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고통의 시대, 위기의 시대?
불안한 경기상황은 더욱 악화되고 있습니다. 8월의 잭슨홀 미팅을 통해 파월 미연준 의장의 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축 의지를 확인하였습니다. 이후 9월 13일의 미국 8월 CPI소비자 물가지수와 Core CPI지수가 예상보다 높은 8.3%, 6.3%를 보이면서 인플레이션 위험은 더욱 커졌고 지난 30일 발표한 PCE근원물가지수 역시 전월보다 0.6% 상승하여 긴축의 고삐는 더욱 강해졌습니다. 미 연준 역시 지난 21일 연속하여 3차례에 걸쳐 0.75% 자이언트 스텝의 기준금리 인상을 단행하였는데 11월로 예정된 FOMC에서 또다시 0.75% 인상 가능성이 커지고 있습니다. 이제 경기침체를 넘어 글로벌 경제위기와 금융위기로 확산되는 상황입니다. 영국의 많은 시중은행들이 신규 모기지를 중단했다는 최근의 파이낸셜 타임즈 보도는 현상황의 위기가 얼마나 심각한지를 보여주고 있습니다.9월의 주요 경제지표와 자산시장도 이러한 급박한 경기상황을 보여주고 있습니다. 그나마 다행인 것은 뉴욕 상품 거래소기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 하락세를 계속하여 9월 26일 $76으로 연중 최저치를 기록한 후 9월 말 $79로 마감하여 6월 최고점 대비 43%나 하락하였는데 10월 들어 감산 소식이 전해지며 $88까지 다시 상승하고 있습니다. 아직은 불안하지만 곡물가격, 원자재 및 목재 가격 등이 하락하면서 공급 측면에서의 인플레이션은 그나마 진정되고 있습니다.하지만 최근 경제 위기감이 커지고 이자율이 급등하면서 S&P 500지수와 나스닥 지수는 모두 연중 최저치를 기록하면서 지난 한달 동안만 각각 10%가 급락하였습니다. 미국채 10년물 이자율도 7월말 2.61%의 최저치를 기록한 후 9월 27일에는 장중 4%를 넘기도 하면서 9월 말 3.9%로 마감하면서 지난 2개월 동안 50%나 오르는 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 채권시장의 이례적인 변동성 확대는 49년만에 가장 큰 것으로 경기 상황의 심각함을 보여주는 또다른 현상입니다.도대체 왜 이렇게 경제상황이 악화되었는지 살펴보려고 합니다.지난 9월 미 연준의 FOMC회의 후 발표한 매년 말 기준금리의 예상치를 표시한 점도표를 보면 그 중간 값이 4.4%로 예측하였습니다. 1년 전 예상치인 0.3%와는 너무나 큰 격차를 보였는데 이는 연준의 정책적인 판단에 심각한 오류가 있었고 이에 따른 정책적인 실수가 현 경기상황을 더욱 악화시킨 가장 큰 요인이라고 판단되며 이제 그 고통을 모든 경제주체와 전세계가 함께 감당해야 하는 상황이 되었습니다.두번째는 현 상황의 근본원인인 COVID-19발생 직후의 통화 및 재정정책의 오류입니다. 지난 20년간 골디락스에 취해 어떠한 경제 및 금융위기도 금리인하와 통화공급을 통해 충분히 해결할 수 있다는 자만감에 따른 정책 실패입니다. 즉 제로 금리 수준으로의 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화 공급 확대는 결국 주식시장과 부동산시장의 폭등을 불러왔습니다. 돌이켜보면 COVID-19은 코로나 바이러스가 재앙이 아니라 과도한 경제정책이 불러온 슈퍼버블이 재앙이 되었습니다. 이외에 러시아의 우크라이나 침공, 미국의 국가 중심주의, 중국의 봉쇄 정책 등 주요 패권국가들의 오만과 국가주의가 경제 위기를 더욱 가속화 시키고 있습니다.지난 9월의 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 Metro Vancouver지역의 9월 중 총거래량은 1,687채로 작년 9월 3,149채보다 46.4%, 지난 8월 1,870채보다는 9.8% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 9월 평균대비 35.7% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 4,229채로 지난해 9월 5,171채보다 18.2% 감소하였으나 이전 8월의 3,328채보다는 27.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 9월보다는 8%, 이전 8월보다는 3.2% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역의 9월 중 총거래량은 897채로 작년 9월 1,866채보다 51.9%, 지난 8월 1,017채보다는 11.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,273채로 작년 9월 2,342채보다 2.9% 감소하였고 지난 8월 2,045채보다 11.1% 증가하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,805채로 지난 달보다는 1.1% 감소하였고 작년 9월보다는 52.3% 나 증가하였습니다.주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver HPI 가격지수는 단독주택 $1,906,400, 타운하우스 $1,048,900, 콘도 $728,500으로 1년 전과 비교해서 각각 3.8%, 9.1%, 6.2% 상승하였고 전월대비 각각 2.4%, 1.9%, 1.6% 하락하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 SAT지수는 각각 12.4%, 18.4% 20.9%이고 평균 매매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다. Fraser Valley지역의 HPI 가격지수는 단독주택 $1,462,000, 타운하우스 $822,400, 콘도 $530,400으로 1년 전에 비해 4.1%, 11.6%, 14.5% 상승하였고 전월 대비 3.4%, 2.3%, 2.1%로 하락세가 이어지고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%, 평균 매매일수는 34, 32, 30일입니다.이제 지역별로 평균거래가격과 HPI 지수를 기준으로 2020년 1월 이후 가격변동을 살펴보면 Metro Vancouver지역 9월 평균 거래가격은 $1,234,451로 2월의 최고가격인 $1,345,181 대비 8.2% 하락하였고 2020년 1월 $976,590 대비 26.4% 상승했습니다. HPI 가격기준으로는 9월 $1,155,300으로 지난 4월 최고가격인 $1,264,900에 비해 8.5%하락, 2020년 1월 $917,700 대비 26% 상승하였습니다.Fraser Valley 지역 9월 평균 거래가격은 $953,219로 지난 2월 최고가격 $1,282,968에 비해 25.7% 하락하였고 2020년 1월 $752,301 대비 26% 상승하였습니다. 한편 9월의 HPI 지수는 $1,011,100로 3월 최고가격 $1,201,100 대비 16% 하락하였고, 2020년1월 $683,600 대비 48% 상승했습니다. 가격지수별로 차이는 있지만 최근의 조정에도 불구하고 2020년초와 비교하면 전체 주택가격은 26 - 48% 상승하였습니다. 지난 2020년 이후 시장상황을 뒤돌아보면서 가장 안타까운 것은 내 집 마련의 꿈은 갈수록 멀어지고 있습니다. 팬데믹 기간 중에는 폭등하는 가격을 따라잡을 수 없어서 하락기에 접어든 지금은 금리급등에 따른 이자부담과 모기지 금액의 축소로 내 집 마련의 꿈이 더 힘들어지고 있습니다. 부동산 시장이 다시 본격적인 불황기에 접어들었습니다. 그러나 위기는 곧 준비하는 사람에게는 새로운 기회가 될 수 있다는 마음으로 다시 내 집 마련 꿈을 위한 새로운 프로젝트를 준비하려고 합니다. 그 첫 출발은 내 집 마련의 꿈입니다. 자금력이 부족한 상황에서 준비하는 내 집 마련은 꿈에서 시작합니다. 수입 및 지출의 세밀한 분석과 자금 흐름 분석을 토대로 개인별 전략과 계획을 제시하는 맞춤형 상담을 진행하려고 합니다. 그리고 무엇보다도 내 집 마련이 가장 우선이어야 하고 필수라는 생각을 공유하려고 합니다. 어떠한 위기의 시대에도 내 집 마련은 그 무엇보다 우선이었고 결국 내 집 마련이 위기를 극복하는 방법이라는 확신을 나누려고 합니다.집을 구매하는 적정 시점에 대한 문의가 많습니다. 미래는 예측하기 어렵고, 집은 필요한 때 그리고 준비가 된 때가 최적의 구입 시점입니다. 세월이 흘러 뒤돌아보면 그 시점이 나에게 가장 적정한 시점으로 확인되는 것이 경험이 주는 지혜입니다.이제 불황기에 접어들면서 선택의 폭은 넓어지고 시간적인 여유는 많아졌습니다. 준비되었을 때 선호하는 조건을 충족하고 내 마음에 꼭 드는 집을 골라 살 수 있는 좋은 기회가 다가오고 있습니다. 위기의 시대, 고통의 시대가 다가오고 있습니다. 그러나 위기와 고통을 넘어 준비하는 사람에게는 이 때가 새로운 기회가 될 수 있도록 내 집 마련의 꿈과 지혜를 나누도록 하겠습니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-10-06 09:27:57
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Inflation, Inflation, Inflation
7월 CPI 소비자 물가지수가 캐나다는
7.6%, 미국은 8.5%로 이전 6월의 8.1%, 9.1%에서 진정되는 모습을 나타내면서 주식시장은
summer rally를 보이기도 했습니다. 그렇지만 8월 26일 전세계 중앙은행 총재들과 경제 수뇌부들이 모인 잭슨홀 미팅에서 파월 의장의 연설이 시장을 냉각시키면서 향후 금리상승에 대한 우려가 커졌습니다. 파월 의장은 9분이 안되는 짧은 연설에서 인플레이션이라는 단어를 50회 이상 언급하면서 2% 물가 목표 달성을 위해 고강도 통화긴축과 금리인상을 지속하겠다는 의지를 표명하였습니다. 이에 따라 시장은 기존 예상했던 금리인상보다 더 높은 금리인상이 가능할 것이라는 우려가 커지고 있습니다.
이러한 발언은 실제 인플레이션이
peak out을 보이자 확실하게 인플레이션을 진정시키겠다는 의지를 나타내면서 내년 이후 금리인하를 기대하는 시장의 성급함에 대한 경고의 메세지로 보입니다. 한편 일부 전문가는 금리인상만이 공급망 위기로 시작한 현 경제 위기의 해결책이 될 수 있을지, 경기만 악화시켜 결국 스테그플레이션을 더욱 앞당기지는 않을까 하는 의문을 제기하고 있습니다.
6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 잭슨홀 미팅에서 파월의장의 긴축발언이 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122까지 급등 후 8월 16일 $86까지 30% 하락한 후 8월 말 현재 $89 수준으로 안정되어 있습니다. S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치보다 8월 중순 각각 17%, 23%까지 상승한 후 8월 말 현재는 잭슨홀 미팅 후 이전 상승폭의 절반이 하락하는 조정 양상을 보이고 있습니다. 미 국채 10년물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 7월 말 2.61%의 최저치를 기록한 후 역시 8월 말 3.13%까지 상승하였습니다.
이제 9월 10일 발표될 8월 미국의 CPI 소비자 물가지수, 그리고 9월 21일로 예정된 FOMC에서의 기준금리 인상폭을 통해 Fed의 진정성이 나타날 것으로 예상됩니다. 한편 캐나다중앙은행도 7일 기준금리를 지난 7월 1%에 이어 0.75%를 인상하여 이제 3.25%를 기록하며 인플레이션에 대한 중앙은행의 강력한 의지를 보이고 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 4월 중순 이후 본격화된 조정장세가 지속되고 있습니다. 다행히 거래절벽과 같은 극단적인 시장상황이 아닌 Balanced Market을 유지해 가고 있어 밴쿠버 부동산시장의 저력을 다시 한번 느끼게 됩니다.
2일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 8월 시장통계를 보면, Metro Vancouver지역의 8월 중 총거래량은 1,870채로 작년 8월 3,152채보다 40.7% 감소하였고 지난 7월 1,887채보다 0.9% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 8월 평균 대비 29.2%
적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 3,328채로 지난 해 8월 4,032채보다
17.5% 감소하였고 이전 7월 3,960채보다 16% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 작년 8월보다는 7.3% 증가하였고 이전 7월보다는 6.1% 감소하였습니다.
Fraser Valley 지역의
8월 중 총거래량은
1,017채로 작년 8월 2,087채보다 51.3%나 감소하였고 지난 7 월 998채보다는 2.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,045채로 작년 8월 2,107 채보다는
2.9% 감소하였고 지난 7월 2,385채 보다는 14.3% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 5,871채로 지난 달보다 8.5% 감소하였고 작년 8월보다는 44% 증가하였습니다.
8월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면
Metro Vancouver 지역의 HPI
Benchmark지수는 단독주택
$1,954,100, 타운하우스
$1,069,100, 콘도
$740,100으로 1년 전과 비교하면 각각 7.9%,
12.7%, 8.7% 상승하였으며 지난 달 대비 2.2%, 2.5%, 2% 하락하였습니다.
Sales to Active Listings지수는 각각
12.2%, 25.3% 24.8%이며 주택별 평균 매매일수는 각각 31일, 28일, 28일입니다.
Fraser Valley 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택
$1,513,500, 타운하우스
$841,900, 콘도
$542,000으로 1년 전 대비 8.8%, 16.3%, 18.4% 상승하였고 전월 대비 5%, 4%, 2% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14%, 26%, 25% 로 유지되고 있습니다. 평균 매매일수는 33, 26, 25일 입니다. 전체적으로 거래량은 감소했지만 리스팅 역시 감소하면서 시장은 balance market을 유지해 가고 있습니다.
주택가격지수 개념을 정리해 보겠습니다. 부동산시장 가격변동을 설명 시 세개의 가격지수를 사용합니다. 이 칼럼에서도 협회 월별 통계자료를 설명할 때는 협회에서 발표한 HPI 가격지수를,
그리고 2020년 이후 실제 거래가격 추이를 비교 시에는 평균가격지수인 Average Price를 사용하고 있습니다. 따라서 사용하는 가격지수에 따라 편차가 크게 나타나고 있는 상황입니다.
소비자 물가지수가 대표하는 상품의 바스켓을 정해 놓고 그 변동폭을 측정해서 지수화하는 것처럼 HPI지수도 대표되는 표준주택모델들을 정해 놓고 그 가격변동폭을 지수화한 것입니다. 평균 가격지수인
Average Price는 해당기간 중 판매된 총거래가격을 총거래주택수로 나눈 가격입니다. 하지만 해당기간마다 판매되는 주택종류가 다를 수 있어 그 편차가 크게 나타납니다. Median Price는 단순히 해당기간 중 판매된 총 주택수 중 중간 값에 해당하는 주택가격입니다. 따라서 Average price나 Median price는 해당기간의 매수 패턴에 따라 큰 차이가 발생할 수 있고 시장의 실거래 현황을 반영한 것입니다. 실제 2005년 이후 Metro
Vancouver 지역에서 두 가격지수 그래프를 통해 살펴보면
Average Price가 HPI보다 변동폭이 더 크게 나타나 상승기에는 Average Price가 HPI 지수보다 더 상승폭이 크고 하락기에는 Average Price가
HPI지수보다 하락폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 이 점을 유념해서 가격지수를 보실 때 참고하시기 바랍니다.
2020년 1월 이후의 가격변동을 지역별로 HPI지수와 평균 거래가격을 기준으로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역의 평균 거래가격은 2020년 1월 $976,500에서 올 2월 $1,345,381 로 37.8% 상승하여 최고가격을 보인 후 8월의 평균 거래가격은 $1,189,667으로 지난 2월 대비 11.6% 하락하였습니다.
한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월
$917,700에서 올해 4월 최고가격 $1,264,700까지, 8월 $1,180,500로 지난 4월 대비 6% 하락하였습니다.
Fraser Valley 지역은 평균 거래가격은
2020년 1월 팬데믹 이전 $752,301에서 지난 2월 $1,284,274까지 70.7% 상승하여 최고가격을 기록한 후 이번 8월 평균가격이 $978,313으로 지난 2월 대비 23.8% 하락하였습니다. 한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월 $683,600에서 올해 3월 최고가격 $1,201,100까지 상승한 후 8월에는 $1,066,800로 하락하여 직전 최고 가격 대비 11.2% 하락하였습니다. 최고 가격 대비 가격 하락폭을 지수별로 비교해 보면 평균 거래가격의 하락폭이 HPI지수 하락폭보다 두 배 큰 것으로 나타나고 있는데 이는 하락장에서 가격이 비싼 단독주택의 거래가 더 줄어들면서 나타난 상황을 보여주는 것입니다.
8월은 본격적인 여름휴가기간이라 부동산 시장이 슬로우한데 현장에서 느끼는 시장분위기는 지난 7월보다는 활발한 움직임이었습니다. 가격을 좋게 내놓은 매물에서는 연속해서 멀티오퍼 상황도 경험할 수 있었습니다.
부동산은 주거목적이라는 필수재의 특성이 우선되기 때문에 감당할 능력이 있을 때까지 보유하는 마지막 자산입니다. 투자 목적의 경우에도 렌트비가 급등하면서 금융비용을 감당할 수 있다면 굳이 팔 필요가 없는 것입니다. 특히 밴쿠버 부동산시장은 장기적으로는 결국 상승한다는 검증된 시장이기 때문에 불가피한 급매물을 제외하고는 기대가격이 높은 시장입니다. 아울러 현재의 인플레이션 상황이 계속되면서 원자재 가격 상승으로 신축 비용이 상승할 수밖에 없어 개발 계획이 지연되거나 취소되면서 장기적으로는 공급 부족 문제가 다시 대두될 수밖에 없을 것입니다. 그리고 지금은 금융비용 부담으로 부동산 시장이 조정될 수밖에 없지만 장기적으로는 인플레이션 효과가 주택가격에 반영될 수밖에 없을 것입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-09-08 09:11:06
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이자율 충격을 맞은 부동산 시장
지난 7월의 주요 경제통계도 아주 기록적인 상황이었습니다. 7월 12일 발표된 6월 미국의 CPI 소비자 물가지수는
9.1%까지 기록하면서 인플레이션이 절정에 달했으며 다음날 발표된 캐나다 중앙은행의 1%
기준금리 인상 역시 누구도 예상치 못한 Ultra
Step을 취함으로써 시장에 큰 충격을 주었습니다. 하루 전 발표된 미국 CPI 소비자 물가지수가 예상을 넘어 크게 상승하면서 캐나다 중앙은행이 아주 공격적으로 대응한 것으로 보입니다. 아울러 월말에 열릴, 미 FOMC금리인상이 최소 0.75% 이상으로 예상되면서 선제적인 대응이 불가피했던 것으로 보입니다. 즉 1%를 올려서 미국과 같은 2.5%의 기준금리 수준을 유지하고자 했기 때문입니다. 예상대로 지난 28일 미 연준의 FOMC가 기준금리를 0.75% 인상하면서 캐나다와 미국 기준금리가 같아졌습니다. 이제 캐나다 중앙은행은 9월, 10월, 12월 세 번의 금리발표를, 미국 역시 똑같이 세 차례의 금리발표가 예정되어 있습니다. 미국의 경우 11월 초 중간선거가 있어 9월 금리발표가 아주 중요한 변수가 될 것입니다.
캐나다 중앙은행의 전격적인 1% 금리상승은 밴쿠버 부동산시장에는 큰 충격이 되었습니다. 모기지 금리 역시 대폭적인 상승이 불가피하여 5년 변동의 경우 4% -
4.2% 수준, 그리고 5년 고정은 5.5%에 달하고 있습니다. 연초 변동금리가 1.5%, 고정금리가 2.5% 내외였음을 감안하면 2배가 훨씬 넘게 이자율이 상승하였습니다. 게다가 모기지 Stress Test의 적용금리도 상승하여 동일한 소득기준으로 가능한 대출금액이 감소하면서 구매력을 떨어뜨려 부동산 시장이 위축되고 있습니다.
6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122.11까지 급등한 후 하락 추세를 보이며 8월 1일 종가 기준
$93.31까지 20% 하락하였고 S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치를 기록한 후 각각 13.5%, 16.4% 상승하였습니다.
미국채 10년 물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 8월 1일 종가 기준으로 2.61%를 기록하여
33.3% 하락세를 보였습니다. 경기침체가 깊어지면서 아직은 높은 인플레이션이지만 이제 정점이 다가왔다는 시각 그리고 인플레이션이 안정될 경우 경기상황을 고려하여 추가적인 기준금리 인상폭이 제한될 수밖에 없다는 시장의 기대심리가 반영된 것으로 보입니다.
한편 미국의 2분기 GDP성장률이 0.9% 감소하여
1분기에 이어 연속 감소하여 경기침체에 대한 논란이 커지고 있습니다. Atlanta
연준은행의
GDPNow모델로는 2분기 전망치가 마이너스를 보였지만 실제 통계발표는 그렇지 않을 것이라고 전망했었습니다. 미국에서 경기침체를 공식 선언하는 곳은 미국경제연구소 (NBER) 입니다. 이전 사례를 보면 NBER에서 경기침체를 판단하는데 약 8개월에서 1년이 걸렸다고 합니다. 통계수치의 검증, 각 계정의 검토, GDP 외에 고용, 소득, 지출, 산업생산 등도 함께 검토해서 사후적으로 판정하는 것입니다. 경기침체 발생 후 1년이 지나서야 경기침체로 정의되는 것이기 때문에 현시점의 경기침체여부의 논쟁자체가 의미가 없기도 합니다. 경기 논란에도 불구하고 현재 상황은 경기가 하강하고 있는 것은 분명합니다. 먼저 국채 시장금리가 가파르게 하락하고 있습니다. 또 중앙은행은 인플레이션에 대응하여 계속 기준금리를 올리고 있지만 자금시장은 경기침체 우려로 기준금리 인상을 멈추거나 오히려 기준금리를 인하할 수도 있다고 보고 있습니다. 이는 경기침체 징조로 해석되는 장단기 금리 역전현상이 계속되고 있는 상황을 통해서도 알 수 있습니다. 또한 인플레이션 peak-out 전망이 더욱 커지고 있어서 7월 CPI소비자물가지수를 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 물가가 꺾이면 각국의 중앙은행의 기준금리 인상속도도 지연될 가능성이 클 것이고 이자율의 움직임에 따라 부동산 시장은 민감하게 영향을 받을 것이기 때문입니다.
전체적인 경제지표나 전망은 호전세를 보이고 있지만 밴쿠버 부동산 시장은 이자율상승의 직격탄을 맞고 휘청거리는 상황입니다. 3일 발표된 광역 밴쿠버지역의 7월 시장 통계입니다.
Metro Vancouver지역의
7월 중 총거래량은
1,887채로 작년 7월 3,326채보다 43.3% 감소하였고 지난 6월 2,444채보다
22.8% 감소하였습니다.
지난 10년 간 7월 평균보다도 35.2%나 적어 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,960채로 지난해 7월 4,377채보다 9.5
% 감소하였고 이전 6월 5,256채보다는 24.7% 감소하였습니다.
전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.4%
증가하였습니다.
10년간의 7월 평균 신규 리스팅에 비해서는 36% 감소하였으며 10년 평균으로 보면 거래량과 신규 리스팅 수는 균형을 이루고 있습니다.
Fraser Valley 지역의
7월 중 총거래량은
998채로 작년 7월 2,006채보다 50.5% 감소하였고 지난 6 월 1,281채보다 22.5% 감소하였습니다.
지난 10년간의 7월 평균보다는 41.2% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 2,385채로 작년 7월 2,431 채보다는
1.9% 감소하였고 지난 6월 3,332채 보다는 28.4% 감소하였습니다.
10년간 7월 평균에 비해서는 17% 감소하였으며 전체 리스팅 수는 지난 달과 거의 변동이 없습니다. 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의
Benchmark 가격지수는 단독주택
$2,000,600, 타운하우스
$1,096,500, 콘도
$755,000으로 1년 전과 비교해서 단독주택
11%, 타운하우스
15.8%, 콘도는
11.4% 상승하였습니다.
Sales to Active Listings지수는 각각
11.8%, 20% 24.5%로 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택 별 평균매매일수는 각각 26일, 20일, 21일입니다.
Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택
$1,594,400, 타운하우스
$876,500, 콘도
$553,400으로 1년 전과 비교하면 각각 17.8%, 22.7%, 21.9% 상승하였고 전체 리스팅 중 거래량 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 12%, 18%, 21.9%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 24, 19, 21일을 보이고 있습니다. 전체적으로 콘도시장은 여전히 거래가 활발하게 이루어지고 있지만 가격대가 높은 단독주택의 매매가 많이 감소한 시장상황입니다.
2020년 이후 실제 거래된 전체주택의 평균 가격추이를 살펴보면
Metro Vancouver지역은 7월의 평균 거래가격은 $1,206,929로 2월에 보였던 최고가격인 $1,345,381에 비해서는 11.5% 하락하였습니다.
Fraser Valley 지역의 7월 평균가격은 $1,003,496으로 2월 최고가격인 $1,284,274에 비해서는 28%
하락하였습니다.
따라서 팬데믹 이후 최대상승폭에 대비해서 각각 38,
47%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.
Seller’s
market, Buyer’s
market,Balanced market을 나타내는
Sales to Actives Ratio를 살펴보면
Fraser Valley 지역의 경우 계속하여 하락하여 6월은 19%,
7월에는 16%를 기록하고 있습니다. Metro Vancouver 지역 역시 6월 23%, 7월에는 19%의 하락세를 보여 두 지역 모두 Balanced Market에 진입하였습니다.
밴쿠버 부동산시장 특성상 12 -
20%의
Balanced Market국면에의 매수시점이 적절하다는 판단으로 인플레이션과 이자율 상승이 진정되는 상황을 지켜보면서 매수를 계획하기를 권해드립니다.
역사상 최고의 폭등을 계속하던 시장이 바로 몇달 전이었는데 지금은 치솟는 물가와 급등하는 금리로 차갑게 식어가는 상반된 시장상황을 경험하고 있습니다. 결국 급등과 하락의 파도를 지나서 시장은 다시 정상수준으로 돌아올 것입니다. 항상 시장에서 중심을 잃지 않는 현명한 의사결정을 하시기 바랍니다. 지금 나에게 가장 필요한 결정을 내렸다면 시간이 흘러 뒤돌아보면 그 결정이 나에게 가장 적절한 결정이었다는 믿음이 필요한 때인 것 같습니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-08-05 09:30:58
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경기 침체기의 부동산 시장
우리 생활은 이전에 경험하지 못한 상황들이 계속되고 있습니다. 2년 반 넘게 마스크를 쓰고 지내는 일상생활을 상상하지도 못했고 지난 6월의 밴쿠버의 춥고 비 내리는 날씨도 역사상 이례적이었다고 합니다. 지난 해의 폭염과 산불, 그리고 홍수 피해도 모두 100년 만에 처음으로 겪었던 일이었고 지금은 BC주 내륙 지역에 홍수주의보가 내려져 있습니다. 계속해서 발표되는 많은 경제변수들도 20 - 50여 년만의 새로운 기록이라는 뉴스가 계속되고 있습니다. 이러한 현실로 인해 많은 분들이 거의 생애 처음 경험하는 경제 상황에 불안하고 당황할 수밖에 없는, 예상하기 힘든 시기를 살아가고 있을 것입니다. 지난 달에 발표된 주요 경제변수 역시 5월 소비자물가지수(CPI)도 캐나다는 39년 만에 최고치인 7.7%를, 미국은 40년 만에 최고치인 8.6%를 기록하였습니다. 지난 6월은 그 어느 때보다 경제변수 및 자산시장의 변동성이 심했던 한 달이었습니다. 유가의 경우에는 6월 중 배럴당 $102 - $123의 20.3%의 가격 변동폭을 보이며 6월말 $108.4로 마감하였습니다. 6일에는 $95수준까지도 하락하였습니다. S&P 500 주가지수는 3,639 - 4,177포인트로 14.8%의 지수 변동폭을 보이며 6월말 종가는 3,785로 마감하였고 NASDAQ지수도 16.6%의 변동폭을 보였습니다. 미국채 10년 물의 경우에는 최고 3.48%에서 2.79%까지 변동하면서 한 달 동안 무려 28.9%에 달하는 변동폭을 보이면서 2.88%로 마감하였습니다. 모든 경제변수의 변동성이 심하다는 것은 그만큼 현 경제상황에 대한 위험과 불확실성이 얼마나 큰가를 보여주는 것입니다.한편 미연준 산하의 12개 연준은행 중 하나인 Atlanta 연준은행은 GDPNow 모델로 추정한 미국의 2분기 GDP 전망치가 -2.1%라고 발표하였습니다. 미국의 1분기 실질 GDP 성장률이 -1.6%를 기록하였는데 2분기 에도 마이너스 성장이 확정된다면 2분기 연속해서 실질 GDP 성장률이 마이너스를 기록함으로써 공식적인 경기침체에 진입하는 것입니다. 한편에서는 통계적인 문제도 기술적인 경기침체라고 부르기도 합니다. 그렇지만 경기침체가 사후적으로 확인될 수밖에 없는 것임을 감안한다면 현재 40년 만의 가장 높은 물가 상승률까지 기록하고 있는 상황이어서 조심스럽지만 현 상황을 스테그플레이션으로 볼 수 있을 것 같습니다. 참고로 캐나다의 실질 GDP는 지난 4월까지 성장률이 감소하고 있지만 아직 마이너스 성장율은 보이고 있지 않았는데 5월부터 그 가능성도 전망하고 있습니다.이제 지난 5일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 6월 부동산 시장통계로 시장상황을 살펴보겠습니다.Metro Vancouver 지역의 6월 총 거래량은 2,444채로 작년 6월 3,762채보다 35% 감소하였고 지난 5월 2,918채보다 16.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 6월 평균보다도 23.3%나 낮아서 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅 수는 5,256채로 지난해 6월 5,849채보다 10.1% 감소하였고 이전 5월 6,377채보다는 17.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.1% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역의 6월 중 총거래량은 1,281채로 작년 6월 2,247채보다 43%나 감소하였고 지난 5 월 1,360채보다 5.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,332채로 작년 6월 3,108 채보다는 7.2% 증가하였고 지난 5월 3,631채에 비해 8.2% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.7% 증가하였습니다.지역별 주택 종류별로 Benchmark 가격 지수를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 단독주택 $2,058,600, 타운하우스 $1,115,600, 콘도 $766,300으로 1년 전과 비교하여 단독주택은 13.4%, 타운하우스 17.8%, 콘도는 12.7% 상승하였습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 14.3%, 31.5% 30.2%를 기록하여 감소세를 보였습니다. 주택 별 평균 매매일수는 각각 21일, 15일, 17일입니다. 시장 매물이 크게 증가함에도 불구하고 실제 판매된 주택의 평균 매매일수가 크게 늘어나지 않는 것은 매수자에게 어필되는 가격에 내놓은 매물에 거래가 집중되고 있는 것으로 보여 리스팅 가격 설정이 중요한 역할을 하는 것이라 볼 수 있습니다. Fraser Valley 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,653,000, 타운하우스 $894,300, 콘도 $568,700으로 1년 전과 비교하면 각 각 22%, 26.6%, 25.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는Sales to Active Listings지수는 각각 15.1%, 27.9%, 31.4%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 21, 19, 17일로 역시 실제 판매된 주택의 매매일수는 큰 변동이 없는 모습입니다.실제 거래된 전체 주택의 평균 가격추이를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 $976,590에서 올해 2월 $1,345,970로 37.8% 상승으로 최고 가격을 보인 후 6월의 평균 거래가격은 $1,220.507로 팬데믹 이후 25% 상승하였고 2월 최고 가격보다는 9% 하락하였습니다. Fraser Valley지역은 올해 2월 70.7%까지 상승한 $1,284,967의 최고 가격 후 6월의 평균 거래가격은 $1,034,803로 그 상승폭이 37.6%로 감소하였고 2월 최고 가격에 비해서는 20% 하락하였습니다. 평균 거래가격 기준으로는 25 - 28%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.앞으로의 경제 전망과 경기 침체기의 자산시장을 살펴보면 현 경제상황은 이미 경기 침체와 스테그플레이션 상황일 수도 있다고 판단됩니다. 따라서 경기 침체 국면의 핵심 변수인 인플레이션과 이자율의 동향이 중요한 변수입니다. 이미 5월 소비자 물가지수인 CPI지수는 39년 만에 최고 수준을 보였습니다. 그리고 최근 들어 인플레이션이 최고점을 찍었다는 Inflation peak-out전망이 커지고 있습니다. 7월 4일자 Wall Street Journal도 인플레이션 정점설을 보도하며 경기 침체로 인해 글로벌 원자재 가격이 하락으로 반전하고 있음을 보도하였습니다. 이자율 역시 미국채 10년 물이 지난 6월 18일 3.48%로 고점을 기록한 후 2.78%까지 하락하여 단기간 내에 70bp가 하락하였습니다. 앞으로 예정된 7월 13일 캐나다 중앙은행 금리 발표와 7월 27일 미 FOMC금리 발표 시 모두 75bp의 자이언트 스텝의 인상을 예상하고 있지만 현재 예상 수준보다 축소될 가능성도 커지고 있습니다. 이미 각종 경제지수들이 경기 침체를 반영하고 있습니다. 따라서 경기 침체와 스테그플레이션에 대한 공포 심리보다는 당면한 경기 침체와 스테그플레이션을 어떻게 현명하게 벗어날 수 있는가에 관심이 주목되어야 하는 시점으로 변할 것으로 보입니다. 7월부터는 많은 경제변수가 경기침체를 전제로 변화가 될 것으로 보입니다.이제 까지의 경기침체를 보면 1960년부터 2020년 COVID-19까지 8번의 경기 침체가 있었습니다. 그 때마다 연간 실질 GDP성장를은 제로 수준에 근접하거나 마이너스를 기록하였습니다. 즉 연간 실질 GDP증가율이 마이너스를 보이면 경기침체인 것입니다. 그 지속기간은 COVID-19처럼 예외적으로 2개월에 그친 적도 있었지만 4개월에서 16개월이 걸렸고 경기회복에 걸리는 기간은 평균 1년 반이 소요되었습니다. 예외적으로 2008년 서브 프라임 사태 시에는 경기회복이 3년 넘게 걸리기도 하였습니다.자산시장과 경기 침체기의 상관관계를 살펴보기 위해 1977년부터 2022년 6월까지 광역 밴쿠버 단독주택의 평균 가격지수와 S&P 500 지수를 비교해 보면 6번의 경기침체 중 주가지수와 부동산 시장의 하향추 세를 확인할 수 있습니다. 하지만 2001년 닷컴 버블로 인한 경기침체 시에 주가는 급락했지만 주택가격은 전혀 영향을 받지 않기도 하였습니다. 2008년 금융 위기 시에는 주가지수의 하락폭이 주택가격 하락보다 6배 이상 떨어지기도 했습니다. 전체적으로 침체기 중에 주가지수의 변동폭은 부동산 가격보다 2배 이상의 변동성을 보여서 부동산이 얼마나 안전한 자산의 특성을 가지고 있는 지를 알 수 있습니다. 아울러 주기적인 경기침체 기간에도 부동산 가격은 일정 부분 하락폭이 한정되어서 기본적으로 주거라는 필수재로서의 특성을 보여주고 있습니다. 아울러 장기적인 추세를 통해 침체라는 계곡을 넘으면서 경제는 더 성장하고 자산은 더 커져가는 시장경제의 원리를 보게 됩니다. 단기적으로는 두려움과 공포의 시간이지만 장기적으로는 시장이 더 단단하고 강해지기 위해 필요한 조정기간이 될 것입니다.(상담 문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
마기욱
2022-07-07 15:54:35
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팬데믹 버블이 꺼져가는 시장
역사상 최저 기온을 기록한 5월에 이어 6월의 첫 주말도 많은 비가 예보되고 있습니다. 지난 6월 1일 캐나다 중앙은행은 시장의 예상대로 기준금리를 0.5% 인상하여, 이제 1.5%가 되었습니다. 미연준도 6월 1일부터 양적 긴축에 들어가 연말까지 5,225억 달러에 달하는 사상 최대의 양적 긴축을 시작하였습니다.이제 전체적인 경제 상황은 지난 2020년 팬데믹 이전으로 되돌아가고 있어 2020년 1월부터 현재까지의 시장 주요변수들의 변동상황을 먼저 살펴보겠습니다.먼저 중앙은행의 기준금리 변동입니다. 팬데믹 이전 1.75%를 유지하던 기준금리는 전격적으로 0.25%로 인하한 후, 올 3월부터 세차례 인상을 하여 현재 1.5%가 되었습니다. 7월 13일에 추가적으로 0.5% 인상을 예고하고 있어 기준금리는 2%까지 상승할 것으로 보이며 팬데믹 이전보다 더 상승하여 2009년 이후 최고치가 될 것으로 전망됩니다.시장금리의 변동입니다. 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 캐나다 국채 10년 이자율을 보면 팬데믹 직전 1.5% 수준에서 0.5%로 급락한 후, 2021년 중반 이후 팬데믹 직전 수준을 회복하고 지금은 3%에 달해 팬데믹 전보다 2배 이상 상승하였습니다. 이에 따라 5년 고정 모기지 금리도 팬데믹 직전 2.5% 수준보다 2% 이상 상승한 4.5%에 달해 2010년 이후 최고치를 보이고 있습니다.통화량을 살펴보면 소비 및 수요에 큰 영향을 미치는 M1 통화량은 팬데믹 이전에 비해 50% 증가했으며 자산시장에 영향을 미치는 M2 통화량은 30% 증가했습니다. 이러한 막대한 통화량의 증가는 최저금리와 함께 팬데믹 기간 중 자산시장의 폭등과 버블을 가져온 가장 큰 요인이 되었습니다. 이미 증가한 통화량은 중앙은행의 통화 긴축에도 불구하고 특성상 감소할 수가 없어서 우려되는 Stagflation의 가장 큰 원인이 될 것입니다.인플레이션입니다. 캐나다와 미국의 소비자 물가지수는 지난 4월 각각 6.8%, 8.3%로 팬데믹 직전의 2.3%, 2.2%보다 3배, 3.6배나 높은 수준이며 31년, 41년 만의 최고치입니다. 지금의 인플레이션은 3단계로 진행되어 왔습니다. 첫 단계는 작년 5월 이후 풍부한 현금보유가 COVID로 억제되었던 소비의 폭발로부터 시작되었습니다. 이후 작년 10월부터 오미크론 변이가 확산되면서 전세계적인 공급망 장애가 발생하며 추가적인 물가상승을 가져왔습니다. 그리고 올해 2월 말 러시아의 우크라이나 침공과 3월 중국의 상해봉쇄로 에너지, 원자재, 식량난, 생산차질까지 겹치면서 현재의 폭등상황에 이르게 되었습니다. 따라서 각국의 중앙은행들이 인플레이션 억제가 시급해지면서 Big Steps의 기준금리 인상으로 전환하면서 경기침체와 스테그 플레이션의 공포 분위기가 형성되고 있습니다.이렇게 급변하는 경제상황은 자산시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. 2020년 1월 이후 미국 Dow지수와 나스닥 지수는 현재까지 각각 15.5%, 36% 상승하였습니다. 작년 11월 각각 26% 그리고 78% 최고치를 기록한 후 조정국면에 진입하여 최고치에서 각각 10%, 42%나 크게 하락하였습니다.한편 광역 밴쿠버 부동산 시장을 살펴보면 실제 판매된 전체 주택의 평균 가격을 비교해 보면 Metro Vancouver지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 최고치인 37.8%까지 상승하였고, 5월 현재는 31% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 이후 올해 2월 70.7%까지 상승하였고, 최근 하락세로 전환되며 5월 현재 팬데믹 이전에 비해 41% 상승하였습니다.작년 하반기 이후 팬데믹 이후의 경제상황이 이전 수준으로 돌아왔지만 광역 밴쿠버지역의 부동산 시장은 지속적인 폭등세를 보이다가 3월부터 조정이 시작되었습니다. 부동산이 거주 목적의 필수재이면서 공급 제한적인 속성과 더불어 경기 후행적인 특성으로 인해 과열된 시장상황이었습니다. 지난해 하반기 이후 매월 부동산칼럼을 통해 말씀드린 급등시장에 대한 우려가 현실이 되었습니다.어제 발표된 5월 시장 통계를 통해 본격적인 조정국면에 진입한 시장상황을 살펴보겠습니다.먼저 Metro Vancouver지역 현황입니다. 5월 중 총거래량은 2,918채로 작년 5월 4,268채보다 31.6% 감소하였고 지난 4월 3,232채보다 9.7% 감소하였습니다. 지난 10년간의 5월평균보다도 12.9%나 낮은 수치를 기록하여 조정의 폭이 커지고 있음을 보여주고 있습니다. 신규 리스팅 수는 6,377채로 지난해 5월 7,125채 보다 10.5% 감소하였고 이전 4월 6,107채보다는 4.4% 증가하여 전체 시장매물이 증가하고 있습니다.다음은 Fraser Valley 지역 현황입니다. 5월중 총거래량은 1,360채로 작년 5월 2,951 채보다 무려 53.9%나 감소하였고 지난 4 월 1,637 채보다도 16.9% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,631채로 작년 5월 3,926 채보다 7.5% 감소하였고, 지난 4월 3,622채보다는 0.2% 증가하였습니다.이제 5월 거래현황을 지역별/주택종류별로 살펴보겠습니다. 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,093,600, 타운하우스 $1,141,200, 콘도 $779,700으로 1년 전과 비교해서 단독주택은 15%, 타운하우스 21.5%, 콘도는 15% 상승하였습니다. 지난 달 대비해서는 모든 가격이 하락세를 보였습니다.리스팅 매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings(STA)지수는 각각 18%, 35.5%, 38.1%를 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 각각 19일, 14일, 16일입니다.프레이져 밸리 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,712,500, 타운하우스 $918,900, 콘도 $581,400으로 1년 전과 비교하면 각각 26.2%, 31.3%, 30% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 17.7%, 29.1%, 37.1%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 20, 14, 15일을 보였습니다.폭등세를 보였던 팬데믹 버블이 어느 정도까지는 꺼지고 시장이 정상화되는 과정을 반드시 거칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 장기적으로 견고한 부동산 시장을 보이고 있는 지역 특성을 감안할 때 거주지의 이전이나 주택형태를 변경해야 하는 경우에는 매도와 매수를 함께 하여야 하기 때문에 시장가격에 매도를 할 경우 이제 시장에 매물이 충분하게 공급되고 있기 때문에 꼼꼼하게 내 마음에 드는 집을 구입할 수 있는 기회가 될 것입니다.그리고 급등장세에서 첫 집 장만의 기회를 놓쳤던 실매수자의 경우에는 다시 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있도록 철저히 준비하시기 바랍니다. 정상화되는 시장을 대응하기 위해서 두가지 기준을 가지고 시장을 바라보시기 권해 드립니다.첫째는 2000년 이후 밴쿠버 부동산 시장의 추세를 살펴보면 하강국면은 이전 상승국면보다 짧고 하락폭은 이전 상승폭의 30 – 50% 수준으로 조정되고 있습니다. 조정 국면에서 시장추세를 감안하여 적정한 조정폭이라고 판단하기 바랍니다.두번째는 Sales to Actives Ratio 살펴보시기 바랍니다. 한달 중 전체 리스팅 수에서 판매량의 비율을 나타내는 것으로 20%이상이면 Seller’s Market, 12-20% 수요와 공급이 균형을 이루는 Balanced Market, 12% 이하는 Buyer’s Market으로 구분합니다. 2005년 이후 Metro Vancouver 지역과 Fraser Valley 지역의 경우 두 지수가 전체 기간 중 거의 유사한 추세를 보이고 있습니다. Fraser Valley 지역의 경우 작년 12월에 이 비율이 98%에 달하는 극단적인 시장의 모습을 보인 후 급락하여 5월현재 23%입니다. Metro Vancouver 지역은 올해 3월 54% 이후 5월 현재 29%입니다. 2005년 이후 현재까지 STA 평균비율이 Metro Vancouver지역 24%, Fraser Valley 지역이 25%이어서 극단적인 Seller’s market입니다. 즉 10% 이하의 Buyer’s market에서의 매매는 쉽지 않은 시장입니다. 이러한 시장의 속성을 감안하며 평균 비율인 24-25%보다 낮고 Seller’s market의 하한선인 20%가 적정매수 기준으로 보입니다.폭등하는 급등세에 빠져왔던 시장의 모습이 바로 엊그제 같은데 시장은 이제 위기에 대한 경고, 비관적인 전망들이 난무하고 있습니다. 중심을 잃지 않고 냉철한 판단으로 다시 오는 기회를 기다리는 준비의 시간이 필요한 것 같습니다. 항상 위기는 새로운 기회의 시작임을 잊지 마시고 잘 견디고 이겨내 셔서 소망을 갖고 다시 올 기회를 기다리시기 바랍니다. 감사합니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-087)
마기욱
2022-06-03 13:36:37
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조정기의 부동산 매매전략
올 5월은 흐리고 비 내리는 날이 계속되는 “Rain in May” 입니다. 우울하지만 자산시장에는 “Sell in May” 라는 말이 있습니다. 역사적으로 주식시장이 5월이후 약세여서 이때 주식을 팔라는 것인데 이번 5월의 시장입니다.지난달 칼럼에서 인플레이션시대를 살펴보았는데 이후 한달 동안도 인플레이션은 거침없이 진행되고 있습니다. 미국과 캐나다의 3월의 소비자물가지수는 각각 8.5%, 6.7%를 기록하면서 미국은 41년만에 캐나다는 31년만에 최고치를 기록하였습니다. 그야말로 안 오른 것이 없고, 올라도 너무 올랐고, 또 어디까지 오를지도 모르는 상황입니다.인플레이션에 대항할 수 있는 유일한 수단이 이자율상승과 통화긴축밖에 없어 답답한 현실입니다. 4일 미 연준 FOMC는 Big Step 수준인 0.5%의 기준금리인상과 6월부터 통화긴축을 위한 채권매입계획을 발표하였습니다. 추가적인 금리인상을 예고하였고 상황에 따라서는 0.75%라는 Giant Step까지도 예상됩니다. 캐나다 중앙은행 역시 6월1일 예정된 금리발표시 0.5%의 추가상승이 예상됩니다.이러한 금리인상이 인플레이션을 진정시킬 수 있을지 회의적이기도 합니다. 그동안 인플레이션은 주로 수요측면에서 발생하여 이자율과 통화공급의 조절로 수요억제해서 진정시킬 수 있었습니다. 그러나 지금의 인플레이션은 공급망 장애, 원자재가격 그리고 구인난에 따른 임금상승 등 공급측면에서 비롯된 것이라서 이자율인상만으로 해소하기 어려운 것입니다. 즉 경제 외적인 팬데믹 상황, 전쟁상황 등이 종료되지 않는다면 언제까지 지속될 지 모르는 것입니다. 물가는 못 잡고 경기침체만 가져와서 스테그플레이션이 올지 모른다는 우려도 크지만 일단 발등의 불을 꺼야 하는 긴급한 상황입니다.팬더믹 이후 거침없는 폭등세를 지속하던 부동산시장도 4월중순에 접어들면서는 예전과는 다른 한산함이 느껴지고 있습니다. 4월시장통계를 살펴보면 Metro Vancouver지역의 총거래량은 지난해 4월보다34.1% 감소하였고 지난 3월보다 25.6% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 6,107채로 지난해 4월보다 23.1% 감소하였고 이전 3월보다 8.5% 감소하였습니다. Fraser Valley 지역의 총거래량은 1,637채로 작년 4월보다 45.7%나 감소하였고 지난 3월보다 36.3% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,622채로 작년4월보다 27.8% 감소하였고 지난3월보다 20.9% 감소하였습니다.4월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 Metro Vancouver지역 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,139,200, 타운하우스 $1,150,500, 콘도 $844,700으로 1년전대비 각각 20.8%, 25%, 16% 상승하였고 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 25%, 47% 45%를 기록하여 이전에 비해 30%정도 감소하였습니다. 평균 매매일수는 각각 21일, 13일, 17일입니다. Fraser Valley 지역 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,731,000, 타운하우스 $902,500, 콘도 $649,5000으로 1년전에 비해 각각 34%, 38%, 36% 상승하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 25%, 36%, 55%으로 이전 보다 절반수준으로 낮아져 극단적인 seller’s market에서 벗어나고 있습니다. 평균매매일수는 16, 13, 13일입니다. 전체적으로 3월부터 거래량과 리스팅이 감소하였고, 거래량의 감소폭이 리스팅의 감소폭보다 훨씬 커서 시장내 재고물량이 증가하여 이전의 극단적인 셀러중심의 시장에서 벗어나고 있습니다.이제 조정기에 들어선 부동산시장을 전망해보겠습니다. 지금까지의 급등장세를 이끌어온 변수는 사상최저의 금리, 무제한에 가까운 통화공급, 팬데믹으로 인한 주거환경변화, 그리고 공급부족이었습니다. 이러한 핵심변수들이 변하면서 정상적인 시장에 대한 기대가 커지고 있습니다. 이자율과 관련해서는 중앙은행의 기준금리상승은 계속될 것이고 이미 시장금리는 금리정책의 변화를 반영하여 10년만기 국채의 이자율이 2.95%로 팬데믹 이전보다 더 상승하여 최근 10년간 최고 수준이어서 이미 정상수준 이상으로 상승하였습니다. 시장이자율이 상승세로 돌아섰는데도 주택가격이 4월초까지 오버슈팅하며 상승세를 보였기 때문에 이로 인한 가격조정이 예상됩니다.1980년이후 M1통화량과 Metro Vancouver 평균주택가격을 살펴보면 팬데믹 이후 대량의 통화량 증가는 주택가격 급등에 직접적인 영향을 주었습니다. 작년 8월이후 통화량이 정체 또는 소폭의 상승세로 전환하였고 향후 통화량추정치도 균형수준이 예상되어서 더이상 부동산가격의 상승요인이 되지 않을 것입니다. 주거환경의 변화와 관련해서 이제 앤데믹에 수준에 접어들었습니다. 그리고 지난 2년간 충분한 relocation이 이루어졌고 가격수준도 급등하여 매수여력도 한계에 이르렀다고 보입니다.다음은 공급부족입니다. 가격급등의 주요인으로 끊임없이 “공급부족” 문제가 거론되었지만 정부는 뚜렷한 대안을 내놓지 못하고 있습니다. 공급부족의 또 다른 요인은 과다수요에 따른 시장매물의 부족이었습니다. 최근 2년간 거래량이 지난 10년동안의 평균과 비교 시 25% 나 증가한 것이 이를 설명해주고 있습니다. 이제 투기적인 수요감소로 시장은 정상수준을 회복하게 되면 이제 공급부족은 가격상승요인이 되지 않을 것입니다. 새로운 변수는 지난 2년간 가격급등의 후유증입니다. 2020년 1월부터 지난 4월까지의 전체주택의 평균거래가격을 살펴보면 Metro Vancouver 지역은 35.6%, Fraser Valley지역은 70% 상승하였습니다. 상상할 수 없는 폭등이었습니다. 평균 거래가격기준으로 보면 이미 2월 고점 후 하락이 시작되었습니다. 최근 2개월간 Fraser Valley 지역의 전체 주택 평균가격은 9% 하락하였고 Metro Vancouver지역은 1% 하락했습니다. 산이 높으면 골이 깊다는 것을 보여줍니다. 이미 가격하락은 시작되었고 향후 조정폭은 상승폭이 컸던 지역이 더 클 수밖에 없을 것입니다.또다른 변수는 경기침체입니다. 가장 큰 위험으로 이 상황이 되면 조정기간도 길어지고 그 폭도 커질 것입니다. 연속적인 금리인상에도 불구하고 공급측면의 인플레이션 요인들이 해소되지 않는다면 금리인상의 부작용이 수요억제, 경기위축을 가져와 심각한 스테그플레이션으로 빠지게 될 것이기 때문입니다.지금은 본격적인 조정기가 아니고 조정을 위한 탐색기입니다. 꼭 팔아야 할 경우에는 이전 사상최고가를 생각하면 안 되고 아직 매수세력이 있을 때 매도하는 것이 좋습니다. 팔고 사야하는 경우는 원하는 매물이 시장에 충분할 때 반드시 먼저 팔고 구매해야 합니다. 실매수의 경우는 본격적인 조정기에 원하는 최상의 매물을 구입할 수 있는 기회가 올 것입니다. 하지만 그 조정기간이나 조정폭을 예상하기는 힘듭니다. 이번 조정기의 핵심변수인 인플레이션과 이자율의 변동상황을 면밀하게 살펴보면서 시장상황을 판단해 갈 수밖에 없습니다.장기적으로 시장을 보면 2005년이후 Metro Vancouver 전체주택 평균가격은 그동안 4번의 상승기와 3번의 조정기를 거치면서 상승기는 그 상승폭도 크고 기간이 길었고, 하락의 경우는 기간은 짧고 폭도 이전 상승폭의 30~ 50% 이내에 그치면서 계단식 상승세를 보였습니다. 2005년에 부동산을 매수해서 보유하고 있다면 그동안 3.55배가 상승하였습니다. 주택보유자의 경우 조정기나 불황기를 이겨내야 하는 이유가 여기에 있습니다. 그래서 최근의 급등기에 매수하지 못하였다면 이번 조정기를 통해 꼭 적절한 매수기회를 잡아야 합니다. 이 기회를 놓치면 다시 돌아오지 않을 수 있습니다. 좋은 매물과 적당한 가격에 꼭 사야하는 이유입니다.이제 시장은 급등을 지나 조정을 통해 정상시장으로 돌아올 것입니다. 이전의 급등 시 매매패턴은 잊으시고 면밀한 시장분석 하에 조정기에 맞는 가격책정, 쇼잉전략, 오퍼진행, 네고전략 등 새로운 매매전략을 세우시기를 권해드립니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-05-06 08:53:40
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인플레이션 시대의 부동산시장
지난 3월 칼럼을 통해 스테그플레이션 우려로 경제상황이 딜레마에 빠졌음을 지적하였는데 미국 연준에서도 인플레이션이 확산에 따른 공격적인 금리인상을 예고하면서 경제 및 금융환경이 급격하게 변하고 있습니다. 캐나다 2월 CPI 소비자물가지수는 5.7%로 30년 만의 최고치를 미국의 2월 CPI 지수는 7.9%로 40년만의 최고치를 기록하였습니다. 앞으로 발표될 3월 물가지수에 최근 물가상승이 반영되면 또 새로운 기록이 될 것으로 보입니다.이제 우리는 Inflation 시대에 살게 되었습니다. 현재까지의 인플레이션 진행상황을 살펴보겠습니다. 먼저 인플레이션의 출발입니다. 2020년 초 팬더믹이 발생후 각국의 중앙은행은 전격적인 금리인하와 무제한에 가까운 통화공급으로 팬더믹 상황의 위기 국면을 성공적으로 대처하였습니다. 2000년 이후 선진국 경제에서는 더이상 인플레이션의 우려가 없다는 견해가 지배적이었습니다. 이에따라 미 연준과 캐나다 중앙은행은 팬더믹 국면을 벗어날 것으로 예상하는 2023년 이후에나 금리인상을 계획한다고 발표해 왔었습니다.두번째는 인플레이션의 발생입니다. 2021년중반부터 팬더믹으로 인해 주요생산기지인 후진국의 공장가동이 제한되고 물류공급에 장애가 발생하면서 물가상승이 시작되었습니다. 그렇지만 백신접종이 본격화되면 COVID상황이 안정될 것이라는 전망으로 이를 일시적인 물가상승으로 치부하였습니다. 그러나 팬더믹으로 유보된 소비가 지원금 및 보조금 지급으로 급증하였고 저금리와 풍부한 자금으로 인해 증권시장 및 부동산시장 가격급등으로 인한 자산효과도 소비증가 및 인플레이션을 자극하는 요인이 되었습니다.세번째는 인플레이션의 진행입니다. 2021년 하반기부터 오미크론 감염이 확산되며 글로벌 공급위기에 물류대란까지 겹치면서 인플레이션은 더욱 심해졌고 구인난으로 임금인상까지 가세하였습니다. 이에따라 올해초 미연준과 캐나다 중앙은행의 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 금리인상을 예상하였으나 예상보다 크게 오미크론이 더욱 확산되면서 금리인상을 유보하는 정책적인 실패가 있었습니다. 그나마 올해 3월 기준금리가 0.5% 인상될 것으로 예상하였지만 2월 24일 러시아의 우크라이나 침공이란 돌발상황이 발생하며 미연준과 캐나다 중앙은행이 예상에 못 미치는 0.25% 금리인상에 그치면서 인플레이션은 더욱 확산되었습니다.이러한 과정을 거쳐 현재의 인플레이션이 절정국면에 들어섰습니다. 우크라사태가 전망과는 달리 장기화되면서 유가 및 원자재가격 폭등을 불러왔고 식량위기와 곡물가격 상승이라는 Agflation까지 걱정되는 상황입니다. 곡물의 주요 생산지 중 하나인 러시아와 우크라이나의 소맥과 옥수수의 전세계에 대한 수출 비중이 26%, 16%에 이른다고 합니다. 이렇게 인플레이션이 예상보다 더욱 악화되면서 경제위기감이 더욱 높아감에 따라 3월 21일 미 연준의 파월의장은 공격적인 금리정책을 표명하여 기존의 계획보다 더 큰 폭의 금리인상을 단행하겠다는 메세지를 발표하였고 이제 연속적인 금리인상 전망이 지배적입니다.아직 기준금리가 변동되지 않았지만 최근 시장금리는 급격하게 상승하고 있습니다. 5년 고정 모기지 금리의 기준인 캐나다 국채 5년 만기 시장금리가 2.5%수준으로 급등하여 팬덕믹 이전의 1.5%수준보다도 1%이상 더 높은 상황입니다. 최근 5년 고정 모기지 금리도 3.5%를 넘어 올해초보다도 1%나 상승하였는데 향후 4%대까지 상승을 전망하고 있습니다.지난 4월 1일에는 미국의 2년 만기 국채 시장금리가 2.46%를 기록하여 10년 만기 국채금리 2.39%보다 높은 장단기 금리가 역전되기도 하였습니다. 이러한 이례적인 금리역전은 현 경기상황의 불확실성을 보여주는 것으로 경기침체의 신호로 해석하기도 합니다. 오는 13일로 예정된 캐나다 중앙은행의 금리발표시 0.5%인상을 전망하고 있으며 연말까지 기준금리를 2.0%까지 올릴 것이라는 전망이 커지고 있어 팬더믹이전 기준금리인 1.75%를 넘어설 수도 있습니다.이러한 경제 및 금융환경의 급변에도 불구하고 지속적인 상승세를 보인 3월의 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver지역의 3월 총거래량은 4,344채로 지난해 3월 5,708채 비해 23.9% 감소하였고, 지난 2월 3,424채보다는 26.9% 증가하였습니다. 지난 10년간의 3월 평균에 대비해서는 25.5% 많은 거래량입니다. 특징적인 것은 올해 1월부터 3월까지의 매월 거래량을 지난해보다 각각 4.4%, 8.1%, 23.9% 감소하였고 그 감소폭도 커지고 있어 시장추세의 변화를 보여주고 있습니다. 신규 리스팅은 6,673채로 지난해 3월 8,287채 보다 19.5% 감소하였고 이전 2월보다는 22% 증가하였습니다.Fraser Valley 지역현황의 3월 총거래량은 2,580채로 작년 3월 3,329채보다 22.5% 감소하였고 지난 2월 1,824채보다 41.4% 증가하였습니다. 1월부터 3월까지의 매월거래량은 지난해보다 각각 23.7%, 35.2%, 22.5% 감소하였습니다. 3월 신규 리스팅은 4,580채로 작년3월보다는 10% 감소하였고 지난 2월 보다 22.4%증가하였습니다.3월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,118,600, 타운하우스 $1,138,300, 콘도 $835,000로 1년전과 비교해서 각각 23.4%, 28.1%, 16.8% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 38.8%, 73.3% 70.3%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 지속되었습니다. 주택별 평균 매매일수는 각각 22일, 12일, 16일입니다.Fraser Valley 지역의 3월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,726,900, 타운하우스 $886,400, 콘도 $643,000으로 1년전과 비교해서 각각 39.5%, 42%, 38.2% 상승하여 상승세가 지속되었습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 49%, 68%, 95%를 보였습니다. 평균 매매일수는 12, 14, 11일입니다.3월의 시장통계를 보면 현재의 경제 및 금융환경 변화가 반영되지 않은 것처럼 보입니다. 그렇지만 거래량 감소세가 크게 나타나고 있고, 실제 현장분위기도 3월 하순이후 오픈하우스 방문자수가 줄었고 멀티오퍼 수도 감소하였습니다. 지난해 70%에 달했던 Subject free거래비중도 급격하게 감소하고 있습니다. 그리고 최근의 시장금리 급등상황이 아직 시장에 충분히 반영되지 않은 것으로 보입니다. 아직까지는 구매자들이 금리인상전 사전 승인된 모기지금리로 부동산을 구입하고 있기 때문입니다.이자율은 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수중의 하나이기 때문에 최근의 급등하는 이자율이 부동산 시장에 미치는 효과가 주목되고 있습니다. 이미 5년 고정 모기지 금리가 팬더믹 이전 수준으로 상승하였기 때문에 시장의 진정세가 예상됩니다. 그렇지만 부동산가격의 하락전환을 예상하는 것은 아직 이르다고 보입니다. 그 이유는 그동안의 계속된 급등장세로 인해 유보된 매수세가 남아있고 금리가 오른다고 하더라도 역사상 최저금리 수준에서 이전의 정상적인 이자율수준으로의 회복이라는 것을 감안하면 실수요 매수는 일정기간 지속될 것으로 보입니다.또한 전체 밴쿠버부동산 시장이 역사적으로 매수와 매도가 균형된 시장이기 보다는 Seller’s Market에 편향된 시장구조이기에 경제침체시를 제외하고는 Buyer’s Market으로의 전환이 쉽지 않은 가격의 하방 경직성을 가지고 있습니다. 그러나 인플레이션의 가속화로 금리상승이 지속된다면 Stress Test로 인한 대출여력의 감소, 원리금 지급부담으로 매수여력이 약화되면서 가격조정은 불가피할 것입니다.시장이 진정국면에 접어들게 되면 실수요의 경우에는 활발한 매매상황을 이용하여 선호하는 지역이나 주택형태로 전환할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 투자목적의 매수시에는 충분한 자금계획 하에 매매에 임하시고 전매차익을 기대하는 신규분양의 경우에는 더욱 주의를 기울여 확실한 자금조달 대안이 필요합니다. 이제 낯선 인플레이션 시대에 접어들면서 부동산이 우리 삶에서 짐이 되지 않고 힘이 되는 자산이 되기를 바라는 마음입니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-04-07 08:42:24
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[렌트 컬럼] 렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (2)
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 오늘은 지난 컬럼에 이어서 렌트 추정에 관한 얘기를 다룰 것입니다. 지난 컬럼의 끝 부분에서 주택 매매 시장은 장기적인 관점에서는 완만한 상승을 하는 시장이지만 중기적 관점에서는 활황과 침체라는 산(up)들과 골(down)들을 왕복하는 시장으로 볼 수 있다고 말씀드렸습니다. 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 발생했을 때처럼 부동산 시장이 일시에 무너지는 상황이면 주택의 시장가는 급격하게 추락하지만, 보통의 시장 환경에서는 부동산 가격의 하락 국면이라고 해도 급격한 추락은 없습니다. 그 이유는 이전 컬럼에서 설명을 드린 바 있습니다. 하지만 렌트 시장가는 어떨까요? 시장의 조건(수요와 공급)이 일정 지역에서 무너지는 경우는 그 지역에 새로운 빌딩들이 완공되어 매우 유사한 다수의 렌트 매물이 시장에 나오는 경우입니다. 일정 시간이 (보통은 2~3개월에서 6개월 정도까지도) 경과되어 과다한 렌트 매물이 소진되기 전까지는 분명히 공급 초과 시장이 됩니다. 이런 시장 조건에서도 렌트 매물을 철회할 수는 없습니다. 그렇게 하면 공실이 되기 때문에 계속 임차인을 찾을 수밖에 없는데 정상적인 시장 조건이면 받을 수 있는 렌트를 받기가 어렵다는 의미입니다. 임대인 입장에서는 렌트를 낮추어서라도 임차인을 찾아서 임대 계약을 하는 것이 몇 달을 비워 두는 것보다 유리하기 때문에 렌트가 내려갈 수밖에 없습니다. 새롭게 완공된 건물에서 나오는 렌트 매물의 경우는, 해당 유닛과 다른 렌트 매물과의 차이가 매우 작을 수밖에 없는데요. 왜냐하면 같은 개발사의 유닛이어서 내부 시공이나 부대 시설이 같고 모두 새 유닛이기 때문에 상태도 같고 단지 층수나 크기만 조금 다를 뿐이어서 비교가 매우 쉽다는 것입니다. 이러한 상황 하에서는 시장을 계속 모니터링하면서 가격을 적절하게 조정하는 것이 필요합니다. 오히려 다른 매물보다 렌트를 조금 낮추어서라도 좋은 세입자를 골라서 임대하는 것이 좋은 선택이 되는 것입니다. 렌트 시장에 나와 있는 광고는 여러 부류의 광고가 있습니다. 마켓 렌트를 인지하고 그 시점의 렌트 시장을 분석해서 렌트가 책정된 광고들도 있지만, 마켓 렌트보다 조금 또는 많이 높은 광고들도 있습니다. 대개의 경우는 임대인이 ‘이 정도의 가치는 있으니까 이 정도 렌트는 받아야 되겠다’ 또는 ‘내 주택보다 안 좋은 렌트 매물이 그 정도에 광고하니까 나는 그보다는 이 정도는 더 받아야 되겠다’ 라는 생각에서 올려진 광고들입니다. 그리고 임대 관리 회사에서도 광고를 올리는 초기에는 시장의 조건을 알아보기 위해 시험으로 예상 렌트 주정치보다 다소 높은 렌트로 광고를 하는데요. 그런 광고들이 다 보이는 것이죠. 따라서, 렌트 시장에 나와 있는 광고에 보여지는 렌트는 엄밀하게 말해서 모두 시장 렌트보다 조금 또는 많이 높은 렌트들입니다. 또한 실제 임대 계약이 체결될 때는 광고된 렌트와 같은 렌트로 계약이 되는 경우가 대부분이지만, 협상의 과정을 거쳐 렌트가 광고에 있는 렌트보다 낮게 계약되는 경우도 있습니다. 계약이 되면 광고는 없어지는데, 실제 계약이 얼마에 되었는지는 알 수 없죠. 이것이 주택의 매매 시장과 다른 면입니다. 주택 시장에서는 MLS에 리스팅 된 가격보다 높은 가격으로 매매가 이루어지는 경우가 발생합니다. 특히 수요 초과 시장 (seller’s market) 하에서는 구매자가 오퍼를 제출할 때 리스팅 된 금액보다 더 높은 금액의 오퍼를 넣는 경우가 있죠. 렌트 시장에서도 그런 경우가 있을까요? 없지는 않습니다만, 매우 드물게 있습니다. 이제까지의 임대 계약을 직접 했거나 제가 감독하는 매니저들의 임대 계약이 칠팔 백 건은 되는데요. 그 중에서 두 계약이 그런 경우였습니다. 그 중 하나만 설명 드리면, 집을 본 두 그룹이 동시에 임대를 원하는데, 그 중 한 그룹은 아이 학교 때문에 반드시 그 집을 임대해야 하는 상황이어서 렌트를 $50을 더 내더라도 임대를 하고 싶다고 했었죠. 렌트 시장에 나와 있는 렌트 매물들은 그 지역의 시장이나 백화점에 나와 있는 물건들처럼 희망 판매가가 붙어 있는 것이죠. 비슷한 물건이지만 가격은 다 다릅니다. 물건을 사는 사람 입장에서는 바로 그 물건을 꼭 사야 되는데 그게 유일하다면 시장가보다 높다고 해도 살 확률은 있지만, 렌트 매물은 그런 경우가 거의 없다고 봐야합니다. 구매자 입장에서는 여러 가지 물건들을 다 비교해서 가장 좋고 가격이 저렴한 것을 구매하게 되겠죠. 렌트를 구하는 임차인 입장은 더 심각합니다. 일단 계약이 되면 정해진 렌트를 최소 1년 또는 그 이상 내야하기 때문에 시장에 나와 있는 렌트 매물을 전부 비교해서 가장 좋다고 생각되는 것 들에만 관심을 보이는 것입니다. 그렇게 고른 렌트 매물들은 또 직접 보고 비교한 다음에 결정을 하게 되는 것입니다. 렌트를 구하는 사람들은 많은 시간을 투자해서 원하는 지역의 시장에 원하는 종류의 렌트 매물들을 전부 하나하나 비교해서 가장 본인에게 유리한 것을 선택하게 됩니다. 그렇기 때문에 마켓 렌트보다 조금 낮은 렌트에는 많은 관심이 있는 사람들이 있지만, 마켓 렌트보다 높은 렌트에는 관심이 있는 사람이 적고 또 있다고 해도 좋지 않은 세입자 (소득, 신용, 과거 이력 측면에서)들에 해당하는 사람들이 많을 수밖에 없습니다. 왜냐하면, 그런 부류의 사람들은 좋은 세입자들이 관심이 있는 렌트가 시장가보다 낮은 주택에는 신청을 해도 승인이 될 확률이 낮기 때문이겠죠. 렌트 시장의 광고를 보면 자주 보게 되는 단적인 예를 들어 봅니다. 새로 분양된 콘도에 여러 유닛이 렌트 시장에 나와 있습니다. 그런데 사이즈와 레이아웃이 똑 같은 유닛의 광고가 있는데요. 23층에 있는 유닛이 $2,000에 광고를 하고 있는데 15층에 있는 유닛이 $2,100에 광고를 하고 있다면, 15층에 있는 유닛은 렌트가 될 확률이 거의 없죠. 더 뷰가 좋은 유닛이 더 싸게 나와 있는데, 그것을 마다하고 더 좋지 않은 유닛을 선택할 리가 없기 때문입니다. 설령 같은 가격에 나와 있다 해도 23층 유닛이 임대가 되어 광고가 사라지기 전까지는 15층 유닛은 임대될 것을 기대하기는 어렵습니다. 따라서, 시장에 나와 있는 비슷한 렌트 매물들과 비교할 때에는 가장 경쟁력이 있는 렌트 매물과 비교를 해야 하는 것입니다. 이런 이유로 내 주택보다 안 좋은 것이 높게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교하는 것이 아니라, 내 주택보다 좋은 것이 더 낮게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교해야 하는 것이죠. 이제까지는 일반적인 렌트 추정에 대한 내용이었다면 그와는 다른 개념이 있습니다. 지난번의 컬럼에서 주택의 사용에 대한 가치를 말씀을 드린 바 있습니다. 땅이나 주택의 가치를 규정할 때 쓰이는 개념에 ‘highest and best use of property’ 라는 개념이 있습니다. 활용 측면에서의 가치를 의미하는 것이죠. 땅이 있는데 구역 설정 (zoning) 이 상업용으로 되어 있다면, 그 땅에 농사를 짓거나 주택을 짓는 것이 아니라 상업용 건물을 지을 땅으로 사용하는 것이 가장 그 땅을 잘 활용해서 경제적인 이득을 최대화하는 것입니다. 예를 들어 임대용 주택이 있는데 보통의 주택보다 훨씬 넓은 백야드를 가지고 있는 집이 있다고 하면, 대부분의 사람들에게는 그것이 큰 의미가 없지만, 반드시 배구 네트를 설치하고 배구를 할 수 있는 정도의 백야드를 갖춘 집을 그 지역에서 필요로 하는 사람이 있다면, 그 사람은 그 집을 최대로 활용하는 것이고, 렌트 가치도 그 때에 최대가 될 것입니다. 주택의 렌트에 있어서는 가지고 있는 특징을 가장 잘 활용할 수 있는 임차인을 타겟으로 하는 것이 필요하다는 의미입니다. 이전에 근무하던 캐나다 주택 관리 회사에도 여러 주택 관리 매니저가 있었습니다만, 모든 렌트 추정은 모두 저에게 보내져서 제가 직접 맡아서 했습니다. 물론 주택 감정 경력이 있었기 때문이라고도 할 수 있지만, 렌트 추정은 수많은 주택을 관리한 경험과 수많은 렌트 추정의 경험에 의해 렌트 시장을 분석하고 모든 내적인 요인들과 외적인 요인들을 종합할 수 있어야 하기 때문이기도 합니다. 주택 감정에 비해 렌트를 추정하는 것은 매우 어렵습니다. 앞에서 설명 드린 바, 렌트에 영향을 미치는 외적인 요인들은 매우 단기적으로 변화하고, 그 변동 폭이 크기 때문입니다. 하지만, 실제로 렌트 시장에 올리게 되면 시장의 반응에 따라 그 시점의 시장 렌트가를 파악하는 것은 어려운 일이 아닙니다. 이상으로 두 번의 컬럼에 걸쳐 렌트 추정에 대해서 설명을 드렸습니다. 독자 여러분들의 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA전화 : 778 201 5978웹사이트 : www.newmaxrealty.ca이메일 : info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-03-22 08:46:34
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경제, 딜레마에 빠지다
어느덧 3월입니다. 이례적으로 2월 말까지 눈이 내렸지만 겨우내 마른 나무가지마다 새순이 올라오는 것을 보면서 봄을 기다리게 됩니다.지난 3월 2일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 종전보다 0.25%를 인상하여 이제 0.5%가 되었습니다. 아직도 아주 낮은 수준의 금리입니다. 2월 중순까지만 하더라도 인플레이션이 계속되면서 많은 경제 및 금융 전문가들이 그 인상폭을 0.5%까지 예상하기도 하였는데 지난 주 러시아의 우크라이나 공습으로 글로벌 경제상황이 불안해지면서 방어적인 이자율 인상이 불가피했던 것으로 보입니다. 캐나다 중앙은행은 지속되는 인플레이션에 대응하기위해서는 앞으로도 추가적인 금리인상이 필요하다고 강조하였습니다. 따라서 다음 이자율 변동일인 4월 13일에도 추가적인 인상이 예상됩니다. 미연준의 이자율 발표 역시 3월 15일로 예정되어 있는데 그동안 0.5% 인상으로 시장의 컨센서스가 모아졌지만 역시 우크라이나 사태로 인해 0.25% 인상에 그치리라는 전망이 대세가 되고 있습니다. 이자율은 단계적인 추가 상승이 불가피하여 기준금리는 내년 초까지 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 올라갈 것으로 예상하고 있습니다. 금융정책은 시의성을 놓치면 그 정책의 목표가 제대로 이루어질 수 없는 것입니다. 꼭 필요한 때 적절한 정책이 실시되려는 찰나에 더 큰 돌발변수, 즉 오미크론 확산이나 우크라이나 사태와 같은 대형 악재로 정책이 지연되거나 축소되면서 직면한 경제문제의 해결이 더욱 지연되면 그 만큼 경제 상황이 더 어렵게 꼬여가는 사태가 우려되고 있습니다.지난 2022년 팬데믹 이후 전세계 금융 당국이 일시에 1.5%에 달하는 전격적인 금리 인하와 동시에 양적 완화를 통해서 시장에 막대한 자금 공급을 한 것은 아마 경제 역사상 가장 성공적인 사례 중 하나로 기억될 것입니다. 이렇게 시의적절하고 과감한 금융 정책으로 전세계가 그나마 팬데믹 상황을 견뎌 내고 이겨낼 수 있었던 것입니다. 하지만 예상치 못한 인플레이션 발생과 이에 대처하는 상황에서, 필요한 시점에 시행될 금융정책이 경제 외적인 변수로 지연되거나 축소되고 있는 상황이 안타까운 것입니다.2월의 밴쿠버 부동산 시장동향을 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역은 2월 중 총 거래량은 3,424채를 기록하여 전년 2월 3,727채 비해 8.1% 감소하였고 지난 1월 2,285채보다는 49.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 2월 평균에 대비해서는 26.9% 많은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 5,471채로 지난 해 2월 5,048채보다 8.4% 증가하였고 이전 1월 4,170채보다는 31.2% 나 증가하여 계속해서 증가세가 이어지고 있습니다.Fraser Valley 지역의 2월 총거래량은 1,824채로 작년 2월 역사상 최고 기록을 보였던 2,815채보다는 35.2% 감소하였고 지난 1월 1,310채보다는 39.2% 증가하였습니다. 지난10년간의 2월 평균보다는 18% 많은 거래량입니다. 2월 신규 리스팅은 3,742채로 작년 2월 3,265채보다는 14.6% 증가하였고 1월 감소하였지만, 지난 1월 2,135채보다는 무려 75.3%가 증가하였습니다. 이전 2월 중 최고 기록이었던 2016년 3,283채보다도 9.8%가 많은 역사상 최고기록입니다. 이러한 신규 리스팅의 증가는 현재까지의 강세 시장의 변화 가능성을 보여주는 신호로도 해석됩니다.2월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택의 경우 $2,044,800으로 최초로 2백만불대에 진입하였고, 타운하우스 $1,090,000, 콘도 $807,900로 1년 전과 비교 각각 25%, 27.2%, 15.9% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 35%, 64%, 62%를 기록하여 타운하우스와 콘도의 강세가 두드러졌습니다. 주택 별 평균 매매일수는 24일, 14일, 19일입니다.Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,670,800 타운하우스 $840,900, 콘도 $614,800으로 1년 전과 비교하였을 때, 각각 43.6%, 40.1%, 36.3% 상승하여 모든 주택별로 가격 상승세가 지속되고 있습니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 46%, 69%, 67%를 보여 리스팅 수의 증가로 이전에 비해 진정 추세를 보이고 있지만 아직까지도 셀러 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 13, 11, 12일입니다.이제 장기적인 시장추세 변화 가능성이 보이는 시점이기 때문에 현상승장의 출발점이었던 2020년 1월부터 2022년 2월 까지의 지역별 주택 별 시장 변동상황을 다시 한번 살펴보았습니다. Metro Vancouver지역의 단독주택 가격지수는 42.8%의 상승률을 타운하우스는 39.32%, 콘도는 21.8% 상승하였습니다. Fraser Valley지역은 단독주택은 73.9%, 타운하우스 62.3% 콘도 50.5%의 상승률을 보였습니다.광역 밴쿠버 지역 내에서 두 지역 간의 가격 상승폭이 크게 차별화된 특징을 보여주었습니다. 팬데믹 이후 주거 및 생활형태의 변동으로 인한 주택 선호의 변화가 반영된 결과라고 생각됩니다. 특히 2년만에 Fraser Valley지역 단독주택 Benchmark 지수가 73.9% 상승하였다는 것은 놀랄만한 기록입니다. 한편 Metro Vancouver지역 콘도의 가격상승률은 21.8%에 그쳐서 이 지역의 콘도가 준공된 지 오래된 건물이 많고 이전과는 다른 고급 신규 콘도 공급이 계속되고 있어 기존 콘도에 대한 선호도가 떨어져 가는 상황을 감안해야 합니다. 아울러 많은 바이어들이 MLS 통계에는 거의 반영되지 않는 pre-sale 콘도에 몰리고 있는 현상도 감안해야 할 것으로 보입니다.봄 시장이 일찍 오는 것 같습니다. 2월 하순에 들어 리스팅이 대폭 증가하고 있습니다. 물론 전체 리스팅 수는 이전의 정상 시장 수준에 비해서는 적지만 주말 오픈하우스들이 넘쳐나고 있습니다. 전체적인 리스팅 수가 증가하면서 시장 체결 가격보다 높게 리스팅 된 매물들은 바로 매매되지 않고 재고로 남게 되면서 시장 전체에 나와있는 매물수가 증가하는 상황이 시작되고 있습니다. 아울러 그동안 극심한 공급 부족으로 인해 ‘팔기는 쉽지만, 사기는 너무 어려운 시장상황’으로 인해 유보되었던 매매가 가능한 상황이 되어가고 있습니다. 따라서 실수요 위주의 적극적인 매매 참가로 인해 시장 매물의 공급은 증가될 것으로 예상됩니다.하지만 전체적인 경제 상황은 더욱 딜레마에 빠져가는 모습입니다. 이미 상승폭이 확대되고 있는 인플레이션 상황은 우크라이나 사태로 유가, 원자재 등의 가격 급등으로 이어지고 있습니다. 그동안 돈의 위력으로 버티어 왔던 경기가 이제 위축이 우려되지만 더 이상의 확장 정책은 어려운 상황입니다. 가장 우려하던 경기 침체와 물가 상승이 함께 몰려오는 스테그플레이션의 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다. 올해 들어 미국 S&P 500 지수와 나스닥 시장은 매일 급락과 급등을 거듭하면서 변동성이 확대되고 있는 것이 이를 반증하고 있습니다. 이러한 변동성의 확산은 곧 위험이 커지고 있다는 신호입니다. 전체적인 경제상황이 딜레마에 빠져가고 있는데 부동산 시장만 아랑곳하지 않고 견조한 상승세를 지속해 나가기에는 이제 그 한계점에 다가왔다는 공감대가 커질 것으로 보입니다.앞으로의 시장상황 변화를 면밀하게 지켜보면서 지혜로운 매매 전략이 필요한 시점이 되고 있습니다. 이제 실수요 위주의 매매에 집중하면서 투자 목적의 매매에는 철저한 위험 관리에 바탕을 둔 의사결정이 필요한 시점입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2022-03-04 11:00:37
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[렌트 컬럼] 렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (1)
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 주택의 임대 관리에 관하여 주택 소유주들로부터 받는 문의 사항 중에 가장 빈도가 높은 것은 ‘렌트를 얼마 정도 받을 수 있는가?’라는 질문입니다. 주택의 가치를 따질 때에는 크게 봐서 두 가지의 관점에서의 가치가 있습니다. 하나는 그 주택을 구매할 때의 가치이겠지요. 이 가치는 매매가 이뤄지는 개념적인 공간인 '시장'이라는 환경 하에서의 가치를 의미하는 것으로 통화 가치로 표현이 됩니다. 일테면, 70만 불, 120만 불 이런 식으로 말이죠. 일반적으로는 ‘시장가’ 또는 ‘시세’라고 해서 영어로는 'Market Value' 또는 정상 시장을 강조해서 'Fair Market Value' 라고 합니다. 은행에서 모기지를 승인할 때 기준이 되는 것은 주택의 구입가, 희망가, 과거 가격의 평균 등이 아닌, 현재의 시장가, 'Market Value'입니다. 그럼 현재의 시장가는 어떻게 알 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 정확한 시장가는 알 수가 없습니다. 왜냐하면, 실제로 시장에 내놓아서 수많은 구매자들로부터의 평가를 거쳐 구매가가 확정되지 않고서는 정확한 시장가를 알 수가 없다는 의미입니다. 그래서, 가장 시장가에 근접한 가치를 추정하는 것이 주택 감정입니다. 2012년 건물 관리를 시작하기 전까지 제가 주택 감정사로 일했던 적이 있습니다만, 주택의 매매는 뉴맥스의 사업 분야가 아니기도 하고, 임대 관리에 직접 연관이 있는 주제가 아니어서 본 컬럼에서 굳이 주택 감정 부분에 대해서 설명을 상세하게 드릴 필요는 없다고 생각이 됩니다. 하지만, 주택의 렌트를 추정하는 데에 있어서 고려해야 하는 사항들이나 사용하는 기법들이 주택 감정의 원리나 방법들과 공통되는 부분들이 있기 때문에, 비교해서 설명 드리면 독자분들이 이해하기가 훨씬 쉬울 것이라서 몇 가지 항목들에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 주택 감정과 렌트 추정은 공히 주택의 내재 가치와 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 주택 감정에 사용하는 용어를 사용하면 내적 요인(내재 가치)은 'Internal Factors', 외부 요인은 'External Factors'입니다. 간단하게 설명해서, 내적 요인은 주택의 소재지, 땅의 크기, 주택의 구조물, 건축 연도, 내부 면적, 방과 화장실의 개수, 건축 재료, 건물의 상태 등등 주택이 가지고 있는 모든 눈에 보이는 가치들과 사용 상에 있어서의 가치들을 망라한 것입니다. 반면에 'External Factors'는 주택 주변의 환경, 수요와 공급 같은 부동산 시장의 조건들, 계절적인 요인 등이 될 것입니다. 여러분들은 쉽게 시장가는 내적 요인과 외적 요인이 합해져서 결정된다는 것을 인지하실 것입니다. 예를 들어, 내적 요인들만 고려하여 책정된 100만 불짜리 집 부근에 오염 물질을 처리하는 시설이 들어선다는 계획이 확정되면, 그 집의 가격은 하락할 것입니다. 부동산 경기가 활성화되어서 매수자의 수가 매도자의 수를 훨씬 상회하는 (이른바, Seller’s Market) 시장 환경 하에서는 시장가는 당연히 상승하게 됩니다. 주택 감정에서는 거의 대부분 직접 비교법(Direct Comparison)이라는 기법을 사용해서 감정가를 추산하게 됩니다. 이를 간단하게 설명 드리면, 어떤 주택의 시장가를 추산하기 위해서는 그 주택이 소재한 지역(Direct Neighborhood)에서 해당 주택과 유사한 주택들(Similar Properties) 중 최근에 거래된 주택들을 분석합니다. 여기에서 최근이라고 하는 것은 보통 감정 시점에서 3개월 이내로 규정합니다. 그렇게 범위를 제한하는 것은 시간이 경과함에 따라 시장의 조건/상황(Supplies and Needs)이 변화하는 변수를 최소화해야 하기 때문이죠. 이 직접 비교법을 위해 사용하는 유사한 주택의 수는 보통 세 개나 네 개를 사용하는데요. 이는 비교 대상이 많을수록 개별 매매에 영향을 주었을 수도 있는 시장 왜곡(Fair Market Deal이 아닌 거래)의 영향을 최소화하기 위해서 입니다. 유사한 주택이라는 말은, 하나의 주택과 모든 내적, 외적 요인들이 같은 주택은 존재하지 않는다는 사실을 생각하면 이해가 되시겠죠. 똑같은 주택을 찾을 수 없으니, 최대한 해당 주택과 비슷한 주택들을 찾아서 비교할 수밖에 없는 것입니다. 하지만, 개별 주택은 내적 요인과 외적 요인이 다 조금씩 다르기 때문에, 감정을 하려는 주택과 유사 주택들과 각 항목들을 비교하면서 각각의 항목에 대해서 가치 차이를 부여하는 방법을 사용해서 최종적으로 전체 주택의 가치를 비교하는 방법이 바로 직접 비교법입니다. 지금까지는 처음에 설명 드린 주택의 두 가지 가치 중에서 주택을 구매할 때의 가치에 관해서 알아보았습니다. 두 번째 가치는 주택을 사용할 때의 가치, 즉 임대 가치입니다. 내가 내 집에 살고 있다고 할지라도, 이 집이 내 소유가 아니고 주택 소유주로부터 임대해서 사용하고 있을 때에 지불해야 하는 렌트만큼 내가 사용하고 있는 것이어서 모든 주택의 임대 가치는 분명 존재합니다. 매매 관점에서 'Market Value'가 있다면, 임대 관점에서는 'Market Rent'가 있는데, 굳이 번역하면 ‘렌트 시장가’라고 말할 수 있을 것 같습니다. 마켓 렌트는 임대 의지가 있는 주택 소유(Willing Landlord)들이 합리적으로 받기를 예상하고, 임차 의지가 있는 세입자(Willing Tenant)가 합리적으로 지불하기를 예상하는 렌트라고 규정되고, 그것은 유사한 지역의 유사한 주택의 렌트와 유사해야 한다는 것입니다. 보통 사람들이 렌트라고 할 때에는 세 가지의 렌트 개념 중의 하나를 말하는데요, 그것들은 희망 렌트(Listed Rent), 렌트 시장가(Market Rent), 그리고 실현 렌트(Realized Rent)입니다. 렌트의 개념과 렌트와 세입자와의 관계에 관해서는 예전에 올린 컬럼들에 자세하게 설명이 되어 있으니, 의미를 정확하게 이해하고자 하시는 독자분들은 이전의 컬럼들을 참조하시기 바랍니다. 여기에서 주택 시장가와 렌트 시장가에 영향을 주는 요인들이 어떻게 틀린 지에 대해서 몇 가지 예를 들어 설명 드립니다. 주택 부지는 주택 시장가에 크게 영향을 주지만, 렌트 시장가에는 매우 작은 영향밖에 미치지 못합니다. 건물이 오래된 부지가 넓은 주택은 나중에 재개발되면 건물의 가치는 거의 없고 땅의 가치가 대부분이 되기 때문에 택지의 넓이가 주택 시장가에 미치는 영향은 절대적이지만, 세입자는 앞마당이나 뒷마당이 넓어서 나쁠 것은 없지만, 그보다는 부엌이 더 최신식이고 내부 구조가 편리한 주택에 더 많은 렌트를 지불하기 때문에 렌트 추정치는, 땅, 외부 환경 요인(예를 들어, 그 지역이 수 년 후에 개발이 되는 등)에 영향을 거의 받지 않는다는 것입니다. 다시 말해 렌트 시장가는 장기(Long Term) 요인에 영향을 받는 것이 아니라 단기(Short Term) 요인에 더 영향을 받는 것이죠. 시장 환경(Market Conditions : Supplies and Needs)은 외적 요인 중의 하나로, 주택 소유주나 임대인이 통제할 수 없는 요인입니다. 부동산 시장은 그 기간의 길고 짧음은 있지만, 활황과 침체라는 산(Up)들과 골(Down)들을 왕복하는 시장이라고 할 수 있을 것입니다. 수요와 공급의 균형이 잡힌 주택 매매 시장 상황에서는, 일반적으로 말해 주택 시장가는 아주 완만한 상승을 한다는 것은 너무나도 당연한 사실입니다. 왜냐하면 주택 건축을 위한 재료비와 인건비가 인플레이션 정도 또는 그 이상 계속 상승한다는 사실 때문입니다. 하지만, 계절에 따라, 또는 특정 지역에서는 수요와 공급의 불균형으로 발생할 수 있습니다. 단적인 예로, 시장가가 70만 불인 주택을 매매하기 위해 시장에 내놓았는데, 그 시점에 그 지역에 그런 유형의 주택을 매도하려는 소유자들의 수에 비해 구매자의 수가 현저이 적다면, 당연히 시장가는 내려가게 될 것입니다. 반드시 매도를 해서 현금 흐름을 확보해야만 하는 소유주들은 그래도 매도를 시도하겠지만, 이런 경우에는 대개의 소유주들은 일정한 가격 아래로는 매도할 생각이 없어서 매도를 나중으로 미루고 주택을 매매 시장에서 거둬들이게 되겠죠. 그렇기 때문에 주택 매매가는 어느 정도 이상 내려가지 않게 됩니다. 렌트는 어떤가요? 시장의 수요 공급의 불균형이 발생했을 때에 렌트가 어떻게 움직이고, 이에 따라 어떻게 하는 것이 주택 임대인 입장에서는 최선인가를 알고 계시는 것이 필요합니다. 다음 컬럼에서는 이 얘기로부터 시작해서 렌트 추정에 대한 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표 : 제임스 리, Ph.D. 재무 이사 : 앤디 김, CPA전화 : 778-201-5978웹사이트 : www.newmaxrealty.ca이메일 : info@newmaxrealty.ca
James Lee
2022-02-17 16:50:01
