치솟는 금리로 인한 대출이자 인상과 잡히지 않는 집값으로 가계의 신음이 여전한 가운데, 현재의 추세대로라면 공급 부족에 따른 캐나다 집값 거품 현상이 수년간 지속될 것이란 예측이 나왔다.
캐나다 모기지주택공사(CMHC)가 23일 발표한 주택 공급 현황 보고서(2022)에 따르면, 기존 정부의 신축 주택 건설 계획으로는 오는 2030년까지 캐나다의 공급과 가격 안정성 문제가 해결되기 어려울 것으로 판단됐다.
현재의 집값 상승은 공급 부족에 기인한다. 인구 증가에 따른 주택 수요를 따라잡기 위해서는 매년 일정량의 수급 균형이 필요하지만, 현재 각종 건축 규제와 건설 노동자 부족 등으로 수요를 따라가지 못하고 있다.
CMHC는 “주택 공급에 대한 정부의 접근법은 재고되어야 할 필요가 있다”며 “집값을 다시 감당할 수 있는 수준으로 회복하기 위해서는 이미 착공 중인 신규 주택 외에도 350만 채가 더 허가되어야 할 것"이라고 피력했다.
소비의 60% 집값으로··· BC 주택구매력 최하
보고서에 따르면, 현재와 같은 주택 신축률 추세가 이어질 경우 오는 2030년까지 신규 주택 수(housing stock)는 230만 채가 늘어나 1900만 채에 도달할 수 있다.
하지만 모든 캐나다 거주자들이 국내 주거용 부동산에 대해 주택 매입 여력(housing affordability)을 갖기 위해서는 2200만 채 이상의 공급이 필요하다. 즉, 캐나다의 주택 착공 건수(housing starts)가 지금보다 두 배 이상 증가해야, 집값 안정화를 이룰 수 있다는 것이다.
CMHC는 주택 공급 격차의 3분의 2가 온타리오주와 BC주에서 발생하고 있으며, 이 두 시장에서 최근 몇 년간 거주자들의 주택 매입 여력이 크게 낮아지고 있다고 지적했다.
앞서 2003년과 2004년도에는 일반 가정이 온타리오에서 평균가의 집을 사기 위해 소득의 거의 40%를 써야 했고, BC에서는 45%를 소비해야 했다. 하지만 작년 기준으로 이 수치는 거의 60%에 가까워진 상태다.
퀘벡 역시도 지난 몇 년간 거주자들의 주택구매력이 하락하면서 추가 공급이 필요해진 상황이다. 전국적으로 캐나다 거주자들의 주택매입여력은 올해 1분기에 3.7%포인트 상승한 54%에 이르렀다. 이는 1990년대 초 이래 최악의 여력 수준이다.
“공급 확대 비현실적” 금리인상이 집값 잡을지도
CMHC는 보고서에서 캐나다의 거주자들이 주택 구입 비용을 감당할 수 있도록 하려면 부동산 개발사들이 생산성을 높이고 토지 보유량을 최대한 활용해 더 많은 유닛을 건설해야 한다고 조언했다.
또한 정부는 보다 효율적인 규제 시스템을 만들어 신축 주택 사업들이 더 빨리 승인될 수 있도록 해야 한다고 강조했다.
다만 시장에서는 이번 CMHC의 전망에 대한 회의적인 시각도 적지 않다. BMO 파이낸셜 그룹의 더글라스 포터(Porter) 경제전문가는 "2030년까지 주택 공급을 350만 채 이상 늘려야 한다는 주장은 야심 차게 보이지만, 현실적이지 않다"며 “한 해에 착공되는 신축 주택 공급량의 최고치는 27만3000채에 불과하다”고 설명했다.
아울러 건설 업계가 이미 노동자의 부족과 건축 자재 가격의 상승, 토지 비용 등 자체적인 공급 제약에 직면하고 있는 점도 실현성을 떨어뜨리는 요인이라는 지적이다. 포터는 "주택 건설 활동의 증가는 이러한 모든 면에서 단순히 비용 압박을 악화시킬 수 있다”고 우려했다.
RBC의 로버트 호그(Hogue) 경제전문가는 “캐나다 중앙은행의 강력한 금리 인상이 단기적으로 소유 비용(Ownership costs)을 더욱 부풀리고, 주택구매력을 최악의 수준으로 끌어내릴 것”이라면서도 “이미 현재의 부동산 가치는 낮아지고 있고, 집값은 내년에 10% 이상 하락할 수 있다”고 내다봤다.
최희수 기자 chs@vanchosun.com
