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격동기의 부동산 전략
김영식의 부동산칼럼 격동기의 부동산 전략 가뜩이나 경기가 좋지 아니하던 때에 미국에서 그 엄청난 사건이 터지고 보니 세계경제가 크게 위축되고 사람들은 나름대로 걱정과 불안 속에 몸을 사리고 있다. 당장 급하지 아니한 일은 모두 뒤로 미루고 가족과 재산의 안전문제를 재점검하는 분위기가 팽배해 있는 것이다. 이런 때에 부동산은 어떤 영향을 받을 것인가? 사건 이후 많은 분들이 전화상담을 주셨지만 미래일을 누가 장담할 수 있겠는가? 경기가 침체 내지는 공황으로 이어지게 되면 부동산 가격도 하락할 것이다. 하지만 일시적으로 하락하더라도 장기적으로는 상승할 것으로 내다보는 사람이 더 많은 것 같다. 많은 사람들이 관망하며 움츠리고 있는 동안에 저금리의 메리트를 십분 활용하여 발 빠르게 매입하는 사람도 상당 수 있는 것이다. 필자의 견해로는 몰게지 이자가 싸다고 하더라도 무리해서 융자를 많이 얻는 것은 삼가야 한다고 본다. 전쟁과 테러 공격으로 일상적인 경제생활의 리듬이 깨어지게 되면 모든 비즈니스가 다 영향을 받게 되므로 나중에 몰게지 이자율이 올라가서 부담이 커지게 되면 결국 견디지 못해 싼값에 처분해야할 지도 모르기 때문이다. 만약에 자금의 여유가 있다면 달리 자금을 운용할 곳도 마땅치 않으므로 주택을 전액 현금으로 구입하는 것이 좋다. 나중에 비즈니스를 위하여 자금이 필요하면 주택을 담보로 대출을 받으면 되고 대출금의 이자를 비용으로 처리할 수 있지만 처음부터 몰게지를 얻어 주택을 구입한 경우에는 몰게지 이자를 비용으로 처리할 수 없다. 위기는 기회라는 말이 있는데 불투명한 난세일수록 무언가를 추진하는 열정이 있어야 큰 열매를 기약할 수 있는 법이다. 전부터 눈여겨 보아온 물건이 있다면 이번 기회에 가격을 약간 깎아서 매입 오퍼를 넣어볼 만하다. 팔려는 사람은 혹시 앞서 언급했듯이 몰게지 원리금 부담을 염려하여 마음이 더욱 조급해 있을지도 모르므로 의외로 싸게 매입할 수 있는 여지도 있으니까. 차제에 우리 가정과 비즈니스에도 일제히 안전점검을 하여두는 것도 의미있는 일이 될 것이다. 주요 문서의 카피본을 따로 보관한다거나 보험과 유언장의 내용도 다시 한번 점검하고 비상시에 응급대처 요령을 미리 숙지해놓는 것 등. 미래 일은 누구도 정확히 알 수 없으므로 최악의 상황에도 견딜 수 있도록 준비를 해두는 것이 바람직하다. 하지만 지나치게 불안해하고 몸을 사린다면 이미 테러범이 노리는 목적달성에 협조하는 샘이 된다. 이번 사건을 계기로 보다 원대하고 가치있는 비전을 설정하고 다같이 노력하는 세상을 만들 수 있다면 얼마나 다행스러운 일이겠는가? [김영식 / 부동산 중개인 Royal LePage( 604-939-6666)]
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2002-00-00 00:00:00
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주택매매와 인스팩션
김영식의 부동산칼럼 주택매매와 인스팩션 주택을 매매하는 과정에 대부분 홈 인스팩션이 수반된다. 즉 사는 사람이 인스팩션 결과를 받아보고 만족스러울 것을 조건으로 달아서 매입 오퍼를 넣게 되고 인스팩션 결과 한 두가지 문제점이 지적되면 이것을 근거로 추가적인 가격조정을 시도하는 것이 보통인 것이다. 이때에 원만하게 합의가 되기도 하지만 견해차가 너무 심하여 거래가 깨어져버리는 경우도 많이 보게 된다. 인스팩션은 대개 사는 사람이 의뢰하여 실시되지만 근래에는 파는 사람이 미리 인스팩션을 받아서 살 사람에게 그 결과를 공개하는 경우도 다섯 건 중 한 건 정도 있는데 매우 현명한 일이라 생각된다. 나중에 뜻밖의 문제로 거래가 난관에 부딪치기보다 미리 문제가 될만한 여지를 파악하고 대책을 강구하는 것이 훨씬 유리한 것은 말할 필요도 없으니까. 인스팩션은 건물의 구조적인 결함이나 전기 배선 및 상하수도 배관이 규격대로 시공되어 문제가 없는지를 중점적으로 보게 되며 그밖에 환경적인 오염여부와 땅의 정확한 측량과 건물의 위치확인 같은 사항은 별도의 추가적인 의뢰사항에 속하여 별도의 수수료가 필요하다. 마음에 드는 집을 찾았어도 인스팩션을 받아서 아무 문제가 없어야 하며 몇 가지 문제점이 지적된 경우에는 이것을 수리해주도록 요구할 수 있는데 너무 사소한 문제까지 시비를 걸게 되면 거래 자체를 날려버리는 수가 있음을 유의하여야 한다. 어디까지나 상식적으로 공감할 수 있는 범위 내에서 주인도 알지 못했던 결함이 발견되었으니 그것을 수리해 주시던가 아니면 그만큼 값을 깎아달라는 것은 절대 무리한 요구가 아닌 것이다. 하지만 규격대로 시공된 것임에도 세월을 못 이겨 변색되거나 문짝에서 소리나는 것 등은 일일이 문제 삼지 않는 것이 좋다. 간혹 대대적인 수리를 하였다고 자랑하면서 매물로 나온 주택을 보게 되는데 시청에 가서 레노베이션에 관한 허가 내지는 검사를 받은 사실이 있는지 알아봐야 한다. 건축 규격대로 맞춰지었다는 말만 믿어서는 곤란한 것이다.요즘 아래층을 따로 새 놓을 수 있도록 수리해서 파는 경우가 많이 있는데 정식으로 합법화되기 어려운 것이 많으므로 이런 집을 살 때는 시청으로부터 아래층 사용(임대) 금지명령을 받을 수도 있음을 각오하여야 한다. 이러한 건축관련 규제는 시(municipality)별로 약간씩 차이가 있으므로 여기서 일률적으로 기준을 설명하기는 어렵다. 혹시라도 미심쩍은 사항이 있으면 시청을 방문하여 알아보시길 권하는 바이다. 여기 공무원이 얼마나 친절하고 자상하게 설명해주는지에 먼저 놀라게 될 것이다. [김영식 / 부동산 중개인 Royal LePage( 604-939-6666)]
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2002-00-00 00:00:00
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리얼터의 법적지위
김영식의 부동산칼럼 리얼터의 법적지위 부동산을 매매할 때 리얼터가 개입되는 것이 보통인데 매매 당사자 본인과 리얼터는 어떤 관계에 있는가? 법적으로 리얼터는 의뢰인의 대리인(Agent)이다. 대리인은 본인의 지시에 따라 일을 처리하며 그 법률적 효과는 본인(Principal)에게 귀속된다. BC 부동산 협회에서는 이러한 관계를 설명하는 브로슈어(Working with a Real Estate Agent)를 준비하여 고객들에게 미리 전해드리도록 하고 이 브로슈어를 받았다는 확인 사인을 받아서 거래파일에 첨부하도록 하고 있다. 대리인 관계는 파는 사람이 리얼터와 리스팅 계약을 맺음으로써 또는 살 사람이 리얼터에게 부탁을 함으로써 형성되며 거래가 완전히 마무리될 때까지 지속된다. 대리인의 의무는 우선 의뢰인에게 충성하는 것이다. 항상 본인의 이익을 옹호하며 본인의 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 사항은 전부 알려드려야 한다. 또한 상대방에게는 이쪽의 속셈이나 입장을 본인의 허락없이는 절대 누설하지 않아야 하는 것이다. 파는 쪽 사는 쪽이 각자 자신의 에이전트를 활용하는 경우가 보통이지만 경우에 따라서는 양쪽을 모두 대리하게 되는 경우도 있는데 반드시 양쪽 당사자의 서면동의가 있어야 한다. 이런 입장의 리얼터는 부동산 그 자체의 상태는 아는 데까지 사는 사람에게 자세히 설명해 주어야지만 가격이나 왜 팔려 하는지 등은 함부로 밝히지 못한다. 또 사는 사람이 자신의 리얼터 없이 리스팅 리얼터와 직접 딜을 시도하는 경우도 있는데 이때는 노 에이전시의 상황이지만 가격과 흥정에 관한 것만 제외하고 다른 객관적 사항에 대해서는 사실대로 설명을 해주도록 요구하고 기대할 수 있다. 리얼터는 거래가 성사되었을 때 그 거래 대금으로부터 리스팅 계약에 명시된 수수료(커미션)를 받게 된다. 이는 바이어측 리얼터에게도 마찬가지이다.수수료율에 대해서는 업계표준이란 것이 없다. 어디까지나 리스팅 계약시의 협의 결정 사항인 것이다. 리스팅 에이전트는 파는 사람의 이익을 대변하고 바이어측 리얼터는 사는 사람의 이익을 옹호하면서 협상과 흥정을 통해서 거래를 성사시키려 노력하는데 양측 당사자가 모두 만족하여야지만 일이 되는 것이 소송의 경우 원고측 피고측 변호사가 서로 다투는 모습과는 사뭇 다른 것이다. [김영식 / 부동산 중개인 Royal LePage( 604-939-6666)]
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2002-00-00 00:00:00
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주택 임대차 계약서는 꼭 작성해야 하나요?
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A Q : 주택 임대차 계약서는 꼭 작성해야 하나요? 해야 한다면 어떤 내용이 들어가고, 어떤 계약서 양식을 사용해야 할까요? A : 1996년 7월 1일부터 발효된 관련 법에 따라 집 주인과 세입자간의 새로운 임대차 계약은 서면상으로 작성하게 되어 있으며 여기에는 집 주인 및 세입자 양쪽의 권리와 의무를 약술해야 합니다. 계약서 상에 서면상으로 기록되어야 할 조건은 담보 예치금, 월세 지급, 수리, 출입 및 임대차 종결에 관한 것 등입니다. 통일된 계약서 양식은 없으나 통상적으로 집 주인이 계약서를 준비하게 됩니다. 문방 용품을 취급하는 가게에서도 임대차 계약서 양식을 판매하고 있으며 주정부 'Ministry of Attorney General Residential Tenancy Office' 에서 제공하는 웹사이트에서 'Residential Tenancy Agreement' 계약서 양식을 무료로 다운로드 받아서 쓸 수 있습니다. 웹사이트 주소는 http://www.pssg.gov.bc.ca/ rto/adoberta/rta.pdf 입니다. 추가로, 임대 계약시 집 상태에 대한 체크 리스트를 작성해 놓으신다면 이사나가실 때의 집 파손 여부에 대한 분쟁을 최소화하실 수 있는 방법이 될 것으로 생각됩니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
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집 주인이 집 안으로 들어오려고 하면...?
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 집 주인이 집 안으로 들어오려고 하면...? Q : 집 주인이 아무 때나 통보도 없이 찾아와서 세입자인 본인의 의사에 관계없이 집 안으로 들어오려고 하면 어떻게 해야 하나요? A : 집 주인이라고 해서 아무 때나 세입자의 집에 출입할 수 있는 권리는 없습니다. 집 주인이 세입자의 집에 들어올 수 있는 예외적인 경우는 첫째, 화재 및 홍수 등 비상시, 둘째, 세입자가 집에 있고 집 주인이 집 안에 들어오는 것에 동의한 경우, 셋째, 세입자가 어떤 이유든지, 한달 이내의 기간 전에 집주인이 집 안에 들어오는 것을 동의한 경우 넷째, 세입자가 주거용 건물을 방치한 경우 다섯째, 집 주인이 주거용 건물에 들어갈 수 있는 중재자나 법원의 명령을 받은 경우, 여섯 째, 집 주인이 세입자에게 미리 통지한 경우(예를 들면, 24-72시간 전에 통보한 경우. 시간은 계약 내용에 따라 다름) 등 입니다. 단, 통지서는 집에 들어가야 하는 사유와 집 주인이 주거용 건물에서 보낼 하루 중 해당되는 시간을 포함해야 합니다. 이렇듯 집 주인이라고 해서 세입자의 프라이버시를 함부로 침해할 수 없으며 정당한 사유가 있는 경우에만 적절한 절차를 거쳐 출입할 수 있게 되어 있어 상당히 합리적이라고 볼 수 있습니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
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집 수리 및 서비스는 누구에게...?
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 집 수리 및 서비스는 누구에게...? Q : 집 수리 및 서비스는 누구에게 책임이 있는 것인가요? A : 세입자는 세입자 본인이나 세입자 손님이 야기한 어떠한 파손에 관한 것과 건강 및 청결 표준을 만족할 수 있는 상태로 건물을 유지할 책임을 지고 있습니다. 또 집 주인이 책임져야 할 수리나 서비스를 포함하여 심각한 문제가 일어났을 때는 가능한 한 빨리 집 주인에게 연락해야 할 책임도 있습니다. 한편 집 주인은 세 놓은 건물을 건강, 안전 및 주거 기준에 맞게 유지하는 것, 건물을 무리 없이 살기에 적합한 상태로 유지하는 것, 심각한 문제가 일어났을 때 이에 대한 수리를 감독하는 책임을 지고 있습니다. 또한 집 주인은 긴급한 상황이 발생했을 때 연락할 수 있는 사람의 이름과 연락처 등을 건물에서 눈에 잘 띄는 곳에 게시해야 할 책임도 있습니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
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정기 집 수리는 집주인과 세입자 중 누구에게 책임이...?
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 정기 집 수리는 집주인과 세입자 중 누구에게 책임이...? Q : 정기적으로 해야 하는 집 수리는 집주인과 세입자 중 누구에게 책임이 있습니까? 또 만일 필요한 수리가 안 이루어질 경우에는 어떻게 해야 하는지요? A : 긴급한 사항이 아닌 일반적이고 사소한 수리는, 세입자들이나 그들의 손님에 의해 야기된 것이 아닌 이상, 일반적으로 집주인에게 책임이 있습니다. 만약 집주인이 수리해주지 않으면 세입자는 주택임대차 사무실(Residental Tenancy Office)에 도움을 청할 수 있습니다. 그래도 여전히 문제가 해결되지 않으면 집주인 혹은 세입자 어느 쪽이든 중재를 신청할 수 있습니다. 만약 중재자가 수리가 필요하고 세입자가 그 손해에 대한 책임이 없다고 동의하면 집주인은 주어진 시간 내에 수리를 마치도록 명령을 받게 됩니다. 중재자는 만약 집주인이 수리를 하지 않으면 세입자가 그 수리를 하고 비용을 다음달 월세에서 공제하도록 지시할 수도 있습니다. 양자 택일로, 중재자는 월세를 수리 비용에 충당하기 위하여 신탁기금에 지불하도록 지시할 수 있습니다. 또 중재자는 주거용 건물의 가치가 낮아진 것을 반영해 세입자의 월세를 줄일 수도 있습니다. 만약 집주인이 수리에 대한 현저한 명령을 받고, 월세 인상을 원하면 중재자는 그런 명령들을 따를 때까지 월세 인상 승인을 거절할 수 있습니다. 또 집주인이 수리하는 것에 실패할 경우 세입자는 월세가 중재자에 의해 다시 수집되길 요청하는 중재를 신청할 수도 있습니다. 중재자는 그때 수집된 월세를 그 수리가 수행됨을 확실히 하기 위해 사용할 수 있습니다. 그 수리가 중재자가 만족할 정도로 완료되었을 때, 그때 남은 월세는 집주인에게 돌려질 것입니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
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긴급히 이루어 져야 할 수리에는 어떤 것이 있나요?...
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 긴급히 이루어 져야 할 수리에는 어떤 것이 있나요? Q : 긴급히 이루어 져야 할 수리에는 어떤 것이 있나요? 또 급하게 수리해야 하는데 집 주인에게 바로 연락이 안 되는 경우라면 어떻게 처리해야 하나요? A : 세입자의 건강과 안정이 위험한 상태에 있거나 건물이나 재산이 위험에 처해 있는 경우에만 긴급한 수리가 필요한 것으로 간주됩니다. 긴급한 수리는 다음과 같이 정의할 수 있습니다. ▶ 파이프나 지붕의 두드러진 누수 ▶ 손상되거나 막힌 물, 오수 파이프나 배관시설 ▶ 부서진(손상된) 중앙 혹은 주요 난방 시스템 ▶ 열쇠 없이 아무나 건물 안으로 들어올 수 있게 하는 불완전한 자물쇠 집 주인은 긴급 연락할 수 있는 사람의 이름과 전화번호를 건물 안에 잘 보이는 장소에 게시해야 합니다. 만약 긴급 사태가 발생하고 세입자들이 긴급 연락하도록 되어 있는 사람과 연락을 할 수 없다면 세입자들은 중재자의 명령 없이도 수리가 이루어지도록 할 수 있을 것입니다. 만약 세입자들이 수리가 끝나기 전에 집 주인과 연락이 되면 집 주인은 그 수리를 떠 맡고 그 시점까지 이루어 진 일에 대하여 비용을 지불하거나 수리를 계속하도록 허용하고 발생할 전체 비용에 대하여 세입자들에게 변상하거나 하는 두 가지 중 한 가지를 할 수 있습니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
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수리에 든 비용을 어떻게 변상 받을 수 있나요?...
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2002-00-00 00:00:00
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세입자가 월세를 지불하지 않으면...
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 세입자가 월세를 지불하지 않으면... Q : 세입자가 월세를 지불하지 않으면 어떻게 처리되며, 계약 기간 이전이라도 다른 세입자를 찾으면 무리없이 미리 나갈 수 있는 것인지요? A : 만약 세입자들이 지불하기로 한 날짜에 모든 월세를 지불하지 않으면 집주인들은 그들에게 이사 나갈 것을 요청하는 10일간 여유를 둔 통지를 할 수 있습니다. 세입자들은 통지를 받고 5일 내에 빚지고 있는 모든 월세를 지불하면 이사 나갈 필요가 없습니다. 그들은 필요하면 이 5일 기간을 연장해주도록 중재자에게 신청할 수도 있습니다. 세입자들은 그들의 주택을 전대 및 양도하기 전에 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 집주인은 만약에 세입자가 6개월 혹은 그 이상의 고정된 기간의 임대차 계약 기간을 갖고 있는 경우 등은 비합리적으로 전대 및 양도에 대한 동의를 보류할 수 없습니다. 자세한 문의사항이 있으시면 e-mail : hchang@sutton.com 또는 (604)936-7653으로 바로 연락바랍니다.
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2002-00-00 00:00:00
