-
주택가격 하락, 어디까지 왔나?
2008년 초에 최고가격을 기록한 밴쿠버의 주택가격은 최근 속절없는 하락을 계속하고 있습니다. 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 각종의 그래프를 보면 알 수 있듯이, 현기증이 일어날 정도로 높게 올랐던 주택가격의 그래프가 최근에 급격히 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 이러한 양상이 밴쿠버의 주택시장의 역사상 어떠한 위치에 있는가를 살펴볼 필요가 있습니다. 하락 비율이 역사적으로 어떠한 의미를 가지는가, 과거의 상승에 대하여 현재 얼마나 내리고 있는가 등에 대하여 알면, 밴쿠버의 부동산 시장에 대하여 객관적인 시각을 가질 수 있기 때문입니다. 2008년 11월의 평균가격(Average Price)은 전월인 2008년 10월에 비하여도 상당히 큰 폭으로 하락하였습니다. 한달 만에 단독주택은 9.6%, 타운하우스는 4.2% 그리고 아파트는 10.4% 하락하였기 때문입니다. 표준가격(Benchmark Price)을 기준으로 하면 수치상으로는 커 보이지는 않지만, 단독주택과 아파트의 경우에는 통계가 가능한 2000년 이후 최고의 하락 비율입니다. 1년 전인 2007년 11월의 평균가격과 비교하면 단독주택은 8.3%, 타운하우스는 8.5% 그리고 아파트는 17.2%가 하락하여 기록적인 수준을 보이고 있습니다. 단독주택은 1999년 2월(8.5% 하락) 이후 최고이며, 타운하우스는 1998년 7월(8.9% 하락) 이후 최고이고, 아파트는 통계가 가능한 1985년 이후 최악입니다. 즉, 단독주택과 타운하우스는 10년 정도 만에 최고하락 기록을 경신하였으며, 아파트는 사상최악의 하락세를 기록하였다고 할 수 있습니다. 광역 밴쿠버의 부동산 시장은 평균가격을 기준으로 대체로 1998년 말 전후에 저점을 기록하였습니다. 그 이후로 지속적인 상승세를 보인 주택가격은 2008년 초에 최고가격을 기록하였습니다. 그 동안에 단독주택은 174%, 타운하우스는 143.8% 그리고 아파트는 165%가 올랐습니다. 평균적으로 160.9% 상승하여, 10년 가까운 기간 동안에 가격이 2.6배 정도가 되었다는 의미입니다. 그러던 주택가격이 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 2008년 11월을 기준으로 올 초의 최고가격 대비 단독주택은 19%, 타운하우스는 13.9% 그리고 아파트는 18.4% 하락한 상태입니다. 대략 반년 정도의 기간 동안에 평균적으로 17.1% 하락한 셈입니다. 요약하자면, 10년 가까운 기간에 160% 정도 상승한 이후 반년에 걸쳐 17% 하락하였습니다. 가격지표의 기술적 조정에 대한 속성을 고려할 때 조만간 조정이 마무리되리라고 기대하는 것은 무리입니다. 기본적인 여건을 고려할 때에도 마찬가지의 결론이 나옵니다. 따라서, 조정완료에 대한 성급한 기대는 하지 말아야 하겠습니다. 더군다나 지난 달에 보여준 바와 같이, 엄청난 매물이 시장에 쌓이면서 거래가 실종에 가까운 상태로 되었다는 것은 예사로운 일이 아닙니다.
밴쿠버 조선
2008-12-15 00:00:00
-
[11월 동향] 급랭하는 주택시장
2008년 11월의 밴쿠버 부동산 시장은 급속하게 냉각되고 있다고 요약할 수 있습니다. 거래량이 급격하게 감소하면서 가격도 덩달아 내리고 있기 때문입니다. 매물 소화가 지극히 어려운 상황이 되었으나, 이러한 어려움이 조만간 해소되리라고 기대하는 것은 무리입니다. 광역 밴쿠버에서는 매물등록이 2007년 11월에 비하여 10.8%가 감소하였기 때문에, 수치상으로는 긍정적이라고 말할 수도 있겠으나 실제 상황은 그렇지 않을 것입니다. 거래량은 지금까지의 최고기록인 69.7%나 감소하여, 작년에 비하여 30% 정도 밖에는 거래되지 않았습니다. 이러한 11월의 거래량 874채(단독주택, 타운하우스, 고층 및 저층 아파트를 모두 포함하여)는 기록적으로 낮은 수준입니다. 월별 기록으로 최고의 거래량(2005년 5월의 4,434채)에서 80.3%나 감소하였습니다. 이러한 거래부진은 그 유례를 찾기 어렵습니다. 가장 낮았던 2001년 1월의 1,224채에 훨씬 못 미치는 수준으로 거래되어, 통계가 발표된 2001년 이후 최저기록이기 때문입니다. 그 결과 매물은 엄청나게 쌓이고 있습니다. 올 11월의 신규등록이 주춤하였음에도 불구하고, 시장에 대기하고 있는 매물이 11월 거래량의 22배에 달하고 있습니다. 당연한 결과로, 가격도 내려가고 있습니다. 평균가격이나 표준가격 모두 하락하고 있으며, 실제의 개별주택 가격도 마찬가지입니다. 프레이저 밸리도 매물등록은 13.4% 감소하였으나, 거래량이 61%가 감소하였습니다. 모든 주택의 거래량 507채도 역시 기록적으로 낮은 수치입니다. 최고기록(2005년 6월의 2,517채)에 비하여 79.9% 감소하였으며, 2000년 1월의 484채 이후 가장 낮은 수치이기 때문입니다. 그리하여 매물이 기록적으로 쌓여, 11월 거래량의 23.3배에 달하는 주택이 시장에 나와있습니다. 당연히 가격도 내려가고 있으며, 평균가격이 아닌 표준가격으로 계산하면 하락폭이 더 크게 나옵니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 매물등록은 11.8% 감소한 반면에 거래량은 67.2% 감소한 것으로 나타납니다. 작년에 비하여 거래량이 3분의 1 이하로 줄었다는 말이 됩니다. 매물등록이 감소한 덕분에 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 전달(27.8%)보다 약간 호전되어 28.3%로 나타났지만, 여전히 기록적으로 낮은 수준을 보이고 있습니다. 그 비율은 주요 도시에 따라서 커다란 차이를 보이는데, 낮게는 23.8%도 있고 높게는 40.5%를 기록한 도시도 있습니다. 이러한 거래 부진과 가격 하락의 양상이 조만간 호전되리라고 기대하는 것은 무리일 것입니다. 거래량이 2000년 수준 혹은 그 이하이지만 현재 시장에 나와 있는 매물과 대기 매물이 엄청나게 많아졌기 때문이고, 장기간의 상승 후에 거래 실종에 가까운 현상이 나타나고 있기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-12-08 00:00:00
-
부동산 라이센스의 등급
부동산에 관련된 서비스의 종류에는 ①Trading Services, ②Rental Property Management Services, 및 ③Strata Management Services의 3가지가 있습니다. 그러한 서비스를 ①타인을 위하여, 그리고 ②보수를 기대하여 제공하는 모든 사람은 해당 분야의 라이센스를 보유하고 있어야 합니다. 그렇게 라이센스를 받은 사람을 각각 Real Estate Salesperson (혹은 통상적인 의미에서의Realtor), Rental Property Manager, 및 Strata Manager라고 부릅니다. 그러한 라이센스의 등급에는 ①Brokerage, ②Managing Broker, ③Associate Broker, 및 ④Representative의 4단계가 있습니다. Representative는 Managing Broker의 관리를 받으면서 부동산에 관련된 서비스를 제공하는 사람을 지칭합니다. 부동산 관련 라이센스를 처음 받은 사람들은 모두 이 단계에 속하며, 거의 대부분의 사람들이 이 단계에 머무릅니다. 그 이유는 활동하는 데에 지장을 느끼지는 않기 때문입니다. Associate Broker는 Managing Broker가 되기 위한 교육이나 경험이라는 조건을 충족하기는 하였지만, 여전히 Managing Broker의 관리를 받으면서 부동산에 관련된 서비스를 제공하는 사람을 말합니다. Representative로서 일정기간 일한 다음 시험에 통과하면 Associate Broker 라이센스를 받습니다. Managing Broker는 Brokerage의 운영에 책임을 지는 사람으로서, 모든 Brokerage에는 반드시 1명 이상의 Managing Broker가 있어야 합니다. Brokerage가 일반인에게 제공하는 부동산관련 서비스의 종류(위에서 언급한 3가지)는 Managing Broker가 보유한 라이센스의 범주를 넘어서지 못합니다. Brokerage는 라이센스를 가진 다른 사람들이 그에 소속되어 일을 하는 사람이나 회사를 말합니다. 개인도 Brokerage로서 라이센스를 받을 수는 있으나, Brokerage의 거의 대부분은 회사(Partnership 혹은 Corporation)의 형태를 취합니다. 이상과 같이 4 단계의 라이센스 등급이 있는데, 캐나다의 리얼터는 한국의 부동산 중개사와는 라이센스를 받는 방식이 다릅니다. Managing Broker, Associate Broker 및 Representative는 반드시 하나의 Brokerage를 통하여 라이센스를 받아야 하고, 그 Brokerage에 소속되어 일을 하며, 각종의 규제를 받습니다. 아울러, 매달 부동산 협회와 Brokerage에 소정의 비용을 지불하여야 합니다. Managing Broker가 받은 라이센스에 따라 Brokerage의 라이센스 종류가 결정되며, Associate Broker와 Representative도 또한 그러한 종류의 라이센스를 받아야 그 분야의 서비스를 제공할 수 있습니다. 예를 들어, Rental Property Management Services 회사에 소속되어 있다고 하더라도, 라이센스를 가지지 않은 개인은 보수를 받으며 타인에게 Rent 서비스를 제공할 수 없다는 의미입니다.
밴쿠버 조선
2008-12-01 00:00:00
-
-
부동산 서비스의 종류
밴쿠버를 비롯한 BC주에서는 Real Estate Services Act라는 법률이 2005년부터 발효되기 시작하였습니다. 여기에 따르면 부동산과 관련하여 서비스를 제공할 때 다음의 2가지 조건이 동시에 적용되면, 그러한 서비스 제공자는 반드시 라이센스를 취득하여야 합니다. 그 2가지 조건은 ①타인을 위하여, 그리고 ②보수를 기대하여 서비스를 제공하는 경우입니다. 즉, 다른 사람에게 부동산과 관련된 서비스를 제공하고 그에 대하여 보수를 받거나 받으려고 하는 사람은 자격증을 보유하고 있어야 한다는 것입니다. 이와는 달리, 자신을 위하여 부동산에 관련된 일을 직접 할 경우에는 라이센스가 필요하지 않습니다. 마찬가지로, 다른 사람에게 부동산 서비스를 제공하더라도 그에 대한 보수를 받지 않으면 라이센스가 필요하지 않다고 볼 수 있습니다. 위의 법률에서는 부동산 관련 서비스의 종류를 ①Trading Services, ②Rental Property Management Services, 및 ③Strata Management Services의 3가지로 나누고 있습니다. 그러한 서비스 제공자를 각각 Real Estate Salesperson, Rental Property Manager, 및 Strata Manager라고 부릅니다. Trading Services는 통상적으로 부동산의 매입과 매도를 위한 거래의 어느 한 당사자에게 제공하는 서비스를 말합니다. 여기에서 말하는 서비스에는 부동산에 관련된 설명을 하거나 보여주는 행위는 물론이고, 취득할 부동산을 찾거나 부동산을 취득할 사람을 구하는 것도 포함됩니다. 흔히 말하는 리얼터라는 직업을 가진 사람들이 제공하는 서비스로서, 이러한 일을 하려면 라이센스가 필요합니다. Rental Property Management Services는 임대용 부동산의 소유주에게 제공하는 서비스를 말합니다. 여기에서의 서비스에는 부동산의 임대와 관련된 Trading Services는 물론이고, 담보금(Security Deposit)이나 렌트비를 받아서 건네주거나, 렌트 계약을 체결시키는 행위가 포함됩니다. Strata Management Services는 Strata Corporation에게 제공하는 서비스를 말합니다. 이와 같은 부동산 관련 서비스를, 타인에게 보수를 받으며 제공할 경우에는 그에 관련된 라이센스가 필요합니다. 라이센스가 없어도 타인에게 부동산 서비스를 제공할 수는 있겠지만, 그에 따르는 보수를 받을 수는 없다는 말과 같습니다. 이러한 라이센스를 취득하는 과정은 거의 동일한데, ①영어 시험과 ②과목 시험을 차례로 통과하여야 한다는 것입니다. 영어 시험은 UBC에서 주관하는 LPI(Language Proficiency Index)에서 Level 4 이상을 받아야 합니다. LPI를 면제받는 방법도 있으며, 한국에서 공부한 한국인들에게는 LPI 통과가 까다롭게 받아들여지고 있습니다. 과목 시험도 UBC가 위탁관리하고 있는데, 학교에 가지 않고 스스로 공부할 수 있습니다. 라이센스 취득에 관심이 있는 사람들은 취득시기도 감안하여야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-11-24 00:00:00
-
타운하우스의 부활
요즈음처럼 부동산 시장이 어려워지면, 과연 어떻게 대응하여야 하는가가 중요한 문제로 떠오릅니다. 밴쿠버의 주택시장이 근래에 보여주는 것은 무엇이며, 그 기저에 흐르는 맥은 어떤 것인지에 대한 이해가 중요합니다. 그 일환으로 주택의 유형별 차이를 비교해 보겠습니다. 주택의 유형은 대체로 3가지로 분류되는데, 단독주택, 타운하우스, 및 아파트(저층 아파트 및 고층 아파트 포함)가 그것입니다. 광역 밴쿠버 부동산 협회는 타운하우스라는 말 대신에 결합주택이라는 개념을 사용하고 있는데, 이의 주류는 타운하우스이기 때문에 여기에서는 그냥 타운하우스라고 하겠습니다. 흔히 콘도라고 하는 것은 타운하우스와 아파트를 포괄적으로 지칭하는 개념입니다. 유형별 통계가 가능한 광역 밴쿠버의 2001년 이후 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 비교합니다. 특정한 기간 동안에 시장에 등록되는 매물과, 그 기간에 매매가 이루어진 판매량 사이의 비율을 말하는데, 이 수치가 높을수록 잘 팔린다는 것을 의미합니다. 연도별 추세를 전체적으로 보면, 2001년도에는 모든 유형의 주택에 대한 매물판매 비율이 70.4%이었다가 2003년에는 81.3% 및 2005년에는 80.7%까지 기록하기도 하였습니다. 그리고 2007년에도 69.3%를 기록하여 크게 나쁘다고 볼 수는 없습니다. 그런데 2008년에는 10월 현재까지 39.4%를 기록하여, 2001년 이후 최악의 비율을 기록하고 있습니다. 그러한 과정에서 주택의 유형별로 변화가 있었습니다. 2001년과 2002년에는 타운하우스의 매물판매 비율이 가장 높았습니다. 그런데, 2003년부터 2005년까지의 3년 동안에는 아파트의 비율이 높아 졌으나, 2006년부터 2008년 현재까지는 타운하우스가 다시 아파트를 앞지르고 있습니다. 한동안 아파트가 잘 팔렸으나, 최근 3년 동안에는 아파트 보다는 타운하우스가 더 잘 팔리고 있다는 의미입니다. 이러한 양상을 보이는 근본적인 원인은, 가격에 대한 부담이 작기 때문이라는 것이 필자의 판단입니다. 단독주택의 절대가격이 가장 높기 때문에 단독주택의 가격이 부담이 되리라는 설명은 쉽사리 이해가 될 것입니다. 아파트의 경우에는, 아파트라는 거주지가 가지는 본래의 의미가 무엇인지, 어떤 사람들이 거주하는 공간인지 등에 대하여 알게 되면, 이 또한 이해하기 어렵지 않을 것입니다. 즉, 아파트가 필요한 계층의 상황에 따르는 가치에 비하여 가격이 지나치게 높은 경우도 많다는 것입니다. 타운하우스에는 장점도 많습니다. 아이들을 가진 가정의 가족생활을 위한 공간이 될 수 있을뿐더러, 가격적인 부담이 단독주택 보다는 작고, 아파트에 빈발하는 Leaky Condo 등의 문제점으로부터도 상대적으로 자유롭습니다. 그리하여 타운하우스의 가치가 근래에 다시 부각되고 있다고 말할 수 있겠습니다. 물론, 장점을 잘 살린 타운하우스의 경우가 이에 해당한다는 것을 이해하여야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-11-17 00:00:00
-
[10월 동향] 각종 기록을 경신하는 주택시장
2009년 10월의 밴쿠버지역 부동산 거래는 작년에 비하여 절반에 불과한 수준입니다. 비록 매물이 급격하게 증가하지는 않았으나, 팔려고 내놓은 물량이 워낙 많이 쌓여있어서 가격에 대한 압박으로 작용하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 모든 주택의 매물등록이 전년동월대비 1% 증가하는데 그쳤으나, 거래량은 55% 감소하였습니다. 이러한 감소비율은 2002년 이후 최고를 기록하였는데, 아마도 사상최고라고 간주할 수 있을 듯합니다. 현재 시장에 쌓여있는 매물은 올 10월 거래량의 14.1배이기 때문에 거래에도 많은 시간이 필요하며, 가격도 하락하고 있습니다. 3가지 유형의 주택 모두 표준가격이 전년대비 마이너스를 기록하게 되었는데, 이러한 현상은 지난 2000년 말 이후 8년 만에 처음으로 나타났습니다. 올 10월의 표준가격은 봄에 기록한 최고치와 비교하여 단독주택은 9.8% 하락하였고, 타운하우스를 비롯한 결합주택은 6.4% 내려갔으며, 고층아파트와 저층아파트를 포함한 아파트는 8% 하락한 것으로 나타납니다. 이는 전체적인 상황이지 개별 주택의 경우와는 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 프레이저 밸리에서는 모든 주택의 매물등록은 10.6% 감소하였으나, 거래량은 47.5% 감소하였습니다. 매물이 감소한 것은 좋은 양상이라고 치부할 수도 있겠으나, 거래량이 큰 폭으로 감소하여 좋다고 보기는 어렵습니다. 현재의 매물잔량은 10월 거래량의 15.3배에 달하는데, 이는 기록이 집계된 1999년 이후 최고입니다. 그러한 매물압박으로 인하여 평균가격도 하락하고 있습니다. 올 상반기에 기록한 최고기록에 비하여 단독주택은 8.5% 하락하였고, 타운하우스는 10.7% 내려갔으며, 아파트는 5.7% 하락한 것으로 계산됩니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하면, 매물등록은 3.6% 감소하였는데, 거래량은 52.5% 줄어든 것으로 집계됩니다. 그리하여 매물판매 비율은 27.8%를 기록하여 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 양쪽에서 기록이 집계되기 시작한 2001년 이후 최저를 기록하고 있습니다. 그만큼 주택을 팔기가 어려워졌다는 것이며, 이러한 어려움이 몇 달째 계속되고 있습니다. 올 10월에 매물등록이 소폭 감소한 현상의 원인은, 올해에는 어차피 잘 팔리지 않으므로 2009년을 기약하거나, 렌트로 돌려서 시간을 벌겠다는 의도가 작용하는 경우가 많기 때문인 듯합니다. 어떠한 방법이 좋은가에 대하여는 각자의 입장과 판단에 따라서 다르겠지만, 올 연말과 내년에 완공되는 주택도 상당한 규모에 달한다는 점을 감안하여야 하겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-11-10 00:00:00
-
Leaky Condo 현황
두세 달 전에 백인과 이야기하다가 직업을 물어 보았습니다. 리키 콘도(Leaky Condo)를 수리하는 회사에 다니는데, 자신의 회사는 앞으로 30년, 40년 혹은 50년이 지나더라도 결코 망할 수 없으며, 날이 갈수록 더욱 번창할 수 밖에 없는 회사라고 말합니다. 지금도 일감이 널려 있는데 전부 소화를 하지는 못하고 있으며, 앞으로도 리키콘도 문제는 더욱 심각해질 것이기 때문이라고 합니다. 올 여름에 Vancouver Sun은 “B.C.’s leaky condo crisis far from over”라는 기사를 실었습니다. 거기에서 보면, 리키 콘도가 집중적으로 발생한 시기에 건설된 콘도는 대략 16만 가구인데, 그 중에서 절반 정도는 이미 리키 콘도로 판명되었다고 합니다. 그러한 리키 콘도 중에서 적게 잡아도 절반 정도, 많이 보면 70% 정도의 리키 콘도가 아직도 수리되지 않고 있다고 합니다. 그러한 리키 콘도의 수치도 전부 파악된 것이 아니라는 주장도 있습니다. Homeowner Protection Office(HPO)에서는 특정한 조건을 만족하는 리키 콘도에 대하여 자금지원을 해줍니다. 그러한 조건에 맞는 리키 콘도가 위의 수치이지, 실제의 리키콘도는 그 보다 훨씬 많다는 주장입니다. HPO가 리키 콘도에 대하여 지원을 해준 금액을 보면, 수리비의 규모를 대략적으로 추정할 수 있습니다. 2007년 9월까지의 평균으로 보면, 나무로 지어진 저층아파트의 경우에 가구당 6만 2천불, 콘크리트 아파트의 경우에는 가구당 7만 2천불이라고 합니다. 그 수치에서 2007년에는 10%가 상승하고, 2008년에는 대략 8%가 추가로 상승하리라고 전문가들이 설명하고 있습니다. 그렇게 되면 올해 부담해야 하는 가구당 평균금액은 7~8만불이 훌쩍 넘어가버린다는 계산이 나옵니다. 지금 현재도 리키 콘도 목록에 아파트들이 추가되고 있습니다. 고층아파트가 저층아파트 보다는 리키 콘도에 걸리는 기간이 다소 길지만, 매년 6~10개의 고층아파트가 새롭게 리키콘도 목록에 추가됩니다. 그리고 이러한 추세는 앞으로도 심화될 전망이어서, HPO의 지원규모는 크게 증가하여야 할 것이라고 예상하고 있습니다. 무한정 지원을 해줄 수 없기 때문에, HPO도 지원의 조건을 까다롭게 적용하고 있습니다. 그래서 HPO의 지원이라도 받으면 다행이라는 소리가 나오는 것입니다. 필자도 리키 콘도를 겪어 보았는데, 그 건물에서는 가구당 평균적인 부담 추정금액이 8만 5천불 정도이었습니다. 다른 회사에서 다시 견적을 받을 예정이라고 어느 리얼터에게 이야기했더니, 그러면 아마도 수리비가 2배는 될 것이라는 이야기를 하였습니다. 이유를 물어보니, 리키 콘도를 3차례 겪은 자신의 경험에서 그렇게 이야기한다는 것입니다. 그가 겪은 어느 고층아파트의 경우 처음에 수리비가 490만불 나왔는데, 나중에 다시 견적을 받아보니 950만불이 되었고, 마지막에는 1,350만불로 늘어나더라는 것입니다. 일단 손상이 가기 시작한 콘도는 밴쿠버의 기후 여건상 급속하게 악화되기 때문일 것입니다. 리키 콘도는 단순한 남의 이야기가 아니라, 자신의 이야기가 될 수도 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-11-04 00:00:00
-
-
신규 콘도의 전매
최근까지 전매에 대하여 물어오는 사람들이 많았습니다. 한국에서의 상황도 그렇거니와, 여기 밴쿠버의 주택시장도 불안하기 때문일 것입니다. 필자에게 전매에 대하여 문의하는 경우를 보면, 고층 아파트의 경우가 거의 전부이며, 특정한 지역에 집중되어 있습니다. 전매의 가능성이나 그 시기 혹은 조건은 분양하는 회사마다 다르며, 동일한 회사라고 하더라도 주택시장의 상황에 따라서 달리 정할 수 있습니다. 일단 구매자가 분양계약서에 서명을 하면, 그 계약서에 명시된 내용에 의하여 구매자가 구속을 받게 됩니다. 특정 콘도의 전매에 대하여 알아 보았는데, 모든 콘도의 경우가 이와 동일하지 않다는 것을 감안하여야 합니다. 분양이전부터 한국인으로부터 상당히 많은 관심을 끌었던 고층아파트가 있었습니다. 어느 사람은 며칠 밤을 새웠다는 이야기도 있었고, 분양 당일에는 불미스러운 사태도 있었다고 합니다. 그렇지만 아직도 분양이 완료되지 않았기 때문에 여전히 열려있는 분양사무소를 방문하여 알아보게 되었습니다. 그 콘도의 분양계약서에는 전매 허용의 조건이 Vendor’s Sole Discretion, 즉 분양회사의 독단적인 판단기준에 따른다는 것이 분명하게 적혀 있었습니다. 그래서 그 판단기준이 뭐냐고 물어보니, 매입자가 2차 중도금까지 모두 완납하였어야 하고, 분양회사가 2개 건물의 모든 아파트를 판매 완료한 이후에나 전매가 가능하다고 합니다. 비록 첫번째 건물의 아파트를 분양받았어도 두번째 건물의 아파트가 Sold Out이 되어야 전매할 수 있습니다. 그 이외에 분양가의 1%를 수수료로 내야 됩니다. 전매가 허용된다고 하더라도 대중매체를 이용한 광고를 일절 금지하고 있는 것에 더욱 놀랐습니다. 신문이나 인터넷, 심지어는 MLS에 올리는 것까지도 금지되어 있습니다. 한국인 신문이나 한글 인터넷도 감시의 대상이 되기 때문에, 오로지 개인적인 접촉으로만 팔 수 있다고 판매담당자가 강조하였습니다. 아울러 중도금을 Bond로 낸 경우에는 제약이 더 심하게 가해지고 있었습니다. 일단, 분양 계약서에 서명한 이후 1주일 정도가 지나면 꼼짝하지 못하게 되는 것입니다. 분양계약서 사본을 달라는 필자의 요청을 거부하면서, 판매담당자는 필자에게 분양받을 손님을 데려오라는 말을 하였습니다. 구입자나 리얼터에게 금전적인 혜택(?)을 주고 있으며, 빨리 분양완료가 되면 전매 시점을 앞당길 수 있다는 설명이었습니다. 이에 대하여 필자는 관심없다고 대답하였습니다. 필자는 2004년 이후 신규콘도의 분양을 권유하지 않았고, 분양받아 준 적도 없습니다. 그러다가 신규콘도의 위험이 과도하다 싶어서, 필자의 웹사이트를 통하여 이제는 더 이상 고층아파트를 분양받지 말아야 하는 이유를 공개적으로 설명하였습니다. 그 시점이 그 콘도의 분양시점 이전이었으며, 그 콘도의 이름을 직접 밝히지 않았지만, 관심을 나타낸 사람들을 적극적으로 만류하였습니다.
밴쿠버 조선
2008-10-25 00:00:00
-
주택 거래 부진의 이유
요즈음 밴쿠버의 주택시장에서는 거래가 부진한데, 그러한 현상은 매도자와 구매자가 합의에 이르기 어렵다는 말과 같습니다. 각자 어떠한 생각을 가지고 있는지 추정해 보기로 하겠습니다. 주택매각을 고려하는 사람들은 ‘부동산은 여전히 희망적이다’라고 생각하는 경우가 많은데, 다음과 같은 근거를 듭니다. 첫째, 최근 몇 년간의 부동산 활황기에도 주춤거리다가 올라온 경우가 몇 번 있었는데, 지금도 그러하리라고 생각합니다. 지금은 일시적인 조정을 보이는 것이고, 조만간 다시 오르리라고 생각하는 것입니다. 둘째, 2010년 동계 올림픽이 아직 끝나지 않았다는 측면에서 희망을 걸기도 합니다. 혹은, 일부 지역에서는 지역개발과 관련된 재료에 의해서 주택가격이 상승을 지속할 것이라고 기대하기도 합니다. 셋째, 내 집 만큼은 알짜배기라고 생각하는 경향이 있습니다. 다른 도시의 집값은 내려가더라도 내가 속한 도시는 그러하지 않을 것이라거나, 아니면 내 동네는 그렇지 않을 것이라고 생각하거나, 적어도 내 집은 그렇지 않을 것이라고 자위하기도 합니다. 물론, 다 같이 내려갈 것이므로 상관 없다는 생각도 가집니다. 그래서 주택을 매도하려고 하였던 사람들이 매각을 잠정적으로나마 중단하는 경우가 많아진 듯합니다. 지금 팔기 보다는 일단 렌트를 놓고서라도 시간을 벌겠다는 생각을 실천에 옮기기도 합니다. 이에 비하여 주택 구입에 관심이 있는 사람들은 ‘미래는 내 편이다’라고 생각하는 경향이 많은 듯 한데, 다음과 같은 근거를 듭니다. 첫째, 밴쿠버의 부동산 가격이 지나치게 높다는 생각을 가지는 경우도 많습니다. 최근에 주택이 과도하게 초과공급 되었음에도 불구하고, 주택가격이 미국 등과 비교하여 높다고 생각합니다. 둘째, 밴쿠버 부동산 가격은 필시 조정을 받을 것이라고 생각합니다. 미국의 금융위기와 그에 따르는 여파가 분명히 밴쿠버의 주택가격에도 영향을 미치리라는 생각을 가지고 있습니다. 셋째, 현실적으로 주택구입에 어려움이 있습니다. 자국에서의 경제상황이 어렵기 때문이기도 하며, 특히 한국의 신규이민자와 유학생은 최근의 환율에서도 불리합니다.그래서 주택을 구매하려고 하였던 사람들은 구입을 보류하고 관망자세로 돌아서는 경우도 많아졌습니다. 대폭 깎아주면 사겠지만, 그렇지 않으면 기다리겠다는 자세를 취하기도 합니다. 이와 같은 생각의 차이 때문에 가격에 대한 합의에 이르기가 더 어려워진 듯 합니다. 최근의 거래량이 7~8년 전의 수준으로 되돌아간 이유가 여기에 있다고 필자는 생각하고 있습니다. 여기에 언급하지 않은 여러 여건이 과연 누구의 편에 유리하게 작용할 것인지, 무엇이 더 크게 이 시장에 작용할 것인지 등에 대하여, 자신의 상황에 결부시켜 판단을 내려야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-10-18 00:00:00
-
갈수록 악화되는 주택시장
2008년 9월에는 각종의 지표가 더욱 나빠진 모습을 보여주었기 때문에, 밴쿠버의 주택시장이 갈수록 악화되고 있다고 볼 수 있습니다. 팔려고 내놓은 매물은 급증하였음에 비하여 거래가 이루어진 경우는 격감하였고, 그 결과 가격 하락도 통계수치에 반영되고 있습니다. 메트로 밴쿠버에서 지난 9월의 모든 주택에 대한 매물등록은 전년동월대비 28.8% 증가하였음에 비하여, 거래량은 42.9% 감소하였습니다. 그리하여 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 25.8%를 기록하였는데, 이는 지난 2001년 이후의 모든 달을 포함하는 기록에서 최저치입니다. 즉, 메트로 밴쿠버 부동산협회가 각종수치를 발표한 이래 가장 팔기 어렵다는 것을 의미합니다. 그 결과 표준가격도 전년대비 마이너스를 기록하고 있습니다. 단독주택은 1.6% 내렸고, 타운하우스는 2.5% 올랐으나, 아파트는 0.7% 하락하였습니다. 2001년 상반기에 그러한 마이너스 기록을 보인 이래 7년 만에 처음으로 전년대비 가격이 하락하였습니다. 평균가격의 측면에서 보면 단독주택은 1년 전에 비하여 3.6% 내렸고, 타운하우스는 1.9% 올랐으나, 아파트는 7.8% 하락하였습니다. 실제로 거래된 주택의 평균치인 평균가격을 올 최고치와 비교하면, 하락을 더욱 실감할 수 있습니다. 불과 몇 달만에 단독주택은 14.2% 내렸고, 타운하우스는 2.7% 하락하였으며, 아파트는 13.1% 내린 것으로 나타나기 때문입니다. 통계상의 맹점을 감안하더라도 하락세가 심상치 않아 보입니다.프레이저 밸리에서도 매물등록은 16.8% 증가하였음에 비하여, 거래량은 26.4% 감소하였습니다. 그리하여 매물판매 비율은 32.1%를 기록하여 광역 밴쿠버 보다는 일시적인 수치상으로는 좋아 보이나, 실질적으로 양호하다고 보기는 어렵습니다. 그리고, 매물 잔량(12,379채)은 사상최고입니다. 평균가격도 일년 전에 비하여 하락하는 양상을 보이기 시작하였습니다. 단독주택은 2.4% 하락하였는데, 타운하우스는 2.6% 올랐고, 아파트는 0.8% 상승한 것으로 나타났기 때문입니다. 단독주택의 가격이 마이너스를 보이는 양상은 지난 2001년 상반기 이후 7년 만에 처음으로 나타난 현상입니다.메트로 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 매물등록은 24.5% 증가하였으나 거래량은 37.6% 감소한 것으로 나타났습니다. 올 9월의 전체 거래량(2,565채)은 2000년 9월(2,540채)과 엇비슷한 수준으로서, 8년 전의 수준으로 회귀하였다고 볼 수 있습니다. 거래량 등이 7~8년 전으로 회귀하였으므로 현재의 시장이 그 당시의 상황과 유사하다고 말할 수는 있으나, 향후의 결과까지 유사하리라고 생각하는 것은 금물입니다. 그 당시와 지금은 처한 여건에서 거의 정반대 상황이기 때문입니다. 따라서 향후에 전개될 결과도 그 당시와는 엄청나게 커다란 차이를 보일 것이라는 것이 필자의 판단입니다. 지금은 현실을 외면하지 말고 직시하여야 할 때입니다.
밴쿠버 조선
2008-10-17 00:00:00
