-
밴쿠버 다운타운의 아파트와 맨해튼
모름지기 Downtown이라는 것은 Central Business District(CBD)가 위치한 지역을 말합니다. Metro Vancouver의 CBD는 Downtown Vancouver에 있다고 할 수 있는데, 밴쿠버 다운타운의 아파트 가격이 New York의 Manhattan을 따라갈 것이라고 기대하는 모양입니다. Manhattan은 City of Vancouver의 절반 정도의 넓이로서, 미국과 전세계의 상업·금융·문화의 중심지이고, City of New York의 행정 중심지입니다. Downtown Manhattan(혹은 Lower Manhattan)은 Manhattan 섬의 남쪽 끝에 있는 지역을 말하며, Downtown이라는 말을 탄생시킨 지역입니다. 맨해튼의 CBD 규모는 밴쿠버 다운타운과 비교될 수 없을 정도로 거대합니다. Midtown Manhattan에 있는 CBD가 미국에서 가장 넓고, 둘째와 셋째는 Chicago와 Washington, D.C.에 있으며, 넷째는 Downtown Manhattan에 있습니다. 소실된 World Trade Center와 비슷한 규모로 예정된 Freedom Tower가 건축되면, 맨해튼 다운타운의 CBD는 다시 셋째가 됩니다. 그 World Trade Center의 사무실 면적은, Downtown Vancouver에 있는 사무실 전체 면적의 4분의 3에 가까웠습니다. 이러한 맨해튼에는 Wall Street와 아울러 세계적인 기업들과 유수의 금융기관들이 밀집해 있기 때문에, 매일 150만 명 가까운 사람들이 외부에서 출퇴근하고 있으므로 교통난이 심각합니다. 개인 승용차를 이용하기 어려워 대중교통이 발달하였습니다. 미국 전체에서 승용차로 출퇴근하는 비율은 평균적으로 88%이며 단지 5% 만이 대중교통을 이용하고 있습니다. 그렇지만 맨해튼에서는 18%가 운전하며 출퇴근하고 72%는 대중교통을 이용합니다. 외부에서 출퇴근하는 것이 지극히 어렵다는 말입니다. 세계적인 회사에서 막대한 부를 창출하고 있으므로, 맨해튼은 미국에서도 가장 부유한 지역 중의 하나입니다. 부유할뿐더러 소득 수준도 높은데, 이미 2005년도에 1인당 소득이 10만 달러(미화 기준)를 넘어섰습니다. 고소득을 올리는 맨해튼 근무자들이 출퇴근의 불편 등으로 인하여 맨해튼에서의 거주를 선호할 수 밖에 없습니다. 그래서 맨해튼의 아파트 가격이 비싼 것은 당연하다고 볼 수 있습니다. 그런데 밴쿠버 다운타운의 CBD는 맨해튼에 비하여 너무도 작으며, 회사의 규모도 대부분 작아서 막대한 부의 창출도 없을뿐더러, 출퇴근이 그렇게 어렵지도 않습니다. 따라서 밴쿠버의 아파트 가격이 맨해튼을 따라간다는 것은 애당초 가능하지 않은 이야기라는 것이 필자의 판단입니다. 2010년 동계 올림픽을 기대하기도 하는 모양입니다. 그 올림픽은 2010년 2월 12일부터 28일까지 개최되므로, 앞으로 11개월이 지나면 2010 올림픽은 과거의 사실이 됩니다. 올림픽에 따른 투자수요 기대가 곧 사라진다는 말입니다. 그리고, 세계적인 불황 속에서 개최되는 동계 올림픽이 그 짧은 기간에 얼마나 많은 렌트 수요를 창출할 것인가에 대하여도 고민해 보아야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-03 00:00:00
-
Downtown인가, Bed Town인가?
요즈음의 밴쿠버 다운타운(Downtown Vancouver)을 보면서 가지는 생각 중의 하나가, 이 지역이 과연 다운타운인가 아니면 소위 베드타운인가 하는 것입니다. 그 다운타운에 근래에 엄청난 숫자의 고층 아파트가 들어선 것에 비하여, 직장을 형성하는 사무실 공간은 상대적으로 매우 협소하여졌고, 2008년 초 이후에는 사무실 공실률이 높아지고 있기 때문입니다. 과연 밴쿠버 다운타운은 다운타운으로서의 역할을 하는지 알기 위하여, 다운타운과 베드타운에 대한 개념부터 알아야 하겠습니다. Downtown이라는 단어는 북미대륙에서 주로 사용되는 표현인데, 원래 1830년대에 City of New York의 Manhattan 섬의 남쪽 끝에 있는 지역을 가리키는 말이었다는 것이 정설입니다. 그러다가 1880년대에 가서야 사전에 실렸고, 1900년대 초에는 특정한 도시의 중심상업지구(Central Business District: CBD)를 가리키는 미국식 영어로 자리를 잡게 되었습니다. 그리하여 북미 지역에서, Downtown은 특정한 도시의 CBD가 위치한 지역을 지칭하는 정식 명칭이 되었습니다. CBD는 도시의 상업 중심지인데, 때로는 지리적인 중심지를 의미하기도 합니다. 즉, 높은 상업용 건물과 소매점용 빌딩들이 밀집하여 있다는 것이 특징이며, 주로 도시의 가운데 부분에 위치하고 있습니다. 그러한 CBD에 거주하는 인구는 대체적으로 매우 적습니다. 예를 들어, City of London에서는 1700년대에 20만 명이 넘게 거주하였는데, 오늘날에는 1만 명도 되지 않습니다. 특이한 경우에는 CBD의 인구가 증가하기도 합니다. 이러한 현상은 호주(Australia)의 넓은 도시들에서 나타나는데, 젊은 전문직 종사자와 사무직 종사자들이 직장이 있는 CBD 근처의 아파트로 이사해 들어가기 때문입니다. 소위 베드타운(Bed Town 혹은 Bed-town)은 일본식 영어로서, 보다 적절한 영어 표현은 Commuter Town, Bedroom Community, Bedroom Suburb, Dormitory Town, Dormitory Village 등입니다. 대부분의 거주자가 다른 지역에 있는 직장으로 출퇴근을 하는 거주지를 말하는 것입니다. 밴쿠버 다운타운은 정통적인 의미의 Downtown이라기 보다는, 소위 Bed Town의 양상이 커지기 시작하였다는 것이 필자의 판단입니다. 밴쿠버 다운타운에서 전문직 혹은 사무직 종사자로서 일을 하여야 하기 때문에 그곳에서 거주하는 사람들이 과연 얼마나 많은지 생각해 보아야 합니다. 그리고 최근의 동향으로서 다운타운 사무실의 공실률이 급증하고 있는 현상에 대하여 주목하여야 할 것입니다. 2008년 1분기에는 거의 빈 사무실이 없을 정도이었으나, 2009년 1분기에는 공실률이 4.2%까지 올랐습니다. 기존에 임대하였던 사무실을 Sublease로 내놓은 공간까지 감안하면 공실률이 6.5%까지 치솟습니다. 이러한 상황에서 고층 콘도는 속속 완공되고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-27 00:00:00
-
0.7%의 리얼터: RI와 FRI
2000년대 중반의 부동산 경기 활황으로 리얼터가 대폭적으로 증가하였습니다. 최근에는 주택거래 감소에 따라 리얼터의 숫자도 감소 추세에 있기는 하지만 여전히 상당히 많은 리얼터가 활동하고 있습니다. 2009년 2월 현재 광역 밴쿠버에는 9,300명이 넘는 리얼터가 있고, 프레이저 밸리에는 3,000명 가까이 있는 등, BC주 전체의 리얼터가 2만 명에 육박합니다. 이렇게 수없이 많은 사람들이 일하는 분야에서는 다른 사람들과 차별화하려는 욕구가 발생하기 마련입니다. 일정한 자격 요건을 갖춘 사람들이 회원으로 가입하는 단체가 다양하게 존재하는데, 부동산에 관련하여 폭넓은 서비스를 제공하는 전문적인 회원으로 구성된 단체도 당연히 있습니다. BC주에서는 Real Estate Institute of British Columbia(REIBC)가 있습니다. 여기에 가입할 수 있는 분야는 부동산 매매와 렌트 및 관리, 부동산 개발 및 Finance, 부동산 가치평가 및 Consulting, 변호사 및 공증 업무 등에 관련된 사람들로서 그 폭이 매우 넓습니다. REIBC가 규정하는 일정한 자격을 갖추면 R.I.로 지명되는데, RI 혹은 R.I.(B.C.) 또는 RI(BC)로 표기하기도 합니다. R.I.(B.C.)로 지명되기 위하여는 대략 ①학위, ②경험, 및 ③도덕성이라는 3가지 요건을 갖추어야 합니다. 학위를 취득하는 것이 가장 중요한 조건 중의 하나입니다. UBC에서 부동산과 직접 관련된 학과의 Bachelor나 Diploma 학위(BBRE, DULE 등)를 받거나, BCIT에서 Diploma 학위를 받는 등, 부동산에 대한 전문적인 지식을 가지고 있어야 합니다. 경험이라는 측면에서는, 지명신청 직전의 4년 동안에 최소한 3년 이상을 부동산 관련 직업에서 일을 하였어야 합니다. 그러한 일을 하는 과정에서 도덕적 및 법률적으로 문제가 없어야 하는 등의 엄격한 조건이 부가되고 있습니다. 그 이외에 절차가 까다롭습니다. 기존 회원 2명의 추천이 필요하고, 서류 심사 후에 면접을 거쳐서 R.I.(B.C.)로 지명됩니다. 2009년 2월 현재 R.I.(B.C.)는 850명 수준인데, 리얼터이면서 R.I.(B.C.)로 지명된 사람은 144명에 불과합니다. 단지 0.7% 정도의 B.C. 리얼터 만이 R.I.(B.C.)인 셈입니다. 이와 비슷하게 Real Estate Institute of Canada(REIC)가 있는데, 여기에서는 F.R.I.(Fellow of the Real Estate Institute)라고 합니다. 이 F.R.I.는 부동산 관련 직업을 가진 사람에게 주어지는데, 신청에서 지명까지 최장 5년이 걸리기도 합니다. 2009년 말 현재 Canada 전체의 리얼터가 9만 7천명이 넘는데, 그 중에서 단지 0.7% 정도 만이 F.R.I.로 지명된 상태입니다. 필자는 이미 2009년 1월 초에 R.I.(B.C.)로 지명되어 REIBC의 전문회원(Professional Member)이 되었는데, 현재 한국인 리얼터로서는 유일한 것 같습니다. 그리고, 필자는 REIC에 F.R.I.로 지명을 신청하였는데, 대략적으로 2009년 6월이면 지명이 완료될 것으로 예상하고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-21 00:00:00
-
-
금리 내린다고 집값 오르지 않는다
흔히 말하기를 금리가 내려가면 주택가격이 오른다고 하는데, 그러한 주장은 올바르지 않다는 것을 필자는 이미 여러 차례 밝힌 바 있습니다. 금리가 내려가면 몰기지 부담이 감소하는 것은 맞지만, 그렇다고 하여 부동산 가격이 바로 오르는 것은 아닙니다. 금리 하락과 동시에 부동산 가격이 오른다는 것은 경제논리상 근거가 없을뿐더러, 현실에서의 사례도 찾기 힘듭니다. 금리를 인하하면 통화량이 증가되어 경제활동을 촉진하게 되며, 종국에 가서는 물가상승을 유발한다는 이론이 있습니다. 그렇기 때문에 금리가 내려가면 주택가격이 상승한다는 식입니다. 그런데 여기에서 ①금리인하와 물가상승까지는 상당한 시차가 존재한다는 점과, ②금리정책 만으로 그 목표를 달성한다는 것 자체도 의문시 되기도 한다는 것을 알아야 합니다. 즉 금리하락과 주택가격 상승이 동시에, 아니면 거의 비슷한 시기에 나타나기 어렵습니다. 금리와 집값의 변화를 밴쿠버의 주택시장에서 실제로 살펴보기로 합니다. 캐나다 중앙은행의 기준금리와 광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격을 비교하였습니다. 2002년 이후 2가지 지표의 추이를 간략하게 설명(지면 관계상 이곳에는 싣지 못하지만, 필자의 웹사이트 www.CanadaNet.co.kr에서 제시할 그래프로 보면 간단하게 파악 가능)하겠습니다. 기준금리는 2002년 1분기에 2.0%에서 시작하여 2003년 2분기까지 상승한 이후, 반락하여 2004년 중반에 다시 2.0%까지 내려왔었습니다. 그러다가 재차 상승하여 2007년 하반기에는 4.5%까지 상승하였으나, 2007년 12월 4일부터 하락하여 2009년 3월 3일 현재 0.5%로서 사상최저입니다. 주택가격이 2008년 2월까지 상승한 6년 동안 캐나다의 핵심금리는 단지 1년 정도만 내려왔을 뿐이고 나머지 기간은 금리가 오르거나 보합이었습니다. 그러다가 주택가격이 2008년 2월 이후 내려오기 시작하였으며, 금리는 그보다 먼저인 2007년 12월부터 하락하기 시작하였습니다. 즉, 금리와 집값이 약간의 시차는 있지만 대부분 같은 방향으로 움직였다는 것입니다. 금리가 올라가는 상황에서는 주택가격도 오르고, 금리를 내릴 수 밖에 없는 여건에서는 주택가격도 내려올 수 밖에 없습니다. 이는 경제학적인 논리에서도 타당하고, 1977년 이후의 밴쿠버 부동산 가격과 금리 사이의 실제 추이를 살펴 보아도 전체적으로 올바른 결론입니다. 캐나다 금리가 사상 최저이고 집값 하락과 거래 부진으로 고통을 받고 있기 때문에, 부동산 시장의 활황을 기대하는 심리가 크다는 것은 이해합니다. 그렇지만 금리가 하락하면서 부동산 가격이 동시에 오르리라는 것은 성급한 기대입니다. 그런 경우는 일반적이지 않기 때문이며, 예외적으로 그런 현상이 발생하기도 하는데 이에 대하여는 예전의 칼럼에서 설명하였으므로 여기에서는 생략합니다.
밴쿠버 조선
2009-03-13 00:00:00
-
주택시장에 봄이 왔는가?
2009년 2월의 거래량이 올 1월에 비하여 대폭 증가한 것이 자못 눈에 띄기는 하지만, 지나친 확대해석은 경계하여야 할 것입니다. 1월에서 2월로 넘어 오면서 날씨와 계절의 영향이 크게 작용하였을 것이고, 거래량은 여전히 1980년대 수준에 머무르고 있기 때문입니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 2월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 25.6% 감소하였으며, 거래량은 44.7% 감소하였습니다. 그런데 광역 밴쿠버 부동산 협회는 올 1월에 비하여 2월의 거래량이 대폭적인 94.2% 증가에 초점을 맞추고 있으며, 신규등록이 4개월 연속으로 감소하고 있다고 반색입니다. 올 2월의 거래량이 1월의 거래량 보다 많아진 것은 사실입니다. 2001~2008년의 8년간 1월에서 2월로 넘어가면서 평균적으로 거래량이 51.3% 증가하였으나, 올해의 경우에는 그 1.8배가 넘는 수치를 보였습니다. 그 이유는 계절적으로 봄에는 거래량이 많아지는 경향이 있어왔고, 1월의 많은 기간에 눈과 안개로 통행에 불편하였으나 2월에는 날씨가 좋아졌기 때문이라고 해석할 수 있습니다. 신규등록은 4개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 13개월 연속으로 감소하고 있습니다. 그리하여 거래량은 1980년대 초반의 수준에 머무르고 있습니다. 참고로, 과거 8년간 전월 대비 2월의 평균적인 신규등록 증가율은 12.3%임에 비하여, 2009년에는 단지 5.8%만 증가하는데 그쳤습니다. 프레이저 밸리에서는 신규등록이 15.6% 감소하였고, 거래량은 47.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리 부동산 협회도 올 1월에 비하여 2월에 거래량이 75.3% 증가하였다는 것을 강조하고 있습니다. 2001~2008년의 평균적인 증가율이 41.2%이었기 때문에 1.8배가 넘는 증가율을 기록한 것입니다. 그 원인은 날씨 호전과 계절적인 영향으로 요약될 수 있으며, 거래량은 1984년과 엇비슷합니다. 그런데 과거 8년간 2월의 전월대비 신규등록 증가율은 평균이 3.8%이지만, 2009년의 증가율은 18.3%로서 5배 가까이 늘었습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합하여 계산하면, 신규등록은 22.1% 감소하고 거래량은 45.7% 감소하였습니다. 신규등록은 5개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 14개월 연속으로 감소하고 있는 중입니다. 따라서, 여전히 거래부진이 지속되고 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 결과에 대하여 각 부동산 협회는 일부의 Data를 인용하면서, 지금이 매수 적기라고 말하고 있습니다. 부동산 가격이 내려왔고 몰기지 이자율이 낮아졌기 때문에, 과거에 비하여 매입자의 부담이 크게 줄었기 때문이라고 설명하고 있습니다. 이 말은 가까운 과거를 생각하면 분명히 맞는 말이지만, 미래의 가격 예측치를 어떻게 생각하느냐에 따라서 판단은 달라질 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-06 00:00:00
-
밴쿠버 주택가격 하락의 원인
밴쿠버의 부동산 가격이 2008년 상반기부터 하락하기 시작한 원인에 대하여 거의 모두 일방적인 의견을 가진 듯 합니다. 다름이 아니라 미국의 금융위기에 따른 세계적인 실물경기의 침체가 그 원인의 전부인 것처럼 말하고 있습니다. 이 말은 토론토의 주택가격에 대하여는 어느 정도 맞을 수 있으나, 밴쿠버의 경우에는 다릅니다. 밴쿠버 주택가격이 하락한 근본적인 원인은 ①심각한 수급불균형, ②지나치게 높은 주택가격 및 ③사라진 가수요 등에 있다는 것이 필자의 판단입니다. 수급불균형은 인구증가와 신규주택 착공건수의 추이를 비교해 보면 쉽게 알 수 있습니다. 최근 몇 년간 수요와 공급이 심각한 불균형을 이루었음에도 불구하고 가격이 오른 이유는 투기적인 가수요가 작용하였기 때문입니다. 2010년 동계올림픽에 대한 막연한 기대에 힘입어 강력한 가수요가 발생하였고, 그 결과 밴쿠버의 주택가격이 하늘 높은 줄 모르게 치솟아 올랐습니다. 특히 신규로 분양하는 고층 아파트에 대한 ‘묻지마’ 매수세력이 가세하였고, 분양가가 계속하여 올랐으며, 덕분에 타운하우스나 단독주택의 가격도 밀려 올라간 형국인 셈입니다. 그리하여 밴쿠버 지역의 소득수준에 합당하지 않은 가격이 형성된 것으로 필자는 판단하고 있습니다. 금리 상황을 감안한 몰기지 부담이 지나치게 높기 때문에, 경기악화의 영향을 받을 수 밖에 없기는 합니다. 그런 측면에서 세계경기가 밴쿠버 부동산가격 하락에 어느 정도 기여한 것은 사실입니다. 그렇지만 경기악화가 밴쿠버 주택가격 하락의 주도적인 원인이라고 보기는 어렵고, 더 큰 문제는 밴쿠버 주택시장 내부에 있습니다. 이제는 매수심리 위축으로 투기적인 가수요가 사라지고, 과잉공급된 주택의 가격이 지나치게 높아서, 일부 주택에 대하여는 매수 공백이 발생할 정도입니다. 지금은 아파트, 특히 신규 분양한 고층콘도가 전체주택의 가격을 주도적으로 끌어 내리고 있는 듯 합니다. 지난 2004년 2월에 기고한 칼럼에서, 필자는 밴쿠버의 주택가격이 2007년 혹은 2008년까지 계속적으로 상승한 이후 조정에 들어갈 것이라는 예측을 공개하였습니다. 그 이후 2005년 12월의 칼럼에서도, 밴쿠버 주택시장은 여전히 상승추세에 있으며, 당분간 더 상승한다는 것을 그림을 그려가며 설명하였습니다. 아울러, 고층콘도 분양받는 것을 자제하여야 한다고 주장하였습니다. 필자의 예상대로, 밴쿠버의 주택가격은 2008년 상반기에 조정에 들어갔고, 고층콘도의 상황은 더 심각해졌습니다. 필자가 그렇게 정확하게 밴쿠버의 주택시장을 예측하였던 것은, 금융위기가 그 시점에 발생하리라고 예상하였던 때문이 아닙니다. 밴쿠버 주택시장에 대한 기본적인 분석과 기술적인 분석을 통하여 도출한 결론이었습니다. 잘못을 남의 탓으로 돌리면 마음은 편하겠지만, 학습효과는 없습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-26 00:00:00
-
주택유형은 도시에 따라 차이
부동산의 차별화가 발생하는 이유는 기본적으로 매수세의 차이 때문입니다. 공급 측면도 무시할 수는 없겠지만, 주택의 공급은 신축적으로 증감하지 않기 때문에 수요가 결정적으로 작용하기도 합니다. 하락기에는 주택 수요가 감소하기 때문에 차별화가 두드러지며, 그 차별화의 기준이 통상적으로 ①지역과 ②주택 유형 및 ③가격이라고 받아들여지고 있습니다. 주택유형에 따른 차별화가 과거에 어떻게 발생하는가에 대하여는 지난 번의 칼럼(2008년 11월 15일자)에서 말하였기 때문에, 이번에는 도시별로 주택유형에 따라 어떠한 차이가 발생하는가에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 이를 위하여 2001년부터 2008년까지의 실제 거래기록 1만개 정도의 Data를 근거로 매물판매 비율을 분석해 보았습니다. 광역 밴쿠버의 16개 도시 중에서 외곽지역의 4개를 제외한 12개의 도시가 주택유형별로 어떠한 차이를 나타내는지에 대하여 살펴 보았습니다. 주택유형이라는 것은 단독주택과 타운하우스 및 아파트(저층 아파트 및 고층 아파트 포함)를 말합니다. 정통적인 의미에서 콘도라고 하는 것은 타운하우스와 아파트를 포함하는 개념으로서, 콘도를 고층 아파트라고 인식하는 것은 그릇된 개념입니다. 8년간 12개의 도시에서 보인 대체적인 경향은, 전체 주택을 대상으로 집계한 매물판매 비율이 각각의 주택유형에서도 대체로 비슷한 경향을 보인다는 것입니다. 예를 들어서, 전체주택에서 1위를 차지한 도시를 보면, 단독주택은 1위이고 타운하우스와 아파트는 2위를 차지하였습니다. 그리고 전체 12위를 한 지역은, 단독주택과 타운하우스는 12위이고 아파트는 10위를 차지하였습니다. 즉 잘 팔리는 지역에서는 골고루 잘 팔리고, 잘 팔리지 않는 지역에서는 모든 유형에서 잘 팔리지 않는 경향이 있다는 것을 알 수 있습니다. 따라서, 지역이 주택유형에 우선한다고 볼 수 있습니다. 도시를 잘 고른 다음에 주택유형을 선택하는 것이 투자 측면에서 유리하다는 이야기입니다. 여기에는 약간의 예외가 있습니다. 예를 들어서, 전체 순위에서는 3위를 하였음에도 불구하고 아파트는 11위를 한 지역이 있기 때문입니다. 그리고 전체 순위에서 9위를 한 지역임에도 불구하고 아파트는 5위를 차지한 도시고 있고, 전체 순위에서 11위를 한 지역에서 타운하우스가 5위를 차지하기도 하였습니다. 도시에 따라서는 특정한 주택을 선호하거나 기피하는 경우도 있다는 뜻입니다. 결론적으로, 주택이 잘 팔리는가 잘 팔리지 않는가는 도시에 따라서 결정되는 경향이 있다는 것입니다. 물론 예외적인 경우가 있으며, 시간이 흐르면서 악화되는 도시와 유형이 있는 반면 개선되는 경우도 있습니다. 투자 개념에서 주택을 구입할 때에는 그러한 요인을 잘 고려하여야 할 것이지만, 주택 유형에 따른 본질적인 차이도 크다는 것을 감안하여야 하겠습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-20 00:00:00
-
-
지역별 차별화가 본격화되다
최근 몇 년간 강세를 보여주었던 밴쿠버 부동산 시장은 2008년부터 약세로 돌아서기 시작하였습니다. 강세시장에서는 두드러지지 않았던 도시별 매물소화의 정도가, 약세시장에서는 차이가 벌어지게 마련이며, 가격 하락의 정도도 달라집니다. 이를 일컬어 지역(Location)에 따른 차별화라고 말하고 있습니다. 이번 칼럼에서는 이와 관련하여 설명합니다. 2001년부터 2008년까지 광역 밴쿠버의 모든 도시의 전체 주택에 대한 1만개 정도의 Data를 근거로, 등록된 매물과 거래량의 비율인 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 연도별로 비교하였습니다. 이 비율이 높다는 것은 잘 팔린다는 뜻입니다. 광역 밴쿠버의 속하는 지역 중에서 Whistler와 Squamish 등을 제외하고 12개 도시의 평균적인 비율을 구하였습니다. 그리고 연도별로 최고 비율과 최저 비율의 차이를, 앞에서 구한 평균적인 비율로 나누었습니다. 그 나눈 비율이 크다는 것은 강세지역과 약세지역이 확연한 차이를 보인다는 의미이고, 반대로 그 나눈 비율이 작다는 것은 강세지역이나 약세지역 모두 비슷하게 팔린다는 것을 뜻합니다. 그 나눈 비율이 2001년에는 38.6%를 기록하여 상당히 컸습니다. 즉 매물이 잘 팔리는 지역과 잘 팔리지 않는 지역의 차이가 매우 컸다는 것을 의미합니다. 그 비율이 2002년부터 2007년까지는 23.9%로 줄어듭니다. 강세지역과 약세지역의 차이가 크게 줄었다는 것을 의미합니다. 그 차이가 가장 줄었던 해는 2006년으로서 18.3%를 나타냈습니다. 그러던 수치가 2007년에는 24.1%로 증가하더니, 급기야 2008년에는 38.1%로 더 크게 확대되어 버렸습니다. 2008년 상반기에는 31.8%이었고, 하반기에는 49.6%를 나타나서 차이가 급속도로 벌어지고 있다고 말할 수 있습니다. 즉, 2002년부터 2007년까지는 도시별로 그다지 큰 차이를 보이지 않던 매물판매 비율이 2008년부터는 매우 크게 확대되었다는 의미가 됩니다. 모두 잘 팔리던 시절은 가고, 팔기 어려운 시절이 되었는데, 그 팔리는 비율은 도시별로 격차가 더 크게 벌어진다는 것을 실제의 Data에서 확인한 셈입니다. 약세장에서 잘 팔렸던 도시는 강세장에서도 잘 팔렸고, 약세장에서 부진하였던 도시는 강세장에서 그다지 큰 활약을 보이지 못하였는데, 2008년의 약세장에 들어서도 마찬가지의 현상이 반복되었습니다. 물론 새롭게 부상하는 도시가 있는 반면에, 추락하는 도시가 발견되고 있습니다. 그렇지만 몇몇의 강세 도시는 여전히 잘 팔리고 있는 것으로 나타났습니다. 부동산 투자는 장기적인 투자이므로 도시 선정에 있어서도 장기적인 안목을 가져야 합니다. 강세장에서도 잘 팔리고 또한 약세장에서도 크게 타격을 받지 않는 도시를 선택하는 것이 중요하기 때문입니다. 보유하고 있는 주택을 유지하거나 신규 투자를 결정할 경우, 도시 선정에 유의하여야 합니다. 이때, 개인의 감이나 주변사람들의 인식 혹은 주먹구구식 판단에 근거하는 것은 위험합니다.
밴쿠버 조선
2009-02-13 00:00:00
-
폭락한 80년대 초보다 심각
2009년 첫달의 거래상황은 극히 부진합니다. 밴쿠버의 부동산 가격이 폭락하였던 1980년대 초의 거래량과 비슷한 수준으로 추락하였기 때문이며, 그 결과는 자못 심각할 것으로 예상됩니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 1월에 신규등록 매물은 전년동월대비 20.9% 감소하였지만, 거래량은58.1% 감소라는 기록적인 양상을 보여주었습니다. 거래량은 12개월 연속으로 감소하였는데, 광역 밴쿠버 부동산 협회는 이 거래량이 지난 1980년대 초 이후 최저라고 말하고 있습니다. 프레이저 밸리에서는 신규등록이 29.7% 감소하고, 거래량은 59.3% 감소하였습니다. 여기의 부동산 협회도, 그러한 거래량은 1980년 초에나 보았던 거래량이라고 언급하고 있습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 종합하여 보면, 신규등록은 24.2% 감소하고, 거래량은 58.5% 감소하였습니다. 여기에서 우리는 1980년대 초의 상황에 대하여 알아볼 필요가 있습니다. 지난 달의 거래량 수준이 그 당시와 비슷하기 때문입니다. 그 당시의 거래량에 대한 통계를 필자가 가지고 있지 않기 때문에, 주택가격의 동향과 인구수 및 주택수의 증가 등을 감안하여 그 의미를 추정해 보도록 하겠습니다. 그 당시 부동산 가격은 단기간에 급등하였다가 짧은 기간에 폭락하였습니다. 광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격으로 볼 때, 1979년의 연평균에서 1981년 4월까지 130.7%가 상승하였습니다. 불과 1년 반 정도에 주택가격이 2.3배가 될 정도로 급등하였다는 의미입니다. 그러다가 폭락세를 보였습니다. 1981년 4월의 고점에서 1982년 8월까지 39.1%가 하락하였기 때문입니다. 1년 반 정도 사이에 가격이 절반 가까이로 추락하였다는 의미가 됩니다. 그러한 과정은 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에서 제공하는 그래프로 확인할 수 있습니다. 그런데 1981년 4월초의 BC주 인구는 280만 명 정도이었으며, 2008년 10월초에는 440만 명 정도로 그 동안 160만 명 증가하였습니다. 그리고 신규주택 착공건수 기준으로, BC주에서 1981년 이후 2008년 말까지 주택이 70만 채 가까이 순수하게 증가하였습니다. 그럼에도 불구하고 2009년 1월의 거래량은 1980년대 초와 비슷합니다. 이는 당시의 상황보다 지금이 더 심각하다는 의미로 받아들여도 된다는 뜻입니다. 현재의 전체 주택 숫자가 대폭적으로 많아진 것에 비하여 거래량은 그 당시의 수준에 불과할 정도로, 주택의 매수 심리가 극도로 위축되었기 때문입니다. 그 원인이 어디에 있건 간에, 그러한 거래위축이 향후의 부동산 가격 예측에서 시사하는 바가 매우 크다고 판단됩니다. 미련은 후회를 낳기 쉽습니다. 그렇다는 것을 알고 대처하고 싶어도, 분양받은 콘도는 어찌 해볼 도리 조차 없는 경우가 많습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-06 00:00:00
-
강세지역은 대체로 강세가 유지된다
지금과 같이 부동산 시장에 대한 전망이 불투명할수록 어떻게 대응하여야 하는가가 초미의 관심사가 됩니다. 주택을 여러 채 소유하고 있는데 어찌 처리할 것인가, 현재 거주하고 있는 주택을 과연 팔아야 하는 것인가, 분양받아 놓은 콘도를 어떻게 할 것인가, 할인된 분양가에 새 콘도를 살 것인가, 부동산에 투자하고 싶은데 어느 지역에서 매입할 것인가 등등에 대한 고민이 많아질 것입니다. 활황기에는 대부분의 주택이 쉽게 팔리면서 상승세를 타겠지만, 침체기에는 잘 팔리는 주택과 팔리지 않는 주택의 차이가 두드러지면서 가격에도 영향을 받게 됩니다. 쉽게 팔리지 않으면 가격을 조절하여서라도 팔기 위하여 노력할 것이고, 몇 년간에 걸쳐서 팔려고 시도할 수 있습니다. 최근의 분양가 대폭할인도 이런 측면에서 이해하여야 됩니다. 그런 매물이 쌓여있으면 주택시장의 활황기가 도래하였을 때 시장에 부담으로 작용하여, 상승세를 타기 어려워집니다. 이번 칼럼에서는 과연 어느 지역의 주택이 유리한가, 즉 지역(Location)에 따른 차별화를 검토하고자 합니다. 광역 밴쿠버의 주택이 더 잘 팔리고 있으며 지역 특성이 다양하므로, 광역 밴쿠버를 대상으로 분석합니다. 이러한 분석을 위하여 2001년부터 2008년까지 거의 1만개에 달하는 실제 Data를 마련하였고, 그러한 방대한 데이터를 근거로 결과를 추출하였습니다. 광역 밴쿠버의 16개 도시 모두에서 모든 유형의 주택에 대한 8년간의 매물판매 비율(Sales-to-Listings Ratio)을 비교분석 하였는데, 대체적으로 공감할 수 있는 결과가 나왔습니다. 그런데 특징적인 사항은 South Delta (광역 밴쿠버에 속하는 Ladner와 Tsawwassen을 포함하는 지역으로서, 프레이저 밸리에 속하는 North Delta가 아님) 지역의 주택이 매우 잘 팔리는 것으로 나타났다는 것입니다. 그리고 잘 팔릴 것으로 일반인이 추정하고 있을 Vancouver West 지역은 8년간의 기록에서 6위를 차지하고 있는 것도 이색적인 일입니다. 중국인의 관심이 많은 지역 중에서, 근래에는 Richmond가Vancouver West보다 더 잘 팔리는 것으로 나타납니다. 참고로, 한국인의 관심이 많은 Coquitlam 지역은 8위를 기록하였으며, 매도가 가장 어려운 지역은 Whistler이었습니다. 8년 동안의 매물등록 수량과 거래된 수량을 비교한 비율과 유사한 결과가 연도별 비율에서도 대체로 비슷한 경향을 보이고 있습니다. 시기에 따라서 강세지역으로 부상하는 도시가 있고, 반대의 경우도 발생합니다만, 대체로 강세지역은 강세를 유지하는 경향이 있습니다. 팔리는 비율 자체는 변화하지만, 상황에 따라서 강세지역과 약세지역의 차이가 크게 벌어지기도 하고 좁혀지기도 합니다. 강세지역의 부동산은 약세장에서도 그렇게 큰 영향을 받지 않는 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에, 부동산 투자에서 가장 중요한 요인 중의 하나가 지역입니다.
밴쿠버 조선
2009-01-30 00:00:00
