“캐나다는 미국 스타일의 부동산 붕괴를 겪지 않으리라고 본다”
CIBC월드마켓이 30일 발표한 부동산 전망 보고서는 부동산 관련 분야 관계자들의 눈길을 잡았다.
최근 캐나다 국내 부동산 거래량이 감소하면서, 가격이 하락해 구매자가 시간을 두고 매물을 고를 수 있는 구매자 시장 장세가 형성된 가운데, 일부에서는 더 비관적인 상황으로 갈 수 있다는 시각도 있었기 때문이다.
CIBC월드마켓 보고서는 몇 가지 요소로 인해 캐나다 주택시장에 대한 우려 증가하고 있지만, 캐나다와 미국 간의 근본적인 차이 때문에, 캐나다 국내에서는 부동산 시장의 연착륙이 기대된다고 기술했다.
벤저민 탤(Tal) CIBC 부수석 경제분석가는 “확실히, 캐나다 주택가격은 내년이나 내후년까지 떨어질 수 있지만, 2006년 미국 시장에 캐나다 시장을 견주는 일은 추락 직전 미국내 신용시장 환경과 오늘날 캐나다 시장에 대한 뿌리 깊은 오해에서 기인한다”고 주장했다.
탤 부수석은 “캐나다의 소득대채무비율(DTI)이 2006년 미국 기록을 깼다는 사실이 진지한 분석에 앞서 머리기사로 화자되고 있다” 며 “상대적으로 DTI가 더 높은 나라가 여러 곳 있는데, 이들 나라 중 최근 미국의 경험을 고스란히 재현한 나라는 어디도 없다”고 지적했다.
탤 부수석은 DTI의 증가 속도에 좀 더 주목해야 한다고 주장했다. 탤 부수석은 “이 부분의 그림을 보면 덜 위험해 보인다. 미국의 추락 전 3년과 캐나다의 지난 3년간을 비교해보면, 캐나다의 DTI 증가속도는 미국의 반 정도에 불과하다”고 설명했다.
미국의 강한 채무 증가는 부동산 시장투기에 일부 원인이 있지만, 캐나다 시장에서는 투기가 그보다는 적게 이뤄졌다. 부동산 시장 붕괴에 앞서 10년간, 미국의 주택 착공량은 세대증가율을 거의 80%가까이 앞질렀다. 평균적으로 지난 10년간 캐나다의 주택 착공량은 세대증가율을 단 10% 앞질렀으며, 주택의 과잉 공급은 대부분 토론토와 밴쿠버 같은 도시에서 관찰된다.
“캐나다의 채무, 구조와 내용이 미국과 다르다”
캐나다와 미국 사이에 주요 상이점은 모기지(담보대출)의 질적인 부분이다. 신용평가점수의 분포를 보면, 지난 4년간 캐나다에서는 극적인 변화가 없었던 반면, 경기후퇴에 빠진 미국은 상당한 변화가 있었다. 미국 내에서는 신용평가에서 위험군으로 분류된 모기지 이용자는 10%포인트 늘어나, 전체 모기지 시장 이용자의 22%가 위험군에 속한다.
물론 신용평가점수가 모든 그림을 담아내지는 못한다는 점도 고려해야 한다. 미국 부동산 시장 붕괴배경에는 신용점수는 그럭저럭 괜찮지만, 우량 주택담보대출(prime mortgage)을 받을 자격이 부족한 이들이 부동산 열풍에 금리 부담이 높은 비우량담보대출(subprime mortgage)을 받아 편승했다가, 주택가격이 과잉공급으로 내려가자 무너졌기 때문이다. 미국 부동산 붕괴 전, 주택 보유자의 거의 반은 주택 가치의 5%에 미치지 않는 지분을 소유하고 있었다. 나머지는 빚으로 채워서 소유하고 있었는데, 집값 즉 담보물의 시장가치가 하락하자 추가담보를 요구한 대출업체에게 손을 들어 버리면서 문제가 커졌다.
많은 이들이 집을 헐값에 넘기기 시작하면서, 부동산 가격이 계속 내려가고, 상환불능이 눈덩이처럼 불어나자 초대형 대출업체가 파산하는 서브프라임 사태가 발생했다.
탤 부수석은 캐나다 국내에는 미국 서브프라임 사태의 배경이 되는 채무자 그룹이 없다고 지적했다.
탤 수석은 “캐나다에는 담보물의 가치하락으로 인해 발생하는 채무가 없고, 단지 새로 발생한 대출의 15~20%가 주택 가치의 15% 이하를 소유한 이에게 주어졌다”고 설명했다. 이어 탤 부수석은 “캐나다 국내 부실대출이 2005년 5%에서 최근 7%로 늘어나기는 했지만, 미국의 붕괴 직전 부실대출이 20%에 육박했던 점에 비하면 훨씬 적은 비율”이라고 덧붙였다.
탤 수석은 미국의 부동산 시장 붕괴는 부실대출이 주연으로, 2006년 6월 이래, 비우량담보대출을 시장에서 지우는 작업을 통해 결국 최근 부동산 가격을 안착시켰다고 지적했다.
“금리 인상 대비 들어갔다”
한편 캐나다의 모기지 갱신 주기는 평균 5년으로, 미국의 30년 주기에 훨씬 짧은 관계로 캐나다인은 금리에 대해 좀 더 능동적으로 대응하고 있다고 탤 부수석은 지적했다.
탤 수석은 금리 인상 전망에 따라, 미래 발생할 부담을 줄이고자, 모기지를 갱신하면서 변동금리 모기지의 비율을 줄이는 방향으로 선택하고 있다고 지적했다. 특히 위험도가 높은 모기지 일수록 변동금리 비중을 줄이는 경향이 있다.
“모든 지역이 쉽게 넘어가는 것은 아니다”
보고서 말미에 탤 수석은 캐나다 국내 모든 주택 시장이 거래감소와 가격하락세 시장을 쉽게 넘어간다고 보지는 않는다고 지적했다. “경제의 기초체력보다 주택가격이 과하게 오른 곳, 주로 토론토와 밴쿠버같은 대도시에, 최근 매매활동이 줄어든 곳은 가격조정이 일어날 것이고, 이는 캐나다 전국 여러 도시에도 영향을 미칠 수 있다”는 것이 CIBC월드마켓의 예상이다.
다만 이 전망에서도 미국식의 주택시장 붕괴는 없으리란 점이 재차 강조됐다.
권민수 기자 ms@vanchosun.com
