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거래 감소가 주택가격에 반영되다
밴쿠버의 주택시장 거래위축이 극심한 양상을 보이며, 거래가격에도 적지 않은 영향을 미치고 있습니다. 2008년 8월의 주택 거래량은 작년 8월 대비 절반 수준에도 미치지 못하고 있으며, 매수세가 활발하지 않기 때문에 주택의 가격도 하향추세를 보이고 있는 것입니다. 광역 밴쿠버에서 지난 8월의 모든 주택에 대한 매물등록은 1.7%가 감소하여, 겉으로 보기에는 바람직한 양상이라고 할 수 있습니다. 그러나 거래량은 53.7%가 감소하여, 작년 8월에 비하여 절반에도 미치지 못하고 있습니다. 그러한 거래량(1,568채)은 2000년 8월(1,739채)에 비하여도 9.8% 감소한 수치로서, 2000년대 들어서 최저의 기록입니다. 거래의 부진이 가격으로 나타나고 있습니다. 광역 밴쿠버의 단독주택을 기준으로 할 때, 8월의 표준가격은 올 4월의 최고가 대비 4.3% 하락한 것으로 계산됩니다. 그렇지만, 올 2월에 최고가를 기록한 평균가격으로 계산하면 12.2%가 하락한 것으로 나타납니다. 프레이저 밸리에서도 매물등록은 10.2% 감소하였으며, 거래량은 48.4% 감소하였습니다. 올 8월의 거래량(910채)은 1999년 8월(935채)이나 2000년 8월(863채)과 엇비슷하고, 최고의 기록을 보였던 2005년 8월(2,298채)에 비하여 60%가 넘게 감소한 상황입니다. 그럼에도 불구하고, 프레이저 밸리의 부동산 협회에서는 매수를 권유하는 듯 합니다. 최근 10년 이상의 기간 중에서 최상의 매수기회라면서, 관망자세에서 벗어날 것을 바라고 있습니다. 그러면서도, 가격이 하락추세라는 것은 덧붙이고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 전체적으로 보면, 매물등록은 5% 감소하였지만, 거래량은 51.9%가 감소하였습니다. 매물등록이 소폭이나마 감소하였다는 것은 특이한 현상이지만, 전체적인 거래량은 2000년 8월에 비하여도 4.8% 감소한 상태입니다. 최근 몇 년간에 걸쳐서 진행되어온 거래의 위축 현상이 올 봄부터는 극심하게 나타나고 있습니다. 거래의 위축은 시간을 두고서 가격으로 반영된다는 것을 과거 20년 정도의 시장분석과 중장기 전망을 통하여 체험해온 필자는, 최근 1~2년 전부터 그러한 현상에 대하여 기회 있을 때마다 언급하며 주의를 환기시키곤 하였습니다. 이제는 바야흐로 가격으로 반영되기 시작하였고, 팔려고 하여도 팔기 어려운 시기가 도래하였습니다. 자의건 타의건 간에 악수를 두어온 사람들의 마음 고생이 있을 것입니다. 사정이 이러함에도 불구하고, 일부에서는 섶을 지고 불에 뛰어들 것을 권유하는 것도 모자라, 섶에다 기름을 끼얹어 주면서 불에 뛰어 들도록 유도하는 경우도 있는 듯 합니다. 다양한 사람들이 다양한 방법으로 과거에도 그러한 상황을 만들었고, 지금도 그런 상황을 연출해 내고 있습니다. 이러한 여건에서 어떻게 결정하는가가 향후의 자산가치에 결정적인 역할을 할 수 있다는 것을 다시 한번 더 명심하여야 하겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-09-06 00:00:00
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동계 올림픽과 밴쿠버 부동산 가격
2010년에 위슬러(Whistler)와 밴쿠버에서 개최될 동계 올림픽을 밴쿠버의 부동산과 연결하여 생각하는 사람들이 많습니다. 올림픽이 열리기 이전까지는 부동산 가격이 어찌 되었든 오를 것이므로 그때까지는 보유하겠다는 사람도 있고, 그 이후에도 계속하여 오를 것이므로 지금이라도 사라고 권유하기도 하며, 올림픽 이전에 상승세가 멈출 것이므로 이제는 처분하는 것이 좋겠다는 의견도 있습니다. 이러한 2010년 동계 올림픽(2010 Winter Olympics, XXI Olympic Winter Games, 혹은 21st Winter Olympics)은 몬트리올(1976년 하계 올림픽)과 캘거리(1988년 동계 올림픽)에 이어 캐나다에서 개최되는 3번째의 올림픽입니다. 본 게임은 2010년 2월 12일부터 28일까지 17일간 벌어지며, 그 이후 3월 12일부터 21일까지 10일간 패럴림픽(Paralympic Winter Games)이 개최됩니다. 이 올림픽이 밴쿠버의 부동산 시장에 미치는 영향 및 효과는 다음과 같이 파악할 수 있습니다. 첫째, 사회 기반 시설이 대폭적으로 확충됩니다. 수십억 달러를 들여서 도로와 전철 등을 확장/개선 혹은 신설하며, 각종의 경기장을 건설하기도 합니다. 둘째, 밴쿠버에 대한 인지도가 상승하는 효과가 있습니다. 전세계적으로 수십억 명의 인구가 TV, 신문 등을 통하여 밴쿠버와 위슬러에 대하여 더 많이 알게 될 것입니다. 셋째, 콘도나 주택을 임대하여 적지 않은 수입을 올릴 것으로 기대하고 있습니다. 그렇기 때문에 밴쿠버의 부동산 가격은 지속적으로 상승하리라고 기대하는 사람들도 있습니다. 올림픽 유치 결정이 발표되기 이전에 이미 상승추세로 전환하였던 밴쿠버의 부동산 시장은, 유치 발표(2003년 7월 2일)를 계기로 가파른 상승세를 보인 것은 사실입니다. 발표 직후 현재까지 5년 정도에 걸쳐서 밴쿠버 부동산의 평균가격은 대체로 2배가 되었습니다. 그러한 상승세가 적어도 올림픽까지, 아니면 그 이후에도 지속될 것으로 생각하는 사람들도 있습니다. 반면에, 그러한 가격상승 효과가 앞으로도 지속되리라는 것에 대하여 의구심을 가지는 사람들도 있습니다. 밴쿠버 일대의 기반시설 확충이 이루어지리라는 점은 인정합니다. 그러나, TV와 신문 등을 통하여 밴쿠버를 알게된 사람들이 밴쿠버에 와서 부동산을 구입할 가능성은 낮으며, 올림픽을 위한 기간 동안의 임대 수입에 대하여도 자신하지 못한다는 이유 때문입니다. 그러한 동계 올림픽이 개최되기까지 이제 1년 반이 남았습니다. 매년 봄에 활발하게 거래되어왔다는 점을 감안하면, 2010년 올림픽을 대비한 거래의 기회가 2009년 봄에 실질적으로 단지 한차례 남아 있을 뿐입니다. 필자가 한국과 캐나다에서 전반적인 시장분석과 전망을 20년 정도 해본 경험에 따르면, 2010 동계 올림픽은 이미 너무나도 충분하게 밴쿠버의 부동산 가격에 반영되었다고 판단됩니다. 그리고, 중국 베이징에서 개최되어 최근에 폐막된 제29회 하계 올림픽을 전후한 시기에 중국에서 나타났으며 나타날 현상도 참고가 되리라고 생각합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-30 00:00:00
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“아니, 왜 집을 사?”
지난 주에 필자는 2008년 현재의 밴쿠버 부동산 시장 상황이 2001년 보다 못하다는 취지의 글을 썼습니다. 2001년 당시의 1월~7월까지 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 58.2%이었음에 비하여, 2008년의 같은 기간에는 41.9%에 그쳤기 때문입니다. 이러한 비율의 의미는, 올해 1월~7월까지 매물로 나온 주택의 수량 전체에 비하여 단지 41.9%만 팔렸다는 것으로서, 5채 중에서 단지 2채 정도만 팔렸다는 뜻입니다. 이에 비하여 2001년에는 5채 중에서 3채 가까이 팔렸었습니다. 이와 같은 필자의 주장에 대하여 일부의 사람들이 말하기를, 올해에는 매물이 전체적으로 많아서 비율이 낮아진 것 뿐이지, 절대적인 거래량은 2001년 보다 많을 것이라고 반박하기도 합니다. 그러한 반박에 대한 참고자료의 일부를 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 그래프로 올려 놓았습니다. 2001년~2007년까지의 월별 평균거래량과 2008년의 거래량을 비교하였고, 2001년과 2008년의 거래량을 직접 비교하였습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균적인 거래량에 비하여 2008년의 거래량은 적으며, 특히 5월 이후의 거래량 차이는 날이 갈수록 더 크게 벌어지는 경향이 있다는 것을 발견할 수 있습니다. 2001년의 거래량과 비교하여도, 2008년의 시장상황이 심상치 않음을 볼 수 있습니다. 5월까지는 그래도 2001년의 수준을 넘어섰으나, 6월 이후에는 2001년의 거래량 수준을 따라가지 못하고 있습니다. 여기에서 잠깐 2001년의 상황을 되짚어 보겠습니다. 필자는 2001년 2월 초에 이민자로 밴쿠버에 도착하였는데, 캐나다에 가면 부동산 중개사를 할 요량이었습니다. 그 당시부터도 밴쿠버의 부동산 시장에 대한 관심이 많았기 때문에, 다양한 경로를 통하여 시장 상황을 파악하려고 노력하였습니다. 그러한 과정을 통하여 확보한 자료를 가지고 필자는 어떤 결론에 이르게 되었습니다. 독자적인 분석 결과, 가격이 오를 것이기 때문에 밴쿠버의 부동산을 매입해도 된다고 판단하였던 것입니다. 상당한 시간과 노력을 기울여 얻은 그러한 필자의 결론에 대하여 다른 사람들의 반응이 궁금하였습니다. 그래서 학식과 경륜이 있으며 밴쿠버 거주 기간이 길었던 두 분을 만나서 “이제는 주택을 매입해도 괜찮지 않겠느냐”고 물어보았습니다. 내 질문이 떨어지자 말자, “아니, 왜 집을 사?”라는 대답이 반사적으로 거의 동시에 이구동성으로 들려왔습니다. 그러면서 집을 사지 말아야 하는 이유가 여러 가지로 다양하게 설명되었는데, 그 때 필자는 적지 않게 당황하였던 기억이 지금도 새롭습니다. 결과적으로 필자는 그분들의 설명에 동의하지 않았기 때문에, 그 이후에 주택을 매입하였습니다. 그러던 시절이 2001년 전후의 밴쿠버 부동산 시장이었습니다. 2001년과 2008년은 여러 가지의 측면에서 근본적으로 차이가 많습니다. 작금에 나타나는 거래의 극심한 위축은 향후에 상당히 염려스러운 결과를 가져올 것이라고 필자는 판단하고 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-08-23 00:00:00
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2008년이 2001년 보다 더 어려워
이제는 밴쿠버의 부동산 시장이 조정국면에 접어들었다는 인식이 제법 확산되어가고 있는 듯 합니다. 주택시장이 조정국면에 들어갔다는 보고서가 전문적인 연구기관에서 발표되기도 하며, 일반인들 사이에서도 그렇게 인식하는 경우가 점점 증가하고 있는 듯하기 때문입니다. 물론 그러한 인식의 확산에 대하여 강하게 거부하는 경우도 있다는 것 또한 사실입니다. 처지나 입장에 따라서는 심리적으로나마 거부하고 싶은 생각이 드는 경우도 있을 것입니다. 그리하여 현재의 시장 상황을 객관적으로 판단할 수 있는 지표 중의 하나를 소개하고자 합니다. 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)이라는 것이 있는데, 이는 특정한 기간 동안에 팔린 매물의 수량을, 같은 기간에 매물로 등록된 수량으로 나눈 수치입니다. 주택 매물이 얼마나 잘 팔리는가를 단순하게 파악할 수 있는 지표로서, 이 수치가 높다는 것은 활발하게 거래된다는 것을 의미하고, 수치가 낮으면 잘 팔리지 않는다는 것으로 받아들일 수 있습니다. 2001년 이후 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 매물판매 비율 그래프를 지면 관계상 여기에 싣지 못하고 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 올려 놓았습니다. 2001년에서 2007년까지의 평균과 2008년의 월별 비율을 그래프로 제시하였고, 2001년의 경우와 2008년을 직접적으로 비교해 놓았습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균에 비하여 2008년의 거래상황이 좋지 않은데, 특히 3월 이후 더욱 악화되고 있음을 알 수 있습니다. 2001년과 비교하여도, 1월과 2월은 좋았으나 3월부터는 2001년의 수준에도 미치지 못하며, 상황이 더욱 악화되어 가고 있음을 확연하게 알 수 있습니다. 올 1월부터 7월까지 광역 밴쿠버의 평균적인 매물판매 비율은 43.1%이고, 프레이저 밸리에서는 39.9%를 기록하여, 광역 밴쿠버의 상황이 약간은 더 양호한 것으로 파악할 수 있습니다. 광역 밴쿠버에서도 지역에 따른 차이가 심하게 벌어지기도 합니다. 48%를 기록한 지역이 있는 반면에, 37.2%에 머무르는 도시도 있기 때문입니다. 그리고 주택의 유형에 따라서 차이가 발생하기도 합니다. 올해 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 전체적인 거래상황은 2001년보다 부진합니다. 2001년의 7개월간 평균 비율은 58.2%임에 비하여, 2008년에는 41.9%를 기록하고 있기 때문입니다. 거래가 부진하면 시차를 두고서 가격으로 반영될 수 밖에 없다는 측면에서, 거래량 변화는 가격 변동의 선행지표로 인정됩니다. 거래가 부진해지는 양상은 최근 몇 년간 지속되었었고, 이제 바야흐로 주택가격으로 반영되어 나타나고 있습니다. 현재의 상황이 중장기적인 조정으로의 진입인가, 아니면 상승추세 속에서의 일시적인 조정이냐에 대한 의견은 다를 수 있습니다. 향후의 조정이 중장기적이라 할지라도, 그에 대한 대처 방식은 서로 다를 수 있습니다. 계속하여 보유하고자 하는 경우도 있을 것이지만, 매도를 심각하게 고려하여야 하는 경우도 있을 것입니다. 그러한 판단은 각자의 상황과 여건에 따라 좌우될 수 밖에 없지만, 그 결과는 자신이 받아 들여야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-16 00:00:00
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주택 가격, 5개월 동안 10% 하락
밴쿠버의 주택 가격 하락이 심상치 않은 모습을 보이고 있습니다. 2008년 7월의 광역 밴쿠버 단독주택 평균가격은 지난 2월의 최고가($920,644)에 비하여 5개월 만에 10% 하락($828,781)하였기 때문입니다. 그와 동시에 매물은 크게 늘어났지만, 거래량은 급감하는 모습을 보이고 있어, 앞으로의 양상이 더욱 걱정되게 하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서 지난 7월의 모든 주택에 대한 매물등록은 작년 7월 대비 24% 증가하였음에 비하여, 거래량은 43.9% 감소하였습니다. 이러한 거래량 감소 비율은 2002년 이후 최고를 기록하고 있으며, 아울러 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 35.6%를 기록하여 2001년 이후 최저를 기록하고 있습니다. 이러한 기록은 단지 매년 7월의 수치가 아니라, 모든 달을 포함한 기록입니다. 매물등록은 상당폭 증가함에 비하여 거래량이 격감하는 추세가 지속적으로 나타난 결과는, 주택 가격의 하락으로 반영되고 있습니다. 평균가격을 기준으로 할 때, 단독주택은 1년 전에 비하여 0.3% 하락하였으며, 타운하우스 등의 결합주택은 1.2% 상승하였고, 아파트는 2.4% 하락하였습니다. 보다 더 큰 문제는, 팔리지 않는 매물의 가격 인하가 더 심하다는 것입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 7월의 매물등록이 19.9% 증가하였으나, 거래량은 35.3% 감소하였습니다. 팔려고 하지만 팔리지 않아서 시장에 쌓이는 물량은 재차 사상최고치를 갱신하였습니다. 아울러 매물판매 비율은 34.3%를 기록하여, 이 또한 기록적으로 낮은 수치입니다. 이를 다른 말로 바꾸면, 주택의 매각이 지극히 어렵게 되었다는 의미입니다. 거래량의 절대수치는 지난 1999~2002년 7월과 엇비슷한 수준이지만, 매물판매 비율은 그 당시와 비교하여 현저하게 낮은 수치를 보이고 있습니다. 부동산 시장이 침체양상에서 벗어나려고 하던 2000년 전후의 시점과 비교하여, 현재의 상황이 별반 나을 것이 없어 보인다는 점이 문제입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 매물등록은 22.4% 증가하였음에 비하여 거래량은 41% 감소하였습니다. 매물판매 비율은 35.1%를 기록하여 2001년 1월의 31.9% 이후 가장 낮았으며, 이는 2001년 보다 주택의 매각이 더 어려워졌다는 것을 뜻합니다. 매물은 증가하고 거래가 부진한 상태가 계속되면 가격하락으로 이어지는 것이 일반적인 현상입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회가 일전에 발표한 7월 동향 자료에서는 가격 하락이 시작되었다는 점을 직간접적으로 표현하였습니다. 그러한 가격하락을 피하기 위해서는 공급이 대폭적으로 줄거나 수요가 매우 활발해져야 합니다. 그렇지만, 밴쿠버 지역의 대기매물이 너무 많고, 수요 회복을 위한 특별한 계기가 당분간은 주어지지 않을 것 같다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-08-09 00:00:00
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신규주택 분양 vs 기존주택 매입
신규주택을 분양 받는 것이 유리한가, 아니면 기존주택을 매입하는 것이 유리한가에 대하여 의견이 서로 다릅니다. 새 주택을 마련하는 것이 기존의 주택을 매입하는 것보다 더 유리하다고 많은 사람들이 생각하는 듯하다는 것이 필자가 받은 느낌입니다. 이 문제와 관련하여, 특정한 국가의 사람들이 선호하는 지역에서 2007년 말에 완공된 어느 신규주택 건물의 경우를 실증 차원에서 살펴보겠습니다. 이 건물에서 2008년 7월 30일까지 7개월 동안 매각에 성공한 콘도는 전체 완공물량의 10.3%이었으며, 평균 수익률은 23%이었습니다. 분양가에 GST를 더한 금액에 비하여 매매금액이 23% 높았다는 의미입니다. 이 건물의 분양시점은 2005년 여름이므로, 3년 정도의 기간에 23%의 수익률을 올렸다고 볼 수 있습니다. 이러한 수익률을 다른 지표와 비교해 보겠습니다. 그 건물이 속한 도시의 동일 유형 표준가격을 기준으로 하면, 같은 기간의 수익률이 46.1%로 계산됩니다. 표준가격이라는 수치 자체에 한계가 있기는 하지만, 마땅한 비교 대상이 없기 때문에 이 수치를 골랐습니다. 즉, 그 건물의 콘도를 신규분양으로 매입하였을 경우에는 23%의 수익률을 올렸지만, 그 기간 동안에 그 지역의 표준가격은 46.1% 상승하였다는 의미입니다. 따라서, 이 경우에 단순한 수치 상으로는 신규분양이 수익률 측면에서 별다른 장점이 없는 것처럼 보입니다. 이 결과는 어디까지나 그 건물과 그 도시의 표준가격을 비교한 것이지, 모든 경우가 다 그렇다는 것은 아니라는 것을 이해하여야 합니다. 위의 경우는 작년 말에 완공된 콘도를 분석한 것이고, 과거에는 수익률이 괜찮았던 경우도 있었습니다. 그렇지만 최근에는 분양으로 높은 수익률을 올리기가 어렵다고 말하는 사람들이 많아졌습니다. 비교적 최근에 완공된 콘도를 분양가격 정도에 내 놓아도 문의전화도 없는 경우가 많아서 팔리면 다행이라고 말하는 사람들도 있습니다. 물론, 수익률이 여전히 높은 경우도 일부 있을 것이므로, 콘도에 따라서 상황이 다르다고 말할 수 있습니다. 현재에는 기존의 주택 또한 매각에 상당한 어려움을 겪기도 합니다만, 수익률에서는 차이가 있는 것으로 이해됩니다. 신규주택과 기존주택에는 장단점이 있습니다. 분양을 받을 경우에는 기존주택 매입에 비하여 초기에는 상대적으로 적은 돈이 들어가고, 이사 계획에 대비할 수 있고, 새 집을 마련한다는 등의 장점이 있습니다. 그렇지만, 완공될 때까지 다른 주택에 거주하여야 하기 때문에 별도의 거주비용·렌트비 혹은 모기지 원리금이 들어가므로, Housing Service를 받지 못하는 상태에서 기회비용만 발생합니다. 이처럼 신규주택을 분양받는 것이 기존주택을 매입하는 것보다 수익률이 낮을 수 있다는 것에 대하여 의아해 하는 사람들도 있을 것입니다. 그렇지만 이는 분양회사의 가격책정 메커니즘을 잘못 이해하기 때문에 발생하는 오해라는 것이 필자의 판단입니다. 따라서, 현 시점에서도 신규분양을 고려하고 있다면 다른 요인도 함께 고려해 보아야 할 것이라고 생각합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-02 00:00:00
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어느 신규 콘도의 완공후 상황
올해에는 밴쿠버의 각 지역에서 신규주택이 대규모로 완공이 되고 있습니다. 작년에도 많았으나 2008년과 2009년에도 대규모로 완공이 될 예정이며, 올해가 피크인 것으로 이야기하는 사람들도 있습니다. 그러한 신규주택의 주된 고객이 과연 누구인가에 대한 의견이 분분한데, 이에 대하여는 지역적인 차이가 존재할 것입니다. 그렇지만, 신규주택의 특정한 건물을 살펴보는 것도 의미가 있을 것입니다. 그리하여 필자는 2007년 말에 완공된 어느 건물의 경우를 가지고 이 문제에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 먼저 말씀드릴 것은, 이 경우가 모든 콘도를 대표하는 것은 아니기 때문에 모든 콘도가 이 경우와 완전하게 동일하지 않다는 것을 이해하여야 한다는 것입니다. 특정한 국가의 사람들이 선호하는 지역에서 성공리에 분양된 그 건물에서는 2008년 7월 23일 현재 완공된 가구수의 20%에 해당하는 물량이 매물로 나와 있습니다. 완공된 5채 중에서 1채 꼴로 팔려고 내놓고 있다는 의미가 되겠습니다. 완공이후 그 시점까지 팔린 매물 보다는, 매각에 실패한 매물이 더 많았습니다. 완공이후 팔린 콘도는 전체 물량의 10.3%이지만, 그 동안 매각에 실패한 콘도는 29.7%에 달하기 때문입니다. 매각에 걸린 기간은 평균적으로 47.4일이었습니다. 현재 매물로 나와있는 콘도의 소유자를 국적별로 살펴 보았습니다. A 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 57.6%이고, B 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 12.1%를 차지하고 있습니다. A국과 B국을 합치면 전체의 69.7%이므로, 4채 중에서 3채 가까이는 A 혹은 B 국가 사람 소유라는 의미가 될 것입니다. 이 건물에서 가격이 높은 콘도의 경우에는 A국 소유의 비중이 절대적으로 높았습니다. 완공 직후 1~2개월 사이에는 완공 물량의 3분의 1 정도가 매물로 나왔던 것으로 기억하는데, 그 이후 매각에 실패한 경우가 많았고, 팔린 경우는 소수입니다. 특이한 것은, 매각에 성공한 물량에서 A국의 사람들이 차지하는 비중은 매우 낮은 반면에, B국의 사람들은 상대적으로 높았다는 것입니다. 엄밀하게 국적을 확인하는 것은 가능하지 않기 때문에, 위의 수치가 정확하다고 말하기는 어렵습니다. 아울러 이 건물이 모든 콘도를 대표한다고 말할 수 없기 때문에, 일반화하기에는 어려운 점도 있습니다. 그렇다고 하더라도, 이 콘도를 분양받은 사람들은 A 및 B 국가의 사람들이 과반수를 넘었다는 것은 틀림없는 사실이라고 보아야 할 것입니다. 완공된 이후에 다른 사람들에게 되팔기 위하여 분양을 받은 사람들의 경우가 많을 수 있습니다. 그 경우, 과연 그러한 물량을 소화해 줄 사람들이 있을 것인가에 대한 의구심도 가졌어야 합니다. 현재의 상황에서 어떠한 선택이 중장기적으로 유리한가에 대하여 고민을 해 보아야 합니다. 다음주에는 신규주택 분양과 기존주택 매입 중에서 어느 것이 유리한가를 살펴보겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-07-26 00:00:00
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‘콘도 = 고층 아파트’가 아니다
사람들과 이야기하다가 보면, 콘도와 고층 아파트를 동의어 정도로 생각하는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 됩니다. 그러한 생각 때문에 부동산 시장에 대한 견해가 왜곡될 수도 있습니다. 캐나다의 주요 기관에서 부동산 시장에 대한 의견이나 전망을 발표할 때, 콘도라는 단어가 사용되기도 합니다. 예를 들어, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 콘도를 받아들이기 시작하였다’라는 표현을 하였다고 가정합니다. 이러한 글을 읽을 때, 콘도라는 개념을 혼동하고 있는 사람들은 ‘캐나다 사람들도 고층 아파트에서 자녀들을 양육하기 시작하였구나’라고 받아들일 수 있다는 것입니다. 물론 일부의 경우에는 옳을 수도 있으나, 그릇될 가능성이 높은데, 이는 콘도라는 개념을 잘못 알고 있기 때문입니다. 콘도라는 것은, 공동관리 구역에 대하여는 다른 사람들과 공동으로 소유하되, 건물에 의해 형성된 공간 만을 단독으로 소유하는 형태를 말합니다. 건물의 외벽과 바닥 및 천장의 내부에 있는 3차원적인 공간은 자신의 소유이지만, 그러한 건물이 들어서 있는 대지는 다른 사람들과 공동으로 소유하며 관리합니다. 이러한 소유권 형태가 바로 콘도 혹은 스트라타라고 하는 것입니다. 이러한 콘도는 주거용 주택은 물론이고, 상업용 건물이나 다른 형태에서도 적용됩니다. 개인에게 판매되는 공동주택도 콘도라고 부르는데, 이의 구체적인 건물 형태에는 타운하우스, 저층 아파트 및 고층 아파트가 있습니다. 주거용이 아닌 상가나 사무실도 개별적으로 판매되면 콘도라고 부릅니다. 물론, 특정한 개인이나 회사가 대지와 건물을 모두 소유하는 타운하우스나 아파트는 콘도라고 부르지 않고, 그저 타운하우스나 아파트라고 부릅니다. 단일 소유주가 건물 전체를 소유하는 경우에 통상적으로 임대용으로 활용합니다. 그러므로, 임대용 아파트는 콘도가 아니라 단순히 아파트 혹은 타운하우스라고 부릅니다. 그러므로 콘도라고 하는 것은, 개인이 소유하는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 통틀어 지칭하는 개념이 됩니다. 이러한 콘도는 단독주택에 대칭되는 개념으로 흔히 사용됩니다. 즉, 개인 소유의 주거용 공간을 하우스와 콘도의 2가지로 나누는 것입니다. 따라서 위에 든 예를 풀어서 쓰면, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 (단독주택을 대신하여) 타운하우스나 저층 아파트 혹은 고층 아파트를 받아들이기 시작하였다’라고 해석하여야 한다는 의미가 됩니다. 간단하게 정리하자면, 콘도는 개별적으로 소유되는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 따라서 콘도를 고층 아파트의 줄임말 정도로 이해하는 것은 지양하여야 하겠습니다. 개념 정립이 그릇되면 오해를 불러올 수 있기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-19 00:00:00
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거래부진이 매우 심각한 상태
올해 6월 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리에서 주거용 부동산의 거래량 부진이 매우 심각한 수준에 빠져들었습니다. 밴쿠버 지역에서 부동산 시장이 활성화되기 이전인 2000년대 초의 상황보다 그다지 나아 보이지 않는다는 것이 지난 6월 밴쿠버 부동산 시장의 현실이라고 필자는 판단하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서 지난 6월의 모든 주택에 대한 매물등록은 작년 6월 대비 18.3% 증가하였음에 비하여, 거래량은 42.9% 감소하였습니다. 필자가 자료를 가지고 있는 2001년 이후의 6월 거래량을 비교하여 볼 때, 지난 6월의 거래량(2,425채)은 2001년(2,826채)과 2002년(2,689채)에도 미치지 못하는 수준입니다. 이 당시는 밴쿠버 부동산이 활황세를 보이기 이전이었습니다. 매물판매 비율이라고 할 수 있는 Sales-to-Listings Ratio는 더욱 심각한 수준에 이르렀는데, 최근 7년 반 사이에 그 유례를 찾기 힘들 정도로 낮아졌기 때문입니다. 이 매물판매 비율은 2001년 1월에 36.2%를 기록한 이후 최저치를 2008년 6월(37.0%)에 기록하여, 주택의 판매가 지극히 어려워졌다고 말할 수 있습니다. 두번째로 낮은 기록은 올 1월의 38.9%이었습니다. 프레이저 밸리도 별반 나을 것이 없습니다. 매물등록은 5% 증가하였고 거래량은 30.9%가 감소하여 수치 자체는 광역 밴쿠버 보다는 좋아 보이기는 합니다. 그렇지만, 매물잔량은 1999년 1월 이후 최고인데, 아마도 사상최고치일 것입니다. 1999년 이후 6월의 거래량을 보자면, 2008년의 거래량(1,418채)은 2001년(1,473채) 및 2002년(1,368채)과 엇비슷한 수준이라고 말할 수 있습니다. 매물판매 비율은 더욱 심각합니다. 1999년 이후 상반기의 실적을 비교할 때, 2008년에 40.8%를 기록하고 있는데 이는 지난 2000년에 39.4%를 기록한 이후 최저 수준입니다. 문제는 이러한 비율의 계산에서, 시장에 이미 쌓여있는 매물잔량은 고려되지 않았다는 점입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 거래량의 감소가 눈에 띄게 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 올 4월: -3.2% → 5월: -29.0% → 6월: -39.0%로 감소의 폭이 심화되고 있기 때문입니다. 그리고 매물판매 비율은 6월의 기록으로서 그 유례를 찾기 어렵습니다. 2008년 6월에는 39.3%를 기록하였는데, 2001년 이후 6월의 최저기록이라고 할지라도 60%를 넘었었기 때문입니다. 밴쿠버 지역에서 지난 6월의 거래량은 매우 심각한 수준이라는 것을 알 수 있지만, 이렇게 눈에 보이는 수치 이외에도 감안하여야 하는 요인이 있습니다. 팔리지 않고 시장에 쌓여있는 매물잔량, 새로 완공되는 신규주택의 매물화, 분양주택의 완공에 따른 보유주택의 매각 가능성, 부동산의 가격수준 및 이에 따른 부담가능성, BC주 경제상황의 예상되는 변화, 부동산 시장의 수요와 공급 등을 감안할 경우 밴쿠버 부동산 시장의 상황은 더욱 심각해 질 수도 있다는 것이 필자의 판단입니다. 시차가 있을 수 있지만, 거래부진은 가격하락을 수반할 수 밖에 없다는 것이 통상적인 원칙입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-12 00:00:00
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자승자박?
최근에 나타났던 밴쿠버 부동산 시장의 강력한 상승세에서는 신규주택을 열심히 분양받은 사람들의 영향력도 만만치 않게 작용하였다는 것이 필자의 판단입니다. 그러나 1~2년 전부터는 분양가격이 더 이상 오르지 못하거나, 분양이 순조롭지 못한 경우가 발생하고 있는 듯 합니다. 분양회사가 한껏 올린 가격이 그 시장에서 더 이상 호응을 받기 어려운 상황일 수도 있으며, 밴쿠버 주택시장 내외부의 분위기가 매수세를 위축시켰을 것입니다. 그렇기 때문에 일부의 분양회사에서는 분양가 인하와 동일하거나 비슷한 효과를 가지는 인센티브를 다양한 방법으로 제공하기도 하지만, 구매자들의 반응은 그다지 좋은 것 같지는 않아 보입니다. 이처럼 분양이 순조롭지 않은 듯한 상황에서, 올해와 내년에는 신규주택이 대규모로 완공될 예정입니다. 1~2년 혹은 2~3년 전에 계약금과 중도금을 치르고 분양을 받아 두었던 고층 아파트 등이 속속 완공되는 것입니다. 이러한 상황에서 향후에 어떠한 일이 일어날 것인지에 대하여 생각해 보는 것이, 추후에 예상되는 시장 상황의 판단에 도움이 될 것입니다. 신규분양 계약을 한 사람들의 입장은 ①기존의 주택을 팔지 않고도 가지고 있는 여유자금으로 잔금을 치르는 경우 ②살고 있는 주택을 팔아서 잔금을 치러야 하는 경우 ③먼저 완공된 주택을 팔아서 새로 완공되는 주택의 잔금을 치러야 되는 경우 등으로 나뉘어 진다고 할 수 있습니다. 여유자금으로 잔금을 치르는 경우와는 달리 다른 2경우에는 부동산의 매매시장에 직접적인 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 우선, 부동산 시장에 매물이 증가하게 만들기 때문입니다. 잔금을 치르기 전에 미리 자신이 살고 있는 주택을 팔던, 아니면 이미 완공된 다른 주택을 팔던 간에, 팔기는 팔아야 하는 상황입니다. 그리고, 완공되는 주택의 잔금을 치르는 시점은 거의 결정되어 있기 때문입니다. 그러므로 정해진 시점 이내에 다른 주택을 팔아야 하는 상황이 벌어질 것입니다. 부동산 시장의 상황이 좋을 때에는 별 문제가 없을 것이지만, 그렇지 않을 경우에는 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 요즈음처럼 매수세가 활발하지 못한 상황에서는 불리한 가격을 감수하여야 할 경우도 발생합니다. 특정한 단지에서 어느 하나가 싸게 팔리면, 그 가격이 기준가격이 되어 다른 주택의 가격에 영향을 줍니다. 또 다른 어느 사람도 팔아야 되는 상황이면, 좋은 가격을 고수하기는 어렵습니다. 이런 상황이 확산되면 부동산 시장 전체에 영향을 미칩니다. 결과적으로, 자신이 잔금을 치를 주택의 시세에도 영향을 줄 것입니다. 예상보다는 낮게 오르는 신규주택의 가격에 자신의 매도가 영향을 미치는 셈입니다. 요즈음 스스로 자승자박을 초래하고 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 하겠고, 어떤 것이 훌륭한 선택인지 다양한 대안을 검토해 보아야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-05 00:00:00
