조기입주
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 조기입주 Q : 잔금 치르기전에 먼저 열쇠를 줘도 되나요? A : 결론부터 말씀드리면 일반적으로 열쇠를 먼저 주는 경우는 극히 드물다고 보면 되겠습니다. 이와 관련하여 서양 속담에도 “ 돈을 받지 않았으면 열쇠를 주지 않는다”(No money, No key)는 말이 있습니다. 물론 경우에 따라서 주택을 판 분이 주택을 산 분이 요청하는 날 이전에 주택을 비우고 이사나가 버리는 경우도 생각해 볼 수 있겠습니다. 이런 경우 주택을 파는 분이 주택을 구입하는 분의 편의를 최대한 봐 주기위해 잔금일 이전에 열쇠를 넘겨주는 경우를 고려 하는 경우가 있을 수 있겠지요. 주택을 구입하는 분은 그 요청한 날에 잔금을 치룰 수 없는 상황이고, 주택을 파는 분에게 열쇠를 일찍 넘겨 받기 위해 통상 월세 형태로 금전적인 댓가(반대급부)를 제공한다고 제의하는 경우가 있다고 보겠습니다. 이런 경우 주택을 파는 분은 그 분이 고용한 부동산 공인 중개사에게 본인의 권리(권익)가 보호 받을 수 있는 합당한 보호 장치를 갖을 수 있는 별도 합의서(Addendum) 작성을 요구하게 될 것 입니다. 그 별도 합의서 내용은 그때 처한 환경이나 작성하는 중개사 분에 따라 조금 상이 할 수 있겠습니다만 최소한 아래와 같은 요소는 반드시 고려 되어야만 할 것 입니다. 첫째, 입주일을 앞당겨지는 날로 변경하는 이유(가장 바람직한 방법이라고 볼 수가 있겠지요) 둘째, 주택을 구입하는 분이 추가로 지불하는 돈은 월세가 아니고, 주택을 파는 분이 날짜 변경에 동의해 준 것에 대한 대가(Consideration). 셋째, 사고 파는 분이 일찍 입주한 기간 동안은 주택 임대차법이 적용되지 않음에 동의하고, 주택을 구입하는 분이 잔금을 치르지 못하면 그 주택을 (즉시) 비워 줄 것이며, 넷째, 앞당겨진 입주일부터 주택에 관한 위험부담 및 계약서 상에 포함한 것들의 책임은 구입하는 분에게 지워지며 (따라서 그 날부터 주택을 구입하는 분은 그분의 비용으로 주택을 판매하는 분을 수혜자로한 보험에 들것이며), 다섯째, 앞당겨진 입주일로 부터 주택을 구입하는 분은 주택및 포함된 물건들의 상태를 그 날짜에 있는 그대로 인수하여 필요한 유지 보수는 본인 자신의 책임이며, 여섯째, 주택을 구입하는 분은 주택을 판매하는 분의 사전동의 없이 어떤 형태의 개보수도 개시하지 않는다는 것 등 입니다. 잔금치르는 날에 주택을 구입한 분이 무슨 이유이든 간에 잔금을 치르지 못하고 집을 비우지 않는 최악의 상황을 가정한다면 결론적으로 잔금 치르기 전에 열쇠를 주는 일은 안하는 것이 상책이 아닐까 사료됩니다. 금번기고는 부동산 협회 관련자료에 게제된 변호사 Frank B. Carson씨의 기고를 주로 참조 하였음을 밝혀 둡니다. ■ 의문사항이 있으시거나 자세한 내용이 알고 싶으시면 605) 537-3956으로 전화 주시기 바랍니다.
밴쿠버 조선
2005-01-10 00:00:00
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加가수들, 지진해일 피해 돕기 콘서트
캐나다 유명 가수들이 동남아시아 지진해일 피해자들을 돕기 위한 모금 마련 콘서트를 연다.오는 1월 29일 GM 플레이스에서 열리는 자선 콘서트에는 애브릴 라빈, 새러 맥리클런, 챈턴 크레비아주크 등 쟁쟁한 캐나다의 인기 가수들이 총 집합한다. 이들의 합동 자선 콘서트는 입장표 가격은 40~100달러. 주최측은 밴쿠버 공연으로 약 100만 달러 이상의 수입을 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있으며, 1월 31일에는 캘거리에서도 자선 콘서트를 연다. 한편, 밴쿠버 콘서트 티켓은 오는 8일부터 티켓마스터를 통해 예매할 수 있으며, CTV로 전국에 생중계될 예정이다.
밴쿠버 조선
2005-01-07 00:00:00
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배기용 팬의 작동
유원규의 '오 마이 핸디맨' E-mail: ohmyhandyman@hotmail.com 배기용 팬의 작동 Q : 안녕 하세요? '만물박사' 칼럼 잘읽고 있습니다. 갑자기 전기 관련 궁금한 일이 생겨서요. 화장실 천정에 작은 팬(fan)이 하나 있는데 벽에 있는 스위치가 꺼진 상태에서 저절로 갑자기 작동해서 계속 돌아갑니다. 그 스위치를 새것으로 사다가 바꾸어봐도 구분 없이 돌아갑니다. 패널(panel)에서 브레이커(breaker) 내리면 정지합니다. 같은 아울렛(outlet)에 있는 스위치는 정상적으로 작동합니다. A : 최근에 지은 주택인 것 같습니다. 최근에 지은 주택은 실내공기를 4시간이상 배출하는 장치를 부착하는 것이 의무화 되어 있습니다. 또, 가스 훠니스의 배기관을 해당 화장실 배기관과 공유 하고 있을 시 연소 가스의 역류를 방지하기 위하여 훠니스가 가동 될 때에 화장실 팬이 같이 돌아 갈 것입니다. 훠니스 근처의 접속박스를 확인해 보시면 릴레이가 들어 있는 박스가 있을 것이고, 커버에 화장실 배기 팬과 접속되어 있다는 설명이 있을 것입니다. 팬에 붙은 전원을 강제로 제거하여 이 팬을 멈추게 하시면 훠니스에서 연소된 배기 가스가 화장실로 역류해 들어올 위험이 있으니 그대로 두십시오. 팬 자체의 소음이 수면에 방해가 되시면 Silent Type Ceiling Fan(Home Depot 등지에서 70-150달러에 구입할수 있습니다)으로 교체하시면 됩니다.
밴쿠버 조선
2005-01-04 00:00:00
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텔레마케팅
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 텔레마케팅 Q : 부동산 하는 분의 조수가 부동산 매매 관련건에 대해 타진하는 전화를 해도 괜찮은 건가요? A : 결론부터 말씀드려 그 조수가 부동산 자격증을 갖고 있으면 괜찮다고 말씀 드릴 수 있겠습니다. 종종 부동산 하는 분의 조수가 일반 대중을 접촉하기 위해 전화를 하는 경우가 있습니다. 즉 그 조수가 그 조수를 고용한 부동산 공인 중개사의 시장가격 제시, 부동산관련 통계자료 수집 및 전달, 또는 부동산 매매 의향이 있는 사람을 접촉하도록 하기 위함이지요. 앞에서 말씀 드린대로 이러한 일을 하기 위해서는 부동산 자격증이 꼭 필요합니다. 부동산 거래 의향이 있는 사람을 찾기 위한 어떠한 형태의 시도에도 부동산 자격증이 반드시 요구 됩니다. 결국은 부동산 거래 의향이 있는 사람을 찾아내기 위한 것이 주요 이유이고, 다른 목적이나 행위로는 간주될 수 없기 때문이지요. 그러나 녹음을 통한 텔레마케팅은 부동산 자격증에 없는 사람을 통해 이루어 져도 무방합니다. 이런 경우 부동산 중개사는 자신의 서비스에 대해 홍보할 분을 고용하게 되지요. 녹음이 이루어지고 난후 여러분의 불특정 대중들에게 전화가 걸리고 녹음된 내용이 전화상으로 들려지게 됩니다. 이때 전화를 받는 사람은 전화를 한 사람과 일대일로 대화할 기회는 갖지 못합니다. 즉, 전화를 하신 분과 받으신 분이 서로 대화 할 수 있는 기회가 없는 것은 부동산 중개사의 개인자료나 전단지를 가가호호 배달하는 것과 같은 단순한 다른 형태의 광고라고 간주되기 때문에 부동산 자격증이 필요 없게 되는 것 입니다. 금번기고는 Real Estate Council of BC의 Licensee Practice Manual 을 참조하였음을 밝혀 둡니다. ■ 의문사항이 있으시거나 자세한 내용이 알고 싶으시면 605) 537-3956으로 전화 주시기 바랍니다.
밴쿠버 조선
2005-01-04 00:00:00
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버나비 레이크 지역 단독주택
최근 62만 5000달러에 거래된 버나비 레이크 지역의 주택(7849 ROSEWOOD STREET)은 광역 밴쿠버 부동산 시장의 거래 동향을 여실히 보여주는 것이다. 총마감면적(finished floor area) 3925평방 피트, 침실 4개, 욕실 5개, 가스 파이어 2개를 갖춘 3층 구조의 이 주택은 공시가격(asset value) 52만 4000달러보다 19.3%, 96년 분양가 보다는 6.8%가 오른 가격에 거래됐다. 최초매물 등록에서 체결까지 82일이라는 다소 긴 시간이 걸렸지만 1년 만에 매매가 기준 약 10만 달러가 오른 가격에 거래가 성사됐다. 이는 현재 부동산시장이 판매자 중심으로 형성되고 있으며 단기적 가격 상승폭은 크지만 실제는 바닥을 치고 정상가로 회복되고 있는 상승과정의 일부라는 해석도 가능하게 하는 것이다. 대부분의 전문가들이 향후 부동산 시장을 낙관하고 있는 것도 가격상승여력이 아직은 충분하다는 공통된 인식에 근거한다. 부동산협회의 자료에 따르면 버나비지역 단독주택 평균거래가(12월 기준)는 42만1730달러로 5년 전에 비해서는 37.9%가 오른 것으로 조사됐다. <이용욱 기자 lee@vanchosun.com> [거래가격 추이] 판매희망가격 : 64만 8000달러(2003년 11월 3일)거래체결가격 : 62만 5000달러(2004년 1월 24일) 공시가격(’03) : 52만 4000달러96년 분양가격 : 58만 5000달러 (자료 제공 : SUNSTAR Realty, MLS)
밴쿠버 조선
2005-01-01 00:00:00
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버나비 포그렌 지역 타운하우스
최근 41만 2800달러에 거래된 버나비 포그렌 지역의 타운하우스(#35-5240 OAKMOUNT CRESC)는 유명 건축업체 폴리곤(polygon)이 시공을 맡아 '산타 클라라(santa clara)'라는 단지 이름으로 개발 96년 분양한 것이다. 매물등록 16일만에 성사된 이 타운하우스는 매수 희망 오퍼가 동시에 몰리면서 최초 판매 희망가(40만8000달러)보다 높게 거래됐다. 총마감 면적(finished floor area) 1840평방 피트, 침실 4개, 욕실 3개, 가스 파이어 1개를 갖춘 3층 구조로 관리비는 1달에 138.56달러 수준. 거래가격은 공시가(asset value) 33만 8000달러보다 22.1%, 96년 분양가 28만 9900달러 보다는 42.4%가 오른 가격에 체결됐다. 부동산협회의 자료에 따르면 버나비 지역 타운하우스 평균거래가(2004년 1월 기준)는 27만2110달러로 5년 전에 비해서는 43.1%가 오른 것으로 조사됐다. 광역 밴쿠버 전체 평균거래가는 29만 2240달러로 1년 전에 비해 15.3%가 올랐다. <이용욱 기자 lee@vanchosun.com> [거래가격 추이] 판매희망가격 : 40만 8000달러(2004년 1월 2일)거래체결가격 : 41만 2800달러(2004년 1월 18일)공시가격('03) : 33만 8000달러96년 분양가격 : 28만 9900달러 (자료 제공 : SUNSTAR Realty, MLS)
밴쿠버 조선
2005-01-01 00:00:00
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코퀴틀람 웨스트우드 플래토 지역 단독주택
북쪽으로 이글 마운틴을 병풍처럼 두르고 있는 산자락에 위치한 코퀴틀람 웨스트우드 플라토(Westwood Plateau)는 90년대 초 개발된 신흥 주거지로 많은 한인들이 살고 있는 대표적인 지역중 하나다. 코퀴틀람은 한자로 고귀림(高貴林)으로 표기할 정도 중국인들에게도 인기가 높은 곳이다. 최근 매물등록 26일만에 거래된 코퀴틀람 웨스트우드 플래토지역 단독주택(2936 Black-Bear Court)은 총마감 면적(finished floor area) 4304평방 피트, 침실 6개, 욕실 4개, 가스 파이어 2개를 갖춘 3층 구조로 프레이져 밸리와 마운트 베이커가 한눈에 들어오는 경치가 돋보인다. 거래가격은 공시가(asset value) 52만 4000달러보다 18.3%, 94년 분양가 39만 5800달러 보다는 56.6%가 오른 가격에 체결됐다. 부동산협회의 자료에 따르면 코퀴를람 지역 단독주택 평균거래가(2004년 1월 기준)는 38만8810달러로 1년 전보다 12.8%, 5년 전에 비해서는 49.8%가 오른 것으로 조사됐다. 부근의 여타 세 도시와 비교해서는 포트 무디(60.8%) 보다는 낮고 포트 코퀴틀람(44.4%) 보다는 높은 가격상승률을 보였다. 광역 밴쿠버 전체 평균거래가는 1년 전에 비해 15.4%가 상승한 46만 1370달러. <이용욱 기자 lee@vanchosun.com> [거래가격 추이] 판매희망가격 : 63만 8000달러(2004년 1월 4일)거래체결가격 : 62만 0000달러(2004년 1월 30일)공시가격('03) : 52만 4000달러94년 분양가격 : 39만 5800달 (자료 제공 : SUNSTAR Realty, MLS)
밴쿠버 조선
2005-01-01 00:00:00
