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구맹주산 (狗猛酒酸)
술집개가 사나우면 술이 쉰다. 송나라에 술을 잘빚고 친절하기도 한 술집주인이 있었다. 다른 사람들은 나무 됫박으로 떠주는 술의 양을 속이기 일쑤였지만, 그는 손님이 처음 잔을 하는 때나 취했을 때도 정직히 됫박을 채워서 팔았다. 당연히 친절하기도 하고 사려가 깊어서 한번 들른 사람들은 술맛과 주인의 정성을 잊지 못하고 단골이 됬다. 술집 주인도 손님들이 흡족해 하는 것을 볼때마다 기뻤고 스스로 만족하기도 했다. 그러나 그런 가운데서도 술이 팔리는 양을 볼때 다른 술집보다 술이 더팔리는 것이 아니라는 것을 깨달았다. 그만큼 장사도 덜된다는 것을 알게됬다. 아무리 생각해도 까닭을 알수 없는 일이었다. 맛도 좋고 상냥하고 정직한데, 왜 다른 술집보다 매상이 덜오르는지를 도무지 알수가 없었던 술집 주인은 한숨을 쉴수 밖에 없었다. 같은 마을의 한 어른에게 푸념하게 됬는데, 그 마을 어른이 묻기를 “ 자네 가게의 개가 사나운가?”라고 물었다. “예, 개는 사납긴 하지만 술 매상하고 개가 사나운것이 무슨 상관이 있습니까?” 라고 물었다. “이사람아, 개가 사나운데 어찌 술심부름하는 어린애들이 굳이 자네네 가게로 술을 받으러 가겠는가?. 술맛을 아는 얘들고 아니구… 그러니 술이 재때에 팔리지 못하고 재고가 쌓이면, 술이 쉬어 지게 되고, 술손님이 그런 술맛을 좋아 하겠는가?”라고 했다.오래된 집을 투자용으로 사두고 오래 동안 비워두는 비거주 소유자들에 대한 불만에 대한 소식이 자주 들린다. 다른 나라긴 하지만 비거주자가 많은 건물에 대해서는 특별세를 부과하는 나라도 있다고 한다. 밴쿠버 웨스트 지역 같은 지역은 거의 늘 뜨거운 관심을 끄는 지역이고 꾸준한 집값상승을 이어온 지역인데, 도시가 오래된 만큼 대지는 비교적 넓고 사두어도 손해가 되지 않는 집들이 많다. 전적으로 대지에 중점을 둔 투자이기 때문에 건물에 대한 관리는 물론 기본적인 수리도 하지 않고 방치하는 경우가 많아 주변의 주민들의 불만이 높다. 미관도 좋지 않을 뿐 아니라, 주변 상권이나 학교 운영에도 적지 않은 손실을 주고 있다. 불만이 쌓이면 법만들기 좋아 하는 사람들이 가만둘리 없다. 집을 사둔 사람들은 왜 소유 자체가 지역사회에 손실을 준다고 하는지 모를 수도 있다. 큰 돈을 투자한 자신들에 비하면 지역 주민들의 불만이 그저 질투심 정도로 느껴질수 있다. 그러나 법을 만드는 사람들에게 절대 다수인 거주민과 상주인들이 훨씬 더 중요하다.술집의 무서운 개가 술 받으러 오는 애들을 쫏고, 제 때 팔리지 못한 술이 쉬어지는 것처럼, 궁궐에도 간신배가 많으면 충신이 발길을 돌린다고 했다. 군주의 곁에서 왕왕대는 간신배가 있으니 충신이 다가갈수 없다. 구체적인 문제점에 기인하기도 하고 일부는 시기와 질투심이 가미된 불만이지만, 비거주 투자자에 대한 불만이 고조되고, 이런 것들이 빌미가 되어 규제하는 제도나 법이 생긴다면, 이것은 송나라 술집에 무서운 개를 문간에 매두어 술이 쉬게 했던 것처럼, 도둑 막으려다잘 빚은귀한 술을 쉬게 하는 일이 여기서도 생길지 모른 다는 생각이 든다.
권오찬 부동산 중개사
2014-05-02 16:34:37
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매하유황(每下愈況)
지난 수년간 도시가 급격히 확장되면서 외곽에 많은 주택지 개발사업이 이뤄졌다. 주거와 직장 또는 일터가 함께 이동하지 못하므로 해서 출퇴근에 소요되는 시간이 길어지고 그만큼 비용도 증가할수 밖에 없다. 도시확장의 한계는 사람들이 일을 할수 있으면서 최대한 멀리 같수 있는 거리에 따라 정해진다. 고려해야 할 다른 여러 요인도 많지만, 로워메인랜드 지역은 이미 한계점에 이르고 있지 않나 생각된다. 여러 도시 가운데에서 밴쿠버가 가장 먼저 주거지역의 밀도를 높이는 것에 적극성을 보이고 있다. 얼마전에 언급했던 사례도 있지만 기존의 단독주택 지역을 크게 회손하지 않는 가운데 주거밀도를 높이기 위해서 기존의 한집을 세가구가 사는 형태로 바꾸는것에 대해서 진전이 보이고 있다. 백레인에 레인 하우스를 만들고 기존의 주택의 자리에는 두가구가 살수 있는 형태의 집이 이야기 되고 있다. 백레인이 있고 오래된 지역은 비교적 넓은 대지를 갖추고 있으므로 늘어나는 인구를 흡수하는데 어떤 형태로든지 고밀도 지역으로 점차 변화하게 될것으로 보인다. 그런가 하면 구도심의 오래된 임대용 건물들의 랜드로드가 보다 많은 임대수익을 얻으려고 합법적으로 기존의 저소득 테넌트를 내보내려 한다는 신문보도가 있었다. 건물을 레노베이션 한다는 구실하에 기존의 테넌트를 내보내고 새로운 테넌트에게 시가를 반영한 임대료를 받을수 있게 된다. 부동산 가치가 올라 가면서 그에 걸맞는 수익률을 확보하기 위한 고육책이고 , 새로 부동산을 구입한 사람에게는 더욱 절실한 적절한 수익율 문제의 해결방법이다.전국시대에 동곽자라는 사람이 도를 통달했다고 하는 장자에게 도에 대해서 알고자 질문을 했다. 도는 어디에 있는 것입니까? 장자가 대답하기를, “어디든 존재하지 않는 데가 없습니다”라고 했다. 두루뭉술한 대답에 만족할수 없는 동곽자는 “구체적인 예를 들어 주시지요?”라고 했다. 이에 장자의 대답은 점점 모호하고 질문이 이어질 때마다 하찮은 대상을 예를 드는 것이었다. “땅강아지에게도 있고 개미에게도 있고, 논에 자라는 피라고 하는 잡초에도 있고, 벽돌 기와에도 있다고 했다. 어이없어 하는 동곽자는 “동물에서 식물로, 끝에는 무생물로 까지 내려 가시는 군요”라고 하자, 장자는 “소변과 대변에도 있습니다”라고 대답했다. 자신을 놀리는 것으로 오해한 동곽자가 입을 다물자 장자는 도라는 이치는 세상 어디에나 있는 것인데, 진작에 말해준 것을 모르고 중점에서 벗어난 질문을 하길래 이런 예를 든것이라고 대답했다. 이로부터 매하유황(每下愈況)이라는 말이 나왔다. 가면 갈수록 나빠진다는 뜻이다.인구밀도를 해결하는 방법에 몰두한 나머지 적절한 대책이없이 방치되어서는 안되는 것들이다. 부동산을 거래하는 데 있어서 교통 흐름이나 주거인구의 성향등 뿐아니라 대새의 흐름을 이해하고 적절한 지역을 선택하는 지혜가 필요하다.
권오찬 부동산 중개사
2014-04-25 09:49:02
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관규광거(管窺筐擧)
올들어 광역밴쿠버의 신축주택과 기존주택 거래량은 작년 동기간과 비교해서 모두 증가했다. 신규주택 누계의 경우 455채가 리스팅되어 213채가 판매되어서 작년동기 431채 리스팅과 163채 판매량을 훨씬넘어었다. 이번달 동안만의 리스팅과 거래량은 50%상승과 22%상승을 기록하고 있다. 리스팅된 건수대비 판매량 비율을 보면 이번달만 보면 작년동기 37%에서 38%로 증가됬고, 년초부터 현재까지는 작년동기 33%에서 37%로 큰폭으로 상승했다. 기존주택(Resale)의 경우도 거래량과 판매성공율이 증가했다. 년초부터 4월 16일 현재까지의 누적 리스팅은 5,998채 판매는 2,668채가 팔려 55%의 성공율을 보였고, 이번달 거래량도 작년에 동기에 비교할때 리스팅량 6% 상승, 판매량이 18% 상승하는 기록을 보이고 있다. 공동주택 신규판매 경우는 누적 판매량이 353채로 작년동기 368채보다 약4%가 감소했다. 반면 판매성공율은 13% 증가했다. Resale 누적의 경우 리스팅은 1957채로 작년동기간 대비 2% 감소했으나 판매량은 947에 이르러 작년동기 807채보다 약 17%의 상승을 보였다. 작년동기와의 직접비교한 자료를 트랜드로 해석할수는 없지만 시장이 활발해진것은 부인할수 없다. 일이나 사태의 본질이나 전반적인 상황을 보지 못하고 한부분만 보고 잘못된 판단을 내리고 행동하는 것을 가리켜서 관규광거라고 한다. 대롱을 통해서 광주리에 무엇이 담겼는지 살피고 바구니를 든다는 뜻이다. 말이 나온 배경을 짐작하지 못하면 어리둥절한 말이 될수도 있다. 얼기설기 엮어진 광주리안에 위험한 뱀이 들어 있고, 가느다란 대롱으로 안을 들여다 보아 살피고는 제대로 보지도 못하고 광주리를 들어 올린다면 얼마나 위험할것인가? 가느다란 대롱을 통해서는 전체를 볼수가 없다. 부동산 시장이 마치 완전히 가라앉은 양 생각하고 의기소침해진 의견을 듣는 경우가 있다. 주변의 지인들과 의견교환을 통해서 극과 극으로 의견을 정리해가는 사람의 경우다. 부정적인 사람들과의 대화는 그 부정적인 면이 점점 극대화되어 가는 경우가 많다. 주식시장에서 투자자들의 심리상태가 지례 겁먹고 투매를 하는 경우와 흡사하다. 그러나 조금 시야를 넓혀보면 더 올바른 판단을 하는데 도움이 된다. 다른 커뮤니티의 상황은 전혀 다르고, 한인 커뮤니티가 차지하는 비중이 아주 작음에도 불구하고 전반적인 경향으로 오판하는 사례가 많다. 심리적으로 불안한 가운데서 구체적인 자료나 근거에 의거하지 않은 구전과 담화에 의한 것만으로 부동산 시장을 바라본다면 자신에게 유리한 경기흐름의 한텀을 부지중에 지나칠수도 있다.
권오찬 부동산 중개사
2014-04-18 14:27:34
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호우호마(呼牛呼馬)
간혹 예외는 있지만 부동산은 보통 사람이 일생중에 거래하는 것중에서 가장 비싸고 비중있는 거래가 된다. 기분내키는 대로 할수도 없고 마음에 확신이 없으면 할수 없는 것이 부동산 거래다. 개인 뿐아니라 은행이나 경제연구소 같이 큰 기관들도 부동산시장 전망에는 주저 주저한다. 다른 어떤 시장보다 경기진행의 사이클이 느리고 거의 모든 외적요인들을 두루 포함하며 경기곡선을 그리며 진행하기 때문에 전망이나 예측에 엇박자가 나가기 쉽다. 결과론적인 얘기가 될수 있지만 부동산에서 성공한 사람들의 공통점은 다른 사람이 뭐라하든 자신의 확신에 따라 움직였던 경우가 많다는 것이다. 누구에게나 부담스럽고 조심스럽기는 마찮가지지만 다른 점이다.노자는 당대 많은 사람들의 추앙을 받는 성인이었지만 개인적인 (집안)일은 그리 깔끔하지는 않았던것으로 보인다. 사성기라고 하는 사람이 노자를 만나고자 험하고 먼길을 쉬지 않고 걸었다. 신발이 변변치 못하고 길은 험해서 발은 온통 굳은 살이 박히고 갈라지고 엉망이 되었지만 성인을 만난다는 목적 하나로 참고 걸었다. 그러나 막상 노자를 만나자 실망이 이만 저만 아니었다. 노자의 집에는 물자가 남아돌고 제대로 관리도 안되어 쥐구멍에도 곡식이 남아돌 정도 였다고 한다. 각종 물건이 잔뜩 쌓여있음에도 계속재물을 모으고 있는 듯도 했다. 사성기는 요즘말을 빌리면 돌직구를 날렸다. 먼길을 발에 피가 나는지도 모르고 달려 왔는데, 선생님 댁에는 쥐도 먹을 것이 남아돌 정도고 물건들은 쌓여가고 있고 아낄줄로 모르니 어찌 성인이라 하겠습니까?라고 했다. 노자는 냉담한 표정으로 아무말이 없었다. 다음 날 다시 노자를 찾아온 사성기가 “제가 어제는 선생님을 비판했는데 문득 제가 틀렸다는 것을 알게 됬습니다. 이게 어떻게 된일입니까? 라고 물었다. 노자가 말하기를 지혜가 뛰어난 자는 세상사람의 칭찬과 비판을 초월합니다. 나를 소라 하면 소고 말이라 하면 말이라고 생각했을것입니다 (呼牛呼馬). 실제로 그런면이 있으므로 그런 이름을 받아들이지 않으면 죄입니다. 나의 표현은 진실된 마음의 표현입니다. 남에게 보이기 위한 것이 아닙니다. 그래서 난 세상사람들의 말에 흔들리지 않습니다 라고 말했다. 인구가 늘어 나고 도시가 확장되면서 기존의 토지용도가 바뀌는 경우가 빈번하다. 절대 농지 같은 경우는 청옹성 같다고 하지만, 그 외의 많은 토지들이 각종 개발의 목적으로 용도가 바뀌고 있다. 에이커리지 지역이 중밀도 거주지역으로 바뀌기도 하고 주거지역이 상업지역으로 전환되기도 한다. 사회의 변화가 느렸던 시대에 상상할수 없는 일들이었다. 지금은 부동산을 투기의 목적으로 거래하기에는 여러가지로 상황이 부정적이다. 그러나 용도변경의 가능성이 높은 지역이며, 중장기적인 투자가 가능하다면 토지효용가치 상승에 따른 지가 상승을 기대할 만하다. 절대로 단기적으로 생각해서는 안되는 경우다. 호우호마의 마음으로 심적으로나 재정적으로 흔들리지 않을수 있을경우에 권할만 하다.
권오찬 부동산 중개사
2014-04-10 18:02:40
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명찰추호 (明察秋毫)
전국시대 제의 선왕은 패권을 잡아보려는 마음에 맹자를 초청하고 선인들의 치적을 듣어보려 했다. 선왕은 인정이 많아서 제사용으로 쓰일 소가 죽으로 가는 것을 불쌍히 여겨 살려준 적도 있었다. 맹자는 선왕의 내심을 눈치채고 왕도에 대해서만 말하기로 했다. 그러면서 왕에게 질문했다. 만약 어떤 사람이 말하기를 “나는 삼천근을 들수 있는 사람이지만, 새의 깃털하나를 들지 못하고, 가을에 털갈이 하는 짐승의 가느다란 털하나를 볼수 있지만 수래위에 가득 실린 장작은 볼수 없다” 라고 한다면 왕은 그 사람을 믿을수 있으시겠습니까? 왕이 대답하기를 “당연히 믿을수 없지요”라고 했다. 누구라도 그런 말을 믿을 사람이 없을것이다. 맹자는 훌륭한 사람이 되라는 뜻으로 계속 대화를 이어 갔다. 왕께서는 제사용 소를 불쌍히 여기셨던 분입니다. 왕이 그런 불쌍하게 여기는 마음이 있으시면 그런 것을 실천하십시요. 그러시면 진정한 왕도를 실천하는 것입니다. 동물을 선하게 대하시면서 백성을 선하게 대하시지 않는다면 그것을 믿을 사람이 없을것입니다. 삼천근을 들수 있으면서 새의 깃털을 들지 못하는 것은 들고자 하는 마음이 없는 것이며, 동물을 털 한가닥을 볼수 있는 사람이 수래에 가득 실린 장작을 볼수 없는 것은 보려고 하지 않기 때문입니다. 맹자의 말은 즉, 하고 싶은 것만하고 (봐야 함에도) 보고 싶지 않은 것은 보지 않는다면 안된다는 뜻이었다.3월중 광역밴쿠버 주택판매량은 2,641채에 이르렀는데 작년동기에 비해서 12.5%가 상승한 판매량이다. 바로전 2월과 비교할때도 4.4%가 상승한 숫자다. 가격도 작년 동기 기준으로 3.7%가 상승했다. 전체적인 분위기는 호전되고 있다고 할수 있다. 그러나 이런 두루뭉술한 정보가 실제 상황에 대입될때는 현실을 파악하는데 적지 않은 장애가 되는 경우가 많다. 호가를 정할 때 긍정적인 통계자료에 집착한 나머지 합리적인 시장가격을 훨씬 웃도는 가격으로 호가하는 경우가 한 예가 될수 있다. 결국 현실적이지 못한 호가로 인해서 오래동안 시장이 머물다 들여 놓은 일이 생긴다. 모든 부동산은 각자가 다 독특하다. 어느것 하나 같은 것이 없다. 같은 건물에 있는 똑같은 크기의 콘도라도 같은 것이 없다. 방향이 다르거나 높이가 다르던가 하다. 그런 까닭에 시장의 상황이 어떠하더라도 내것은 잘 팔릴수 있을 거라는 생각을 할수는 있다. 실제로 많은 사람들이 거들떠 보지도 않는 주변환경이라 “팔릴까?” 하는 생각을 갖게 하는 매물도 쉽게 팔리는 경우가 있다. 부동산에는 제 주인이 있는 법이다. 그러나 꼭 봐야(고려해야) 할것 임에도 보기 싫어서 눈을 돌린다면, 털끝만한 것도 볼수 있음에도(明察秋毫) 고개를 돌리는 것과 같아진다. 구매자가 보고 있는 것을 판매자가 애써 눈길은 외면한다고 해서 해결되지 않는다. 현실적인 문제가 사라지지 않는다. 결국 (봐야 할) 문제를 보고나서 다른 강점을 찾아 보완을 하고자 하는 것이 훨씬 더 바람직하다.
권오찬 부동산 중개사
2014-04-04 11:41:59
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무미부지(無微不至)
얼마전 멀지 않은 시애틀 근교에서 큰 산사태가 나서 많은 인명피해가 발생했다. 사태가 난 면적은 약 50만평이 이르고 흘러 내린 토사의 양은 작은 산을 이룰만한 양이라고 한다. 자연 방재시스템이 잘되어 있다고 알려진 미국이지만 갑자기 발생하는 자연재해에는 속수무책일수 밖에 없다. 캐나다 서부지역은 지형의 특성상 산이나 가파른 언덕과 가까운 지역에 위치한 주거나 생활시설이 흔하다. 외곽으로 여행이나 업무상 가다보면 크고 작은 산사태 흔적을 볼수 있다. 산사태의 위험 때문에 수년전 한 도시에서는 일부 시민을 대피 시킨적도 있다. 환경파괴 때문에 지역적 폭우가 발생한다거나 우기가 변화한다는 연구보고도 알려져 있다. 자연재해는 산사태 뿐아니라 지진, 홍수, 대형 산불, 홍수로 인한 침식, 눈사태 같은 것이 있고, 꾸준히 발생하는 낙석에 의한 피해, 또는 일부 석회질 지역에서는 갑자기 땅이 가라 앉는 싱크홀 같은 피해도 있다.확율은 낮지만 재연재해가 일단 발생하면 인명피해는 물론이고 재산상 피해도 막대하다. 가능한 지식을 갖고 대비하는 것이 상책이다. 최상책은 그런 지역을 피하는 것이다. 조금 더 지식을 동원하고 신경을 쓴다면 피할수 있음에도, 부지중인지 모르지만 (또는 그만한 가격조정를 꾀했는지), 엄연히 명시된 낙석위험 같은 큰 위험에도 불구 하고 많은 사람이 거주하는 모텔을 구매한다거나, 홍수 가능성이 높은 지역임에도 불구하고 현존하는 위험을 간과한 경우도 있다. 작고 미미한 것같은 것까지도 신경써서 잘챙긴다는 뜻의 무미부지(無微不至)라는 말이 있다. 작은 것이라도 모르는 것이 없다는 뜻이다. 잘산 물건은 팔기도 쉽다는 것을 생각해야 한다. 부동산을 구매하는 사람중에는 특정한 형태의 부동산에 대해서 전문가보다 더 많은 것을 알고 있는 경우도 흔하다. 그러나 “작고 미미한”것이나 법적인 것은 간과하는 경우가 있다. 자신의 지식수준을 지나치게 의존하게 되면 “중요하고 작은 미미한 것”을 간과하는 우를 범할수 있다는 점이 중요하다. 감당할 만해서 그만한 가격조정을 꾀했더라도 실제로 재해가 발생한다면 낭패가 아닐수 없는데, 관련 서류나 관청의 자료만 찾아 봐도 될만한 자연재해 위험을 모르고 큰 부동산을 구매하다면 스스로 재해를 불러 들이는 것과 다름없다. 부동산 가격의 예측이나 상업용 부동산에서 수익율에만 집착하다 보면 현명한 사람들도 어이 없이 작지만(확율상) 중요한 사항들을 백안시할수 있다. 잘 알지 못하는 지역에서는 “산천은 의구하되…” 가 아니라는 점을 기억해 두어야 한다.
권오찬 부동산 중개사
2014-03-28 17:19:48
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계구우후(鷄口牛後)
부동산을 거래하다 보면 희소성과 대중성 사이에서 고민하는 경우가 종종 생긴다. 부동산의 희소성을 중요시하는 사람들은 독특하고 흔치 않은 형태나 돋보이는 형태의 집에 호감을 갖는다. 주변과 비교하여 도드라진 외관이나 흔치 않은 내부를 발견할때 즐거워한다. 튀는 것에 비중을 두는 경우다. 다른 한편으로, 너무 독특하고 흔치 않은 형태나 구조등은 나중에 다른 사람들의 관심을 덜 받을것으로 걱정하면서 평범한게 대부분의 사람들이 좋아 할 만한 것이라고 믿고 그런것을 원하는 사람들이 있다. 어느 쪽이 낫거나 그렇지 않다라고 얘기할 수는 없다. 부동산에도 희소성있는 것이 값진 것이 될수도 있기도 하고, 대중적인 것이 손바꿈에 도움이 되는 경우도 있다. 비지니스의 경우도 마찮가지다. 흔치 않은 업종은 덜 경쟁적이서 좋은 반면 숙달된 인력 확보에 어려움을 겪을수 있고, 평범하고 흔한 업종은 손 바꿈과 사람 구하기 용이 하지만 상대적으로 경쟁이 높아서 소위 돈이 덜되는 경우가 그런 것이다. 소진은 전국시대 때 알아주는 전략가였다. 강대국 진나라에 스스로 알아서 복속당하려는 제후국들은 설득할때 이런 말을 했다.“당신들은 한나라의 높은 왕들로서 진나라에 항복하여 소의 꼬리가 되려고 한다. 당신들은 닭의 머리가 되는 방도가 있음에도 왜 그런 어리석은 길로 가는가?”이때 나온 말이 계구우후(鷄口牛後)라는 은유표현이다. 소진이 값지게 생각하였던 것은 아마도 왕위가 아니었나 싶다. 많은 사람들이 머리가 되는 것을 귀하게 생각한다. 꼬리는 되지 말라는 말도 있다. 부동산이나 비지니스에서는 어떨까? 어떤 특정지역에서 머리가 되는 것을 선택해야 할지 또는 꼬리 위치라도 폭넓은 지역을 선택해야 하는 지를 고민해야 할때가 많다. 비지니스와 커머셜 부동산에서는 이런 종류의 고민이 훨씬많다. 독점적이고 희소한 지역을 선택하는 경우나 대도시와 같은 지역을 선택해서 리스크를 줄이는 쪽을 택하는 경우가 있다. 요즘은 “돈 되는 비지니스가 없다”라는 푸념을 많이 듣는다. 반드시 불경기 때문에 생기는 것만을 말하지 않고, 특별히 수익이 높은 비지니스가 없다는 뜻이다. 전반적으로 축적된 자본으로 하여금 비지니스 진입이 용이해진 잠재경쟁자들이 많아지면서 수익이 높은 업종이 있으면 거의 실시간적인 진입으로 업종의 높은 수익율을 깍아 내리게 된다. 안심할 만한 머리도 흔치 않고, 그렇다고 수동적으로 견디기만 하면서 적당히 수익을 올릴수 있는 소의 꼬리도 흔치 않다. 요즘 상업부동산을 한마디로 표현한다면 絕無僅有(절무근유)한 것은 없다라고 할수있다. 언제 머리가 꼬리가 될지 모르고 꼬리라고 해서 적당히 경쟁에서 물러나 안심하고 있을수 없이 경쟁이 심하다.
권오찬 부동산 중개사
2014-03-20 10:20:09
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대절불탈(大節不奪)
요즘은 융합이라는 말을 자주 듣게 된다. 핵이 융합한다거나 금속재료를 개발할때 같이 과학적인 원래 의미와 달리 쓰인다. 아이티 기술과 사람들의 정보욕구등을 엮어서 스마트폰을 만드는 일, 하드웨어 기술과 소프트웨어를 섞어서 첨단장비를 만드는 일등을 하는 과정이 융합의 과정이라고 할수 있다. 이제는 산업, 특히 도소매 산업에도 그런 융합이 활발하다. 공구나 자동차 부품을 파는 대형리테일 매장에서 과자나 사탕류를 눈에 띄는 매대에 올려 놓은 것을 볼수 있다. 사실 이런 상품 융합은 요즘의 일은 아니다. 대형 리테일 매장 자체가 종류가 다른 상품을 골고루 갖추어 운영된다. 이제 무한 경쟁으로 치닫는다고 해도 과언이 아닐정도로 소위 “돈되는 상품”을 갖추는 데는 아무런 거리낌이 없다. 문제는 막대한 자본과 유통망을 갖춘 업체들과 경쟁해야 하는 소규모 상가나 유통회사들의 수익율이 점점 낮아 진다는데 있다. 개발이 진행되는 외곽은 물론 구도심의 재개발 가능지역이 가까운 지역은 언제 어떤 상권 다툼이 생길지 모른다. 그럴듯하게 형성된 중소규모 몰이 몇해 지나지 않아 인근의 대형 상가가 형성되면서 쇠락의 길로 내려 서는 경우가 적지 않다. 대절불탈(大節不奪)이라는 말이 있다. 옛날 정권이 바뀌고 환란이 왔을때라도 지켜야 될것은 지켜주고 절개를 지키는 것을 의미했었다. 어려운 때가 됐다 해도 남의 먹을 것을 탐하지 않는 다거나, 먹거리를 빼앗는 것을 하지 않는 다는 뜻으로 쓰인다. 말하자면 상도의가 있다는 말인데, 옛날에도 힘들때에는 남의 먹거리를 넘보고 남의 장사 (돈 되는) 품목을 덩달아 하는 것이 당연히 있었겠지만, 그리 좋게 보이지는 않았던가 보다. 남의 장사 품목은 피하고 또 상권은 서로 침해 하지 않는 것을 덕으로 생각할수는 있지만 현실이 그렇지 않다. 유명 대형유통 회사간에도 아이탬 난타전은 흔히 볼수 있다.중소규모 스트립몰은 매물도 흔치 않기도 하지만 늘 사려는 사람이 더 많다. 안정적인 임대수익을 기대할수 있고 주거용 건물과 비교할때 수익관리가 용이하기 때문이다. 주거용 임대계약이 테넌트 보호를 기반으로 한 것이라면, 상업용 건물의 임대는 전적으로 랜드로드의 권익을 기반으로 한다. 대부분의 임대 계약기간도 수년 이상씩 이므로 임대료를 받는 입장에서는 훨씬 안정적인 수익관리를 할수 있다. 잘사야 잘팔수 있다는 말은 어느 상품에나 적용된다. 부동산도 동일 하다. 영구적으로 보유하고자 하는 부동산은 없다. 수익관리, 운영 또는 용이한 매매등 장점 때문에 간과하는 것중에 하나는 현존경쟁자와 미래경쟁자에 대한 정확한 판단이다. 경쟁자 등장의 가능성이 낮은 것만 고려해서 수익률이 현저히 낮은 중심가로 향할수 만은 없는 일이고 반대의 경우도 마찮가지다. 중장기적인 전망은 반드시 “상권과 품목에는 절대로 대절불탈은 없다”는 전제하에 이뤄져야 한다.
권오찬 부동산 중개사
2014-03-14 16:59:12
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역보역주 (亦步亦趋)
부동산 경기가 오랜 침체 기간을 지났음에도 불구하고 거품에 대한 우려는 여전하다. 지난달 티디은행은 캐나다 부동산 가격이 약10%의 고평가되어 있는것 같다고 했다. 토론도, 밴쿠버, 먼트리얼과 오타와는 다른 지역에 비교해서 두드러지게 고평가 되어 있다고 강조했다. 이자율은 행후 2년동안 상승할것으로 내다봤다. 비중있는 은행의 전망이지만 신뢰하고 마음에 와닿는 반응을 보일 사람이 얼마나 될지 모르겠다. 시장의 상황이 중장기적인 전망을 희석시켜 왔기 때문이 아닐까 생각된다. 시장이 내려가던 오르던 꾸준한 경향을 보이지 않고 상승과 하락 양쪽으로 진동을 하면서 시장을 바라보는 감각을 무뎌지게 해왔기 때문이다. 지역별로 등락이 다르고 진동의 주기가 달라서 시장을 바라보는 각도에 따라서 엇갈린 판단을 하게 해왔다. 한두달 사이에 급격한 판매량 증가가 있는가 하면 예년에 비해서 현저히 줄어든 거래량을 나타 내기도 했다.역보역주(亦步亦趋)라는 말이 있다. 걸으면 걷고 뛰면 뛴다는 말인데 원래는 스승을 따라 흉내내며 배운다는 뜻이지만, 주관없이 따라하고 맹목적으로 모방을 한다는 뜻으로 쓰인다. 이렇다 저렇다 하는 의견을 무작정 따라 역보역주 할수 없는게 부동산 시장이 아닌가 생각한다. 일부에서는 이자상승이 불가피하다고 전망하고 있다. 이자율이 낮으면 언젠가 오르는 것은 당연하지만 결국시점과 상승의 가파름이 어떠하냐가 중요하다. 전망이라는 것이 이처럼 시간, 기간, 방향등 여려 변수의 조합에 의해서 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 주관없이 대하다 보면 부지중에 역보역주 하는 경우가 흔할수 밖에 없다. 이럴때 일수록 개인 재정의 건전성에 더 비중을 두어 결정하는 것이 컨트롤 불가능한 변수에 의한 피해를 줄일수 있다. 거의 모든 경우에 개인 재정상태는 훨신더 상수쪽에 까깝기 때문이다. 구체적인 정보나 경험이 없는 가운데 편협한 경험과 실적을 바탕으로한 조언에 기대어 잘 알지도 못하는 비지니스를 매입하는 것도 일종의 역보역주라고 할수있다. 어느 누구도 모든 경험을 다 할수는 없다. 이민으로 정착한 교민들은 이미 긴 시간을 모국에서 보내고 이곳에 왔기 때문에 경험 할수 있는 시간도 부족하고 또 정보도 유한하다. 비지니스 환경은 날로 각박해지고 있다. 경쟁자가 늘어나고 많은 대형 기업들은 점점 더 멀티아이템으로 나가면서 군소전문 업체의 영역을 아무런 거리낌없이 침범하기도 한다. 역보역주 하다 보면 많은 에너지를 허비해야 한다. 지금은 수년간의 불경기를 이미 지나온 때다. 지금 부터는 에너지를 세이빙해서 멀지 않은 회복의 상승선 시작점에서 역주(力走)할수 있는 준비를 해야할 때다. 적우침주(积羽沉舟)라는 말이 있다. 깃털도 많이 쌓이면 배를 가라앉힌다. 작은 에너지도 모으면 언젠가 큰 힘이 된다.
권오찬 부동산 중개사
2014-03-07 16:20:18
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홍운탁월(烘云托月)
토지는 자연상태에서 농업용지, 산업용지 또는 주거용등으로 나누어져 사용된다. 토지의 특성중 유한성때문에 용도가 바뀌어져 사용되기도 한다. 요즘 흔히 눈에 띄기도 하는데 경공업지역으로 오래동안 사용되어 오던지역이 주거지역으로 바뀌기도 하고 어떤 지역에서는 농지로 사용되던 땅이 상업지역으로 바뀌기도 한다. 농지에 대한 강력한 보호 정책과 제도때문에 눈에 보이기에 생산성이 낮아 보인다고 할수 있는 정도로 아깝게 사용되는 것을 흔히 볼수있기도 하다. BC주를 포함하는 캐나다 서부 지역의 괄목할만한 발전이 지속되면서 지역의 물동량이 대폭늘어 나고 있다. 밴쿠버항을 경유해서 들어 오는 화물량을 보관할 만한 장소의 부족으로 항구에서 하역된 화물들이 이 지역에서 머물지 않고 알버타등 타지역으로 직송되는 경우가 늘어나고 있다. 이 지역으로 보면, 저절로 늘어 나는 좋은 수입원을 손도 못대고 타주나 타지방으로 보내는 경우가 된다. 항구에서 가까운 지역은 이미 포화상태가 되어 새로운 물류장소가 필요해지고 있다고 한다. 그러나 절대농지로 관리되는 땅을 제외하면 더이상 물량을 받아들일 장소가 없어서 다른 대안이 없으면 타지역으로 직송되는 물량을 잡아둘 방법이 없다. 결국 현재는 손도 못대는(?) 절대농지지만 지역이나 위치에 따라서는 생산성이나 경제성을 따져서 용도를 변경하는 일이 논의 되것으로 예상된다.극동 아시아 지역간의 물동량은 다른 어떤지역과의 물동량에 비교할수 없을 만큼 대폭적으로 늘어 나고 있다. 이 지역의 로컬 기업은 대규모의 창고 건물을 건립하고 앞으로 더 건설하는 계획을 진행중이다.얼마전 투자이민정책을 전격적으로 변경하여 많은 관련 업체나 이민추진중인 사람들을 당황케 했다. 사실은 그런 정책을 발표하기 전에 기존 이민법의 부정적인 면을 언론이나 미디어에 주민들의 불만 형식을 빌어 선무활동(宣撫活動)을 했음을 알수있다. 동양화에서 달을 밝게 표현하려고 할때 주변에 어두운 구름을 그려 넣음으로 달이 밝게 나타나게 되는 기법이 있는데 이것을 홍운탁월(烘云托月)이라고 한다. 반대 쪽을 두드러지게 표현함으로써 나타내고자 하는 주체를 오히려 뚜렷하게 나타내는 방법이다. “돈 되는 사업(수세에 도움이 되는)일을 위한 땅이 부족하다는 것” 때문에 절대 농지라는 철옹성을 직접 두드리는 것은 제도적으로 거의 불가능하다고 할수 있다. 그러나 어두운 색하나로 밝은 달을 그려낼수 있듯이, 또 흔히 잘쓰는 “슬며시-그러나 빠르게” 방법을 쓴다면 절대적 농지라도 언젠가는 산업용도로 전환을 하게 되는 날이 오지 않을까? 길목을 잘 잡아 낼수 있다면 중장기 투자로 홍운탁월의 때를 기다려 볼수있다고 생각된다.
권오찬 부동산 중개사
2014-02-28 17:34:35
