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“아니, 왜 집을 사?”
지난 주에 필자는 2008년 현재의 밴쿠버 부동산 시장 상황이 2001년 보다 못하다는 취지의 글을 썼습니다. 2001년 당시의 1월~7월까지 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 58.2%이었음에 비하여, 2008년의 같은 기간에는 41.9%에 그쳤기 때문입니다. 이러한 비율의 의미는, 올해 1월~7월까지 매물로 나온 주택의 수량 전체에 비하여 단지 41.9%만 팔렸다는 것으로서, 5채 중에서 단지 2채 정도만 팔렸다는 뜻입니다. 이에 비하여 2001년에는 5채 중에서 3채 가까이 팔렸었습니다. 이와 같은 필자의 주장에 대하여 일부의 사람들이 말하기를, 올해에는 매물이 전체적으로 많아서 비율이 낮아진 것 뿐이지, 절대적인 거래량은 2001년 보다 많을 것이라고 반박하기도 합니다. 그러한 반박에 대한 참고자료의 일부를 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 그래프로 올려 놓았습니다. 2001년~2007년까지의 월별 평균거래량과 2008년의 거래량을 비교하였고, 2001년과 2008년의 거래량을 직접 비교하였습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균적인 거래량에 비하여 2008년의 거래량은 적으며, 특히 5월 이후의 거래량 차이는 날이 갈수록 더 크게 벌어지는 경향이 있다는 것을 발견할 수 있습니다. 2001년의 거래량과 비교하여도, 2008년의 시장상황이 심상치 않음을 볼 수 있습니다. 5월까지는 그래도 2001년의 수준을 넘어섰으나, 6월 이후에는 2001년의 거래량 수준을 따라가지 못하고 있습니다. 여기에서 잠깐 2001년의 상황을 되짚어 보겠습니다. 필자는 2001년 2월 초에 이민자로 밴쿠버에 도착하였는데, 캐나다에 가면 부동산 중개사를 할 요량이었습니다. 그 당시부터도 밴쿠버의 부동산 시장에 대한 관심이 많았기 때문에, 다양한 경로를 통하여 시장 상황을 파악하려고 노력하였습니다. 그러한 과정을 통하여 확보한 자료를 가지고 필자는 어떤 결론에 이르게 되었습니다. 독자적인 분석 결과, 가격이 오를 것이기 때문에 밴쿠버의 부동산을 매입해도 된다고 판단하였던 것입니다. 상당한 시간과 노력을 기울여 얻은 그러한 필자의 결론에 대하여 다른 사람들의 반응이 궁금하였습니다. 그래서 학식과 경륜이 있으며 밴쿠버 거주 기간이 길었던 두 분을 만나서 “이제는 주택을 매입해도 괜찮지 않겠느냐”고 물어보았습니다. 내 질문이 떨어지자 말자, “아니, 왜 집을 사?”라는 대답이 반사적으로 거의 동시에 이구동성으로 들려왔습니다. 그러면서 집을 사지 말아야 하는 이유가 여러 가지로 다양하게 설명되었는데, 그 때 필자는 적지 않게 당황하였던 기억이 지금도 새롭습니다. 결과적으로 필자는 그분들의 설명에 동의하지 않았기 때문에, 그 이후에 주택을 매입하였습니다. 그러던 시절이 2001년 전후의 밴쿠버 부동산 시장이었습니다. 2001년과 2008년은 여러 가지의 측면에서 근본적으로 차이가 많습니다. 작금에 나타나는 거래의 극심한 위축은 향후에 상당히 염려스러운 결과를 가져올 것이라고 필자는 판단하고 있습니다.
밴쿠버 조선
2008-08-23 00:00:00
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2008년이 2001년 보다 더 어려워
이제는 밴쿠버의 부동산 시장이 조정국면에 접어들었다는 인식이 제법 확산되어가고 있는 듯 합니다. 주택시장이 조정국면에 들어갔다는 보고서가 전문적인 연구기관에서 발표되기도 하며, 일반인들 사이에서도 그렇게 인식하는 경우가 점점 증가하고 있는 듯하기 때문입니다. 물론 그러한 인식의 확산에 대하여 강하게 거부하는 경우도 있다는 것 또한 사실입니다. 처지나 입장에 따라서는 심리적으로나마 거부하고 싶은 생각이 드는 경우도 있을 것입니다. 그리하여 현재의 시장 상황을 객관적으로 판단할 수 있는 지표 중의 하나를 소개하고자 합니다. 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)이라는 것이 있는데, 이는 특정한 기간 동안에 팔린 매물의 수량을, 같은 기간에 매물로 등록된 수량으로 나눈 수치입니다. 주택 매물이 얼마나 잘 팔리는가를 단순하게 파악할 수 있는 지표로서, 이 수치가 높다는 것은 활발하게 거래된다는 것을 의미하고, 수치가 낮으면 잘 팔리지 않는다는 것으로 받아들일 수 있습니다. 2001년 이후 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 매물판매 비율 그래프를 지면 관계상 여기에 싣지 못하고 필자의 웹사이트(www.HiTerra.com)에 올려 놓았습니다. 2001년에서 2007년까지의 평균과 2008년의 월별 비율을 그래프로 제시하였고, 2001년의 경우와 2008년을 직접적으로 비교해 놓았습니다. 거기에서 보면, 과거 7년간의 평균에 비하여 2008년의 거래상황이 좋지 않은데, 특히 3월 이후 더욱 악화되고 있음을 알 수 있습니다. 2001년과 비교하여도, 1월과 2월은 좋았으나 3월부터는 2001년의 수준에도 미치지 못하며, 상황이 더욱 악화되어 가고 있음을 확연하게 알 수 있습니다. 올 1월부터 7월까지 광역 밴쿠버의 평균적인 매물판매 비율은 43.1%이고, 프레이저 밸리에서는 39.9%를 기록하여, 광역 밴쿠버의 상황이 약간은 더 양호한 것으로 파악할 수 있습니다. 광역 밴쿠버에서도 지역에 따른 차이가 심하게 벌어지기도 합니다. 48%를 기록한 지역이 있는 반면에, 37.2%에 머무르는 도시도 있기 때문입니다. 그리고 주택의 유형에 따라서 차이가 발생하기도 합니다. 올해 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 전체적인 거래상황은 2001년보다 부진합니다. 2001년의 7개월간 평균 비율은 58.2%임에 비하여, 2008년에는 41.9%를 기록하고 있기 때문입니다. 거래가 부진하면 시차를 두고서 가격으로 반영될 수 밖에 없다는 측면에서, 거래량 변화는 가격 변동의 선행지표로 인정됩니다. 거래가 부진해지는 양상은 최근 몇 년간 지속되었었고, 이제 바야흐로 주택가격으로 반영되어 나타나고 있습니다. 현재의 상황이 중장기적인 조정으로의 진입인가, 아니면 상승추세 속에서의 일시적인 조정이냐에 대한 의견은 다를 수 있습니다. 향후의 조정이 중장기적이라 할지라도, 그에 대한 대처 방식은 서로 다를 수 있습니다. 계속하여 보유하고자 하는 경우도 있을 것이지만, 매도를 심각하게 고려하여야 하는 경우도 있을 것입니다. 그러한 판단은 각자의 상황과 여건에 따라 좌우될 수 밖에 없지만, 그 결과는 자신이 받아 들여야 합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-16 00:00:00
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주택 가격, 5개월 동안 10% 하락
밴쿠버의 주택 가격 하락이 심상치 않은 모습을 보이고 있습니다. 2008년 7월의 광역 밴쿠버 단독주택 평균가격은 지난 2월의 최고가($920,644)에 비하여 5개월 만에 10% 하락($828,781)하였기 때문입니다. 그와 동시에 매물은 크게 늘어났지만, 거래량은 급감하는 모습을 보이고 있어, 앞으로의 양상이 더욱 걱정되게 하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서 지난 7월의 모든 주택에 대한 매물등록은 작년 7월 대비 24% 증가하였음에 비하여, 거래량은 43.9% 감소하였습니다. 이러한 거래량 감소 비율은 2002년 이후 최고를 기록하고 있으며, 아울러 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)은 35.6%를 기록하여 2001년 이후 최저를 기록하고 있습니다. 이러한 기록은 단지 매년 7월의 수치가 아니라, 모든 달을 포함한 기록입니다. 매물등록은 상당폭 증가함에 비하여 거래량이 격감하는 추세가 지속적으로 나타난 결과는, 주택 가격의 하락으로 반영되고 있습니다. 평균가격을 기준으로 할 때, 단독주택은 1년 전에 비하여 0.3% 하락하였으며, 타운하우스 등의 결합주택은 1.2% 상승하였고, 아파트는 2.4% 하락하였습니다. 보다 더 큰 문제는, 팔리지 않는 매물의 가격 인하가 더 심하다는 것입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 7월의 매물등록이 19.9% 증가하였으나, 거래량은 35.3% 감소하였습니다. 팔려고 하지만 팔리지 않아서 시장에 쌓이는 물량은 재차 사상최고치를 갱신하였습니다. 아울러 매물판매 비율은 34.3%를 기록하여, 이 또한 기록적으로 낮은 수치입니다. 이를 다른 말로 바꾸면, 주택의 매각이 지극히 어렵게 되었다는 의미입니다. 거래량의 절대수치는 지난 1999~2002년 7월과 엇비슷한 수준이지만, 매물판매 비율은 그 당시와 비교하여 현저하게 낮은 수치를 보이고 있습니다. 부동산 시장이 침체양상에서 벗어나려고 하던 2000년 전후의 시점과 비교하여, 현재의 상황이 별반 나을 것이 없어 보인다는 점이 문제입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 매물등록은 22.4% 증가하였음에 비하여 거래량은 41% 감소하였습니다. 매물판매 비율은 35.1%를 기록하여 2001년 1월의 31.9% 이후 가장 낮았으며, 이는 2001년 보다 주택의 매각이 더 어려워졌다는 것을 뜻합니다. 매물은 증가하고 거래가 부진한 상태가 계속되면 가격하락으로 이어지는 것이 일반적인 현상입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회가 일전에 발표한 7월 동향 자료에서는 가격 하락이 시작되었다는 점을 직간접적으로 표현하였습니다. 그러한 가격하락을 피하기 위해서는 공급이 대폭적으로 줄거나 수요가 매우 활발해져야 합니다. 그렇지만, 밴쿠버 지역의 대기매물이 너무 많고, 수요 회복을 위한 특별한 계기가 당분간은 주어지지 않을 것 같다는 것이 필자의 판단입니다.
밴쿠버 조선
2008-08-09 00:00:00
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신규주택 분양 vs 기존주택 매입
신규주택을 분양 받는 것이 유리한가, 아니면 기존주택을 매입하는 것이 유리한가에 대하여 의견이 서로 다릅니다. 새 주택을 마련하는 것이 기존의 주택을 매입하는 것보다 더 유리하다고 많은 사람들이 생각하는 듯하다는 것이 필자가 받은 느낌입니다. 이 문제와 관련하여, 특정한 국가의 사람들이 선호하는 지역에서 2007년 말에 완공된 어느 신규주택 건물의 경우를 실증 차원에서 살펴보겠습니다. 이 건물에서 2008년 7월 30일까지 7개월 동안 매각에 성공한 콘도는 전체 완공물량의 10.3%이었으며, 평균 수익률은 23%이었습니다. 분양가에 GST를 더한 금액에 비하여 매매금액이 23% 높았다는 의미입니다. 이 건물의 분양시점은 2005년 여름이므로, 3년 정도의 기간에 23%의 수익률을 올렸다고 볼 수 있습니다. 이러한 수익률을 다른 지표와 비교해 보겠습니다. 그 건물이 속한 도시의 동일 유형 표준가격을 기준으로 하면, 같은 기간의 수익률이 46.1%로 계산됩니다. 표준가격이라는 수치 자체에 한계가 있기는 하지만, 마땅한 비교 대상이 없기 때문에 이 수치를 골랐습니다. 즉, 그 건물의 콘도를 신규분양으로 매입하였을 경우에는 23%의 수익률을 올렸지만, 그 기간 동안에 그 지역의 표준가격은 46.1% 상승하였다는 의미입니다. 따라서, 이 경우에 단순한 수치 상으로는 신규분양이 수익률 측면에서 별다른 장점이 없는 것처럼 보입니다. 이 결과는 어디까지나 그 건물과 그 도시의 표준가격을 비교한 것이지, 모든 경우가 다 그렇다는 것은 아니라는 것을 이해하여야 합니다. 위의 경우는 작년 말에 완공된 콘도를 분석한 것이고, 과거에는 수익률이 괜찮았던 경우도 있었습니다. 그렇지만 최근에는 분양으로 높은 수익률을 올리기가 어렵다고 말하는 사람들이 많아졌습니다. 비교적 최근에 완공된 콘도를 분양가격 정도에 내 놓아도 문의전화도 없는 경우가 많아서 팔리면 다행이라고 말하는 사람들도 있습니다. 물론, 수익률이 여전히 높은 경우도 일부 있을 것이므로, 콘도에 따라서 상황이 다르다고 말할 수 있습니다. 현재에는 기존의 주택 또한 매각에 상당한 어려움을 겪기도 합니다만, 수익률에서는 차이가 있는 것으로 이해됩니다. 신규주택과 기존주택에는 장단점이 있습니다. 분양을 받을 경우에는 기존주택 매입에 비하여 초기에는 상대적으로 적은 돈이 들어가고, 이사 계획에 대비할 수 있고, 새 집을 마련한다는 등의 장점이 있습니다. 그렇지만, 완공될 때까지 다른 주택에 거주하여야 하기 때문에 별도의 거주비용·렌트비 혹은 모기지 원리금이 들어가므로, Housing Service를 받지 못하는 상태에서 기회비용만 발생합니다. 이처럼 신규주택을 분양받는 것이 기존주택을 매입하는 것보다 수익률이 낮을 수 있다는 것에 대하여 의아해 하는 사람들도 있을 것입니다. 그렇지만 이는 분양회사의 가격책정 메커니즘을 잘못 이해하기 때문에 발생하는 오해라는 것이 필자의 판단입니다. 따라서, 현 시점에서도 신규분양을 고려하고 있다면 다른 요인도 함께 고려해 보아야 할 것이라고 생각합니다.
밴쿠버 조선
2008-08-02 00:00:00
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어느 신규 콘도의 완공후 상황
올해에는 밴쿠버의 각 지역에서 신규주택이 대규모로 완공이 되고 있습니다. 작년에도 많았으나 2008년과 2009년에도 대규모로 완공이 될 예정이며, 올해가 피크인 것으로 이야기하는 사람들도 있습니다. 그러한 신규주택의 주된 고객이 과연 누구인가에 대한 의견이 분분한데, 이에 대하여는 지역적인 차이가 존재할 것입니다. 그렇지만, 신규주택의 특정한 건물을 살펴보는 것도 의미가 있을 것입니다. 그리하여 필자는 2007년 말에 완공된 어느 건물의 경우를 가지고 이 문제에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 먼저 말씀드릴 것은, 이 경우가 모든 콘도를 대표하는 것은 아니기 때문에 모든 콘도가 이 경우와 완전하게 동일하지 않다는 것을 이해하여야 한다는 것입니다. 특정한 국가의 사람들이 선호하는 지역에서 성공리에 분양된 그 건물에서는 2008년 7월 23일 현재 완공된 가구수의 20%에 해당하는 물량이 매물로 나와 있습니다. 완공된 5채 중에서 1채 꼴로 팔려고 내놓고 있다는 의미가 되겠습니다. 완공이후 그 시점까지 팔린 매물 보다는, 매각에 실패한 매물이 더 많았습니다. 완공이후 팔린 콘도는 전체 물량의 10.3%이지만, 그 동안 매각에 실패한 콘도는 29.7%에 달하기 때문입니다. 매각에 걸린 기간은 평균적으로 47.4일이었습니다. 현재 매물로 나와있는 콘도의 소유자를 국적별로 살펴 보았습니다. A 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 57.6%이고, B 국가의 사람으로 추정되는 사람들이 12.1%를 차지하고 있습니다. A국과 B국을 합치면 전체의 69.7%이므로, 4채 중에서 3채 가까이는 A 혹은 B 국가 사람 소유라는 의미가 될 것입니다. 이 건물에서 가격이 높은 콘도의 경우에는 A국 소유의 비중이 절대적으로 높았습니다. 완공 직후 1~2개월 사이에는 완공 물량의 3분의 1 정도가 매물로 나왔던 것으로 기억하는데, 그 이후 매각에 실패한 경우가 많았고, 팔린 경우는 소수입니다. 특이한 것은, 매각에 성공한 물량에서 A국의 사람들이 차지하는 비중은 매우 낮은 반면에, B국의 사람들은 상대적으로 높았다는 것입니다. 엄밀하게 국적을 확인하는 것은 가능하지 않기 때문에, 위의 수치가 정확하다고 말하기는 어렵습니다. 아울러 이 건물이 모든 콘도를 대표한다고 말할 수 없기 때문에, 일반화하기에는 어려운 점도 있습니다. 그렇다고 하더라도, 이 콘도를 분양받은 사람들은 A 및 B 국가의 사람들이 과반수를 넘었다는 것은 틀림없는 사실이라고 보아야 할 것입니다. 완공된 이후에 다른 사람들에게 되팔기 위하여 분양을 받은 사람들의 경우가 많을 수 있습니다. 그 경우, 과연 그러한 물량을 소화해 줄 사람들이 있을 것인가에 대한 의구심도 가졌어야 합니다. 현재의 상황에서 어떠한 선택이 중장기적으로 유리한가에 대하여 고민을 해 보아야 합니다. 다음주에는 신규주택 분양과 기존주택 매입 중에서 어느 것이 유리한가를 살펴보겠습니다.
밴쿠버 조선
2008-07-26 00:00:00
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‘콘도 = 고층 아파트’가 아니다
사람들과 이야기하다가 보면, 콘도와 고층 아파트를 동의어 정도로 생각하는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 됩니다. 그러한 생각 때문에 부동산 시장에 대한 견해가 왜곡될 수도 있습니다. 캐나다의 주요 기관에서 부동산 시장에 대한 의견이나 전망을 발표할 때, 콘도라는 단어가 사용되기도 합니다. 예를 들어, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 콘도를 받아들이기 시작하였다’라는 표현을 하였다고 가정합니다. 이러한 글을 읽을 때, 콘도라는 개념을 혼동하고 있는 사람들은 ‘캐나다 사람들도 고층 아파트에서 자녀들을 양육하기 시작하였구나’라고 받아들일 수 있다는 것입니다. 물론 일부의 경우에는 옳을 수도 있으나, 그릇될 가능성이 높은데, 이는 콘도라는 개념을 잘못 알고 있기 때문입니다. 콘도라는 것은, 공동관리 구역에 대하여는 다른 사람들과 공동으로 소유하되, 건물에 의해 형성된 공간 만을 단독으로 소유하는 형태를 말합니다. 건물의 외벽과 바닥 및 천장의 내부에 있는 3차원적인 공간은 자신의 소유이지만, 그러한 건물이 들어서 있는 대지는 다른 사람들과 공동으로 소유하며 관리합니다. 이러한 소유권 형태가 바로 콘도 혹은 스트라타라고 하는 것입니다. 이러한 콘도는 주거용 주택은 물론이고, 상업용 건물이나 다른 형태에서도 적용됩니다. 개인에게 판매되는 공동주택도 콘도라고 부르는데, 이의 구체적인 건물 형태에는 타운하우스, 저층 아파트 및 고층 아파트가 있습니다. 주거용이 아닌 상가나 사무실도 개별적으로 판매되면 콘도라고 부릅니다. 물론, 특정한 개인이나 회사가 대지와 건물을 모두 소유하는 타운하우스나 아파트는 콘도라고 부르지 않고, 그저 타운하우스나 아파트라고 부릅니다. 단일 소유주가 건물 전체를 소유하는 경우에 통상적으로 임대용으로 활용합니다. 그러므로, 임대용 아파트는 콘도가 아니라 단순히 아파트 혹은 타운하우스라고 부릅니다. 그러므로 콘도라고 하는 것은, 개인이 소유하는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 통틀어 지칭하는 개념이 됩니다. 이러한 콘도는 단독주택에 대칭되는 개념으로 흔히 사용됩니다. 즉, 개인 소유의 주거용 공간을 하우스와 콘도의 2가지로 나누는 것입니다. 따라서 위에 든 예를 풀어서 쓰면, ‘캐나다 사람들도 자녀들을 양육하기 위한 공간으로서 (단독주택을 대신하여) 타운하우스나 저층 아파트 혹은 고층 아파트를 받아들이기 시작하였다’라고 해석하여야 한다는 의미가 됩니다. 간단하게 정리하자면, 콘도는 개별적으로 소유되는 타운하우스와 저층 아파트 및 고층 아파트를 모두 포함하는 개념입니다. 따라서 콘도를 고층 아파트의 줄임말 정도로 이해하는 것은 지양하여야 하겠습니다. 개념 정립이 그릇되면 오해를 불러올 수 있기 때문입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-19 00:00:00
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거래부진이 매우 심각한 상태
올해 6월 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리에서 주거용 부동산의 거래량 부진이 매우 심각한 수준에 빠져들었습니다. 밴쿠버 지역에서 부동산 시장이 활성화되기 이전인 2000년대 초의 상황보다 그다지 나아 보이지 않는다는 것이 지난 6월 밴쿠버 부동산 시장의 현실이라고 필자는 판단하고 있습니다. 광역 밴쿠버에서 지난 6월의 모든 주택에 대한 매물등록은 작년 6월 대비 18.3% 증가하였음에 비하여, 거래량은 42.9% 감소하였습니다. 필자가 자료를 가지고 있는 2001년 이후의 6월 거래량을 비교하여 볼 때, 지난 6월의 거래량(2,425채)은 2001년(2,826채)과 2002년(2,689채)에도 미치지 못하는 수준입니다. 이 당시는 밴쿠버 부동산이 활황세를 보이기 이전이었습니다. 매물판매 비율이라고 할 수 있는 Sales-to-Listings Ratio는 더욱 심각한 수준에 이르렀는데, 최근 7년 반 사이에 그 유례를 찾기 힘들 정도로 낮아졌기 때문입니다. 이 매물판매 비율은 2001년 1월에 36.2%를 기록한 이후 최저치를 2008년 6월(37.0%)에 기록하여, 주택의 판매가 지극히 어려워졌다고 말할 수 있습니다. 두번째로 낮은 기록은 올 1월의 38.9%이었습니다. 프레이저 밸리도 별반 나을 것이 없습니다. 매물등록은 5% 증가하였고 거래량은 30.9%가 감소하여 수치 자체는 광역 밴쿠버 보다는 좋아 보이기는 합니다. 그렇지만, 매물잔량은 1999년 1월 이후 최고인데, 아마도 사상최고치일 것입니다. 1999년 이후 6월의 거래량을 보자면, 2008년의 거래량(1,418채)은 2001년(1,473채) 및 2002년(1,368채)과 엇비슷한 수준이라고 말할 수 있습니다. 매물판매 비율은 더욱 심각합니다. 1999년 이후 상반기의 실적을 비교할 때, 2008년에 40.8%를 기록하고 있는데 이는 지난 2000년에 39.4%를 기록한 이후 최저 수준입니다. 문제는 이러한 비율의 계산에서, 시장에 이미 쌓여있는 매물잔량은 고려되지 않았다는 점입니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 거래량의 감소가 눈에 띄게 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 올 4월: -3.2% → 5월: -29.0% → 6월: -39.0%로 감소의 폭이 심화되고 있기 때문입니다. 그리고 매물판매 비율은 6월의 기록으로서 그 유례를 찾기 어렵습니다. 2008년 6월에는 39.3%를 기록하였는데, 2001년 이후 6월의 최저기록이라고 할지라도 60%를 넘었었기 때문입니다. 밴쿠버 지역에서 지난 6월의 거래량은 매우 심각한 수준이라는 것을 알 수 있지만, 이렇게 눈에 보이는 수치 이외에도 감안하여야 하는 요인이 있습니다. 팔리지 않고 시장에 쌓여있는 매물잔량, 새로 완공되는 신규주택의 매물화, 분양주택의 완공에 따른 보유주택의 매각 가능성, 부동산의 가격수준 및 이에 따른 부담가능성, BC주 경제상황의 예상되는 변화, 부동산 시장의 수요와 공급 등을 감안할 경우 밴쿠버 부동산 시장의 상황은 더욱 심각해 질 수도 있다는 것이 필자의 판단입니다. 시차가 있을 수 있지만, 거래부진은 가격하락을 수반할 수 밖에 없다는 것이 통상적인 원칙입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-12 00:00:00
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자승자박?
최근에 나타났던 밴쿠버 부동산 시장의 강력한 상승세에서는 신규주택을 열심히 분양받은 사람들의 영향력도 만만치 않게 작용하였다는 것이 필자의 판단입니다. 그러나 1~2년 전부터는 분양가격이 더 이상 오르지 못하거나, 분양이 순조롭지 못한 경우가 발생하고 있는 듯 합니다. 분양회사가 한껏 올린 가격이 그 시장에서 더 이상 호응을 받기 어려운 상황일 수도 있으며, 밴쿠버 주택시장 내외부의 분위기가 매수세를 위축시켰을 것입니다. 그렇기 때문에 일부의 분양회사에서는 분양가 인하와 동일하거나 비슷한 효과를 가지는 인센티브를 다양한 방법으로 제공하기도 하지만, 구매자들의 반응은 그다지 좋은 것 같지는 않아 보입니다. 이처럼 분양이 순조롭지 않은 듯한 상황에서, 올해와 내년에는 신규주택이 대규모로 완공될 예정입니다. 1~2년 혹은 2~3년 전에 계약금과 중도금을 치르고 분양을 받아 두었던 고층 아파트 등이 속속 완공되는 것입니다. 이러한 상황에서 향후에 어떠한 일이 일어날 것인지에 대하여 생각해 보는 것이, 추후에 예상되는 시장 상황의 판단에 도움이 될 것입니다. 신규분양 계약을 한 사람들의 입장은 ①기존의 주택을 팔지 않고도 가지고 있는 여유자금으로 잔금을 치르는 경우 ②살고 있는 주택을 팔아서 잔금을 치러야 하는 경우 ③먼저 완공된 주택을 팔아서 새로 완공되는 주택의 잔금을 치러야 되는 경우 등으로 나뉘어 진다고 할 수 있습니다. 여유자금으로 잔금을 치르는 경우와는 달리 다른 2경우에는 부동산의 매매시장에 직접적인 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 우선, 부동산 시장에 매물이 증가하게 만들기 때문입니다. 잔금을 치르기 전에 미리 자신이 살고 있는 주택을 팔던, 아니면 이미 완공된 다른 주택을 팔던 간에, 팔기는 팔아야 하는 상황입니다. 그리고, 완공되는 주택의 잔금을 치르는 시점은 거의 결정되어 있기 때문입니다. 그러므로 정해진 시점 이내에 다른 주택을 팔아야 하는 상황이 벌어질 것입니다. 부동산 시장의 상황이 좋을 때에는 별 문제가 없을 것이지만, 그렇지 않을 경우에는 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 요즈음처럼 매수세가 활발하지 못한 상황에서는 불리한 가격을 감수하여야 할 경우도 발생합니다. 특정한 단지에서 어느 하나가 싸게 팔리면, 그 가격이 기준가격이 되어 다른 주택의 가격에 영향을 줍니다. 또 다른 어느 사람도 팔아야 되는 상황이면, 좋은 가격을 고수하기는 어렵습니다. 이런 상황이 확산되면 부동산 시장 전체에 영향을 미칩니다. 결과적으로, 자신이 잔금을 치를 주택의 시세에도 영향을 줄 것입니다. 예상보다는 낮게 오르는 신규주택의 가격에 자신의 매도가 영향을 미치는 셈입니다. 요즈음 스스로 자승자박을 초래하고 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 하겠고, 어떤 것이 훌륭한 선택인지 다양한 대안을 검토해 보아야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2008-07-05 00:00:00
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아랫돌 빼서 윗돌에 박기?
부동산의 가격이 오를 경우와 조정이 이루어지는 상황에서 나타나는 부동산의 매매 패턴에는 차이가 발생하기 마련입니다. 최근까지 진행된 밴쿠버 부동산 시장의 상승시기에는 어떠한 일이 진행되었는가를 필자가 이해하는 한도 내에서 이야기하고자 합니다. 몇 년 전부터 나타났던 부동산 가격 상승기에는 신규로 분양하는 주택에 대하여 무차별적인 매수세가 형성되었다고 볼 수 있습니다. 여기에서 말하는 주택은 단독주택, 타운하우스, 저층 아파트, 고층 아파트 등을 모두 포함하는 개념이라는 것에 혼동이 없기를 바랍니다. 분양가에 대한 일부 그릇된 판단과 신념으로 대거 매집하는 사례가 있었고, 초기 투자자들은 일부 성공을 거두었습니다. 상승기의 성공 과정은 이렇게 해석할 수 있습니다. 개발회사가 특정한 소규모 단지에 주택을 분양할 때 일시에 분양하지 않고, 순차적으로 분양을 합니다. 처음에는 시장을 테스트하기 위한 성격의 가격을 책정하기도 할 것인데, 그러한 분양가격에 대하여 엄청난 매수세가 몰렸습니다. 팔리지 않은 미분양 주택의 가격은 상황을 보아 가면서 다시 올립니다. 망설이던 사람들이 앞으로도 또 오를 것이라는 생각을 가지도록 하여, 이제라도 분양을 받고자 하는 마음이 들도록 유도하였을 것입니다. 그러다가 다음에 분양하는 것은 이전 보다 더 높은 가격으로 제시합니다. 그러면 팔리지 않았던 이전의 물량이 팔려 버리는 효과가 있음과 동시에, 또 가격이 오를 것이라는 것을 학습하게 됩니다. 그리하여 새로 분양되는 주택도 팔리는 효과가 발생합니다. 이런 과정을 단 하나의 개발회사 내지는 분양회사가 하는 것은 아니고, 업계에서 전반적으로 발생하였던 현상이라고 필자는 생각하고 있습니다. 주변에서 분양받아 이익을 본 사람들의 이야기를 들은 사람들도 새로 분양하는 주택을 사기 위하여 노력합니다. 일부에서는 여기저기의 단지를 돌아다니며 주택을 수집(?)하는 현상도 나타나기도 하였습니다. 엄청나게 많은 수의 콘도를 사서 전매 혹은 매도를 하거나, 일부는 보유하고 있다고 합니다. 이러한 과정으로 투자자임을 자처하는 사람들이 사서 팔기를 반복합니다. 낮은 가격의 주택을 사서 약간의 차익을 남기고 팔며, 더 높은 가격의 주택을 분양받아 전매하거나 차익을 보고 매도합니다. 분양가가 오르니 매매가도 덩달아 오를 것으로 기대하기 때문에 이러한 팔고 사기가 지속적으로 가능하였습니다. 이러한 현상이 과거 몇 년간 밴쿠버에서 벌어졌다고 필자는 생각하고 있습니다. 그래서 ‘아랫돌을 빼서 윗돌에 박기’라고 표현할 수 있는 것입니다. 물론 개개인이 그러한 일을 전부 한 것은 아니고, 일부의 사람들이 거래하는 것을 전체적으로 넓게 보면 그렇다고 할 수 있다는 것입니다. 그렇게 하여 많은 사람들이 이익을 챙긴 것은 사실입니다. 이러한 현상이 상승기에 나타났다고 볼 수 있는데, 조정기에서는 전혀 다른 상황이 발생할 수 밖에 없습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-28 00:00:00
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자국의 투자기준을 외국에 적용하지 말아야
1980년대 후반과 1990년대 초반에 일본인 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 엄청난 규모로 사들였는데, 결과적으로 대규모의 손실을 입었습니다. 과거 일본인의 투자경험에서 얻을 수 있는 교훈이 있는지 살펴보는 것이 현재의 우리에게도 필요하다는 생각이 강하게 듭니다. 1980년대 후반에 일본 도시의 부동산 가격은 엄청나게 상승하였으며, 그렇게 상승한 가격을 바탕으로 재금융을 하여 해외의 부동산을 사들였습니다. 그러한 재금융은 당시 미국과 캐나다의 투자자들에게는 이용가능하지 않았습니다. 일본인 투자자들은 그러한 새로운 금융기법이 일본의 경제 전략이 우수하기 때문이라는 생각을 가지고 있었습니다. 그리하여 일본 투자자들은 북미와 유럽의 부동산을 대규모로 매집하였습니다. 토론토, 밴쿠버, 밴프, 하와이 등에 있는 부동산을 현지인들은 생각하지도 못하는 높은 가격으로 매입하였습니다. 그들은 일본에서 적용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하여 현지에서 거래되는 것보다 높은 가격을 지불해도 된다는 논리를 가지고 있었던 것이었습니다. 예를 들어, 일본인 투자자들이 북미에서 투자용 부동산을 구입할 때, 북미의 시장에서 통용되는 Capitalization Rate보다 몇 퍼센트 포인트 낮은 수준에서 구입하였습니다. Capitalization Rate가 낮다는 것은 수익에 비하여 상대적으로 높은 가격을 치른다는 의미입니다. 자신들은 장기 투자자들이고, 그렇기 때문에 수익률이 낮아도 괜찮다는 것이 당시 일본인 투자자들의 논리이었습니다. 그렇기 때문에 하와이 등에서는 부동산 평가사들이 하나의 부동산에 대하여 2가지의 서로 다른 가격을 제시하였어야 했다고 합니다. 그 중의 하나는 일본인들의 투자관행의 영향을 반영하여 부풀려진 가격이었고, 다른 하나는 북미의 시장에서 전통적으로 통용되는 대부관행에 맞는 가격이었습니다. 그러한 상황에서 1990년대 초에 일본 은행의 악성 대출 등으로 인하여 일본 경제가 침체에 빠지자, 일본인들은 해외의 부동산을 팔 수 밖에 없었습니다. 북미와 유럽의 부동산 상당수가 엄청난 규모의 손실을 안고 매각되었습니다. 그러한 손해가 당시의 기준으로 수십억 달러에 이른다고 하며, 결과적으로 일본의 금융 위기에 부채질을 한 셈이 되었습니다. 이 과정에서 일본인 투자자들은 2가지의 실수를 했다고 분석되고 있습니다. 즉, ①북미의 부동산 시장에 대한 이해가 부족하였을 뿐더러, ②부동산 시장의 호황과 조정의 성격을 이해하는 데에 실패하였습니다. 북미에 투자를 할 때, 자신의 투자가 내포하고 있는 위험의 수준에 대하여 평가하지 못하거나, 아니면 아예 위험이라는 요인을 감안하지 않는 경우도 있습니다. 일본인들은 자국의 시장에서 통용되는 투자기준을 북미에서도 동일하게 적용하였다는 점이 투자실패의 커다란 요인이었습니다.
밴쿠버 조선
2008-06-21 00:00:00