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촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다
2009년 봄과 여름의 밴쿠버 부동산 시장만큼 혼란을 야기하는 경우는 그리 많지 않은 듯합니다. 2008년 초 이후 주택의 평균가격이 하락하면서 거래량도 계속하여 감소하다가, 2009년 1월의 거래량은 1980년대 초의 수준으로 돌아가는 극심한 부진도 연출되었습니다. 그런데 2009년 2월부터는 거래량이 급격하게 증가하기 시작하여, 2009년 7월에는 7월의 거래량으로서는 사상 최고를 기록하였습니다. 그러한 거래량 급증의 원인으로서, 1년 정도 가격이 하락한데다가 이자율도 사상 최저를 기록하고 있기 때문이라고들 하고 있습니다. 그 동안 매수하지 못하였던 사람들과 생애최초 주택구입자들이 대거 부동산 시장에 뛰어들었다고 합니다. 그러한 거래량 급증이 시장의 분위기를 밝게 만들어준 것 같습니다. 그에 따라 대표적인 ①낙관론으로서는, 이제 부동산 시장의 조정이 끝나고 다시 상승세로 접어들었다는 주장입니다. 그렇지만 ②비관론은, 최근의 양상이 약세장 속의 반등에 불과하며 다시 하락세를 보일 것이라는 주장입니다. ③중도론으로서는, 앞으로는 하락하여도 그 폭은 크지 않아 현재의 수준을 유지할 것이라고 말합니다. 비관론자는, 현재의 시장 상황을 ‘촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다’는 비유를 들어 설명합니다. 초가 거의 다 타고난 뒤에 마지막으로 남은 심지를 태우면서 불이 갑자기 환해집니다. 그러다가 불이 약해지면서 촛불은 이내 꺼집니다. 현재 상황을 Back-Log를 태우는 과정이라고 설명하기도 합니다. Back-Log는 ‘화력을 좋게 하기 위하여 난로 속 깊숙이 처넣는 큰 장작’인데, 영어로는 ‘a large log at the back of a hearth fire’라고 합니다. 앞에 있던 장작이 다 타버린 지금, Back-Log를 앞으로 끌어내어 태우고 있다는 의미입니다. 물론 현재의 밴쿠버 부동산 시장에서는 낙관론자들이 절대다수를 차지하고 있는 듯 합니다. 각종의 정부기관이 그런 듯하며, 부동산 관련 종사자들의 거의 전부가 그런 입장을 취하고 있는 것 같습니다. 당연히 투자용 부동산을 보유하고 있는 사람들은 특히 더 그런 생각을 가지려 합니다. 비록 낙관론까지는 가지 않더라도, 지금 매수하는 것이 크게 나쁘지는 않다고 말하는 사람들도 있습니다. 어차피 바닥에서 매수하는 것은 일종의 행운일 것이라는 생각과, 시장이 하락한다면 모든 유형의 주택 가격이 동일하게 하락할 것이기 때문에 그렇다고 주장하기도 합니다. 현재의 밴쿠버 부동산 시장을 Speculators’ Paradise라고 판단하느냐, 아니면 상승의 시작이라고 판단하느냐에 따라서 향후의 결과는 매우 극심한 차이를 가져올 것입니다. 아울러 House와 Condo에 대한 구별도 중요할 것입니다. 장세 판단이 지금보다 더 중요한 시점은 없을 듯합니다.
밴쿠버 조선
2009-09-18 00:00:00
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매물이 증가하는 추세
2009년 8월의 거래량은 밴쿠버 부동산 시장의 활황기에 육박하는 수준으로서, 현재의 시장이 활발하다는 의미입니다. 그렇지만 아파트는 잘 팔리지 않고 있으며, 매월 신규로 등록되는 매물도 최근 몇 개월 동안 꾸준히 증가하고 있다는 점을 간과하지 말아야 하겠습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 8월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 4.9% 증가하였습니다. 신규등록이 증가세로 돌아선 것은 지난 2008년 10월 이후 10개월 만에 처음으로 나타난 현상입니다. 2009년 5월의 36% 감소를 저점으로 매물은 점점 더 증가하는 양상이었습니다. 지난 8월의 단독주택 매물은 1% 감소하였으나 아파트는 9.7% 증가하여, 지난 8월의 매물 증가는 아파트가 주도하였습니다. 지난 8월의 거래량은 119.5% 증가하여, 2000년대 중반의 활황기 수준을 보여주고 있습니다. 단독주택은 155.5%, 타운하우스는 108.2%, 그리고 아파트는 97.8 증가하였습니다. 단독주택의 거래증가가 돋보였으며, 아파트는 여전히 거래량 증가가 부진하였음을 알 수 있습니다. 주택의 유형별 Sales-to-Listings Ratio는 아파트가 잘 팔리지 않는 모습을 보여주고 있습니다. 지난 8월에 단독주택은 77.4%, 타운하우스는 79.8%, 그리고 아파트는 72.7%를 기록하였습니다. 단독주택의 평균가격이 아파트의 2배가 넘음에도 불구하고, 단독주택이 아파트 보다 잘 팔렸습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 8월에 신규등록 매물이 1.9% 감소하였는데, 이 또한 올 4월 이후 신규 매물이 매월 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 거래량은 96.3% 증가하여, 8월의 기록으로서는 사상 2번째입니다. 유형별로는 단독주택이 121%, 타운하우스가 69.6%, 그리고 아파트가 50.5% 증가하여, 단독주택의 거래증가율이 아파트의 2배를 넘는 호조세를 보였습니다. 그런데, 프레이저 밸리에서 주택이 시장에 나와서 팔리는 기간이 최근 6개월 동안 60일 가까이되는 현상이 유지되고 있다는 점이 특이한 사항입니다. 그리고 구매자의 상당수가 자금조달에 어려움을 겪는다는 조사결과도 주목할 만한 내용이라고 생각합니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체를 통합하여 보면 신규등록이 1.7% 증가하였으며, 최근 5개월 동안 신규 매물이 매월 지속적으로 증가하는 추세입니다. 거래량은 109.8% 증가하였는데, 2008년 5월부터 거의 1년 동안 거래량이 급속하게 감소한 것을 감안하면 괄목할 만한 거래증가입니다. 전체적으로 단독주택은 138.2%, 타운하우스는 91.6%, 그리고 아파트는 87.9% 증가하였습니다. 2009년 들어서는 단독주택 혹은 타운하우스의 거래 증가율이 높은 반면, 아파트는 거래 증가율이 저조한 추세를 계속하여 보여주고 있습니다. 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 판단됩니다.
밴쿠버 조선
2009-09-11 00:00:00
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다운타운의 아파트가 가장 잘 팔린 것은 아니다
주택의 유형에 따라서 잘 팔리는 지역이 별도로 있는 반면에, 팔기 어려운 지역이 따로 있습니다. 타운하우스의 경우 도시별로 판매가 극심한 차이를 보였다는 점이 특이한 사항입니다. 아울러, 밴쿠버 다운타운의 아파트가 가장 잘 팔린 것은 아니라는 것도 주목할 만한 내용입니다. 광역 밴쿠버에서 도시별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 9월 2일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 9월 2일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 지지난 주의 칼럼에서 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 아파트는 광역 밴쿠버에서만 단독주택보다 더 잘 팔렸고, 프레이저 밸리와 칠리왁 지역에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타납니다. 지난 주의 칼럼에서는 콘크리트로 지어진 고층 아파트는 잘 팔리지 않은 반면에, 나무로 지어진 타운하우스와 저층 아파트는 비교적 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 광역 밴쿠버의 주요 도시 12개를 대상으로 각각의 주택이 얼마나 잘 팔렸는지 조사한 결과, 도시별로 커다란 차이를 보였다는 결과를 얻었습니다. 광역 밴쿠버 전체의 단독주택 Sales/Active 비율은 1.75이었습니다. 가장 잘 팔리는 도시의 그 비율은 2.91이었고, 가장 잘 팔리지 않는 도시는 1.16으로 나타나서, 최고의 도시는 최저의 도시에 비하여 2.5배나 잘 팔렸다는 의미입니다. 타운하우스는 도시별로 극심한 차이를 보였습니다. 평균적인 Sales/Active 비율은 2.30이었는데, 최고는 4.46이었고, 최저는 0.54이었기 때문입니다. 잘 팔린 도시의 타운하우스는 가장 잘 팔리지 않은 도시보다 8.3배나 더 잘 팔렸다는 결과입니다. 타운하우스는 잘 골라야 한다는 의미가 됩니다. 아파트도 도시별로 큰 차이를 보였습니다. 평균적인 Sales/Active 비율은 2.11이었으며, 최고의 도시는 2.70이었고, 최저의 도시는 0.96을 보였기 때문입니다. 최고와 최저는 2.8배의 차이입니다. 특정의 도시에서 모든 유형의 주택이 골고루 잘 팔리는 것은 아니지만, 대체로 강세도시는 전반적인 주택유형에서 잘 팔리고 있다는 결과를 보여주었습니다. 도시에 따라 단독주택이 잘 팔리기도 하며, 타운하우스에 특히 강세를 보인 도시도 있고, 지역에 따라서는 아파트 매매가 활발하기도 합니다. 필자의 조사 결과는 한국인들이 보편적으로 생각하는 바와 차이가 있습니다. 상대적으로 좋은 주택단지로 간주되고 있어서 한국인들이 선호하는 어느 지역의 단독주택은 평균 이하의 판매실적을 보였습니다. 그리고 밴쿠버 다운타운의 아파트가 다른 모든 지역의 아파트 중에서 가장 잘 팔릴 것으로 생각하고 있을 것 같은데, 조사 결과는 그렇지 않았습니다.
밴쿠버 조선
2009-09-05 00:00:00
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고층 콘도는 잘 팔리지 않았다
콘크리트로 지어진 고층 아파트는 잘 팔리지 않은 반면에, 나무로 지어진 타운하우스와 저층 아파트는 잘 팔렸습니다. 특히 광역 밴쿠버의 콘크리트 콘도는 팔기가 어려웠던 것으로 나타납니다. Lower Mainland에 속하는 Greater Vancouver(이하 GV), Fraser Valley(이하 FV) 및 Chilliwack and District(이하 CAD)라는 지역별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 8월 26일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 8월 26일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 지난 주의 칼럼에서 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸다는 결과를 제시하였습니다. 아파트는 GV에서만 단독주택보다 더 잘 팔렸고, FV와 CAD에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타났습니다. 이제 콘도(타운하우스와 아파트를 포함하는 개념)를 건축재료별로 나누어 분석해 보겠습니다. 고층아파트는 콘크리트로 건축하며, 그 고층아파트 옆에 짓는 타운하우스 역시 콘크리트로 짓는 것이 통상적입니다. 이에 비하여 저층아파트는 나무로 건축하며, 고층아파트에 딸리지 않은 일반적인 타운하우스 역시 나무로 짓는 것이 보통입니다. 따라서 콘크리트 콘도는 흔히 말하는 고층콘도로 간주해도 되며, 나무 콘도는 타운하우스와 저층아파트로 보아도 크게 무리는 없을 것입니다. 콘크리트로 된 콘도의 Sales/Active 비율은 GV:1.83 → FV:0.90 → CAD:0.64로 계산되었습니다. GV를 100%로 볼 때, FV는 49.4%이며 CAD는 34.9%에 불과하였습니다. 외곽으로 나갈수록 콘크리트 콘도의 인기는 현저하게 낮아짐을 알 수 있습니다. GV에서 아파트라는 유형이 단독주택보다 많이 팔린 것으로 나타났지만, 세분하여 콘크리트 콘도의 경우에는 단독주택보다 그다지 잘 팔린 것은 아닙니다. 물론 FV와 CAD에서는 콘크리트 콘도가 단독주택보다 팔기가 어려웠습니다. 이에 비하여 나무로된 콘도의 Sales/Active 비율은 GV:2.19 → FV:1.54 → CAD:1.07로 나타났습니다. GV를 100%로 볼 때 FV는 70.6%이며 CAD는 48.7%로 계산되어, 외곽지역으로 가면서 나무콘도의 인기하락은 콘크리트 콘도처럼 심하지는 않았습니다. 단독주택의 비율과 비교해 보아도, 모든 지역에서 단독주택보다 나무 콘도가 더 잘 팔린 것으로 나타났습니다. 나무 콘도가 콘크리트 콘도에 비하여 GV에서는 1.2배, FV와 CAD에서는 1.7배 더 잘 팔리고 있습니다. 그리고 판매실패의 비율에 있어서도 나무 콘도가 콘크리트 콘도보다 전반적으로 낮아서, 콘크리트 콘도의 판매가 쉽지 않았다는 것을 알 수 있습니다. 특히 GV에 있는 콘크리트 콘도의 판매실패 비율이 모든 지역의 모든 콘도에서 가장 높고 단독주택보다도 높게 나왔기 때문에, GV에서는 고층콘도 판매가 단독주택보다도 더 어려웠다고 해석할 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-08-29 00:00:00
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타운하우스가 잘 팔렸다
2009년 들어 현재까지 타운하우스가 보편적으로 잘 팔렸는데, 타운하우스다운 타운하우스가 잘 팔린 것으로 해석됩니다. 아파트는 광역밴쿠버에서만 단독주택보다 잘 팔렸고, 프레이저 밸리와 칠리왁 지역에서는 가장 팔리지 않는 주택유형으로 나타납니다. 광역 밴쿠버에 있는 아파트라고 해서 모두 잘 팔리는 것이 아니라, 아파트에 따라서 차이가 많은 것으로 해석됩니다. Lower Mainland에 속하는 Greater Vancouver(이하 GV), Fraser Valley(이하 FV) 및 Chilliwack and District(이하 CAD)라는 지역별로 어떤 유형의 주택이 잘 팔렸는지를 조사하였습니다. 2009년 1월 1일부터 8월 19일까지 MLS를 통하여 팔린 주택의 숫자를 8월 19일 현재 MLS에 매물로 남아있는 수치로 나누었으며(‘Sales/Active 비율’이라 칭함), 이 비율이 클수록 잘 팔리는 것으로 해석하면 됩니다. 단독주택이나 타운하우스 및 아파트의 모든 주택 유형에서 Downtown Vancouver에서 멀어질수록 잘 팔리지 않는 현상이 발견되었습니다. 즉, GV에서 가장 잘 팔렸고, FV에서는 덜 팔렸으며, CAD에서는 잘 팔리지 않는 현상이 모든 주택유형에서 공통적으로 나타난 것입니다. 단독주택의 Sales/Active 비율은 GV:1.56→FV:1.19→CAD:0.95로 계산되었습니다. GV의 현재 매물잔량보다 1.56배 많은 단독주택이 올해 팔렸으며, FV에서는 1.19배가 팔렸고, CAD에서는 0.95배가 팔렸다는 의미입니다. GV의 비율을 100%로 볼 때, FV에서는 76.4% 팔렸고, CAD에서는 61% 팔린 것으로 간주할 수 있습니다. 당연히, 단독주택은 GV에서 가장 잘 팔렸다는 의미입니다. 타운하우스는 모든 지역에서 보편적으로 가장 잘 팔린 것으로 나타납니다. GV:2.03→FV:1.86→CAD:1.61로 계산되었으며, GV를 100%로 간주할 경우 FV는 91.5%이고 CAD는 79.3%로 나타납니다. 그런데 타운하우스의 판매실패 비율은 다른 유형의 주택보다 대체적으로 높게 나타나는 경향이 있다는 것이 특이합니다. 이는 타운하우스가 보편적으로 잘 팔리기는 하지만, 타운하우스도 타운하우스 나름이라는 의미가 됩니다. 진정한 의미의 타운하우스가 전반적으로 잘 팔리는 것으로 해석할 수 있겠습니다. 아파트의 Sales/Active 비율은 GV:1.92→FV:1.05→CAD:0.62로 계산되었습니다. GV의 아파트는 단독주택보다는 잘 팔리지만, 타운하우스보다는 덜 팔리는 셈입니다. FV와 CAD에서는 가장 잘 팔리지 않는 주택이라고 할 수 있습니다. 그리고 GV를 100%로 볼 때, FV는 54.3%이고 CAD는 32.1%로 계산됩니다. 따라서 외곽지역으로 갈수록 아파트의 인기는 급격히 하락한다고 볼 수 있습니다. GV에서의 아파트 판매실패 비율이 모든 지역과 모든 주택유형에서 가장 높게 나왔다는 것이 특이한 현상입니다. 이는 잘 팔리는 아파트와 잘 팔리지 않는 아파트의 구별이 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 콘도에 대한 다른 각도에서의 분석 결과는 다음 주의 칼럼에서 제시합니다.
밴쿠버 조선
2009-08-22 00:00:00
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거래량은 신기록이지만…
2009년 7월의 거래량은 7월 거래량으로서는 신기록입니다. 타운하우스의 거래증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 상대적으로 거래가 저조하였습니다. 적절하게 가격이 책정된 중저가의 주택이 잘 팔렸는데, 생애최초 주택구입자의 역할이 매우 커졌다고 합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 7월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 17.4% 감소하였으며, 거래량은 대폭적으로 89.2% 증가하였습니다. 그리하여 7월의 거래량 기준으로 사상최고치(2003년 7월의 4,023채)를 뛰어 넘어 4,114채가 거래되는 신기록을 수립하였습니다. 이렇게 많이 거래된 원인으로서 가격 조정과 금리 인하를 들고 있습니다. 중저가의 주택이 주로 거래되었는데, 판매희망 가격이 올바르게 책정된 주택이 잘 팔렸다는 의견입니다. 시장의 주도세력은 생애최초 주택구입자들이었다고 합니다. 거래량 증가의 비율은 주택의 유형에 따라서 크게 다릅니다. 타운하우스가 107.9% 증가하였고, 단독주택은 95.2%, 그리고 아파트는 76.8% 증가하였습니다. 타운하우스의 거래 증가가 눈에 띄는 반면, 아파트는 여전히 저조한 증가율을 보였습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 7월에 신규등록 매물이 14.3% 감소하였으며, 거래량은 62.7% 증가하였습니다. 여기에서도 역시 7월의 기록으로는 신기록(2,089채)인데, 과거의 기록(2005년 7월의 2,051채)을 넘어선 것입니다. 마찬가지의 원인이 거래증가에 기여하였으며, 생애최초 주택구입자의 비중이 37%라고 합니다. 거래 증가의 비율도 광역 밴쿠버와 유사한 모습을 보였습니다. 타운하우스가 79% 증가하였고, 단독주택은 69.8% 증가하였음에 비하여, 아파트는 38.5% 증가에 그쳤습니다. 타운하우스의 거래 증가가 많은 반면에, 아파트는 거래 증가율이 저조하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리 전체를 통합하여 보면, 올 7월의 거래량이 여전히 신기록입니다. 타운하우스가 96% 증가하였고, 단독주택은 82.7% 증가하였으며, 아파트는 69.4% 증가하였습니다. 최근의 거래 증가에 타운하우스와 단독주택이 커다란 역할을 하였고, 아파트의 증가율은 상대적으로 저조하였다는 것이 올 3월 이후 지금까지 나타난 두드러진 특징입니다. 이와 같은 거래의 증가 추세가 가을과 겨울에도 유지될 것인가, 그리고 중저가의 주택 위주로 거래되는 경향이 고가 주택으로도 확산될 것인가에 관심을 가져야 합니다. 거래 증가가 시장에 긍정적인 작용을 하는 것은 분명하지만, 시장의 질(Quality)도 상당히 중요하기 때문입니다
밴쿠버 조선
2009-08-15 00:00:00
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Rent 주택 광고 및 찾아보기
렌트할 주택을 광고하거나 찾아보는 것은 단순하지 않는데, 그 이유는 Rent에 관련된 주택의 정보가 한 곳에 집중되어 있지 않고 그러한 정보도 정확하지 않은 경우가 있기 때문입니다. 주거용 부동산을 사고 파는 경우에는 거의 모두 MLS를 이용하고 있으며, MLS 정보는 인터넷을 통하여 모든 리얼터에게 공유되기 때문에, 리얼터에게 연락하면 상당히 많은 정보를 파악할 수 있습니다. 렌트의 경우에는 다양한 경로를 통하여 렌트할 주택에 대한 정보를 파악하여야 합니다. 가장 좋은 방법 중의 하나가 렌트할 지역을 직접 돌아다녀 보는 것입니다. 거주하기로 목표한 지역이 있으면, 그 지역을 돌아다니며 현지의 분위기와 입지조건을 파악할 수 있다는 장점이 있습니다. 그렇지만 렌트 전용이 아니면 정보를 파악하지 못하는 경우가 많다는 단점은 있습니다. 다음으로는 현지의 각 도시마다 발행되는 지역신문을 이용하는 방법이 있습니다. 입주자가 대기하고 있는 인기있는 임대전용 단지의 경우에는 굳이 비용을 들여가면서 광고를 할 필요가 없기 때문에 정보의 한계가 있습니다. 지역신문 확보가 어려운 경우에는 Van Net(http://classified.van.net/classified/classified.nsf/index)에서 각 지역의 광고를 찾을 수 있습니다. 이와 비슷하게 현지에서 다양하게 운영되는 웹사이트를 방문해도 됩니다. 방문자가 자유롭게 광고를 올리고 검색하는 곳으로서 Craigslist(http://vancouver.en.craigslist.ca/apa/)가 대표적이고, Kijiji(http://vancouver.kijiji.ca/f-housing-W0QQCatIdZ34QQSortZ2)도 있습니다. 이러한 사이트들에는 바람직하지 않은 사람들도 활동하고 있으므로, 이용에 주의하여야 합니다.그 이외에 렌트전용 단지에서 자체적으로 운영하는 웹사이트도 있고, 수입을 목적으로 전문적으로 운영되는 웹사이트도 있습니다. Canada.com(http://homes.canada.com/vancouver/browsecategory.aspx?id=3134)도 이용하며, 기타의 웹사이트는 필자의 CanadaNet(http://www.canadanet.co.kr/1rent/local/local.php)에 일부 연결해 놓았습니다.한국인들이 개인적으로 렌트를 놓는 경우나, 한국인 소유의 주택에 렌트 들어가고자 하는 경우에는 한국인이 운영하는 웹사이트가 도움이 됩니다. 밴쿠버 조선일보(http://www.vanchosun.com/market/main/frame.php?main=rent)가 대표적으로 많이 이용되고, 밴쿠버 교차로(http://www.van1004.com/), 부동산 밴쿠버(http://www.budongsanvan.com/community/rent.php), 부동산 코리아(http://bchanin.com/market1.php?partCode=sonjKGcyzKSp1EGmnZK37ERN&partName=렌트/민박/홈스테이) 등도 이용됩니다.현지에 거주하는 다른 사람에게 부탁을 하는 방법도 있는데, 그러한 사람들도 대체로 위와 같은 경로를 통하여 렌트 주택에 관한 정보를 파악한다고 보아도 될 듯 합니다.
밴쿠버 조선
2009-08-08 00:00:00
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주택 Rent 절차...세입자의 경우
거주지역을 옮길 경우 주택을 Rent할 것인가, 아니면 매입할 것인가를 먼저 결정하여야 할 것입니다. 장래의 부동산 시장 전망과 관련된 경제적 손익, 자신의 상황과 취향을 따져보고 결정합니다. Rent하겠다면, 스스로 주택을 찾아볼 것인가, 아니면 Rental Property Manager에게 의뢰할 것인가를 결정합니다. 매매만 허용된 통상적인 의미의 Realtor(부동산 중개사)는 그러한 일을 ①타인을 위하여 ②보수를 기대하며 알선하는 것이 허락되지 않습니다. Rental Property Manager라는 Licence를 가진 사람에게 세입자도 비용을 지불하며 의뢰를 하는 경우가 많습니다. 주택을 찾아보는 방법은 현지 답사, 인터넷 웹사이트(한인 전용 및 현지인이 이용하는 사이트), 신문(한인 신문 및 현지인 신문) 등이 있습니다. 이에 대하여는 다음 기회에 설명하기로 합니다. 적절한 집을 찾았을 경우, 본인 스스로 혹은 Rental Property Manager를 통하여 집주인을 확인하여야 합니다. 시세보다 좋은 조건에 Rent가 나왔을 경우, 좋지 않은 의도를 가진 경우도 간혹 있기 때문입니다. 만약 Licensed Agent가 개입되었다면, 집주인임을 확인했다고 간주해도 좋을 것이나, Agent 자체가 속임수일 경우도 있을 것입니다. 대부분의 경우 렌트 신청서(Rental Application Form)를 작성하여야 할 것이지만, 렌트전용의 공동주택일 경우에는 관리사무소에 들러서 간단한 절차로 렌트 계약이 완료되기도 합니다. 주거 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement)를 작성하고 손상 담보금(Security Deposit)을 건넸다면, 그 계약에 법적으로 구속된다는 것을 명심하여야 합니다. 렌트 기간과 조건을 지켜야 하고, 그렇지 않을 경우 계약 불이행에 따르는 상대방의 손실을 보상하여야 합니다. 그러한 보상의 법적 기준은 있으나, 통상적인 관례에 따르는 위약금을 세입자가 물고 계약이 해지되기도 합니다. 입주 시점에 주택상태 검사 보고서(Condition Inspection Report)를 작성합니다. 이 서류는 입주할 시점의 주택상태와 퇴거할 때의 주택상태가 같아야 한다는 것을 전제로 작성합니다. 정상적인 사용으로 인한 마모(Normal Wear and Tear)는 배상할 책임이 없으나, 그렇지 않으면 수리해줘야 합니다. 개인 소유의 콘도에 들어갈 경우, Form K가 발송되었는지를 확인하는 것이 좋습니다. 이사날짜를 그 콘도의 관리인에게 알려주어야 하며, 필요한 경우 Elevator를 예약하여야 합니다. 세입자와 집주인의 분쟁은 대부분 Residential Tenancy Office(http://www.rto.gov.bc.ca/)에서 유권해석을 해줍니다. 아울러 분쟁의 처리과정도 도와주므로, 이용하는 것이 좋겠습니다.
밴쿠버 조선
2009-08-01 00:00:00
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주택 Rent 절차...집주인의 경우
자신이 거주하지 않는 주택을 소유하는 경우, 그 처리방안은 ①매도하기, ②Rent 놓기, 혹은 ③비워두면서 잠깐씩 활용하기 등이 있을 수 있습니다. 각자 나름대로의 장단점이 있고, 언제나 모든 주택이 시간이 지나면서 가격이 오르는 것은 아니라는 것을 감안하여 신중하게 결정하여야 합니다. 잉여주택을 렌트 주면서 수입도 올리면서 적절한 시기를 기다리는 방안을 택할 수 있습니다. 그 장단점을 논하는 것이 이번 칼럼의 주제가 아니고, 그 방안을 권장하는 것도 아닙니다. 여기에서는 렌트 놓는 절차를 간략하게 안내하고, 관련된 내용은 다음 기회에 구체적으로 차례차례 설명합니다. 주택을 Rent 주기로 결정하였을 경우, 스스로 세입자를 구할 것인가 아니면 다른 사람의 도움을 받을 것인가를 결정합니다. 어떤 사람이 ①타인을 위하여 ②보수를 기대하며 세입자를 구하는 경우, Rental Property Manager라는 Licence를 가져야 합니다. 그러한 자격증을 본인이 보유하고 있지 않은 경우, 보수를 기대하여 타인의 집을 찾아 보거나 설명하는 행위 등도 법적으로 금지되어 있습니다. Rent비, 시작시점, 렌트기간, 비용부담 범위, Pet허용 여부 등을 결정하여야 합니다. Rental Property Manager의 도움을 받거나, 사람들이 많이 이용하는 인터넷 사이트에서 가격과 조건을 비교할 수 있습니다. 그리고 광고할 매체를 선택하는데, 많은 경우 무료이나 유료인 경우도 있습니다. Rent에 관심있는 사람이 접촉해 오면 집을 보여준 다음, Rent하려고 하면 렌트 신청서(Rental Application Form)를 작성하도록 요구합니다. 그 외의 다른 서류를 통하여 신분을 확인하고, 신용조사(Credit Check)와 참고인 조회(Reference Check)를 동시에 병행합니다. 그 결과가 만족스러우면 주거 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement)를 작성하는데, 그 양식은 필자의 웹사이트나 Residential Tenancy Office(http://www.rto.gov.bc.ca/)에서 구합니다. 통상적으로 이 계약서가 완성되는 시점에서 손상 담보금(Security Deposit)이 전달됩니다. 아파트나 타운하우스 같은 공동주택의 경우 Form K를 관리회사에 발송하여야 하는데, Strata Bylaws를 전달하였고 거주자가 그 규칙을 지킨다는 내용입니다. 그리고 Elevator 예약이 필요한 경우도 있습니다. 일부 콘도의 경우 Move-in Fee 및/혹은 Damage Deposit을 요구하기도 하는데, 그러한 비용 부담의 주체는 집주인과 세입자가 협의하여 결정하는 것이 통상적입니다. 입주시점에 주택상태 검사 보고서(Condition Inspection Report)를 작성하여 교환합니다. 이는 퇴거시의 분쟁 소지를 줄이기 위한 조치이므로, 반드시 작성해야 합니다. 렌트비는 통상적으로 매달 1일에 받게 되는데, 편의상 Post-dated Cheques를 한꺼번에 받기도 합니다.
밴쿠버 조선
2009-07-24 00:00:00
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단독주택과 타운하우스가 거래증가 주도
2009년 1월부터 6월까지 밴쿠버의 주택 거래량은 매우 급격하게 증가하였습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합한 지역에서 단독주택과 타운하우스 및 아파트가 1월에는 1,151채가 거래되어 극심하게 부진하였으나, 6월에는 6,241채가 거래되어 1월의 5.4배를 넘었습니다. 그러한 거래 급증의 직접적인 원인으로 저금리와 가격인하를 들고 있습니다. 금리가 역사적으로 낮고 최근에 비하여 가격이 어느 정도 내려왔기 때문에, Affordability(비용을 감당할 수 있는 정도)가 개선되었다는 점이 거래량 증가의 근본적인 원인으로 꼽히고 있습니다. 이와 관련하여 어떠한 유형의 주택이 잘 팔리는가에 대하여 관심을 가질 필요가 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 2009년 1월에서 6월까지 단독주택이 471%, 타운하우스가 636%, 그리고 아파트가 394% 증가한 것으로 나타납니다. 아파트의 증가율을 1로 간주한다면, 타운하우스 거래는 아파트보다 1.6배 많았으며, 단독주택은 1.2배 많았습니다. 아파트의 거래 증가율이 가장 낮았습니다. 프레이저 밸리에서는 같은 기간 동안 단독주택이 440%, 타운하우스가 436%, 그리고 아파트가 299% 증가하였습니다. 아파트의 증가율을 기준으로 하면, 단독주택과 타운하우스가 아파트보다 1.5배 많이 거래된 것으로 계산됩니다. 여기에서도 역시 아파트의 거래증가가 가장 부진하였습니다. 각 유형별 2009년 6월의 전년대비 거래량 증가율은 비슷한 맥락에서 확연하게 드러납니다. 광역 밴쿠버에서는 단독주택이 81.6%, 타운하우스가 78.2%, 그리고 아파트가 69.3% 증가하였습니다. 프레이저 밸리에서는 단독주택이 56%, 타운하우스가 37.7%, 그리고 아파트가 10.4% 증가하였습니다. 단독주택의 거래량 증가율이 가장 뛰어난 반면에, 아파트의 거래 증가율은 매우 저조하였습니다. 이상에서 일종의 경향을 파악할 수 있습니다. 2009년 상반기의 거래량 증가는 단독주택과 타운하우스가 주도하였고, 아파트는 평균치에 미치지 못하는 증가를 기록하였다는 사실입니다. 상반기의 거래량 증가에서도 확인되고, 올 6월의 작년대비 거래량 증가도 동일한 양상을 보여주었습니다. 올 상반기 거래량 증가의 핵심적인 화두는, 가격이 낮아져 Affordability가 개선되었다는 점입니다. 단순한 가격으로 보면 단독주택이 가장 비싸고, 아파트가 가장 쌉니다. Affordability가 좋은 주택이 잘 팔렸다고 하는데, 단순한 가격 수준이 가장 낮은 아파트의 거래는 오히려 상대적으로 부진하였습니다. 따라서 가족의 숫자, 필요한 주거공간의 크기, 추구하는 삶의 양상, 소득수준 등을 종합적으로 판단할 때 집값이 낮아 Affordability가 좋은 주택이 잘 팔렸다는 것으로 이해하여야 합니다. 이런 측면에서 보면, 밴쿠버 부동산 시장에서는 아파트 가격이 아직도 너무 높다고 생각하는 것 같습니다.
밴쿠버 조선
2009-07-18 00:00:00
