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“시장의 안정세 지속!”
밴쿠버의 전형적인 기온은 15°C에서 23°C라고 합니다. 5월 밴쿠버 날씨가 이와 비슷해서 이제 가장 밴쿠버다운 계절을 기대합니다. 그동안 비 내리는 칙칙한 기억들을 털어버리고 맑고 밝은 아름다운 밴쿠버의 일상을 마음껏 누리는 5월의 시작입니다. 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 현재까지의 매월 평균치와 비교한 장의 변동추이를 살펴보면 지난 1월부터 약세흐름에서 벗어난 모습을 보인 시장은 4월에도 총리스팅은 월평균치의 93%, 거래량은 월평균치의 87%를 기록하면서 더욱 안정적인 추세로 진행되고 있습니다. 이러한 시장추세는 큰 변동 없이 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 2일 발표된 4월 광역 밴쿠버 시장통계를 보면 메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,831채로 지난해 4월 2,741채에서 3.3% 증가하였고, 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 12.2% 감소하였습니다. 신규리스팅은 7,092채로 지난해 4월 4,307채보다는 64.7% 증가하였고 직전 3월 대비해서도 41.8% 증가하였습니다. 지난 10년간 4월 평균 대비해서도 25.8% 증가하여 리스팅의 증가가 특징적인 4월이었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,040,000, 타운하우스 $1,127,200, 콘도 $776,500으로 1년 전에 비해 각각 6.3%, 4.3%, 3.2% 상승하였고 이전 3월에 비해서는 각각 0.7%, 1.3%, 상승하였고 콘도는 0.1% 하락하였습니다. 거래 일수는 각각 32일, 20일, 25일로 짧은 거래 기간이 계속되고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 17.6%, 31%, 26%, 시장 전체는 23.5%로 Seller’s Market을 유지하고 있습니다. 프레이저밸리 지역의 전체거래량은 1,471채로 지난해 4월 1,554채보다 5% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 17% 감소하였습니다. 신규리스팅은 3,976채로 지난해 4월보다 60.5% 증가하였고 직전 3월 대비 33.2% 증가하였습니다. 지난 10년간 4월 평균에 비해서는 17% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,532,700 타운하우스 $854,700, 콘도 $561,900 로 1년 전에 비해 각각 5.3%, 4.9%, 5.7% 상승하였습니다. 거래 일수는 23, 19, 23일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 17.4%, 37.7%, 26%이고 시장 전체로는 20%로 Balanced Market을 보이고 있습니다. 전체적으로 시장의 매물은 늘어나고 있음에도 불구하고, 거래 기간은 계속하여 짧아지고 있어 시장참여자들의 의사결정이 매우 적극적이고 신속하게 이루어지고 있음을 보여주고 있습니다. 마음에 들고 좋은 매물이 나왔을 때는 가격만 맞는다면 신속하고 적극적인 의사결정이 필요한 시점임을 보여주고 있습니다. 지난 한 달간의 주요 경제 및 금융지표는 미국 WTI 원유가격은 지난 3월 말 $84달러에서 4월 말 $81로 하락한 후 2일 현재는 $78선을 보이고 있습니다. 4월 중 $87까지 상승하기도 하였는데 최근 이스라엘과 하마스의 휴전 협상이 진행되고 미국의 원유 재고가 증가하면서 다행히 안정세를 찾아가고 있습니다. 사상 최고가를 기록하였던 S&P500지수와 NASDAQ 지수는 4월 들어 조정국면에 접어들면서 지난 한 달 동안 각각 4.2%, 4.5% 하락하였습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 여전히 견고한 경기상황, 그리고 인플레이션진정추세 둔화로 기준금리 인하전망이 불투명해지면서 지난 한 달 동안 무려 11.4% 상승하였습니다. 그나마 5월1일 FOMC 결과, 추가적인 금리 인상의 가능성에 대한 우려가 해소되면서 4.6% 수준에서 진정되는 모습을 보이고 있습니다. 미 연준의 금리인하 시기는 당초의 기대와 전망보다 더 길어지면서 이제 시장은 9월 이후 한차례 또는 두 차례 정도의 금리인하를 전망하고 있는 상황입니다. 이러한 미국 상황과 달리 최근 들어 캐나다내 각종 언론보도를 통해 캐나다 중앙은행의 6월 금리인하 가능성으로 2025년 캐나다 부동산 시장이 반등할 것이라고 전망하는 기사를 보게 됩니다. 이러한 전망은 긴축의 기간이 길어지면서 미국과 캐나다의 거시경제 상황의 차이가 커지면서 생기는 Decoupling 때문입니다. 즉 캐나다는 미국과는 달리 이미 경제 성장률 둔화, 실질 소득 감소, 실업률 증가 등으로 인해 금리정책의 전환이 필요한 상황이기 때문입니다. 또 역사적으로도 이전의 기준금리 최고점에서 캐나다의 기준금리가 항상 미국보다 0.75~1% 낮았던 것에 비해 지금 미국에 비해 0.5% 낮기 때문입니다. 그래서 현 경기 상황을 감안하면 추가적인 0.25 - 0.5%의 인하의 가능성이 있는 것입니다. 기준금리 인상의 마지막 단계에서는 미국 이외의 국가들은 각자 자국의 경제 상황에 따라 각국이 처한 시급한 경제 상황을 개선하기 위한 금리정책을 변경해서 실시할 수밖에 없는 것입니다. 하지만 안타깝게도 아직은 시장의 전망과 기대와는 달리 금리인하의 가능성은 더 멀어지고 더 작아지고 있습니다. 그나마 다행인 것은 부동산시장이 안정세를 유지하고 있는 것입니다. 계속하여 거래 기간은 짧아지고 있고, 실제 거래된 매물의 평균 리스팅가격과 평균 거래가격의 차이가 계속해서 줄어들고 있는 것도 시장의 안정세를 유지하는 큰 역할을 하고 있습니다. 올해 초만 하더라도 판매된 주택의 평균 리스팅가격 대비 실제 거래가격의 평균이 3% 정도 낮았는데 4월 들어서는 이제 이 가격 차이가 1%까지 좁혀졌습니다. 거래가격의 변동이 크지 않은데, 이러한 상황이 발생하게 된 것은 시세보다 낮은 가격으로 리스팅을 하여 바이어들의 관심을 모아 멀티오퍼를 유도하면서 리스팅가격보다 높은 매매가격으로 거래를 마감하는 거래 수가 많아지고 있기 때문입니다. 좋아보이는 매물이 시세보다 싼 가격에 리스팅되면 바이어들의 거래도 이에 집중하게 되는 것입니다. 최근 들어 이런 방식의 매매가 전체의 25% 이상을 차지하고 있습니다. 예전의 과열된 시장 상황에서나 볼 수 있었던 현상이었는데 이러한 매매 전략이 현재의 balanced market을 이끌어 가는 큰 역할을 하고 있습니다. 그리고 이러한 거래가 현재 시장의 안정적인 추세를 유지하는 데에도 크게 기여하는 것으로 보입니다. 5월 역시 큰 변동 없이 안정적인 시장추세는 지속할 것으로 전망되고 있습니다. 시장 상황을 잘 이해하여 현명한 매매전략을 바탕으로 매수자나 매도자가 모두 만족하는 안정적이고 정상적인 시장이 지속되기를 바랍니다. (상담문의: 마기욱 부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-05-03 08:46:05
길어지는 고금리시대?
지난 3월은 예전의 3월평균기온에 비해 낮아 많이 추웠다고 합니다. 매년 실제 날씨는 그만큼 따라주지도 않는데 마음만은 미리 봄기운으로 가득찬 일을 반복하고 있음을 깨닫는데 아마 봄을 기다리는 마음 그만큼 커서 그런것 같습니다. 3월의 부동산 시장은 차분하면서도 신속한 매매가 특징적인 한달이었습니다. 지난해 8월이후 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년이후 매월평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 계속해서 살펴보고 있습니다. 지난 1월부터 시장은 이전의 약세흐름에서 벗어나는 모습을 보이고 있는데2월의 총리스팅은 이전 월평균치의 84% 그리고 거래량은 월평균치의 83%에 이어서 3월에는 총리스팅은 평균치의 85%, 거래량은 평균치의 75%로 낮아졌지만 안정적인 시장기조가 유지되었고 이러한 시장추세는 앞으로도 변동없이 지속될 것으로 예상되고 있습니다.3일 발표된 3월 광역밴쿠버 시장통계를 살펴보겠습니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,415채로 지난해 3월 2,535채보다는 4.7% 감소하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 31.2% 감소하였습니다. 신규리스팅은 5,002채로 지난해 3월 4,317채보다는 15.9% 증가하였고 직전 2월대비 10% 증가하였습니다. 지난 10년간 3월평균에 비해서는 9.5% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $2,007,900, 타운하우스 $1,112,800, 콘도 $777,500로 1년전에 비해 각각 7.4%, 5%, 5.7%상승하였고 이전 2월에 비해서도 각각 1.8%, 1.7%, 0.9% 상승하였습니다. 거래일수는 각각 35일, 20일, 26일로 계속하여 줄어들고 있으며 Sales to Active 지수는 각각 18.2%, 31.3%, 25.8%, 시장전체는 23.8%로 Seller’s Market을 유지하고 있습니다.프레이저밸리지역의 전체거래량은 1,395채로 지난해 3월 1,550채보다 10% 감소하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 25% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,986채로 지난해 3월보다 16.7% 증가하였고 직전 2월대비 6.8% 증가하였습니다. 지난 10년간 3월평균에 비해서는 12% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,517,100 타운하우스 $846,900, 콘도 $555,000로 1년전에 비해 각각 8.8%, 7.2%, 6.9% 상승하였습니다. 거래일수는 27일, 20일, 26일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to Active지수는 각각 21%, 44%, 28.6% 이고 시장 전체로는 22.5%로Seller’s Market을 보이고 있습니다. 전체적으로 3월시장의 특징적인 현상은 이전달 시장추세에 비해 통계적으로는 약세를 보였음에도 불구하고 거래기간이 짧아지고 있어서 실제 시장참여자인 바이어, 셀러가 모두 적극적이고 신속한 의사결정을 하고 있음을 보여주고 있습니다.이제 지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 미국WTI 원유가격은 지난 2월말 $80달러에서 3월말 $84까지 5% 상승한후 3일현재 $86까지 상승하며 연초대비 20%가 넘는 상승세를 보이고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 사상최고가를 이어가면서 지난 한달동안 각각 2.1%, 1.8% 상승하였습니다. 미국채 10년만기 시장금리는 3월중 0.5% 상승에 그쳤으나 최근 기준금리 인하시기가 늦어질 수 있을 것이라는 시장전망과 함께 3일현재 4.4% 까지 상승하기도 하였습니다. 최근 발표되고 있는 미국경제지표가 호조세를 보이면서 향후 기준금리 인하에 대한 전망이 흔들리고 있습니다. 미국의 GDP, 제조업지수, 고용지수등이 호조를 보이고 지정학적 위험으로 인한 유가상승으로 인플레이션 우려가 다시 커지고 있습니다. 이에따라 그동안 연준에서 6월 FOMC에서 기준금리인하를 시작해서 연간 3차례의 인하를 할 것이라는 그동안의 시장전망도 흔들리고 있습니다. 다시 앞으로 발표되는 각종 경제지표들의 추이를 주의깊게 지켜보아야 할 것 같습니다.고금리시대가 좀더 길어질수 있다는 경제상황을 마주하면서 “당나귀가 쓰러지는 건 맨 마지막에 올려놓은 모자 하나 때문이다”라는 속담이 떠올랐습니다. 그동안 당나귀가 자기 힘에 넘치는 짐을 지고도 잘 버티고 있었습니다. 그런데 주인이 짐올 다올리고 땀을 닦으려고 모자를 벗어 당나귀 위에 올려놓는 순간 이 모자하나를 견디지 못해 쓰러졌다는 것입니다. 그 모자하나가 얼마나 무겁다고 쓰러질까라고 생각되지만 당나귀가 쓰러진 것은 그 모자가 아니라 그동안 지고있던 짐의 무게 때문이라는 것입니다. 그동안 잘 버티고 견디어 왔는데 곧 끝날것이라는 기대가 무너지면서 시장이 흔들릴 수도 있지 않을까 조심스럽게 지켜보는 마음입니다.지금까지의 지나온 시대를 뒤돌아 보기위해 미국 CPI소비자물가지수를 살펴보면 팬더믹 직전인 2020년1월 2.5%를 기록한후 팬더믹기간동안 1%대까지 하락하였선 CPI 지수는 2021년3월 2.6%로 2% 목표 인플레이션수준을 넘어선후 2022년6월 9.1%까지 급등하였습니다. 11차례의 계속된 기준금리 인상으로 인플레이션은 진정되면서 2023년6월이후 올 2월까지 3% 초반대에 머물러 있는 상황입니다. 그러나 2% 목표인플레이션에는 아직 미치지 못해 파월연준의장의 표현처럼 울퉁불퉁한Bumpy Road에 접어들면서 기대보다 더 긴 시간이 필요해 보입니다. 내리막까지의 길이 아직은 멀어보이지만 고금리의 무거운 짐을 잘 버티며 여기까지 왔듯이 내리막길에 들어설때까지 잘 견디고 이겨내야 하는 상황에 처해있습니다. 시기의 문제지만 결국 기준금리는 내리게 될 것이라고 시장은 전망하고 있습니다. 하지만 그 하락폭은 시장의 기대보다 적을 수도 있다는 전망이 나오고 있습니다. 미국경제의 호조세가 언제까지 나홀로 지속될 수는 없을 것이고 현재의 양호한 경기와 고물가 부담이 오히려 하반기이후에는 미국경기를 악화시키는 요인이 될 수 있다고 많은 경제전문가들이 전망하고 있습니다. 지금까지의 고금리시대를 잘 버티고 견디어온 부동산 시장은 앞으로도 현재의 안정적인 추세에 큰 변동이 없을 것이라고 기대해도 좋을 것 같습니다. 비록 거래량은 감소했지만 매수자의 경우에는 시세에 맞는 가격에 원하는 부동산을 매수할 수 있고 매도자도 원하는 적정가격수준에 쉽게 매도할 수 있는 정상적인 시장상황이 계속되고 있어 매우 다행이라고 생각입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-04-04 11:05:09
Snow in March!!
밴쿠버에 살면서 3월에 눈 내리는 날의 기억은 없는 것 같은데 많은 눈이 내렸습니다. 연이어 영하의 기온도 예보되어 있습니다. 봄은 기대와는 달리 좀 더 기다려야 할 것 같습니다. 하지만 부동산 시장은 1월에 이어 2월에도 차분하면서도 활발한 움직임을 계속하고 있어서 3월에 내린 눈이 그렇게 싫지는 않은 상쾌함으로도 다가오는 것 같습니다. 지난해 8월 이후 매월 전체리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 지난 1월부터 시장이 이전의 약세 흐름에서 벗어나는 모습을 보였는데, 2월에도 총리스팅은 월평균치의 84% 그리고 거래량은 월평균치의 83%를 기록하였습니다. 전체 리스팅과 거래량이 아직은 전체기간의 월평균치보다는 적지만 두 지표가 균형을 이루고 있어서 시장의 안정기조는 계속되고 있습니다. 이제 이 지표가 월평균치 수준에 이른다면 밴쿠버 부동산시장은 이전의 정상적인 시장으로 완전히 회복될 것 같습니다. 4일 발표된 2월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보겠습니다. 먼저 메트로밴쿠버지역의 거래량은 2,070채로 지난해 2월 1,824채보다는 13.5% 증가하였고 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 23.3% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,560채로 지난해 2월 3,478채보다는 31.1% 증가하였고 지난 10년간의 1월평균에 비해서는 0.2% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,972,400, 타운하우스 $1,094,700, 콘도 $770,700로 1년 전에 비해 각각 7.2%, 4.2%, 5.6%상승하였고 이전 1월에 비해서도 각각 1.5%, 2.6%, 2.5% 상승하였습니다. 거래 일수는 각각 47일, 32일, 34일로 1월에 비해 소폭 늘어났으며 Sales to Active 지수는 각각 16%, 27.9%, 25.9%로 시장전체는 22.4%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다. 프레이저밸리지역의 전체거래량은 1,235채로 지난해 2월 898채보다 37.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해서 21% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,797채로 지난해 2월보다 44.3% 증가하였고 직전 1월보다는 18% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,485,600, 타운하우스 $831,000, 콘도 $546,100로 1년 전에 비해 각각 8.4%, 6.7%, 7.2% 상승하였고 이전 1월에 비해서는 1.3%, 0.7%, 1.2% 상승하였습니다. 거래 일수는 35일, 28일, 29일로 이전 달에 비해 짧아지고 있습니다. Sales to Active지수는 각각 21.6%, 34.7%, 33%이고 시장 전체로는 22.2%로 Seller’s Market을 보이고 있습니다. 이제 지난 한 달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보겠습니다. WTI 원유가격은 지난 1월 말 $76달러로 마감한 후2월 말 $80까지 5% 상승하였습니다. 올해 들어 10%나 상승하였습니다. 현재 가격이 1년 전 가격수준으로 이 가격대에서의 안정세를 전망하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 사상 최고가를 이어가며 지난 한 달 동안 각각 4.5%, 5% 상승하였습니다. 최근 비트코인까지 폭등세를 보이며 자산시장의 과열이 소비심리를 자극할 수 있다는 우려까지 나오고 있습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 기준금리 인하시기가 늦어질 것이라는 전망과 함께 1월 말 3.87%에서 8% 상승한 4.18%를 보였 있습니다. 미국의 2023년 실질 GDP 성장률이 2.5%로 견조한 경제성장을 기록한 가운데 캐나다의 2023년 GDP성장률은 1.2%에 그쳐, 2020년 팬데믹을 제외하면 2016년 이후 가장 낮은 성장률입니다. 올해에도 캐나다의 경기침체는 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 미국과의 경제성장률 격차가 커지면서 캐나다와 미국의 기준금리간의 Decoupling 가능성이 조심스럽게 대두되고 있습니다. 미국의 경우 하반기 이후 기준금리 가능성에 대한 전망이 우세하지만 캐나다의 경우에는 4월 또는 6월로 예정된 금리결정일에 기준금리 인하 가능성에 대한 전망이 커지고 있습니다. 경기침체가 얼마나 더 어지는지에 따라 기준금리 인하가 앞당겨질 수도 있을 것으로 보입니다. 앞으로의 기준금리 인하 가능성이 더욱 커지면서 현재의 주택보유자나 향후 주택매매를 계획하시는 분들께서는 모기지와 관련한 의사결정이 무척 어려워질 것으로 보입니다. 최근에 5년전 고정금리모기지를 갱신하면서 이전보다 월지급액이 30% 이상 늘어나는 상황이 되었습니다. 고정금리와 변동금리 중 무엇으로 선택할지 그리고 만기는 어떻게 할지 쉽지 않은 결정이었습니다. 최선의 선택을 자신할 수 없는 상황이었지만 그나마 추가적인 모기지 갱신이 1년 후에 하나 더 있어 이번에는 3년 고정을 선택하고 다음에는 변동금리를 고려하는 것으로 마무리하였습니다. 내년 이후 훨씬 많은 모기지만기가 돌아올 예정이기 때문에 추가적인 월지급액이 매우 커질수 밖에 없는 상황이 예상되고 있습니다. 현재의 기준금리 수준이 얼마나 빨리 그리고 얼마나 낮아질지 주목되는 시점이 되고 있습니다. 다시 시장은 Seller’s Market에 진입하였습니다. 역사적으로도 밴쿠버 부동산 시장은 60% 이상이 Seller’s market에 편향된 시장구조입니다. 지난 20년이래 가장높은 모기지 금리에도 불구하고 현재와 같은 시장강세가 다시 부담스럽게 느껴지기도 합니다. 아직은 제대로 봄이 오지는 않았는데 섣부른 봄의 온기에 빠지게 될 까 걱정이 되기도 합니다. 한창 젊었을 때 경험이 떠오릅니다. 3월의 햇살 좋은 날에 나름 멋을 부린다고 섣부르게 가볍게 봄옷을 챙겨입고 나갔다가 햇살이 사라지면 추위가 갑작스럽게 몸으로 스며들며 봄감기로 고생했던 기억이 있습니다. 그런데 한 번에 그치지 않고 그 이후에도 봄마다 몇 번씩 똑같은 어리석음으로 봄감기로 고생했던 때가 생각납니다. 이전의 시장에 대한 경험을 잘 기억하면서 현재의 시장 분위기에 너무 흥분하거나 큰 기대를 가지지 않으면 좋겠습니다. 현재의 시장 기조가 잘 유지되면서 시장의 안정세가 이어지기를 바라는 마음입니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-03-05 09:53:16
2024, Good Start!!
새해 부동산 시장은 급변하는 날씨에도 아랑곳하지 않고 차분하면서도 활발한 움직임을 보이며 좋은 출발을 보이고 있습니다. 지난 해 8월부터 계속해서 매월 전체 리스팅과 거래량을 2005년 이후 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보면 1월에는 그동안의 약세 흐름에서 벗어나 시장흐름의 변화가능성을 보이고 있습니다. 8월 이후 총리스팅은 월평균치의 78, 81, 83, 84, 12월 91.7%까지 지속적으로 증가하였는데 1월들어 81% 로 총리스팅이 감소하였습니다. 반면 거래량은 지난8월 86%에서 77%, 72%, 70%까지 하락하다가 12월 72.6%이후 1월에는 89.3%로 대폭 상승하였습니다. 9월 이후 총리스팅의 감소보다 거래량의 감소가 더욱 커지면서 시장의 약세가 심해졌는데 1월들어 거래량의 감소가 리스팅의 감소보다 적어지면서 시장 상황이 반전되었습니다. 총리스팅과 거래량이 과거 평균치를 웃도는 수준을 넘어설지 여부가 앞으로 시장흐름의 중요한 지표가 될 것으로 보입니다. 2일 발표된 1월 광역밴쿠버 부동산 시장통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,427채로 지난해 1월 1,030채보다 38.5% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 20.2% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,788채로 지난해 3,308채보다는 14.5% 증가하여 지난 10년간 1월 평균에 비해서 9.1% 감소하여 신규 리스팅보다 거래량이 더 늘었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,942,400, 타운하우스 $1,066,700, 콘도 $751,900로 1년 전에 비해 각각 7.3%, 4.3%, 6.2% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 각각 1.1%, 0.6%하락하였고 콘도는 0.1% 상승하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 11.9%, 22.9%, 19.9%이며 시장전체로는 17.2%입니다.프레이저밸리 지역 전체 거래량은 938채로 지난 해 1월 626채보다 50% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서9.4% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,368채로 지난해 1월보다 26% 증가하였고 직전 12월보다는 150%나 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,466,100, 타운하우스 $825,600, 콘도 $539,700로 1년 전에 비해 각각 8.9%, 6.9%, 6.5% 상승하였고 이전 12월에 비해서는 0.4%, 0.1% 하락하였고 콘도는 0.4% 상승하였습니다. 거래일수는 44일, 33일, 41일을 기록하였으며 Sales to Active지수는 각각 19%, 34%, 27% 이고 시장 전체로는 19%이고 타운하우스와 콘도는 Seller’s Market에 진입하였습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 지난 지난해 말 $72달러로 마감한 후 월말 $76까지 상승하기도 하였으나 2일 현재는 74달러로 안정세를 유지하고 있습니다. S&P500지수와 NASDAQ 지수는 1월 중 사상 최고가를 기록하기도 하였으나 지난해 말보다 각각 2%, 1% 상승하였습니다. 미국채 10년 만기 시장금리는 작년 말보다 2.6% 상승한 3.97%를 보였습니다. 1월31일 미 연준의 FOMC회의 이후 향후 금리전망에 대한 시장반응이 엇갈리면서 3.8%에서 4%대의 급등락을 보이고 있습니다. 예상보다 견고한 경제 및 고용상황, 그리고 아직은 2% 목표 인플레이션에 미치지는 못하지만 진정 추세를 보이고 있는 인플레이션 상황이 향후 기준금리 인하 시점은 더 길어지고 금리의 인하폭은 더 작아질 것이라는 시장 분위기입니다. 경기 및 고용변수에 대한 특별한 악재가 돌출되지 않는 한 기준금리 인하 시점은 늦어질 것이고 이자율에 가장 큰 영향을 받는 부동산 시장 역시 그 영향을 받을 수 밖에 없어 보입니다.향후 밴쿠버 부동산 시장을 전망하기 위해 최근 10년간의 광역 밴쿠버 지역의 Sales to Actives 지수와 5년 만기 모기지 금리 그래프를 살펴보면 밴쿠버 부동산시장에서의 Buyer’s Market은 2020년3월 팬데믹이 선포된 때 외에는 Buyer’s market이 없었습니다. 밴쿠버 부동산 시장이 얼마나 강세시장의 편향성이 큰 가를 보여주고 있습니다. 전체 120개월 중 Balanced Market은 43개월로 36%이고, 나머지 76개월은 Seller’s Market으로 63%를 차지하였습니다. 한편 전체 seller’s market 중 그 비율이 35%를 초과하는 Extreme, 즉 극단적인 seller’s market은 26개월로 전체의 21%를 차지하고 있습니다. 이러한 시장 특성으로 인해 매수자는 Buyer’s Market에서의 매수가 거의 불가능해서 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 시장입니다. 적정한 매도 기회를 기다린다면 그 가능성이 가장 큰 seller’s market에서의 매도 전략이 맞을 것입니다. 팔고 사야하는 교체 매매의 경우에는 극단적인 Seller’s market은 가능한 피하는 것이 좋습니다. Seller’s Market의 끝자락을 잡게되면 아무리 좋은 밴쿠버 부동산시장이라도 그 후유증은 만만치 않습니다. 물론 모든 통계는 사후적인 것이기 떄문에 해당시점에서의 현명한 판단을 위해서는 과거 시장통계를 바탕으로 현시장 상황에 대한 정확한 평가와 냉정한 결정이 필요할 것입니다.Sales to Active 지수를 5년 고정 모기지 금리와 비교하여 분석해보면 Sales to Active 지수는 모기지 금리에 일정 기간 후행하면서 모기지 금리가 하락하면 Sales Active Listing지수는 강세를 보이고 모기지 금리가 상승하면 Sales Active Listing지수는 급격히 감소하였습니다. 특히 모기지 금리가 2% 아래로 떨어지면 극단적인 Seller’s market이 되고 있음을 보여주고 있습니다. 향후 기준금리 인하에 따라 모기지 금리의 인하가 예상되지만 5년 고정 모기지 금리가 3% 이하로 떨어질 가능성은 아직은 기대하기 어려울 것 같습니다. 향후 1년간 미연준의 기준금리 인하폭에 대한 대체적인 시장 전망이 1-1.25% 임을 전제로5년고정 고정모기지금리를 3.5% ~ 4%으로 가정해 봅니다. 이를 전제로 밴쿠버 부동산 시장을 전망해보면 Balance Market의 상단에서 Seller’s Market의 하단의 범위에서 시장이 움직일 것이라는 전제하에 매매에 임하는 것이 좋을 것 같습니다. 시장분위기가 좋아진다고 너무 흥분하거나 기대가 크지 않았으면 좋겠습니다. 다시 한번 힘들고 어려운 시대를 잘 견디어 주었고 걱정보다는 기대를 품는 새해의 출발이 되었습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-02-06 15:15:26
2024 밴쿠버 부동산 시장 전망
새해 부동산 시장은 그동안 팬데믹 이후의 급등과 급락의 국면을 마감하고 새로운 국면으로의 전환이 예상되고 있습니다. 이에 따라 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 4년간 주요 경제변수 동향을 살펴봅니다. 먼저 미연준의 기준금리와 개인 소비지출인 PCE지수를 살펴보면 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 인하했지만 2022년 40년만의 최대 인플레이션으로 2022년3월부터 11번의 금리인상으로 작년 7월 이후 5.5%를 유지하고 있습니다. 한편 PCE지수는 2022년 6월 7.1%까지 상승 후 지난 11월 2.6%로 최근 2년9개월만에 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다. 인플레이션의 진정세가 지속되면서 미 연준의 기준금리인하 시점이 빨라질 거라는 기대도 커지고 있습니다. 지난 25년간 기준금리와 PCE지수의 관계를 보아도 현재의 2.6% PCE지수에서의 5.5% 기준금리는 매우 높은 수준입니다. 최근 6개월치만을 연율로 환산할 경우 1.9% 로 목표치 아래인 것도 긍정적인 신호가 되고 있습니다.S&P 500 지수는 지난 1년간 24% 상승하면서 사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였고 나스닥 지수는 지난 1년간 무려 43.4% 나 상승하며 마감하였습니다. 특히 12월 연준의 FOMC 회의 후 점도표를 통해 3차례 이상 금리인하 전망이 발표되면서 금리인하 기대가 더 커지면서 주식시장은 급등하고 시장금리는 급락하는 과열된 시장 분위기가 조성되었습니다만 새해에는 추가적인 상승보다는 조정이 예상되고 있습니다.뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 팬데믹 직전 $60내외에서 2022년 6월 $120까지 급등하였으나 이제 $70초반에서 안정세를 보이고 있습니다. 앞으로도 글로벌 경기침체로 인한 수요감소, 미국의 원유공급 증가등 전쟁의 위험에도 불구하고 안정세를 유지할 것으로 보입니다. 10년 만기 미국채 시장금리는2020년1월 1.83% 에서 지난 10월 4.92%로 270%까지 급등세를 보였습니다. 지난 12월 FOMC회의 이후 급락세를 보여 연말에는 3.9%까지 하락하였습니다. 4일 12월 FOMC회의록이 발표되면서 금리상승의 시기가 늦어질거라는 예상으로 4%에 육박하는 상승세를 보이고 있습니다. 앞으로의 경기침체 및 고용지표의 상황을 계속 지켜보아야 할 것 같습니다. 지난 4년간의 경제 및 금융 지표들이 보면서 그동안 얼마나 큰 변화와 위험의 터널을 지나왔는지 새삼 느끼게 됩니다. 아직 위험의 요소들이 남아있지만 이전보다는 분명히 안정적인 국면에 진입할 것이라는 기대를 가져도 좋을 것 같습니다.지난 4년간 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 전체주택 HPI가격지수 는 2020.1월 $914,000에서 2022년 4월 최고가격인 $1,262,600으로 38% 상승후 2022년 12월 $1,112,600으로 이전 고점대비 12% 하락하였습니다. 지난 12월 $1,168,700 으로 이전 저점대비5% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $681,400에서 2022년 3월 최고가격인 $1,197,100 으로 76%의 폭등세를 기록한후 2023년 1월 $939,300로 이전 고점대비 22% 하락하였습니다. 지난12월 $988,900로 연초저점대비 5% 상승하였습니다. 밴쿠버부동산 시장은 금리급등의 결과로 조정을 보였지만 예상보다는 그 하락폭이 크지않은 견고한 시장추세를 보였습니다. 이자율의 지속적인 상승에도 불구하고 상승세를 보여 밴쿠버 부동산시장이 일정한 하방경직성을 가지고 있음을 알수 있습니다.지난 12월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,345채로 지난해 12월 1,303채보다 3.2%증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해36.4% 감소하였습니다. 신규리스팅은 1,327채로 지난해 12월 1,208채보다는 9.9% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 22.7% 감소하였습니다. 지난해 9월이후 Balance Market이 지속되고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,964,400, 타운하우스 $1,072,700, 콘도 $751,300로 1년전대비 각각 7.7%, 6.4%, 5.6% 상승하였고 이전 11월에 비해서는 각각 0.9%, 1.8%, 1.5% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 45일, 34일, 35일 이며 Sales to Active 지수는 각각 11.1%, 18.7%, 19.6%로 시장전체는 16%로 안정적인 Balanced Market을 유지하고 있습니다.프레이져밸리지역 전체거래량은 837채로 지난해 12월 715채보다 17% 증가하였습니다. 10년간 12월 평균거래량대비 31% 감소하였습니다. 신규리스팅은 942채로 지난해 12월보다는 17% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 18% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,471,500, 타운하우스 $826,400, 콘도 $537,600로 1년전에 비해 7.1%, 5.3%, 6.9% 상승하였고 이전 11월대비 1.2%, 1.3%, 1.4% 하락하였습니다. 거래일수는 40일, 32일, 33일이며 Sales to Active 지수는 16%, 29%, 26%로 타운하우스와 콘도는 다시 seller’s market에 진입하였으며 시장전체로는 18%를 보였습니다. 최근 연휴에도 불구하고 리스팅문의와 쇼잉요청이 많아져서 장은 이전보다 더 활발해질 것으로 전망됩니다.이제 2024년 밴쿠버부동산 시장은 이자율이 주도하는 시장이 될 것으로 보입니다. 특히 가장 어려운 시기에 급락하지않고 Balanced Market을 유지했다는 부동산 시장에 큰 버팀목이 될 것입니다. 이자율과 관련해서 너무 큰 기대는 무리일 것 같습니다. 그러나 방향이 정해졌다는 것만으로도 긍정적인 기대심리를 주고 있습니다. 금리인하시점은 빠르면 3월 아니면 하반기로 전망이 나누어지고 있습니다. 그 시점은 인플레이션의 진정추세, 경기침체와 고용완화가 어디까지 진행되는지에 따라 정해질 것입니다. 새로운 변화가 예상되고 있지만 아직은 어려운 시대를 지나고 있어 경계를 늦추어서는 안될 것 같습니다.이전의 골드락스와 같은 2%이하의 인플레이션시대로 돌아가는 것은 기대하기 힘들어 보입니다. 아직은 Stagflation의 가능성도 열려있고, 코비드이후 정부, 기업, 가계 모두 짊어지고 있는 과다한 부채부담은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보입니다. 시장의 분위기가 변화하며 무거웠던 마음이 좀 가벼워지고 고금리의 부담이 줄기는 하지만 여전히 짐이 될 것입니다. 이전의 과열된 시장의 후유증을 기억하면서 성급함보다는 냉정함을 잃지 않으면 좋겠습니다. 시장이 좋아질 것이라고 너무 기대하거나 흥분하지 않으면 좋겠습니다. 기대에 미치지 못해 아쉬움이 큰 것보다 기대보다 더 나은 결과가 감사가 되는 2024년 한해 되시기 바랍니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2024-01-05 17:07:59
Balanced Market의 부동산 시장
12월에 들어서자마자 폭우로 인해 곳곳에 피해가 발생하고 있습니다. 2년전 대대적인 침수와 수해에 대한 기억이 생생하여 정부와 언론 모두 적적으로 사전 안전대책과 대비에 대한 경고가 계속되고 있습니다. 이렇게 한번 겪은 재난과 위기가 다시 되풀이 되지 않도록 만반의 준비를 하게 되는 것 같습니다. 현재 겪고있는 20년만의 고금리 시대도 잘견디고 이기고 나면 시장은 더욱 단단해지고 위기에 대한 대비도 더욱 철저해 질 것이라는 희망을 가져봅니다.지난 8월부터 매월의 전체 리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월 이후 11월까지 전체 리스팅은 평균치의 78.4%, 81.7%, 83% 그리고 11월 84%로 리스팅은 계속하여 증가 추세를 보이고 있지만 그 증가폭은 줄어들고 있습니다. 한편 8월부터 11월까지의 전체 거래량은 평균치의 86.6%, 77.5%, 72.2%, 70%로 감소 추세가 급격하게 진행되었으나 11월은 그 감소폭이 많이 줄어든 상황입니다. 이는 시장이 조정장세에 다가가고 있음을 보여주는 것입니다. 특히 11월 거래량이 후반기에 집중되어서 긍정적인 신호로 보입니다. 이제 12월의 전체리스팅과 거래량의 수준이 큰 변동을 보이지 않는다면 시장은 안정적인 조정장세에 접어들 것으로 예상됩니다.4일 발표된 11월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,702채로 지난해 11월 1,625채보다 4.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 33% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,369채로 지난 해 3,069채보다 9.8% 증가하여 지난 10년간 11월 평균에 비해서는 2.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규 리스팅이 더 증가하는 추세가 지속되고 있습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,982,600, 타운하우스 $1,092,600, 콘도 $762,700로 1년 전에 비해 각각 6.8%, 6.9%, 6.2% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 각각 0.9%, 0.7%, 1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 12.7%, 19.8%, 18.2%이며 시장 전체로는 16.3%로 10월에 비해서는 1.6% 하락하여 시장이 지속적인 조정을 받고 있습니다.프레이저밸리 지역 전체 거래량은 891채로 지난 해 11월보다는 6.2% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는37% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,030채로 지난해 11월 보다는 19% 증가하였고 이전 10월에 비해서는 20% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,489,100, 타운하우스 $837,200, 콘도 $545,300로 1년 전에 비해 각각 6.2%, 5.1%, 5.6% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 0.9%, 0.9%, 0.02%의 소폭 조정에 그쳤습니다. 거래일수는 단독주택 36일, 타운하우스와 콘도는 29일을 기록하였습니다. Sales to Active지수는 각각 12%, 24.8%, 20.5% 이고 시장 전체로는 14.2%로 10월에 비해 소폭 감소하였습니다.지난 한달 동안의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 한달간 9% 하락한 74달러를 기록하였습니다. 9월 말 90달러를 넘었던 유가가 2개월간 20% 이상 하락하면서 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 요인이 되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리의 하락세 전환에 힘입어 각각 9%, 11%의 거침없는 상승세로 뜨거운 시장이었습니다. 10월 중 5%를 넘어서기도 했던 미국채 10년만기 시장금리는11월 말 4.35%까지 하락하면서 한달동안 무려 10.9%나 하락하였습니다.예상보다 빠르게 인플레이션이 진정되고 있고 경기 연착륙에 대한 기대도 커지면서 더이상의 금리인상은 없을 것이고 기준금리 인하시점도 당초 예상보다 빠를 것이라는 기대가 시장금리를 낮추고 있습니다. 최근 시장상황은 마치 연준과 시장의 동상이몽을 보는것 같습니다. 네비게이션이 없던 시절, 처음가는 길에서 만난 터널을 지나던 생각이 납니다. 시장은 어두운 터널을 달리다가 멀리 비치는 한줄기 빛을 보면서 이제 다 끝났다고 환호를 지르는 모습입니다. 그러나 연준은 혹시 그 터널 다음에 또 다른 터널이 있을지 몰라 신중할 수 밖에 없는 입장입니다. 그러나 눈치빠른 시장은 연준의 이런 생각까지를 읽어가면서 앞서가고 있는 모습입니다. 이에 따라 급격한 시장금리의 하락이 자산시장 전체의 랠리를 가져오고 있으며 금리에 가장 큰 영향을 받는 부동산시장 역시 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.이제 밴쿠버 부동산 시장은 Balanced Market을 유지할 것으로 보입니다. 매월 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12 – 20%이면 Balanced Market, 20%이상이면 Seller가 주도하는 Seller’s Market입니다. 12%이하이면 Buyer가 주도하는 Buyer’s Market 입니다. 최근 10년간 광역 밴쿠버 시장을 살펴보면 120개월 중 66%인 80개월이 Seller’s Market이었으며, Balanced Market은 36개월로 30%를 차지하였고, Buyer’s Market은 단지 4개월에 불과하였습니다.밴쿠버 부동산 시장이 Seller’s Market에 치중된 시장인 것은 익히 알고 있지만 수치로 확인해보니 훨씬더 심하다는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 Buyer’s Market에서 매수기회를 찾기는 매우 힘든 시장특성을 감안할 때 매수자는 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 것입니다. 한편 매도자의 입장에서는 기대가격을 조금만 낮춘다면 집을 파는 것이 그렇게 어렵지는 않은 좋은 시장여건을 잘 활용할 필요가 있습니다. 고금리가 지속되고 경기침체가 본격화되면서 소득 감소와 모기지 부담의 증가로 인한 가계부담이 일정기간 지속될 수 밖에 없는 상황에서 그나마 가장 큰 자산 중의 하나인 부동산 시장이 시장 기능을 유지하고 있다는 것은 큰 위안이 되고 있습니다. 힘들고 불안했던 한 해가 저물어갑니다. 아직은 갈 길이 멀어 보이지만 희망을 잃지 않으면 좋겠습니다. 지난 일년동안 컬럼을 읽어 주시고 성원해 주신 모든 불들께 감사드립니다. 모든 분들의 가정에 평안이 깃들기를 기원합니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-12-06 09:26:20
잘 견디고, 버티는 시장
유난히 화창하고 아름다웠던 가을날이 마감하고 이제 본격적인 우기에 접어들었습니다. 기상예보에 따르면 앞으로 2주이상 연일 비가 계속된다고 합니다. Summer Time까지 해제되면 이제 칙칙하고 우울해지기 쉬운 겨울을 지내야하는데 잘 견디고 이겨내야 할 것 같습니다. 밴쿠버부동산 시장은 당초의 많은 걱정과 우려와는 달리 잘 견디고 잘 버텨주고 있습니다. 계속하여 시장의 변화와 시장의 위기에 대한 경계를 늦추지 않고 있는데 현재까지 시장추세가 급격한 변동과 위기의 상황으로 진행되고 있지않아 그나마 다행이라는 생각입니다.지난 8월부터 매월의 전체리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 평균값과 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월의 경우 전체리스팅은 평균치의 78%, 거래량은 평균치의 87%를 보였으며 9월에는 각각 평균치의 82%와 78%, 10월에는 전체리스팅은 평균치의 83% 와 거래량은 평균치의 75% 수준을 보였습니다. 따라서 지난 3개월간 전체리스팅은 18년동안의 평균값 대비 78%에서 83%로 증가하였고, 거래량은 평균값에 비해 87%에서 75%수준으로 감소하였습니다. 이에따라 시장의 조정국면이 지속되어 10월중 전체시장가격지수가 이전 9월에 비해 메트로밴쿠버지역은 0.6%, 프레이저밸리지역은 1.4% 하락하였습니다. 전체 리스팅은 증가하고 거래량의 감소추세가 이어진다면 매매가격은 계속해서 하락폭을 확대할 것으로 보이지만 전체리스팅과 거래량이 현재수준에서 진정되는 상황을 보인다면 부동산 시장은 큰 변동성을 보이지 않을 것이고 가격 변동도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 이처럼 밴쿠버 부동산시장이 잘 견디고 유지되고 있는 것은 밴쿠버부동산시장이 Seller’s market에 치중된 시장구조이어서 조정기에도 거의 Balanced Market을 유지하기 때문입니다.2일 발표된 10월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,996채로 지난해 10월 1,924채보다는 3.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 29.5% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,664채로 지난해 4,043채보다는 15.4% 증가하였고 지난 10년간 10월평균에 비해서는 4.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규리스팅이 더 증가하고 있는 추세입니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 $2,001,400, 타운하우스 $1,100,500, 콘도 $770,200 으로 1년전에 비해 단독주택은 4.4%, 타운하우스는 6%, 콘도는 6.4% 가격이 상승하였고 9월에 비해서는 단독주택은 0.8%하락하였고 타운하우스와 콘도 가격은 모두 0.2% 상승하였습니다. 거래일수는 32, 21, 25일 전체리스팅 대비 판매량 비율은 Sales to Active 지수는 각각 12.9%, 20.9%, 21.5%이며 시장전체로는 17.9%로 9월에 비해서는 0.2% 소폭 상승하여 지난달의 시장추세가 지속되고 있음을 보여주고 있습니다.프레이저밸리지역 전체거래량은 970채로 작년 10월 901채보다는 7.7% 증가하였고 지난 9월보다는12% 감소하여 지난 4개월간 계속하여 거래량이 감소하고 있습니다. 신규리스팅은 2,535채로 지난해 10월보다 16% 증가하였고 이전 9월에 비해서는 11% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,503,300, 타운하우스 $845,300, 콘도 $545,400 으로 1년전에 비해 4.8%, 4.7%, 3.7% 상승하였고 이전 9월에 비해서는 각각 1.5%, 0.4%, 0.1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 31, 25, 28일이며, Sales to Active 지수는 각각 12.4%, 24.3%, 22.4% 이고 시장전체로는 14.7%로 9월보다는 감소하여 메트로밴쿠버지역에 비해 시장이 약세를 보이고 있습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 지난 한달간 10% 하락한 81달러를 기록하였습니다. 이스라엘과 하마스의 전쟁여파로 $94까지 상승하였는데 꾸준한 원유공급증가와 경제침체에 따른 수요감소 예상으로 7월수준으로 안정된 상황입니다. 돌발적인 전쟁상황으로 유가의 변동성은 클 것으로 예상됩니다.S&P500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리 급등으로 각각 2.2%, 2.9% 하락하면서 8월이후 3개월간 하락추세를 지속하였습니다. 미국채 10년만기 시장금리는 10월중 5%를 넘어서기도 하였으나 4.88%로 마감하면서 10월중 6.8% 상승하였습니다. 4월초의 3.3%의 이자율에 대비해서는 무려 48% 상승하였습니다. 다행히 1일 FOMC회의이후 3일현재 4.5%대로 급락하고 있습니다. 10월중 더욱 폭등세를 보였던 금리는 시장의 위험에 대한 경계심을 높여주었지만 다른 한편으로는 정책금리가 아닌 장기시장금리의 급등으로 금융시장이 tight해지면서 긴축효과를 가져와 굳이 기준금리를 인상할 필요성이 없는 상황이 되었습니다. 이에따라 10월25일 캐나다 중앙은행과 11월1일 미연준 모두 현 기준금리를 유지를 결정하였습니다. 그러나 최근의 기준금리동결이 바로 다시 금리의 하락으로 이어지지는 않을 것으로 예상되고 있습니다.이제 전세계적인 생산가능 인구의 감소, 탈세계화로 인한 성장의 한계, 공급의 한계로 인해 고물가, 고금리 기조가 새로운 normal이 되는 시대가 될 것이라고 전망하고 있습니다. 따라서 지난 20년간 부채도 능력이라는 저금리 시대의 기조가 무너지고 부채에 발목잡히지 않고 부채의 늪에 빠지지 않도록 경계해야하는 새로운 마인드가 필요한 시대입니다. 앞으로 3년동안 캐나다 전체 주택모기지의 약 60%가 만기가 돌아온다고 합니다. 당장 내년도 모기지 만기 도래시 Renewal을 통한 월모기지 지급액이 현재 월지급액보다 33%이상을 더 지급해야하기 때문에 가계의 부담은 그만큼 커지게 될 것입니다. 다행히 밴쿠버 부동산시장이 큰 흔들림없이 잘 유지되고 있어 최악의 국면에 부딪히더라도 그 리스크는 제한적인 상황입니다. 최근 상담문의가 많아지면서 함께 대안을 마련하고 이에 따른 매매를 진행하고 있습니다. 현재의 위기상황이 언제끝날지모르는 상황이기 때문에 계속하여 보다 예민하고 신중하게 시장의 리스팅과 거래량추이를 보면서 시장의 변동성을 지켜보아야 할 것 같습니다. 잘 견디고 버티고 있는 시장처럼 우리의 삶도 현재의 위기로부터 흔들리지 않고 잘 지켜내기 위해 현명한 판단과 결단이 필요한 시대라고 생각합니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-11-03 08:49:36
부동산 시장의 위기?
올해 가을은 그 어느 때보다 화창한 날씨가 지속되고 있습니다. 곧 우기에 접어드는데 지난 여름을 애타게 만들었던 BC주 산불은 다 꺼졌을까 궁금해 지기도 합니다. 5일 현재 BC주 산불 현황은47곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있다고 합니다. 지 난달 190곳이 넘었던 것에 비하면 많이 줄었지만 생각보다 그 끝이 길다는 생각이 듭니다. 한편 3일부터 모든 의료기관에서의 마스크 착용이 의무화 되었습니다. 서랍에 보관하였던 마스크를 다시 꺼내고, 백신접종 통보가 다시 시작된다고 하니 다시 백신접종을 맞으면서 겨울을 준비해야 할 것습니다.10월에도 부동산 시장의 변화는 계속될 것으로 보입니다. 지난 달 시장의 변화를 이미 언급하였지만 그 변화는 더 빠르고 심각하게 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 지난 8월의 전체 리스팅과 거래량이 2005년부터 2023년까지의 8월 평균치에 비해 모두 감소하면서 전체 리스팅은 73% 수준, 평균 거래량은 87% 수준으로 리스팅 감소가 거래량 감소보다 더 많아서 소폭의 조정을 예상했습니다. 그런데 전체 광역밴쿠버의 9월 시장을 살펴보면 총리스팅은 2005년 이후 2023년까지 평균치의 78%로 8월보다 5% 많아졌고 9월 전체거래량은 평균치의 77%로 이전 8월 87%수준보다 10% 감소하였습니다. 9월의 전체 리스팅과 거래량 모두 2005년이후 평균치의 78%, 77%에 불과하고 특히 거래량의 감소폭이 이전 달 평균치보다 무려 10%나 더 적어지면서 이제 시장은 뚜렷한 하락추세에 진입할 것으로 예상됩니다. 전체 리스팅과 거래량 모두 평균치보다 감소하면서 거래량 감소폭이 리스팅 감소폭보다 더 크게되면 가격의 하락으로 이어질 수 밖에 없습니다.4일 발표된 9월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,926채로 지난 해 9월 1,701채보다는 13.2%증가하였으나 지난 10년간 9월 평균 거래량에 비해서는 26.3% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 5,446채로 작년 9월4,243채 보다 28.4% 증가하였으나 지난 10년간9월평균 신규 리스팅수에 비해서는 5.2% 많았습니다. 지난7, 8월은 신규 리스팅과 거래량이 모두 감소하였는데 9월들어서는 신규리스팅이 더 증가하면서 전체 매물도 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,017,100, 타운하우스 $1,098,400, 콘도 $768,500으로 1년전에 비해 단독주택은 5.8%, 타운하우스는 5.3%, 콘도는 5.8% 높은 가격이고 8월에 비해서는 각각 0.1%, 0.5%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 32일, 23일, 25일입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 12.6%, 21.6%, 21.3% 를 보이고 있습니다. 시장 전체로는 17.7%로 6월 이후 계속 하락하고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,100채로 작년 9월 897채보다는 22.6% 증가하였고 지난 8월보다는 12.5% 감소하였고 지난 10년 평균거래량에 비해서는 24% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,860채로 지난해 9월 2,273채보다 25.8% 증가하였고 10년 평균리스팅보다는 3.2% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark지수는 단독주택 $1,526,000, 타운하우스 $848,600, 콘도는 $545,500로 1년전에 비해 4.6%, 3.5%, 3.4% 상승하였고 8월에 비해서는 단독주택은 0.6% 하락, 타운하우스 0.3%상승, 콘도는 1.4%하락하였습니다. 거래일수는 29일, 23일 24일 입니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 13.6%, 31.4%, 24.7% 이고 시장전체는 16.8%로 전체시장의 매수세가 지속적으로 감소하고 있습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 보면 WTI원유가격은 지난 한달간 4% 상승한 89달러에 마감하였습니다. 6월말 70달러부터 상승세를 보이며 9월중95달러까지 치솟았지만 다행히 90달러 수준에 머물고 있습니다. 아직은 가격의 불안정성이 지속되고 있어서 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 물가 불안과 금리인사으로 인해 S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 각각 5%, 6.3% 하락하면서 2개월 연속 하락세를 보이고 있으며 미국채 10년만기 시장금리는 지난 달 4.09%에서 월말 4.57%까지 11.7% 급등하였는데 이러한 현상은 더욱 가속화되면서 3일에는 4.8%까지 치솟아 시장은 고금리 공포에 휩싸이고 있습니다.특히 10년 국채금리의 폭등은 시장이 보내는 엄중한 위기의 신호로 보입니다. 더이상 팬데믹 이전의 골드락스 시대로 돌아갈 수 없다는 경고이기도 합니다. 향후 금리의 방향도 예측하기 힘든 상황으로 전개될 것으로 보입니다. 분명한 것은 금리인하 가능성은 사라졌고, 그동안 시장의 공감대를 형성했던 추가 금리인상은 없을 것이라는 간절한 바램도 무너지고 있습니다. 위기와 공포의 가능성만 열려있는 상황이 되었습니다. 마치 내리막길은 막히고 구불구불한 거친 길을 달릴 수 밖에 없는 상황인 것 같습니다. 어쩌면 더 거친 오르막길을 가는 것도 감수해야 할 것 같습니다. 앞으로 발표되는 각종 거시지표, 고용, 실업, 물가, 각종 경기 지수등에 따라 수시로 변동성이 커져가는 어려운 상황이 예상되고 있습니다.이러한 위기와 공포가 밀려오는 상황에서의 부동산 시장은 그 위기가 어떻게 전개될 지 예측할 수 없는 상황에 직면하면서 단기적으로는 시장의 Activity가 최소한에 그칠 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 리스팅과 거래량 추이를 더욱 면밀히 지켜보면서 시장의 흐름을 읽어갈 수 밖에 없을 것 같습니다. 짙은 안개로 뒤덮인 시장에서 섣부른 움직임보다는 견딜 수 있을 때 까지 견디려는 심리가 우선할 것 같습니다. 그렇지만 꼭 필요한 결정이 요구되는 경우에는 과감하고 단호하게 판단하고 결정하는 것도 더 큰 위험을 피해가는 지혜가 될 것입니다. 무거운 마음으로 시장을 바라보게 되어 편치 않지만 고비고비 넘어 온 지난 날을 바라보며 희망을 잃지 않으려고 합니다. 과거 상상할 수 없는 고금리 시대와 다시오지 않을 저금리의 시대를 뒤돌아 보면서 이 또한 지나갈 것이고 이 모두가 우리 삶의 소중한 과정이 되길 바랍니다. 이 위기를 지혜와 담대함으로 넘어서서 우리 모두에게 기회와 감사의 시간이 되기를 바라는 마음입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-10-05 10:51:50
부동산시장의 변화
어느덧 가을입니다. 지난 23년간 제가 여름 기간 동안 밴쿠버를 떠난 적이 한번도 없었는데 올여름이 가장 여름다웠던 것 같습니다. 그 어느 때보다 길고 뜨거웠습니다. 하지만 안타까운 것은 우리가 살고 있는 BC주 내의 산불은 더욱 확산되어 5일 현재 아직도 191곳의 산불이 진압되지 않고 있습니다. 9월들어 아침 기온이 10도 초반까지 떨어지며 쌀쌀해지고 있는데 예년보다 비내리는 날이 많지 않을 것으로 예보되어 산불은 당분간 계속될 것 같습니다. 대안없는 기후변화의 재난이 직접적으로 삶을 위협하는 수준까지 이르고 있어 이제 자연재해도 집을 선택하는 기준이 되는 시대가 될 것 같습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용입니다. WTI원유가격은 사우디와 러시아의 감산이 예상되어 86달러까지 상승하였습니다. 최근 2개월간 상승폭이 22.8%에 달하고 10개월만에 최고치를 보여 안정세를 보이고 있는 인플레이션의 가장 큰 위험요인으로 우려가 지속되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 1.7%, 2.1% 하락하여 이전 상승장세에 대한 조정을 보였습니다. 10년 만기 미국채 금리는 4.17%로 마감하여 지난달에 비해 2.9%로 상승하였으며 장기간 고금리가 유지되어 4%대 금리수준이 지속될 것으로 보입니다.물가와 관련해서는 미국의 7월의 CPI 소비자물가지수와 PCE물가지수 모두 전망치보다 낮거나 예상과 동일한 상승폭을 보이고 있어 아직은 2%의 목표 인플레이션보다는 높지만 더이상 악화되지 않을 것이라는 긍정적인 시장반응이 커지고 있습니다. 경기와 관련해서는 기대보다 견고한 흐름을 보이고 있지만 작년 3월부터 시작된 고금리 정책의 효과에 이제 경기성장 및 고용시장에 본격적인 효과를 나타낼 것으로 예상되고 있는 시점에 진입하였기 때문에 향후 6개월간 GDP성장률과 고용 및 실업관련 지수가 어떻게 나타날지가 주목될 것 같습니다.이자율과 관련해서는 6일 캐나다 중앙은행가 금리동결하였듯이 20일로 예정된 미연준의 FOMC의 금리변동도 없을 것으로 보입니다. 인플레이션의 획기적인 진정 추세를 아직은 기대할 수 없어 현 금리수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 9월6일 현재 CME의 FED WATCH에서 전망하는 금리 수준도 11월 1일 미연준에서 현5.5%의 기준금리를 유지할 것이라는 전망이 57%입니다. 현상황은 돌발변수가 없는 한 내년 상반기까지는 지속될 것 같습니다.5일 발표된 지난8월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 2,296 채로 지난해 8월 1,892채보다는 21.4%증가하였으나 지난 10년간 8월 평균거래량에 비해서는 13.8% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,943채로 작년 8월3,340채보다는 18.1% 증가하였으나 지난 10년간 8월 평균 신규리스팅 4,164채에 비해서는 5.3% 김소하였습니다. 지난7월에 이어 신규리스팅과 거래량이 모두 감소하여 시장의 Activity는 계속해서 줄어들고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,018,500, 타운하우스 $1,103,900, 콘도 $770,000로 1년전에 비해 단독주택은 0.6%, 타운하우스는 1.2%, 콘도는 2.6% 높은 가격이고 7월에 비해서는 각각 0.3% 상승, 0.1%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 33일, 22 일, 24일로 길어지고 있습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 14.2%, 30.3%, 31.9% 를 보이고 있습니다. 시장전체로는 23.9% 6월이후 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역 전체 거래량은 1,273채로 지난 달보다 6.9% 감소하였고 지난 10년 평균 거래량 대비 7% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,622채로 7월의 2,855채보다 8.2% 감소, 지난 10년간 평균리스팅보다 3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,534,500, 타운하우스 $846,200, 콘도 $553,500로 1년 전 대비 1.6%, 0.9%, 2.5% 상승하였고 7월에 대비0.6%, 0.5%, 0.4% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 16일, 20일입니다. Sales to Active Ratio 지수는 15.7%, 37.7%, 30%로 감소하고 있으며 시장 전체는 20.2%로 7월 22%보다 감소하여 전체시장의 매수세가 줄어들고 있음을 보여주고 있습니다.최근 시장의 특징은 전체리스팅과 거래량이 이전 평균치에 비해 모두 감소하고 있습니다. 이런 시장변화가 부동산 가격에 미치는 영향을 살펴보겠습니다. 광역 밴쿠버 전체의 2005년에서 2023년까지의 8월 평균 리스팅수는 20,233채인데 올 8월의 전체 리스팅수는 14,811채로 평균값의 73%에 불과합니다. 한편 8월중 평균 거래량은 4,040채인데 올8월 거래량은 3,500채로 평균의 87% 입니다. 이를 분석해보면 전체 리스팅수와 거래량이 모두 평균치보다 감소했을 때 거래량 평균치 감소가 전체 리스팅수 감소보다 적으면 시장은 소폭의 조정 장세를 보일 것입니다. 반면 평균대비 모두 감소하였는데 전체 리스팅수 감소보다 거래량의 감소가 더 크게 되면 시장은 하락장세가 불가피합니다. 전체 리스팅과 거래량의 상관관계는 전체 리스팅이 증가할 때 거래량이 감소하면 가격은 하락하고, 리스팅 증가보다 거래량 증가가 크면 가격 상승, 그리고 리스팅 증가보다 거래량 증가가 적으면 조정국면입니다. 반대로 리스팅 감소시 거래량 감소가 더 크면 시장은 하락하고, 거래량 감소가 적다면 시장은 조정국면, 리스팅은 감소하고 래량이 증가한다면 상승 또는 급등 장세가 될 것입니다.시장의 변화와 함께 예상되는 위험요소 중 가장 큰 것은 부채입니다. 본격적인 고금리시대로 모든 경제주체가 감당하기 힘든 무거운 부채의 짐을 지고 있습니다. 가계와 개인 부채의 가장 큰 부분은 모기지 부담일 것입니다. 만기가 돌아오는 모기지 갱신에 어떤 대안도 찿기 힘든 상황입니다. 가용소득이 축소될 수 밖에 없는 고금리로 인해 삶의 부담이 심각하게 커지는 상황이 길어지면 부동산 시장에서도 구입 여력이 가능한 실매수자층이 많이 감소하게 될 것입니다. 리스팅 감소와 거래량 감소라는 새로운 시장의 변화는 한층 더 리스팅 감소보다는 거래량의 추가적인 감소가 큰 시장상황으로 진행될 가능성이 커보입니다.시장변화에 따라 밴쿠버 부동산 시장의 또다른 위험은 Presale의 completion 위험입니다. 2020년이후 많은 고층콘도 사전분양이 이루어졌고 2024년중반 이후 완공시점이 줄지어 예정되어 있습니다. 내집마련의 꿈을 이루기 위해, 자녀를 위한 보금자리로, 여유자금의 투자목적으로 좋은 시기에 좋은 가격으로 가슴 설레는 그 꿈이 잘 준비해서 마무리해야할 시기가 다가오고 있습니다. 자금조달을 점검하고 모기지 사전 승인등 변화된 금융환경을 감안하여 좀더 서둘러 확인하고 점검하시면 좋겠습니다. 그리고 필요시 전문가와의 상담을 통해 확실한 대안을 마련하시기를 권해드립니다. 아직은 더 큰 위기의 발생, 위험의 확산까지는 아닐 것이라는 희망이 더 큰 시대이지만 시장의 변화와 위험에 민감할 필요가 있는 때임은 분명한 것 같습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-09-08 12:46:43
더 길어져 가는 “고금리 시대”
밴쿠버의 여름은 낮동안 뜨거운 햇살에도 불구하고 아침, 저녁의 신선한 바람이 상쾌함을 더해주고 있지만 올 여름은 우리만 좋다고 마냥 좋아할 수 없는 편치않은 여름입니다. 세계 각지에서 폭염, 폭우로 인한 재난이 계속되고 있고 우리가 살고 있는 BC주 내륙지방도 산불이 계속되면서 2일 현재 BC주내에서만 176곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있습니다.극심해지는 기후변화로 인한 재난에 이제 어느 곳도 안심할 수 없는 상황입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI원유가격은 그동안 70달러선에서 안정세를 유지하였는데 최근 사우디의 감산과 수요증가로7월 중순 이후 82달러까지 상승하며 그동안 30%이상 하락하며 인플레이션을 안정시키는 가장 큰 역할을 했는데 다시 물가상승의 요인이 될 우려가 커지고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 3%, 4% 상승하였고 연초 대비 S&P 500지수는 19%, 나스닥 지수는 무려 40% 까지 거침없는 상승세입니다.10년 만기 미국채 금리는 3.96%로 지난 달에 비해 3.6% 상승하였고 5월말에 대비 8.8% 까지급등하면서 8월2일 현재 4.1%까지 상승하였습니다. 당분간 4%대를 유지할 가능성이 커보입니다. 1일 신용평가사인 Fitch사의 미국 국가 신용등급의 하향조정이 자산시장에 얼마나영향을 미칠지가 주목되고 있습니다.경기와 관련해서는 27일 발표된 미국의 2/4분기 GDP증가율은 당초 2% 전망치를 웃도는 2.4%로경기침체의 가능성은 줄어들고 연착륙에 대한 기대는 더 커지고 있습니다. 물가와 관련해서도 6월 미국CPI 지수는 전망치보다 낮은 연간 3%, 월간 0.2% 상승하였으며 6월 PCE물가지수도 CPI와 동일한 연간 3% 월간 0.2% 상승에 그쳐 2021년3월 이후 가장 낮은 물가 수준입니다. 인플레이션 진정추세가 지속될지 여부가 향후 금리결정의 가장 큰 변수입니다.이자율과 관련해서는 캐나다 중앙은행이 6월 0.25% 인상에 이어 7월에도 0.25% 인상으로 기준금리가 5%가 되었습니다. 미연준 역시 26일0.25% 인상으로 기준 금리가 5.5%로 22년만의 최고치입니다. 마지막 금리인상일 것이라고 전망하고 있지만 인플레이션이 확실한 진정추세를 보이지 않는 한 현금리 수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 그동안 혹시나 했던 금리 인하의 기대는 사라지고 본격적인 고금리시대에 진입하였습니다.2일 발표된 지난 7월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다.메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,455채로 지난해 7월 1,904채보다는 28.9% 증가하였으나 지난10년간 7월 평균거래량에 비해서는 15.6%나 감소하였습니다. 신규리스팅은4,649채로 작년 7월3,975채 보다 17% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 4,902채보다 5.2% 적었습니다.지난6월에 비해 거래량과 신규 리스팅 모두 감소하면서 시장 활동성은 계속 줄어들고 있습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,012,900, 타운하우스 $1,104,600, 콘도 $771,600로1년 전에 비해 단독주택 0.6%, 타운하우스 1.2%, 콘도 2.6% 오른 가격이며 6월대비 각각 1.1%,0.5%, 0.6% 상승하였습니다. 거래일수는 29일, 18일, 23일입니다. 전체리스팅 대비 판매량비율인 Sales to Active Ratio 는 16.5%, 32%, 30.6%로 여전히 Seller’s market을 유지하고있으나 시장 전체로는 24.9%로 6월의 31.4%보다 줄어들고 있습니다.프레이져밸리 지역의 거래량은 1,368채로 작년 7월 998 채보다 37.8% 증가하였으나 지난10년간 평균 거래량에 비해서는 13.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,855채로 작년 7월2,385 보다 19.7% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅보다 8.2% 증가했습니다. 주택별 HPIBenchmark 지수는 단독주택 $1,543,300, 타운하우스 $850,300, 콘도 $555,000으로 1년전에비해 각각 3,1%, 2.7%, 0.8% 상승하였고 6월대비 1.1%, 0.6%, 0.6% 상승하였습니다.거래일수는 각각 22일, 16일, 18일입니다. Sales to Active Listings 지수는 16.5%, 45%, 36% 로여전히 Seller’s Market을 보이고 있으나 시장 전체로는 22%로 6월의 32.5%보다 적어졌습니다.이제 전체시장의 매수세가 이전 보다 감소있음을 보이고 있습니다.7월 중순까지 부동산 시장은 중앙은행의 연이은 금리인상으로 인해 모기지 금리가 이전 5월에비해 고정금리는 1% 이상, 변동금리는 0.5%가 오르면서 금리 인상 전에 모기지 사전승인을 받은바이어들의 매수세가 집중되었습니다. 8월 이후에는 지난 4월 이후에 재현되었던 추격매수세는거의 줄어들 것으로 보입니다.고금리시대로 전환하면서 밴쿠버 부동산 시장의 변화가 예상됩니다. 먼저 고금리와 함께 밴쿠버부동산 시장의 경우에는 시장의 정상기능이 회복될 것으로 보입니다. 그동안 저금리로 인한시장왜곡의 대표적인 상징이었던 multiple offer, bidding, over-pricing의 시장상황에 익숙했던시장의 변화가 예상됩니다. 저금리에 따른 과수요가 만들어낸 시장왜곡 현상이 해소되는 계기가되기를 바라는 마음입니다.이제 2020년 이후의 1-2%대의 모기지 금리는 더이상 기대할 수 없을 것으로 보입니다. 현재5%대 모기지 금리가 상당기간 유지되고 다시 하향추세로 전환하여도 3%내외가 그 하한선이 될것으로 예측됩니다. 이전 모기지 대출 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 3% 아래의 5년만기고정금리 모기지 상환이 돌아오면서 동일 대출금에 대한 월지급액이 약 30%이상 늘어나게되었습니다. 이에 따른 주거비용 부담 증가로 가계운영의 어려움이 커지고 있습니다. 다행히 5년전과 대비해서 주택가격의 상승으로 인한 자산효과가 이러한 비용부담을 감당할 수 있는 바탕이되고 있습니다. HPI가격지수기준으로 광역 밴쿠버 지역의 지난 5년간 가격 상승률이 25%정도이기 때문에 worst scenario의 경우에도 자산 매각시 자산 손실은 발생하지 않기때문입니다.밴쿠버 부동산시장의 침체 가능성은 거의 없기 때문에 팔려고 생각한다면 기대가격을 조금만낮추어도 언제나 매각이 가능한 시장입니다. 집이 짐이 되는 상황이라면 기대를 낮추어다운사이징의 대안도 필요합니다. 밴쿠버에 살면서 내 집이 필수임은 이미 입증된 사실입니다.현재의 경제적 상황에서 도저히 짊어지기 어려운 상황이 아니라면 가능한 집은 보유해야 합니다.이러한 고금리 추세는 2024년말까지는 지속될 것으로 보입니다. 그렇지만 밴쿠버 부동산 시장은실매수 대기 수요층이 크고 지속적인 급등세를 경험하면서 축적된 학습효과로 쉽게 포기하고매물을 시장에 내놓지는 않을 것이기 때문입니다. 따라서 글로벌 공황이나 금융위기가 발생하지않는 한 밴쿠버 부동산 시장의 침체 가능성은 거의 없을 것입니다. 매수자의 입장에서 보면고금리로 인해 시장의 과열상황이 수그러진다면 예산 범위 내 선택의 폭이 커지면서 더 여유를갖고 본인의 여건에 맞는 살기좋은 집, 그리고 팔기쉬운 집을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될것입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870) 마기욱 2023-08-03 16:14:42

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