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밴쿠버 부동산 시장, 새로운 ‘역사’를 쓰다
상승세를 계속하고 있는 밴쿠버 부동산시장은 지난 3월 밴쿠버 부동산 역사상 가장 활발한 시장현황을 기록하였습니다. 이러한 활황세가 있기까지 지난해 3월 전격적인 Lock down이 실시된 이후의 1년간의 경제 현황을 살펴보기로 하겠습니다. 지난 3월 말에 발표된 Monthly GDP 통계를 보면 2020년 연간 GDP는 5.4% 감소하였습니다. 다행히 올해는 5% 이상 그리고 2022년에는 4.5% 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 팬더믹하의 경제상황을 보면 2020년 정부 부채는 GDP 대비 무려 25%나 증가하였습니다. 경제가 붕괴되지 않도록 막대한 자금지원이 이루어졌습니다. 만약 이러한 자금지원이 없었다면 지난해 GDP는 15%까지도 감소했을 것으로 분석하고 있습니다. 그나마 금리하락과 양적 완화를 통한 무제한에 가까운 자금공급으로 GDP 감소 폭이 5.4% 감소에 그쳤던 것입니다. 현재까지도 각종 지원책이 계속되고 있는 것처럼 정부에서는 아직도 그 끝을 알 수 없기 때문에 지속적인 자금지원이 불가피한 상황입니다. 이러한 풍부한 유동성과 저금리정책을 통해 주식시장, 부동산 시장 등 자산시장에서 사상초유의 유동성 장세가 이루어지고 있습니다. 팬더믹 상황에서 저축률이 12.7%에 달해 예전의 2% 내외보다 10% 이상 높은 현상까지도 보입니다. 이처럼 지금까지의 경제 상황은 중앙은행의 무제한에 가까운 양적 완화와 정부의 재정적자에 기반을 둔 유동성 공급을 통해 유지되었습니다. 작년 3월 중순 전격적인 Lock down 상황으로 패닉에 빠졌던 부동산 시장도 예상과는 달리 활황세를 계속하고 있음을 3월의 전체 밴쿠버 부동산 통계를 통해서도 볼 수 있습니다.Metro Vancouver 지역의 3월 중 총거래량은 5,708채를 기록하여 지난해 3월보다 무려 126.1%가 증가하였고 지난 10년간의 3월 평균 거래량보다는 72.2% 나 많은 거래량을 기록하여 3월 거래량으로는 사상 최대기록을 보였습니다. 신규 리스팅은 8,287채로 작년 3월보다 86.8% 증가하여 큰 폭의 리스팅 증가가 이루어졌다는 특징을 보이고 있습니다. Fraser Valley 지역은 3월 중 총거래량은 3,329채로 작년 3월보다 131% 증가하여 역사상 최고 기록을 보였습니다. 3월 중 신규 리스팅은 5,087채로 작년 3월보다 91%나 증가하여 협회설립 이후 역사상 가장 많은 월중 신규 리스팅 기록입니다. 3월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,700,200, 타운하우스 $872,200, 콘도 $715,800으로 1년 전과 비교해서 단독주택 17.9%, 타운하우스 10.4%, 콘도는 3.7% 상승하여 지속적인 상승을 보이고 있습니다. 리스팅매물중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 52.9%, 79.9%, 65.4%를 기록하여 계속하여 셀러 중심의 시장이 강해지고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 27, 19, 28일로 매매가 신속하게 이루어지고 있습니다. Fraser Valley 지역의 3월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,237,900, 타운하우스 $624,500, 콘도 $465,400으로 1년 전에 비해 각각 25.3%, 13.7%, 6.5% 상승하였습니다. 모든 주택 종류별로도 프레이져밸리의 가격상승 폭이 돋보이고 있습니다. Sales to Active 지수도 각각 73%, 120%, 70%로 타운하우스의 재고 부족이 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 15일, 14일, 31일로 단독주택과 타운하우스의 경우는 지난달에 이어 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지고 있는 상황이 계속되고 있습니다. 전체적으로 3월 시장의 특징은 거래량이 사상 최고의 기록을 보인 것과 함께 신규 리스팅 역시 사상 최고의 기록을 보였다는 것입니다. 지난해 말부터 재고 부족으로 인한 가격급등이 지속되었던 시장 상황을 해소시키면서 단기간 내 20-30%에 이르는 급등한 가격수준이라면 셀러들도 이제 충분히 만족할 만한 가격수준이라는 공감대가 형성되고 있는 것으로 판단됩니다. 특히 4월부터가 본격적인 부동산시장의 성수기임을 고려한다면 올 봄 시장은 그 어느 때보다 아주 활발하고 큰 시장이 열릴 것이라고 기대합니다. 이제 테마별로 4월 시장을 전망을 전망하면, 첫째로 단독주택시장의 강세가 안정세로 접어들 것으로 보입니다. 가격이 급등하며 다행히 그동안의 매물 부족상황은 어느 정도 해소되고 있습니다. 새로운 리스팅이 함께 증가하며 시장에 재고 공급이 많아지고 있는 상황입니다. 시장가격도 이제 최근 급등한 가격수준이 정착되어 가면서 균형가격을 이루어 갈 것으로 보입니다. 아울러 단독주택 가격급등에 자극을 받은 주택수요가 상대적으로 저렴한 타운하우스와 콘도의 가격상승과 거래량 증가를 가져오고 있습니다. 둘째는 프레이져밸리 지역의 강세는 모든 주택 종류별로 계속되고 있습니다. 특히 주목할 것은 통계수치로 파악되지 않는 신규분양에 있어서 프레이져밸리지역의 타운하우스 시장, 신규 단독주택시장의 활황세는 계속될 것으로 전망됩니다. 신규분양은 발 빠르게 움직이는 것이 생명입니다. 빠른 정보력과 대응력을 갖춘 지역 전문 리얼터의 역할이 아주 중요해졌습니다. 셋째, 금리의 저점은 이제 끝나가고 있습니다. 미국 10년 국채 금리는 3월 들어 기존 최저수준에서 1% 이상 상승한 1.7% 수준에서 등락을 거듭하면서 금리상승에 대한 논란이 한창입니다. 아울러 캐나다 주요 은행이 예상하는 향후 5년 고정 모기지 금리 추이를 보아도 상승세로의 전환을 당연시하는 시장 분위기입니다. 물론 경기회복, 특히 고용회복에 대한 가시적인 효과가 나타나기 전까지는 정부의 정책금리인상은 어려울 것이지만 장기적으로 금리는 팬더믹 이전 수준으로 회복할 수밖에 없다고 보입니다. 이러한 상승하는 이자율 추세는 부동산 시장을 안정시키는 국면이 될 것으로 예상됩니다. 네 번째는 경기에 대한 전망입니다. 앞에서도 2021년 GDP 성장률이 5%를 넘을 것으로 예측하고 있는데 5%를 넘어야 2019년, 즉 2년 전과 같아지는 것입니다. 그리고 실업률이 얼마나 낮아질 것인가에 대한 가시적인 성과가 나타나야만 경기회복이 본격화되는 것입니다. GDP의 25%에 해당하는 정부 부채의 증가를 바탕으로 각종 보조금과 자금지원으로 유지된 현재의 경기상황에 대한 냉정한 판단을 가져야 합니다. 다음은 백신의 효과입니다. 백신접종이 시작한지 3달 반 동안의 백신 접종 현황은 4월 6일 현재 캐나다 전체는 15.69% 그리고 BC주도 비슷한 15.7%의 접종률로 80만 명 이상이 백신 접종을 마쳤습니다. 그러나 BC주의 확진자는 이제 1,000명 수준을 넘어서며 주 정부는 3차 대확산을 우려하여 전격적으로 지난주부터 3주간 부분적 Lock down을 실시하고 있습니다. 더 확산되어가고 있는 확진 수를 바라보며 막대한 자금지원과 보조금 그리고 자산시장의 폭등으로 현실에 대한 망각증이 생긴 것은 아닌가, 코로나바이러스의 두려움은 없어지고 마스크의 불편함만 남은 현실이라는 생각이 들기도 합니다. 끝으로 캐나다 모든 지역의 부동산 급등상황과 관련하여 주요 시중은행들을 비롯하여 언론 등을 통해 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 밴쿠버와 토론토 일부에 시행되고 있는 외국인 취득세를 전체 캐나다로의 확대 여부, 주거주지 매매에도 Capital gains tax 신설 여부 등의 논란속에 4월 8일 Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI)는 Stress Test 기준금리를 높이는 것으로 결정하여 6월부터 시행할 예정입니다. 아직도 직면한 두가지 위험, 즉 백신의 효과가 우리의 기대만큼 조속히 현실로 나타날 것인지, 정부의 막대한 자금지원은 언제까지 계속될 것인지 그리고 그 부담은 어떻게 나누어 질것인지를 냉정하게 판단해 보아야 한다고 생각합니다. 1년전 전격적인 Lock down 실시와 함께 우리의 자산을 어떻게 지켜야 하나 염려하였던 마음을 기억하면서 과열된 시장 분위기 속에서도 냉정함을 잃지않고 내 소중한 자산을 잘 지켜야 한 마음을 가져야 할 것 같습니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 T.604-306-0870 마기욱 2021-04-09 11:36:14
[렌트 칼럼] 스트라타 보험과 오너 보험 - 보험 보장 범위
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 일전에 스트라타 보험과 오너 보험의 개괄적인 내용과 보험 처리 절차에 대해서 설명 드렸습니다. 오늘은 많은 오너분들께서 잘 모르시는 보험 적용에 대한 중요한 내용들을 실제 예를 들어서 설명 드리도록 하겠습니다. 이러한 것들은 실제로 매우 중요한 것이, 사안에 따라 보험이 적용되는지 아닌지를 아는 것과, 어떠한 부분까지 보험으로 커버가 되는지를 알아야만, 보험 적용이 안되는 경우에 대해서는 미리 충분히 대비하고, 보험 적용이 되는 경우라도 어느 범위까지 보장이 되는 지를 알아야 실제 보험 건이 발생했을 때, 규정에 맞게 대처를 할 수 있기 때문입니다. 먼저 설명 드리는 사례는 보험으로 어떻게 보장이 되는 지를 이해하는데 도움이 되실 것입니다. 오래 전에 제가 관리하던 코퀴틀람의 저층 콘도 빌딩의 유닛에서 물이 넘쳐서 아래쪽의 세 개의 유닛이 물 피해를 입은 사건이 발생한 적이 있었습니다. 신고를 받고 복구/수리 전문 회사 (Restoration company)에 연락해서 원인 파악과 긴급 조치를 시켰죠. 원인은 부엌의 싱크의 수도를 틀어 놓고 잠그지 않아서 물이 넘쳤던 것이었습니다. 이전 컬럼에서도 설명 드렸듯이, 수리 비용이 당시 스트라타 보험의 디덕터블인 $5,000을 훨씬 넘었기 때문에, 스트라타 보험 에이전트를 연락해서 보험 건을 접수시켰습니다. 원인이 오너 자신의 부주의에 의한 물 넘침이었지만, 고의성이 없었기 때문에 이 경우는 스트라타 보험으로 수리 비용이 부담되고, 디덕터블은 당연히 스트라타가 내는 경우입니다. 모든 스트라타 유닛의 오너들은 매월 내는 스트라타 비에 보험료를 내기 때문에, 당연히 스트라타 보험으로 보장을 받는 것이죠. 그런데 보험 건의 발생 원인이 개별 유닛에 있기 때문에, 스트라타 보험의 디덕터블은 해당 유닛 오너가 내야만 하는 것이죠. 당시 오너분들이 홈 오너 보험을 가지고 있어서, 홈 오너 보험에서 디덕터블을 부담하고, 유닛의 개선 사항들 (라미네이트 플로어 등)과 개인 소지물들도 홈 오너 보험으로 보장이 되었던 것입니다. 다만, 오너들은 홈 오너 보험의 디덕터블 (당시에 $500)만 홈 오너 보험 회사에 지불하면 되는 것이었죠. 이 사례에서 보듯이, 본인의 잘못에 의해 보험 건이 발생했어도 고의성이 증명되지 않는 한, 보험으로 보장이 된다는 것입니다. 이번 사례는 내 잘못이 아닌 보험 건이 발생했을 때의 경우로 앞선 예와는 상반되는 경우입니다. 이 부분을 오너분들은 반드시 알고 있어야 하겠습니다. 이 건도 저층 콘도 건물에서 발생한 것입니다. 한 유닛의 오너가 천정에서 물이 샌다고 신고를 해서 복구/수리 전문 회사를 불러서 원인 파악을 했더니, 윗층 유닛의 욕실에서부터 물이 샜다는 것이 밝혀졌죠. 욕실에서 물이 새는 경우는 거의 다음과 같은 경우에 해당됩니다. 변기의 wax seal (변기의 물이 흘러내려갈 때 바닥으로 새지 못하도록 밀봉하는 재료)이 틈새가 생겨서 거기를 통해서 변기 물이 새는 경우가 있습니다. 또는 싱크나 욕조에 크랙이 생겨서 거기로 물이 새는 경우, 싱크 아랫쪽에 있는 배수관의 이음새에서 물이 새는 경우, 욕조 바닥과 벽의 코킹이 벗겨져서 그 틈새로 물이 새는 경우, 욕실 벽 뒤에 있는 샤워 헤드 연결 부에서 물이 새는 경우, 그리고 샤워 부스 내의 타일의 코킹이 벗겨져서 그 틈새로 물이 새는 경우입니다. 그 당시에 면밀한 조사를 통해서 밝혀진 원인은 샤워 부스 내벽의 타일의 코킹이 벗겨져서 그 틈으로 물이 샜던 것이었습니다. 이 건이 보험으로 커버가 되었을까요? 결론은 보험으로 보장이 안되었다는 것입니다. 홈 오너 입장에서는 잘못한 것이 없다고 보험 회사에 항변을 했지만, 결국 받아들여지지 않았습니다. 논리는 이렇습니다. 욕실의 코킹을 점검하고 일정 기간이 경과하면 새롭게 코킹을 해서 틈새를 밀봉을 하면 막을 수 있는 사고였는데, 오너가 그 의무를 게을리했다는 것이죠. 이와 비슷한 논리가 성립하는 케이스를 설명 드리겠습니다. 식기 세척기의 배수관에 실구멍이 생겨서 거기를 통해 아주 미량의 물이 식기 세척기를 사용할 때마다 샜었습니다. 워낙 미량이었기 때문에 한참의 시간이 지나서야 물이 샜다는 것을 알 수가 있었는데, 그때 바로 보험 회사에 클레임이 접수가 되어 조치가 되지 않았던 것이 문제였습니다. 1 년도 넘는 시간이 경과하자 스며 나온 물이 누적이 되고 오랫동안 습기가 유지되어서 급기야는 마루 밑으로 이끼가 생기고 냄새까지 나는 상황에까지 발전이 되어 버린 것이었습니다. 보험 회사에서는 충분히 미리 조처를 해서 피해를 최소화할 수 있는 기회를 오너가 무시해서 오랜 시간이 경과되었기 때문에 보험으로 커버되지 않는다는 것이었죠. 앞선 두 가지 케이스는 완전히 대조적인 케이스인데요. 피보험자의 잘못이나 부주의로 인해 사고가 발생해도 고의가 없으면 보험으로 보장이 되지만, 당연히 해야 할 기본적인 관리를 하지 않아서 피해가 발생했다든지, 피해 상황을 인지하고도 오랫동안 신고 접수를 하지 않아서 피해가 커졌다면 보험으로 보장이 안된다는 사실입니다. 마지막 케이스는 복층 구조의 타운하우스에서 드물지 않게 발생하는 케이스입니다. 보통 타운하우스는 하나의 유닛이 몇 개 층으로 구성이 되어서 모든 층이 하나의 유닛입니다만, 어떤 타운하우스는 구조가 윗쪽의 유닛과 아랫쪽의 유닛이 천정을 사이에 두고 있는 구조로 설계가 된 것이 있습니다. 타운하우스는 각 유닛의 온수를 각 유닛에 설치된 온수 탱크 (Hot water tank)에서 공급하게 되어 있습니다. 2018 년에 제가 관리하던 그 타운하우스도 80 개 정도의 유닛으로 구성되고, 당시에 지어진 지 7 년 정도 경과된 써리에 위치한 타운하우스였는데, 그 구조가 복층으로 구성된 것이었습니다. 윗쪽 유닛에서 물이 해서 아랫쪽 유닛까지 물 피해가 발생했는데, 원인은 온수 탱크가 물이 샌 것이었죠. 윗쪽 유닛의 바닥과 아래에 있는 유닛의 천정과 바닥이 피해를 입은 것이어서 총 비용이 디덕터블에 못미쳤기 때문에 스트라타 보험 건은 성립하지 않았습니다. 이 경우는 각각의 유닛의 홈 오너 보험의 에이전트가 해결해야 하는 문제가 됩니다. 물론 온수 탱크의 워런티가 아직 남아 있으면, 온수 탱크를 교체하는 것은 제조사에서 탱크 자체나 부품은 무상으로 하고 제거 및 설치 비용은 오너가 부담하게 됩니다만, 온수 탱크 가격보다 물 피해 수리 비용이 더 크기 때문에 이런 상황을 미리 방지하는 것이 필요했던 것이었죠. 당시 윗층 유닛 오너의 홈 보험 에이전트는 보험 규정에 의해 자기 유닛의 수리는 보장이 되지만, 피해를 입은 유닛의 보상은 커버하지 않는 것으로 되어 있었기 때문에, 결국 아래 유닛의 복구 및 수리는 아래 유닛의 홈 오너 보험으로 진행이 되었고, 모든 비용을 윗쪽 유닛 오너에게 청구하는, 이름 바 구상권 청구를 하는 것으로 진행이 되었죠. 앞에서 설명 드린 사례들을 통해서 몇 가지 중요한 교훈들을 얻게 됩니다. 하나는, 물이 샐 수 있는 장비나 배관, 코킹 등은 문제가 발생하기 전에 항상 관리를 해야만 하고, 이상 징후가 있으면 즉시 신고하고 조처를 취하는 것이 필요하다는 것입니다. 더 추가하자면, 홈 오너 보험을 들 때에, 특히 보험 건이 발생할 확률이 있는 홈 오너분들은 반드시, 보험 약관을 면밀하게 검토해서 혹시라도 발생할 보험 건에 있어서 어떠한 보장을 받는 지를 파악하고 보험을 들어야 한다는 것입니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-04-06 16:42:22
[렌트 칼럼] 조심해야 하는 커머셜 쓰레기 수거 계약
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다. 얼마전에 요식 관련 서비스업을 운영하는 지인으로부터 당면한 문제에 대한 조언을 해달라는 부탁을 받은 적이 있습니다. 약 5 년 전에 쓰레기 수거 업체와 5 년 서비스 계약을 맺었는데, 당시에는 수거 비용도 저렴하고 서비스도 잘 해준다고 해서 계약서에 사인을 했는데, 이것이 계속 골치거리가 되어 오고 있다는 것입니다. 문제의 핵심은, 처음에는 다른 데에 비해 낮은 수거료로 시작을 했는데, 수시로 수거료와 다른 부대 비용들이 인상되어서 5 년이 지난 지금은 원래 수거료의 4 배에 해당하는 수거료를 내고 있다는 것입니다. 이게 가장 큰 문제이고, 또 다른 문제는 일년에 두세 번 수거를 걸러서 불만을 접수해도 운전 기사의 말만 듣고 아무 문제가 없다고 할 뿐 아니라, 수거하지 않은 거에 대한 크레딧도 주지 않았다고 말입니다. 비즈니스 오너 입장에서는 당연히 그런 상황이 발생하면 당장이라도 계약을 해지하고 싶지만, 5 년이라는 계약 기간 (Term)에 합의해서 사인했기 때문에, 중도에 계약을 해지하게 되면 상당한 금액의 페널티가 부과됩니다. 중도 해지 페널티는 남은 기간에 따라 다르고 또 업체에 따라서 다르지만, 그 금액이 6 개월에서 1 년 치의 수거료를 넘을 수도 있어서 중도 해지가 어렵습니다. 그래서 계약이 끝나기 전에 계약 종결 시점에서 끝내고자 해서 업체에 그 계약 종결 통보 (termination notice)를 전달했는데, 문제는 그게 계약이 끝나기 두 달 전이었다는 것이죠. 보통 쓰레기 수거 장기 계약에는 계약을 종결하고 연장하지 않으려면 종료 3 개월 이상 전에 (그러면서도 종료 6 개월 이내에) 업체에 서면 종결 노티스를 전달해야만 계약이 종결되고, 아무런 노티스가 없으면 자동으로 같은 계약 기간으로 재계약이 성립된다는 조항이 들어가 있습니다. 결국 업체에서는 석 달 노티스의 여건이 성립하지 않기 때문에 받아들일 수가 없고, 당연히 5 년 재계약이 되었다고 주장하는 것입니다. 골치 아픈 상황이 아닐 수가 없습니다. 이에 대해 어떻게 조언했는지는 본 컬럼의 목적과 관련이 없으므로 넘어가기로 합니다. 작년에 제가 ‘부동산 밴쿠버’에 올린 컬럼 중에 ‘옐로우 카드를 무시하면 안되는 캐나다’가 있는데요. 그 안에 계약이나 서면 경고 등은 철저하게 대처하지 않으면 나중에 피해를 크게 볼 수 있다는 내용이 설명되어 있습니다. 주택의 임대 계약도 그렇지만, 이런 서비스 계약도 일단 계약서에 쌍방이 사인을 하게 되면, 계약에 있는 세부 내용들은 지켜져야만 하는 것입니다. 모든 중요한 서면 계약은 반드시 모든 내용을 검토하고 숙지한 이후에 사인을 해야 하고, 그 조항들에 대해서 잘 이해하고 있어야 나중에 불이익을 당하지 않게 됩니다. 쓰레기 수거 업체들은 많은 사람들이 생각하는 것보다 훨씬 이익을 많이 내는 회사들입니다. 주위에 보면 많은 업체들이 있어서 경쟁도 심할 것 같은데 어떻게 그렇게 이익들을 많이 낼까요? 제가 설명을 드리면 많은 분들이 ‘아, 그렇구나’ 하고 공감하실 것입니다. 쓰레기/재활용 업체 중에 가장 큰 회사는 나스닥에 상장되어 있고 2021년 3월초 기준 회사의 시가총액이 450 억 달러 (한화로 50 조원)가 넘는 회사도 있다고 하면 깜짝 놀라실 것입니다. 그 회사에 비교할 수준은 한참 못되지만, 로컬 쓰레기/재활용 업체들이라고 해도 그 규모는 생각보다 매우 큽니다. 그러면 어떻게 해서 이 업체들이 돈을 많이 벌 수가 있을까요? 답은 서비스 계약에 있습니다. 계약 조항에 보면, 앞에서 설명하였듯이 자동 재계약 조항이 들어 있고, 특이할 조항은 수거료나 부대 비용이 업체에 의해 인상될 수 있다는 조항입니다. 이에 대한 근거는, 쓰레기의 매립(landfill) 비용이 올라가거나 기타 환경 관련 부담금이 상승하게 되면 업체 입장에서는 수거료의 인상이 없이는 비스니스를 할 수 없는 상황에 처할 수도 있기 때문에, 자기들이 통제할 수 없는 비용들의 상승 요인과 그리고 임금 상승이나 인플레이션 요인에 의해 수거료를 업체에서 올릴 수 있다는 내용을 계약 조항에 명기하는 것입니다. 일견 이해가 되는 부분이기도 합니다. 그러한 인상 요인들에 의해서 수거료를 인상한다면 그거야 합리적이라고 봐야겠지요. 하지만, 그게 함정입니다. 대개의 업체들은 그 조항으로 면책이 되는 것을 이용해서, 자주 수거료를 인상 요인이 없는데도 인상합니다. 상식적으로 5 년 계약 기간 동안에 수거료가 모든 것을 고려했다고 쳐도 50% 정도 인상이 되었다면 납득이 가는 수준이지만, 5 년 사이에 수거료가 세네 배가 올랐다면 이상해도 한참 이상한 것 아니겠습니까? 이 경우는 매우 심한 경우이지만, 많은 수거 업체들이 이러한 방식으로 계약 기간 중에 여러 가지 이유로 수거료나 부대 비용을 올려서 시간이 지나서 계약 기간이 종료되는 때가 가까워지면, 시작할 때에 비해 상당히 높은 비용을 지불하는 것은 매우 일반적으로 발생하는 현상입니다. 그리고 두번 째로 악용하는 조항이 자동 갱신 조항입니다. 서비스를 계속하겠다는 소비자의 의사가 있어야 계약이 갱신되거나, 아니면 5 년 기간이 지나면 월별 계약으로 넘어가서 한두 달의 노티스를 주고 계약을 해지할 수 있어야 하는 것이 상식적이지 않습니까? 하지만 업체들은 서면 노티스를 그것도 종료 3 개월 이상이 남아 있고 6 개월 미만이 남아 있을 때에 전달해야만 계약이 종결된다는 조항을 계약에 넣었습니다. 상당수의 사람들이 저의 지인의 경우처럼 요금이나 서비스에 불만족해도, 계약 종료일을 미리 파악해서 지정한 기한 내에 노티스를 전달하지 못하는 경우도 많기 때문에 이 불평등 계약과 수거 업체들의 교활한 수법에 당하는 경우가 많다는 것입니다. 지금부터 육 년 전, 그러니까 2015년에 발생했던 일입니다. 코퀴틀람에 있는 콘도 스타라타 빌딩을 제가 그 이전의 매니저로부터 인계 받아서 관리를 시작하게 되었죠. 새롭게 스트라타 빌딩의 관리를 맡게 되면, 과거에 빌딩에서 발생했던 것들도 파악하고, 스트라타의 회계 내역도 살펴보는 일을 하게 됩니다. 그런 과정 중의 하나로 스트라타가 지불하는 쓰레기 및 재활용 수거 비용을 살펴보다가 수거 비용이 계약 초기에 비해 60 % 이상 올라가 있는 것을 알게 되었죠. 그래서 그 인상이 이루어진 시기와 인상 요인을 조사했는데, 그 만큼 인상할 합리적인 근거가 없다고 판단이 되었습니다. 당시의 계약은 3 년 계약이었는데, 계약 만료 시점을 열 달 정도 남긴 시점이었습니다. 시장 분석을 통해 경쟁력 있는 타 업체의 수거료와 비교했을 때 월 오백 불 정도를 더 지불하고 있었던 것입니다. 해당 업체의 매니저를 접촉해서 수거료의 인상이 부당하니 비용을 바로 낮추지 않으면 계약을 파기하겠다고 했지만, 그들의 대답은 수거료를 낮춰줄 수는 없고 그 시점에서 새로운 3 년 계약을 하면 당시 수수료의 20% 정도 낮춘 수거료를 적용하겠다는 것이었죠. 당연히 마음 속으로는 수수료를 남은 열 달 동안 낮춰서 적용 받고 기간이 끝나면 이미 파악해 놓은 경쟁력 있는 업체로 교체할 생각이었는데, 그들도 당연히 그걸 알고 있었겠지요. 그래서 그 업체에게 그 다음 달부터 다른 업체로 교체할 테니까 서비스를 그 달 말로 종결하겠다고 했지만, 계약 기간이 남아 있기 때문에 서비스 해지가 안된다는 것이었습니다. 교체하고자 하는 업체에서도 일단 현재 서비스 계약이 되어 있고 해당 업체가 해지를 승인하지 않으면 자기들도 수거 서비스를 시작할 수 없다는 것이었습니다. 누구도 계약 기간이 남아 있는 계약을 해지했던 케이스가 없다는 설명과 함께 말이죠. 제 생각에는 이건 부당하다 싶어서 변호사에게 문의를 했지만, 일단 계약이 성립되어 있기 때문에 쌍방 합의가 없이는 계약 해지가 안된다는 상식적인 답이 돌아올 뿐이었습니다. 하루 이틀 고민 끝에 그 회사와 소송을 하기로 마음을 먹게 됩니다. 법적으로 유효한 계약을 파기하겠다는 것 그리고 개인이 대기업을 상대로 소송을 한다는 것은 너무 무모해서 계란으로 바위치기라는 얘기도 주위로부터 들었지만, 법은 상식인데 상식이 통한다면 이길 수 있다고 생각했기에 개인적으로 소송 준비를 했던 것입니다. 며칠 동안 불평등 계약에 의한 피해에 대한 판례들, 그리고 쓰레기 수거 사업에 대한 시장 조사, 해당 업체가 스트라타에 부과했던 수거료 인상의 부적절함 등등의 자료를 준비하고 나서, 그 회사에 서면 최후 통첩을 보내게 됩니다. 기한을 주고 그 이전까지 수거 계약의 해지를 승인하지 않으면 정해진 날부터 타 업체로 서비스를 이전할 것이며, 이에 관해 업체가 어떠한 조처라도 취하게 되면 바로 소송을 진행하겠다고 말이죠. 그와 더불어 법원에 소송으로 가면 내가 이러 이러한 자료들을 준비했으니까 그것들로 소명을 하겠다고 미리 가지고 있는 패를 다 보여줬죠. 손자 병법에 이른 바, 싸우지 않고 이기는 것이 가장 좋은 방법이니까, 상대방이 검토 후에 자기들이 질 것 같으면 소송으로 가지 않을 수도 있다고 생각했던 것입니다. 소송으로 가게 되면 그 절차가 매우 길어서 양측 모두에게 상당한 시간과 노력이 요구되기 때문에 업체도 부담이었을 것입니다. 그 업체가 그 분야의 모든 업체를 통틀어서 전체 3 위 내에 드는 큰 회사였는데, 아마도 법무 팀의 변호사만도 여러 명 있었을 것이고, 법무팀에서는 분명 중요한 사건으로 보고 신중한 검토를 했을 것이지요. 서신을 보내고 일주일 정도 지나서 그 회사로부터 공식적인 답변이 왔는데, 저의 계약 해지 요청을 받아들여서 합의로 10 개월 남은 계약을 미리 종결하겠다는 것이었습니다. 쓰레기 수거 업체들에게 당하지 않으려면, 초기 수거료가 장기 계약보다 약간 높더라도 단기 계약, 즉 1 년이나 길어도 2 년 이하의 계약을 해야 합니다. 단기 계약이 되면 계약 종료가 멀지 않기 때문에 업체에서 부당한 인상이나 서비스 질 저하 같은 것이 훨씬 덜합니다. 그리고 서비스가 마음에 들지 않으면, 계약서에 지정된 기간 내에 계약 종결 통보를 해서 업체를 교체하는 방법을 취해야만 합니다. 다행스럽게도 몇 년 전부터는 제대로 비즈니스를 하고자 하는 수거 업체가 시장에 등장해서 1 년 계약을 체결하는 일이 시작되었습니다. 우리 속담에 ‘우는 아이에 젖준다’가 있지요. 서비스가 마음에 들지 않거나 부당한 금액의 청구가 있으면 시정을 강력하게 요구하거나 업체를 바꾼다고 해야 서비스를 개선하고 금액을 낮춰줍니다. 오늘은 비즈니스를 하시는 분들이 쓰레기 수거 계약을 할 때에 알고 있어야 하는 내용들과 업체의 부당한 행태가 있을 때 반드시 대처를 제대로 해야만 한다는 내용을 설명 드렸습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-03-08 16:23:29
폭등하는 부동산시장과 공급부족
상승세를 계속하고 있는 밴쿠버 부동산 시장은 더욱 가파른 급등세를 보이고 있습니다 지난달 칼럼을 통해 최근 부동산시장 상승의 가장 큰 요인을 “이자율”이라고 설명하였습니다. 이번에는 이전 강세장이었던 2016, 17년과 비교해서 최근 시장의 급등 상황을 살펴보았습니다. 먼저 최근의 급등세가 이전보다 더욱 강하게 나타나고 있습니다. 이미 멀티 오퍼 상황과 가격 급등에 대한 학습효과로 인해 이전에는 단계적인 상승세를 보였는데 요즘은 다른 오퍼들을 압도하는 가격수준과 캐쉬오퍼로 리스팅 가격보다 훨씬 높은 가격의 오퍼로 거래가 이루어지고 있습니다. 2016, 17년은 실 매수세와 투자 목적의 수요가 결합하여 전반적으로 시장 전체가 강세장의 모습을 보였다면 최근에는 실수요 중심의 매매가 주를 이루면서 시장 평균 가격 수준의 단독주택 매매가 가장 활발하게 이루어지고 있습니다. 이전 강세장이 Metro Vancouver지역이 주도하였다면 이번 급등세는 도심 외곽지역 및 프레이져 벨리가 주도하고 있습니다. 현재 가격 상승 폭이 Metro Vancouver 지역은 이전 고점을 조금 상회하는 수준인데 Fraser Valley 지역은 이전 고점보다 20%를 넘는 수준의 가격 상승을 보이고 있습니다. 한편 시장규제와 관련해서는 2018년 스트레스테스트를 통한 모기지 규제, 20%의 외국인 취득세와 빈 집투기세 도입 등 강력한 규제정책으로 시장의 과열을 진정시킬 수 있었지만 최근에는 이전의 강력한 규제정책이 유지되어 있어 추가적인 시장안정 정책 수단이 마땅치 않은 상황입니다. 특히 팬데믹으로 말미암아 집에 대한 중요성이 더욱 커짐에 따라 콘도보다는 단독주택의 선호도가 급증하였습니다. 이러한 단독주택의 선호는 이제 타운하우스의 수요 급증으로 이어지고 있는 상황입니다. 이번 가격 폭등의 요인중의 하나는 “공급 부족”입니다. 정부의 적극적인 주택 공급 정책에도 불구하고 콘도 신규 공급에 중점을 둔 주택수증가에 집중되어 상대적으로 단독주택의 공급 부족이 발생하였습니다. 특히 팬데믹 상황에서 단독주택의 수요 급증으로 사상 초유의 주택 가격 급등 현상이 발생하고 있습니다. 팬데 믹상으로 인한 주택시장 수요의 변화를 충족시키지 못하는 “공급 부족” 즉 Shortage가 최근 단독주택 가격의 급등의 원인이어서 이런한 공급 부족에 대한 대안이 없는 상황에서 실수요 중심의 단독주택 구입의 어려움이 지속될 것으로 보입니다. 지난 2월 전체 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver 지역의 2월 총 거래량은 3,727채로 전년 2월에 비해 73.3%가 증가하였고 지난 10년간 2월 평균 거래량보다는 42.8% 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 5,048채로 작년 2월보다는 26.1% 증가하였으며 전체 리스팅 수는 지난 10년 2월 평균 리스팅보다 21.2% 적은 수준입니다. Fraser Valley 지역의 2월 총 거래량은 2,815채로 작년 2월보다는 무려 108% 증가하였고 10년간의 2월 평균 거래량보다 88%가 증가하여 이전의 최고치였던 2016년 2월의 2,387채와 비교해서도 18%나 많은 거래량을 보였습니다. 프레이저 밸리 지역의 거래량이 지난 1월에 이어 계속하여 역사상 최고 기록을 보여주고 있습니다. 2월 중 신규 리스팅은 3,265채로 작년 2월보다는 28% 증가하였으나 2월 전체 리스팅 수는 4,120채로 지난해 2월보다 28% 감소하여 역사상 가장 적은 전체 리스팅 수입니다. 그만큼 주택 재고가 부족한 상황이 되었습니다. 2월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver지역의 Benchmark 가격지수는 은 단독주택 $1,621,200, 타운하우스 $839,800, 콘도 $697,500으로 1년 전과 비교해서 각각 13.7%, 7.2%, 2.5% 상승하여 역시 단독주택의 가격 상승 폭이 컸습니다. 전체 리스팅매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 41.8%, 61.8% 41.7%를 기록하여 전체적으로 셀러 중심의 시장이 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균 매매일 수는 주택별로 39일, 22일, 33일로 아주 활발한 매매가 이루어지고 있습니다. Fraser Valley 지역의 2월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,163,400, 타운하우스 $600,300, 콘도 $450,900으로 1년 전에 비해 각각 19.9%, 10.1%, 5.3% 상승하였습니다. 모든 주택별로 Metro Vancouver 지역보다 그 상승률이 더욱 커지고 있으며, 단독주택의 상승세가 돋보이고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 57%, 148%, 83%로 특히 타운하우스의 경우는 총 리스팅 물량보다 거래량이 많은 상황까지 나타나 절대적인 재고 부족으로 이 지역 신규 타운홈 분양가격의 상승 요인이 되고 있습니다. 평균 매매일 수는 21, 21, 35일로 단독주택과 타운하우스는 리스팅 후 바로 매매가 이루어지고 있는 상황입니다. 2021년 밴쿠버 부동산시장의 다섯 가지의 테마를 통해 3월 시장을 전망해보겠습니다. 첫째로 단독주택시장 강세입니다. 2월 시장 동향에서 보듯이 단독주택은 매물 부족 상황이 더욱 심해지고 있어 바이어 입장에서는 한마디로 난감을 넘어 낙담의 지경까지 이르고 있습니다. 지난달에도 언급하였던 spill-over 현상이 타운하우스로 확대되며 가격과 거래량에서 모두 확실하게 나타나고 있습니다. 콘도의 경우는 아직 가격까지는 아니지만 거래량 증가세가 뚜렷하고 거래일수가 대폭 감소하고 있습니다. 둘째는 Fraser Valley 지역의 강세는 가격 상승, 거래량 증가, 매물 공급 부족, 그리고 신규 분양의 지속적인 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 이 지역이 주도하는 시장 상황이 계속될 것으로 보입니다. 셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 최근 미국 국채 시장금리 상승, 세계적인 인플레이션 우려 등으로 그동안 부동산시장 및 자산 시장의 강세를 이끌어 왔던 역사상 최저금리는 이제 상승 전환이 예상됩니다. 최근 5년 고정금리도 인상되었습니다. 하지만 현재의 금리수준이 아직도 이전 금리수준과 비교하면 아주 낮은 수준이이라서 단기적인 영향은 크지 않겠지만 장기적인 상승추세가 지속된다면 급등하는 부동산시장의 조정 요인이 될 것입니다. 네 번째는 경기에 대한 전망입니다. 2020년 캐나다 GDP 성장률이 -5.4%로 1961년 이후 최대로 감소하였고, 실업률은 9.5%에 달합니다. 백신 접종이 시작되며 경기 전망에 대한 장밋빛 희망을 가지고 있지만 실제 정부의 막대한 보조금과 자금 지원에 의해 유지된 팬더믹 상황하에서 눈덩이처럼 불어난 재정적자와 정부 부채는 장기적으로는 경기 호전에 큰 짐이 될 것입니다. 마지막으로 백신의 효과입니다. 백신 접종이 시작한 지 두 달 반 동안의 백신 접종 현황입니다. 3월 2일 현재 캐나다 전체는 3.87% 그리고 BC 주도 비슷한 3.8%의 접종률로 20만 명이 백신을 맞았습니다. 그러나 BC 주의 확진자도 여전히 매일 400명이상을 보이고 있습니다. 최근 발표된 백신플랜에 따르면 9월까지는 BC주 모든 주민들의 백신 접종을 예상하고 있어 백신의 효과가 가시화되기를 기대합니다.폭등하는 시장을 바라보며 “팬데믹 아이러니”라고 할 수 있는 상반된 시장 상황을 보게 됩니다. 작년 3월 전격적인 Lock-down이 선언되면서 모두가 혼돈과 낙담의 상황을 마주하면서 현상 유지만 되어도 너무나 감사하고 다행일 것으로 생각했었는데 그로부터 1년 후 시장 상황이 그 누구도 예상하지 못한 급등 분위기에 휩싸여 있는 것을 보며 큰 괴리감을 느낍니다. 또다시 1년 후의 시장을 어떻게 바라봐야 하나 고민 중에 “시장을 이기려 하지 말고 시장의 흐름을 따르라”라 는 투자격언을 떠올리게 됩니다. 상담문의 : 마기욱 리얼터 604-306-0870 마기욱 2021-03-05 12:09:34
[렌트 칼럼] 스트라타 보험과 오너 보험 - 보험 처리 절차
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.2018년 말에서 2019년 초부터 보험 시장이 소프트 마켓(soft market)에서 하드 마켓(hard market)으로 옮겨 가기 시작했다는 것은 다른 컬럼과 유튜브 동영상을 통해서 설명을 드린 바 있습니다. 이 현상을 극단적으로 보여주는 것이 스트라타 보험료의 인상과 함께 스트라타 보험의 디덕터블이 엄청나게 높아졌다는 것입니다. 그 이전에 $50,000 ~ $100,000 정도였던 콘도 빌딩 보험의 디덕터블이 보험 갱신 시에 $250,000까지 올라가는 이러한 현상이 거의 모든 콘도 빌딩에 적용되기 시작했던 것이죠. 보험 시장이 하드 마켓 하에 있다는 것은, 보험 회사들이 보험 시장을 부정적으로 본다는 것이어서, 보험료와 디덕터블은 올라가게 되고, 보험 승인 절차 (underwriting)는 까다롭다는 것을 의미합니다. 이러한 현상이 단기간에 그것도 매우 커다란 차이로 발생했기 때문에, 많은 스트라타에서는 책정했던 예산으로 보험료를 감당할 수가 없어서, 특별 총회 (SGM: Special General Meeting)를 소집해서 특별 의결 (3/4 이상 찬성)을 통해 특별 부담금(Special Levy)을 의결할 수밖에 없었던 것입니다. 디덕터블이 이십 오만 불이란 것은, 이런 보험 건이 발생했을 때, 보험 회사는 모든 수리에 들어가는 일체 비용의 합이 이십 오만 불이 넘어갔을 때에만 보험 회사가 관여가 되어서, 총 비용에서 디덕터블을 뺀 금액만 보험 회사에서 지불한다는 의미입니다. 즉, 총 수리 비용이 디덕터블에 못 미치면, 보험 건이 성립하지 않고, 스트라타가 모든 비용을 부담해서 처리해야 한다는 것이죠. 이게 무슨 의미가 되는가 하면, 콘도나 타운 하우스에서 누수가 생겨서 그로 인한 피해를 다 복구하는 데에 십 오만 불이 들어간다면, 전체 비용을 스트라타가 지불해야 한다는 것입니다. 스트라타 보험 회사에 접수되는 클레임의 대부분은 물로 인한 피해 (Water damage)입니다. 이것은 물이 흐르는 배관이나 물을 사용하는 장치 등에서 물이 새서 손상이 발생하는 것입니다. 물에 의한 피해라는 것은 같지만, 구분되는 것이 Flood Damage (굳이 번역하자면 수해 피해라고 할까요)입니다. 이것은 허리케인이라든지 강하고 많은 빗물에 의해 지붕에서 물이 새는 피해 등 자연 재해적인 성격을 내포하고 있습니다. 자, 그럼 지금부터 실제 보험 건이 발생했을 때, 어떠한 절차로 진행이 되는지 그리고 어떠한 경우에 오너의 보험이 연루가 되는지 등등에 대해서 플로우 챠트를 설명드리면, 매우 이해가 쉬우실 것입니다. 우선, 스트라타 유닛에서 보험 건이 발생하게 되면 지체없이 스트라타 매니지먼트에 먼저 보고가 되어야 합니다. 누수에 의한 피해는 시간이 지날수록 눈덩이처럼 불어나게 되어서, 보고가 지연되고 초기 대응이 늦어지게 되면, 엄청난 피해가 발생하기 때문입니다. 알고 계신 분들도 계시겠지만, 수년 전에 버나비에 있는 고층 콘도 유닛 안에서 세입자의 부주의로 화재가 발생해서 스프링클러가 작동한 경우가 있었는데, 아무도 유닛 안에 없어서 초기 대응을 못했기 때문에 그 유닛 아래 쪽으로 일곱- 여덟개 층의 유닛들이 손상을 입었던 일이 있었습니다. 결국 엄청난 수리 비용이 발생했지요. 스트라타 매니저는 누수 보험 건이 발생하면, 피해 복구 회사 (restoration company)의 응급 라인을 통해 최단 시간에 응급 조치 팀을 보내 누수의 원인을 파악하고 원인을 해결하는 작업을 하게 됩니다. 이때, 전문가는 원인 파악과 함께, 모든 피해 복구에 들어가는 총 비용을 추정하여 스트라타 매니저에게 보고하게 되죠. 이 총 비용이 스트라타 보험의 디덕터블을 초과하게 되면, 스트라타 보험에 클레임이 접수됩니다. 먼저 이렇게 된 경우에 어떠한 절차를 거치게 되는지 설명을 드리고, 총 비용이 디덕터블에 못 미치는 경우에 어떠한 절차를 거치게 되는지를 이어서 설명 드리겠습니다. 총 비용이 디덕터블을 초과하는 것으로 추정이 되면, 스트라타 보험에 보험 건이 접수가 되고, 보험 회사에서는 해당 건에 대해 클레임 조정자를 위임해서 보험 건을 처리하게 됩니다. 실제 인스펙션이나 수리 절차는 전문 회사에서 진행하지만, 모든 절차는 보험 회사의 조정자가 관여해서 진행되는 것이죠. 여기서 피해가 발생한 것이 공동 재산이면 모든 수리를 스트라타에서 진행하고 비용도 모두 스트라타가 부담합니다. 당연히 디덕터블을 초과한 부분은 보험회사에서 지불하는 것이죠. 예를 들어 누수로 인해서 복도의 바닥이나 천정 또는 파티 룸 같은 공동 재산 (common property)이 손상을 입었으면 당연히 모든 수리는 스트라타의 책임입니다. 한편, 유닛 자체도 피해를 입었다면, 유닛 자체의 구조물 (천정, 드라이월)과 오리지널 설치물 (업그레이드되지 않은 상태의 마루, 카펫, 부엌 캐비닛 등)은 스트라타의 책임 하에 수리가 됩니다. 하지만, 유닛의 개선/향상된 것들 (betterment), 이를테면 마루를 고급 라미네이트로 바꿨다면, 이것은 수리 대상에 포함되지 않는 것이죠. 그리고, 개인의 물품들 (contents)이 손상을 입었다면, 당연히 이런 것들은 스트라타 보험으로 커버되지 않습니다. 이러한 것들은 홈 오너 보험으로 처리해야만 하는 것입니다. 이번에는 총 비용이 디덕터블에 못 미치는 것으로 추정이 되면 어떨까요? 앞에서의 경우와 같이 공동 재산이 손상된 것은 스트라타의 책임으로 모든 수리가 진행됩니다. 그리고 유닛 자체의 수리는 누수의 원인에 상관없이 유닛 오너가 진행하게 됩니다. 여기에서 한 가지 중요한 설명을 드립니다. 2018년과 2019년 제가 관리하던 타운하우스 스트라타들과 고층 콘도 스트라타들의 정기 총회(AGM: Annual General Meeting)에서 스트라타 규정 (Bylaws)을 많이 개정했었습니다. 그 중에서 대표적인 두 가지의 개정이 있었는데, 하나는 에어 비앤비 (Air BnB)를 포함한 단기 렌탈 금지 조항의 도입과 챠지 백 (charge back: 비용을 개별 오너에게 청구하는 것) 조항의 도입이었습니다. 후자가 본 컬럼과 연관된 것이어서 설명을 드립니다. 챠지 백 조항의 도입을 추진했던 이유는, 스트라타 규정에 챠지 백 조항이 명기되어 있어야 스타라타가 책임이 있는 각 개별 오너에게 손상 수리 비용을 부과할 수 있다는 법원에서의 판례 때문이었습니다. 보험 건의 원인이 개별 유닛에 있다는 것이 판명이 되고 스트라타 규정에 챠지 백 조항이 있으면, 스트라타는 총 수리 비용이 디덕터블을 초과하는 경우에는 디덕터블을 책임이 있는 오너에게 부과할 수 있습니다. 반면에, 이러한 챠지 백 조항이 없고 디덕터블을 초과하는 보험 건이 발생해서 스트라타가 디덕터블을 지불해야 하는 경우에는, 스트라타 법의 s.158(2) 조항에 의거해서 해당 유닛 오너에게 스트라타 보험의 디덕터블의 지불을 요구하는 소송을 제기할 수가 있습니다. 하지만, 소송을 제기하는 것은 많은 시간과 비용을 초래하기 때문에, 매우 쉽게 비용을 개별 오너의 스트라타의 랏에 부과할 수 있도록 스트라타에서는 규정에 챠지 백 조항을 도입했던 것이죠. 그러면, 많은 분들이 다음과 같은 질문을 하실 것입니다. ‘내 잘못이 아닌 다른 원인으로 내 유닛에 손상이 발생했는데도 총 수리 비용이 스트라타 보험의 디덕터블에 못미치면, 내 유닛의 피해를 내가 수리하고 비용도 내가 부담한다는 것이 너무 부당한 것 아닌가요?’ 라는 것이겠죠. 오너들이 직접 이러한 상황을 처리하기에는 너무 부담이 큰 게 사실입니다. 그래서, 홈 오너 보험이 필요한 것입니다. 내 유닛에 손상이 발생하면 일단 홈 오너 보험으로 수리가 진행이 되고, 책임이 없는 유닛 오너 (innocent owner)는 그 원인이 스트라타의 태만/과실 (negligence)에 의한 것이면, 스타라타를 상대로, 그 원인이 다른 유닛 오너의 태만/과실 (negligence)에 의한 것이면 해당 오너에게 소송을 통해 수리 비용의 지급을 요청할 수가 있습니다. 이것을 법률 용어로 구상권 (right to indemnity)을 청구한다고 합니다. 구상권을 청구하는 과정은 법에 정해진 절차를 따라서 진행이 되는데요. 이것 또한 홈 오너 보험 에이전트가 진행하는 것이 일반적입니다. 오늘은 보험 건이 발생했을 때 진행되는 절차와 책임 소재 등에 관해서 설명을 드렸습니다. 실제 상황이 스트라타 유닛에서 발생했을 때, 프로퍼티 매니저라고 해도 스트라타 매니저를 오래 경험하고 수많은 케이스를 다뤄보지 않으면, 벌어진 상황에 따라 전개되는 정확한 절차 파악이나 책임 소재 구분 및 사후 처리가 어렵습니다. 더욱이 개별 오너들로서는 난감한 상황일 수밖에 없습니다. 다음 번에는 이어서, 각각의 실제 사례들을 통해서 보험 건이 진행이 어떻게 되는지를 살펴보면서 스트라타 유닛의 홈 오너 보험에 대한 이해를 도와 드리도록 하겠습니다. 뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-02-17 09:16:33
폭등하는 부동산 시장과 이자율
2021년 밴쿠버 부동산 시장은 새해에 더 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 팬데믹 상황과는 전혀 상관없는 시장의 모습입니다. 역사상 최고의 부동산 열풍이 불었던 지난 2016, 17년에 못지않은 상황입니다. 최근 들어 주변에서 가장 많이 하는 질문이 도대체 왜? 이렇게 오르냐는 질문입니다. 간단, 명료하게 이 질문에 대한 답을 드리려고 합니다. 한마디로 ‘이자율’입니다! 현재 5년 고정금리 모기지 이자율은 1.5% 수준이고 5년 정부 채권 이자율은 0.3% 수준으로 거의 제로 %나 마찬가지입니다. 이제 현재의 5년 고정 모기지 이자율은 1.7%로, 그리고 팬데믹 이전 평균 이자율을 3%로 가정하여 100만불 가격의 집을 구매할 때의 이자 비용을 보면, 예전에는 $1,000,000의 이자비용이 1년에 $30,000이었다면, 지금은 1년 이자가 $17,000에 불과합니다. 거꾸로 이야기하면 예전에 1년 이자 비용 $30,000로 $1,000,000을 빌릴 수 있었는데 지금은 1년이자 비용 $30,000의 대출 금액이 $1,765,000이 됩니다. 같은 이자비용으로 예전보다 76%가 넘는 돈을 더 빌릴 수 있습니다. 이렇게 자금조달 비용이 대폭 줄어들면서 시중의 유동성이 풍부해졌고 이러한 유동성이 자산 시장에 유입되면서 주식시장은 물론 부동산시장까지 급등하는 가장 큰 원인이 되고 있습니다. 다른 예를 들면, 2019년 50% 다운페이먼트를 통해 $1,000,000가격의 주택을 구입하여 매년 $15,000을 내고 있는 경우입니다. 최근 주택가격이 상승하여 집을 $1,200,000 팔아 $1,765,000의 집을 구매하는 내용입니다. 다운페이먼트가 $880,000로 늘어나겠지만 $200,000은 매각차익으로, 그리고 $180,000을 추가로 조달할 수 있다면 이전 이자 지급 금액 $15,000과 동일한 모기지 $885,000을 받아 $1,765,000의 집을 구입할 수 있습니다. 같은 이자비용으로 $385,000의 추가 대출이 가능하기 때문입니다. 물론 단순화를 위해 거래비용, 추가 잔금 조달, 모기지 가능 여부는 제외하고 만들어 본 시나리오입니다. 실제 1월 21일 Financial Post의 기사에 따르면 Capital Economics연구소의 수석경제학자인 Stephan Brown은 현재의 사상 최저금리로 인해 구매자들의 실제 주택구매력은 약 25% 증가하였다고 발표하였습니다. 즉 1년 전에 100만불의 집을 구매할 수 있는 능력이 있었던 사람이면 다른 조건이 동일할 때 금리하락으로 125만불까지의 집을 구매할 수 있다는 것입니다. 즉 역사적인 최저금리가 현재의 주택가격 상승의 가장 큰 이유입니다. 이제 지난 1월의 밴쿠버 부동산 시장 동향 을 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역은 1월 중 총 거래량은 2,389채를 기록하여 지난해 1월에 비해 52.1%가 증가하였고 2010년 이후 1월 거래량 중에서는 2016년 1월을 제외하고는 가장 높은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 4,480채로 작년 1월보다는 15.7% 증가하였습니다. 지난 10년간의 1월 신규 리스팅의 평균 수준을 보이고 있습니다.Fraser Valley 지역 현황은 1월 중 총 거래량은 1,718채로 작년 1월보다는 무려 76% 증가하였고 10년간의 1월 평균 거래량보다 72%가 증가하였으며 특히 이전 최고치였던 2016년 1월 1,338채와 비교해서도 28%나 많은 거래량을 보여 주어 이 지역의 거래량이 폭등하였음을 보여주고 있습니다. 이전의 최고 활황시점인 2016년을 넘어서는 상황입니다. 1월중 신규 리스팅은 2,784채로 작년1월보다는 26% 증가하였습니다. 이제 올 1월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,576,800, 타운하우스 $815,800 콘도 $680,800으로 1년 전과 비교해서 단독주택 10.8%, 타운하우스 4.3%, 콘도는 2.2% 상승하여 역시 단독주택의 가격 상승 폭이 가장 컸습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 26.3%, 37.6%, 27.8%를 기록하여 셀러가 주도하는 시장이 계속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일 수는 주택별로 51일, 34일, 44일이 걸렸습니다. Fraser Valley 지역의 1월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,106,500, 타운하우스 $580,000, 콘도 $439,800으로 1년 전과 비교하면 각각 15.2%, 7.2%, 4.4% 상승하였습니다. 모든 주택별로 메트로 밴쿠버 지역보다 상승률이 컸으며 단독주택의 상승세가 더 크게 나타나고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Ratio는 각각 56%, 67%, 29%를 보이고 있어 압도적으로 셀러가 주도하는 Seller’s Market이 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 35, 28, 37일을 유지하고 있습니다. 연초 2021년 시장 전망에서 제시한 2021년 밴쿠버 부동산 시장의 다섯 가지 테마를 집어가며 2월 시장을 전망해보겠습니다. 첫째로 단독주택시장의 강세입니다. 1월 시장 동향에서 보듯이 단독주택은 매물 부족 상황으로 당분간 강세 지속이 예상됩니다. 지난 2016, 17년 단독주택 폭등 이후 타운하우스, 콘도시장의 강세가 이어졌음을 주목해야 할 것입니다. 이전의 학습효과로 인해 타운하우스, 콘도 순으로 그 spillover effect는 더 빠르게 진행될 것입니다. 둘째는 프레이져밸리 지역의 강세입니다. 1월 통계에서도 이 지역의 강세는 지속되고 있음을 보여줍니다. 신규 공급이 수요를 따라오고 있지 못하고 있으며 특히 랭리 지역에서는 신규 분양가격이 매주 상승하고 있는 현상까지 발생하고 있습니다. 셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 현재의 저금리 상황은 지속될 것으로 보입니다. 특히 미국에서 바이든 정부가 출범하며 1.9조 달러의 막대한 구제자금 지원이 이루어질 것이기 때문에 캐나다에서도 역시 이전의 금융완화와 재정지원이 멈춤 없이 지속될 것으로 보입니다. 네번째는 경기에 대한 전망입니다. 경기회복은 현재 단계에서는 팬데믹 상황이 지속되고 있어 쉽지 않은 상황입니다. 자산시장의 비대화, 경제의 양극화는 저금리 구조에서의 부작용에 대한 현재의 대안은 없다고 보이며, 실업의 장기화, 자영업의 붕괴, 눈덩이처럼 불어나는 재정 적자와 정부 부채 등은 장기적으로 경기에 부정적인 요인이 될 것입니다. 마지막으로 백신의 효과입니다. 2월 3일까지 캐나다 전체는 2.29% 그리고 BC주는 2.6%의 백신 접종률을 보이고 있습니다. 이 속도라면 갈 길이 너무 먼 것 같습니다. BC주의 확진자도 지난 연말 이후 급등추세는 멈추었지만 여전히 매일 400명 이상을 보이고 있습니다. 변종 바이러스의 확산까지 계속되고 있어 아직도 어두운 터널의 한가운데 있는 듯합니다. 연말까지 집단면역 효과가 가시화되지 않는다면 암담한 국면에 접어들 것이지만 모두가 상상하고 싶지 않은 상황입니다. 최근 한인 커뮤니티내 코로나19 확진자 발생이 늘어나면서 여러 논란도 일고 있어 안타까운 마음입니다. 많은 사람들을 만날 수 밖에 없는 일상이다보니 개인적인 감염 여부보다 혹시 내가 감염의 주체가 되었을 때의 파장을 생각하면 너무나 상상하기 힘든 상황입니다. 나를 지키는 것이 중요한 게 아니고 혹시 모를 나로 인한 위험의 확산을 철저히 방어하는 것이 요즘의 일상이 되고 있습니다. 모두 건강하게 경계에 경계를 더하는 하루하루가 되시기 바랍니다. 마기욱 2021-02-05 11:20:17
[렌트 칼럼] 주택 임대 수익률과 중장기 투자 결정
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.오늘은 단기 투자가 아닌 중장기 투자로 임대 주택을 구매하는 데에 있어서, 투자 결정을 하기에 앞서서 임대 수익률을 추정하는 것이 바람직한데, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되며, 임대 수익률에 영향을 미치는 각각의 요소들을 어떻게 고려해야 하는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.먼저, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 알아봅니다.보통 임대 수익률을 계산할 때 그 기준은 1년입니다. 1년 기준의 임대 수익률은 간단하게 식으로 표현하면, 임대 수익률 = 임대 순 소득 (총 임대 소득 – 총 임대 관련 비용) / 투자 금액입니다. 여기에서 총 임대 소득은 대개의 경우는 1년 동안의 렌트 총액이 됩니다만, 간혹 파킹 스톨을 임대해서 발생하는 소득처럼 임대와 관련하여 발생하는 소득도 모두 포함한 것이 총 임대 소득입니다.임대 순소득은 총 임대 소득에서 임대에 관련된 모든 비용을 제한 것을 말합니다. 그러면, 어떠한 것들이 임대 관련 비용들로 소득 신고 시에 공제할 수 있는 것들인지 알아볼까요.1. 재산세: 매년 6월 말까지 내는 재산세 전부가 비용으로 공제되는데, 임대를 9월 1일부터 시작했다면, 일할 계산된 재산세, 즉 재산세의 1/3이 비용이 됩니다.2. 보험료3. 모기지 이자: 월 납입하는 모기지 상환 금액 중에서 이자 부분이 비용으로 인정됩니다.4. 광고 및 리스업 비용 (Professional Fees)5. 임대 관리 비용6. 임대 주택의 수리 및 유지 보수 비용7. 스트라타 비: 콘도나 타운하우스의 경우8. 기타 임대 관리에 들어가는 비용 (자동차 비용, 오피스 비용 등)임대 수익률을 계산하는 것은, 이미 발생한 소득과 비용 그리고 이미 투자한 금액으로 계산을 하는 것이므로 정확하게 계산이 됩니다. 하지만, 실제로 임대를 하지 않은 상태에서 수익률을 계산할 수는 없고 추정할 수는 있습니다. 임대 수익률을 추정하는 것은 상기의 임대 수익률 계산식에서 몇 가지 추정치가 필요하고, 또 공실 손실 (Vacancy Loss)도 추가로 고려해야 합니다. 여기에서 추정을 실제와 근접하게 하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 추정 임대 수익률은, 말 그대로 가까운 미래에 발생할 것을 추정하는 것이어서, 여러 가지 항목들의 변동에 따라 임대 수익률은 당연히 바뀐다는 것을 의미하며, 따라서 추정 임대 수익률은 범위로써 얻어지는 것입니다. 예컨대, 추정 임대 수익률의 범위가 3.8 %~ 4.1%, 이런 식으로 얻어진다는 것이죠. 자 그럼 앞에서 열거했던 소득과 임대 관련 모든 비용들을 어떻게 실제와 근접하게 추정할 것인가가 중요합니다.제일 중요한 것이, 추정 렌트 범위 (Estimated Rent Range) 입니다. 일반인들은 향후 3 개월 후에 실현 렌트 (realized rent)가 어느 정도가 될 지 감을 잡기가 어렵습니다. 렌트 범위를 추정하기 위해서 전문가들은 대략 다음과 같은 방법을 사용하여 렌트 범위를 추정합니다.렌트 범위를 추정하기 위해서는 먼저 인접 지역의 렌트 마켓을 분석하는 작업이 필요하고, 주택 감정에 쓰이는 직접 비교 (Direct Comparison)를 사용해서 렌트 범위를 추정합니다. 이는 주택의 가격과 렌트 가격에 영향을 미치는 내적 요소들 (internal factors)을 고려해서 렌트를 추정하는 작업입니다. 거기에다 외적 요소들 (External factors)인 시장의 수요와 공급 (Market conditions) 그리고 계절 (Season)을 고려해서 렌트 범위의 중심을 어느 쪽으로 이동시킬 것인가와, 추정 렌트 범위를 좁게 할 수 있을지, 조금 넓혀야 할 지를 결정하게 됩니다. 이러한 과정을 거쳐서 얻어지는 추정 렌트는, $1,950 ~ $2,100 또는 $2,400 ~ $2,500과 같이 범위로 얻어지게 되는 것이죠. 렌트 추정을 위해서는 렌탈 마켓의 분석이 가능하고 렌탈 매니지먼트를 오랜 기간 경험한 프로퍼티 매니저에게 의뢰해야만 합니다. 이 부분이 매우 중요합니다. 저희에게 임대 관리를 의뢰하는 분들 중에서 이런 말씀을 하시는 분들이 있습니다. ‘개발사에서 예상한 렌트가 $2,300 ~ $2,400 이었는데요.’ 라든지 ‘리얼터가 $2,000 이상은 문제없다고 했어요.’ 라고 말이죠. 그러한 렌트 추정치들은 종합적인 시장 분석에 의한 것이기 보다, 긍정적인 요소들만 고려한 희망 렌트인 경우가 많습니다.렌트 추정 범위가 얻어졌으면, 다음은 렌트 비용의 각 항목들을 추정하는 것인데, 이는 비교적 수월하고 실제에 가까운 값을 추정할 수가 있습니다. 그 해의 재산세 고지서가 나온 이후라면 (5월 말 이후), 정확하게 재산세가 얼마인지 알 수 있고, 그 이전이라면, 전년도의 재산세에서 어느 정도의 퍼센테이지로 당해 년도의 재산세가 변동할 것인지를 추정하면 됩니다. 이를 위해서는 전년도 말의 감정가와 그 전년도의 감정가를 비교해서 그 변화율을 재산세에 적용하면 거의 실제에 근접한 값을 추정할 수가 있을 것입니다.보험료도 보험 에이전트에 문의하면 알 수가 있고, 모기지 이자율도 모기지 브로커에게 문의하면 알 수가 있겠죠. 일반적으로 스트라타 비는 스트라타 유닛을 구매하기 전에 검토하는 서류인 ‘Form B’를 보면 나옵니다만. 신규 분양인 경우에는 개발사에서 초기의 스트라타 비용을 책정하기 때문에 개발사로부터 확인할 수가 있습니다. 리스업 비용과 임대 관리 비용은 업계의 평균을 적용하면 되겠습니다.유지 보수 비용은 얼마가 될 지 알 수가 없습니다. 비교적 새 주택의 경우는 적게, 오래된 주택의 경우는 많게 책정하는 것이 맞겠지요. 리스업 비용은 임대 관리 회사에 따라 약간의 차이는 있을 수 있지만, 월 렌트의 30 % ~ 50% 정도이고, 월 임대 관리 비용은 월 렌트의 7 ~ 8% 정도가 업계 평균입니다.다소 복잡하다고 느끼실 수도 있지만, 2021년 1월 현재 상황에 대입하여 계산을 진행하여 설명을 드리면 이해하기가 훨씬 쉬우실 것입니다.랭리 윌로우비 지역에서 $650,000인 3 베드룸 + Flex 타운 하우스를 구입하면서, 40%($260,000)를 다운페이하고, 60%인 $390,000을 3 년 고정 모기지 이자율 1.8%(대략 현재의 모기지 이자율입니다.) 로 얻는 경우의 추정 임대 수익률을 구해볼까요?현재 기준으로 추정 렌트 범위는 $2,300 ~ $2,400으로 얻어집니다.재산세가 같은 감정가의 타운하우스가 2020 년에 낸 재산세를 기준해서 $2,500 로 잡으면 거의 비슷합니다.첫해의 1년 모기지 이자 총액은 모기지 원금에 1 년 단리로 계산하여 $7,020 입니다. 모기지는 고정 금액으로 (매월 또는 2 주에 한번) 납부하는데, 분할 상환 (Amortization) 기간인 25년 또는 30년 동안 같은 금액을 납부했을 때, 상황 기간이 끝나면서 모기지를 전부 상환하도록 계산이 됩니다. 따라서, 초기에는 거의 이자가 납부액의 전부를 차지하고 원금은 매우 적습니다, 해가 지날수록 원금 상환액은 늘어나고 이자 상환액은 줄어들게 설계가 되는 것이지요. 다시 말해, 둘째 해는 첫해보다 모기지 이자액이 조금 줄게 되겠지요. CRA에 임대 비용 공제를 신청할 때는, 은행으로부터 모기지 이자 납부 총액을 받아서 제출해야 하지만, 임대 수익률 주정에 있어서는 모기지 원금에 이자율을 1 년 단리 (simple interest)로 계산하면 이자를 실제보다 조금 더 내는 것을 기준하기 때문에 임대 수익률을 아주 약간 보수적으로 추정하는 것이 되므로, 이 방법을 사용하는 것이 수월해서 이를 권합니다.리스업 비용은 월 렌트의 40%로 계산하면 되는데요. 보통 세입자가 1 년 임대 계약을 하지만, 평균 거주 기간은 2 년 정도입니다. 리스업은 세입자가 바뀔 때에 발생하는 비용이므로, 평균 추정 1년 동안의 리스업 비용은 월 렌트의 20%가 되겠고, 임대 관리 비용은 월 7%로 잡으면 되겠습니다. 따라서, 본 건의 경우 리스업 비용 추정치는 $460 ~ $480, 임대 관리비 추정치는 $1,932 ~ $2,016 이 나옵니다.보험료는 $450 정도, 1년 스트라타 비는 $3,240 정도가 예상됩니다.수리 및 유지 관리 비용은, 새 타운하우스는 1년 워런티로 모든 것이 커버되기 때문에 첫해에는 비용이 들어가지 않고, 두 번째 해에는 비용이 발생할 수도 있습니다. 이 비용은 경험치를 적용해서 $500 정도 잡으면 된다고 보겠습니다.한가지 더 고려해야 할 것은, Vacancy Loss (공실 손실)입니다. 대개의 경우는 세입자가 이사를 나가고 새 세입자가 바로 이어서 이사를 들어오지만, 경우에 따라서는 그 사이에 공백 (vacancy)이 있을 수도 있습니다. 확률적으로 보면 열 건 중의 한두 건 정도가 한 달 정도의 공백이 생긴다고 보면, 월 렌트의 10 ~ 20% 정도의 공실 손실을 책정하는 것이 맞다고 보여집니다. 따라서, 보수적으로 20%의 손실을 책정해서, $460 ~ $480을 잡아보겠습니다. 정리해 보겠습니다.추정 렌트 범위에 의거한 추정 총 임대 수익은 $27,600 ~ $28,800 입니다.임대 관련 제 비용 = 재산세 ($2,500) + 보험료 ($450) + 스트라타 비 ($3,240) + 리스업 비 ($460 ~ $480) + 임대 관리비 ($1,932 ~ $2,016) + 모기지 이자 ($7,020) + 수리 유지 보수 ($500) + 공실 손실 ($460 ~ $480) = $16,562 ~ $16,686 이 나옵니다. 따라서, 이를 적용하여 모든 비용을 공제한 추정 임대 순소득은 $10,914 ~ $12,238 로 얻어져서,추정 임대 수익률은 ($10,914 ~ $12,238) / $260,000 = (4.2%~ 4.7%)로 얻어져서, 모기지 이자율보다 2.4% ~ 2.9% 높은 수익률입니다.금융에서 쓰는 용어로 레버리지 (Leverage) 투자라는 게 있습니다. 레버리지는 지렛대 (Lever)의 힘으로 번역이 되는데요. 쉽게 얘기하면 ‘빚을 이용한 투자’를 의미합니다. 투자 대비 수익률 (여기서는 임대 수익률)이 빚에 대한 이자 (모기지 이자율)보다 높을 때에 레버리지 투자가 성립합니다. 요즘과 같이 모기지 이자율이 낮은 경우에는 거의 레버리지 투자 효과를 얻을 수가 있겠지요.단적인 예로 설명하면, 지금 다루고 있는 케이스에서 모기지를 많이 얻는데 아무 문제가 없어서 5%($32,500)만 다운하고 95%($617,500)를 모기지로 얻는다면, 첫해 모기지 이자 총액은 $11,115이 되어서, 추정 임대 순소득 ($6,819 ~ $8,143)을 투자 금액, $32,500으로 나누면 추정 임대 수익률이 21% ~ 25%로 매우 높게 나오게 됩니다. 결론적으로 현재 다루고 있는 케이스에서, 주택 가격의 40%를 다운페이하고 구매했을 때보다 5%를 다운페이하고 구매했을 때에, 추정 임대 수익률이 다섯 배나 높게 나온다는 것입니다. 이는 주식 투자에서 자기 돈은 조금만 가지고 신용으로 주식 투자를 했을 때, 시장이 좋고 이익을 낼 때는 투자 대비 굉장히 높은 수익을 올릴 수 있지만, 그 반대의 경우에는 투자 대비 엄청난 손실을 입는 것과 유사한 것입니다. 레버리지 투자를 하는 사람들은 환경이 좋지 않을 때에 버티기가 힘듭니다. 왜냐하면 투자 대비 큰 손실을 오랫동안 견딜 수가 없기 때문이죠. 그래서 빚내서 주식 투자하면 깡통 계좌로 끝나기 쉽다고들 하지요.임대 주택 투자를 고려하는 많은 분들은 임대 수익 그 자체보다 중장기적으로 부동산의 가치 상승에 의한 자본 이익 (capital gain)을 도모하는 경우가 많은데요. 주택 가격이 비교적 낮을 때 구매해서 주택 시장이 좋을 때에 매도하면 된다고 생각하면 아주 쉬운 방법이라고 생각할 수도 있겠지만, 현실적으로 그렇게 전개되지 않을 수도 있지요. 부동산 시장이 원하는 만큼 상승하지 않고 오래 답보 상태에 있을 수도 있고, 모기지 이자율이 높아지는 등 원하지 않는 상황이 전개될 수가 있기 때문이죠. 구매 가격보다 판매가가 많이 높아서 부동산 수수료 등을 제하더라도 이익을 충분히 거둘 수 있으려면 기다릴 수 있어야 하는데요. 기다릴 수 있으려면, 수익이 어느 정도 이상 계속 발생해야만 하겠지요. 즉, 임대 수익률이 어느 정도 이상이어서 좋은 가격에 매도할 수 있을 때까지 충분히 기다릴 수 있냐가 중요하다고 보여집니다. 이를 위해서는 관심이 있는 주택의 추정 렌트 범위가 먼저 얻어져야 하고, 모기지를 어느 정도 얻을 것인가, 임대 관련 제 비용을 다 고려했을 때 추정되는 임대 수익률이 어느 정도인지, 그리고 임대를 몇 년 정도까지 할 계획인지 등을 미리 검토해서 의사 결정을 하는 것이 반드시 필요한 과정이라고 강조를 합니다.오늘은 주택 임대 수익률에 대해서 알아보았는데요, 주택 임대를 이용한 중장기 주택 투자를 고려하는 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-01-27 15:36:12
2021년 밴쿠버 부동산 시장의 주요 이슈
지난해 3월 팬데믹 선포 이후에 앞으로의 시대는 Before Corona와 After Corona 시대로 구분되는 뉴노멀에 대한 언급이 많았는데 그때만 해도 코로나가 지금처럼 우리의 일상이 되기보다는 곧 사라질 거라는 기대감이 컸던 것 같습니다. 이제 대부분의 감염병 전문가들까지도 코로나는 매년 찾아오는 독감처럼 우리 일상의 일부가 될 거라고 전망하고 있습니다. With Corona 시대의 새로운 프레임을 세워야 하는 희망과 비전보다는 단단한 각오와 결단을 다지는 한 해의 시작입니다. 2020년도 한 해 동안의 시장 현황을 보면, 메트로 밴쿠버 지역의 경우 총 주택 거래량은 30,944채로 2019년 25,351채보다 22.1% 증가, 그리고 2018년 24,619채 보다 25.7% 증가하였습니다. 총 리스팅 주택수는 54,305채로, 2019년 51,918채 보다 4.6% 증가하였고 2018년 53,614채 보다 1.3% 증가하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수는 $1,047,400으로 2019년 12월 $1,001,000보다 5.4% 그리고 2018년 $1,032,400보다 1.45% 상승하였습니다.프레이져밸리 지역의 2020년 총 주택 거래량은 19,926채로, 2019년 15,487채 보다 28.7%, 2018년 15,586채보다 27.8% 증가하여 이 지역의 지난 10년 평균 거래량보다 12.4% 많은 거래량을 기록하였습니다. 특히 단독주택의 거래량은 2019년보다 무려 41.7%나 증가하였습니다. 주택 리스팅 수는 31,693채로 2019년 30,578채 보다 3.7% 증가하였고, 2018년 32,058채보다는 1.1% 감소하였습니다. 전체 주택의 Benchmark 가격지수는 $888,100 으로 2019년 12월 $750,917 보다 18% 상승하였고 2018년 $710,593보다 25% 나 상승하여 이 지역의 가격 상승이 돋보인 한 해였습니다. 전체적으로 팬데믹 상황에도 불구하고 2019년 하반기부터 시작된 밴쿠버 부동산 시장의 상승 추세는 지속되었으며 누구도 예상하지 못한 활발한 거래현황과 가격 상승을 보여주었습니다. 특히 성수기나 비수기의 구분 없이 연중 꾸준히 매매가 이루어진 한 해였습니다. 지난 12월 주택 종류별 거래량을 살펴보면, 매트로밴쿠버 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,554,600, 타운하우스 $813,900, 콘도 $676,500으로 지난 1년 전과 비교해서 단독주택 10.2%, 타운하우스 4.9%, 콘도는 2.6% 상승하여 단독주택의 가격 상승 폭이 컸습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 35.2%, 50.4% 33.1% 계속하여 30% 이상을 기록하여 셀러가 주도하는 시장이 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 주택별로 50일, 32일, 40일입니다. 프레이져밸리 지역은 12월 중 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,079,500, 타운하우스 $576,000, 콘도 $438,000으로 1년 전과 비교하면 각각 13.9%, 6.9%, 4.7% 상승하였습니다. 주택 종류별로 모두 메트로 밴쿠버 지역보다 가격 상승이 컸습니다. 특히 Sales to Active Ratio 가 70%, 83%, 41%를 보이고 있어 아주 강한 Seller’s Market을 보였습니다. 평균매매일수는 38, 34, 40일입니다. 지난 6월 이후 지속된 시장의 강세는 특히 단독주택과 타운하우스의 경우에는 극심한 재고 부족으로 적정한 매물을 구하기가 아주 힘들어졌습니다. 이제 중간 가격대의 단독주택은 매물 부족을 넘어 매물 찾기가 힘든 상황까지 이르러 20-30여 개의 멀티 오퍼가 들어오는 경우도 적지 않습니다. 이제 2021년 밴쿠버 부동산 시장의 주요 이슈를 살펴보겠습니다. 올 한 해는 With Corona의 관점에서 시장을 바라보아야 할 것 같습니다.첫째로 단독주택시장의 강세입니다. 단독주택의 경우 현재 매물 부족으로 가격 급등까지 발생하였습니다. 이러한 단독주택시장의 활황세는 팬데믹 상황에서 집의 역할과 기능이 더욱 중시됨에 따라 단독주택의 강세는 당분간 지속될 것으로 보입니다. 하지만 콘도시장 역시 이제는 주의 깊게 바라볼 필요가 있습니다. 불황기에서 상승기로 전환 시 항상 단독주택의 상승 이후 타운하우스와 콘도 시장이 뒤따르는 시장 특성을 감안하면 단독주택과의 가격 격차가 커짐에 따라 다시 그 격차가 좁혀질 수밖에 없어 콘도시장에 대한 적극적인 매수 시점이 다가오고 있다고 보입니다. 향후 first home buyer incentive 가격 기준도 크게 상승할 것으로 예상되어 특히 주택 가격이 높은 밴쿠버 지역에서 첫 집 구매자들의 콘도 매입에 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 둘째는 프레이져밸리 지역의 강세입니다. 랭리를 중심으로 지속적인 개발이 이루어지고 다양한 형태의 새로운 주택들이 공급되고 있어 영 패밀리 중심의 매매 증가는 계속될 것으로 보입니다. 특히 현재 스트레스테스트로 인한 모기지 규제로 인해서 상대적으로 저렴한 가격으로 주택 구입이 가능한 지역이기 때문에 주로 실수요 중심의 매매가 이루어지고 있어 모기지 정책이 완화되지 않는 한 이 추세는 장기화될 것입니다. 셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 팬데믹 상황에도 불구하고 현재와 같은 부동산시장의 활황 그리고 자산 시장의 급등은 정부와 중앙은행의 재정 확대 및 금융 완화로 인한 막대한 자금 공급과 저금리가 가장 큰 역할을 하였습니다. 캐나다 중앙은행은 2022년까지 현재의 기준금리인 0.25%에 변동이 없을 것이라고 합니다. 그렇지만 긍정적인 시나리오로 팬데믹 상황이 개선되고 경기회복을 가정할 경우 시장금리는 당연히 상승할 수밖에 없습니다. 부정적인 시나리오로 팬데믹 상황이 개선되지 않는다면 과연 무제한에 가까운 통화 발행과 막대한 정부 부채에 의한 자금 지원이 어디까지 가능할지 의문입니다. 따라서 더 이상의 금리 인하는 쉽지 않아 현재의 저금리 상황을 잘 활용할 필요가 있습니다. 네번째는 경기에 대한 전망입니다. 11월부터 백신 개발 뉴스와 함께 경기회복에 대한 기대감으로 주식시장을 선두로 자산 시장이 폭등하며 경제의 양극화가 심화되고 체감경기와의 괴리감이 커지고 있습니다. 자산 시장의 강세가 시중의 여유자금 증가로 이어져 부동산 시장에도 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 팬데믹의 장기화로 실업의 누적, 일부 자영업자와 중소기업의 파산도 예상되고 눈덩이처럼 불어나게 될 금융완화와 정부 부채에 대한 출구전략은 금리 인상이 불가피하여 장기적으로 경기에는 큰 짐이 될 것입니다. 다섯 번째는 백신의 효과입니다. 미국, 영국에 이어 지난 12월 14일부터 백신접종이 시작된이후 1월 5일까지의 캐나다 백신 접종 현황은 캐나다 전체로는 0.4%의 접종률을, 그리고 BC주는 28,209명이 백신을 맞아 0.55%의 접종률을 보이고 있습니다. BC주는 백신 접종 속도를 빠르게하여 3월 말까지 55만 명을 목표로 하고 있습니다. 향후 더 많은 종류의 백신이 개발되어야 하고, 더 많은 사람들이 백신을 맞아야 하고, 접종 후 백신의 효과가 검증되어야 하며, 변종 바이러스의 확산이라는 돌발 요인 등 아직은 갈 길이 먼 것 같아 팬데믹의 어두운 터널은 아직 그 끝이 보이지 않는 것 같습니다. 뜨거운 시장이지만 냉정하게 시장을 바라보아야 할 것입니다. 특히 부동산시장은 기대보다는 필요에 의한 주택 매매를 권해드립니다. 지난 1년간 팬데믹 상황에서 집이 우리의 삶을 지탱해 주는 얼마나 소중한 터전이며 자산임을 절실하게 느꼈습니다. 그리고 이제는 With Corona가 삶이라는 현실을 받아들이고 이에 맞는 삶의 방식이 자리 잡게 될 때 Exodus Corona가 가능할 것이라고 생각합니다. 다시 한번 도전과 시련의 새해를 지혜와 냉철함으로 우리 모두 잘 이겨내기를 바라겠습니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2021-01-08 11:01:44
[렌트 칼럼] 상업용 렌트 체납 시 해결 방법
2021년 소의 해가 밝았습니다. 한 해 동안 모두 평강하시고 소원 성취하시길 기원합니다. 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다. 오늘은, 상업용 리스 계약에 있어서, 계약 위반이나 렌트 체불 등이 발생했을 때, 취할 수 있는 해결 방법들이 어떠한 것들이 있고, 각 절차는 어떠한 지에 대해 알아봄으로써, 건물주와 세입자께서 숙지하면 도움이 될 내용들을 다뤄볼까 합니다. 일반적으로 상업용 임대 계약은 주택 임대 계약에 비해서 훨씬 복잡하고, 세입자의 의무 조항들이 더 구체적이면서, 위반 시에 취할 수 있는 조치에 대해 자세하게 계약서에 명기됩니다. 상업용 리스 계약에 있어서 계약서에 명기된 세입자의 의무 조항을 세입자가 위반한 경우에는, 대개 시정 권고나 경고 서신을 통해 해결이 되기 때문에 그러한 문제로 인해 계약이 파기되는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 역시 대부분의 문제는 렌트 체불 문제이고, 이 문제는 세입자의 비즈니스 상황이나 재정 상태에 기인하기 때문에, 문제 해결에도 상당한 시간이 필요할 뿐 아니라, 경우에 따라서는 계약 해지에 이르게 되기도 하는, 중대한 문제가 되기도 합니다. 오늘은 계약 위반이나 렌트 체납이 발생했을 때, 건물주 입장에서는 리스 계약에 근거하여 취할 수 있는 조치들이 있는 데, 어떠한 것들인지 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 일반적으로 거의 모든 상업용 리스 계약에는 계약 조항 위반이나 렌트 미납 (Default) 시에, 건물주가 임대 공간을 점거할 수 있는 Right to Re-enter 조항, 건물주가 직접 세입자의 의무 조항을 실행할 수 있는 조항, 다른 세입자에게 임대할 수 있는 Right to Relet 조항, 미납된 렌트에 더해서 남은 계약 기간 동안의 렌트의 지불을 요구할 수 있는 Accelerated Rent 조항, 그리고 체불된 렌트를 수거하기 위해 세입자의 동산을 압류할 수 있는, Distress (Distrain) 조항 등이 있습니다. 이러한 조항들과 연계하여, 건물주는 세입자의 임대 계약 하에서의 의무 조항을 면제해 주지 않으면서, 해당 계약을 파기할 수도 있습니다. 그러면, 앞에서 언급한 조항들을 하나씩 살펴보도록 합니다. 1) Right to Re-enter: 건물주는 계약 위반 (이하, 렌트 미납 포함) 시에, 일정 기간의 Notice를 제공하고 (계약에 따라서는 Notice가 필요없다고 되어 있는 경우도 있지만, 보통은 원만한 절차를 위해 얼마간의 Notice를 주는 것이 일반적입니다.) 임대 공간에 들어갈 수 있도록 권리가 계약서에 명기되어 있습니다. 2) Right to perform tenant’s obligation: 건물주가 세입자의 의무 사항이 시행되지 않을 경우, 직접 의무 조항을 실행하고 그에 관련한 비용을 청구할 수 있는 조항입니다. 이러한 경우는 주로 상업용 스트라타 건물에서 발생하는데요. 상업용 건물이 스트라타의 Lot인 경우에 스트라타에서 부과하는 의무 조항, 예컨대 연 소방 점검과 그에 따른 하자 수리를 부여된 기한 내에 해야만 하는데, 세입자가 이를 실행하지 않으면 결국 건물주에게 피해 (벌금이나 수리 비용 부담 등)가 발생할 수가 있습니다. 이러한 경우에는 건물주가 직접 의무 조항을 실행하고, 그에 관련한 비용과 추가 수수료를 세입자에게 부과할 수 있다는 게 계약서에 명기되어 있을 수 있습니다. 3) Right to Relet: 세입자의 계약 위반 시에 건물주는 1) 항에 의거 공간에 들어가서 새로운 세입자를 찾기 위해, 필요하다면 임대 공간의 변경이나 수리를 할 수 있다는 조항입니다. 이 경우는 보통 해당 임대 계약을 해지하는 조치와 함께 이뤄지는 게 일반적이지만, 가끔은 세입자의 의무 조항을 해지하지 않으면서 이뤄질 수도 있습니다. 4) Accelerated Rent: 이 조항은, 세입자가 렌트를 미납했을 때 미납된 렌트와 앞으로 남은 기간에 대한 렌트를 미리 청구할 수 있다는 조항입니다. 그렇다면, 렌트가 미납된 시점이 계약 종결을 2 년 앞두고 있는 시점이라면, 미납된 렌트와 남은 2 년 동안의 렌트를 청구할 수 있다는 것인가? 하는 의문을 제기할 수 있을 겁니다. 두 가지 측면에서 이 문제를 바라볼 수 있습니다. 하나는, 랜드로드가 임대 계약이 종료될 때까지 새로운 세입자를 찾지 않고 계약을 유지할 것인가인데 현실적으로 그럴 가능성은 거의 없다고 보여집니다. 렌트가 체납이 되었다는 것은 세입자의 파산이나 지불 불능 상태로부터 기인하는 것이기 때문에, 빠른 시일 내에 새로운 세입자를 찾는 것이 현명하다 하겠습니다. 따라서, 임대 계약은 건물주에 의해 해지가 되기 때문에, 계약서의 남은 기간 동안의 렌트를 청구한다는 것은 비현실적이 됩니다. 다른 하나의 관점은, 실제로 법정으로 갔을 때, 파산 신청한 세입자의 신탁관리인이 임대 권리를 포기한다면, 미납된 3 개월의 렌트와 3 개월 분의 가속 렌트 (Accelerate rent)로 랜드로드의 클레임을 제한한다는 판결이 최근에 나왔기 때문에, 현실적으로는 3 개월 분의 향후 렌트를 청구하는 선이 됩니다. 5) Distress: 이 조항은 렌트 미납 시에 건물주에게 세입자의 동산 (시설이나 장비 또는 상품 등)을 압류해서 공매를 통해 팔 수가 있는 조항입니다. 실제로는 이 과정은 건물주가 직접 하는 경우는 드물고, 전문 Bailiff를 고용해서 진행하는 게 일반적입니다. 압류에 이은 공매로 얻어진 펀드에서 랜드로드의 클레임과, 압류와 공매에 소요된 제반 경비를 제외한 나머지는 세입자에게 돌려주게 됩니다. 압류에 있어서의 유효 기간, 어떠한 것들이 압류 품목에 들어갈 수 있고, 어떠한 것들은 면제가 되는 지 등등의 세세한 내용은 Commercial Tenancy Act와 Rent Distress Act에 나와 있으니, 필요한 분들을 참조하시면 되겠습니다. 이상에서 살펴보았듯이, 상업용 임대 계약은 건물자가 세입자의 계약 위반 시에 행사할 수 있는 권한들이 구체적이면서도 강력합니다. 현재 상업용 건물의 임대 계약 하에서 비즈니스를 하고 있는 분들이나 새롭게 임대 계약하여 비즈니스를 계획하는 분들은 계약서에 명기된 내용들을 잘 살펴보고 내용을 숙지하는 것이 바람직하고, 체결된 계약 하에서 위반 사항이 발생해서 순조로운 해결에 이르지 못하는 경우에는 큰 피해를 막기 위해서 변호사와 상담을 하실 것을 권합니다. ---------------------------------------------------------------맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2021-01-05 12:26:35
[렌트 칼럼]세입자와의 분쟁 해결 절차
안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다. 최근에 임대 주택을 직접 관리하시는 오너분들로부터 문의 전화를 받는 일이 예전보다 부쩍 많아졌습니다. 대충 짐작하시겠지만, 세입자와의 갈등으로 인한 문제를 어떠한 절차로 해결해야 하는 지에 대한 문의들이 대부분입니다. 그 중에서도 렌트를 내지 않는 세입자를 내보내려고 하는데 어떠한 절차를 거쳐 합법적으로 처리를 해야 하는지, 또 기간은 얼마나 소요되는 지가 대부분이지만, 렌트 문제가 아닌 다른 문제로 문의를 해오신 분도 있습니다. BC주 정부는 코로나로 인해 렌트를 내지 못하는 세입자를 강제 퇴거시키는 것을 금지하던 것을 9월부터 해제하였기 때문에, 그 이후에 렌트 미납에 의한 강제 퇴거를 해야 하는 집주인 분들이 많기 때문이라고 보여집니다. 렌트비 인상에 관련해서 BC주 정부는 11월 9일에 렌트비 인상을 금지하는 기간을 2021년 7월 10일로 연장한다는 시행령을 발표했죠. 사실 1년 전에 비해서 렌트가 5 ~ 7% 내려갔다는 통계만 보더라도 요즘 상황에 렌트를 인상하는 것은 분위기로 봐서도 맞지 않는 것이긴 합니다. 요즘의 분위기는 세입자가 렌트를 밀리지 않고 내는 것만으로도 고마운 상황이죠. 문의를 해오시는 분들의 얘기를 듣자면, 설마 나에게 이런 일이 있을까라고 생각도 못했다는 분들이 많습니다. 하지만, 실제로 그런 일이 발생하면, 개인으로서는 난감한 일이 아닐 수 없습니다. 임대 관리를 직접 하는 개인에게는 렌트를 내지 않아서 강제 퇴거를 시켜야 하는 상황이나 세입자가 당연히 협조를 해야 하는 사안들에 있어서 협조를 해주지 않아서 어려움을 당하는 경우가 상대적으로 많이 발생합니다. 이는, 아마도 세입자 입장에서는 개인을 쉽게 생각하는 경향도 당연히 있고, 아예 임대 계약을 할 때에, 개인 오너들을 타깃으로 해서 임대 계약을 맺고, 얼마 후부터는 렌트를 내지 않고 버틸 만큼 버티다가 다른 곳으로 또 이사를 하는, 그런 질이 좋지 않은 세입자들도 있기 때문입니다. 바로 이 때문에, 철저한 검증을 통해서 세입자를 선정하는 과정이 더더욱 중요해졌다고 할 수 있고, 철저한 리스트업 과정을 통해서 나중에 발생할 수 있는 좋지 않은 상황을 미리 차단해야만 하는 것이죠. 최근에 회사가 경험했던 케이스는 개인 임대주에게는 충분히 발생할 수 있다고 생각되지만, 관리 회사를 상대로 발생한 처음 케이스여서 알려드리고자 합니다. 저도 임대 관리를 오랫동안 해왔지만, 렌트 신청서를 접수하면서 같이 요구하는 서류를 조작해서 제출하여 임대 계약을 하려고 했던 케이스는 지난 9 월에 처음으로 경험했습니다. 젊은 두 사람이 콘도 임대를 위해서 임대 신청서와 함께 소득 증빙을 위해 제출한 급여 명세서를 조작해서 제출한 거였죠. 소득에 비해 이전에 거주했던 곳이 좀 맞지가 않아서, 추가 자료를 요청하고 또 그것도 부족한 것 같아서 회사의 인사 담당 매니저의 전화 번호와 이메일을 요구해서 회사로부터 같은 서류를 검증하고 그게 확인되면 계약을 진행하겠다고 했는데, 바로 그 이후부터 연락을 끊어버렸던 겁니다. 이런 경우는 개인 집주인들은 물론, 임대 관리 매니저라 해도 당했을 가능성이 매우 높다는 생각이 듭니다. 대개 임대 계약을 하기 위해서 거짓된 정보를 기입하고 서류를 조작하려는 사람들의 가장 큰 특징은, 임대 신청을 하면서 바로 입주를 원한다는 것입니다. 특히 주택이 비어 있는 경우에는, 랜드로드나 관리자는 될 수 있으면 빨리 임대 계약을 맺고 빨리 입주를 하기를 원한다는 것을 이용하려는 것이죠. 정상적으로 렌트를 찾는 사람들은 충분한 기간이 필요합니다. 현 집주인에게 한 달 노티스를 제공하기 위해서도 충분한 기간을 가지고 렌트를 구하고 결정을 하는 것이 상식적인 것이죠. 그렇기 때문에 시세보다 높은 렌트를 매겨 놓은 임대 주택을 타깃으로, 바로 입주를 원하는 사람들은 더더욱 각별한 주의가 필요하다고 하겠습니다. 다시 본론으로 돌아가서 말씀드리겠습니다. 우선 렌트가 미납이 되면 (매월 1일이 보통 렌트 기한입니다.), 바로 다음 날부터 10 day notice (닷새 안에 렌트를 내지 않으면 10 일 기한으로 이사를 나가야 한다는 노티스)를 세입자에게 전달할 수 있습니다. 이 노티스를 받은 세입자는 5 일 이내에 렌트를 내든가 Residential Tenancy Branch에 분쟁 조정 신청을 해야 합니다. 노티스를 전달하는 방법은 여러 가지가 있으니, 그 중에서 하나를 선택하시면 되겠구요. 노티스에 적힌 렌트 납부 기한이 지나면, Residential Tenancy Board에 점거 명령 (order of possession)과 금전 명령 (monetary order))을 Direct Request를 통해 신청할 수가 있습니다. 물론, 이 신청은 온라인으로 할 수가 있는데요. 이때에 신청서와 함께 세입자에게 전달한 10 day notice, 임대 계약서와 함께 임대 계약을 종결한다는 노티스를 전달한 증명 서류를 같이 첨부해야 합니다. 이렇게 접수가 된 이후에는 3일 이내에 신청서 그리고 증빙 자료와 함께 Direct Request를 통해 분쟁 해결 절차에 대한 고지서를 세입자에게 전달해야만 합니다. 이렇게 함으로써 랜드로드가 취할 수 있는 것은 다 하게 되고, Residential Tenancy Board에 의해 공청회 (public hearing) 날짜가 정해지면, 정해진 날짜와 시간에 다자 접속 전화 (conference call)를 통해 조정자 (Arbitrator)와 같이 공청회가 진행되는 것입니다. 공청회는 짧으면 2 ~ 3 주 내로 일정이 잡히기도 하지만, 오래 걸리면 한두 달이 걸리기도 합니다. 이 과정에서 중요한 것은 규정대로 신청서를 관련 자료와 함께 접수하는 것과 세입자에게 전달해야 하는 서류들을 기한 내에 전달해야 하는 것입니다. 공청회가 열리고 난 뒤에는 조정자의 명령이 비교적 빨리 나옵니다. 보통 1 주일 정도에 명령이 내려지게 되죠. 가장 많이 발생하는 것이 렌트 미납으로 발생하지만, 가끔은 세입자가 부당한 요구를 한다든지, 세입자의 의무 (BC주 표준 임대 계약서에 명기되어 있는 사항들)를 이행하지 않아서 랜드로드에게 불편을 끼치는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 랜드로드는 정당한 사유에 의해 한 달 노티스를 줘서 임대 계약을 끝낼 수가 있는데, 이도 역시 앞에서 설명 드린 과정과 매우 유사한 과정을 거쳐서 진행이 됩니다. 캐나다는 각 주의 임대법이 다 다릅니다. BC주는 캐나다에서 가장 세입자에게 유리하고 랜드로드에게는 불리한 주택 임대법 (Residential Tenancy Act)을 시행하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 이로 인해서 좋지 않은 세입자들이 이를 악용하는 경우도 많았었습니다. 그런데, 최근 수년 간의 판례를 통해 보면, 정당하지 않은 사유로 분쟁을 초래하는 세입자에게는 불리한 판결들이 내려지고 있습니다. 한 가지만 예를 들어서 설명을 드리면, 수 년 전에 집주인이 집을 팔기 위해 집을 MLS에 리스팅하고, 세입자에게 정식으로 협조를 구하는 노티스를 전달했는데도, 세입자가 불편하다는 이유로 쇼잉을 거부하고 부당한 요구를 해서, 결국 RTB에 분쟁 해결 신청을 한 경우가 있었습니다. 결국 양측에서 증빙 자료를 제출하고 공청회가 열렸습니다. 공청회가 있은 후 3 일 정도 후에 조정 명령이 나왔는데, 세입자에게 일주일도 되지 않는 기한을 주고 이사를 나가라는 명령서가 나왔었습니다. 당시에 집주인과 세입자 모두 그런 빠른 결정에 놀랐었습니다. 하지만, 역시 분쟁 해결 과정은 전체적으로 시간도 상당히 많이 소요되지만, 그에 들어가는 수고가 너무 크기 때문에, 될 수 있으면 분쟁을 미연에 방지하는 것이 최선이라고 하겠습니다. 그렇게 하기 위한 좋은 방법은, 해당 케이스에 대해서 과거에 내려진 결정 사항을 세입자에게 미리 공지하고, 판결이 이뤄졌을 때, 세입자가 받을 수 있는 불이익 (예를 들어 조정 결과에 의거해서 세입자가 내야 하는 금액을 납부하지 않으면 관리 회사에서는 연결된 collection 회사에 징수를 의뢰하게 되고, 그래도 돈을 갚지 않으면, 세입자 개인의 신용이 망가지게 되어서 앞으로 오랫동안 신용에 관련된 모든 활동에 심각한 영향을 미친다는 내용)을 과거의 판례와 함께 이해를 시키게 되면 대개는 분쟁 해결 과정에 가기 전에 상호 합의가 되게 됩니다. 따라서, 임대법과 많은 선례를 숙지하고 있어야 하고, 문제가 발생하기 전에 모든 가능한 수단을 동원해서 원만하게 타협을 하는 것이 양방에게 특히 집주인에게는 최선이라는 것을 알고 계시면 좋을 것 같습니다. ---------------------------------------------------------------뉴맥스 상가/주택 관리 전문 팀대표: 제임스 리, Ph.D. 재무 이사: 앤디 김, CPA 전화: 778 201 5978웹사이트: www.newmaxrealty.ca 이메일: info@newmaxrealty.ca James Lee 2020-12-14 09:23:08

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