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양분된 시장과 서로 다른 전망
밴쿠버 주택의 가격 수준에 따라서 시장이 양분된 양상이며, 아울러 현재의 부동산 시장에 대한 판단과 향후 전망도 서로 엇갈리고 있습니다. 상황 판단에 따라 결과가 많이 달라질 수 있습니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 6월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 17.9%가 감소하였으며, 거래량은 대폭적으로 75.6%가 증가하였습니다. 비록 2008년 6월의 거래량이 2007년 대비 42.9% 감소하였다고 하지만, 올해의 75.6% 증가는 커다란 규모의 증가라고 할 수 밖에 없습니다. 통상적으로 매년 5월에 거래량이 최고점을 기록하는 경향이 있지만, 6월의 거래량이 직전월인 5월의 거래량을 넘어서는 경우가 2000년 이후 2차례(2001년과 2003년) 있었습니다. 최근의 밴쿠버 부동산 시장 상승초기에 나타났다가 올해 다시 나타난 것입니다. 그러한 원인을 저금리와 가격인하(More Affordable Pricing)에 두고 있습니다. 매도자가 가격을 낮게 책정하기 때문에 저금리에 힘입어 거래가 증가하였다는 해석입니다. 매도자의 가격 조건이 마음에 들지 않으면, 구매자는 발길을 돌리는 것이 현재의 시장입니다. 프레이저 밸리에서는 지난 6월에 신규등록 매물은 11.5% 감소하였으며, 거래량은 39.8% 증가하였습니다. 6월의 거래량이 5월의 거래량을 넘어선 경우가 2000년 이후 3차례(2001년, 2003년 및 2005년) 나타났었는데, 올해 다시 그런 양상이 발생하였습니다. 여기에서도 마찬가지로 저금리와 가격인하(Reductions in House Prices)를 거래 활성화의 원인으로 제시하고 있습니다. 금리가 역사적으로 낮은데다가, 매도자가 매도희망가격을 낮추기 때문에, 거래가 많아졌다고 해석하고 있습니다. 프레이저 밸리 부동산 협회가 지난 6월의 첫 2주 동안 거래가 완결된 경우를 분석하여, 그 결과를 발표하였습니다. 구매자의 32%가 생애최초 주택구입자이며, 다른 22%는 아파트나 타운하우스에서 단독주택으로 옮겨온 경우라고 합니다. 그러면서 현재의 시장이 2가지로 양분되어 있다고 합니다. 낮은 가격의 주택들은 매도자가 유리한 위치를 차지하고 있는 반면에, 높은 가격의 주택들에 대하여는 구매자가 시장을 지배한다고 합니다. 이러한 현상은 정도의 차이가 있지만 광역 밴쿠버에서도 마찬가지라고 알려져 있습니다. 아울러 시장에 대한 판단도 엇갈리고 있습니다. 일시적인 반등이라고 말하기도 하며, 상승세로 전환되었다고 주장하기도 합니다. 그러한 각각의 판단에 따르는 향후의 결과는 매우 달라집니다.
밴쿠버 조선
2009-07-10 00:00:00
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어느 다운타운 Condo에 대한 예상
지난 주의 칼럼에서 다루었던 그 고층콘도에 대한 이야기가 계속됩니다. 분양회사가 지난 5월에 매각에 성공한 8채의 아파트는 분양가(추정)에서 26.3% 할인된 가격에 팔렸습니다. 그리고 분양받았던 일반인이 재판매에 성공한 경우가 1건 있었는데, 분양받았던 가격에서 19%를 깎아서 팔았습니다. 실질적인 할인율은 분양회사가 할인판매하는 경우와 일반인이 재판매하는 경우에나 엇비슷합니다. GST를 감안하면 재판매의 경우 할인율이 24%에 육박하기 때문입니다. 그렇지만 분양받아 재판매한 투자자는 GST와 통상적인 규모의 리얼터 Commission을 감안하면 손실은 26.4%에 달합니다. 만약 그 재판매 투자자가 분양초기인 2005년 말에 분양받았다면, 3년 6개월 동안의 투자수익률이 -26.4%라는 의미가 됩니다. 분양대금의 4분의 1이 넘는 금액이 투자실패로 날아간 셈입니다. 그러한 ‘수익률 Minus 26.4%’를 크게 받아들이지 않는 경우도 있는 듯합니다. 미국의 금융위기로 많은 자산의 가치가 하락하였기 때문에 상대적인 수익률 측면에서 크게 불리하지 않다고 강변하기도 합니다. 그렇지만 이러한 강변 혹은 자기 합리화는 다른 측면에서 재고되어야 합니다. ①다른 주거용 부동산에 투자한 경우의 결과와 비교해 보아야 하고, ②통상적인 몰기지의 Down Payment 금액을 기준으로 수익률을 계산하여야 하기 때문입니다. ①지나치게 비싼 가격으로 신규분양하는 고층아파트가 아니라, 다른 주거용 부동산을 구입하였을 경우, 수익률은 그 보다 훨씬 좋았을 것입니다. 신규분양 주택의 수익률이 더 좋을 것이라는 것은 맹신에 불과하다는 것이 2000년대 초부터 계속되어온 필자의 일관된 주장이었고, 실제로 필자는 2005년부터는 고층아파트에 대한 신규분양을 적극적으로 만류하고 거부하였습니다. 굳이 분양받겠다는 사람들에게는 분양사무소로 직접 찾아가던가, 아니면 다른 리얼터에게 연락하라고 하였습니다. 필자의 그러한 주장은 논리적으로 타당하였던 것은 물론이고, 이제는 현실적으로도 입증 가능하게 되었습니다. ②분양받은 아파트 완공시에 분양가의 35%를 Down Pay하는데 성공하였을 경우, 위의 재판매 투자자는 원금의 75.5%(GST와 Commission만 감안)를 날린 상황입니다. 만약 25%를 Down Pay하였다면, 아파트가 날아간 상황에서 돈이 추가로 지출된다는 계산입니다. 35%를 Down Pay하였다고 간주하더라도, 현재의 가격에서 추가로 10% 하락한다면, 그 투자자의 투자 원금은 모두 사라집니다. 투자 원금이 약간이라도 남아있는 상황과, 투자 원금이 모두 사라지면서 부채만 남게되는 상황 사이에는 매우 커다란 차이가 있습니다. 심리적인 거부감과 아울러 채권자의 압박도 있을 수 있습니다. 그러면, 적어도 채무자는 되지 않기 위하여 일부 사람들은 과격한 결정을 내리기도 합니다. 이 고층콘도의 경우, 분양회사가 아직도 팔지 못한 듯한 25채의 아파트가 부담을 가중시키고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-07-03 00:00:00
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어느 다운타운 Condo의 현황
밴쿠버 다운타운에 2005년 말에 분양을 시작한 것으로 생각되는 고층콘도가 있습니다. 단위면적당 분양가격이 높음에도 불구하고, 화려한 관심 속에서 비교적 성공적으로 분양되었던 그 고층아파트는 3년이 지나 2008년 말 즈음에 완공되었습니다. 완공으로부터 반년 정도가 지난 현재의 시점에서 그 콘도의 매매동향에 대하여 이야기하고자 합니다. 여기에서 필자가 부탁하는 것은, 이 사례가 다운타운 혹은 다른 지역의 고층콘도 모두에게 동일한 방식으로 적용되지는 않는다는 점을 고려하여야 한다는 것입니다. 상황은 콘도에 따라 다릅니다. 112채의 아파트로 구성된 그 고층아파트는 79채가 분양되었던 것으로 추정됩니다. 2005년 말부터 2009년 초까지 3년이 넘는 기간 동안에 MLS를 통하지 않고 팔린 물량이 그 정도일 것이라는 말입니다. 이 사실은 Tax Report와 MLS를 통하여 확인할 수 있습니다. 분양되지 않았던 33채를 팔기 위하여 그 분양회사는 MLS를 이용하게 됩니다. 2008년 가을부터 일부의 물량을 시장에 내놓고 있었습니다. 당초의 분양가 정도에서 팔려고 시도하였으나, 2009년 4월까지는 MLS를 통한 거래가 전혀 없었습니다. MLS를 통한 매물등록 초기에는 도중에 가격을 올려보기도 하였지만, 그 가격에 그 아파트를 살 사람이 나타나지 않았습니다. 그러자 분양회사는 2009년 4월 말에 가격할인을 단행하여, MLS에 최초로 제시한 가격에서 평균적으로 26.3%가 할인된 가격에 매도합니다. 그리하여 5월에만 8채를 매각하는데 성공합니다. 그렇지만 6월 24일 현재 6월에는 하나도 팔리지 않은 것으로 나타나고 있습니다. 분양받았던 아파트 1채가 그 와중에 매각에 성공하였습니다. 투자자인 듯한 업체에서 매입하였던 아파트로서, 분양가에서 19% 할인된 가격에 팔렸습니다. GST와 정상적인 리얼터 Commission 만을 감안하더라도 손실이 26.4%에 달합니다. 그나마 팔리면 다행이라고 보는 견해도 있습니다. 그 건물에서 분양받았던 사람들이 팔려고 내놓았거나 내놓고 있는 아파트 중에서 유일하게 팔렸기 때문입니다. 올 6월 24일 현재 일반인이 팔려고 내놓고 있는 아파트의 평균호가는 분양가의 101.8% 수준입니다. 가장 낮게 내놓은 경우가 분양가의 95.8% 수준이기 때문에, 분양가에서 단지 4.2%만 깎아주겠다는 의미로 받아들여집니다. 분양가에서 25% 정도가 할인되어 판매되는 마당에, 일반 투자자는 분양가 수준으로 팔려고 내놓고 있다는 의미입니다. 분양회사가 할인해서라도 판매해야 되는 아파트가 아직도 25채가 남아있는 것으로 추정되고 있는데, 그 물량은 상황을 보아가면서 시장에 나올 것으로 예상할 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-06-27 00:00:00
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미국의 주택가격 지수
미국의 주택가격 추세를 언급할 때 대표적으로 인용되는 지수가 S&P/Case-Shiller Home Price Index입니다. 이 지수는 일정한 지역 내의 어떤 특정한 단독주택이 2번 이상 매매될 때의 가격변화를 2000년 1월을 기준으로 지수화한 것입니다. 3개월 이동평균을 사용하며, 2개월의 시차를 두고 발표되는데, 매월의 마지막 화요일 아침에 공개됩니다. 미국의 20개 지역별로 가격 변화를 보여주고 있으며, 10개 혹은 20개 지역을 묶어서 Composite-10 혹은 Composite-20으로 발표하고 있습니다. 그러한 방법과 절차는 캐나다의 Teranet – National Bank House Price Index™와 매우 흡사합니다. 그러한 S&P/Case-Shiller Home Price Index를 기준으로 하면, 미국의 부동산 시장은 전체적으로 2006년 여름부터 조정국면에 들어갔다고 볼 수 있습니다. Composite-20의 경우 2006년 7월에 최고치를 기록한 이후 2009년 3월까지 32개월 동안 32.2%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 지역별로 하락폭의 규모나 하락하는 양상은 서로 다릅니다. 하락폭의 규모가 큰 지역으로는 Phoenix(53% 하락), Las Vegas(50.4% 하락), Miami(47% 하락), San Francisco(46.1% 하락) 등을 들 수 있습니다. 이에 비하여 Dallas(11.1% 하락), Charlotte(12.2% 하락), Denver(14.2% 하락), New York(19.7% 하락) 등은 크게 내리지 않았습니다. 하락하는 양상도 2가지 정도로 나누어볼 수 있습니다. Phoenix, Las Vegas, Miami, San Francisco, Los Angeles 등은 반등다운 반등이 없이 지속적으로 내려왔습니다. 그렇지만 Detroit, Minneapolis, Atlanta, Boston, Denver, Dallas 등은 어느 정도 하락한 후 오르려는 듯하다가 내려오고 있습니다. 간헐적으로 반등이 나타났다는 말입니다. 위의 2가지 측면에서 약간의 공통점을 발견할 수 있습니다. 반등다운 반등없이 내려온 지역은 대체로 하락폭이 크며, 반등이 나온 경우에는 대체로 낙폭이 심하지 않다는 것입니다. 그렇지만 반드시 그런 것은 아닙니다. Detroit(44.1% 하락)나 Minneapolis(36.2% 하락)는 반등이 나오기는 하였지만 많이 내려온 지역입니다. 밴쿠버의 주택가격이 반드시 미국의 어느 특정한 도시의 패턴을 그대로 답습하리라고 주장하는 것은 아니며, 하락이 마무리되었을 가능성이 전혀 없는 것도 아닙니다. 단지 밴쿠버의 주택가격이 미국의 어느 도시와 비슷한 양상을 보일 것인지 추정하는데 참고가 될 자료를 제공하고자 하는 것입니다. 밴쿠버의 주택가격은 올 3월까지 반등다운 반등이 없이 11.7% 내려온 상태이고, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다.
밴쿠버 조선
2009-06-19 00:00:00
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캐나다의 주택가격 지수
캐나다의 주택가격에 대한 추세를 파악할 때 이용되는 지수로 Teranet – National Bank House Price Index™라는 것이 있습니다. 이 지수를 근거로 하면, Metro Vancouver는 지난 3월까지 급락세를 보였으며, 향후 전개가 관심을 끌고 있습니다. Teranet – National Bank House Price Index™은 일정한 지역 내의 어떤 특정한 주택이 2번 이상 매매될 때의 가격 변화를 지수화한 것입니다. 소위 Repeat Sales Methodology라는 방법인데, 2005년 6월의 주택가격을 100.0으로 기준하며, 3개월 이동평균을 사용하여 계산합니다. 매달 말경에 2개월 전의 지수가 발표되고 있습니다. 그러한 지수가 산출되는 지역은 Vancouver, Toronto, Montreal, Calgary, Ottawa 및 Calgary의 Metropolitan Area입니다. 각 지역별로 산출된 지수를 공개하고 있으며, 그러한 6개 지역의 지수를 가중평균하여 Composite 6 혹은 National Composite라는 이름으로 발표합니다. 밴쿠버에서는 Metro Vancouver 지역이 그 대상이 됩니다. Metro Vancouver는 Greater Vancouver의 모든 지역과 Fraser Valley의 대부분 지역(Abbotsford와 Mission이 제외됨)을 포괄하는 개념입니다. 그러한 Teranet – National Bank House Price Index™을 근거로 하면, 밴쿠버의 주택가격은 9개월 연속으로 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 2008년 6월을 고점으로 2009년 3월까지 11.7%가 하락하였다는 계산입니다. 올 3월의 지수가 2007년의 봄과 엇비슷하므로, 대략 2년 전의 가격으로 되돌아간 셈이 됩니다. 위에서 언급한 캐나다 6개 지역 중에서 가장 오래 하락하였으며 낙폭이 큰 곳은 캘거리입니다. 2007년 8월에 고점을 기록한 이후 19개월 동안 12.7%가 하락하였기 때문입니다. 캐나다 6개 지역 전체로는 7개월 동안 8.5% 하락하였다고 계산됩니다. 그런데 아직 발표되지 않고 있는 4월과 5월의 밴쿠버 지수가 궁금해집니다. 올 봄에 거래가 활발하였고, 평균가격 혹은 표준가격은 올라간 것으로 발표되고 있기 때문입니다. 실제로 2번 이상 거래된 동일한 주택의 가격도 과연 올랐을 것인가가 관심을 끌고 있습니다. 향후의 주택가격이 어떻게 전개될 것인가 하는 것도 관심사입니다. 이 문제에 대한 힌트를 얻기 위하여 다음 번의 칼럼에서는 미국 지수(S&P/Case-Shiller Home Price Index)를 검토하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다.
밴쿠버 조선
2009-06-12 00:00:00
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거래량이 작년 수준을 넘었지만
2009년 5월의 거래량이 모처럼만에 전년대비 증가하는 양상을 보였습니다. 그렇지만 이것은 대비효과에 따른 착시현상일 수 있으므로, 지나친 낙관론은 경계하는 것이 좋을 것입니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 5월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 36% 감소하였으며, 거래량은 17.4% 증가하여 수치상으로는 매우 좋은 것처럼 보입니다. 거래량이 전년동월대비 증가한 것은 2008년 1월 (0.7% 증가) 이후 15개월 만에 처음으로 나타난 현상입니다. 그러한 탓에 광역 밴쿠버 부동산 협회에서는 시장이 균형상태로 접근하는 추세를 보여주고 있다고 말하고 있습니다. 수요가 증가하여 주택가격이 안정되고 있다고 표현하고 있습니다. 그렇지만 작년 5월부터 거래량이 급속하게 감소하였다는 것을 상기하여야 합니다. 2008년 4월에는 전년동월대비 거래량이 단지 5% 감소하였지만, 5월(30.7% 감소)부터 거래량 감소가 심각해지기 시작하였습니다. 따라서 금년 5월의 거래량 17.4% 증가는 일종의 대비효과라고 볼 수 있습니다. 5월의 거래량으로 최고치를 기록한 2005년에 비하여 21.1% 감소한 것이 올 5월의 거래량입니다. 그러한 거래량 수준은 2002년과 엇비슷한 수준으로서, 활발한 모습이라고 보기는 어렵습니다. 프레이저 밸리에서는 지난 5월에 신규로 등록된 매물이 29% 감소하였고, 거래량은 6.1% 감소하였습니다. 거래량 감소의 폭이 적어 보이기 때문에, 프레이저 밸리 부동산 협회에서도 가격이 안정되고 있다고 말하고 있습니다. 작년 봄 이후 균형상태에 가장 접근하였다고 주장하고 있습니다. 그렇지만 프레이저 밸리에서도 작년 5월 이후 거래량이 급속하게 감소하였다는 것을 기억하여야 합니다. 2008년 4월에 1% 증가하였음에 비하여, 5월(26.4% 감소)부터는 거래량 감소가 본격화되었습니다. 그리하여 금년 5월의 거래량이 단지 6.1% 감소하였다는 것은 크게 의미를 갖기 어렵습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합해 보면, 신규등록은 33.9% 감소하였고 거래량은 8.8% 증가하였습니다. 거래량이 증가하는 양상을 보인 것은 2007년 12월(13% 증가) 이후 16개월 만에 처음으로 나타난 것입니다. 이는 2008년 5월 거래량의 급격한 감소가 크게 작용한 탓으로 보입니다. 그렇기 때문에 지난 달의 거래량 증가비율에 대하여 지나치게 고무적일 필요는 없다고 판단됩니다. 작년 5월의 거래량 감소가 컸기 때문에 나타난 착시현상일 수 있기 때문입니다. 거래량의 회복과 아울러, 거래대상의 가격대 변화도 주시할 필요가 있습니다. 올 봄에는 주로 낮은 가격의 주택이 많이 거래되었는데, 앞으로는 거래되는 주택의 가격대가 올라가는지 지켜볼 필요도 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-06-05 00:00:00
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다운타운에서 30만달러대 아파트가 가장 많이 팔린다
지난 2번의 칼럼을 통하여, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 팔리는 아파트는 20평 정도의 방 1개짜리 아파트라는 것을 알게 되었습니다. 방이 없는 스튜디오(Studio)도 방 1개짜리 아파트와 더불어 많이 팔리고 있으며, 크기로는 1,000sf(28.1평) 이하의 아파트가 비교적 많이 팔리고 있습니다. 이제 어느 가격 수준의 아파트가 많이 팔리는지, 소위 밴쿠버 다운타운이라고 하는 지역의 아파트를 대상으로 분석하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제시합니다. 밴쿠버 다운타운에서 2009년 5월 27일 현재 MLS에 매물로 나와있는 아파트들의 가격대별 분포를 보면, 30만불 미만은 7.3%, 30만달러 대($300,000 ~ $399,999)는 19.1%, 40만달러 대는 13.5%, 50만달러 대는 12.4%, 60만달러 대는 8.3% 등의 비중을 차지하고 있습니다. 즉, 30만달러 대의 아파트가 가장 많이 나와있습니다. 2009년 들어서 5월 27일 현재까지 MLS를 통하여 거래된 아파트들의 가격대별 분포를 보면, 30만달러 미만은 17.2%, 30만달러 대는 33.2%, 40만달러 대는 23.2%, 50만달러대는 7.3%, 60만달러 대는 5.7% 등의 비중을 나타내고 있습니다. 즉, 30만불 대의 아파트가 가장 많이 팔리고 있는데, 그러한 가격 수준의 아파트가 가장 많이 매물로 나와 있습니다. 다운타운의 아파트 매매측면에서 특징적인 양상은 50만달러를 넘어서면 거래가 별로 많지 않다는 것입니다. $499,999까지의 아파트 거래비중이 최근 5년(2004년 ~ 2008년) 동안 74.3%를 차지하였고, 2009년에도 73.6%의 비중을 보이고 있기 때문입니다. 즉, 다운타운에서 팔리는 아파트 4채 중에서 3채는 50만불 미만이라는 의미입니다. 이제 밴쿠버 다운타운의 아파트의 거래 현실에 대하여 어느 정도는 정리를 할 수 있게 되었습니다. 즉, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 그리고 가장 잘 팔리는 아파트는 20평(대략 700sf) 정도의 방 1개짜리에 가격이 30만달러 대라는 것입니다. 그 범위를 넓혀서 보자면, 밴쿠버 다운타운에서 비교적 많이 팔리는 아파트는 방 2개 이하의 아파트로서, 그 크기는 28평(대략 1,000sf)보다 작으며, 가격은 50만달러 미만이 전형적인 모습이라고 할 수 있습니다. 이제 밴쿠버 다운타운의 아파트를 어떠한 사람들이 주로 매입하며 거주하는가를 추정할 수 있습니다. 방은 1개나 많아야 2개가 필요한 사람들이 거주하는 공간이 아파트이며, 크기는 한국의 서민 아파트에 해당하는 28평 이하가 대부분이고, 가격은 50만달러를 넘어가지 않는 아파트가 절대 다수를 차지한다는 것을 알게 되었기 때문입니다. 그러한 공간에 거주하기 위해서는 독신이거나, 자녀가 없는 부부, 혹은 자녀가 많아야 하나인 부부에게 적합합니다. 다른 측면에서 말하자면, 방이 없거나 1~2개짜리 28평 이하의 소형 아파트가 주류를 이루는 지역이 밴쿠버 다운타운이라는 지역입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-30 00:00:00
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다운타운에서 20평 정도의 아파트가 가장 많이 팔린다
아파트라고 하는 주택은 과연 어떠한 사람들이 무슨 용도로 이용하는가에 대하여 시각의 차이를 발견하게 되는 경우가 종종 있습니다. 우리가 생활하고 있는 북미에서나 혹은 땅이 좁다고 하는 유럽에서 일반적으로 통용되는 개념과, 많은 한국교민들이 가지고 있는 개념 사이에는 커다란 간격이 존재하는 듯 합니다. 어느 개념이 타당한지를 알기 위하여, 지난주에 이어서 밴쿠버 다운타운에 있는 아파트를 분석하며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에 제시합니다. 밴쿠버 다운타운에 있는 아파트로서 2009년 5월 20일 현재 MLS에 매물로 등록되어있는 아파트들을 그 크기를 중심으로 분류해 보았습니다. 600sf 미만은 14.9%, 600sf 이상 800sf 미만은 21.6%, 800sf 이상 1,000sf 미만은 17.2%, 1,000sf 이상 1,200sf 미만은 16.6% 등으로 분포되어 있습니다. 그리하여 1,000sf 미만의 아파트가 전체 매물의 53.7%를 차지하고 있습니다. 실제 거래는 매물 분포와는 다릅니다. 2009년 들어 5월 20일까지 600sf 미만은 25.4%, 600sf 이상 800sf 미만은 35.3%, 800sf 이상 1,000sf 미만은 17.3%가 거래되어 1,000sf 미만의 아파트가 모두 78%의 거래 비중을 차지하고 있습니다. 이보다 큰 아파트의 구체적인 거래 비중은 생략합니다. 이상을 요약하자면, 1,000sf 미만의 아파트는 전체 매물의 53.7%를 차지하고 있음에 비하여, 전체 거래량에서는 78%를 차지하고 있어서 많이 팔린다는 의미가 됩니다. 이에 비하여 1,000sf 이상의 아파트는 매물 비중으로는 46.3%를 차지하고 있으나, 거래 비중은 22%에 불과하여 잘 팔리지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 아파트의 크기가 작으면 작을수록 잘 팔리는 경향도 있습니다. 이러한 거래량의 분포와 매매 경향은 필자가 조사한 2004년 이후 비슷하게 나타납니다. 밴쿠버 다운타운에서 많이 팔리는 아파트의 기준이 될 수 있는 1,000sf는 한국식으로 28.1평에 해당합니다. 10평도 채 되지 않는 아파트로부터 시작하여 28평 정도까지의 아파트가 소위 밴쿠버 다운타운이라는 지역에서 많이 팔리는 아파트라는 것입니다. 10평대 아파트와 20평대 아파트가 매물의 절반 이상을 차지하고 있으며, 거래되는 아파트 4채 중에서 3채 이상이 그런 소형 아파트들인 셈입니다. 아파트 크기의 구간에서 가장 많이 팔리는 ‘600sf 이상 800sf 미만’은 ‘16.9평 이상 22.5평 미만’이라고 표현되는데, 거래된 3채 중에서 1채는 20평 정도의 아파트인 셈입니다. 지난주의 칼럼에서는 밴쿠버 다운타운에서 많이 팔리는 아파트는 방이 1개짜리인 아파트나 방이 없는 스튜디오인데, 방 1개짜리 아파트가 가장 많이 팔린다는 것을 알게 되었습니다. 이번 주의 칼럼에서는 28평 이하의 아파트가 많이 팔리는데, 20평 정도의 아파트가 가장 많이 팔린다는 것도 알게 되었습니다. 이 2개의 칼럼을 결합하여 보면, 밴쿠버 다운타운에서 가장 많이 팔리는 아파트는 20평 정도의 방 1개짜리 아파트라는 의미가 됩니다. 다음주에도 관련된 칼럼이 계속됩니다.
밴쿠버 조선
2009-05-22 00:00:00
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다운타운에서 방 1개짜리 아파트가 가장 잘 팔린다
아파트에 거주하는 사람들이 어떠한 사람들이냐에 대한 이론적인 접근 보다는, 현실적으로 거주할 수 있는 공간에 대하여 파악해보는 것도 중요합니다. 방 몇 개짜리 아파트가 많은지, 그리고 잘 팔리는 아파트는 방이 몇 개인지에 대하여 알게 되면, 아파트가 이 사회에서 어떻게 받아들여지는가에 대하여 이해할 수 있을 것입니다. 이를 위하여 소위 밴쿠버 다운타운이라고 하는 지역에 있는 아파트를 분석하겠으며, 관련된 그래프는 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공합니다. 밴쿠버 다운타운에서 2009년 5월 13일 현재 MLS에 매물로 등록된 아파트들을 방의 개수를 기준으로 나누어보았습니다. 방이 없는 스튜디오(혹은 Bachelor Suite)는 3.2%, 방 1개짜리 아파트는 33.5%, 방 2개짜리는 52.6%, 방 3개짜리는 9.8%, 그리고 방 4개 이상인 아파트는 0.9%의 비율로 분포되어 있습니다. 여기에서 보다시피, 아파트라는 것은 방 1개 혹은 2개가 주종을 이룬다는 것을 알 수 있습니다. 밴쿠버 다운타운에서 방 1개와 2개짜리 아파트는 매물로 등록된 아파트 전체의 86.1%를 차지하는데, 그 중에서도 방 2개짜리가 절반을 넘어서고 있습니다. 실제로 거래되는 아파트는 이와는 약간 다릅니다. 2009년 들어와서 5월 13일까지 MLS를 통하여 거래된 아파트들을 방의 개수를 기준으로 나누어 보았습니다. 스튜디오가 6.1%, 방 1개짜리가 50.7%, 방 2개짜리가 39.1%, 방 3개짜리가 4%, 그리고 방 4개 이상은 0.1%의 비중으로 거래되었습니다. 방 1개짜리 아파트가 가장 많이 거래되어 절반이 넘는다는 것을 알 수 있습니다. 매매 성공률이라는 측면에서도 방 1개짜리가 스튜디오와 함께 가장 높은데, 이는 그러한 아파트들이 가장 잘 팔린다는 의미입니다. 그리고 방이 많아지면서 매매 성공률은 낮아지는 추세를 보입니다. 아울러, 부동산 시장이 어려워진 2008년과 2009년에는 그 이전에 비하여 스튜디오와 방 1개짜리 아파트의 매매 성공률은 더욱 높아지는 경향을 보이고 있습니다. 이처럼 매물등록과 거래상황에는 차이가 있습니다. 매물로서는 방 2개짜리가 최고의 비중(52.6%)을 차지하고 있으나, 실제로 거래되는 상황을 보면 방 1개짜리가 최고로 높은 비중(50.7%)을 보이고 있기 때문입니다. 그러한 경향은 필자가 확인한 2004년부터 지금까지 동일합니다. 결론적으로, 밴쿠버 다운타운의 아파트는 방 1개짜리와 스튜디오가 가장 잘 팔립니다. 그러한 결론은 여타 지역의 아파트에도 마찬가지로 적용되리라고 추정할 수 있습니다. 이러한 사실을 바탕으로, 아파트는 과연 어떠한 사람들이 매입을 하며, 어떤 상황의 사람들이 거주하는 주택인지에 대하여 생각해 볼 수 있습니다. 다운타운의 아파트에 대한 분석은 다음주에도 이어집니다.
밴쿠버 조선
2009-05-15 00:00:00
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거래량이 급속하게 회복되다
광역 밴쿠버의 거래량이 예년의 수준에 육박하는 모습을 보여주어, 밴쿠버 부동산 시장에서는 4월의 ‘봄’을 만끽하는 양상입니다. 그렇지만 향후의 장세에 대하여는 유보적인 자세가 필요합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 4월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 33.7% 감소하였으며, 거래량은 단지 7.9%만 감소한 모습을 보이고 있습니다. 과거 10년간의 평균에 비하여 신규등록은 94.7%에 달하여 여전히 적지 않습니다. 그렇지만 거래량은 과거 10년(1999년부터 2008년까지) 평균의 95.1%까지 회복하여, 지난 3월의 70%에 비하여 상당히 양호해진 모습입니다. 그리하여 광역 밴쿠버 부동산 협회에서는 주택시장이 균형상태로 들어갔다며, 구매자의 수요와 주택 공급 사이의 간격이 좁혀지면서 주택가격도 안정되고 있다고 주장하고 있습니다. 여기에는 주택가격이 어느 정도는 내려왔으며, 금리도 낮다는 것이 원인으로 제시되고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 4월의 신규등록이 전년동월대비 44.4% 감소하였으며, 거래량은 27.6% 감소한 양상입니다. 과거 10년간의 평균에 비하여 신규등록은 93.2% 수준을 보이고 있어서, 지난 2월이나 3월보다는 양호해졌다고 할 수 있습니다. 그렇지만 거래량은 10년 평균의 80.8% 수준에 머무르고 있어서, 광역 밴쿠버 보다는 거래량 회복이 약간은 부진합니다. 그렇지만 프레이저 밸리 부동산 협회에서도 주택시장이 다시 균형을 찾아가는 징후를 계속하여 보여주고 있다고 주장합니다. 3개월 연속하여 거래량이 전월대비 상승한 점을 그러한 원인으로 제시하고 있으며, 매물잔량은 많지만 급속하게 줄어들고 있다고 언급하고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합쳐서 계산하면, 신규등록은 38.2% 감소하였으며 거래량은 15.9% 감소한 것으로 나타납니다. 신규등록을 과거 10년간의 평균과 비교하면 4월에는 94.2% 수준을 보이고 있어서, 올 1월부터 4월까지의 신규등록 수준에 커다란 변화를 찾아보기 어렵습니다. 그렇지만 거래량의 회복은 주목할 만 합니다. 1월 41% → 2월 52.1% → 3월 62.9% → 4월 82.2%로 나타나고 있어서 10년간의 평균에 빠르게 접근하는 양상을 보이고 있습니다. 전월대비 거래량이 4월에는 30.1% 증가하여 10년 평균(2% 감소)에 비하여 상당히 양호한 모습입니다. 그리고 광역 밴쿠버의 3월에 이은 4월의 거래량 회복이 돋보이는 양상입니다. 이러한 거래량의 회복이 계속될 것인가에 대하여 관심을 가지고 지켜보아야 합니다. 광역 밴쿠버의 거래량 회복이 프레이저 밸리까지 확산될 것인가, 그리고 전형적인 성수기인 봄철이 지나도 거래량 회복이 지속될 것인가 등에 대하여 관심을 가져야 한다는 의미입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-08 00:00:00
