-
팬데믹 버블이 꺼져가는 시장
역사상 최저 기온을 기록한 5월에 이어 6월의 첫 주말도 많은 비가 예보되고 있습니다. 지난 6월 1일 캐나다 중앙은행은 시장의 예상대로 기준금리를 0.5% 인상하여, 이제 1.5%가 되었습니다. 미연준도 6월 1일부터 양적 긴축에 들어가 연말까지 5,225억 달러에 달하는 사상 최대의 양적 긴축을 시작하였습니다.이제 전체적인 경제 상황은 지난 2020년 팬데믹 이전으로 되돌아가고 있어 2020년 1월부터 현재까지의 시장 주요변수들의 변동상황을 먼저 살펴보겠습니다.먼저 중앙은행의 기준금리 변동입니다. 팬데믹 이전 1.75%를 유지하던 기준금리는 전격적으로 0.25%로 인하한 후, 올 3월부터 세차례 인상을 하여 현재 1.5%가 되었습니다. 7월 13일에 추가적으로 0.5% 인상을 예고하고 있어 기준금리는 2%까지 상승할 것으로 보이며 팬데믹 이전보다 더 상승하여 2009년 이후 최고치가 될 것으로 전망됩니다.시장금리의 변동입니다. 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 캐나다 국채 10년 이자율을 보면 팬데믹 직전 1.5% 수준에서 0.5%로 급락한 후, 2021년 중반 이후 팬데믹 직전 수준을 회복하고 지금은 3%에 달해 팬데믹 전보다 2배 이상 상승하였습니다. 이에 따라 5년 고정 모기지 금리도 팬데믹 직전 2.5% 수준보다 2% 이상 상승한 4.5%에 달해 2010년 이후 최고치를 보이고 있습니다.통화량을 살펴보면 소비 및 수요에 큰 영향을 미치는 M1 통화량은 팬데믹 이전에 비해 50% 증가했으며 자산시장에 영향을 미치는 M2 통화량은 30% 증가했습니다. 이러한 막대한 통화량의 증가는 최저금리와 함께 팬데믹 기간 중 자산시장의 폭등과 버블을 가져온 가장 큰 요인이 되었습니다. 이미 증가한 통화량은 중앙은행의 통화 긴축에도 불구하고 특성상 감소할 수가 없어서 우려되는 Stagflation의 가장 큰 원인이 될 것입니다.인플레이션입니다. 캐나다와 미국의 소비자 물가지수는 지난 4월 각각 6.8%, 8.3%로 팬데믹 직전의 2.3%, 2.2%보다 3배, 3.6배나 높은 수준이며 31년, 41년 만의 최고치입니다. 지금의 인플레이션은 3단계로 진행되어 왔습니다. 첫 단계는 작년 5월 이후 풍부한 현금보유가 COVID로 억제되었던 소비의 폭발로부터 시작되었습니다. 이후 작년 10월부터 오미크론 변이가 확산되면서 전세계적인 공급망 장애가 발생하며 추가적인 물가상승을 가져왔습니다. 그리고 올해 2월 말 러시아의 우크라이나 침공과 3월 중국의 상해봉쇄로 에너지, 원자재, 식량난, 생산차질까지 겹치면서 현재의 폭등상황에 이르게 되었습니다. 따라서 각국의 중앙은행들이 인플레이션 억제가 시급해지면서 Big Steps의 기준금리 인상으로 전환하면서 경기침체와 스테그 플레이션의 공포 분위기가 형성되고 있습니다.이렇게 급변하는 경제상황은 자산시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. 2020년 1월 이후 미국 Dow지수와 나스닥 지수는 현재까지 각각 15.5%, 36% 상승하였습니다. 작년 11월 각각 26% 그리고 78% 최고치를 기록한 후 조정국면에 진입하여 최고치에서 각각 10%, 42%나 크게 하락하였습니다.한편 광역 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 실제 판매된 전체 주택의 평균 가격을 비교해 보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 최고치인 37.8%까지 상승하였고, 5월 현재는 31% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 70.7%까지 상승하였고, 최근 하락세로 전환되며 5월 현재 팬데믹 이전에 비해 41% 상승하였습니다.작년 하반기 이후 팬데믹 이후의 경제상황이 이전 수준으로 돌아왔지만 광역 밴쿠버지역의 부동산 시장은 지속적인 폭등세를 보이다가 3월부터 조정이 시작되었습니다. 부동산이 거주 목적의 필수재이면서 공급 제한적인 속성과 더불어 경기 후행적인 특성으로 인해 과열된 시장상황이었습니다. 지난해 하반기 이후 매월 부동산칼럼을 통해 말씀드린 급등시장에 대한 우려가 현실이 되었습니다.어제 발표된 5월 시장 통계를 통해 본격적인 조정국면에 진입한 시장상황을 살펴보겠습니다.먼저 Metro Vancouver지역 현황입니다. 5월 중 총거래량은 2,918채로 작년 5월 4,268채보다 31.6% 감소하였고 지난 4월 3,232채보다 9.7% 감소하였습니다. 지난 10년간의 5월평균보다도 12.9%나 낮은 수치를 기록하여 조정의 폭이 커지고 있음을 보여주고 있습니다. 신규 리스팅 수는 6,377채로 지난해 5월 7,125채 보다 10.5% 감소하였고 이전 4월 6,107채보다는 4.4% 증가하여 전체 시장매물이 증가하고 있습니다.다음은 Fraser Valley 지역 현황입니다. 5월중 총거래량은 1,360채로 작년 5월 2,951 채보다 무려 53.9%나 감소하였고 지난 4 월 1,637 채보다도 16.9% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,631채로 작년 5월 3,926 채보다 7.5% 감소하였고, 지난 4월 3,622채보다는 0.2% 증가하였습니다.이제 5월 거래현황을 지역별/주택종류별로 살펴보겠습니다. 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,093,600, 타운하우스 $1,141,200, 콘도 $779,700으로 1년 전과 비교해서 단독주택은 15%, 타운하우스 21.5%, 콘도는 15% 상승하였습니다. 지난 달 대비해서는 모든 가격이 하락세를 보였습니다.리스팅 매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings(STA)지수는 각각 18%, 35.5%, 38.1%를 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 각각 19일, 14일, 16일입니다.프레이져 밸리 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,712,500, 타운하우스 $918,900, 콘도 $581,400으로 1년 전과 비교하면 각각 26.2%, 31.3%, 30% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 17.7%, 29.1%, 37.1%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 20, 14, 15일을 보였습니다.폭등세를 보였던 팬데믹 버블이 어느 정도까지는 꺼지고 시장이 정상화되는 과정을 반드시 거칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 장기적으로 견고한 부동산 시장을 보이고 있는 지역 특성을 감안할 때 거주지의 이전이나 주택형태를 변경해야 하는 경우에는 매도와 매수를 함께 하여야 하기 때문에 시장가격에 매도를 할 경우 이제 시장에 매물이 충분하게 공급되고 있기 때문에 꼼꼼하게 내 마음에 드는 집을 구입할 수 있는 기회가 될 것입니다.그리고 급등장세에서 첫 집 장만의 기회를 놓쳤던 실매수자의 경우에는 다시 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있도록 철저히 준비하시기 바랍니다. 정상화되는 시장을 대응하기 위해서 두가지 기준을 가지고 시장을 바라보시기 권해 드립니다.첫째는 2000년 이후 밴쿠버 부동산 시장의 추세를 살펴보면 하강국면은 이전 상승국면보다 짧고 하락폭은 이전 상승폭의 30 – 50% 수준으로 조정되고 있습니다. 조정 국면에서 시장추세를 감안하여 적정한 조정폭이라고 판단하기 바랍니다.두번째는 Sales to Actives Ratio 살펴보시기 바랍니다. 한달 중 전체 리스팅 수에서 판매량의 비율을 나타내는 것으로 20%이상이면 Seller’s Market, 12-20% 수요와 공급이 균형을 이루는 Balanced Market, 12% 이하는 Buyer’s Market으로 구분합니다. 2005년 이후 Metro Vancouver 지역과 Fraser Valley 지역의 경우 두 지수가 전체 기간 중 거의 유사한 추세를 보이고 있습니다. Fraser Valley 지역의 경우 작년 12월에 이 비율이 98%에 달하는 극단적인 시장의 모습을 보인 후 급락하여 5월현재 23%입니다. Metro Vancouver 지역은 올해 3월 54% 이후 5월 현재 29%입니다. 2005년 이후 현재까지 STA 평균비율이 Metro Vancouver지역 24%, Fraser Valley 지역이 25%이어서 극단적인 Seller’s market입니다. 즉 10% 이하의 Buyer’s market에서의 매매는 쉽지 않은 시장입니다. 이러한 시장의 속성을 감안하며 평균 비율인 24-25%보다 낮고 Seller’s market의 하한선인 20%가 적정매수 기준으로 보입니다.폭등하는 급등세에 빠져왔던 시장의 모습이 바로 엊그제 같은데 시장은 이제 위기에 대한 경고, 비관적인 전망들이 난무하고 있습니다. 중심을 잃지 않고 냉철한 판단으로 다시 오는 기회를 기다리는 준비의 시간이 필요한 것 같습니다. 항상 위기는 새로운 기회의 시작임을 잊지 마시고 잘 견디고 이겨내 셔서 소망을 갖고 다시 올 기회를 기다리시기 바랍니다. 감사합니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
마기욱
2022-06-03 13:36:37
-
조정기의 부동산 매매전략
올 5월은 흐리고 비 내리는 날이 계속되는 “Rain in May” 입니다. 우울하지만 자산시장에는 “Sell in May” 라는 말이 있습니다. 역사적으로 주식시장이 5월이후 약세여서 이때 주식을 팔라는 것인데 이번 5월의 시장입니다.지난달 칼럼에서 인플레이션시대를 살펴보았는데 이후 한달 동안도 인플레이션은 거침없이 진행되고 있습니다. 미국과 캐나다의 3월의 소비자물가지수는 각각 8.5%, 6.7%를 기록하면서 미국은 41년만에 캐나다는 31년만에 최고치를 기록하였습니다. 그야말로 안 오른 것이 없고, 올라도 너무 올랐고, 또 어디까지 오를지도 모르는 상황입니다.인플레이션에 대항할 수 있는 유일한 수단이 이자율상승과 통화긴축밖에 없어 답답한 현실입니다. 4일 미 연준 FOMC는 Big Step 수준인 0.5%의 기준금리인상과 6월부터 통화긴축을 위한 채권매입계획을 발표하였습니다. 추가적인 금리인상을 예고하였고 상황에 따라서는 0.75%라는 Giant Step까지도 예상됩니다. 캐나다 중앙은행 역시 6월1일 예정된 금리발표시 0.5%의 추가상승이 예상됩니다.이러한 금리인상이 인플레이션을 진정시킬 수 있을지 회의적이기도 합니다. 그동안 인플레이션은 주로 수요측면에서 발생하여 이자율과 통화공급의 조절로 수요억제해서 진정시킬 수 있었습니다. 그러나 지금의 인플레이션은 공급망 장애, 원자재가격 그리고 구인난에 따른 임금상승 등 공급측면에서 비롯된 것이라서 이자율인상만으로 해소하기 어려운 것입니다. 즉 경제 외적인 팬데믹 상황, 전쟁상황 등이 종료되지 않는다면 언제까지 지속될 지 모르는 것입니다. 물가는 못 잡고 경기침체만 가져와서 스테그플레이션이 올지 모른다는 우려도 크지만 일단 발등의 불을 꺼야 하는 긴급한 상황입니다.팬더믹 이후 거침없는 폭등세를 지속하던 부동산시장도 4월중순에 접어들면서는 예전과는 다른 한산함이 느껴지고 있습니다. 4월시장통계를 살펴보면 Metro Vancouver지역의 총거래량은 지난해 4월보다34.1% 감소하였고 지난 3월보다 25.6% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 6,107채로 지난해 4월보다 23.1% 감소하였고 이전 3월보다 8.5% 감소하였습니다. Fraser Valley 지역의 총거래량은 1,637채로 작년 4월보다 45.7%나 감소하였고 지난 3월보다 36.3% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,622채로 작년4월보다 27.8% 감소하였고 지난3월보다 20.9% 감소하였습니다.4월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 Metro Vancouver지역 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,139,200, 타운하우스 $1,150,500, 콘도 $844,700으로 1년전대비 각각 20.8%, 25%, 16% 상승하였고 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 25%, 47% 45%를 기록하여 이전에 비해 30%정도 감소하였습니다. 평균 매매일수는 각각 21일, 13일, 17일입니다. Fraser Valley 지역 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,731,000, 타운하우스 $902,500, 콘도 $649,5000으로 1년전에 비해 각각 34%, 38%, 36% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 25%, 36%, 55%으로 이전 보다 절반수준으로 낮아져 극단적인 seller’s market에서 벗어나고 있습니다. 평균매매일수는 16, 13, 13일입니다. 전체적으로 3월부터 거래량과 리스팅이 감소하였고, 거래량의 감소폭이 리스팅의 감소폭보다 훨씬 커서 시장내 재고물량이 증가하여 이전의 극단적인 셀러중심의 시장에서 벗어나고 있습니다.이제 조정기에 들어선 부동산시장을 전망해보겠습니다. 지금까지의 급등장세를 이끌어온 변수는 사상최저의 금리, 무제한에 가까운 통화공급, 팬데믹으로 인한 주거환경변화, 그리고 공급부족이었습니다. 이러한 핵심변수들이 변하면서 정상적인 시장에 대한 기대가 커지고 있습니다. 이자율과 관련해서는 중앙은행의 기준금리상승은 계속될 것이고 이미 시장금리는 금리정책의 변화를 반영하여 10년만기 국채의 이자율이 2.95%로 팬데믹 이전보다 더 상승하여 최근 10년간 최고 수준이어서 이미 정상수준 이상으로 상승하였습니다. 시장이자율이 상승세로 돌아섰는데도 주택가격이 4월초까지 오버슈팅하며 상승세를 보였기 때문에 이로 인한 가격조정이 예상됩니다.1980년이후 M1통화량과 Metro Vancouver 평균주택가격을 살펴보면 팬데믹 이후 대량의 통화량 증가는 주택가격 급등에 직접적인 영향을 주었습니다. 작년 8월이후 통화량이 정체 또는 소폭의 상승세로 전환하였고 향후 통화량추정치도 균형수준이 예상되어서 더이상 부동산가격의 상승요인이 되지 않을 것입니다. 주거환경의 변화와 관련해서 이제 앤데믹에 수준에 접어들었습니다. 그리고 지난 2년간 충분한 relocation이 이루어졌고 가격수준도 급등하여 매수여력도 한계에 이르렀다고 보입니다.다음은 공급부족입니다. 가격급등의 주요인으로 끊임없이 “공급부족” 문제가 거론되었지만 정부는 뚜렷한 대안을 내놓지 못하고 있습니다. 공급부족의 또 다른 요인은 과다수요에 따른 시장매물의 부족이었습니다. 최근 2년간 거래량이 지난 10년동안의 평균과 비교 시 25% 나 증가한 것이 이를 설명해주고 있습니다. 이제 투기적인 수요감소로 시장은 정상수준을 회복하게 되면 이제 공급부족은 가격상승요인이 되지 않을 것입니다. 새로운 변수는 지난 2년간 가격급등의 후유증입니다. 2020년 1월부터 지난 4월까지의 전체주택의 평균거래가격을 살펴보면 Metro Vancouver 지역은 35.6%, Fraser Valley지역은 70% 상승하였습니다. 상상할 수 없는 폭등이었습니다. 평균 거래가격기준으로 보면 이미 2월 고점 후 하락이 시작되었습니다. 최근 2개월간 Fraser Valley 지역의 전체 주택 평균가격은 9% 하락하였고 Metro Vancouver지역은 1% 하락했습니다. 산이 높으면 골이 깊다는 것을 보여줍니다. 이미 가격하락은 시작되었고 향후 조정폭은 상승폭이 컸던 지역이 더 클 수밖에 없을 것입니다.또다른 변수는 경기침체입니다. 가장 큰 위험으로 이 상황이 되면 조정기간도 길어지고 그 폭도 커질 것입니다. 연속적인 금리인상에도 불구하고 공급측면의 인플레이션 요인들이 해소되지 않는다면 금리인상의 부작용이 수요억제, 경기위축을 가져와 심각한 스테그플레이션으로 빠지게 될 것이기 때문입니다.지금은 본격적인 조정기가 아니고 조정을 위한 탐색기입니다. 꼭 팔아야 할 경우에는 이전 사상최고가를 생각하면 안 되고 아직 매수세력이 있을 때 매도하는 것이 좋습니다. 팔고 사야하는 경우는 원하는 매물이 시장에 충분할 때 반드시 먼저 팔고 구매해야 합니다. 실매수의 경우는 본격적인 조정기에 원하는 최상의 매물을 구입할 수 있는 기회가 올 것입니다. 하지만 그 조정기간이나 조정폭을 예상하기는 힘듭니다. 이번 조정기의 핵심변수인 인플레이션과 이자율의 변동상황을 면밀하게 살펴보면서 시장상황을 판단해 갈 수밖에 없습니다.장기적으로 시장을 보면 2005년이후 Metro Vancouver 전체주택 평균가격은 그동안 4번의 상승기와 3번의 조정기를 거치면서 상승기는 그 상승폭도 크고 기간이 길었고, 하락의 경우는 기간은 짧고 폭도 이전 상승폭의 30~ 50% 이내에 그치면서 계단식 상승세를 보였습니다. 2005년에 부동산을 매수해서 보유하고 있다면 그동안 3.55배가 상승하였습니다. 주택보유자의 경우 조정기나 불황기를 이겨내야 하는 이유가 여기에 있습니다. 그래서 최근의 급등기에 매수하지 못하였다면 이번 조정기를 통해 꼭 적절한 매수기회를 잡아야 합니다. 이 기회를 놓치면 다시 돌아오지 않을 수 있습니다. 좋은 매물과 적당한 가격에 꼭 사야하는 이유입니다.이제 시장은 급등을 지나 조정을 통해 정상시장으로 돌아올 것입니다. 이전의 급등 시 매매패턴은 잊으시고 면밀한 시장분석 하에 조정기에 맞는 가격책정, 쇼잉전략, 오퍼진행, 네고전략 등 새로운 매매전략을 세우시기를 권해드립니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-05-06 08:53:40
-
인플레이션 시대의 부동산시장
지난 3월 칼럼을 통해 스테그플레이션 우려로 경제상황이 딜레마에 빠졌음을 지적하였는데 미국 연준에서도 인플레이션이 확산에 따른 공격적인 금리인상을 예고하면서 경제 및 금융환경이 급격하게 변하고 있습니다. 캐나다 2월 CPI 소비자물가지수는 5.7%로 30년 만의 최고치를 미국의 2월 CPI 지수는 7.9%로 40년만의 최고치를 기록하였습니다. 앞으로 발표될 3월 물가지수에 최근 물가상승이 반영되면 또 새로운 기록이 될 것으로 보입니다.이제 우리는 Inflation 시대에 살게 되었습니다. 현재까지의 인플레이션 진행상황을 살펴보겠습니다. 먼저 인플레이션의 출발입니다. 2020년 초 팬더믹이 발생후 각국의 중앙은행은 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화공급으로 팬더믹 상황의 위기 국면을 성공적으로 대처하였습니다. 2000년 이후 선진국 경제에서는 더이상 인플레이션의 우려가 없다는 견해가 지배적이었습니다. 이에따라 미 연준과 캐나다 중앙은행은 팬더믹 국면을 벗어날 것으로 예상하는 2023년 이후에나 금리인상을 계획한다고 발표해 왔었습니다.두번째는 인플레이션의 발생입니다. 2021년중반부터 팬더믹으로 인해 주요생산기지인 후진국의 공장가동이 제한되고 물류공급에 장애가 발생하면서 물가상승이 시작되었습니다. 그렇지만 백신접종이 본격화되면 COVID상황이 안정될 것이라는 전망으로 이를 일시적인 물가상승으로 치부하였습니다. 그러나 팬더믹으로 유보된 소비가 지원금 및 보조금 지급으로 급증하였고 저금리와 풍부한 자금으로 인해 증권시장 및 부동산시장 가격급등으로 인한 자산효과도 소비증가 및 인플레이션을 자극하는 요인이 되었습니다.세번째는 인플레이션의 진행입니다. 2021년 하반기부터 오미크론 감염이 확산되며 글로벌 공급위기에 물류대란까지 겹치면서 인플레이션은 더욱 심해졌고 구인난으로 임금인상까지 가세하였습니다. 이에따라 올해초 미연준과 캐나다 중앙은행의 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 금리인상을 예상하였으나 예상보다 크게 오미크론이 더욱 확산되면서 금리인상을 유보하는 정책적인 실패가 있었습니다. 그나마 올해 3월 기준금리가 0.5% 인상될 것으로 예상하였지만 2월 24일 러시아의 우크라이나 침공이란 돌발상황이 발생하며 미연준과 캐나다 중앙은행이 예상에 못 미치는 0.25% 금리인상에 그치면서 인플레이션은 더욱 확산되었습니다.이러한 과정을 거쳐 현재의 인플레이션이 절정국면에 들어섰습니다. 우크라사태가 전망과는 달리 장기화되면서 유가 및 원자재가격 폭등을 불러왔고 식량위기와 곡물가격 상승이라는 Agflation까지 걱정되는 상황입니다. 곡물의 주요 생산지 중 하나인 러시아와 우크라이나의 소맥과 옥수수의 전세계에 대한 수출 비중이 26%, 16%에 이른다고 합니다. 이렇게 인플레이션이 예상보다 더욱 악화되면서 경제위기감이 더욱 높아감에 따라 3월 21일 미 연준의 파월의장은 공격적인 금리정책을 표명하여 기존의 계획보다 더 큰 폭의 금리인상을 단행하겠다는 메세지를 발표하였고 이제 연속적인 금리인상 전망이 지배적입니다.아직 기준금리가 변동되지 않았지만 최근 시장금리는 급격하게 상승하고 있습니다. 5년 고정 모기지 금리의 기준인 캐나다 국채 5년 만기 시장금리가 2.5%수준으로 급등하여 팬덕믹 이전의 1.5%수준보다도 1%이상 더 높은 상황입니다. 최근 5년 고정 모기지 금리도 3.5%를 넘어 올해초보다도 1%나 상승하였는데 향후 4%대까지 상승을 전망하고 있습니다.지난 4월 1일에는 미국의 2년 만기 국채 시장금리가 2.46%를 기록하여 10년 만기 국채금리 2.39%보다 높은 장단기 금리가 역전되기도 하였습니다. 이러한 이례적인 금리역전은 현 경기상황의 불확실성을 보여주는 것으로 경기침체의 신호로 해석하기도 합니다. 오는 13일로 예정된 캐나다 중앙은행의 금리발표시 0.5%인상을 전망하고 있으며 연말까지 기준금리를 2.0%까지 올릴 것이라는 전망이 커지고 있어 팬더믹이전 기준금리인 1.75%를 넘어설 수도 있습니다.이러한 경제 및 금융환경의 급변에도 불구하고 지속적인 상승세를 보인 3월의 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver지역의 3월 총거래량은 4,344채로 지난해 3월 5,708채 비해 23.9% 감소하였고, 지난 2월 3,424채보다는 26.9% 증가하였습니다. 지난 10년간의 3월 평균에 대비해서는 25.5% 많은 거래량입니다. 특징적인 것은 올해 1월부터 3월까지의 매월 거래량을 지난해보다 각각 4.4%, 8.1%, 23.9% 감소하였고 그 감소폭도 커지고 있어 시장추세의 변화를 보여주고 있습니다. 신규 리스팅은 6,673채로 지난해 3월 8,287채 보다 19.5% 감소하였고 이전 2월보다는 22% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역현황의 3월 총거래량은 2,580채로 작년 3월 3,329채보다 22.5% 감소하였고 지난 2월 1,824채보다 41.4% 증가하였습니다. 1월부터 3월까지의 매월거래량은 지난해보다 각각 23.7%, 35.2%, 22.5% 감소하였습니다. 3월 신규 리스팅은 4,580채로 작년3월보다는 10% 감소하였고 지난 2월 보다 22.4%증가하였습니다.3월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,118,600, 타운하우스 $1,138,300, 콘도 $835,000로 1년전과 비교해서 각각 23.4%, 28.1%, 16.8% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 38.8%, 73.3% 70.3%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 지속되었습니다. 주택별 평균 매매일수는 각각 22일, 12일, 16일입니다.Fraser Valley 지역의 3월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,726,900, 타운하우스 $886,400, 콘도 $643,000으로 1년전과 비교해서 각각 39.5%, 42%, 38.2% 상승하여 상승세가 지속되었습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 49%, 68%, 95%를 보였습니다. 평균 매매일수는 12, 14, 11일입니다.3월의 시장통계를 보면 현재의 경제 및 금융환경 변화가 반영되지 않은 것처럼 보입니다. 그렇지만 거래량 감소세가 크게 나타나고 있고, 실제 현장분위기도 3월 하순이후 오픈하우스 방문자수가 줄었고 멀티오퍼 수도 감소하였습니다. 지난해 70%에 달했던 Subject free거래비중도 급격하게 감소하고 있습니다. 그리고 최근의 시장금리 급등상황이 아직 시장에 충분히 반영되지 않은 것으로 보입니다. 아직까지는 구매자들이 금리인상전 사전 승인된 모기지금리로 부동산을 구입하고 있기 때문입니다.이자율은 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수중의 하나이기 때문에 최근의 급등하는 이자율이 부동산 시장에 미치는 효과가 주목되고 있습니다. 이미 5년 고정 모기지 금리가 팬더믹 이전 수준으로 상승하였기 때문에 시장의 진정세가 예상됩니다. 그렇지만 부동산가격의 하락전환을 예상하는 것은 아직 이르다고 보입니다. 그 이유는 그동안의 계속된 급등장세로 인해 유보된 매수세가 남아있고 금리가 오른다고 하더라도 역사상 최저금리 수준에서 이전의 정상적인 이자율수준으로의 회복이라는 것을 감안하면 실수요 매수는 일정기간 지속될 것으로 보입니다.또한 전체 밴쿠버부동산 시장이 역사적으로 매수와 매도가 균형된 시장이기 보다는 Seller’s Market에 편향된 시장구조이기에 경제침체시를 제외하고는 Buyer’s Market으로의 전환이 쉽지 않은 가격의 하방 경직성을 가지고 있습니다. 그러나 인플레이션의 가속화로 금리상승이 지속된다면 Stress Test로 인한 대출여력의 감소, 원리금 지급부담으로 매수여력이 약화되면서 가격조정은 불가피할 것입니다.시장이 진정국면에 접어들게 되면 실수요의 경우에는 활발한 매매상황을 이용하여 선호하는 지역이나 주택형태로 전환할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 투자목적의 매수시에는 충분한 자금계획 하에 매매에 임하시고 전매차익을 기대하는 신규분양의 경우에는 더욱 주의를 기울여 확실한 자금조달 대안이 필요합니다. 이제 낯선 인플레이션 시대에 접어들면서 부동산이 우리 삶에서 짐이 되지 않고 힘이 되는 자산이 되기를 바라는 마음입니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-04-07 08:42:24
-
-
[렌트 컬럼] 렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (2)
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 오늘은 지난 컬럼에 이어서 렌트 추정에 관한 얘기를 다룰 것입니다. 지난 컬럼의 끝 부분에서 주택 매매 시장은 장기적인 관점에서는 완만한 상승을 하는 시장이지만 중기적 관점에서는 활황과 침체라는 산(up)들과 골(down)들을 왕복하는 시장으로 볼 수 있다고 말씀드렸습니다. 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 발생했을 때처럼 부동산 시장이 일시에 무너지는 상황이면 주택의 시장가는 급격하게 추락하지만, 보통의 시장 환경에서는 부동산 가격의 하락 국면이라고 해도 급격한 추락은 없습니다. 그 이유는 이전 컬럼에서 설명을 드린 바 있습니다. 하지만 렌트 시장가는 어떨까요? 시장의 조건(수요와 공급)이 일정 지역에서 무너지는 경우는 그 지역에 새로운 빌딩들이 완공되어 매우 유사한 다수의 렌트 매물이 시장에 나오는 경우입니다. 일정 시간이 (보통은 2~3개월에서 6개월 정도까지도) 경과되어 과다한 렌트 매물이 소진되기 전까지는 분명히 공급 초과 시장이 됩니다. 이런 시장 조건에서도 렌트 매물을 철회할 수는 없습니다. 그렇게 하면 공실이 되기 때문에 계속 임차인을 찾을 수밖에 없는데 정상적인 시장 조건이면 받을 수 있는 렌트를 받기가 어렵다는 의미입니다. 임대인 입장에서는 렌트를 낮추어서라도 임차인을 찾아서 임대 계약을 하는 것이 몇 달을 비워 두는 것보다 유리하기 때문에 렌트가 내려갈 수밖에 없습니다. 새롭게 완공된 건물에서 나오는 렌트 매물의 경우는, 해당 유닛과 다른 렌트 매물과의 차이가 매우 작을 수밖에 없는데요. 왜냐하면 같은 개발사의 유닛이어서 내부 시공이나 부대 시설이 같고 모두 새 유닛이기 때문에 상태도 같고 단지 층수나 크기만 조금 다를 뿐이어서 비교가 매우 쉽다는 것입니다. 이러한 상황 하에서는 시장을 계속 모니터링하면서 가격을 적절하게 조정하는 것이 필요합니다. 오히려 다른 매물보다 렌트를 조금 낮추어서라도 좋은 세입자를 골라서 임대하는 것이 좋은 선택이 되는 것입니다. 렌트 시장에 나와 있는 광고는 여러 부류의 광고가 있습니다. 마켓 렌트를 인지하고 그 시점의 렌트 시장을 분석해서 렌트가 책정된 광고들도 있지만, 마켓 렌트보다 조금 또는 많이 높은 광고들도 있습니다. 대개의 경우는 임대인이 ‘이 정도의 가치는 있으니까 이 정도 렌트는 받아야 되겠다’ 또는 ‘내 주택보다 안 좋은 렌트 매물이 그 정도에 광고하니까 나는 그보다는 이 정도는 더 받아야 되겠다’ 라는 생각에서 올려진 광고들입니다. 그리고 임대 관리 회사에서도 광고를 올리는 초기에는 시장의 조건을 알아보기 위해 시험으로 예상 렌트 주정치보다 다소 높은 렌트로 광고를 하는데요. 그런 광고들이 다 보이는 것이죠. 따라서, 렌트 시장에 나와 있는 광고에 보여지는 렌트는 엄밀하게 말해서 모두 시장 렌트보다 조금 또는 많이 높은 렌트들입니다. 또한 실제 임대 계약이 체결될 때는 광고된 렌트와 같은 렌트로 계약이 되는 경우가 대부분이지만, 협상의 과정을 거쳐 렌트가 광고에 있는 렌트보다 낮게 계약되는 경우도 있습니다. 계약이 되면 광고는 없어지는데, 실제 계약이 얼마에 되었는지는 알 수 없죠. 이것이 주택의 매매 시장과 다른 면입니다. 주택 시장에서는 MLS에 리스팅 된 가격보다 높은 가격으로 매매가 이루어지는 경우가 발생합니다. 특히 수요 초과 시장 (seller’s market) 하에서는 구매자가 오퍼를 제출할 때 리스팅 된 금액보다 더 높은 금액의 오퍼를 넣는 경우가 있죠. 렌트 시장에서도 그런 경우가 있을까요? 없지는 않습니다만, 매우 드물게 있습니다. 이제까지의 임대 계약을 직접 했거나 제가 감독하는 매니저들의 임대 계약이 칠팔 백 건은 되는데요. 그 중에서 두 계약이 그런 경우였습니다. 그 중 하나만 설명 드리면, 집을 본 두 그룹이 동시에 임대를 원하는데, 그 중 한 그룹은 아이 학교 때문에 반드시 그 집을 임대해야 하는 상황이어서 렌트를 $50을 더 내더라도 임대를 하고 싶다고 했었죠. 렌트 시장에 나와 있는 렌트 매물들은 그 지역의 시장이나 백화점에 나와 있는 물건들처럼 희망 판매가가 붙어 있는 것이죠. 비슷한 물건이지만 가격은 다 다릅니다. 물건을 사는 사람 입장에서는 바로 그 물건을 꼭 사야 되는데 그게 유일하다면 시장가보다 높다고 해도 살 확률은 있지만, 렌트 매물은 그런 경우가 거의 없다고 봐야합니다. 구매자 입장에서는 여러 가지 물건들을 다 비교해서 가장 좋고 가격이 저렴한 것을 구매하게 되겠죠. 렌트를 구하는 임차인 입장은 더 심각합니다. 일단 계약이 되면 정해진 렌트를 최소 1년 또는 그 이상 내야하기 때문에 시장에 나와 있는 렌트 매물을 전부 비교해서 가장 좋다고 생각되는 것 들에만 관심을 보이는 것입니다. 그렇게 고른 렌트 매물들은 또 직접 보고 비교한 다음에 결정을 하게 되는 것입니다. 렌트를 구하는 사람들은 많은 시간을 투자해서 원하는 지역의 시장에 원하는 종류의 렌트 매물들을 전부 하나하나 비교해서 가장 본인에게 유리한 것을 선택하게 됩니다. 그렇기 때문에 마켓 렌트보다 조금 낮은 렌트에는 많은 관심이 있는 사람들이 있지만, 마켓 렌트보다 높은 렌트에는 관심이 있는 사람이 적고 또 있다고 해도 좋지 않은 세입자 (소득, 신용, 과거 이력 측면에서)들에 해당하는 사람들이 많을 수밖에 없습니다. 왜냐하면, 그런 부류의 사람들은 좋은 세입자들이 관심이 있는 렌트가 시장가보다 낮은 주택에는 신청을 해도 승인이 될 확률이 낮기 때문이겠죠. 렌트 시장의 광고를 보면 자주 보게 되는 단적인 예를 들어 봅니다. 새로 분양된 콘도에 여러 유닛이 렌트 시장에 나와 있습니다. 그런데 사이즈와 레이아웃이 똑 같은 유닛의 광고가 있는데요. 23층에 있는 유닛이 $2,000에 광고를 하고 있는데 15층에 있는 유닛이 $2,100에 광고를 하고 있다면, 15층에 있는 유닛은 렌트가 될 확률이 거의 없죠. 더 뷰가 좋은 유닛이 더 싸게 나와 있는데, 그것을 마다하고 더 좋지 않은 유닛을 선택할 리가 없기 때문입니다. 설령 같은 가격에 나와 있다 해도 23층 유닛이 임대가 되어 광고가 사라지기 전까지는 15층 유닛은 임대될 것을 기대하기는 어렵습니다. 따라서, 시장에 나와 있는 비슷한 렌트 매물들과 비교할 때에는 가장 경쟁력이 있는 렌트 매물과 비교를 해야 하는 것입니다. 이런 이유로 내 주택보다 안 좋은 것이 높게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교하는 것이 아니라, 내 주택보다 좋은 것이 더 낮게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교해야 하는 것이죠. 이제까지는 일반적인 렌트 추정에 대한 내용이었다면 그와는 다른 개념이 있습니다. 지난번의 컬럼에서 주택의 사용에 대한 가치를 말씀을 드린 바 있습니다. 땅이나 주택의 가치를 규정할 때 쓰이는 개념에 ‘highest and best use of property’ 라는 개념이 있습니다. 활용 측면에서의 가치를 의미하는 것이죠. 땅이 있는데 구역 설정 (zoning) 이 상업용으로 되어 있다면, 그 땅에 농사를 짓거나 주택을 짓는 것이 아니라 상업용 건물을 지을 땅으로 사용하는 것이 가장 그 땅을 잘 활용해서 경제적인 이득을 최대화하는 것입니다. 예를 들어 임대용 주택이 있는데 보통의 주택보다 훨씬 넓은 백야드를 가지고 있는 집이 있다고 하면, 대부분의 사람들에게는 그것이 큰 의미가 없지만, 반드시 배구 네트를 설치하고 배구를 할 수 있는 정도의 백야드를 갖춘 집을 그 지역에서 필요로 하는 사람이 있다면, 그 사람은 그 집을 최대로 활용하는 것이고, 렌트 가치도 그 때에 최대가 될 것입니다. 주택의 렌트에 있어서는 가지고 있는 특징을 가장 잘 활용할 수 있는 임차인을 타겟으로 하는 것이 필요하다는 의미입니다. 이전에 근무하던 캐나다 주택 관리 회사에도 여러 주택 관리 매니저가 있었습니다만, 모든 렌트 추정은 모두 저에게 보내져서 제가 직접 맡아서 했습니다. 물론 주택 감정 경력이 있었기 때문이라고도 할 수 있지만, 렌트 추정은 수많은 주택을 관리한 경험과 수많은 렌트 추정의 경험에 의해 렌트 시장을 분석하고 모든 내적인 요인들과 외적인 요인들을 종합할 수 있어야 하기 때문이기도 합니다. 주택 감정에 비해 렌트를 추정하는 것은 매우 어렵습니다. 앞에서 설명 드린 바, 렌트에 영향을 미치는 외적인 요인들은 매우 단기적으로 변화하고, 그 변동 폭이 크기 때문입니다. 하지만, 실제로 렌트 시장에 올리게 되면 시장의 반응에 따라 그 시점의 시장 렌트가를 파악하는 것은 어려운 일이 아닙니다. 이상으로 두 번의 컬럼에 걸쳐 렌트 추정에 대해서 설명을 드렸습니다. 독자 여러분들의 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA전화 : 778 201 5978웹사이트 : www.newmaxrealty.ca이메일 : info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-03-22 08:46:34
-
경제, 딜레마에 빠지다
어느덧 3월입니다. 이례적으로 2월 말까지 눈이 내렸지만 겨우내 마른 나무가지마다 새순이 올라오는 것을 보면서 봄을 기다리게 됩니다.지난 3월 2일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 종전보다 0.25%를 인상하여 이제 0.5%가 되었습니다. 아직도 아주 낮은 수준의 금리입니다. 2월 중순까지만 하더라도 인플레이션이 계속되면서 많은 경제 및 금융 전문가들이 그 인상폭을 0.5%까지 예상하기도 하였는데 지난 주 러시아의 우크라이나 공습으로 글로벌 경제상황이 불안해지면서 방어적인 이자율 인상이 불가피했던 것으로 보입니다. 캐나다 중앙은행은 지속되는 인플레이션에 대응하기위해서는 앞으로도 추가적인 금리인상이 필요하다고 강조하였습니다. 따라서 다음 이자율 변동일인 4월 13일에도 추가적인 인상이 예상됩니다. 미연준의 이자율 발표 역시 3월 15일로 예정되어 있는데 그동안 0.5% 인상으로 시장의 컨센서스가 모아졌지만 역시 우크라이나 사태로 인해 0.25% 인상에 그치리라는 전망이 대세가 되고 있습니다. 이자율은 단계적인 추가 상승이 불가피하여 기준금리는 내년 초까지 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 올라갈 것으로 예상하고 있습니다. 금융정책은 시의성을 놓치면 그 정책의 목표가 제대로 이루어질 수 없는 것입니다. 꼭 필요한 때 적절한 정책이 실시되려는 찰나에 더 큰 돌발변수, 즉 오미크론 확산이나 우크라이나 사태와 같은 대형 악재로 정책이 지연되거나 축소되면서 직면한 경제문제의 해결이 더욱 지연되면 그 만큼 경제 상황이 더 어렵게 꼬여가는 사태가 우려되고 있습니다.지난 2022년 팬데믹 이후 전세계 금융 당국이 일시에 1.5%에 달하는 전격적인 금리 인하와 동시에 양적 완화를 통해서 시장에 막대한 자금 공급을 한 것은 아마 경제 역사상 가장 성공적인 사례 중 하나로 기억될 것입니다. 이렇게 시의적절하고 과감한 금융 정책으로 전세계가 그나마 팬데믹 상황을 견뎌 내고 이겨낼 수 있었던 것입니다. 하지만 예상치 못한 인플레이션 발생과 이에 대처하는 상황에서, 필요한 시점에 시행될 금융정책이 경제 외적인 변수로 지연되거나 축소되고 있는 상황이 안타까운 것입니다.2월의 밴쿠버 부동산 시장동향을 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역은 2월 중 총 거래량은 3,424채를 기록하여 전년 2월 3,727채 비해 8.1% 감소하였고 지난 1월 2,285채보다는 49.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 2월 평균에 대비해서는 26.9% 많은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 5,471채로 지난 해 2월 5,048채보다 8.4% 증가하였고 이전 1월 4,170채보다는 31.2% 나 증가하여 계속해서 증가세가 이어지고 있습니다.Fraser Valley 지역의 2월 총거래량은 1,824채로 작년 2월 역사상 최고 기록을 보였던 2,815채보다는 35.2% 감소하였고 지난 1월 1,310채보다는 39.2% 증가하였습니다. 지난10년간의 2월 평균보다는 18% 많은 거래량입니다. 2월 신규 리스팅은 3,742채로 작년 2월 3,265채보다는 14.6% 증가하였고 1월 감소하였지만, 지난 1월 2,135채보다는 무려 75.3%가 증가하였습니다. 이전 2월 중 최고 기록이었던 2016년 3,283채보다도 9.8%가 많은 역사상 최고기록입니다. 이러한 신규 리스팅의 증가는 현재까지의 강세 시장의 변화 가능성을 보여주는 신호로도 해석됩니다.2월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,044,800으로 최초로 2백만불대에 진입하였고, 타운하우스 $1,090,000, 콘도 $807,900로 1년 전과 비교 각각 25%, 27.2%, 15.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 35%, 64%, 62%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 두드러졌습니다. 주택 별 평균 매매일수는 24일, 14일, 19일입니다.Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,670,800 타운하우스 $840,900, 콘도 $614,800으로 1년 전과 비교하였을 때, 각각 43.6%, 40.1%, 36.3% 상승하여 모든 주택별로 가격 상승세가 지속되고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 46%, 69%, 67%를 보여 리스팅 수의 증가로 이전에 비해 진정 추세를 보이고 있지만 아직까지도 셀러 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 13, 11, 12일입니다.이제 장기적인 시장추세 변화 가능성이 보이는 시점이기 때문에 현상승장의 출발점이었던 2020년 1월부터 2022년 2월 까지의 지역별 주택 별 시장 변동상황을 다시 한번 살펴보았습니다. Metro Vancouver지역의 단독주택 가격지수는 42.8%의 상승률을 타운하우스는 39.32%, 콘도는 21.8% 상승하였습니다. Fraser Valley지역은 단독주택은 73.9%, 타운하우스 62.3% 콘도 50.5%의 상승률을 보였습니다.광역 밴쿠버 지역 내에서 두 지역 간의 가격 상승폭이 크게 차별화된 특징을 보여주었습니다. 팬데믹 이후 주거 및 생활형태의 변동으로 인한 주택 선호의 변화가 반영된 결과라고 생각됩니다. 특히 2년만에 Fraser Valley지역 단독주택 Benchmark 지수가 73.9% 상승하였다는 것은 놀랄만한 기록입니다. 한편 Metro Vancouver지역 콘도의 가격상승률은 21.8%에 그쳐서 이 지역의 콘도가 준공된 지 오래된 건물이 많고 이전과는 다른 고급 신규 콘도 공급이 계속되고 있어 기존 콘도에 대한 선호도가 떨어져 가는 상황을 감안해야 합니다. 아울러 많은 바이어들이 MLS 통계에는 거의 반영되지 않는 pre-sale 콘도에 몰리고 있는 현상도 감안해야 할 것으로 보입니다.봄 시장이 일찍 오는 것 같습니다. 2월 하순에 들어 리스팅이 대폭 증가하고 있습니다. 물론 전체 리스팅 수는 이전의 정상 시장 수준에 비해서는 적지만 주말 오픈하우스들이 넘쳐나고 있습니다. 전체적인 리스팅 수가 증가하면서 시장 체결 가격보다 높게 리스팅 된 매물들은 바로 매매되지 않고 재고로 남게 되면서 시장 전체에 나와있는 매물수가 증가하는 상황이 시작되고 있습니다. 아울러 그동안 극심한 공급 부족으로 인해 ‘팔기는 쉽지만, 사기는 너무 어려운 시장상황’으로 인해 유보되었던 매매가 가능한 상황이 되어가고 있습니다. 따라서 실수요 위주의 적극적인 매매 참가로 인해 시장 매물의 공급은 증가될 것으로 예상됩니다.하지만 전체적인 경제 상황은 더욱 딜레마에 빠져가는 모습입니다. 이미 상승폭이 확대되고 있는 인플레이션 상황은 우크라이나 사태로 유가, 원자재 등의 가격 급등으로 이어지고 있습니다. 그동안 돈의 위력으로 버티어 왔던 경기가 이제 위축이 우려되지만 더 이상의 확장 정책은 어려운 상황입니다. 가장 우려하던 경기 침체와 물가 상승이 함께 몰려오는 스테그플레이션의 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다. 올해 들어 미국 S&P 500 지수와 나스닥 시장은 매일 급락과 급등을 거듭하면서 변동성이 확대되고 있는 것이 이를 반증하고 있습니다. 이러한 변동성의 확산은 곧 위험이 커지고 있다는 신호입니다. 전체적인 경제상황이 딜레마에 빠져가고 있는데 부동산 시장만 아랑곳하지 않고 견조한 상승세를 지속해 나가기에는 이제 그 한계점에 다가왔다는 공감대가 커질 것으로 보입니다.앞으로의 시장상황 변화를 면밀하게 지켜보면서 지혜로운 매매 전략이 필요한 시점이 되고 있습니다. 이제 실수요 위주의 매매에 집중하면서 투자 목적의 매매에는 철저한 위험 관리에 바탕을 둔 의사결정이 필요한 시점입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-03-04 11:00:37
-
[렌트 컬럼] 렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (1)
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 주택의 임대 관리에 관하여 주택 소유주들로부터 받는 문의 사항 중에 가장 빈도가 높은 것은 ‘렌트를 얼마 정도 받을 수 있는가?’라는 질문입니다. 주택의 가치를 따질 때에는 크게 봐서 두 가지의 관점에서의 가치가 있습니다. 하나는 그 주택을 구매할 때의 가치이겠지요. 이 가치는 매매가 이뤄지는 개념적인 공간인 '시장'이라는 환경 하에서의 가치를 의미하는 것으로 통화 가치로 표현이 됩니다. 일테면, 70만 불, 120만 불 이런 식으로 말이죠. 일반적으로는 ‘시장가’ 또는 ‘시세’라고 해서 영어로는 'Market Value' 또는 정상 시장을 강조해서 'Fair Market Value' 라고 합니다. 은행에서 모기지를 승인할 때 기준이 되는 것은 주택의 구입가, 희망가, 과거 가격의 평균 등이 아닌, 현재의 시장가, 'Market Value'입니다. 그럼 현재의 시장가는 어떻게 알 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 정확한 시장가는 알 수가 없습니다. 왜냐하면, 실제로 시장에 내놓아서 수많은 구매자들로부터의 평가를 거쳐 구매가가 확정되지 않고서는 정확한 시장가를 알 수가 없다는 의미입니다. 그래서, 가장 시장가에 근접한 가치를 추정하는 것이 주택 감정입니다. 2012년 건물 관리를 시작하기 전까지 제가 주택 감정사로 일했던 적이 있습니다만, 주택의 매매는 뉴맥스의 사업 분야가 아니기도 하고, 임대 관리에 직접 연관이 있는 주제가 아니어서 본 컬럼에서 굳이 주택 감정 부분에 대해서 설명을 상세하게 드릴 필요는 없다고 생각이 됩니다. 하지만, 주택의 렌트를 추정하는 데에 있어서 고려해야 하는 사항들이나 사용하는 기법들이 주택 감정의 원리나 방법들과 공통되는 부분들이 있기 때문에, 비교해서 설명 드리면 독자분들이 이해하기가 훨씬 쉬울 것이라서 몇 가지 항목들에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 주택 감정과 렌트 추정은 공히 주택의 내재 가치와 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 주택 감정에 사용하는 용어를 사용하면 내적 요인(내재 가치)은 'Internal Factors', 외부 요인은 'External Factors'입니다. 간단하게 설명해서, 내적 요인은 주택의 소재지, 땅의 크기, 주택의 구조물, 건축 연도, 내부 면적, 방과 화장실의 개수, 건축 재료, 건물의 상태 등등 주택이 가지고 있는 모든 눈에 보이는 가치들과 사용 상에 있어서의 가치들을 망라한 것입니다. 반면에 'External Factors'는 주택 주변의 환경, 수요와 공급 같은 부동산 시장의 조건들, 계절적인 요인 등이 될 것입니다. 여러분들은 쉽게 시장가는 내적 요인과 외적 요인이 합해져서 결정된다는 것을 인지하실 것입니다. 예를 들어, 내적 요인들만 고려하여 책정된 100만 불짜리 집 부근에 오염 물질을 처리하는 시설이 들어선다는 계획이 확정되면, 그 집의 가격은 하락할 것입니다. 부동산 경기가 활성화되어서 매수자의 수가 매도자의 수를 훨씬 상회하는 (이른바, Seller’s Market) 시장 환경 하에서는 시장가는 당연히 상승하게 됩니다. 주택 감정에서는 거의 대부분 직접 비교법(Direct Comparison)이라는 기법을 사용해서 감정가를 추산하게 됩니다. 이를 간단하게 설명 드리면, 어떤 주택의 시장가를 추산하기 위해서는 그 주택이 소재한 지역(Direct Neighborhood)에서 해당 주택과 유사한 주택들(Similar Properties) 중 최근에 거래된 주택들을 분석합니다. 여기에서 최근이라고 하는 것은 보통 감정 시점에서 3개월 이내로 규정합니다. 그렇게 범위를 제한하는 것은 시간이 경과함에 따라 시장의 조건/상황(Supplies and Needs)이 변화하는 변수를 최소화해야 하기 때문이죠. 이 직접 비교법을 위해 사용하는 유사한 주택의 수는 보통 세 개나 네 개를 사용하는데요. 이는 비교 대상이 많을수록 개별 매매에 영향을 주었을 수도 있는 시장 왜곡(Fair Market Deal이 아닌 거래)의 영향을 최소화하기 위해서 입니다. 유사한 주택이라는 말은, 하나의 주택과 모든 내적, 외적 요인들이 같은 주택은 존재하지 않는다는 사실을 생각하면 이해가 되시겠죠. 똑같은 주택을 찾을 수 없으니, 최대한 해당 주택과 비슷한 주택들을 찾아서 비교할 수밖에 없는 것입니다. 하지만, 개별 주택은 내적 요인과 외적 요인이 다 조금씩 다르기 때문에, 감정을 하려는 주택과 유사 주택들과 각 항목들을 비교하면서 각각의 항목에 대해서 가치 차이를 부여하는 방법을 사용해서 최종적으로 전체 주택의 가치를 비교하는 방법이 바로 직접 비교법입니다. 지금까지는 처음에 설명 드린 주택의 두 가지 가치 중에서 주택을 구매할 때의 가치에 관해서 알아보았습니다. 두 번째 가치는 주택을 사용할 때의 가치, 즉 임대 가치입니다. 내가 내 집에 살고 있다고 할지라도, 이 집이 내 소유가 아니고 주택 소유주로부터 임대해서 사용하고 있을 때에 지불해야 하는 렌트만큼 내가 사용하고 있는 것이어서 모든 주택의 임대 가치는 분명 존재합니다. 매매 관점에서 'Market Value'가 있다면, 임대 관점에서는 'Market Rent'가 있는데, 굳이 번역하면 ‘렌트 시장가’라고 말할 수 있을 것 같습니다. 마켓 렌트는 임대 의지가 있는 주택 소유(Willing Landlord)들이 합리적으로 받기를 예상하고, 임차 의지가 있는 세입자(Willing Tenant)가 합리적으로 지불하기를 예상하는 렌트라고 규정되고, 그것은 유사한 지역의 유사한 주택의 렌트와 유사해야 한다는 것입니다. 보통 사람들이 렌트라고 할 때에는 세 가지의 렌트 개념 중의 하나를 말하는데요, 그것들은 희망 렌트(Listed Rent), 렌트 시장가(Market Rent), 그리고 실현 렌트(Realized Rent)입니다. 렌트의 개념과 렌트와 세입자와의 관계에 관해서는 예전에 올린 컬럼들에 자세하게 설명이 되어 있으니, 의미를 정확하게 이해하고자 하시는 독자분들은 이전의 컬럼들을 참조하시기 바랍니다. 여기에서 주택 시장가와 렌트 시장가에 영향을 주는 요인들이 어떻게 틀린 지에 대해서 몇 가지 예를 들어 설명 드립니다. 주택 부지는 주택 시장가에 크게 영향을 주지만, 렌트 시장가에는 매우 작은 영향밖에 미치지 못합니다. 건물이 오래된 부지가 넓은 주택은 나중에 재개발되면 건물의 가치는 거의 없고 땅의 가치가 대부분이 되기 때문에 택지의 넓이가 주택 시장가에 미치는 영향은 절대적이지만, 세입자는 앞마당이나 뒷마당이 넓어서 나쁠 것은 없지만, 그보다는 부엌이 더 최신식이고 내부 구조가 편리한 주택에 더 많은 렌트를 지불하기 때문에 렌트 추정치는, 땅, 외부 환경 요인(예를 들어, 그 지역이 수 년 후에 개발이 되는 등)에 영향을 거의 받지 않는다는 것입니다. 다시 말해 렌트 시장가는 장기(Long Term) 요인에 영향을 받는 것이 아니라 단기(Short Term) 요인에 더 영향을 받는 것이죠. 시장 환경(Market Conditions : Supplies and Needs)은 외적 요인 중의 하나로, 주택 소유주나 임대인이 통제할 수 없는 요인입니다. 부동산 시장은 그 기간의 길고 짧음은 있지만, 활황과 침체라는 산(Up)들과 골(Down)들을 왕복하는 시장이라고 할 수 있을 것입니다. 수요와 공급의 균형이 잡힌 주택 매매 시장 상황에서는, 일반적으로 말해 주택 시장가는 아주 완만한 상승을 한다는 것은 너무나도 당연한 사실입니다. 왜냐하면 주택 건축을 위한 재료비와 인건비가 인플레이션 정도 또는 그 이상 계속 상승한다는 사실 때문입니다. 하지만, 계절에 따라, 또는 특정 지역에서는 수요와 공급의 불균형으로 발생할 수 있습니다. 단적인 예로, 시장가가 70만 불인 주택을 매매하기 위해 시장에 내놓았는데, 그 시점에 그 지역에 그런 유형의 주택을 매도하려는 소유자들의 수에 비해 구매자의 수가 현저이 적다면, 당연히 시장가는 내려가게 될 것입니다. 반드시 매도를 해서 현금 흐름을 확보해야만 하는 소유주들은 그래도 매도를 시도하겠지만, 이런 경우에는 대개의 소유주들은 일정한 가격 아래로는 매도할 생각이 없어서 매도를 나중으로 미루고 주택을 매매 시장에서 거둬들이게 되겠죠. 그렇기 때문에 주택 매매가는 어느 정도 이상 내려가지 않게 됩니다. 렌트는 어떤가요? 시장의 수요 공급의 불균형이 발생했을 때에 렌트가 어떻게 움직이고, 이에 따라 어떻게 하는 것이 주택 임대인 입장에서는 최선인가를 알고 계시는 것이 필요합니다. 다음 컬럼에서는 이 얘기로부터 시작해서 렌트 추정에 대한 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표 : 제임스 리, Ph.D. 재무 이사 : 앤디 김, CPA전화 : 778-201-5978웹사이트 : www.newmaxrealty.ca이메일 : info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-02-17 16:50:01
-
금리인상이 부동산시장에 미치는 효과
연초부터 주변에서도 오미크론 감염자들이 많이 발생하고 있어 더욱 세심한 주의가 요구되는 시점입니다. 그나마 감기와 비슷한 증상이거나 무증상이라고 해서 다행입니다.지난달 시장전망을 통해, 1월 중 캐나다 중앙은행의 이자율 인상을 전망하였는데 변동없이 지나갔습니다. 대부분의 전문가들은 이자율 인상이 예상과 달라서 정책의 타이밍을 놓쳤다는 비판도 많습니다. 그렇지만 금리를 올리지 않은 것이 아니라 “올리지 못한 것” 이라 해석됩니다. 그만큼 현재의 경제환경이 정책적으로 대응하기에 아주 어려운 진퇴양난, 오리무중(進退兩難, 五里霧中)의 상황을 반증한 것 같습니다.2020년 3월 팬데믹 이후, 사상 최저의 이자율과 무제한에 가까운 통화공급을 통해 지금까지의 경제기조가 유지되었고 사회적인 안전망을 지켜왔습니다. 심지어 자산 시장과 부동산 시장의 버블까지 불러오기도 했습니다. 그런데 예상하지 못한 공급망 파동으로 인해 인플레이션이 심각해지면서 조기 금리 인상의 분위기가 커진 가운데 갑작스러운 오미크론 확산으로 구인난, 임금상승 등 복합적인 경기 침체 우려가 커지면서 중앙은행이 정책적인 딜레마에 빠진 것으로 보입니다. 그러나 인플레이션에 대한 즉각적인 대응이 절실한 상황이어서 다음 이자율 발표시점인 3월 2일에는 이자율 인상이 불가피하고 이제 그 인상율이 0.25% 또는 0.5% 일지에 관심이 쏠리고 있습니다. 다른 돌발변수가 없는 한, 단계적인 추가 상승이 불가피하여 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 상승이 계속될 것으로 보입니다.지난 1월의 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver 지역의 1월중 총 거래량은 2,285채로 전년 1월보다 4.4% 감소하였고, 지난 12월에 비해 15% 감소하였습니다. 지난 10년간의 1월 평균과 대비해서는 25.3% 많은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 4,170채로 지난해 1월보다 6.9% 감소하였고, 이전 12월보다 114.4% 나 증가하였습니다. Fraser Valley 지역의 1월중 총거래량은 1,310채로 작년 1월보다는 23.7% 감소하였고, 지난 12월보다는 27.5% 감소하였습니다. 1월중 신규 리스팅은 2,135채로 작년 1월보다는 23.3% 감소하였지만, 지난 12월보다는 67.1% 증가하여 이런 추세가 이어진다면 시장의 수급개선이 기대되기도 합니다.1월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역 Benchmark 가격은 단독주택 $1,953,000, 타운하우스 $1,029,500, 콘도 $775,700으로 1년 전과 비교해서 각각 22.7%, 24.3%, 14% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 28%, 49.7%, 51.6%를 기록하여 Seller가 주도하는 시장이 계속되고 있습니다. 주택 별 평균 매매일수는 주택별로 각각 44일, 21일, 30일이 걸렸습니다.Fraser Valley 지역의 1월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,569,300, 타운하우스 $796,500, 콘도 $574,300으로 1년 전과 비교하여 각각 41.8%, 37.2%, 30.6% 상승하였습니다. 모든 주택별로 이 지역의 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 59%, 89%, 99%를 보여, 지난달 이 수치가 100 - 200까지 이르렀던 상상할 수 없는 상황에서는 벗어났지만 여전히 절대적인 Seller 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 각각 25, 12, 17일을 보였습니다.지난 1월 18일, BC주 부동산협회에서 “이자율 인상이 부동산시장에 미치는 효과” 라는 보고서를 발표하였는데 이 내용을 간단히 요약해 드리겠습니다. 이번에 이자율이 인상이 된다면 2018년 이후 처음으로 인상되는 것인데 분석을 위해서 1983년부터 2018년까지 이루어진 10차례의 이자율 상승이 주택 판매량 및 주택 가격에 미친 결과를 토대로 다음 4가지 시나리오를 가지고 분석한 결과입니다.첫번째 시나리오는 기준금리가 팬데믹 이전의 1.75%로 회복하는 것,두번째는 기준금리가 정책금리 수준인 2.25% 수준으로 인상되는 것,세번째는 인플레이션이 심화되면서 기준금리가 3%수준으로 인상되는 것,마지막 네번째 시나리오는 기준금리가 1.75%이면서 장단기 금리를 나타내는 수익률 곡선이 수평을 이루어 5년 고정 모기지 금리가 안정적인 상황을 가정하였습니다.그 결과, 금리 인상 후의 24개월 동안의 주택 거래량은 네번째 시나리오, 즉, 기준금리가 1.75%이며 모기지 금리가 안정적인 경우 거래량의 감소가 10%정도로 가장 적었으며, 기준금리의 인상폭이 클수록 주택 거래량의 감소가 커서 기준금리가 3.25%에 달할 경우 거래량은 40%까지도 감소할 수 있음을 보여주고 있습니다.한편, 금리인상이 주택가격에 미치는 효과는 기준금리가 팬데믹 이전 수준인 1.75%를 예상하는 시나리오 1과 시나리오 4의 경우에는 가격변동이 거의 없고, 기준금리가 2.5%인 시나리오2의 경우는 가격수준이 5% 하락하고, 기준금리가 3.25%로 인상되는 시나리오 3의 경우 10%수준의 가격하락을 예상하고 있습니다.즉, 역사적인 검증을 통해 이자율 인상은 주택 판매량의 감소, 그리고 주택가격의 조정을 가져오지만 금리인상의 수준에 따라 그 변동폭은 달라짐을 보여주고 있습니다. 이제 중앙은행이 정책 금리를 인상하고 긴축적인 통화 정책이 불가피한 상황이기때문에 분석 결과와 같이, 이자율 인상으로 주택 거래량은 감소하게 될 것이고 가격 안정을 가져올 것으로 예상하였습니다. 단, 현재 수급 불균형이 너무 심해 리스팅 수가 안정 수준에 이르기 위해서는 수요 감소가 필요하다고 보고 있습니다. 즉, 이자율 인상으로 주택 판매량은 이전 평균 수준으로 감소하겠지만 공급이 심각하게 부족한 상황을 감안하면 이전과는 달리 주택가격은 크게 하락하기보다는 완만하게 상승세를 보인 후 안정세를 보일 것으로 예상하고 있습니다.지난 26일 미 연준의 Powell 의장은 FOMC 후, 기자회견에서 금리인상 속도에 대한 질문에 민감하게 반응하며 “Humble & Nimble”이란 용어를 사용하여 관심을 끌었습니다. 정책을 발표하는 자리에서 듣기 힘든 용어였는데 “겸손하고 민첩하게” 대응하겠다는 표현이었습니다. 현재 상황이 얼마나 변동성이 심한 상황인지를 단적으로 보여주는 표현으로 해석되면서 시장의 불확실성과 변동성에 대한 우려를 가져오기도 하였습니다. 급변하고 있는 경제 및 금융환경과는 다르게 현재 밴쿠버 부동산 시장은 2020년 4월이후 급등장세가 계속되면서 정상적인 시장 기능을 상실하고 치열한 머니 게임의 양상이 계속되고 있습니다. 신규 분양 시장 역시 각 프로젝트마다 뜨거운 분양 열기가 이어지면서 이를 이용한 개발회사의 분양가격도 엄청나게 상승하고 있습니다.이제 이자율의 단계적인 상승, 그리고 인플레이션의 가속화, 노동력 부족, 임금 상승, 다양한 변이 발생으로 COVID 상황이 쉽게 마무리될 것 같지 않은 것 등, 또 다른 반전의 국면에 접어들고 있습니다. 불확실성이 더욱 커지면서 앞에서 언급한 “Humble & Nimble” 이 현 상황에 대응하는 적절한 표현임을 다시 느끼게 됩니다. 새해 들어 변동성과 불확실성에 대한 우려로 비트코인은 전 고점 대비 50%, 나스닥은 20%, S&P 500지수는 10%까지 급락한 후에 매일 등락을 반복하고 있습니다. 자산시장의 불안한 움직임은 분명히 부동산 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 실수요를 위한 부동산이 아닌 투자목적의 부동산 매매와 관련해서는 세심한 주의와 판단이 요구되고 있습니다.(상담 문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-02-04 11:20:34
-
-
[렌트 컬럼] 임대 관리 회사의 리스업 과정
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.2022년 새해가 시작되었지만, 코로나 상황은 아직도 새로운 국면이 전개되면서 지속되고 있습니다. 모든 독자분들의 가족이 건강하고 행복한 한 해가 되시길 바랍니다.이전에 몇 번의 컬럼을 통해서 리스업 과정과 렌트 그리고 세입자에 대한 연관에 대해서 설명을 드린 바가 있습니다만, 오늘은 리스업 과정의 각 단계가 어떻게 진행되는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.임대 관리 계약이 체결되면, 제일 먼저 해당 주택을 인스펙션하고 사진을 촬영하여 광고를 올리기 위한 준비를 하게 됩니다. 그리고 스트라타 유닛의 경우는 빌딩의 정보와 Bylaws, 이사에 관한 규정 등의 정보를 수집하게 됩니다. 이 과정은 보통 1~2 일 정도 소요됩니다. 이렇게 되면 광고를 게재할 준비가 된 것입니다.렌트 광고는 보통 인터넷에서 렌트 광고를 전문으로 하는 사이트들을 통해서 올려지게 되는데요, 최근에는 SNS (Facebook 등)를 통해서도 광고를 하는 경우도 있습니다. 최근 몇 년간 이루어진 새로운 렌트 광고 전문의 사이트들의 Platform의 질적인 향상과 과거보다 더 많은 이용자들로 인해 온라인을 통한 광고 효과는 매우 커서 모든 임대 관리 회사와 개인들은 온라인 사이트들에 거의 전적으로 의존하고 있다고 볼 수 있습니다.광고를 올리게 되면, 관심 있는 사람들로부터 문의를 이메일이나 메시지로 받게 됩니다. 이때에 기본적인 정보를 주고받는 게 필요합니다. 이를테면 가족 구성이 어떻게 되는지, 언제 입주를 원하는지, 그리고 어떤 분야에서 일을 하는지 등과 쇼잉이 가능한 날짜나 시간 등의 정보를 주고받게 되죠. 이 부분에서 중요한 것은 역시 얼마나 신속하게 문의에 대응을 하는가입니다. 상당 부분의 사람들은 문의를 보냈는데 하루 이틀이 지나도 답이 없으면 관심을 잃게 되거나 심하면 그 광고는 아예 제외시켜 버리게 되는 것이죠. 그리고 이 부분을 통해서 관심있는 잠정 세입자의 성향을 어느 정도 파악할 수가 있습니다. 임대 관리 회사에서는 각각의 상황에 따라 문의자와 교신하는 내용의 모듈들을 가지고 있어서, 그 모듈들로 교신을 하게 되기 때문에, 매우 신속하고 정확한 의사 교환이 이뤄지게 됩니다.다음은 문의한 잠정 고객들과 교신을 통해 쇼잉 날짜를 잡게 되는데요. 이때, 가능하면 몇 개의 쇼잉을 이어서 잡는 것이 더 바람직합니다. 이는 주택의 매매 시에 오픈 하우스를 하는 것과 맥락이 같은데요. 심리적으로 다른 사람들도 해당 렌탈에 관심이 있다는 것을 알면 아무래도 약간의 경쟁 심리가 발동된다는 이유입니다. 하지만 이에 대한 역효과도 있긴 합니다. 예를 들어 여러 그룹이 연이어서 쇼잉에 온 경우에는, 어떤 그룹은 스스로 판단해서 ‘어차피 나는 신청을 해도 승인이 되기 어렵겠다’ 라고 생각해서 렌트 신청서조차 접수를 하지 않을 수도 있다는 것입니다.쇼잉 시에는 제일 중요한 것은 역시 해당 렌탈이 가지고 있는 특장점들과 세부적인 내용들을 자세한 설명을 하는 것입니다. 하지만, 그것이 전부가 아닙니다. 이때가 잠정 세입자의 성향을 파악할 수 있는 중요한 시간입니다. 기본적으로 주택을 보러 온 사람들의 정보는 사전에 미리 교신을 통해서 파악하고 있기 때문에, 그와 연관해서 이사를 하려고 하는 이유나, 하고 있는 일에 대한 얘기들, 주변에 있는 시설들에 대한 안내 등등과 개인의 취미 등에 대해서 많은 얘기를 나누는 것이 좋습니다. 이는 상호 친밀감을 높이는 데에도 유리하게 작용합니다. 이렇게 10 분 정도의 쇼잉을 하는 동안에 질문과 대답 그리고 대화를 통해서 거의 잠정 고객의 성향이 파악되는 것이죠.쇼잉 후에 진행을 원하는 사람들은 렌트 신청서를 작성해서 제출하게 됩니다. 임대 관리 회사에서는 신청서를 제출한 잠정 고객의 검증을 세 가지 분야에서 행하게 되는데요, 이른바 직장과 소득 검증, 신용 검증, 그리고 렌트 이력 검증입니다. 이 세가지의 범주에서 일정 수준을 넘는 잠정 세입자들을 승인하게 되고, 그 이후에는 임대 계약 체결의 과정으로 넘어가게 됩니다.임대 계약서는 BC 주의 임대 계약 표준 양식에 부가 조항 (Addendum)을 추가하여 사용하게 되는데요. 부가 조항에는 표준 계약서에 포함되지 않지만, 꼭 추가해야 하는 항목들, 예를 들어 애완 동물 허가 여부, 세입자 보험 가입, 렌트 지연이나 계약 파기 시의 조항 등을 모두 명기해서 잠정 세입자가 서명을 하게 하는 것입니다.임대 계약이 체결되고 나면, 입주 전까지 해야 하는 일들이 있습니다. 세입자의 이사에 관한 조정, 전기나 가스 어카운트의 개설, 스트라타에 보낼 서류 작성, 그리고 입주 바로 전에 행해지는 입주 전 상태 점검 (Move in condition inspection)입니다. 여기까지 마치면 그 다음은 세입자가 이사를 들어와서 거주를 시작하게 됩니다.이상에 설명드린 내용이 리스업 과정입니다. 주택의 종류, 시장의 상황, 시즌에 따라 틀리지만, 보통 이 리스업 과정은 임대 관리 계약이 체결되고 짧게는 2~3 주 길게는 2 달 정도 소요됩니다.오늘은 리스업 과정의 각 단계에서 어떠한 일이 발생하는 지에 대해서 설명을 드렸습니다.---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-01-26 08:41:47
-
2022년, 밴쿠버 부동산시장 전망
새해에도 계속되는 유례없는 이변 속에서 북극 한파와 폭설로 인해 매일 눈 치우기에 바쁜 일상입니다. 가장 춥고 눈이 많이 오는 겨울을 보내고 있습니다. 먼저 지난 2021년 한 해의 시장통계를 살펴보겠습니다. 먼저 Metro Vancouver 지역입니다. 2021년 총 주택 거래량은 43,999 채로 2020년 30,944채보다 42.2%가 많고 2019년 25,351채보다는 무려 73.6%나 많은 거래량입니다. 지난 10년 평균대비 33.4% 많아 역사상 가장 많은 거래량을 기록하였습니다. 총 리스팅 수는 62,265채로 2020년 54,305채보다 14.7%, 2019년 51,918채보다 19.9% 증가하였고 10년 평균대비 11% 많았습니다. 전체주택의 Benchmark 가격지수는 $1,230,200으로 2020년 $1,047,400 보다 17.4%, 2019년 $1,001,000 보다 22.88% 상승하였습니다. 특징적인 것은 메이플릿지, 피트 메도우, 휘슬러등 외곽지역이 높은 상승률을 보였습니다. Fraser Valley 지역의 2021년 총거래량은 27,692채로 2020년 19,926채 보다 39% 증가하였고 2019년 15,586채보다 77.7% 나 증가하여 지난 10년 평균 거래량보다 46%나 많은 거래량을 기록하였습니다. 총 리스팅 수는35,629채로 2020 년의 31,693채보다 12.4%, 2019년의 30,568채보다 16.5% 증가하였고 10년 평균 대비 11.5% 증가하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수은 $1,184,400으로 2020년 $888,100에 비해 33.7%, 2019년 $750,917 보다는 57.7%가 상승하였습니다. 지난해 12월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 주택 별 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,910,200, 타운하우스 $1,004,900, 콘도 $761,800로 지난 1년 전 대비 22%, 22%, 12.8% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listing Ratio는 각각 35%, 75.5%, 60.8% 로 여전히 Seller가 주도하는 시장입니다. 주택 별 평균매매일수는 38일, 24일, 29일입니다. Fraser Valley 지역의 12월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,500,000, 타운하우스 $765,800, 콘도 $549,200으로 1년 전에 비해 각각 39%, 32.9%, 25.3% 상승하여 큰 상승률을 보였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STALR은 각각 104%, 216%, 158%를 보이고 있어 지난 10월에 타운하우스가 100% 이상을 보인 이후에 이제 모든 주택이 100%를 넘고, 심지어 타운하우스 경우에는 216%라는 믿어지지 않는 숫자를 기록하고 있습니다. 연말연시 10일 내 외의 신규 리스팅 공백기간이 있었던 기간을 감안하더라도 난감한 비율이라서 현시장의 극단적인 모습을 그대로 보는 것 같습니다. 평균 매매일수는 24, 14일, 20일입니다. 이러한 현재의 시장 상황은 밴쿠버에서 17년차 리얼터로서 일을 하는 필자로서도 처음 경험하는 시장의 모습입니다. 밴쿠버 부동산 시장은 급등세가 지속되면서 정상적인 시장기능은 사라지고 극단적인 경매시장이 되어가고 있습니다. 시장분석이 의미를 상실하고 돈의 위력이 지배하는 머니 게임의 양상입니다. 그러나 이런 시장을 정상화할 수 있는 특단의 대책이 없는 상황이다 보니 리얼터 사이에서는 다소 과한 표현이지만 시장이 미치지 않았나, 무서움이 느껴지는 상황입니다. 그러나 현재 시장 분위기가 워낙 강해 이 시장 기조가 쉽게 변하지는 않을 것 같습니다. 무서울 정도로 거침없는 시장의 기세가 계속되고 있는데 그 끝을 모르겠다는 반복되는 전망이 솔직히 민망하다는 생각이 들기도 합니다. 먼저 여러분들의 이해를 구하면서 새해 2022년 시장을 전망합니다. 새해는 경제상황이 급변하고 있어 이에 따른 경제정책의 변화가 예상됩니다. 따라서 실물 경제의 변화에 따라서는 부동산 시장도 반전의 가능성이 있을 것으로 보입니다. 즉 구체적인 정책이 실시되고 또 그 정책의 효과가 실물 경제에 어떻게 영향을 미치는가에 따라 부동산 시장도 영향을 받을 것으로 보입니다. 먼저 이자율입니다. 이자율은 부동산 정책의 수단이 아니지만 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수 중 하나입니다. 즉 부동산을 부양하기 위해 이자율을 내리거나 부동산 시장의 안정을 위해 이자율을 올리지는 않습니다. 그러나 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위해 전격적으로 이자율을 내린 것이 현재의 부동산 경기의 급등을 가져왔듯이, 앞으로 인플레이션을 방어하기 위해 이자율을 인상하게 되면 부동산 시장도 영향을 받게 될 것입니다. 캐나다 중앙은행의 기준금리 발표 일정이 1/21, 3/2, 4/13 세차례 예정되어 있는데 빠르면 4월 기준금리 인상을 예상하고 있습니다. 그러나 미국 연준의 조기 금리인상 주장이 커지면서 관례적으로 캐나다가 미국보다 한발 앞서 정책을 실시할 수도 있다는 것을 감안하면 그 시기는 더 빨라질 수도 있을 것입니다. 두번째는 인플레이션입니다. 인플레이션은 새해의 가장 큰 이슈가 되었습니다. 최근 발표된 미국 소비자 물가지수가 6.8% 상승하여 39년만의 최고치를 기록하였고 캐나다의 소비자 물가지수도 4.7%로 20년만의 최고치를 기록하였습니다. 팬데믹 직후 즉각적으로 시행된 금리인하와 금융완화 정책은 전혀 인플레이션을 고려하지 않았는데 전세계적인 공급망 장애에 직면하면서 우리 일상에서도 심각하게 물가상승을 체감하고 있습니다. 최근 Omicron 변이 확산이 구인난으로 연결되면서 공급망 문제는 더욱 심화되고 있어 스테그플레이션 우려까지 대두되고 있습니다. 이에 따라 각국의 중앙 은행들이 이미 앞당겨서 이자율을 인상하고 있는 상황입니다. 스테그플레이션의 우려 속에 경기침체가 이어지면 자산시장 버블은 꺼질 수밖에 없을 것입니다. 세번째는 Omicron변이의 확산입니다. 프랑스 보건부장관은 “오미크론은 파도가 아니라 쓰나미다.” 라고 했는데 엄청난 감염의 확산을 보며 이를 실감하고 있습니다. 2차 접종까지 마치면 집단면역으로 코로나 바이러스부터 벗어날 것이라는 희망도 오미크론 쓰나미에 모두 사라지고 폭증하는 신규 확진자 수에 그저 놀랄 뿐입니다. 감염력이 높은 오미크론 변이의 확산으로 전세계적으로 공급 부족, 인플레이션, 경기 침체가 우려되는 상황입니다. 네번째 정부 정책과 제도입니다. 연방정부 및 주 정부에서 다양한 규제정책을 제시하고 있습니다. 12개월 미만의 매매에 대한 flipping tax도입, 임시적인 외국인 매수금지, 주택보급을 위한 zoning 완화, 인허가 간소화 등 그리고 주정부는 리세일의 경우에도 7일간의 cooling-off 도입을 예정하고 있습니다. 그렇지만 이러한 대책들이 급등시장을 진정시키는 효과를 낼 것이라고 기대하기는 힘들 것 같습니다. 마지막으로 공급 부족입니다. 공급 부족은 새해에도 여전히 급등 장세를 이끌어갈 유일한 변수입니다. 주요 경제변수들이 급박하게 변동함에 따라 공급 측면의 변화도 후행적으로는 영향을 받을 것입니다. 그리고 신규 공급은 장기적인 과제이기는 하지만 다행히 2018년 이후 각 지자체별로 추진한 적극적인 주택 공급 정책이 하나씩 완공 단계에 있고 계속되는 신규분양 프로젝트가 진행되고 있어 주택 수요를 흡수하고 있습니다. 매매시장의 매물부족은 팔면 살 수 없는 현 시장 상황과도 관련되어 있습니다. 시장이 반전되는 조짐이 보이면 가격 고점에 대한 확신을 가진 매물들이 일시에 증가할 것이고 이에 따라 시장은 점차적으로 정상적인 시장으로 전환할 것입니다. 그 전환점은 각종 경제변수의 변동이 현실화되는 것으로 그 신호는 중앙은행의 기준 금리인상 시점과 그 인상폭이 될 것으로 생각합니다. 팬데믹의 일상이 기약없이 계속되면서 “끌 날 때까지 끝난 게 아니다” 라는 말이 생각납니다. 팬데믹의 긴 터널이 이제는 동굴이 되어가는 것 같기도 하고요. 다시 되돌아 갈 수 있을까 라는 생각도 듭니다. 이전의 일상이 회복되는 것을 기다리기보다는 일상의 변화에 적응하면서 새로운 삶의 패러다임을 만들어 가야 하는 새해입니다. (상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-01-07 17:05:59
-
무궁화 꽃이 피었습니다!
어느덧 한해를 마감하는 12월입니다. 올 한해는 우리 모두가 밴쿠버 생활 중 처음 경험하는 이변의 연속이었습니다. 마스크가 일상이 된 삶, 40도가 넘나드는 무더위, 한 도시를 폐허로 만드는 산불, 그리고 역사상 처음이라는 광역밴쿠버지역의 막대한 침수와 수해로 인해 12월 중순까지 주유할당제까지 실시되고 있습니다. 12월 첫날에는 Kelowna주변 내륙지역이 가장 높은 기온을 기록하여 Penticton의 경우 최고온도가 22도까지 올라갔다고 합니다. 앞으로도 어떤 예상치 못한 이변과 사건이 또 우리에게 다가올지 모른다는 불안감도 커지고 있습니다. 그렇지만 밴쿠버 부동산 시장은 이러한 이변과 재해에도 아랑곳하지 않고 지속적인 급등세를 보이면서 정상적인 시장기능이 상실된 모습입니다. 수해의 가장 큰 피해지역인 Abbotsford도 부동산 시장만은 강세장을 이어갔습니다. Metro Vancouver 지역의 11월 총거래량은 3,428채로 작년 11월 3,064채보다 11.9% 증가하였고 직전 10월보다는 1.9% 감소하였습니다. 지난 10년간의 11월 평균 거래량에 비해서는 33.6%나 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규리스팅은 3,964채로 작년 11월 4,068채보다 2.6% 감소하였고 이전 10월 대비 2.1% 감소하였습니다. 10년간의 11월 평균 대비 16.7% 많은 리스팅입니다. Fraser Valley 지역의 11월 총거래량은 1,972채로 작년 11월보다 9.2% 감소하였고 지난 10월보다 1.8% 증가하였습니다. 10년간 11월 평균에 비해서도 40%나 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 2,096채로 작년 11월보다 5.5% 감소하였고, 이전 10월에 비해 4.2% 감소하였습니다. 10년 평균 11월 평균 리스팅 수보다는 7.8% 많았습니다. 11월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,870,000, 타운하우스 $990,300, 콘도 $752,000로 1년 전과 비교해서 각각 20.8%, 20.2%, 11.4% 상승하였습니다. 총 리스팅 중 거래량을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 33.8%, 74.3%, 53.7%로 타운하우스와 콘도의 셀러 중심시장은 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 37, 24, 26일입니다. Fraser Valley 지역의 11월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,448,000, 타운하우스 $740,100, 콘도 $530,400으로 1년 전에 비해 각각 36.4%, 29.8%, 21.7% 상승하여 모든 주택별 한 달간 상승률이 3%이상인 거침없는 상승세가 계속되고 있습니다. Sales to Active 지수는 72%, 118%, 95%로 시장매물의 절대부족을 보여주는 극단적인 시장 상황을 보이고 있습니다. 평균 매매일수는 24일, 16일, 24일입니다. 정상적인 수요공급의 시장보다는 일방적인 Bidding market이 계속되고 있습니다. 계속하여 2020년 1월 이후 지역별 주택별 변동상황을 살펴보면서 이번 상승국면의 시장을 점검하고 있습니다. Metro Vancouver 지역의 경우 단독주택 가격지수는 30.66%의 상승률을 타운하우스는 26.56% 그리고 콘도의 경우 13.51%를 보였습니다. Fraser Valley 지역의 경우 단독주택은 50.71%, 타운하우스는 42.88% 콘도는 29.78%의 상승률을 보였습니다. Fraser Valley의 강세는 거침없이 계속되고 있습니다. 단독주택의 경우 50% 이상의 상승률을 보였다는 것은 기록적인 상승세입니다. 거듭되는 설명이지만 사상 최저의 이자율, 막대한 통화량의 증가, 팬더믹으로 인한 부동산 선호변호 그리고 가장 큰 변수는 극단적인 수급불균형에 따른 절대적인 공급 부족이 현 시장 상황을 설명해 주고 있습니다. 멀티오퍼의 상황이 계속되면서 꼭 집을 구매해야 하는 절실한 구매자의 공격적인 매수로 인해 현재의 오퍼 슈팅 상황은 일정 기간은 지속될 것으로 보입니다.하지만 가격상승의 계기가 되었던 경제 및 정책변수의 변화가 나타나고 있습니다. 첫째, Tapering과 금리 인상이 예상보다 빨라지고 있습니다. 인플레이션에 대한 인식이 변화하면서 가장 보수적이었던 미국 연준도 Tapering을 더욱 가속화하고 금리 인상도 더욱 앞당길 것이라는 공식 입장을 표명하기에 이르렀습니다. 두 번째, 신종 변이바이러스인 Omicron의 출현으로 공급망 문제가 더욱 악화될 것으로 예상되어 인플레이션 우려는 더욱 커지게 될 것입니다. 팬데믹 상황에서 경제회복과 고용에 치중되었던 팽창적인 재정 및 금융정책이 더이상 지속되기 어려운 경제환경으로 변하고 있습니다. 세 번째, 다양한 제도적인 규제와 대책이 예상되고 있습니다. 자유당의 총선공약이었던 Blind Bidding 금지가 아직 구체적인 방안이 제시되지는 않고 있지만 부동산 대책으로 거론되었고, BC 주정부는 현재 신규분양에 시행되고 있는 7일간의 cooling off 제도를 resale 마켓까지 적용하는 내용을 내년 봄까지 확정하겠다고 발표하였습니다. 캐나다 중앙은행의 캐나다 부동산시장에 대한 경고 메세지가 발표되었고 금융감독원인 OSFI는 Stress Test를 더욱 강화하는 모기지규제 방안을 곧 발표하겠다고 합니다. 단기간에 사고 되파는 Flipping 거래에 대한 과세를 강화하는 등 투자심리를 냉각시키려는 정부의 각종 규제와 대책은 계속될 것입니다. 마지막으로 계속되는 변종 바이러스 출현으로 팬더믹의 장기화로 사회적, 심리적 피로감 그리고 통화팽창과 저금리 기조로 유지한 경제시스템의 한계와 부작용도 가시화될 것으로 전망되고 있습니다. 매 주말마다 바이어들과 함께 오픈 하우스, 쇼잉을 하고 실제 오퍼를 넣고 떨어지며 실제 거래가격과의 큰 격차에 낙담하고 집사기를 포기하기도 하는 일이 벌어지고 있습니다. 이런 과정에서 현재 시장 상황이 “무궁화 꽃이 피었습니다” 게임과 비슷하다는 생각이 들었습니다. 어렸을때 했던 놀이가 최근 “오징어 게임” 을 통해 다시 기억되었는데 이제 시장은 마치 이 놀이처럼 한걸음 한걸음의 움직임에 따라 우리의 자산에 결정적인 영향력을 미칠수도 있는 상황이라고 생각됩니다. 부동산이 우리 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이기 때문에 항상 신중하고 주의를 기울이고 있지만, 지금은 더욱 위험관리가 필요한 때입니다. 위험관리는 가격이 오르고 내림만이 아니라 예측할 수 없는 변동성을 감당할 수 있는 범위를 설정하는 것입니다. 직업적으로 어느 시점에서든 집을 사거나 파는 의사결정에 함께하게 됩니다. 이러한 의사결정에는 반드시 바이어나 셀러가 감당할 수 있는 변동성이 고려되어야 합니다. 예를들어 100만불에 집을 매매해서 일정 기간 후에 110만불이 될 수도 있고 반대로 90만불이 될 수있는 변동성을 고려해야 합니다. 매도 매수에 따라 상반된 손익구조가 형성되어 100만불에 팔았는데 110만불로 가격이 오른 경우, 정반대로 100만불에 구입하였는데 90만불로 하락했을 경우를 가정할 수 있습니다. 우선되는 것은 현 시점에서의 매도 또는 매수의 시급성과 필요성에 대한 판단입니다. 그리고 매매를 결정하였다면 감당할 수 있는 시장 변동성이 어느 정도까지인지를 고려해야 합니다. 이러한 세밀한 위험관리를 전제로 한 매매가 필요한 시점입니다. 급등세가 길어질수록 향후 시장 변동성도 그 만큼 커질 것이기 때문에 다가오는 시장의 위험에 대처하는 지혜와 판단이 절실히 필요한 시기라고 생각합니다.상담문의 마기욱 리얼터604-306-0870
마기욱
2021-12-03 15:10:42
