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보일러 유지관리
김동원 / 홈 인스펙터Cell:604-868-7344Email: geoinspec@hotmail.com 보일러 유지관리 겨울 난방 시작 전 여름 비 난방시즌 동안 온수 복사 난방 시스템의 안전과 효율적 관리를 위해 홈 오너는 다음과 같이 체크를 할 필요가 있다. 이 과정은 Cold 시스템에서만 시도해야 되며 최소 8시간의 난방 시스템 휴지기를 요구한다. 시스템이 오랫동안 작동이 안되었다면 장치의 손해를 가져올 수 있다. 1. System Pressure: 압력 게이지를 확인하여 시스템 내 압력은 10-20 PSI가 되어야 하고 이 보다 적거나 없을 때 시스템을 작동해서는 안 된다. 2. Pressure Relief Valve: 핸들을 열어 깨끗한 물이 나와야 되며 다시 닫았을 때 자동으로 보충이 되어 10-20PSI 압력이 유지되어야 한다. 5분 후에 Overflow 튜브로부터 물이 새는지도 확인한다. 3. 순환 펌프: Oil lubricated, Water lubricated pumps 두 종류가 있는데 Oil lubricated 펌프에는 10-30W Non-detergent motor oil을 매년 난방 시즌에 펌프의 모터 전후 및 베어링에 주입시켜 줘야 한다. 4. 보일러 상태 점검: 새는지 혹은 녹이 슨 Fitting이 있는지 확인하고 주변을 청소한다. 그리고 Draft hood를 떼어내어 Heat exchanger를 관찰한다. 이물질이나 부식, 그을음 여부를 확인하고 Fin은 똑바로 되어있는지 그리고 깨끗한지 확인한다. 보일러 버너 아래에서 불빛을 비췄을 때 위에서는 불빛이 보여야 되며 그렇지 않다며 서비스맨을 불러 드래프트 후드를 갈아야 한다. 막히거나 변형된 Heat exchanger는 과열과 화재, 일산화 탄소 중독 위험성이 있다. 5. 보일러 정상 가동여부 점검: 벽에 있는 스위치를 끄고 온도조절기의 온도를 실내온도보다 높인다. 스위치를 다시 닫으면 펌프와 버너가 작동 되어야 한다. 그리고 실내온도보다 낮게 설정하였을 때 펌프와 버너가 중단되는지 확인한다. 온도 조절기를 원하는 온도에 설정해두면 실내 온도가 설정 온도보다 떨어질 때 보일러는 자동으로 작동하게 된다. 6. 버너 불꽃 점검: 보일러가 가동 시는 어떤 충격 소음이 없어야 되며 버너 불꽃은 밖으로 나오지 않고 Fire박스 안에 있어야 안전하며 밖으로 나올 때는 Back Pressure가 되어 위험하다. 버너 불꽃은 파란 색을 띠어야 정상이며 노란색일 경우 산소가 부족한 경우이니 노즐의 공기구멍을 조절 할 필요가 있다. 7. 각 실 열 균형 맞추기: 복사 난방 시스템은 집안 전체에 균일한 온도를 유지하도록 디자인 되어 있기에 전체 난방지역에 열이 골고루 공급되어 안락함을 유지할 필요가 있다. 열 조절을 위한 밸런스 밸브가 Return manifold에 위치하고 있으며 이는 대개 보일러 룸이나 옷장안쪽에 있다. 8. 홈 오너가 주의할 점: 거의 모든 바닥 마감재가 복사난방 콘크리트 슬라브에 가능하나 카펫을 사용할 때는 그 자체가 단열적이어서 복사난방 패드를 깔아야 되며 제품의 시공 성 여부는 필히 사전에 확인할 필요가 있다. 최소 요구사항으로서 5년은 어떤 변형이나 변색에 보증을 해줘야 되며 마감재 교체 시는 파이프 압력 테스트를 하여 눈에 보이지 않는 누수가 있는지 확인해야 되겠다. 그리고 보일러의 압력을 자주 점검하여 10PSI이하로 내려갈 때는 즉시 서비스를 해줘야 된다.
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2004-07-26 00:00:00
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계약증거금 잔고가 부족할 때
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 계약증거금 잔고가 부족할 때 Q : 주택을 구매한 분이 준 계약증거금이 잔고부족으로 판명될 경우는 어떻게 처리해야 하나요? A : 위와 같은 경우가 종종 일어나곤 합니다. 이런 경우 주택을 구매하는 분은 계약을 어겼다고 간주 될 수 있을 것이며, 아마도 주택을 판매 하는 분이 계약의 유효성이 상실 되었다고 생각 하기에 충분한 조건이 될 수도 있을 것입니다. 부동산 협회의 표준 계약서에 의하면 주택을 구매하는 분이 계약서에 명시된 어떠한 계약증거금을 지불하는 것에 실패할 경우, 주택을 파는 분의 계약 해지 가능성에 대해 명시 하고 있습니다. 계약증거금에 이와 같은 문제가 발생한 것을 알게 된 순간 부동산 공인 중개사는 지체 없이 주택을 구매하는 분이 이 사실을 인지하고 있는지 또한 어떻게 처리(해결) 하려고 하는지에 대해 알아 내는 것이 급선무입니다. 주택을 판매 하는 분의 부동산 중개사는 주택을 판매하는 분의 동의 없이는 주택을 구매 하는 분이나 그들의 부동산 중개사가 제시하는 어떠한 해결책에도 동의 해서는 안됩니다. 여기서 꼭 하나 짚고 넘어갈 것은 주택을 구매하는 분의 의도를 단순히 물어 보는 것과 그 의도에 동의 하는 것에는 너무나도 큰 차이가 있다는 것입니다. 주택을 판매하는 분의 부동산 중개사는 주택을 판매하는 분에게 이러한 사실을 즉각 자세하게 알려야 합니다. 만약 주택을 판매하는 분이 구입하는 분에게 계약 증거금을 다시 지불할 기회를 주고자 하는 경우는 이를 주택을 구매하는 분에게 알려 주어야 합니다. 반대로 주택을 판매하는 분이 계약을 무효화 하시길 원하면 주택을 구매하는 분이 어떤 조치를 취하기 전에 주택을 판매하는 분의 변호사와 빨리 상의 하도록 해야 합니다. 주택을 구매하는 분을 대표하는 부동산 공인 중개사는 계약증거금이 잔고 부족으로 현찰화가 안 되는 것으로 판명된 경우, 이를 주택을 판매 하는 분의 중개사에게 바로 알려 주어야 합니다. 비록 구입하는 분이 이를 비밀로 부쳐달라고 부탁하면서, 새 수표를 주겠다고 하더라도 말이지요. 아시다시피 주택을 판매 하는 분이 비록 본인의 직접적인 손님은 아니더라도 속이거나 불공평하게 상대방을 대하지 못하도록 부동산 법에 명시되어 있기 때문입니다. 만약 계약증거금이 잔고 부족으로 현찰화 되지 않은 것을 숨기는 것이 주택을 파는 분을 속이는 결과를 초래한다고 판단되면 아마도 주택을 구매 하는 분을 대표하는 것 자체를 포기해야 할는지 모릅니다. 금번 기고는 부동산 공인 중개사 자격취득 자료를 주로 참조 하였음을 알려 드립니다. ■ 자세한 내용이 알고 싶으시거나 문의 사항이 있으시면 604)537-3956으로 바로 연락 주시기 바랍니다.
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2004-07-26 00:00:00
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SOMA
SOMA "콘도라고 다 똑같지는 않다" 높은 천장과 빼어난 실내디자인 탁월 다운타운 아래쪽, 메인과 킹스웨이가 만나는 지역 주변은 건물들도 오래된 것이 많고, 재즈카페, 골동품점, 패션부티크, 각 나라별 레스토랑 등 다양한 상점과 업체들이 공존하는 곳이다. 이 곳에 새롭게 개발되고 있는 감각적인 주거지인 소마(SOMA)는 모던한 디자인과 넓은 실내공간으로 타 콘도와의 차별화를 선언했다. 시간이 지날수록 튼튼해지는 콩크리트와 벽돌로 만들어지는 이곳은 한방울의 비도 침입할 수 없는 완벽한 방수 시스템과 에너지를 절약해주는 전면 유리창, 넓직한 발코니와 루프덱 등을 갖췄다. 또한 총 24가지의 평면디자인이 제공되기 때문에 입주자는 본인의 취향과 용도에 따라 주거지 형태를 선택할 수 있다. 다운타운의 라이프스타일을 보다 저렴한 가격에 누릴 수 있는 이곳은 특히 모든 세대가 10피트 높이의 천장을 가졌다는 점이 주목된다. 보통의 집이 7~8피트인 것에 비교하면 같은 넓이의 집이라도 다른 콘도와 비해 훨씬 많은 공간과 여유가 생기는 셈이다. 큰 관심을 모은 소마 팬트하우스의 경우 장장 18피트의 천장을 가지고 있으니 "높~다"라는 말 밖에는 생각나지 않는다. 높은 천장을 가진 소마는 눈높이가 높은 고객을 만족시키기 위해 감각적인 스타일이 솔솔 풍기는 유러피안 디자인으로 내부를 꾸몄다. 펄스크릭 디자인이 맡은 실내 디자인은 거실을 구분해주는 슬라이드 도어, 2가지 색깔 중에 고를 수 있는 컬러디자인, 움직일 수 있는 벽난로와 모던한 감각의 조명, 높은 천장을 활용한 머리 위의 수납공간 등을 포함하고 있다. 유럽스타일의 케비넷이 설치되는 부엌은 튼튼한 조리대와 더불어 편리하게 옮길 수 있는 아일랜드가 있어, 공간활용과 편의성을 극대화 했다. 또한 스테인레스 냉장고, 가스레인지, 식기세척기, 갸브레이터, 최첨단 스테인레스 후드팬 등이 크롬 수도꼭지 등과 잘 어울린다. 욕실은 5피트 길이의 욕조와 넓은 거울, 유러피안 스타일의 수납장이 설치되며 바닥은 세라믹 타일로 깔린다. 각 세대는 철저한 보안시설 속에 지하 주차장과 자전거 스토리지를 갖게 되며, 비디오 모니터를 통해 방문자의 신원을 확인할 수 있다. 총 7층 높이에 75세대가 들어서는 소마는 오는 2005년 7월부터 입주가 시작되며 11번가와 프린스에드워드가 만나는 곳에 세워진다. 다운타운까지 10분이면 충분한 이곳은 다운타운에 직장을 가진 싱글 혹은 젊은 부부들에게 매력적인 주거지로 관심을 모으고 있다. 소마의 600sq.ft. 1베드룸은 20만6천~22만달러, 982~985sq.ft.의 2베드룸과 덱은 34만~38만5천달러, 1202~1220sq.ft.의 2베드룸과 덴은 38만달러에 팔리고 있다. 프레젠테이션 센터 350 Kingsway Vancouver; 문의 604-879-4669 <김정기 기자 eddie@vanchosun.com>
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2004-07-22 00:00:00
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아카시아 가든
아카시아 가든 "아카시아 가든 활짝 폈네~" 버나비 주택가의 상큼한 주택단지 버나비 남동쪽으로 구분할 수 있는 멕퍼슨가 선상에 타운하우스와 아파트가 결합된 새로운 거주지가 태어난다. 바로 이름만큼이나 상큼한 주거타운이 될 아카시아 가든. 싱그러운 아카시아 꽃이 연상되는 이름과 같이 이곳은 공원과 같은 주거환경과 가족중심의 라이프스타일을 추구할 수 있는 곳이다. 1·2베드룸의 아파트와 2·3·4베드룸의 타운하우스, 1·2베드룸의 케리지홈이 이상적으로 결합된 이곳은 각 집의 사정에 따라 고를 수 있는 다양한 구조를 가지며 내부는 가족 중심의 디자인으로 꾸며지게 된다. 총 169세대가 들어서게 되는 아카시아 가든은 오는 2005년 8월에 입주예정인 1차분 93가구가 현재 분양을 시작했으며 2005년 12월까지 모든 공사가 마무리 될 계획이다. 아카시아 가든의 시공사인 아라곤(Aragon)사는 1988년도부터 견고하면서도 도시적인 스타일의 주거지를 여럿 건설한 회사로 빈티지 이스트사이드, 리트로, 엘리먼트 등 지금까지 2천 가구 이상을 만들어 캐나다 전국에 이름이 알려졌다. 아카시아 가든의 내부는 최신 주방기기와 효율적인 벽난로, 깔끔하게 디자인 된 욕실 등으로 꾸며지며 집안 곳곳에 넉넉한 수납공간을 만들어 준다. 아카시아가 들어서는 주변은 한적하면서도 편리한 버나비의 주택가로 저층 콘도와 타운하우스가 이웃하고 있으며, 인근에 다양한 상점이 있고 킹스웨이와 메트로타운으로 쇼핑하기도 편리하다. 또한 주변에는 각종 레스토랑과 더불어 다양한 레크레이션을 할 수 있는 본저(Bonsor) 컴플랙스, 축구장, 야구장, 테니스장 등이 가까이 있으며, 근처 공원에서 가족과 함께 피크닉도 즐길 수 있다. 이와 더불어 바로 옆에 있는 마이클 J. 폭스 극장에서 다양한 공연도 볼 수 있으며, 아이들은 여름에 문을 여는 수영장에서 즐거운 시간을 보낼 수도 있다. 이 지역은 교통도 편리한 편으로 다운타운이나 써리로 향하는 로얄오크 스카이트레인역이 가까이 있고 킹스웨이와 마린드라이브도 지척이다. 학군을 보자면 아카시아 가든 바로 앞의 버나비 사우스 세컨더리가 있고, 초등학교로는 윈저 초등학교, 클린턴 초등학교 등이 주위에 있다. 아카시아의 가격은 566~576sq.ft. 크기의 1베드룸 아파트가 15만달러대, 636~753sq.ft. 2베드룸 아파트가 16만5천~20만달러이다. 또한 999~1039sq.ft. 2베드룸 타운하우스는 26만5천~30만3천달러이고, 독특한 구조의 4베드룸 타운하우스는 1125~1609sq.ft.의 크기에 가격은 39만~43만달러 이다. <김정기 기자 eddie@vanchosun.com>
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2004-07-20 00:00:00
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막힌 변기 수리
유원규의 '오 마이 핸디맨' E-mail: ohmyhandyman@hotmail.com 막힌 변기 수리 '세상에서 가장 황당할 때가 변기의 물을 내렸을 때 빠지지 않고 도로 올라 오는 때'이더라는 어떤 코메디언의 말처럼 변기가 말썽을 부리면 골치 입니다. 막힌 변기는 플런저(Plunger:화장실에서 흔히 쓰는 나무막대자루에 오목한 고무그릇이 달린 기구)로 밀어 내면 잘 뚫리지만, 간혹 며칠이 지나면 아무 이유 없이 다시 막히는 경우가 있습니다. 이 경우는 그림 1의 A부분 (거꾸로된 'U'자 모양으로 꺾인 트랩)에 유아용 치솔, 또는 장남감 등이 돌아 나가지 못하고 걸쳐져 있는 경우인데, 변기 내의 물을 세차용 스펀지 따위로 제거한 후 플러머스 오-거(Plumber's Auger: 그림1 참조)를 사용하여 뽑아내야 합니다. 한국의 세탁소에서 주는 옷걸이의 철사를 펴서 오-거 대용으로 사용하는 경우도 있습니다. 초심자는 잘 잡히지 않으므로 끈기 있게 시도하여 보십시오. 플러쉬레버(Flush Lever: 그림2 참조)가 헐거울 때는 변기 커버를 열고 레버 안쪽의 플라스틱 너트를 손으로 단단히 조이면 됩니다. 플러쉬레버를 내려도 레버를 붙잡고 있지 않으면 물이 완전히 안 빠지는 경우는 레버와 플랩퍼 볼(Flapper Ball: 그림2의 우측상단 참조)을 연결하는 리프트체인(Lift Chain)을 물이 단번에 내려갈 때까지 한고리씩 줄여 주십시오. 플러쉬워터가 멈추지 않고 흘러 내릴 때 -플러쉬레버를 몇 번 딸깍거리면 멈출 경우가 있는데 이때는 리프트 체인을 조정하면 됩니다. -계속 흐르면 탱크커버를 열고 관찰해 보아 플로우트 볼(Float Ball 그림2참조)이 탱크 옆 벽에 닿아 있으면 볼을 손으로 잡고 휘어서 중심의 위치에 옮겨 놓습니다. 이때 물이 차 올라와서 탱크 옆 벽에 표시된 워터레벨을 넘어가면 다시 볼이 약간 아래로 향하도록 휘어 줍니다. -볼을 아래로 휘어 주어도 물이 넘치거나 볼이 반이상 물에 잠기면 볼에 물이 들어 간 것이니 차단 밸브(Shutoff Valve:그림2참조)를 잠근 후 볼을 시계 반대방향으로 돌려 뺀 뒤 새것으로 교환합니다. -가끔 플래퍼 볼이 낡아서 찢어지거나 비틀어져서 물이 새는 경우도 있는데 이때에도 새것으로 교환해 줍니다. -위에 열거한 내용으로 고쳐지지 않으면 인테이크밸브(Intake Valve: 그림2참조)의 문제이므로 이것을 교환 합니다. 대부분의 가정에는 같은 연도에 같은 규격으로 만들어진 변기가 하나 정도 더 있으므로 이 탱크의 커버를 열고 플러쉬 밸브를 작동시킨후 물이 다시 차 올라오는 과정을 관찰해 보면 정상적으로 작동하는 상태를 알 수 있습니다 변기주위에 물이 있을 때 변기주위의 바닥에 물이 있을 때 바로 수리하지 않으면 욕실마닥 마루가 썩게 됩니다. 일단 차단밸브부터 탱크내부의 모든 연결부위까지 꼼꼼하게 체크하여 새는 부분이 있으면 조이고 그래도 새면 부품을 교환 하십시오. 이곳에서 가장 흔한 브랜드인 Crane제품의 경우 탱크 자체가 금이가는 경우가 있는데 이때 변기전체를 교환할 필요 없이 탱크만 구입하여 교환하면 됩니다.
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2004-07-20 00:00:00
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계약 증거금 지불이 안됐을 때
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 계약 증거금 지불이 안됐을 때 Q : 계약 증거금이 약속된 시간내에 지불되지 않으면 어떻게 해야 하나요? A : 기간내에 계약 증거금이 지불되지 않은 이유에 따라 대처 방법이 달라져야 한다고 봅니다. 일단 계약 증거금이 제시간에 들어오지 않으면 제일 먼저 그 이유를 알아내야 합니다. 예를 들면 주택을 구입 하는 분이 아예 지불하지 않았거나, 그분의 은행 계좌에 계약 증거금만큼 충분한 돈이 없었을 수도 있을 것입니다. 그밖에 이유로 여러가지 다른 경우가 있을 수 있겠습니다. 예를 들자면 주택을 구매한 분이 이미 계약 증거금을 보냈으나 관련된 은행 시스템에서 지연이 된 경우가 있을 수 있습니다. 이를테면 국제간 송금인 경우에 일어날 소지가 상대적으로 높다고 보겠습니다. 이러한 경우 주택을 판매 하는 분의 부동산 공인 중개사 경우는 주택을 판매 하는 분에게 일어난 전체적인 상황에 대해 즉각적으로 알려 드려야 할 책임이 있습니다. 만약 주택을 판매 하는 분이 이 상황에 대해 묵인 해주기로 했다면 이 사실을 주택을 구입 하는 분께 알려 드리도록 되어 있습니다. 단, 주택을 판매 하는 분의 공인 중개사는 지속적으로 상황을 지켜봐야 하고, 지연된 계약 증거금이 언제 도착 했는지 예의 주시 해야 합니다. 주택을 판매 하는 분이 더 이상 기다리기를 원하지 않으면 구체적인 행동에 돌입하기 전에 그분의 변호사와 충분히 상담할 것을 권해 드립니다. 만약 계약 증거금이 은행 시스템을 통해 보내졌고, 주택을 구매 하는 분이 그 분이 할 수 있는 모든 조치를 다 했다고 인정 될 때는 계약 내용을 어겼다고 보기 어려울 수도 있습니다. 비록 계약 내용을 어긴 것이 확실하다 하더라도 주택을 판매 하는 분의 의사대로 쉽게 계약이 파기된 것으로 판단하는 데에는 문제가 있을 수 있습니다. 오직 주택을 판매 하는 분의 변호사만이 이러한 상황에서 어떻게 행동 하느냐에 대한 정확한 조언을 줄 수 있는 유일한 사람임을 다시 한번 강조해서 밝혀둡니다. 금번 기고는 부동산 공인 중개사 자격 취득 시험 자료를 주로 참조 하였음을 밝혀 둡니다. ■ 자세한 내용이 알고 싶으시거나 문의 사항이 있으시면 604)537-3956으로 바로 연락 주시기 바랍니다.
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2004-07-20 00:00:00
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우리동네 얼마나 올랐나
광역 밴쿠버지역 부동산협회(이하 협회)가 발표한 6월 주택평균거래가격(단독주택기준)은 50만1380달러로 지난해에 비해 평균 18.7%가 올랐으며 5년전에 비해서는 48.3%가 오른 것으로 나타났다 또, 타운하우스의 평균거래가격은 32만1600달러로 지난해 동기간에 비해 18.5%, 아파트의 경우(평균가격 24만1180달러)는 21.7%가 오른 것으로 조사됐다. 협회가 산출하고 있는 평균가격은 시장에서 거래된 전형적인 일반 주택의 평균가격(Benchmark Price)을 뜻한다. 특히 1991년 집값을 100으로 놓고 보았을 때를 기준으로 한 주택가격지수(Price Index)는 부동산 시장의 강도(强度)를 여실히 보여주는데 가격지수가 200을 넘는 지역이 6군데에 이른다. 단독주택의 경우 선샤인코스트(236.4), 웨스트 밴쿠버(215.7), 노스 밴쿠버(210.1), 뉴웨스트민스터(208.7), 메이 플리지(206.9) 포트 코퀴틀람(206.8) 지역에서 높았으며 부동산가격도 크게 상승했다. 가격지수가 200을 넘는 경우 집값이 91년 가격에 비해 2배로 올랐다는 것을 의미한다. 타운하우스의 경우 가격지수가 200을 넘는 지역은 스콰미시(220.5)지역이 유일하고 아파트의 경우는 포트무디(181.5)지역이 가장 높았다. 지난해 같은 기간 대비 가격 오름세를 지역별로 살펴보면 단독주택의 경우 선샤인 코스트(34.8%),뉴웨스트민스터(33.0%),포트 무디(31.6%),웨스트 밴쿠버(23.9%),메이플 리지(22.4%),포트 코퀴틀람(22.1%), 델타(21.7%)지역이 전체평균(18.7%)에 비해 많이 뛰었다. 타운하우스의 경우는 스콰미시(35.0%), 버나비(24.1%), 코퀴틀람(23.6%) 지역의 상승세가 두드러졌다. 한편, 6월 한달간 주택유형별 거래동향을 보면 아파트의 경우 총 1496건의 거래가 성사돼 지난해 보다 10.4% 증가했으며 타운하우스(556건)도 거래가 다소(8.8%) 늘어난 반면 단독주택의 경우는 12.7%가 감소(1449건)했다. /이용욱 기자 lee@vanchosun.com [표] 광역밴쿠버 주요지역별 주택가격(6월 단독주택기준) 전체 평균 50만13800달러(49.7%) 버나비 45만6520달러(44.7%) 코퀴틀람 42만3270달러(58.7%) 메이플 리지 32만6000달러(53.3%) 뉴웨스트민스터 39만2990달러(63.7%) 노스 밴쿠버 55만8990달러(47.9%) 포트 무디 42만6440달러(40.2%) 포트 코퀴틀람 36만8110달러(59.2%) 선샤인 코스트 29만7660달러(79.9%) 밴쿠버 이스트 41만8630달러(46.8%) 밴쿠버 웨스트 78만0670달러(40.3%) 웨스트 밴쿠버 92만3650달러(68.8%) (자료 : MLS, 괄호 안은 5년 전 대비 가격 상승률)
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2004-07-15 00:00:00
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잔디깎기
유원규의 '오 마이 핸디맨' E-mail: ohmyhandyman@hotmail.com 잔디깎기 주말이나 해가 긴 저녁무렵에 들리는 론모우어 소리가 지금이 밴쿠버의 가장 좋은 계절임을 알리고 있습니다. 쉬고있던 남편과 아내의 사소한 말다툼도 시작될 것이고.....(잔디 좀 깎아라!!!....피곤해 담에 깎을께......?? 어이구-- 집 팔고 아파트로 이사를 가던지 원..??) 잔디는 봄가을에는 자른 후의 길이가 2"(5cm)정도, 기온이 높고 건조한 여름에는 3"(7.5cm)정도가 되도록 론모우어의 높이를 조절하십시오. 햇볕이 강한 여름에는 잎의 증산작용이 왕성하여 짧게 깎아서 수분을 조절해야 될 것 같지만, 이곳의 잔디는 햇볕이 강하면 잎이 세로방향으로 오므라들어서 수분 방출량을 스스로 억제하며, 새벽에 이슬을 충분히 받아 지표에 흘려서 뿌리가 흡수하도록 하여야 하므로 여름의 건조기에는 더 길게 자라도록 해야 합니다. 또한 이런 이유로 이슬이 닿지 않는 처마 밑이나 나무 밑의 잔디는 수분부족으로 인하여 잘 자라지 않으니 수시로 물을 주어야 합니다. 자르는 시기는 한번 자를 때에 자른 길이가 전체길이의 1/3 이상이 넘지 않도록 자주 잘라주어야 하며, 론모우어의 블레이드를 점검하여 날이 무뎌졌으면 자주 연마하여 사용하는 것이 좋습니다. 론모우어의 멀취백에 든 잔디를 비닐 백에 담는 것도 아주 번거로운 일 중 하나인데, ①사용하시는 론모우어의 블레이드가 직선형이 아니고 끝부분의 10-15cm정도가 비틀어져 있으며 날을 자주 갈아주어서 날카롭다. ②잔디가 젖지 않고 바짝 마른 상태이다. ③ 잘려나갈 잔디의 길이가 1" 이하이다. 이 3가지 조건을 만족하시면 멀취백을 달지 말고 그냥 깎아도 좋습니다. 블레이드의 끝 부분이 비틀어진 것은 잘려진 잔디가 회전하는 날에 다시 부딪쳐서 더 잘게 부서지도록 설계한 것(Mulching Blade 라고 함)이며, 잔디가 마른 상태이어야만 잘려진 잔디가 뭉쳐지지 않고 잔디밭 위에 잘 흩어지며, 멀취컷(Mulch Cut)은 백에 담는 것 보다 동력이 더 필요하기 때문에 잘려질 잔디가 짧아야 합니다. 이때 주의하실 점은 멀취백을 떼어낸 뒤, 슈트커버(Chute Cover:멀취백을 다는 자리에 붙은 스프링이 달린 문)가 잘 닫혔는지 확인하여 간혹 잔디에 있는 돌 따위가 튀어 나와서 부상을 입는 것을 방지하십시오. 잘려서 흩어진 잔디는 며칠이 지나면 뎃취처럼 희게 변하지 않고 진한초록색을 유지하며 그대로 분해되어 잔디비료가 되고, 또 비닐백도 아낄 수 있으므로 일석삼조? 의 효과를 보실 수 있습니다. 최근에 교민들이 모여 사는 Coquitlam지역을 비롯하여 광역 밴쿠버의 도시들이 잔디깎은 멀취나 잡초등을 담는 투명비닐봉투(Clear Bag for Yard Trimmings)를 없애고(Coquitlam 지역은 9월1일부터 투명비닐봉투를 사용하실 수 없습니다) 별도의 수거용기를 주민 각자의 비용으로 마련하는 쪽으로 유도하는데, 돈들여서 비료까지 뿌려가며 키운 잔디를 돈들여서 비닐 봉투를 사서 버릴 것이 아니라, 내 정원에서 자연으로 돌려보내는 것이 가장 경제적이고 자연스러운 조치일 것 같습니다. 실제로 깎은 잔디를 잔디밭에 그대로 뿌려주면 비료 적정 사용량도 30%정도 줄일 수 있습니다.
밴쿠버 조선
2004-07-12 00:00:00
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보일러 시스템 이해 및 문제해결
김동원 / 홈 인스펙터Cell:604-868-7344Email: geoinspec@hotmail.com 보일러 시스템 이해 및 문제해결 보일러는 압력 용기와 같아서 최대 압력과 온도를 안전하게 제어할 수 있는 시스템으로 구성되어 있다. 보일러구성: Low water cut off: 시스템 내의 물이 새서 물이 부족하면 버너의 불을 꺼주는 역할을 한다. Pressure reducing valve: 시 수압을 난방 시스템이 필요로 하는 수압으로 압력을 낮춰준다. Air separator: 외부 보충 순환수에 포함된 공기와 시스템내의 공기를 제거하는 역할을 한다. 제거된 공기는 Air Vent를 통해 외부로 배출 된다. Diaphragm expansion tank: 물이 가열되고 식음에 따른 부피변화를 완화 수용해 주는 장치이다. Circulators: 보일러내의 물을 각 난방 유닛으로 보내주는 역할을 한다. Zone valves: 오랜 사양에서 1개존 이상일 경우 열을 요구하는 각 존에 더운 물의 흐름을 나눠주는 역할을 한다. Flow control valves: 다른 존에서 열을 요구할 때 Off존에서 원치 않는 순환을 차단한다. 보일러의 열 전달 방식들: 난방 사이클: 1. 온도계가 열을 요구하면 버너가 켜진다. 2. 보일러 내 물 온도가 Low Limit에 다다르면 순환펌프가 작동한다(최신의 것은 버너와 순환 펌프가 동시 작동한다). 3. 보일러 내 물 온도가 High Limit에 이르면 버너는 꺼진다. 4. 순환펌프는 물의 온도가 Low Limit에 다다를 때까지 계속 돈다. 5. 온도계가 계속 열을 요구하면 버너는 다시 켜지고 온도계에 만족할 때까지 다른 사이클은 계속된다. 문제해결: 1. 온도조절기가 열을 요구하면 펌프가 가동되면서 시스템 내에 물이 순환된다. 펌프의 작동소리는 매우 약하여 듣기가 힘들 정도다. 2그러면 버너가 켜지고 물을 가열하게 되는데 고장 시 난방 조닝은 열을 방출하지 않을 것이다. 만약 난방 유닛이 계속 가동한다면 아마도 너무 작게 설계되었거나 보일러의 당초용량 데로 방출하지 않기 때문이다. 3. 순환수는 출구에서 온도가 입구에서보다 약 10-15도 정도 식어서 나오는 것이 이상 적이지만 많은 시스템은 다른 온도 차로 만족하게 작동한다. 만약 물이 차갑다면 전혀 물의 흐름이 없는 것을 의심할 필요가 있으며, 10-15도 정도 온도가 떨어진다면 시스템은 잘 작동된다고 볼 수 있다. 4. 물의 흐름이 없을 땐 시스템 내에 공기를 의심을 우선적으로 고려할 수 있다. 5. 튜브내의 물은 가든호스로도 흐르게 할 수 있는데 막혔다면 체크밸브가 반대로 설치되었는지, 아니면 튜브 내 이물질이 끼었는지, 그리고 튜브가 꺾여있는지 의심할 필요가 있다. 사실 이런 문제점들은 희박하다. 이런 문제들이 없다면 펌프를 분리하여 Back flushing을 시도해 본다. 6. 공기나 막힘으로 인하여 펌프는 가동하지만 시스템내의 액체가 순환되지 않는다면 마찰에 의한 많은 열이 발생된다. 이는 흐름이 없는데도 불구하고 뜨거운 물이 흐르는 것처럼 착각을 하게 만든다. 펌프에서 떨어진 파이프에서 온도를 느껴 볼 필요가 있다. 7. 리턴 파이프 내 물이 정상적으로 흐르지 않는데도 작동이 되는 다른 파이프로부터의 열전도로 인해 따뜻함을 느낄지도 모른다. 다른 파이프와 떨어진 곳에서 온도를 느껴볼 필요가 있다. 8. 가든 호스로 물 순환을 정상으로 회복시켰는데도 펌프가 작동이 안 된다면 펌프 혹은 에어 트랩이 원인이다. 온수 바닥 복사 패널의 누수 문제: 물이 새면서도 시 수도 라인에서 난방 시스템으로 물이 계속 보충 된다면 신선한 물에 포함된 산소로 인해 시스템의 부식을 증가 시키고 자동 보충도 고장 시 보일러 파이프에 물이 줄어들어 계속 가동된다면 과열이되 화재의 위험성이 있다. 누수원인들: - Steel tubing systems: 플라스틱 피복코팅 작업 중 벗겨져 부식으로 인한 누수와 같이 외부 환경요소 및 잘못된 시공에 원인이 있다. 부분보수가 안되며 다른 난방 시스템으로 교체를 해야 되는데 베이스보드 난방이 적정하다. - Plastic tubing systems: 플라스틱은 오랜 세월이 지나면 경화되고 약해지면서 헤어 라인 균열이 생기고, 유니온이나 조인트의 부실, 물의 온도 차에 의한 튜브의 수축팽창, 분자 변화, 보일러 장치의 고장으로 파이프 압력 증가(플라스틱 튜브 최대 60-100 PSI Working Pressure), 산소투과에 따른 장치의 조기 실패가 원인이 된다, - Rubber tubing systems: 고무재료의 열이나 콘크리트 노출에 따른 변형, 플라스틱 튜브와 같은 원인들이 적용될 수 있다. - Copper tubing systems: 콘크리트 슬라브의 균열 및 지반 움직임으로 인한 스트레스와 연관이 있다. 누수부분 보수공사가 가능하다. 누수 징후 및 해결: 바닥의 물이 고여 있음, 젖은 카펫, 카펫 스테인, 타일 그라우트의 변색, 나무 바닥 마감재의 변형, 일부 지역 난방 불충분, 시스템 게이지 압력이 정상(10-25PSI)보다 낮을 때 누수 가능성을 의심할 수 있다. 홈 오너로서는 집을 팔 때나 매2-3년 마다 또는 서비스맨이 누수를 의심할 때, 바닥 마감재를 바꾸는 리모델링을 할 경우 Pressure Test를 해볼 필요가 있고 최근의 보다 확실한 누수 확인방법으로 HELIUM SPECTROGRAPHIC 분석 방법도 있다. 보수 시 보험회사에서 커버되는지 확인하고 자격 있는 업체에 의뢰해야 되겠다.
밴쿠버 조선
2004-07-12 00:00:00
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계약증거금 거부시
장홍순과 함께 풀어보는 부동산 Q & A 계약증거금 거부시 Q : 만약 주택을 구입 하는 분이 계약 증거금(Deposit)을 지불 하는 것에 동의 하지 않으면 어떻게 해야 하나요? A : 계약 증거금이 계약 성립의 절대적인 조건은 아니지만, 주택을 판매 하는 분 입장에서 보면 주택을 확실히 파는 것에 대한 중요한 안전 장치 임에는 틀림 없습니다. 계약 증거금은 주택을 구입 하는 분이 계약을 끝까지 성실히 이행 하겠다는 의지를 보여주는 선의의 돈(징표)이라고 할 수 있겠지요. 만약에 주택을 구입한 분이 잔금을 치르기 전에 계약 이행을 안하기로 결정 했을 경우, 주택을 판매 한 분이 법적으로 쉽게 다다를 수 있는 주택을 구매 하는 분의 돈이라는 이야기 지요. 많은 경우에 있어서는 그 계약 증거금은 주택을 구매 하는 분이 지불하는 다운페이먼트(주택을 구매 하시는 분 자신의 돈)의 일부로 들어가게 됩니다. 주택을 판매 하는 분의 부동산 중개사는 주택을 구입하는 분이 계약 증거금 지불을 거부 하는 경우에는 주택을 판매 하는 분에게 계약 증거금을 받아야 한다고 조언 해야만 하며, 그렇지 못한 경우의 위험성에 대해 충분히 인식 시켜 드려야 할 책임이 있습니다. 추가적으로 적절한 계약 증거금이 없는 경우는 주택을 파는 분의 부동산 공인 중개사는 주택을 파는 분에게 도움이 될만한 유리한 조건들에 대해 조언을 드리도록 되어 있습니다. 예를 들면 짧은 기간 내에 잔금이 치뤄지게 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠지요. 만약에 주택을 파는 분이 이사 나갈 다른 주택을 구입하는 경우 본인이 현재 소유 한(판) 주택의 잔금이 치루어 지는 조건을 전제로 새로운 주택의 구입 계약을 체결 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 다른 경우로는 새로 구입 하는 주택에 대해 별도의 융자를 계획 해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 주택을 구입 하는 분을 대표하는 부동산 공인 중개사는 주택을 구입 하는 분에게 기본적으로 모든 주택 매매에서의 계약 증거금은 일반적이라는 것을 설명 드려야 합니다. 즉 적절한 계약 증거금을 구매 제안서에 포함 시킴으로써 가격 및 조건 등의 협상에서 주택을 구입 하는 분이 얻을 수 있는 이점과 계약 증거금이 없는 구매 제안서가 얼마나 주택을 파는 분으로부터 수락 받기 어려운 지에 대해 설명 해 줄 것 입니다. 금번 기고는 부동산 공인 중개사 자격 취득 시험 자료를 주로 참조 하였음을 밝혀 둡니다. ■ 자세한 내용이 알고 싶으시거나 문의 사항이 있으시면 604)537-3956으로 바로 연락 주시기 바랍니다.
밴쿠버 조선
2004-07-12 00:00:00
