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2024 밴쿠버 부동산 시장 전망
새해 부동산 시장은 그동안 팬데믹 이후의 급등과 급락의 국면을 마감하고 새로운 국면으로의 전환이 예상되고 있습니다. 이에 따라 팬데믹이 시작된 2020년 이후 지난 4년간 주요 경제변수 동향을 살펴봅니다. 먼저 미연준의 기준금리와 개인 소비지출인 PCE지수를 살펴보면 기준금리는 팬데믹 이전 1.75%에서 팬데믹 이후 0.25%까지 인하했지만 2022년 40년만의 최대 인플레이션으로 2022년3월부터 11번의 금리인상으로 작년 7월 이후 5.5%를 유지하고 있습니다. 한편 PCE지수는 2022년 6월 7.1%까지 상승 후 지난 11월 2.6%로 최근 2년9개월만에 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다. 인플레이션의 진정세가 지속되면서 미 연준의 기준금리인하 시점이 빨라질 거라는 기대도 커지고 있습니다. 지난 25년간 기준금리와 PCE지수의 관계를 보아도 현재의 2.6% PCE지수에서의 5.5% 기준금리는 매우 높은 수준입니다. 최근 6개월치만을 연율로 환산할 경우 1.9% 로 목표치 아래인 것도 긍정적인 신호가 되고 있습니다.S&P 500 지수는 지난 1년간 24% 상승하면서 사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였고 나스닥 지수는 지난 1년간 무려 43.4% 나 상승하며 마감하였습니다. 특히 12월 연준의 FOMC 회의 후 점도표를 통해 3차례 이상 금리인하 전망이 발표되면서 금리인하 기대가 더 커지면서 주식시장은 급등하고 시장금리는 급락하는 과열된 시장 분위기가 조성되었습니다만 새해에는 추가적인 상승보다는 조정이 예상되고 있습니다.뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 팬데믹 직전 $60내외에서 2022년 6월 $120까지 급등하였으나 이제 $70초반에서 안정세를 보이고 있습니다. 앞으로도 글로벌 경기침체로 인한 수요감소, 미국의 원유공급 증가등 전쟁의 위험에도 불구하고 안정세를 유지할 것으로 보입니다. 10년 만기 미국채 시장금리는2020년1월 1.83% 에서 지난 10월 4.92%로 270%까지 급등세를 보였습니다. 지난 12월 FOMC회의 이후 급락세를 보여 연말에는 3.9%까지 하락하였습니다. 4일 12월 FOMC회의록이 발표되면서 금리상승의 시기가 늦어질거라는 예상으로 4%에 육박하는 상승세를 보이고 있습니다. 앞으로의 경기침체 및 고용지표의 상황을 계속 지켜보아야 할 것 같습니다. 지난 4년간의 경제 및 금융 지표들이 보면서 그동안 얼마나 큰 변화와 위험의 터널을 지나왔는지 새삼 느끼게 됩니다. 아직 위험의 요소들이 남아있지만 이전보다는 분명히 안정적인 국면에 진입할 것이라는 기대를 가져도 좋을 것 같습니다.지난 4년간 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 전체주택 HPI가격지수 는 2020.1월 $914,000에서 2022년 4월 최고가격인 $1,262,600으로 38% 상승후 2022년 12월 $1,112,600으로 이전 고점대비 12% 하락하였습니다. 지난 12월 $1,168,700 으로 이전 저점대비5% 상승하였습니다. Fraser Valley 지역은 2020년 1월 $681,400에서 2022년 3월 최고가격인 $1,197,100 으로 76%의 폭등세를 기록한후 2023년 1월 $939,300로 이전 고점대비 22% 하락하였습니다. 지난12월 $988,900로 연초저점대비 5% 상승하였습니다. 밴쿠버부동산 시장은 금리급등의 결과로 조정을 보였지만 예상보다는 그 하락폭이 크지않은 견고한 시장추세를 보였습니다. 이자율의 지속적인 상승에도 불구하고 상승세를 보여 밴쿠버 부동산시장이 일정한 하방경직성을 가지고 있음을 알수 있습니다.지난 12월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,345채로 지난해 12월 1,303채보다 3.2%증가하였으나 지난 10년간 평균거래량에 비해36.4% 감소하였습니다. 신규리스팅은 1,327채로 지난해 12월 1,208채보다는 9.9% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 22.7% 감소하였습니다. 지난해 9월이후 Balance Market이 지속되고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택은 $1,964,400, 타운하우스 $1,072,700, 콘도 $751,300로 1년전대비 각각 7.7%, 6.4%, 5.6% 상승하였고 이전 11월에 비해서는 각각 0.9%, 1.8%, 1.5% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 45일, 34일, 35일 이며 Sales to Active 지수는 각각 11.1%, 18.7%, 19.6%로 시장전체는 16%로 안정적인 Balanced Market을 유지하고 있습니다.프레이져밸리지역 전체거래량은 837채로 지난해 12월 715채보다 17% 증가하였습니다. 10년간 12월 평균거래량대비 31% 감소하였습니다. 신규리스팅은 942채로 지난해 12월보다는 17% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅수에 비해 18% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,471,500, 타운하우스 $826,400, 콘도 $537,600로 1년전에 비해 7.1%, 5.3%, 6.9% 상승하였고 이전 11월대비 1.2%, 1.3%, 1.4% 하락하였습니다. 거래일수는 40일, 32일, 33일이며 Sales to Active 지수는 16%, 29%, 26%로 타운하우스와 콘도는 다시 seller’s market에 진입하였으며 시장전체로는 18%를 보였습니다. 최근 연휴에도 불구하고 리스팅문의와 쇼잉요청이 많아져서 장은 이전보다 더 활발해질 것으로 전망됩니다.이제 2024년 밴쿠버부동산 시장은 이자율이 주도하는 시장이 될 것으로 보입니다. 특히 가장 어려운 시기에 급락하지않고 Balanced Market을 유지했다는 부동산 시장에 큰 버팀목이 될 것입니다. 이자율과 관련해서 너무 큰 기대는 무리일 것 같습니다. 그러나 방향이 정해졌다는 것만으로도 긍정적인 기대심리를 주고 있습니다. 금리인하시점은 빠르면 3월 아니면 하반기로 전망이 나누어지고 있습니다. 그 시점은 인플레이션의 진정추세, 경기침체와 고용완화가 어디까지 진행되는지에 따라 정해질 것입니다. 새로운 변화가 예상되고 있지만 아직은 어려운 시대를 지나고 있어 경계를 늦추어서는 안될 것 같습니다.이전의 골드락스와 같은 2%이하의 인플레이션시대로 돌아가는 것은 기대하기 힘들어 보입니다. 아직은 Stagflation의 가능성도 열려있고, 코비드이후 정부, 기업, 가계 모두 짊어지고 있는 과다한 부채부담은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보입니다. 시장의 분위기가 변화하며 무거웠던 마음이 좀 가벼워지고 고금리의 부담이 줄기는 하지만 여전히 짐이 될 것입니다. 이전의 과열된 시장의 후유증을 기억하면서 성급함보다는 냉정함을 잃지 않으면 좋겠습니다. 시장이 좋아질 것이라고 너무 기대하거나 흥분하지 않으면 좋겠습니다. 기대에 미치지 못해 아쉬움이 큰 것보다 기대보다 더 나은 결과가 감사가 되는 2024년 한해 되시기 바랍니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2024-01-05 17:07:59
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Balanced Market의 부동산 시장
12월에 들어서자마자 폭우로 인해 곳곳에 피해가 발생하고 있습니다. 2년전 대대적인 침수와 수해에 대한 기억이 생생하여 정부와 언론 모두 적적으로 사전 안전대책과 대비에 대한 경고가 계속되고 있습니다. 이렇게 한번 겪은 재난과 위기가 다시 되풀이 되지 않도록 만반의 준비를 하게 되는 것 같습니다. 현재 겪고있는 20년만의 고금리 시대도 잘견디고 이기고 나면 시장은 더욱 단단해지고 위기에 대한 대비도 더욱 철저해 질 것이라는 희망을 가져봅니다.지난 8월부터 매월의 전체 리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 매월 평균치와 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월 이후 11월까지 전체 리스팅은 평균치의 78.4%, 81.7%, 83% 그리고 11월 84%로 리스팅은 계속하여 증가 추세를 보이고 있지만 그 증가폭은 줄어들고 있습니다. 한편 8월부터 11월까지의 전체 거래량은 평균치의 86.6%, 77.5%, 72.2%, 70%로 감소 추세가 급격하게 진행되었으나 11월은 그 감소폭이 많이 줄어든 상황입니다. 이는 시장이 조정장세에 다가가고 있음을 보여주는 것입니다. 특히 11월 거래량이 후반기에 집중되어서 긍정적인 신호로 보입니다. 이제 12월의 전체리스팅과 거래량의 수준이 큰 변동을 보이지 않는다면 시장은 안정적인 조정장세에 접어들 것으로 예상됩니다.4일 발표된 11월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 1,702채로 지난해 11월 1,625채보다 4.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 33% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 3,369채로 지난 해 3,069채보다 9.8% 증가하여 지난 10년간 11월 평균에 비해서는 2.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규 리스팅이 더 증가하는 추세가 지속되고 있습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,982,600, 타운하우스 $1,092,600, 콘도 $762,700로 1년 전에 비해 각각 6.8%, 6.9%, 6.2% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 각각 0.9%, 0.7%, 1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 40일, 28일, 30일이며Sales to Active 지수는 각각 12.7%, 19.8%, 18.2%이며 시장 전체로는 16.3%로 10월에 비해서는 1.6% 하락하여 시장이 지속적인 조정을 받고 있습니다.프레이저밸리 지역 전체 거래량은 891채로 지난 해 11월보다는 6.2% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는37% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,030채로 지난해 11월 보다는 19% 증가하였고 이전 10월에 비해서는 20% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,489,100, 타운하우스 $837,200, 콘도 $545,300로 1년 전에 비해 각각 6.2%, 5.1%, 5.6% 상승하였고 이전 10월에 비해서는 0.9%, 0.9%, 0.02%의 소폭 조정에 그쳤습니다. 거래일수는 단독주택 36일, 타운하우스와 콘도는 29일을 기록하였습니다. Sales to Active지수는 각각 12%, 24.8%, 20.5% 이고 시장 전체로는 14.2%로 10월에 비해 소폭 감소하였습니다.지난 한달 동안의 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI 원유가격은 한달간 9% 하락한 74달러를 기록하였습니다. 9월 말 90달러를 넘었던 유가가 2개월간 20% 이상 하락하면서 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 요인이 되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리의 하락세 전환에 힘입어 각각 9%, 11%의 거침없는 상승세로 뜨거운 시장이었습니다. 10월 중 5%를 넘어서기도 했던 미국채 10년만기 시장금리는11월 말 4.35%까지 하락하면서 한달동안 무려 10.9%나 하락하였습니다.예상보다 빠르게 인플레이션이 진정되고 있고 경기 연착륙에 대한 기대도 커지면서 더이상의 금리인상은 없을 것이고 기준금리 인하시점도 당초 예상보다 빠를 것이라는 기대가 시장금리를 낮추고 있습니다. 최근 시장상황은 마치 연준과 시장의 동상이몽을 보는것 같습니다. 네비게이션이 없던 시절, 처음가는 길에서 만난 터널을 지나던 생각이 납니다. 시장은 어두운 터널을 달리다가 멀리 비치는 한줄기 빛을 보면서 이제 다 끝났다고 환호를 지르는 모습입니다. 그러나 연준은 혹시 그 터널 다음에 또 다른 터널이 있을지 몰라 신중할 수 밖에 없는 입장입니다. 그러나 눈치빠른 시장은 연준의 이런 생각까지를 읽어가면서 앞서가고 있는 모습입니다. 이에 따라 급격한 시장금리의 하락이 자산시장 전체의 랠리를 가져오고 있으며 금리에 가장 큰 영향을 받는 부동산시장 역시 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.이제 밴쿠버 부동산 시장은 Balanced Market을 유지할 것으로 보입니다. 매월 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Active Listings 비율이 12 – 20%이면 Balanced Market, 20%이상이면 Seller가 주도하는 Seller’s Market입니다. 12%이하이면 Buyer가 주도하는 Buyer’s Market 입니다. 최근 10년간 광역 밴쿠버 시장을 살펴보면 120개월 중 66%인 80개월이 Seller’s Market이었으며, Balanced Market은 36개월로 30%를 차지하였고, Buyer’s Market은 단지 4개월에 불과하였습니다.밴쿠버 부동산 시장이 Seller’s Market에 치중된 시장인 것은 익히 알고 있지만 수치로 확인해보니 훨씬더 심하다는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 Buyer’s Market에서 매수기회를 찾기는 매우 힘든 시장특성을 감안할 때 매수자는 Balanced Market에서 매수기회를 찾을 수 밖에 없는 것입니다. 한편 매도자의 입장에서는 기대가격을 조금만 낮춘다면 집을 파는 것이 그렇게 어렵지는 않은 좋은 시장여건을 잘 활용할 필요가 있습니다. 고금리가 지속되고 경기침체가 본격화되면서 소득 감소와 모기지 부담의 증가로 인한 가계부담이 일정기간 지속될 수 밖에 없는 상황에서 그나마 가장 큰 자산 중의 하나인 부동산 시장이 시장 기능을 유지하고 있다는 것은 큰 위안이 되고 있습니다. 힘들고 불안했던 한 해가 저물어갑니다. 아직은 갈 길이 멀어 보이지만 희망을 잃지 않으면 좋겠습니다. 지난 일년동안 컬럼을 읽어 주시고 성원해 주신 모든 불들께 감사드립니다. 모든 분들의 가정에 평안이 깃들기를 기원합니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-12-06 09:26:20
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잘 견디고, 버티는 시장
유난히 화창하고 아름다웠던 가을날이 마감하고 이제 본격적인 우기에 접어들었습니다. 기상예보에 따르면 앞으로 2주이상 연일 비가 계속된다고 합니다. Summer Time까지 해제되면 이제 칙칙하고 우울해지기 쉬운 겨울을 지내야하는데 잘 견디고 이겨내야 할 것 같습니다. 밴쿠버부동산 시장은 당초의 많은 걱정과 우려와는 달리 잘 견디고 잘 버텨주고 있습니다. 계속하여 시장의 변화와 시장의 위기에 대한 경계를 늦추지 않고 있는데 현재까지 시장추세가 급격한 변동과 위기의 상황으로 진행되고 있지않아 그나마 다행이라는 생각입니다.지난 8월부터 매월의 전체리스팅과 거래량을 2005년이후 현재까지의 평균값과 비교하면서 시장의 변동추이를 살펴보고 있습니다. 8월의 경우 전체리스팅은 평균치의 78%, 거래량은 평균치의 87%를 보였으며 9월에는 각각 평균치의 82%와 78%, 10월에는 전체리스팅은 평균치의 83% 와 거래량은 평균치의 75% 수준을 보였습니다. 따라서 지난 3개월간 전체리스팅은 18년동안의 평균값 대비 78%에서 83%로 증가하였고, 거래량은 평균값에 비해 87%에서 75%수준으로 감소하였습니다. 이에따라 시장의 조정국면이 지속되어 10월중 전체시장가격지수가 이전 9월에 비해 메트로밴쿠버지역은 0.6%, 프레이저밸리지역은 1.4% 하락하였습니다. 전체 리스팅은 증가하고 거래량의 감소추세가 이어진다면 매매가격은 계속해서 하락폭을 확대할 것으로 보이지만 전체리스팅과 거래량이 현재수준에서 진정되는 상황을 보인다면 부동산 시장은 큰 변동성을 보이지 않을 것이고 가격 변동도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 이처럼 밴쿠버 부동산시장이 잘 견디고 유지되고 있는 것은 밴쿠버부동산시장이 Seller’s market에 치중된 시장구조이어서 조정기에도 거의 Balanced Market을 유지하기 때문입니다.2일 발표된 10월 광역밴쿠버 부동산 시장통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 거래량은 1,996채로 지난해 10월 1,924채보다는 3.7% 증가하였으나 지난 10년간 평균 거래량에 비해서는 29.5% 감소하였습니다. 신규리스팅은 4,664채로 지난해 4,043채보다는 15.4% 증가하였고 지난 10년간 10월평균에 비해서는 4.8% 증가하였습니다. 전체적으로 거래량에 비해 신규리스팅이 더 증가하고 있는 추세입니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 $2,001,400, 타운하우스 $1,100,500, 콘도 $770,200 으로 1년전에 비해 단독주택은 4.4%, 타운하우스는 6%, 콘도는 6.4% 가격이 상승하였고 9월에 비해서는 단독주택은 0.8%하락하였고 타운하우스와 콘도 가격은 모두 0.2% 상승하였습니다. 거래일수는 32, 21, 25일 전체리스팅 대비 판매량 비율은 Sales to Active 지수는 각각 12.9%, 20.9%, 21.5%이며 시장전체로는 17.9%로 9월에 비해서는 0.2% 소폭 상승하여 지난달의 시장추세가 지속되고 있음을 보여주고 있습니다.프레이저밸리지역 전체거래량은 970채로 작년 10월 901채보다는 7.7% 증가하였고 지난 9월보다는12% 감소하여 지난 4개월간 계속하여 거래량이 감소하고 있습니다. 신규리스팅은 2,535채로 지난해 10월보다 16% 증가하였고 이전 9월에 비해서는 11% 감소하였습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,503,300, 타운하우스 $845,300, 콘도 $545,400 으로 1년전에 비해 4.8%, 4.7%, 3.7% 상승하였고 이전 9월에 비해서는 각각 1.5%, 0.4%, 0.1% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 31, 25, 28일이며, Sales to Active 지수는 각각 12.4%, 24.3%, 22.4% 이고 시장전체로는 14.7%로 9월보다는 감소하여 메트로밴쿠버지역에 비해 시장이 약세를 보이고 있습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 지난 한달간 10% 하락한 81달러를 기록하였습니다. 이스라엘과 하마스의 전쟁여파로 $94까지 상승하였는데 꾸준한 원유공급증가와 경제침체에 따른 수요감소 예상으로 7월수준으로 안정된 상황입니다. 돌발적인 전쟁상황으로 유가의 변동성은 클 것으로 예상됩니다.S&P500지수와 NASDAQ 지수는 시장금리 급등으로 각각 2.2%, 2.9% 하락하면서 8월이후 3개월간 하락추세를 지속하였습니다. 미국채 10년만기 시장금리는 10월중 5%를 넘어서기도 하였으나 4.88%로 마감하면서 10월중 6.8% 상승하였습니다. 4월초의 3.3%의 이자율에 대비해서는 무려 48% 상승하였습니다. 다행히 1일 FOMC회의이후 3일현재 4.5%대로 급락하고 있습니다. 10월중 더욱 폭등세를 보였던 금리는 시장의 위험에 대한 경계심을 높여주었지만 다른 한편으로는 정책금리가 아닌 장기시장금리의 급등으로 금융시장이 tight해지면서 긴축효과를 가져와 굳이 기준금리를 인상할 필요성이 없는 상황이 되었습니다. 이에따라 10월25일 캐나다 중앙은행과 11월1일 미연준 모두 현 기준금리를 유지를 결정하였습니다. 그러나 최근의 기준금리동결이 바로 다시 금리의 하락으로 이어지지는 않을 것으로 예상되고 있습니다.이제 전세계적인 생산가능 인구의 감소, 탈세계화로 인한 성장의 한계, 공급의 한계로 인해 고물가, 고금리 기조가 새로운 normal이 되는 시대가 될 것이라고 전망하고 있습니다. 따라서 지난 20년간 부채도 능력이라는 저금리 시대의 기조가 무너지고 부채에 발목잡히지 않고 부채의 늪에 빠지지 않도록 경계해야하는 새로운 마인드가 필요한 시대입니다. 앞으로 3년동안 캐나다 전체 주택모기지의 약 60%가 만기가 돌아온다고 합니다. 당장 내년도 모기지 만기 도래시 Renewal을 통한 월모기지 지급액이 현재 월지급액보다 33%이상을 더 지급해야하기 때문에 가계의 부담은 그만큼 커지게 될 것입니다. 다행히 밴쿠버 부동산시장이 큰 흔들림없이 잘 유지되고 있어 최악의 국면에 부딪히더라도 그 리스크는 제한적인 상황입니다. 최근 상담문의가 많아지면서 함께 대안을 마련하고 이에 따른 매매를 진행하고 있습니다. 현재의 위기상황이 언제끝날지모르는 상황이기 때문에 계속하여 보다 예민하고 신중하게 시장의 리스팅과 거래량추이를 보면서 시장의 변동성을 지켜보아야 할 것 같습니다. 잘 견디고 버티고 있는 시장처럼 우리의 삶도 현재의 위기로부터 흔들리지 않고 잘 지켜내기 위해 현명한 판단과 결단이 필요한 시대라고 생각합니다. (상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-11-03 08:49:36
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부동산 시장의 위기?
올해 가을은 그 어느 때보다 화창한 날씨가 지속되고 있습니다. 곧 우기에 접어드는데 지난 여름을 애타게 만들었던 BC주 산불은 다 꺼졌을까 궁금해 지기도 합니다. 5일 현재 BC주 산불 현황은47곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있다고 합니다. 지 난달 190곳이 넘었던 것에 비하면 많이 줄었지만 생각보다 그 끝이 길다는 생각이 듭니다. 한편 3일부터 모든 의료기관에서의 마스크 착용이 의무화 되었습니다. 서랍에 보관하였던 마스크를 다시 꺼내고, 백신접종 통보가 다시 시작된다고 하니 다시 백신접종을 맞으면서 겨울을 준비해야 할 것습니다.10월에도 부동산 시장의 변화는 계속될 것으로 보입니다. 지난 달 시장의 변화를 이미 언급하였지만 그 변화는 더 빠르고 심각하게 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 지난 8월의 전체 리스팅과 거래량이 2005년부터 2023년까지의 8월 평균치에 비해 모두 감소하면서 전체 리스팅은 73% 수준, 평균 거래량은 87% 수준으로 리스팅 감소가 거래량 감소보다 더 많아서 소폭의 조정을 예상했습니다. 그런데 전체 광역밴쿠버의 9월 시장을 살펴보면 총리스팅은 2005년 이후 2023년까지 평균치의 78%로 8월보다 5% 많아졌고 9월 전체거래량은 평균치의 77%로 이전 8월 87%수준보다 10% 감소하였습니다. 9월의 전체 리스팅과 거래량 모두 2005년이후 평균치의 78%, 77%에 불과하고 특히 거래량의 감소폭이 이전 달 평균치보다 무려 10%나 더 적어지면서 이제 시장은 뚜렷한 하락추세에 진입할 것으로 예상됩니다. 전체 리스팅과 거래량 모두 평균치보다 감소하면서 거래량 감소폭이 리스팅 감소폭보다 더 크게되면 가격의 하락으로 이어질 수 밖에 없습니다.4일 발표된 9월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,926채로 지난 해 9월 1,701채보다는 13.2%증가하였으나 지난 10년간 9월 평균 거래량에 비해서는 26.3% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 5,446채로 작년 9월4,243채 보다 28.4% 증가하였으나 지난 10년간9월평균 신규 리스팅수에 비해서는 5.2% 많았습니다. 지난7, 8월은 신규 리스팅과 거래량이 모두 감소하였는데 9월들어서는 신규리스팅이 더 증가하면서 전체 매물도 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,017,100, 타운하우스 $1,098,400, 콘도 $768,500으로 1년전에 비해 단독주택은 5.8%, 타운하우스는 5.3%, 콘도는 5.8% 높은 가격이고 8월에 비해서는 각각 0.1%, 0.5%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 32일, 23일, 25일입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 12.6%, 21.6%, 21.3% 를 보이고 있습니다. 시장 전체로는 17.7%로 6월 이후 계속 하락하고 있습니다. 프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,100채로 작년 9월 897채보다는 22.6% 증가하였고 지난 8월보다는 12.5% 감소하였고 지난 10년 평균거래량에 비해서는 24% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,860채로 지난해 9월 2,273채보다 25.8% 증가하였고 10년 평균리스팅보다는 3.2% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark지수는 단독주택 $1,526,000, 타운하우스 $848,600, 콘도는 $545,500로 1년전에 비해 4.6%, 3.5%, 3.4% 상승하였고 8월에 비해서는 단독주택은 0.6% 하락, 타운하우스 0.3%상승, 콘도는 1.4%하락하였습니다. 거래일수는 29일, 23일 24일 입니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 13.6%, 31.4%, 24.7% 이고 시장전체는 16.8%로 전체시장의 매수세가 지속적으로 감소하고 있습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 보면 WTI원유가격은 지난 한달간 4% 상승한 89달러에 마감하였습니다. 6월말 70달러부터 상승세를 보이며 9월중95달러까지 치솟았지만 다행히 90달러 수준에 머물고 있습니다. 아직은 가격의 불안정성이 지속되고 있어서 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 물가 불안과 금리인사으로 인해 S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 각각 5%, 6.3% 하락하면서 2개월 연속 하락세를 보이고 있으며 미국채 10년만기 시장금리는 지난 달 4.09%에서 월말 4.57%까지 11.7% 급등하였는데 이러한 현상은 더욱 가속화되면서 3일에는 4.8%까지 치솟아 시장은 고금리 공포에 휩싸이고 있습니다.특히 10년 국채금리의 폭등은 시장이 보내는 엄중한 위기의 신호로 보입니다. 더이상 팬데믹 이전의 골드락스 시대로 돌아갈 수 없다는 경고이기도 합니다. 향후 금리의 방향도 예측하기 힘든 상황으로 전개될 것으로 보입니다. 분명한 것은 금리인하 가능성은 사라졌고, 그동안 시장의 공감대를 형성했던 추가 금리인상은 없을 것이라는 간절한 바램도 무너지고 있습니다. 위기와 공포의 가능성만 열려있는 상황이 되었습니다. 마치 내리막길은 막히고 구불구불한 거친 길을 달릴 수 밖에 없는 상황인 것 같습니다. 어쩌면 더 거친 오르막길을 가는 것도 감수해야 할 것 같습니다. 앞으로 발표되는 각종 거시지표, 고용, 실업, 물가, 각종 경기 지수등에 따라 수시로 변동성이 커져가는 어려운 상황이 예상되고 있습니다.이러한 위기와 공포가 밀려오는 상황에서의 부동산 시장은 그 위기가 어떻게 전개될 지 예측할 수 없는 상황에 직면하면서 단기적으로는 시장의 Activity가 최소한에 그칠 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 리스팅과 거래량 추이를 더욱 면밀히 지켜보면서 시장의 흐름을 읽어갈 수 밖에 없을 것 같습니다. 짙은 안개로 뒤덮인 시장에서 섣부른 움직임보다는 견딜 수 있을 때 까지 견디려는 심리가 우선할 것 같습니다. 그렇지만 꼭 필요한 결정이 요구되는 경우에는 과감하고 단호하게 판단하고 결정하는 것도 더 큰 위험을 피해가는 지혜가 될 것입니다. 무거운 마음으로 시장을 바라보게 되어 편치 않지만 고비고비 넘어 온 지난 날을 바라보며 희망을 잃지 않으려고 합니다. 과거 상상할 수 없는 고금리 시대와 다시오지 않을 저금리의 시대를 뒤돌아 보면서 이 또한 지나갈 것이고 이 모두가 우리 삶의 소중한 과정이 되길 바랍니다. 이 위기를 지혜와 담대함으로 넘어서서 우리 모두에게 기회와 감사의 시간이 되기를 바라는 마음입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-10-05 10:51:50
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부동산시장의 변화
어느덧 가을입니다. 지난 23년간 제가 여름 기간 동안 밴쿠버를 떠난 적이 한번도 없었는데 올여름이 가장 여름다웠던 것 같습니다. 그 어느 때보다 길고 뜨거웠습니다. 하지만 안타까운 것은 우리가 살고 있는 BC주 내의 산불은 더욱 확산되어 5일 현재 아직도 191곳의 산불이 진압되지 않고 있습니다. 9월들어 아침 기온이 10도 초반까지 떨어지며 쌀쌀해지고 있는데 예년보다 비내리는 날이 많지 않을 것으로 예보되어 산불은 당분간 계속될 것 같습니다. 대안없는 기후변화의 재난이 직접적으로 삶을 위협하는 수준까지 이르고 있어 이제 자연재해도 집을 선택하는 기준이 되는 시대가 될 것 같습니다.지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동내용입니다. WTI원유가격은 사우디와 러시아의 감산이 예상되어 86달러까지 상승하였습니다. 최근 2개월간 상승폭이 22.8%에 달하고 10개월만에 최고치를 보여 안정세를 보이고 있는 인플레이션의 가장 큰 위험요인으로 우려가 지속되고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 1.7%, 2.1% 하락하여 이전 상승장세에 대한 조정을 보였습니다. 10년 만기 미국채 금리는 4.17%로 마감하여 지난달에 비해 2.9%로 상승하였으며 장기간 고금리가 유지되어 4%대 금리수준이 지속될 것으로 보입니다.물가와 관련해서는 미국의 7월의 CPI 소비자물가지수와 PCE물가지수 모두 전망치보다 낮거나 예상과 동일한 상승폭을 보이고 있어 아직은 2%의 목표 인플레이션보다는 높지만 더이상 악화되지 않을 것이라는 긍정적인 시장반응이 커지고 있습니다. 경기와 관련해서는 기대보다 견고한 흐름을 보이고 있지만 작년 3월부터 시작된 고금리 정책의 효과에 이제 경기성장 및 고용시장에 본격적인 효과를 나타낼 것으로 예상되고 있는 시점에 진입하였기 때문에 향후 6개월간 GDP성장률과 고용 및 실업관련 지수가 어떻게 나타날지가 주목될 것 같습니다.이자율과 관련해서는 6일 캐나다 중앙은행가 금리동결하였듯이 20일로 예정된 미연준의 FOMC의 금리변동도 없을 것으로 보입니다. 인플레이션의 획기적인 진정 추세를 아직은 기대할 수 없어 현 금리수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 9월6일 현재 CME의 FED WATCH에서 전망하는 금리 수준도 11월 1일 미연준에서 현5.5%의 기준금리를 유지할 것이라는 전망이 57%입니다. 현상황은 돌발변수가 없는 한 내년 상반기까지는 지속될 것 같습니다.5일 발표된 지난8월의 광역밴쿠버 부동산 시장 통계입니다. 메트로 밴쿠버지역의 거래량은 2,296 채로 지난해 8월 1,892채보다는 21.4%증가하였으나 지난 10년간 8월 평균거래량에 비해서는 13.8% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,943채로 작년 8월3,340채보다는 18.1% 증가하였으나 지난 10년간 8월 평균 신규리스팅 4,164채에 비해서는 5.3% 김소하였습니다. 지난7월에 이어 신규리스팅과 거래량이 모두 감소하여 시장의 Activity는 계속해서 줄어들고 있습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,018,500, 타운하우스 $1,103,900, 콘도 $770,000로 1년전에 비해 단독주택은 0.6%, 타운하우스는 1.2%, 콘도는 2.6% 높은 가격이고 7월에 비해서는 각각 0.3% 상승, 0.1%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 33일, 22 일, 24일로 길어지고 있습니다. 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 14.2%, 30.3%, 31.9% 를 보이고 있습니다. 시장전체로는 23.9% 6월이후 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 프레이져밸리 지역 전체 거래량은 1,273채로 지난 달보다 6.9% 감소하였고 지난 10년 평균 거래량 대비 7% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,622채로 7월의 2,855채보다 8.2% 감소, 지난 10년간 평균리스팅보다 3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,534,500, 타운하우스 $846,200, 콘도 $553,500로 1년 전 대비 1.6%, 0.9%, 2.5% 상승하였고 7월에 대비0.6%, 0.5%, 0.4% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 16일, 20일입니다. Sales to Active Ratio 지수는 15.7%, 37.7%, 30%로 감소하고 있으며 시장 전체는 20.2%로 7월 22%보다 감소하여 전체시장의 매수세가 줄어들고 있음을 보여주고 있습니다.최근 시장의 특징은 전체리스팅과 거래량이 이전 평균치에 비해 모두 감소하고 있습니다. 이런 시장변화가 부동산 가격에 미치는 영향을 살펴보겠습니다. 광역 밴쿠버 전체의 2005년에서 2023년까지의 8월 평균 리스팅수는 20,233채인데 올 8월의 전체 리스팅수는 14,811채로 평균값의 73%에 불과합니다. 한편 8월중 평균 거래량은 4,040채인데 올8월 거래량은 3,500채로 평균의 87% 입니다. 이를 분석해보면 전체 리스팅수와 거래량이 모두 평균치보다 감소했을 때 거래량 평균치 감소가 전체 리스팅수 감소보다 적으면 시장은 소폭의 조정 장세를 보일 것입니다. 반면 평균대비 모두 감소하였는데 전체 리스팅수 감소보다 거래량의 감소가 더 크게 되면 시장은 하락장세가 불가피합니다. 전체 리스팅과 거래량의 상관관계는 전체 리스팅이 증가할 때 거래량이 감소하면 가격은 하락하고, 리스팅 증가보다 거래량 증가가 크면 가격 상승, 그리고 리스팅 증가보다 거래량 증가가 적으면 조정국면입니다. 반대로 리스팅 감소시 거래량 감소가 더 크면 시장은 하락하고, 거래량 감소가 적다면 시장은 조정국면, 리스팅은 감소하고 래량이 증가한다면 상승 또는 급등 장세가 될 것입니다.시장의 변화와 함께 예상되는 위험요소 중 가장 큰 것은 부채입니다. 본격적인 고금리시대로 모든 경제주체가 감당하기 힘든 무거운 부채의 짐을 지고 있습니다. 가계와 개인 부채의 가장 큰 부분은 모기지 부담일 것입니다. 만기가 돌아오는 모기지 갱신에 어떤 대안도 찿기 힘든 상황입니다. 가용소득이 축소될 수 밖에 없는 고금리로 인해 삶의 부담이 심각하게 커지는 상황이 길어지면 부동산 시장에서도 구입 여력이 가능한 실매수자층이 많이 감소하게 될 것입니다. 리스팅 감소와 거래량 감소라는 새로운 시장의 변화는 한층 더 리스팅 감소보다는 거래량의 추가적인 감소가 큰 시장상황으로 진행될 가능성이 커보입니다.시장변화에 따라 밴쿠버 부동산 시장의 또다른 위험은 Presale의 completion 위험입니다. 2020년이후 많은 고층콘도 사전분양이 이루어졌고 2024년중반 이후 완공시점이 줄지어 예정되어 있습니다. 내집마련의 꿈을 이루기 위해, 자녀를 위한 보금자리로, 여유자금의 투자목적으로 좋은 시기에 좋은 가격으로 가슴 설레는 그 꿈이 잘 준비해서 마무리해야할 시기가 다가오고 있습니다. 자금조달을 점검하고 모기지 사전 승인등 변화된 금융환경을 감안하여 좀더 서둘러 확인하고 점검하시면 좋겠습니다. 그리고 필요시 전문가와의 상담을 통해 확실한 대안을 마련하시기를 권해드립니다. 아직은 더 큰 위기의 발생, 위험의 확산까지는 아닐 것이라는 희망이 더 큰 시대이지만 시장의 변화와 위험에 민감할 필요가 있는 때임은 분명한 것 같습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-09-08 12:46:43
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더 길어져 가는 “고금리 시대”
밴쿠버의 여름은 낮동안 뜨거운 햇살에도 불구하고 아침, 저녁의 신선한 바람이 상쾌함을 더해주고 있지만 올 여름은 우리만 좋다고 마냥 좋아할 수 없는 편치않은 여름입니다. 세계 각지에서 폭염, 폭우로 인한 재난이 계속되고 있고 우리가 살고 있는 BC주 내륙지방도 산불이 계속되면서 2일 현재 BC주내에서만 176곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있습니다.극심해지는 기후변화로 인한 재난에 이제 어느 곳도 안심할 수 없는 상황입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표를 살펴보면 WTI원유가격은 그동안 70달러선에서 안정세를 유지하였는데 최근 사우디의 감산과 수요증가로7월 중순 이후 82달러까지 상승하며 그동안 30%이상 하락하며 인플레이션을 안정시키는 가장 큰 역할을 했는데 다시 물가상승의 요인이 될 우려가 커지고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 한달동안 각각 3%, 4% 상승하였고 연초 대비 S&P 500지수는 19%, 나스닥 지수는 무려 40% 까지 거침없는 상승세입니다.10년 만기 미국채 금리는 3.96%로 지난 달에 비해 3.6% 상승하였고 5월말에 대비 8.8% 까지급등하면서 8월2일 현재 4.1%까지 상승하였습니다. 당분간 4%대를 유지할 가능성이 커보입니다. 1일 신용평가사인 Fitch사의 미국 국가 신용등급의 하향조정이 자산시장에 얼마나영향을 미칠지가 주목되고 있습니다.경기와 관련해서는 27일 발표된 미국의 2/4분기 GDP증가율은 당초 2% 전망치를 웃도는 2.4%로경기침체의 가능성은 줄어들고 연착륙에 대한 기대는 더 커지고 있습니다. 물가와 관련해서도 6월 미국CPI 지수는 전망치보다 낮은 연간 3%, 월간 0.2% 상승하였으며 6월 PCE물가지수도 CPI와 동일한 연간 3% 월간 0.2% 상승에 그쳐 2021년3월 이후 가장 낮은 물가 수준입니다. 인플레이션 진정추세가 지속될지 여부가 향후 금리결정의 가장 큰 변수입니다.이자율과 관련해서는 캐나다 중앙은행이 6월 0.25% 인상에 이어 7월에도 0.25% 인상으로 기준금리가 5%가 되었습니다. 미연준 역시 26일0.25% 인상으로 기준 금리가 5.5%로 22년만의 최고치입니다. 마지막 금리인상일 것이라고 전망하고 있지만 인플레이션이 확실한 진정추세를 보이지 않는 한 현금리 수준은 장기간 지속될 것으로 예상됩니다. 그동안 혹시나 했던 금리 인하의 기대는 사라지고 본격적인 고금리시대에 진입하였습니다.2일 발표된 지난 7월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계입니다.메트로 밴쿠버 지역의 거래량은 2,455채로 지난해 7월 1,904채보다는 28.9% 증가하였으나 지난10년간 7월 평균거래량에 비해서는 15.6%나 감소하였습니다. 신규리스팅은4,649채로 작년 7월3,975채 보다 17% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅 4,902채보다 5.2% 적었습니다.지난6월에 비해 거래량과 신규 리스팅 모두 감소하면서 시장 활동성은 계속 줄어들고 있습니다.주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,012,900, 타운하우스 $1,104,600, 콘도 $771,600로1년 전에 비해 단독주택 0.6%, 타운하우스 1.2%, 콘도 2.6% 오른 가격이며 6월대비 각각 1.1%,0.5%, 0.6% 상승하였습니다. 거래일수는 29일, 18일, 23일입니다. 전체리스팅 대비 판매량비율인 Sales to Active Ratio 는 16.5%, 32%, 30.6%로 여전히 Seller’s market을 유지하고있으나 시장 전체로는 24.9%로 6월의 31.4%보다 줄어들고 있습니다.프레이져밸리 지역의 거래량은 1,368채로 작년 7월 998 채보다 37.8% 증가하였으나 지난10년간 평균 거래량에 비해서는 13.8% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 2,855채로 작년 7월2,385 보다 19.7% 증가하였고 지난 10년간 평균 리스팅보다 8.2% 증가했습니다. 주택별 HPIBenchmark 지수는 단독주택 $1,543,300, 타운하우스 $850,300, 콘도 $555,000으로 1년전에비해 각각 3,1%, 2.7%, 0.8% 상승하였고 6월대비 1.1%, 0.6%, 0.6% 상승하였습니다.거래일수는 각각 22일, 16일, 18일입니다. Sales to Active Listings 지수는 16.5%, 45%, 36% 로여전히 Seller’s Market을 보이고 있으나 시장 전체로는 22%로 6월의 32.5%보다 적어졌습니다.이제 전체시장의 매수세가 이전 보다 감소있음을 보이고 있습니다.7월 중순까지 부동산 시장은 중앙은행의 연이은 금리인상으로 인해 모기지 금리가 이전 5월에비해 고정금리는 1% 이상, 변동금리는 0.5%가 오르면서 금리 인상 전에 모기지 사전승인을 받은바이어들의 매수세가 집중되었습니다. 8월 이후에는 지난 4월 이후에 재현되었던 추격매수세는거의 줄어들 것으로 보입니다.고금리시대로 전환하면서 밴쿠버 부동산 시장의 변화가 예상됩니다. 먼저 고금리와 함께 밴쿠버부동산 시장의 경우에는 시장의 정상기능이 회복될 것으로 보입니다. 그동안 저금리로 인한시장왜곡의 대표적인 상징이었던 multiple offer, bidding, over-pricing의 시장상황에 익숙했던시장의 변화가 예상됩니다. 저금리에 따른 과수요가 만들어낸 시장왜곡 현상이 해소되는 계기가되기를 바라는 마음입니다.이제 2020년 이후의 1-2%대의 모기지 금리는 더이상 기대할 수 없을 것으로 보입니다. 현재5%대 모기지 금리가 상당기간 유지되고 다시 하향추세로 전환하여도 3%내외가 그 하한선이 될것으로 예측됩니다. 이전 모기지 대출 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 3% 아래의 5년만기고정금리 모기지 상환이 돌아오면서 동일 대출금에 대한 월지급액이 약 30%이상 늘어나게되었습니다. 이에 따른 주거비용 부담 증가로 가계운영의 어려움이 커지고 있습니다. 다행히 5년전과 대비해서 주택가격의 상승으로 인한 자산효과가 이러한 비용부담을 감당할 수 있는 바탕이되고 있습니다. HPI가격지수기준으로 광역 밴쿠버 지역의 지난 5년간 가격 상승률이 25%정도이기 때문에 worst scenario의 경우에도 자산 매각시 자산 손실은 발생하지 않기때문입니다.밴쿠버 부동산시장의 침체 가능성은 거의 없기 때문에 팔려고 생각한다면 기대가격을 조금만낮추어도 언제나 매각이 가능한 시장입니다. 집이 짐이 되는 상황이라면 기대를 낮추어다운사이징의 대안도 필요합니다. 밴쿠버에 살면서 내 집이 필수임은 이미 입증된 사실입니다.현재의 경제적 상황에서 도저히 짊어지기 어려운 상황이 아니라면 가능한 집은 보유해야 합니다.이러한 고금리 추세는 2024년말까지는 지속될 것으로 보입니다. 그렇지만 밴쿠버 부동산 시장은실매수 대기 수요층이 크고 지속적인 급등세를 경험하면서 축적된 학습효과로 쉽게 포기하고매물을 시장에 내놓지는 않을 것이기 때문입니다. 따라서 글로벌 공황이나 금융위기가 발생하지않는 한 밴쿠버 부동산 시장의 침체 가능성은 거의 없을 것입니다. 매수자의 입장에서 보면고금리로 인해 시장의 과열상황이 수그러진다면 예산 범위 내 선택의 폭이 커지면서 더 여유를갖고 본인의 여건에 맞는 살기좋은 집, 그리고 팔기쉬운 집을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될것입니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-08-03 16:14:42
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더 멀어져 가는 내 집 마련의 꿈
어느덧 하반기에 진입하여 7월이 되었습니다. 무더위에 약한 체질이라 한국에서의 여름은 무척지치고 힘들었던 기억이 대부분이지만 밴쿠버의 여름은 뜨거운 햇살에도 불구하고 그늘만 가면신선한 바람이 느껴지는 상쾌함이 너무 좋은 계절입니다. 밴쿠버에서 23년째 여름을 맞는 동안다섯번 정도의 일주일이내 캠외에는 밴쿠버를 떠난 적이 없는 것 같습니다. 올 여름은 또 얼마나멋진 추억을 쌓을까 설레임으로 맞이하는 여름입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 살펴보면 WTI원유가격은 변동없이70달러선에서 안정된 상황을 유지하고 있습니다. 1년전에 비해 무려 30%나 하락하여인플레이션을 진정시키는데 가장 큰 역할을 하고 있습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는지난 한달동안 6.5%, 6.6% 상승세를 지속하였으며 지난 상반기동안 S&P500는 16% 상승하였고특히 나스닥지수는 무려 32%나 상승하여 지난 40년동안 최고의 상승폭을 기록하면서슈퍼버블의 우려까지 대두되고 있습니다. 미국채 10년만기는 5월말대비 5% 상승한 3.82%를기록하였는데 6일현재 4%대까지 급등하고 있습니다. 각국 중앙은행의 기준금리상승 가능성이열려있는 한 현 금리 수준은 지속될 것으로 보입니다.이제 연초의 전망과 대비해서 변화된 경제환경을 반영한 하반기 주요경제변수를 업데이트해드리겠습니다. 경기와 관련해서는 연초 경기침체는 당연한 것으로 전망하였는데 최근 발표된미국의 1분기 GDP성장률 확정치가 예상치나 잠정치를 상회하면서 향후 경기는 경기침체는 아닌경기둔화정도에 그칠것이라는 전망이 커지고 있습니다.물가와 관련해서는 전체적인 물가지수의 하향추세는 지속되고 있지만 에너지와 식료품을제외한 근원물가지수의 움직임은 거의 변동이 없는 상황입니다. 서비스물가와 임금의 상승폭이예상보다 컸으며 이 두가지는 하방경직성까지 큰 변수라서 하반기 이후에도 급격한물가하락추세를 예상하기는 힘들것으로 전망됩니다.이자율과 관련해서는 연초 하반기이후 금리동결 또는 인하 가능성이 크다고 전망했지만 6월전격적인 캐나다 중앙은행의 0.25% 금리인상이 있었습니다. 설마 인상까지는 아니라고 대부분예상했었는데 지속적인 소비추세, 노동시장 강세, 다시 과열로 치닫는 부동산시장으로기준금리인상을 단행할 수 밖에 없었던 것입니다. 오는 7월12일 캐나다 중앙은행의금리결정회의가 예정되어 있는데 과연 추가적으로 25bp를 올려 5%수준까지 인상할 지 다시관심이 집중되고 있습니다. 아울러 오는 26일 예정된 미연준의 FOMC회의에서는 7월5일현재88%이상의 확률로 25bp인상된 5.5% 기준금리를 예상하고 있습니다. 5.5% 금리수준이연말까지 유지될 것이라는 전망도 반이상을 넘고 있습니다. 인플레이션의 급격한 하락,경기침체, 금융위기와 같은 돌발변수가 없는한 금년중 금리인하는 불가능해 보입니다 .이제 5일 발표된 지난 6월의 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의거래량은 2,988채로 작년6월 2,467채보다 21.1% 증가하였고 지난 10년간 6월 평균거래량에비해서는 8.6% 적었습니다. 신규리스팅은5,348채로 작년 6월 5,278채 보다 1.3% 증가하였고지난 10년간 평균 리스팅 5,518채보다 3.1% 적었습니다. 지난5월에 배해 비해 거래량과리스팅 모두 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,991,300,타운하우스 $1,098,900, 콘도 $767,000으로 1년전에 비해 단독주택은 3.2%,타운하우스는 1% 낮은 가격이고 콘도는 작년보다 0.5% 높은 가격입니다. 거래일수는25일, 19일 , 22일로 계속 짧아지고 있으며, 전체리스팅 대비 판매량 비율인 Sales toActive Ratio 는 20.9%, 38.5%, 39.4% 로 여전히 Seller’s market을 유지하고 있으며시장전체로는 31.4%입니다.프레이져밸리지역의 전체거래량은 1,935채로 작년 6월 1,281 채보다 51.1% 나증가하였고 지난 10년간 평균거래량에 비해서는 4.4% 증가하였습니다. 신규리스팅은3,424채로 작년 6월 3,332채보다 2.8% 증가하였고 지난 10년간 평균리스팅보다 7.8%증가했습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,526,200 타운하우스$845,400, 콘도 $552,200으로 1년전에 비해 각각 7.4%, 5.2%, 2.5% 하락하였습니다.거래일수는 각각 21일, 16일, 22일로 계속하여 짧아지고 있습니다. Sales to ActiveListings 지수는 29.6%, 59.2%, 46% 로 여전히 강한 Seller’s Market을 보이고 있으며시장전체로는 32.5%입니다.5월에 이어 뜨거운 강세시장이 지속된 시장상황이었습니다. 특히 6월7일 캐나다 중앙은행의0.25% 기준금리인상과 잇다른 모기지금리상승에도 불구하고 상승세가 지속된 것은 이전의 낮은모기지금리로 사전승인을 받은 바이어들의 매수세가 집중된 것으로 보입니다. 특히 콘도시장의강세가 두드러져 그만큼 첫집매수세가 많았던 것으로 보입니다. 금리인상에 대한 예상으로모기지 금리도 지속적인 상승추세를 보이고 있어서 향후 시장의 상승세는 어느정도 진정될것으로 보입니다. 계속 말씀드리지만 밴쿠버 부동산시장의 강한 seller’s market의 특성, 계속되는학습효과로 시장반전시 추격매수세가 이어진다는 것, 그리고 만성적인 공급부족 등의 시장의특성을 염두에 두어야 할 것입니다.현재의 경제상황이 첫집마련의 여건을 더욱 어렵게 하고 있어 무거운 마음입니다. 특히중앙은행의 기준금리인상은 모기지 금리의 인상을 가져와 주택구입여력을 더욱 어렵게 하고있습니다. 금리인상에도 불구하고 집값은 크게 하락하지 않기 때문에 그 부담은 더 클수 밖에없습니다. 특히 첫집구매자의 경우 대부분 모기지여력을 최대화해서 집을 구입할 수 밖에 없기때문에 소득의 큰대부분을 주택소유비용으로 지출해야 하는 상황까지 되었습니다. 그렇지만내집마련의 꿈은 포기할 수없는 삶의 우선순위가 될 수 밖에 없습니다.첫집은 우리 삶에서 무엇보다도 생생한 기억으로 남는 가장 큰 감사이며 평생 간직할 보석같은추억입니다. 그리고 첫집은 징검다리의 역할을 합니다. 그래서 첫집을 살때의 1순위는 사기쉬운집보다 팔기쉬운 집을 사야합니다. 첫집을 구입해서 평생 사시는 분도 있겠지만 젊은 분들은대부분 첫집을 5년이내에 매도하고 더 큰집으로 업사이징하는 경우가 많습니다. 첫집 구매후일정기간이 지나면 그동안의 모기지상환과 집값상승에 따른 매매차익으로 다운페이먼트가준비되고 또 늘어난 소득을 토대로 더 큰 모기지부담을 지면서 더 편하고 넓은 쾌적한 집을구매하게 됩니다. 이렇게 첫집은 우리 삶을 더 쾌적하게 하고 스스로를 대견하게 여기면서 또열심히 최선을 다해 살아가는 모티브를 주는 징검다리가 되는 것입니다. 함께 지혜를 나누며내집마련의 가슴설레고 멋진 스토리를 만들어 가면 좋겠습니다.(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-07-07 14:33:31
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다시 과열된 시장 vs 전격적인 금리인상
5월의 부동산 시장은 “Sell
in May”라는 말이 무색하게 과열된 시장이었습니다. 이전 폭등장 이후 시장이 조정 기간에
내 집 마련의 기회를 모색하던 First Home Buyer들이 다시 불붙은 부동산 시장에서 어려움을
겪으며 구매를 포기하는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.
지난 달 칼럼에서는 주요 경제변수에 대해 시장의 컨센서스가 어느 정도 모아지고 있다고 했는데 그 내용을 업데이트합니다. 경기둔화와 침체가 불가피하고 그 시점에 진입하였다고 했는데 5월
중 실제 통계로 나타난 경기 및 고용 상황은 예상보다 잘 유지되고 있어서 경기둔화 및 침체는 지연되고 있습니다.
이에 따라 6월 7일, 캐나다 중앙은행은 3월 동결선언과 시장의 예상을 깨고 전격적인 0.25% 인상하여 이제 기준금리가 4.75%가 되었습니다.
물가지수의 하향추세는 지속되고 있지만 그 하락폭은 미미한 수준에 그치고 있어서 미연준의 2% 인플레이션 목표에 근접할 가능성은 여전히 더 멀어지고 있습니다. 전격적인
캐나다 중앙 은행의 기준금리 인상을 감안하면 14일로 예정된 미연준
FOMC 역시 추가적인 0.25% 인상 가능성도 커지고 있습니다.
이자율은 주택시장을 비롯한 및 모든 경제변수에 직접적인 영향을 미치고 있고 6월 7일 단행된 캐나다 중앙은행의 0.25% 기준금리 인상 배경에는 최근
과열양상으로 치닫고 있는 부동산 시장도 그 요인이 되었기에 향후 부동산시장 역시 과열된 시장 분위기가 진정될 수밖에 없을 것으로 보입니다.
5월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계로 실제 거래가격을 기준으로 산출하는
평균 가격지수로 작년 2월부터 올해 5월까지의 지역별 전체주택의
평균가격지수를 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 2월 $1,344,950에서 올해 1월
최저가격인 $1,167,181로 13.2% 하락한 후 5월에는 $1,311,906으로 1월
저점 대비 12.4% 상승하여 이제 이전 고점 대비 97.5% 수준에
이르는 가격입니다.
프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,282,822에서 올해1월 최저 $891,167까지
40.5% 하락한 후 5월에는 1월 저점보다 22.3% 상승한 $1,089,659으로 이전 고점보다는 17.7% 낮은 가격입니다. 프레이져밸리의 경우 팬데믹 기간 중 상승폭이 70%까지 달했던 것을 감안하면 지난 1월이후 아주 큰 반등을 보인
것입니다.
지역별로는 5월 메트로 밴쿠버 지역의 총거래량은 3,411채로 작년5월 2,947채보다 15.7% 증가하였고, 지난 10년
간 5월 평균 거래량에 대비 1.4% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,661채로 작년
5월 6,397채 보다 11.5% 감소하였고
지난 10년간 평균 리스팅 5,917채보다 4.3% 적었습니다. 4월에 비해 거래량과 리스팅 모두 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,953,600, 타운하우스 $1,083,000, 콘도 $760,800로 1년전에 비해 각각 6.7%, 4.7%, 2% 낮은 가격입니다. 거래일수는 31일, 19일, 26일로
계속 단축되고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales
to Active 지수는 28.5%, 45%, 45.5%로 Seller’s market 이 더 강해지고 있으며 시장 전체로는 38.4% 입니다.
프레이져밸리 지역의 5월 전체 거래량은 1,771채로 지난 해 5월
1,360채보다 25.8%나 증가하여 10년간
5월 평균 거래량에 비해 7.2% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,533채로 작년
5월 3,631채보다 2.7% 감소하였습니다.
주택 별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,491,700, 타운하우스 $826,200, 콘도 $542,300으로 1년 전 대비 각각 12.7%, 9.8%, 6.9% 하락하였고 거래일수는 각각 23일, 18일, 23일로 역시 단축되고 있습니다. Sales to Active 지수는 28.9%, 57.6%, 43.8% 로
여전히 Seller’s Market이며 시장 전체로는 30.8% 입니다.
밴쿠버 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 회복세를 계속하면서 이제는
강세시장으로 전환하였고 여전히 절대적인 리스팅 수는 적지만 증가 추세를 보이고 있습니다. 참고로 전체
광역 밴쿠버 시장에서 매매된 평균거래가격과 평균 리스팅 가격 차이를 보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월
-2%, 4월 -1%로 그 차이가 계속 줄어들다가 5월에는
거래가격이 리스팅 가격보다 높았습니다. 현재와 같은 시장상황은 누구도 예상치 못한 상황입니다. 지난 달에 이어 현시장상황에 대한 고민은 계속되고 있습니다. 더이상
시장상황이 악화되지 않을 것이라는 기대심리, 거듭된 학습효과로 시장반전 시 매수기회를 놓치지 않으려는
추격 매수세 가세, 그리고 만성적인 공급부족 등의 시장임을 감안하더라도 그 설명은 쉽지 않아 보입니다.
아울러 더 깊이 “집”이라는
주제를 고민해 봅니다. 집은 삶의 가장 기본적인 필수재입니다. 이
기본 특성에 충실한 매매 마인드를 가져야 할 것입니다. 어느 경제학자의 집에 대한 설명입니다. “성공을 꿈꾸기 전에 생존부터 하라, 새도 둥지가 있어야 알을 낳는다”, “젊은이의 1순위는 종자돈을 모아서 내 집을 마련하는 것이 가장
우선이 되어야 한다”고 강조하고 있습니다. 집은 자본주의
경제의 가장 기본 특성인 인플레이션을 방어하는 최소한의 수단이기 때문입니다. 개인적인 경험으로도 집값
상승에 대한 기대가 집을 구입하는 가장 큰 요인은 아닙니다. 그 당시의 자금상황, 생활환경 등을 통해 구입할 수 있는 최선의 집을 구입한 것이고 시간이 흐르면서 나온 결과일 뿐입니다. 이것이 집의 논리라고 생각합니다. 현재의 필요와 능력의 최대치로
집을 구매하고 그 곳이 삶의 안식처가 되고 그 곳에 추억이 쌓이고 인생이 닮기는 곳입니다. 그리고 보너스로
자산이 되어준 것입니다.
자산 측면에서 부동산의 특징은 Leverage 효과입니다. 대부분 집을 모기지를 받아 구입하기 때문에 가격상승 시 실 지급 금액대비 초과이익이 커지게 되는 것입니다. 주택가격 상승률이 대출 이자율을 상회한다면 대출비율만큼 투자금액이 승수효과를 갖게 되는 것입니다. 그리고 Equity의 특성을 갖고 있어서 시가상승 시 필요한 자금조달의
수단이 되기도 합니다.
또한 부동산은 적극적인 투자 행위 없이 자산가치가 증가하는 투자자산입니다. 그
선택 속에 삶이 담기고 그 삶의 흐름 속에 자산이 되는 것이 집이라는 생각이 듭니다. 집을 통해 받게
되는 감사가 얼마나 컸는지를 누구보다 절실하게 느끼고 있습니다. 그 지혜와 경험을 공유하면서 돈이 아니라
꿈으로 사는 집이라는 생생한 경험과 사례를 나눌 수 있기를 바랍니다.
(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-06-06 10:20:35
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대단함을 넘어 뜨거움으로?
부동산 시장은 활기를 더해 대단함을 넘어 이제 뜨거움까지 느껴지고 있습니다. 연이은 미국은행들의 파산에도 불구하고 자산 및 금융시장은 견고한 모습입니다.지난 한달간 주요 경제 및 금융지표의 변동내용을 보면 WTI 원유가격은 75달러에서 76달러로 1.4% 상승에 그쳤으며 수요감소 예상으로 이제 60불대로 떨어지고 있으며 S&P 500지수와 NASDAQ지수도 지난 달 1%상승과 보합에 그쳤습니다. 미국채 10년 만기는 3월말 3.49% 대비 1% 하락한 3.45%로 마감하였습니다. 각종 지수가 팬데믹 이후 이번 4월만큼 변동폭이 적었던 때는 없었던 것은 시장이 안정되어 나타난 결과가 아닌 불확실성에 대한 확실성이라는 새로운 국면으로 해석됩니다.실제 4월들어 주요 경제변수에 대한 시장의 컨센서스도 모이고 있습니다. 경기와 관련하여 그동안 전문가들도 No landing부터 Stagflation까지 그 가능성에 대한 논란이 컸는데 이제 경기둔화 및 침체가 불가피하다는 공감대가 형성되고 있습니다. 물가와 관련해서도 디스인플레이에 따른 금리인하라는 Fed Pivot의 기대가 사라지고 CPI, PCE등 전체 물가는 하락 추세를 보이지만 근원물가지수는 쉽게 내려가지 않을 것이라는 의견이 지배적입니다. 또한 3일 연준의 0.25% 기준금리 인상이 마지막 금리인상이 될 것으로 전망하고 있습니다. 경기침체에 본격적으로 돌입할 것이고 이미 시작된 금융위기에 대한 우려도 크기 때문입니다. 그러나 근원물가의 확실한 하락이 나타나지 않는 한 연준의 기준금리 인하도 기대하기 힘들어 올리지도 내리지도 못하는 상황에 처한 것입니다.이러한 길고 지루한 경제상황의 배경에는 팬데믹 국면을 통해 공급된 막대한 통화공급에 그 원인이 있습니다. 50%에 이르는 통화량의 증가로 시중에 돈이 넘쳐 흐르는 상황이다 보니 작년 3월부터 올해 5월까지 무려 10차례에 걸친 기준금리의 지속 인상에도 경기침체나 물가억제의 효과가 미미했던 것입니다. 그리고 고용과 임금은 여전히 유지되고 폭등했던 부동산가격도 일정수준의 가격하락으로 조정을 멈추는 상황이 되고 있습니다. 넘쳐흐르는 자금으로 자산시장은 견고하게 유지되고 이것이 모든 정책효과를 지연시키는 가장 큰 요인이 된 것입니다. 지금도 미국의 거듭되는 은행파산 역시 다시 돈으로 막고 있는 상황입니다.지난 4월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계입니다. 이전 고점인 2022년 3월부터 올해 4월까지 지역별 전체 주택의 HPI 가격지수는 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 3월 $1,263,500에서 올해 1월 최저가격인 $1,111,400로 12% 하락한 후 최근 4월에 $1,170,700으로 1월 대비 5.3% 상승하였고 프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,201,100에서 올해 1월 최저 $942,200까지 21.6% 하락한 후 이후 4월까지 5.3% 상승한 $992,000입니다. 두 지역 모두 전체주택 HPI 가격지수가 1월 최저점 대비 모두 5.3% 상승하며 확실한 회복세를 보였습니다.4월 메트로 밴쿠버 지역 전체 거래량은 2,741채로 작년 4월 3,281채보다 16.5% 감소하였고 지난 10년간 4월 평균거래량 대비 15.6% 적었습니다. 신규리 스팅은4,307채로 작년 4월 6,128 보다 29.7% 감소하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,525채보다는 22% 적었습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,915,800, 타운하우스 $1,078,400, 콘도 $752,300으로 1년전에 비해 8.8%, 6.1%, 3.1% 하락하였고 거래일수는 33일, 25일, 25일로 짧아지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 STA지수는 24.4%, 40.1%, 37.4%로 Seller’s market을 보이고 있으며 시장전체는 32.7%입니다.프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,554채로 지난해 4월보다 5.1% 감소하였고 10년간 4월 평균거래량 대비 16% 적었습니다. 신규 리스팅은 2,478채로 작년 4월보다는 31.6%, 10년 평균 리스팅보다는 24.3% 감소하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,442,900, 타운하우스 $808,000, 콘도 $530,200으로 1년전에 비해 17.8%, 13.3%, 9.8% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 25일, 23일, 26일로 짧아지고 있으며 Sales to Active Listings 지수는 33.9%, 59.4%, 47.1%로 Seller’s Market으로 시장전체는 33.5%입니다.밴쿠버 전체 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 3개월 연속 회복세를 보이며 강세시장의 분위기입니다. 전체 광역 밴쿠버시장에서 매매된 평균 거래가격과 평균 리스팅 가격의 차이를 살펴보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월 -2%, 그리고 4월에는 -1%에 불과한 상황입니다.부동산시장이 1년전에 비해 두배가 넘는 모기지 금리상승과 위축된 경제상황 속에서 어떻게 현재와 같은 강세장으로의 전환이 가능했는지 개인적인 분석을 해보았습니다.먼저 시장의 불확실성에 대한 판단입니다. 이제 더이상 시장상황이 악화될 것이라는 기대가 줄어들고 더 기다린다고 해서 금리나 시장상황이 더 매수자에게 유리한 상황으로 반전될 가능성도 적다는 판단입니다. 이전 팬데믹 기간 중 폭등하는 시장상황에서 매수를 유보했던 매수자의 입장에서는 더이상 매수를 지연할 필요가 없다고 판단하는 것입니다. 그리고 거듭된 시장의 학습 결과로 한번 회복세가 보일 때마다 과열 양상을 보이는 밴쿠버부동산시장의 특성에 익숙해지고 있습니다. 기다렸다가 매수의 기회를 놓칠 수 있다는 조바심도 작용하고 있다고 생각합니다. 즉 필요할 때, 준비되었을 때 사는 것이 가장 적절한 매수시점이라는 부동산시장의 특성을 보여주고 있습니다.매도자의 입장에서도 이전 폭등장세로 인한 시장조정이 길고 클 수밖에 없을 것이라는 우려보다 일찍 시장이 회복세를 보이면서 당초 기대가격보다 높은 가격에 팔 수 있다는 매도심리가 작용하고 있습니다. 아울러 밴쿠버시장의 가장 큰 딜레마인 공급부족 문제가 시장의 장세 전환시마다 과열, 즉 Overshooting의 시장상황을 보일 수밖에 없는 안타까움이 있습니다.다시 최근의 강세시장을 바라보는 딜레마입니다. 향후 일정기간 내에 이자율의 큰 변동은 없을 것입니다. 또한 거래량의 증가가 없으면 상승세는 일정한 한계가 있을 수밖에 없습니다. 물가상승율에 미치지 못하는 소득증가율, 높은 모기지 금리로 주택구입 여력에 한계가 있기 때문입니다. 그리고 이전 낮은 이자율로 구입했던 주택을 팔고 현재의 높은 이자율로 주택을 구입하는 교체매매도 한계가 있습니다. 거듭되는 강세시장에 익숙해진 Seller들의 높아진 매매가격 기대심리도 활발한 매매의 제약요인이 될 것입니다.모두 침체를 예상했지만 침체는 오지 않고, 주가도, 주택 가격도 예상과는 다르게 잘 버티고 있는 시장, 넘쳐흐르는 자금으로 팽팽한 줄다리기를 하는 현시장의 긴장상황은 계속될 것입니다. 이제 시장은 대단함을 넘어 뜨거움까지 느껴집니다. 하지만 아직 끝나지 않았으나 잊혀진 전쟁의 위험은 이번 하강국면의 가장 큰 출발점이었습니다. 또 고금리상황이 계속되는 한 피할 수 없는 금융위기의 짙은 먹구름도 여전합니다. 우리의 기대나 희망과는 달리 더 길어지고, 멀어지고, 늦어질 수 있다는 경계심도 잊지 말아야 할 것입니다.(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-05-05 08:52:06
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“대단한 밴쿠버 부동산 시장”
지난 한 달은 주말마다 들려오는 금융기관의 파산과 위기로 혼란스러운 한달이었습니다. 시장금리의 급등락이 계속되는 등 변동폭이 컸던 시장은 언제 그랬냐는 듯 안정된 상황을 보이고 있습니다. 주요 경제변수 및 지수의 변동내용을 살펴보겠습니다.
WTI 원유가격은 2월
말 77달러에서 3월 말
75달러의 수준으로 안정세를 보였으나 주말에 발표된 사우디아라비아, 러시아를 비롯한 OPEC의 갑작스런 감산 발표로 80달러대로 급등하였습니다. 그나마 현재의 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 역할을 하였는데 각국 중앙은행들의 금리상승 요인이 될 수도 있다는
우려가 커지고 있습니다. S&P 지수와 NASDAQ지수는
지난 한달간 각각 3.5%, 6.7% 상승하였으며 올해 들어서만
S&P500는 7%, NASDAQ지수는 16.8%의
상승률을 보였습니다. 금융 위기의 충격을 금리정책의 완화로 받아들이고 있는 시장의 반응으로 보입니다.
미국채 10년 만기 시장금리는 3월초
금융위기 충격으로 4.07%까지 상승하였으나 오히려 금융위기 확대를 막기 위해서는 연준의 금리정책 완화가
불가피하다는 예상으로 3월말 3.49%로 월초 대비 10.7%나 하락하였습니다. 향후 시장상황이 매우 불투명한 상황이지만
현 금융위기가 금융시스템의 위기로는 전개되지 않을 것이라는 시장의 자신감이 우세한 상황입니다.
3월 밴쿠버 부동산 시장도 이전의 약세장을 벗어나는 활발한 매매를
보였습니다. 밴쿠버 부동산 시장의 특성이 3월에서 5월까지 가장 활발한 매매를 보이기 때문에 이번 3월 시장의 회복은
그 의미가 크다고 봅니다. 지난해 말에는 월별 거래량이 10년간
평균거래량 대비해서 45% 수준까지 감소했는데 메트로밴쿠버 지역은
28%, 프레이져벨리 지역은 25%까지 감소폭이 줄었습니다. 이제 4월의 거래량이 이전 10년
간 평균 거래량에 어느 수준까지 근접하는지에 따라 시장의 강세 전환 여부를 판단할 수 있을 것입니다.
이제 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Actives
Ratio를 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Sales to Actives Ratio는 총
리스팅 된 주택수 중에서 지난 한달동안 매매된 주택수의 비율을 나타내는 것으로 20% 이상이면 Seller’s Market, 12 – 20%는 셀러와 바이어가 균형을
Balanced Market, 12% 이하면 Buyer’s Market으로 해석합니다.
단독주택의 경우, 메트로밴쿠버 지역과 프레이져밸리 지역 모두 2월의 16%에서 각각 23%,
29%로 증가하였으며, 타운하우스의 경우 2월의 34%에서 메트로밴쿠버 지역은 41%, 프레이져밸리 지역은 61%로 상승하였고, 콘도의 경우에는 메트로밴쿠버 지역은 2월 26%에서 36%로
프레이져밸리 지역은 25%에서 46%로 상승하였습니다. Sales to Actives Ratio만으로는 확실한 강세 시장입니다. 그러나
아직 거래량이 10년 평균거래량 대비해서 25% 이상 부족하고
절대적인 리스팅 매물이 적은 상황을 고려한다면 거래량의 증가까지 이루어져야만 확실한 강세 전환으로 판단할 수 있습니다. 지속적으로 리스팅과 거래량 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.
이제 주택종류별 HPI가격지수의 변동을 이전 고점 대비해서 살펴보겠습니다. 모든 주택별 가격은 올해 들어서 확실하게 상승전환한 모습을 보이고 있습니다.
먼저 단독주택은 메트로밴쿠버 지역의 단독주택 HPI 지수는 2022년 3월 최고점 대비
11.2% 하락한 $1,861,800입니다. 이전
최고점까지 43.8% 상승을 감안하면 1/4정도 조정을 받은
것입니다. 프레이져밸리 단독주택지수는 최고가 대비 21.7% 하락한 $1,390,600로 이전 상승폭의 55%을 감안하더라도 그 조정이
큰 상황입니다. 모기지 이자율이 급등하면서 가격대가 높은 주택의 매수 여력이 그만큼 크지 않은 것입니다.
타운하우스의 경우 메트로밴쿠버는 2022년 4월 최고가 대비 9.2% 하락한
$1,056,400, 프레이져밸리는 이전 최고가 대비 14.8%하락한 $932,100입니다. 이전 상승폭의 20% 수준에서 조정된 가격입니다.
콘도는 메트로밴쿠버는 2022년 4월
최고가격 대비 5% 하락한 $737,400입니다. 이전 최고가까지 상승이 24%에 그쳤기 때문에 조정 역시 소폭에
그쳤습니다. 프레이저밸리는 이전 상승폭 대비 11.3% 하락한 $521,800로 이전 상승폭의 1/5수준에서 조정된 가격입니다.
전체적으로 올해 들어 시장은 뚜렷하게 상승 전환하였음을 보여주고 있습니다. 모기지금리가
상승세를 멈추고 소폭 하향안정세를 보이면서 실매수세 중심의 콘도에 매수가 집중되었습니다. 모기지 금리의
급격한 하락이 쉽지 않아 가격대가 높은 단독주택까지의 매수세 확산은 힘들어 보입니다.
매순간 경제 및 금융시장이 급변하고 있는 상황이 계속됨으로 누구도 예측할 수 없는 혼란의 시장시장 상황임은 분명한
것 같습니다. 각국 중앙은행들의 금융정책의 어려움도 커지고 있는 상황입니다. 금융위기 확산에 대한 우려가 커지면서 추가적인 기준금리 인상도 어려운 상황입니다. 아울러 모든 금융기관들도 보수적인 자금운용이 불가피한 상황입니다. 자금시장
위축, 자금조달 어려움 등으로 경기침체가 생각보다 빨리 올 수도 있을 것이라는 전망도 커지고 있습니다. 발 밑의 불은 껐지만 불씨는 여기저기 숨어있는 상황이 되면서 금리하락도, 금리상승도
모두 막힌 상황입니다. 연준을 비롯한 각국 중앙은행이 지속적인 금리인상으로 인플레이션을 잡으려다 은행만
불태우는 일이 벌어졌다는 원망과 연준의 거듭된 실패에 대한 지적이 매서운 상황입니다.
그나마 인플레이션이 완만한 하락세를 지속하고 있는 것이 다행이라는 분위기입니다.
이러한 완만한 하락 추세를 감안하면 올 연말기준으로 연준의 2% 인플레이션 목표는 커녕
3%대도 힘들 거라는 전망이 우세합니다. 여기에 유가상승이라는
새로운 국면이 기다리고 있습니다.
따라서 4월 12일로 예정된
캐나다 중앙은행의 기준금리도 지난 1월 25일에 결정된 4.5%수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 한편 미연준의 5월 3일 FOMC 기준금리에
대한 FedWatch 예상 확률은 현금리 수준에서의 동결과 0.25%
추가인상이 50% 확률을 중심으로 시소게임을 하고 있습니다.
밴쿠버 부동산시장을 보는 전망입니다. 작년 3월 이후 급격하게 위축되었던 주택 수요가 올해 들어 다시 살아나면서 이번 하락장세의 저점은 확인되었습니다. 모기지 금리가 최고치를 기록한 후 하향 전환하며 시작된 매수세가 실수요 중심의 콘도시장을 시작으로 적극적인
매수세로 이어지고 있습니다. 그러나 이전의 저금리 시대를 기대할 수 없는 상황이기 때문에 팬데믹 이후 2022년 초까지의 폭등장세는 다시 돌아올 수 없을 것입니다.
밴쿠버 부동산시장의 근본적인 특성인 공급부족, 지속적인 유입인구 증가, 부가가치가 높은 산업구조로 경제 및 소득수준 향상, 견실한 소비시장
유지, 그리고 렌트비 급등에 따른 내 집 마련에 대한 높은 관심 등이 밴쿠버 부동산 시장을 견고하게
지키는 배경이 되고 있습니다.
또한 이자율 수준이 더이상의 상승하지는 않을 것이라는 기대도 시장을 유지하는 한 축이 될 것 같습니다. 그렇지만 향후 이전의 저금리시대를 기대하기는 어렵다는 것은 시장의 한계가 될 것입니다. 즉 급격한 경제 및 금융시장의 변동이 없는 한 활발한 매매추세는 계속될 것이지만 매수 여력의 한계로 인해 가격상승에도
일정한 한계가 예상됩니다. 그렇지만 현재의 불안하고 급변하는 경제상황에서 활발한 매매를 유지하고 있다는
것만 해도 밴쿠버 부동산 시장은 대단한 시장이라고 생각입니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
마기욱
2023-04-06 09:51:41
