이번 주에 캐나다 은행의 기준금리가 0.25%포인트 인상되었습니다. 그에 따라 모기지 변동금리는 자동적으로 올랐습니다. 그렇다고 채권금리에 연동되는 모기지 고정금리가 함께 오른 것은 아닙니다.

고정금리란 일정기간동안, 보통 1년에서 5년까지 금리를 변동하지 않기로 약속하는 것입니다. 통상 그 고정기간이 길어질수록 금리도 올라갑니다. 은행에 예금을 장기로 맡겼을 때 금리가 더 높은 것과 같은 이치입니다. 약속한 기간이 끝나면, 즉 대출만기가 되면 대출을 연장하거나 상환해야 합니다. 물론 금리는 연장하는 시점에서 다시 조정됩니다. 약속한 기간 중에 상환해도 좋은 것을 Open(열린) 모기지라 하고  상환하면 벌금을 내는 것을 Closed(닫힌) 모기지라 합니다. 금리는 어느 쪽이 높을까요? 당연히 아무 때나 상환할 수 있는 Open 모기지의 금리가 더 높습니다. 상환할 계획이 있는데도 금리가 싸다는 이유로 Closed를 선택한다거나 상환계획이 없음에도 Open을 선택한다면 손해를 보게 됩니다. 물론 Closed 모기지는 기간 중에 집을 팔아도 벌금을 내야 합니다. 기간 선택에 신중을 기해야 하는 이유 중 하나입니다.

그렇다면 대출금 중에 일부는 상환할 계획이 있고 일부는 상환할 계획이 없다면 무엇을 선택하시겠습니까? 고민할 필요 없습니다. Open과 Closed를 병행할 수 있기 때문입니다. 모든 상품의 가격에는 저마다 이유가 있고, 개인마다 식성이 다르듯 대출도 본인의 상황에 맞게 만드는 것이 좋습니다. 이웃이 좋다고 추천하는 상품이 나와는 다를 수 있다는 것입니다.

흔히 혼돈하는 것 중 하나가 25년 분할상환의 의미입니다. 대출을 계속 연장해 가면서 25년간 상환 했을 때 원금이 다 갚아질 수 있도록 나누어 놓은 것이지 25년간 금리가 고정되는 것은 아닙니다. 분할상환 기간이 짧아지면 매번 상환해야 할 금액이 그만큼 늘어나기 때문에 부담도 커집니다. 은행에서 대출을 심사하는 기준 가운데 하나가 바로 대출 상환능력을 보는 것입니다. 고객이 대출을 잘 상환할 수 있는지, 소득금액과 상환해야 할 금액을 비교합니다. 그 비율이 대략 1/3을 넘으면 부담이 클 것으로 봅니다. 부담이 커지면 대출이 연체 될 확율이 높아진다는 것입니다.  은행은 담보가 있음에도 불구하고 대출이 부실화 되는 것을 원치 않기 때문에 소득금액에 비례해서 부담 없이 상환할 수 있을 만큼만 대출해 드린다고 보면 됩니다.

그러나 보편적으로 집 값의 65%까지는 소득증명을 필요로 하지 않습니다. 65%를 초과할 경우에 한해 소득증명이 필요한 것입니다. 그러나 아무리 소득이 많아도 대출금액이 집 값의 75%를 초과하게 되면 한국의 보증보험과 같은 보증서 없이는 대출을 해 드리지 않습니다. 담보와 상환능력 말고도 보증서를 확보함으로써 향후 급격한 집 값 하락의 위험에 대비하겠다는 것입니다. 보증보험 수수료(CMHC Insurance Premium)는 대출비율에 비례합니다. 집 값의 95%까지 단계별로 전체 대출 금액의 1%부터 2.75%까지 꽤 많은 비용을 지불해야만 합니다. 한편, 자영업을 하시는 분은 소득증명 없이도 85%까지 대출이 가능하지만 더 많은 보증보험료를 부담해야 하기 때문에 가능하면 65% 범위내에서 자금계획을 세우는 것이 좋겠습니다.

따지고 보면 어느 은행이나 금리도 비슷하고 대출상품도 비슷합니다. 그러나 비교하기가 쉽지 않습니다. 단순히 금리만 비교해서도 곤란합니다. 가격에는 이유가 있듯이 금리차이에도 이유가 있을 수 있기 때문입니다. 가능하면 내게 맞는 대출상품을 찾아서 두고 두고 내게 맞도록 잘 활용해 가는 것이 최선이라 하겠습니다. 입 맛에 맞는 음식 한 그릇 고르기 위해서도 고민하면서 한 두푼도 아닌 모기지를 별 생각 없이 남이 권하는 대로 따라 가는 것은 바람직하지 않습니다.  

내게 맞는 대출을 선택하기 위해서는 몇가지 계획을 정리해 보는 것이 좋습니다. 우선 자금계획에 따라 대출금액이 어느 정도 필요할지 가늠해 봅니다. 다음은 향후 상환계획에 따라 Open과 Closed를 나누고 기간을 정합니다. 혹시 집을 옮길 계획이 있다면 기간을 정할 때 감안해야 합니다. 또한 미래의 사업계획이나 투자계획에 따라  대출을 통한 절세방법이 무엇인지 대출활용방안까지도 미리 검토할 수 있다면 분명 훌륭한 선택이 될 것입니다.