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공시지가 하락과 세금 감소는 별개
매년 1월 1일부터 12월 31일까지 부동산을 보유하는 대가로 지불하는 세금(Property Tax)을 각 지방자치단체에 납부하여야 하는 시점은 매년 7월 1일 전후가 됩니다. 그런데 올해의 공시지가(Assessed Value)가 작년보다 내려 갔으므로, 세금이 줄어들 것으로 기대하는 경우가 있는 듯 합니다. 그렇지만, 자신이 소유하는 부동산의 공시지가가 내려갔다고 하여 반드시 세금이 줄어들지는 않습니다. 이것은 이곳 BC주의 과세 방법을 알게 되면 자연스럽게 이해할 수 있는 문제입니다. BC주의 공시지가라는 것은 BC Assessment라는 기관이 10월 말까지의 거래기록을 근거로 그 해 7월 1일에 거래되었으리라고 추정하는 금액을 말하며, 이를 근거로 다음 해의 과세기준가(Taxable Value)를 결정하여 다음해 초에 소유자에게 통보합니다. 즉, 2009년 초에 통보받는 공시지가는 2008년 7월 1일에 거래되었을 가격을 의미하는 것입니다. 그렇지만 2009년에만 특별히, 2007년 7월 1일에 거래되었을 가격과 비교하여 적은 금액을 선택할 수 있는 옵션이 주어졌습니다. 공시지가와는 별개로, 각 지방자치단체는 그 해에 필요한 세금을 확정하게 됩니다. 주정부 혹은 각 자치단체의 운영에 필요한 세금으로서 여기에는 School Tax, General Tax, Hospital District Tax, Regional District Tax 등이 포함됩니다. 특히 올해의 경우에는 2010년 동계 올림픽을 대비하여 추가적인 세금이 필요할 것입니다. 이렇게 확정된 세금을, 각 자치단체 내에 있는 모든 부동산의 과세기준가 총계로 나누어 세율을 결정합니다. 이 세율은 과세기준가 1천불에 대하여 납부해야 되는 세금의 비율을 말하는데, Mill Rate라고 부르기도 합니다. 이러한 세율은 각 지방자치단체에 따라서 다르고, 동일한 지방자치단체 내에 있다고 하더라도 부동산의 종류에 따라서 달라지게 됩니다. 이 세율에 자신이 소유하고 있는 부동산의 과세기준가를 곱하면, 세금의 규모가 결정됩니다. 그렇기 때문에 공시지가가 하락한 것과 세금 감소는 별개라는 것입니다. 자신이 속한 도시의 필요예산이 전년과 동일하면서 과세대상 부동산의 숫자에 변화가 없을 경우, 모든 부동산의 가치가 같은 비율로 상승하거나 하락하였다면, 자신이 내는 세금의 규모는 변하지 않습니다. 다른 부동산의 가치에 비하여 자신의 부동산 가치가 더 하락하였다면, 세금은 당연히 줄어들 것입니다. 필요예산이 작년보다 증가한 경우, 부동산의 가치가 내려왔다고 하더라도 세금은 올라갈 가능성이 있습니다. 여기에서 고려해 보아야 하는 점은, 새롭게 과세대상이 되는 부동산이 작년에 어느 정도는 증가하였으리라는 사실입니다. 신규주택의 완공이 특히 많았던 지방자치단체에서는 필요예산의 일부를 그러한 주택이 떠안게 되므로, 기존주택의 부담이 감소할 가능성이 높아집니다. 그렇기 때문에 세금 감소가 기뻐할 일 만은 아닌 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-05-02 00:00:00
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올림픽을 대비한 숙소로 활용
2010년 밴쿠버-위슬러 동계 올림픽에 대비하여 주택을 마련한 사람들은, 그 올림픽의 준비기간과 행사기간을 충분히 활용하고자 할 것입니다. 자신이 소유하고 있는 House나 Condo를 올림픽 방문자에게 숙소로 제공하고 싶은 사람들은 인터넷을 통한 광고를 고려해 볼 필요가 있습니다. 우선, Rent 2010(http://www.rent2010.net/)은 올림픽 숙소의 렌트를 중개하는 전문적인 웹사이트입니다. 주택 소유자들은 소정의 비용($25)을 지불하고 리스팅할 수 있으며, 숙소를 찾는 사람들은 무료로 글을 올립니다. 2009년 4월 22일 현재 851명의 주택 소유자와 53명의 숙소 찾는 사람이 글을 올려 놓았습니다. 기존의 리스팅을 참고하면 자신의 주택에 대한 적정가격 산정에 도움이 됩니다. 다음, craigslist(http://www.craigslist.org/)를 이용할 수 있습니다. 밴쿠버 지역의 craigslist(http://vancouver.en.craigslist.ca/)에서 ‘housing’ 항목의 ‘apts / housing’을 선택하면 됩니다. 단지 올림픽 만이 아니고 일반적으로 렌트를 놓거나 찾을 때에 가장 흔히 이용하는 웹사이트이지만, 여기에는 이상한 일을 하는 사람들이 많이 암약하기 때문에 이용에 주의하여야 합니다. 그리고, 한국인을 위한 웹사이트로서 밴쿠버 조선일보의 장터(http://www.vanchosun.com/market/) 등을 이용할 수 있습니다. 밴조선은 밴쿠버 지역에서 가장 많이 이용되고 있습니다. 이와 같이 숙소로 제공하기 위하여는 조심하여야 하는 부분도 있습니다. 올림픽 방문자를 유치하기 위하여 기존의 세입자를 적절한 이유없이 퇴거시킬 경우 규제를 당하기 때문입니다. 아울러 단기 숙소로 제공하기 위하여는 소정의 비용을 지불하고 Licence를 받아야 합니다. 그리고, 단기 방문자를 유치하는 것인 만큼 취사도구와 침구 등이 완비되어야 할 것 같습니다. 그러함에도 불구하고 올림픽 기간 동안에 많은 렌트 수입을 기대하는 것은 무리가 있을 것 같습니다. 그 이유로는 첫째, 현재의 경제 상황이 전세계적으로 좋지 않으며, 올림픽을 치르는 시점에서도 크게 호전되기를 기대하기 어렵기 때문입니다. 부담없이 밴쿠버를 방문하기가 쉽지는 않을 것입니다. 둘째, 밴쿠버에서 개최되었던 Expo 86과 같은 장기간의 숙소난은 예상하기 어렵습니다. Expo 86은 1986년 5월 2일부터 10월 13일까지 165일 동안 열렸으며, 그 기간 동안에 2천만명 넘게 방문하였습니다. 이에 비하여 2010년의 동계 올림픽은 2월 12일부터 28일까지 단지 17일간 열립니다. 셋째, 콘도를 중심으로 상당히 많은 주택이 공급되었습니다. 1986년부터 2008년까지 BC주의 인구는 143만명 증가하였으나, 신규주택 착공건수는 61만 가구가 넘습니다. 그러한 주택의 일부가 임시 숙박업소로 사용될 공산이 있기 때문에, 각 개인에게 돌아가는 수익은 크지 않을 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-04-24 00:00:00
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최근의 부동산 시장에 대한 해석
2009년 1분기의 거래량 증가 비율이 대폭적으로 향상된 것은 고무적인 일이라고 할 수 있습니다. 그러나 그러한 거래량 증가의 비율과 아울러 거래량의 절대적인 규모도 같이 검토해 보아야 하며, 매물의 증감에 대한 비율과 규모에 대한 판단도 병행되어야 합니다. 여기에서는 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합친 거래량과 매물 등록에 대하여 살펴보도록 합니다. 1999년부터 2008년까지 10년간의 거래량과 신규등록 규모를 판단의 기준으로 삼았으며, 이에 관련된 그래프는 지면관계상 필자의 웹사이트(www.CanadaNet.co.kr)에 싣기로 합니다. 2009년 1분기의 거래량은 직전월대비 각각 -19.7%(1월) → 87.9%(2월) → 51.1%(3월) 증감하였고, 최근 10년 평균은 각각 -7.7% → 48.9% → 25.7%이므로 2월과 3월의 증가율이 상당히 좋은 것 같이 보입니다. 그런데 올 거래량 규모의 수치는 최근 10년 평균에 비하여 44.8% → 56.6% → 68.0% 수준에 머무르고 있습니다. 거래량 규모는 미진하지만 빠른 속도로 회복되는 것처럼 보이는데, 이는 지난 1월의 극단적인 거래부진과 2월의 상대적인 거래부진에 따른 대비효과일 수 있습니다. 2009년 1분기의 신규등록은 각각 114.3% → 10.3% → 17.5% 증가하였고, 최근 10년 평균은 108.8% → 8% → 19.8% 증가하였습니다. 1월과 2월에는 10년 평균보다 매물이 많이 나왔고, 단지 3월에만 약간 적게 나왔습니다. 신규등록 규모의 수치는 최근 10년 평균에 비하여 96.9% → 98.9% → 96.9%로서, 10년 평균치와 거의 비슷한 수준입니다. 매물은 시장에 많이 나오고 있다는 의미입니다. 올 1분기를 전체적으로 보면 거래량은 최근 10년 평균의 58.8%에 불과하지만, 매물등록은 97.5%를 기록하고 있습니다. 즉, 매물은 많이 나오고 있는데, 거래량의 수준이 아직은 미흡하다는 것입니다. 거래량 증가의 속도는 대비효과일수도 있으나, 긍정적인 것은 사실입니다. 부동산 시장이 상승추세로 전환하기 위하여는 여러 조건이 필요하고 다양한 징후가 나타납니다. 필자는 과거 30여년 정도에 걸친 각종 Data를 여러 측면에서 분석한 결과, 밴쿠버 부동산 시장의 바닥과 상승전환 시점에서 매번 나타났던 3~4가지 정도의 지표와 현상을 파악하고 있습니다. 그러한 모습은 향후에 나타날 바닥시점과 상승전환시점에서도 마찬가지로 적용될 것으로 신뢰하고 있습니다. 그런데, 현재의 부동산 시장이 안정되기 위하여는, 봄을 지나서도 거래량이 지속적으로 증가하고 매물도 점차 감소하여야 합니다. 올 1분기에 보인 거래량 증가 추세를 하반기에도 이어간다면, 밴쿠버 부동산 시장은 안정적인 양상을 보인다고 할 수 있습니다. 작금의 대비효과와 계절적인 영향이 마무리되는 시점이 관건입니다. 졸업과 입학 및 전출입 등에 따른 실수요자의 매매와, 생애최초 주택구입자의 매수가 어느 정도 일단락되는 여름 이후의 상황이 중요하다는 뜻입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-17 00:00:00
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거래량 증가 비율은 좋지만
밴쿠버의 부동산 시장에서 거래량이 회복되는 현상을 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 협회에서는 아주 반기고 있으며, 부동산 시장이 안정되어가고 있다고 말하고 있습니다. 금리가 낮고 가격이 내려왔기 때문에 몰기지 부담이 적어서, 특히 생애 최초 구입자들의 관심을 많이 끌고 있다고 말하고 있습니다. 그렇지만 단순히 거래량 만을 중심으로 그 회복되는 속도에 치중하여 판단하는 것 보다는, 매물의 변화도 같이 검토하는 균형잡힌 시각이 필요합니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 3월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 22.7% 감소하였으며, 거래량은 24.4% 감소하였습니다. 그 거래량은 1999~2001년의 거래량과 비슷한 수준이라고 광역 밴쿠버 부동산 협회가 말하고 있는데, 그 당시는 최근 10여년 동안 가장 적은 거래를 보였던 시기이었습니다. 아울러 올 3월의 거래량이 올 2월에 비하여 52.7% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균인 26.6% 보다 훨씬 많다는 것을 강조하고 있습니다. 거래량이 증가한다는 것은 좋은 소식임에는 틀림이 없지만, 그 절대규모의 크기도 중요하고, 등록된 매물도 같이 살펴 보아야 합니다. 협회가 언급하지 않았지만, 신규등록은 올 3월에 전월대비 11.2% 증가하였고, 최근 10년간의 평균은 22.3%입니다. 프레이저 밸리에서는 3월에 신규등록이 전년동월대비 7.6% 감소하여 광역 밴쿠버보다 매물이 많이 나왔다는 의미이고, 거래량은 23.5% 감소하였습니다. 거래량이 8개월 만에 세자리 숫자에 진입하였다고 프레이저 밸리 부동산 협회가 말하고 있는데, 3월 기준으로는 여전히 기록적으로 부진합니다. 아울러 올 3월의 거래량이 올 2월에 비하여 47.5% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균적인 증가의 비율인 23.9% 보다 훨씬 많습니다. 이에 비하여 신규등록은 올 3월에 전월대비 27.8% 증가하였는데, 최근 10년간의 평균은 15.5%로서 3월의 매물이 10년 평균보다 많이 나온 셈이 됩니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합쳐서 계산하면, 신규등록은 전년동월대비 18.1% 감소하였고, 거래량은 24.3% 감소하였습니다. 거래량의 감소는 지금까지 15개월 연속으로 이어지고 있습니다. 여기에서 관심을 가져야 하는 부분은, 프레이저 밸리의 신규등록이 과거 10년간의 평균보다 더 많이 증가하였다는 사실입니다. 전체적으로 지난 3월의 신규등록이나 거래량을 전월대비 증감의 비율로 따져보면, 밴쿠버 부동산 시장이 상당히 많이 호전되고 있는 듯 보입니다. 신규등록은 줄어들고 거래량이 증가하고 있는 추세라고 판단할 수 있기 때문입니다. 이렇게 보이는 것은 비교대상인 2008년의 매물규모가 컸고, 지난 1월의 거래량이 지극히 작았기 때문입니다. 거래량이 계속 증가하여 매물을 소진시킨다면 시장의 안정을 기대할 수도 있겠으나, 아직은 낙관적인 결론을 내리기에는 무리가 있어 보입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-10 00:00:00
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밴쿠버 다운타운의 아파트와 맨해튼
모름지기 Downtown이라는 것은 Central Business District(CBD)가 위치한 지역을 말합니다. Metro Vancouver의 CBD는 Downtown Vancouver에 있다고 할 수 있는데, 밴쿠버 다운타운의 아파트 가격이 New York의 Manhattan을 따라갈 것이라고 기대하는 모양입니다. Manhattan은 City of Vancouver의 절반 정도의 넓이로서, 미국과 전세계의 상업·금융·문화의 중심지이고, City of New York의 행정 중심지입니다. Downtown Manhattan(혹은 Lower Manhattan)은 Manhattan 섬의 남쪽 끝에 있는 지역을 말하며, Downtown이라는 말을 탄생시킨 지역입니다. 맨해튼의 CBD 규모는 밴쿠버 다운타운과 비교될 수 없을 정도로 거대합니다. Midtown Manhattan에 있는 CBD가 미국에서 가장 넓고, 둘째와 셋째는 Chicago와 Washington, D.C.에 있으며, 넷째는 Downtown Manhattan에 있습니다. 소실된 World Trade Center와 비슷한 규모로 예정된 Freedom Tower가 건축되면, 맨해튼 다운타운의 CBD는 다시 셋째가 됩니다. 그 World Trade Center의 사무실 면적은, Downtown Vancouver에 있는 사무실 전체 면적의 4분의 3에 가까웠습니다. 이러한 맨해튼에는 Wall Street와 아울러 세계적인 기업들과 유수의 금융기관들이 밀집해 있기 때문에, 매일 150만 명 가까운 사람들이 외부에서 출퇴근하고 있으므로 교통난이 심각합니다. 개인 승용차를 이용하기 어려워 대중교통이 발달하였습니다. 미국 전체에서 승용차로 출퇴근하는 비율은 평균적으로 88%이며 단지 5% 만이 대중교통을 이용하고 있습니다. 그렇지만 맨해튼에서는 18%가 운전하며 출퇴근하고 72%는 대중교통을 이용합니다. 외부에서 출퇴근하는 것이 지극히 어렵다는 말입니다. 세계적인 회사에서 막대한 부를 창출하고 있으므로, 맨해튼은 미국에서도 가장 부유한 지역 중의 하나입니다. 부유할뿐더러 소득 수준도 높은데, 이미 2005년도에 1인당 소득이 10만 달러(미화 기준)를 넘어섰습니다. 고소득을 올리는 맨해튼 근무자들이 출퇴근의 불편 등으로 인하여 맨해튼에서의 거주를 선호할 수 밖에 없습니다. 그래서 맨해튼의 아파트 가격이 비싼 것은 당연하다고 볼 수 있습니다. 그런데 밴쿠버 다운타운의 CBD는 맨해튼에 비하여 너무도 작으며, 회사의 규모도 대부분 작아서 막대한 부의 창출도 없을뿐더러, 출퇴근이 그렇게 어렵지도 않습니다. 따라서 밴쿠버의 아파트 가격이 맨해튼을 따라간다는 것은 애당초 가능하지 않은 이야기라는 것이 필자의 판단입니다. 2010년 동계 올림픽을 기대하기도 하는 모양입니다. 그 올림픽은 2010년 2월 12일부터 28일까지 개최되므로, 앞으로 11개월이 지나면 2010 올림픽은 과거의 사실이 됩니다. 올림픽에 따른 투자수요 기대가 곧 사라진다는 말입니다. 그리고, 세계적인 불황 속에서 개최되는 동계 올림픽이 그 짧은 기간에 얼마나 많은 렌트 수요를 창출할 것인가에 대하여도 고민해 보아야 할 것입니다.
밴쿠버 조선
2009-04-03 00:00:00
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Downtown인가, Bed Town인가?
요즈음의 밴쿠버 다운타운(Downtown Vancouver)을 보면서 가지는 생각 중의 하나가, 이 지역이 과연 다운타운인가 아니면 소위 베드타운인가 하는 것입니다. 그 다운타운에 근래에 엄청난 숫자의 고층 아파트가 들어선 것에 비하여, 직장을 형성하는 사무실 공간은 상대적으로 매우 협소하여졌고, 2008년 초 이후에는 사무실 공실률이 높아지고 있기 때문입니다. 과연 밴쿠버 다운타운은 다운타운으로서의 역할을 하는지 알기 위하여, 다운타운과 베드타운에 대한 개념부터 알아야 하겠습니다. Downtown이라는 단어는 북미대륙에서 주로 사용되는 표현인데, 원래 1830년대에 City of New York의 Manhattan 섬의 남쪽 끝에 있는 지역을 가리키는 말이었다는 것이 정설입니다. 그러다가 1880년대에 가서야 사전에 실렸고, 1900년대 초에는 특정한 도시의 중심상업지구(Central Business District: CBD)를 가리키는 미국식 영어로 자리를 잡게 되었습니다. 그리하여 북미 지역에서, Downtown은 특정한 도시의 CBD가 위치한 지역을 지칭하는 정식 명칭이 되었습니다. CBD는 도시의 상업 중심지인데, 때로는 지리적인 중심지를 의미하기도 합니다. 즉, 높은 상업용 건물과 소매점용 빌딩들이 밀집하여 있다는 것이 특징이며, 주로 도시의 가운데 부분에 위치하고 있습니다. 그러한 CBD에 거주하는 인구는 대체적으로 매우 적습니다. 예를 들어, City of London에서는 1700년대에 20만 명이 넘게 거주하였는데, 오늘날에는 1만 명도 되지 않습니다. 특이한 경우에는 CBD의 인구가 증가하기도 합니다. 이러한 현상은 호주(Australia)의 넓은 도시들에서 나타나는데, 젊은 전문직 종사자와 사무직 종사자들이 직장이 있는 CBD 근처의 아파트로 이사해 들어가기 때문입니다. 소위 베드타운(Bed Town 혹은 Bed-town)은 일본식 영어로서, 보다 적절한 영어 표현은 Commuter Town, Bedroom Community, Bedroom Suburb, Dormitory Town, Dormitory Village 등입니다. 대부분의 거주자가 다른 지역에 있는 직장으로 출퇴근을 하는 거주지를 말하는 것입니다. 밴쿠버 다운타운은 정통적인 의미의 Downtown이라기 보다는, 소위 Bed Town의 양상이 커지기 시작하였다는 것이 필자의 판단입니다. 밴쿠버 다운타운에서 전문직 혹은 사무직 종사자로서 일을 하여야 하기 때문에 그곳에서 거주하는 사람들이 과연 얼마나 많은지 생각해 보아야 합니다. 그리고 최근의 동향으로서 다운타운 사무실의 공실률이 급증하고 있는 현상에 대하여 주목하여야 할 것입니다. 2008년 1분기에는 거의 빈 사무실이 없을 정도이었으나, 2009년 1분기에는 공실률이 4.2%까지 올랐습니다. 기존에 임대하였던 사무실을 Sublease로 내놓은 공간까지 감안하면 공실률이 6.5%까지 치솟습니다. 이러한 상황에서 고층 콘도는 속속 완공되고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-27 00:00:00
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0.7%의 리얼터: RI와 FRI
2000년대 중반의 부동산 경기 활황으로 리얼터가 대폭적으로 증가하였습니다. 최근에는 주택거래 감소에 따라 리얼터의 숫자도 감소 추세에 있기는 하지만 여전히 상당히 많은 리얼터가 활동하고 있습니다. 2009년 2월 현재 광역 밴쿠버에는 9,300명이 넘는 리얼터가 있고, 프레이저 밸리에는 3,000명 가까이 있는 등, BC주 전체의 리얼터가 2만 명에 육박합니다. 이렇게 수없이 많은 사람들이 일하는 분야에서는 다른 사람들과 차별화하려는 욕구가 발생하기 마련입니다. 일정한 자격 요건을 갖춘 사람들이 회원으로 가입하는 단체가 다양하게 존재하는데, 부동산에 관련하여 폭넓은 서비스를 제공하는 전문적인 회원으로 구성된 단체도 당연히 있습니다. BC주에서는 Real Estate Institute of British Columbia(REIBC)가 있습니다. 여기에 가입할 수 있는 분야는 부동산 매매와 렌트 및 관리, 부동산 개발 및 Finance, 부동산 가치평가 및 Consulting, 변호사 및 공증 업무 등에 관련된 사람들로서 그 폭이 매우 넓습니다. REIBC가 규정하는 일정한 자격을 갖추면 R.I.로 지명되는데, RI 혹은 R.I.(B.C.) 또는 RI(BC)로 표기하기도 합니다. R.I.(B.C.)로 지명되기 위하여는 대략 ①학위, ②경험, 및 ③도덕성이라는 3가지 요건을 갖추어야 합니다. 학위를 취득하는 것이 가장 중요한 조건 중의 하나입니다. UBC에서 부동산과 직접 관련된 학과의 Bachelor나 Diploma 학위(BBRE, DULE 등)를 받거나, BCIT에서 Diploma 학위를 받는 등, 부동산에 대한 전문적인 지식을 가지고 있어야 합니다. 경험이라는 측면에서는, 지명신청 직전의 4년 동안에 최소한 3년 이상을 부동산 관련 직업에서 일을 하였어야 합니다. 그러한 일을 하는 과정에서 도덕적 및 법률적으로 문제가 없어야 하는 등의 엄격한 조건이 부가되고 있습니다. 그 이외에 절차가 까다롭습니다. 기존 회원 2명의 추천이 필요하고, 서류 심사 후에 면접을 거쳐서 R.I.(B.C.)로 지명됩니다. 2009년 2월 현재 R.I.(B.C.)는 850명 수준인데, 리얼터이면서 R.I.(B.C.)로 지명된 사람은 144명에 불과합니다. 단지 0.7% 정도의 B.C. 리얼터 만이 R.I.(B.C.)인 셈입니다. 이와 비슷하게 Real Estate Institute of Canada(REIC)가 있는데, 여기에서는 F.R.I.(Fellow of the Real Estate Institute)라고 합니다. 이 F.R.I.는 부동산 관련 직업을 가진 사람에게 주어지는데, 신청에서 지명까지 최장 5년이 걸리기도 합니다. 2009년 말 현재 Canada 전체의 리얼터가 9만 7천명이 넘는데, 그 중에서 단지 0.7% 정도 만이 F.R.I.로 지명된 상태입니다. 필자는 이미 2009년 1월 초에 R.I.(B.C.)로 지명되어 REIBC의 전문회원(Professional Member)이 되었는데, 현재 한국인 리얼터로서는 유일한 것 같습니다. 그리고, 필자는 REIC에 F.R.I.로 지명을 신청하였는데, 대략적으로 2009년 6월이면 지명이 완료될 것으로 예상하고 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-21 00:00:00
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금리 내린다고 집값 오르지 않는다
흔히 말하기를 금리가 내려가면 주택가격이 오른다고 하는데, 그러한 주장은 올바르지 않다는 것을 필자는 이미 여러 차례 밝힌 바 있습니다. 금리가 내려가면 몰기지 부담이 감소하는 것은 맞지만, 그렇다고 하여 부동산 가격이 바로 오르는 것은 아닙니다. 금리 하락과 동시에 부동산 가격이 오른다는 것은 경제논리상 근거가 없을뿐더러, 현실에서의 사례도 찾기 힘듭니다. 금리를 인하하면 통화량이 증가되어 경제활동을 촉진하게 되며, 종국에 가서는 물가상승을 유발한다는 이론이 있습니다. 그렇기 때문에 금리가 내려가면 주택가격이 상승한다는 식입니다. 그런데 여기에서 ①금리인하와 물가상승까지는 상당한 시차가 존재한다는 점과, ②금리정책 만으로 그 목표를 달성한다는 것 자체도 의문시 되기도 한다는 것을 알아야 합니다. 즉 금리하락과 주택가격 상승이 동시에, 아니면 거의 비슷한 시기에 나타나기 어렵습니다. 금리와 집값의 변화를 밴쿠버의 주택시장에서 실제로 살펴보기로 합니다. 캐나다 중앙은행의 기준금리와 광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격을 비교하였습니다. 2002년 이후 2가지 지표의 추이를 간략하게 설명(지면 관계상 이곳에는 싣지 못하지만, 필자의 웹사이트 www.CanadaNet.co.kr에서 제시할 그래프로 보면 간단하게 파악 가능)하겠습니다. 기준금리는 2002년 1분기에 2.0%에서 시작하여 2003년 2분기까지 상승한 이후, 반락하여 2004년 중반에 다시 2.0%까지 내려왔었습니다. 그러다가 재차 상승하여 2007년 하반기에는 4.5%까지 상승하였으나, 2007년 12월 4일부터 하락하여 2009년 3월 3일 현재 0.5%로서 사상최저입니다. 주택가격이 2008년 2월까지 상승한 6년 동안 캐나다의 핵심금리는 단지 1년 정도만 내려왔을 뿐이고 나머지 기간은 금리가 오르거나 보합이었습니다. 그러다가 주택가격이 2008년 2월 이후 내려오기 시작하였으며, 금리는 그보다 먼저인 2007년 12월부터 하락하기 시작하였습니다. 즉, 금리와 집값이 약간의 시차는 있지만 대부분 같은 방향으로 움직였다는 것입니다. 금리가 올라가는 상황에서는 주택가격도 오르고, 금리를 내릴 수 밖에 없는 여건에서는 주택가격도 내려올 수 밖에 없습니다. 이는 경제학적인 논리에서도 타당하고, 1977년 이후의 밴쿠버 부동산 가격과 금리 사이의 실제 추이를 살펴 보아도 전체적으로 올바른 결론입니다. 캐나다 금리가 사상 최저이고 집값 하락과 거래 부진으로 고통을 받고 있기 때문에, 부동산 시장의 활황을 기대하는 심리가 크다는 것은 이해합니다. 그렇지만 금리가 하락하면서 부동산 가격이 동시에 오르리라는 것은 성급한 기대입니다. 그런 경우는 일반적이지 않기 때문이며, 예외적으로 그런 현상이 발생하기도 하는데 이에 대하여는 예전의 칼럼에서 설명하였으므로 여기에서는 생략합니다.
밴쿠버 조선
2009-03-13 00:00:00
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주택시장에 봄이 왔는가?
2009년 2월의 거래량이 올 1월에 비하여 대폭 증가한 것이 자못 눈에 띄기는 하지만, 지나친 확대해석은 경계하여야 할 것입니다. 1월에서 2월로 넘어 오면서 날씨와 계절의 영향이 크게 작용하였을 것이고, 거래량은 여전히 1980년대 수준에 머무르고 있기 때문입니다. 광역 밴쿠버에서는 지난 2월에 신규로 등록된 매물이 전년동월대비 25.6% 감소하였으며, 거래량은 44.7% 감소하였습니다. 그런데 광역 밴쿠버 부동산 협회는 올 1월에 비하여 2월의 거래량이 대폭적인 94.2% 증가에 초점을 맞추고 있으며, 신규등록이 4개월 연속으로 감소하고 있다고 반색입니다. 올 2월의 거래량이 1월의 거래량 보다 많아진 것은 사실입니다. 2001~2008년의 8년간 1월에서 2월로 넘어가면서 평균적으로 거래량이 51.3% 증가하였으나, 올해의 경우에는 그 1.8배가 넘는 수치를 보였습니다. 그 이유는 계절적으로 봄에는 거래량이 많아지는 경향이 있어왔고, 1월의 많은 기간에 눈과 안개로 통행에 불편하였으나 2월에는 날씨가 좋아졌기 때문이라고 해석할 수 있습니다. 신규등록은 4개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 13개월 연속으로 감소하고 있습니다. 그리하여 거래량은 1980년대 초반의 수준에 머무르고 있습니다. 참고로, 과거 8년간 전월 대비 2월의 평균적인 신규등록 증가율은 12.3%임에 비하여, 2009년에는 단지 5.8%만 증가하는데 그쳤습니다. 프레이저 밸리에서는 신규등록이 15.6% 감소하였고, 거래량은 47.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리 부동산 협회도 올 1월에 비하여 2월에 거래량이 75.3% 증가하였다는 것을 강조하고 있습니다. 2001~2008년의 평균적인 증가율이 41.2%이었기 때문에 1.8배가 넘는 증가율을 기록한 것입니다. 그 원인은 날씨 호전과 계절적인 영향으로 요약될 수 있으며, 거래량은 1984년과 엇비슷합니다. 그런데 과거 8년간 2월의 전월대비 신규등록 증가율은 평균이 3.8%이지만, 2009년의 증가율은 18.3%로서 5배 가까이 늘었습니다. 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리를 합하여 계산하면, 신규등록은 22.1% 감소하고 거래량은 45.7% 감소하였습니다. 신규등록은 5개월 연속으로 감소하였지만, 거래량은 14개월 연속으로 감소하고 있는 중입니다. 따라서, 여전히 거래부진이 지속되고 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 결과에 대하여 각 부동산 협회는 일부의 Data를 인용하면서, 지금이 매수 적기라고 말하고 있습니다. 부동산 가격이 내려왔고 몰기지 이자율이 낮아졌기 때문에, 과거에 비하여 매입자의 부담이 크게 줄었기 때문이라고 설명하고 있습니다. 이 말은 가까운 과거를 생각하면 분명히 맞는 말이지만, 미래의 가격 예측치를 어떻게 생각하느냐에 따라서 판단은 달라질 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2009-03-06 00:00:00
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밴쿠버 주택가격 하락의 원인
밴쿠버의 부동산 가격이 2008년 상반기부터 하락하기 시작한 원인에 대하여 거의 모두 일방적인 의견을 가진 듯 합니다. 다름이 아니라 미국의 금융위기에 따른 세계적인 실물경기의 침체가 그 원인의 전부인 것처럼 말하고 있습니다. 이 말은 토론토의 주택가격에 대하여는 어느 정도 맞을 수 있으나, 밴쿠버의 경우에는 다릅니다. 밴쿠버 주택가격이 하락한 근본적인 원인은 ①심각한 수급불균형, ②지나치게 높은 주택가격 및 ③사라진 가수요 등에 있다는 것이 필자의 판단입니다. 수급불균형은 인구증가와 신규주택 착공건수의 추이를 비교해 보면 쉽게 알 수 있습니다. 최근 몇 년간 수요와 공급이 심각한 불균형을 이루었음에도 불구하고 가격이 오른 이유는 투기적인 가수요가 작용하였기 때문입니다. 2010년 동계올림픽에 대한 막연한 기대에 힘입어 강력한 가수요가 발생하였고, 그 결과 밴쿠버의 주택가격이 하늘 높은 줄 모르게 치솟아 올랐습니다. 특히 신규로 분양하는 고층 아파트에 대한 ‘묻지마’ 매수세력이 가세하였고, 분양가가 계속하여 올랐으며, 덕분에 타운하우스나 단독주택의 가격도 밀려 올라간 형국인 셈입니다. 그리하여 밴쿠버 지역의 소득수준에 합당하지 않은 가격이 형성된 것으로 필자는 판단하고 있습니다. 금리 상황을 감안한 몰기지 부담이 지나치게 높기 때문에, 경기악화의 영향을 받을 수 밖에 없기는 합니다. 그런 측면에서 세계경기가 밴쿠버 부동산가격 하락에 어느 정도 기여한 것은 사실입니다. 그렇지만 경기악화가 밴쿠버 주택가격 하락의 주도적인 원인이라고 보기는 어렵고, 더 큰 문제는 밴쿠버 주택시장 내부에 있습니다. 이제는 매수심리 위축으로 투기적인 가수요가 사라지고, 과잉공급된 주택의 가격이 지나치게 높아서, 일부 주택에 대하여는 매수 공백이 발생할 정도입니다. 지금은 아파트, 특히 신규 분양한 고층콘도가 전체주택의 가격을 주도적으로 끌어 내리고 있는 듯 합니다. 지난 2004년 2월에 기고한 칼럼에서, 필자는 밴쿠버의 주택가격이 2007년 혹은 2008년까지 계속적으로 상승한 이후 조정에 들어갈 것이라는 예측을 공개하였습니다. 그 이후 2005년 12월의 칼럼에서도, 밴쿠버 주택시장은 여전히 상승추세에 있으며, 당분간 더 상승한다는 것을 그림을 그려가며 설명하였습니다. 아울러, 고층콘도 분양받는 것을 자제하여야 한다고 주장하였습니다. 필자의 예상대로, 밴쿠버의 주택가격은 2008년 상반기에 조정에 들어갔고, 고층콘도의 상황은 더 심각해졌습니다. 필자가 그렇게 정확하게 밴쿠버의 주택시장을 예측하였던 것은, 금융위기가 그 시점에 발생하리라고 예상하였던 때문이 아닙니다. 밴쿠버 주택시장에 대한 기본적인 분석과 기술적인 분석을 통하여 도출한 결론이었습니다. 잘못을 남의 탓으로 돌리면 마음은 편하겠지만, 학습효과는 없습니다.
밴쿠버 조선
2009-02-26 00:00:00
